樓房管理合同一、合同主體樓房管理合同的主體主要包括委托方和受托方。委托方通常為樓房的產(chǎn)權(quán)人，可能是個人、企業(yè)或其他組織。產(chǎn)權(quán)人擁有對樓房的所有權(quán)，這是其能夠?qū)欠抗芾硎聞?wù)委托給他人的基礎(chǔ)。受托方則一般是具備相應(yīng)資質(zhì)和能力的物業(yè)管理公司，物業(yè)管理公司需要有合法的營業(yè)執(zhí)照，并且在人員配備、管理經(jīng)驗等方面達(dá)到一定的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，以確保能夠有效地履行合同義務(wù)。在確定合同主體時，需要明確雙方的基本信息。對于委托方，要詳細(xì)記錄其姓名或名稱、身份證號碼或統(tǒng)一社會信用代碼、聯(lián)系方式以及產(chǎn)權(quán)證明等相關(guān)信息，以證明其對樓房的合法產(chǎn)權(quán)。受托方的信息則應(yīng)包括公司名稱、統(tǒng)一社會信用代碼、法定代表人、辦公地址、聯(lián)系方式等，同時還需要提供其物業(yè)管理資質(zhì)證書等文件，以驗證其具備從事物業(yè)管理服務(wù)的資格。二、權(quán)利義務(wù)（一）委托方的權(quán)利委托方有權(quán)對受托方的管理服務(wù)行為進(jìn)行監(jiān)督和檢查。這意味著委托方可以定期或不定期地查看樓房的管理狀況，包括公共區(qū)域的衛(wèi)生、設(shè)施設(shè)備的運行情況、安全管理措施的落實等。如果發(fā)現(xiàn)受托方在服務(wù)過程中存在問題，委托方有權(quán)要求其限期整改。此外，委托方還有權(quán)了解物業(yè)管理服務(wù)的具體內(nèi)容和費用使用情況，受托方應(yīng)按照要求及時向委托方提供相關(guān)的報告和資料。委托方有權(quán)依法解聘不稱職的受托方。當(dāng)受托方未能按照合同約定提供合格的管理服務(wù)，經(jīng)多次溝通和整改仍無明顯改善時，委托方可以依據(jù)合同條款和相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，提前解除合同，并重新選擇合適的物業(yè)管理公司。（二）委托方的義務(wù)委托方有義務(wù)按照合同約定及時足額支付物業(yè)管理費用。物業(yè)管理費用是受托方提供管理服務(wù)的重要資金來源，委托方按時支付費用能夠保證受托方正常開展各項管理工作，確保樓房的良好運行。委托方應(yīng)遵守物業(yè)管理的相關(guān)規(guī)定，不得損害其他業(yè)主和使用人的合法權(quán)益。例如，不得在公共區(qū)域亂搭亂建、堆放雜物，不得擅自改變樓房的結(jié)構(gòu)和用途等。同時，委托方還應(yīng)配合受托方的管理工作，向受托方提供必要的協(xié)助和信息，如提供樓房的相關(guān)圖紙資料、配合受托方進(jìn)行設(shè)施設(shè)備的檢修等。（三）受托方的權(quán)利受托方有權(quán)按照合同約定收取物業(yè)管理費用。物業(yè)管理費用的收取標(biāo)準(zhǔn)和方式在合同中會有明確規(guī)定，受托方應(yīng)按照合同約定向委托方收取費用，以維持物業(yè)管理服務(wù)的正常運營。受托方有權(quán)制定物業(yè)管理的規(guī)章制度，并要求委托方和其他業(yè)主、使用人遵守。這些規(guī)章制度是為了維護(hù)樓房的正常秩序和公共利益，包括公共區(qū)域的使用規(guī)定、安全管理規(guī)定、環(huán)境衛(wèi)生規(guī)定等。受托方在制定規(guī)章制度時，應(yīng)遵循公平、合理的原則，并向委托方和業(yè)主、使用人進(jìn)行公示和說明。（四）受托方的義務(wù)受托方應(yīng)按照合同約定提供全面、優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)。這包括對樓房的公共區(qū)域進(jìn)行日常清潔和維護(hù)，確保公共區(qū)域的衛(wèi)生整潔；對樓房的設(shè)施設(shè)備進(jìn)行定期檢查、維修和保養(yǎng)，保證設(shè)施設(shè)備的正常運行，如電梯、供水供電系統(tǒng)、消防設(shè)施等；負(fù)責(zé)樓房的安全管理工作，采取必要的安全防范措施，如配備保安人員、安裝監(jiān)控設(shè)備等，保障業(yè)主和使用人的人身和財產(chǎn)安全。受托方應(yīng)建立健全的管理檔案，對樓房的基本情況、設(shè)施設(shè)備的運行記錄、管理服務(wù)過程中的相關(guān)資料等進(jìn)行妥善保管。這些檔案資料對于樓房的長期管理和維護(hù)具有重要意義，受托方應(yīng)確保檔案資料的完整性和準(zhǔn)確性。三、服務(wù)內(nèi)容（一）日常管理服務(wù)日常管理服務(wù)是樓房管理的基礎(chǔ)工作，涵蓋了多個方面。公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生是其中的重要內(nèi)容，受托方需要安排專業(yè)的清潔人員，定期對樓道、電梯轎廂、大堂、樓梯間、停車場等公共區(qū)域進(jìn)行清掃、擦拭和消毒，確保環(huán)境整潔衛(wèi)生。同時，要及時清理垃圾，保持垃圾桶的清潔，并按照規(guī)定進(jìn)行垃圾的分類和清運。綠化養(yǎng)護(hù)也是日常管理服務(wù)的一部分。對于樓房周邊的綠化帶、草坪、樹木等，受托方需要定期進(jìn)行澆水、施肥、修剪、除蟲等養(yǎng)護(hù)工作，保證植物的正常生長，營造良好的居住和工作環(huán)境。公共秩序維護(hù)工作至關(guān)重要，受托方應(yīng)配備足夠的保安人員，并實行24小時值班制度。保安人員要對樓房的出入口進(jìn)行嚴(yán)格管理，對進(jìn)出人員和車輛進(jìn)行登記和查驗，防止無關(guān)人員和車輛進(jìn)入。同時，要加強對公共區(qū)域的巡邏，及時發(fā)現(xiàn)和處理各種安全隱患和突發(fā)事件。（二）設(shè)施設(shè)備管理服務(wù)樓房的設(shè)施設(shè)備種類繁多，包括電梯、供水供電系統(tǒng)、消防設(shè)施、供暖系統(tǒng)、通風(fēng)系統(tǒng)等。受托方需要制定詳細(xì)的設(shè)施設(shè)備管理制度和維護(hù)計劃，對這些設(shè)施設(shè)備進(jìn)行定期檢查、維修和保養(yǎng)。電梯是樓房中重要的垂直運輸工具，受托方應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定，定期請專業(yè)的電梯維保單位對電梯進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，并做好維護(hù)記錄。同時，要確保電梯的安全運行，如定期檢查電梯的安全裝置、運行狀況等，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。供水供電系統(tǒng)的正常運行直接關(guān)系到業(yè)主和使用人的日常生活和工作，受托方要安排專業(yè)人員對供水供電設(shè)施進(jìn)行定期檢查和維護(hù)，確保水質(zhì)符合標(biāo)準(zhǔn)，供電穩(wěn)定可靠。對于消防設(shè)施，受托方要定期進(jìn)行檢查和測試，保證消防設(shè)施的完好有效，如滅火器、消防栓、火災(zāi)報警系統(tǒng)等，并組織消防演練，提高業(yè)主和使用人的消防安全意識。（三）安全管理服務(wù)安全管理服務(wù)包括多個方面，除了上述的公共秩序維護(hù)外，還包括消防安全管理、治安防范管理、車輛管理等。消防安全管理方面，受托方要建立健全消防安全管理制度，明確消防安全責(zé)任，加強對消防設(shè)施的管理和維護(hù)，定期組織消防安全檢查，及時消除火災(zāi)隱患。同時，要對業(yè)主和使用人進(jìn)行消防安全宣傳教育，提高其消防安全意識和自防自救能力。治安防范管理方面，受托方要與當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)保持密切聯(lián)系，建立聯(lián)動機(jī)制，共同維護(hù)樓房的治安秩序。要加強對樓房周邊環(huán)境的監(jiān)控，安裝必要的監(jiān)控設(shè)備，并確保監(jiān)控設(shè)備的正常運行。對于發(fā)生的治安案件，要及時報警并配合公安機(jī)關(guān)進(jìn)行處理。車輛管理也是安全管理的重要內(nèi)容，受托方要對停車場進(jìn)行規(guī)范管理，合理規(guī)劃停車位，引導(dǎo)車輛有序停放。要加強對停車場的巡邏和監(jiān)控，防止車輛被盜、被損壞等情況的發(fā)生。四、費用管理（一）物業(yè)管理費用的構(gòu)成物業(yè)管理費用是維持樓房管理服務(wù)正常運行的資金保障，其構(gòu)成通常包括以下幾個部分。人員費用，即物業(yè)管理公司工作人員的工資、福利、社會保險等費用，這是物業(yè)管理費用中的主要支出項目之一。公共設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)費用，包括電梯維保、供水供電設(shè)施維修、消防設(shè)施檢測等費用。這些費用是確保設(shè)施設(shè)備正常運行所必需的支出。清潔衛(wèi)生費用，涵蓋了清潔人員的工資、清潔工具和清潔劑的采購費用、垃圾清運費用等。綠化養(yǎng)護(hù)費用，包括綠化人員的工資、苗木采購、化肥農(nóng)藥、灌溉設(shè)施維護(hù)等費用。公共水電費，即樓房公共區(qū)域的照明、電梯運行、供水等所產(chǎn)生的水電費，這部分費用通常由全體業(yè)主共同承擔(dān)。辦公費用，包括物業(yè)管理公司的辦公場所租金、辦公用品采購、通訊費用等。保險費用，為樓房的公共設(shè)施設(shè)備和公共責(zé)任購買保險所產(chǎn)生的費用。此外，還可能包括一些其他費用，如法定稅費、合理的利潤等。（二）費用的收取標(biāo)準(zhǔn)和方式物業(yè)管理費用的收取標(biāo)準(zhǔn)通常根據(jù)樓房的類型、檔次、服務(wù)內(nèi)容和當(dāng)?shù)氐奈飪r水平等因素來確定。在確定收費標(biāo)準(zhǔn)時，受托方應(yīng)進(jìn)行詳細(xì)的成本核算，并與委托方進(jìn)行充分協(xié)商，達(dá)成一致后在合同中明確約定。收費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)遵循公平、合理、公開的原則，向業(yè)主和使用人進(jìn)行公示。費用的收取方式可以有多種選擇，常見的有按月收取、按季度收取或按年度收取等。受托方可以通過銀行代扣、現(xiàn)金繳納、網(wǎng)上支付等方式收取費用，為業(yè)主和使用人提供便利。同時，受托方應(yīng)向業(yè)主和使用人開具正規(guī)的收費票據(jù)。（三）費用的使用和監(jiān)管物業(yè)管理費用的使用應(yīng)嚴(yán)格按照合同約定和相關(guān)規(guī)定執(zhí)行，確保?？顚Ｓ?。受托方要建立健全的財務(wù)管理制度，對費用的收入和支出進(jìn)行詳細(xì)的記錄和核算，并定期向委托方和業(yè)主公布費用的使用情況，接受委托方和業(yè)主的監(jiān)督。委托方有權(quán)對費用的使用情況進(jìn)行檢查和審計，受托方應(yīng)積極配合。如果發(fā)現(xiàn)費用使用不合理或存在違規(guī)行為，委托方有權(quán)要求受托方進(jìn)行整改，并追究其相應(yīng)的責(zé)任。五、違約責(zé)任（一）委托方的違約責(zé)任如果委托方未能按照合同約定及時足額支付物業(yè)管理費用，應(yīng)承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任。根據(jù)合同約定，委托方可能需要支付逾期付款違約金，違約金的計算方式通常為按照逾期金額的一定比例按日計算。如果逾期時間較長，受托方有權(quán)采取相應(yīng)的措施，如暫停部分服務(wù)、向法院提起訴訟等。委托方違反物業(yè)管理規(guī)章制度，損害其他業(yè)主和使用人合法權(quán)益的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。如果因其行為造成樓房設(shè)施設(shè)備損壞或其他損失的，委托方需要承擔(dān)維修費用或賠償損失。（二）受托方的違約責(zé)任受托方未能按照合同約定提供管理服務(wù)，如公共區(qū)域衛(wèi)生不達(dá)標(biāo)、設(shè)施設(shè)備維護(hù)不及時、安全管理不到位等，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。委托方有權(quán)要求受托方限期整改，整改期間受托方可能需要減少或退還相應(yīng)的物業(yè)管理費用。如果因受托方的違約行為給委托方或業(yè)主造成損失的，受托方應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。受托方擅自提高物業(yè)管理費用收取標(biāo)準(zhǔn)或增加收費項目的，委托方有權(quán)拒絕支付超出合同約定的費用，并要求受托方退還已多收的費用。同時，受托方還應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，如支付違約金等。六、爭議解決（一）協(xié)商解決當(dāng)雙方在合同履行過程中發(fā)生爭議時，首先應(yīng)通過友好協(xié)商的方式解決。雙方可以就爭議的問題進(jìn)行溝通和交流，各自提出自己的意見和解決方案，尋求雙方都能夠接受的結(jié)果。協(xié)商解決具有靈活、高效、成本低等優(yōu)點，能夠最大限度地維護(hù)雙方的合作關(guān)系。（二）調(diào)解解決如果協(xié)商無法解決爭議，雙方可以尋求第三方調(diào)解機(jī)構(gòu)的幫助。調(diào)解機(jī)構(gòu)可以是物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會、消費者協(xié)會、社區(qū)居委會等。調(diào)解機(jī)構(gòu)會組織雙方進(jìn)行調(diào)解，聽取雙方的陳述和意見，并根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)和合同約定，提出調(diào)解方案。如果雙方接受調(diào)解方案，爭議即可得到解決；如果一方或雙方不接受調(diào)解方案，調(diào)解失敗。（三）仲裁解決如果合同中約定了仲裁條款，或者雙方在爭議發(fā)生后達(dá)成了仲裁協(xié)議，那么可以將爭議提交給仲裁機(jī)構(gòu)進(jìn)行仲裁。仲裁機(jī)構(gòu)是獨立的第三方機(jī)構(gòu)，其作出的仲裁裁決具有法律效力，雙方必須遵守。仲裁解決具有程序簡便、保密性強、裁決具有終局性等優(yōu)點，能夠快速解決爭議。（四）訴訟解決如果雙方無法通過協(xié)商、調(diào)解或仲裁解決爭議，任何一方都可以向有管轄權(quán)的人民法院提起訴訟。人民法院會按照法定程序?qū)Π讣M(jìn)行審理，并作出判決。訴訟解決是解決爭議的最終途徑，其判決具有強制執(zhí)行力。在訴訟過程中，雙方需要提供相關(guān)的證據(jù)和材料，由法院根據(jù)事實和法律作出公正的判決。在實際操作中，雙方應(yīng)盡量通過協(xié)商或調(diào)解的方式解決