疫情期間租賃合同疫情期間的租賃合同需要在常規(guī)條款基礎(chǔ)上，充分考慮突發(fā)公共衛(wèi)生事件對租賃關(guān)系的影響，結(jié)合2025年9月15日生效的《住房租賃條例》新規(guī)，構(gòu)建兼顧公平與風(fēng)險防控的權(quán)利義務(wù)體系。以下從合同關(guān)鍵條款設(shè)計、雙方權(quán)利義務(wù)劃分、特殊風(fēng)險防范機制三個維度展開具體說明。一、合同關(guān)鍵條款的疫情適應(yīng)性設(shè)計租金支付與調(diào)整機制應(yīng)明確約定基礎(chǔ)租金標準，并增設(shè)疫情相關(guān)的彈性條款。例如：“租賃期內(nèi)，若因政府實施疫情管控措施導(dǎo)致承租方無法實際使用房屋超過15日，承租方有權(quán)書面申請減免相應(yīng)期間30%的租金；若管控持續(xù)超過3個月，雙方應(yīng)在10個工作日內(nèi)協(xié)商租金調(diào)整方案，協(xié)商不成的，承租方有權(quán)解除合同且不承擔(dān)違約責(zé)任?！蓖瑫r需注明租金支付方式需包含線上轉(zhuǎn)賬渠道，避免疫情期間線下交接產(chǎn)生的接觸風(fēng)險。押金條款需根據(jù)新規(guī)細化操作規(guī)則，合同中應(yīng)寫明：“押金金額為[具體數(shù)額]元，作為承租方履行合同義務(wù)的擔(dān)保。租賃期滿或合同解除后，承租方結(jié)清所有費用并完成房屋交接的，出租方須在3個工作日內(nèi)全額退還押金（不計利息）。因疫情導(dǎo)致合同提前終止的，押金退還不受承租方提前解約條款限制，但應(yīng)扣除實際發(fā)生的房屋損耗費用，扣除金額需提供維修報價單等書面憑證?！毙乱?guī)特別強調(diào)押金扣減必須有合同依據(jù)，因此需列明可扣除押金的具體情形，如“因承租方保管不善造成房屋主體結(jié)構(gòu)損壞的，維修費用超出押金部分仍由承租方承擔(dān)”。房屋交付與返還條款應(yīng)增加疫情防控要求：“出租方交付房屋時，應(yīng)提供近期消毒證明；承租方返還房屋前，須對室內(nèi)進行全面清潔消毒，并保留相關(guān)記錄。疫情期間，雙方可通過視頻方式進行房屋交接，交接記錄經(jīng)電子簽章后具有同等法律效力。”針對可能出現(xiàn)的隔離導(dǎo)致無法按時交接情況，可約定：“因疫情管控導(dǎo)致承租方無法按期返還房屋的，承租方應(yīng)提前3日通知出租方，超期期間按原租金標準的50%支付房屋占用費，最長延展期限不超過15日?！倍⒆赓U雙方的權(quán)利義務(wù)劃分出租方權(quán)利義務(wù)在疫情背景下有新的延伸。根據(jù)新規(guī)，出租方必須保證房屋符合“建筑、消防、燃氣等強制性標準”，疫情期間還需額外確?！巴L(fēng)系統(tǒng)清潔、防疫物資儲備空間等防疫條件”。合同中應(yīng)明確：“出租方負責(zé)定期檢查房屋防疫安全狀況，每季度至少進行一次專業(yè)消毒，費用由出租方承擔(dān)；承租方發(fā)現(xiàn)房屋存在防疫隱患的，有權(quán)要求出租方在3日內(nèi)整改，逾期未整改的，承租方有權(quán)單方面解除合同?！蓖瑫r，新規(guī)禁止出租方“擅自進入租賃住房”，疫情期間更應(yīng)強調(diào)：“除承租方同意或發(fā)生緊急情況外，出租方如需進入房屋須提前72小時書面通知，且進入時應(yīng)出示健康證明，全程佩戴口罩并配合承租方的防疫檢查?！背凶夥綑?quán)利義務(wù)需重點關(guān)注合規(guī)使用與信息披露。合同應(yīng)約定：“承租方承諾遵守政府疫情防控規(guī)定，不將房屋用于集中隔離、醫(yī)學(xué)觀察等用途；如承租方或其共同居住人出現(xiàn)確診、密接等情況，須在24小時內(nèi)書面通知出租方，并配合出租方采取防疫措施?！贬槍π乱?guī)中“不得擅自改變房屋用途”的要求，可細化為：“疫情期間承租方如需變更居住人數(shù)，應(yīng)提前書面申請，新增人員需提供健康碼及行程記錄，且家庭人均居住面積不得低于當?shù)卣?guī)定的最低標準?！贝送?，承租方負有設(shè)施維護責(zé)任，合同中可寫明：“租賃期內(nèi)，承租方負責(zé)房屋日常防疫物資（如消毒液、口罩等）的儲備，出租方已提供的防疫設(shè)施（如紫外線消毒燈）的維護費用由承租方承擔(dān)，自然損耗除外?！比⒁咔樘厥怙L(fēng)險的防范機制合同變更與解除條款需構(gòu)建分級響應(yīng)機制。一級響應(yīng)情形為：“因疫情導(dǎo)致承租方失去收入來源連續(xù)2個月以上，承租方可提供失業(yè)證明、收入銳減證明等材料，申請變更租金支付周期為按月支付；二級響應(yīng)情形為：“政府發(fā)布封鎖令導(dǎo)致房屋完全無法使用的，雙方均可書面通知解除合同，且互不承擔(dān)違約責(zé)任，租金按照實際使用天數(shù)計算，多退少補；三級響應(yīng)情形為：“承租方因疫情被隔離無法繼續(xù)履行合同的，應(yīng)提供隔離證明，解除合同時押金全額退還，已支付的未使用期間租金應(yīng)在10日內(nèi)返還?！辈豢煽沽εc情勢變更的適用需明確界定。合同中應(yīng)區(qū)分兩種情形：“因疫情直接導(dǎo)致合同無法履行的，視為不可抗力，雙方有權(quán)解除合同且無需承擔(dān)賠償責(zé)任；因疫情導(dǎo)致合同履行困難但未完全不能履行的，適用情勢變更原則，雙方應(yīng)在30日內(nèi)協(xié)商調(diào)整租金、租期等條款，協(xié)商不成的可訴請法院變更或解除合同?！毙杼貏e注明：“承租方以疫情為由拒付租金的，需提供政府部門出具的管控文件或醫(yī)療機構(gòu)證明，否則不得主張不可抗力抗辯?！睜幾h解決與證據(jù)留存條款應(yīng)適應(yīng)線上化趨勢。根據(jù)新規(guī)中“租賃合同需實名備案”的要求，合同應(yīng)寫明：“本合同簽訂后7日內(nèi)，由出租方通過住房租賃管理服務(wù)平臺辦理備案手續(xù)，承租方應(yīng)提供必要協(xié)助；疫情期間，雙方可通過線上調(diào)解、視頻庭審等方式解決爭議，電子合同、聊天記錄、轉(zhuǎn)賬憑證等數(shù)字化證據(jù)具有同等法律效力?！蓖瑫r約定：“租賃期內(nèi)，雙方應(yīng)定期（建議每月）通過書面形式確認房屋狀況及費用結(jié)算情況，相關(guān)文件經(jīng)雙方電子簽章后存檔，避免疫情結(jié)束后因證據(jù)滅失導(dǎo)致糾紛?！彼?、新規(guī)框架下的合規(guī)要點補充房屋適租性承諾需符合新規(guī)強制性標準。出租方應(yīng)在合同中聲明：“本房屋符合《住房租賃條例》規(guī)定的安全標準，不存在廚房、衛(wèi)生間等非居住空間單獨出租的情形，單間租住人數(shù)及人均面積符合當?shù)卣?guī)定。疫情期間，房屋通風(fēng)系統(tǒng)、排水管道等已進行專業(yè)檢測，符合防疫要求?！背凶夥接袡?quán)要求出租方提供房屋竣工驗收報告、消防檢查合格證明等文件復(fù)印件作為合同附件。禁止性條款的明確約定可有效降低合規(guī)風(fēng)險。合同中應(yīng)列明：“出租方不得有下列行為：1.以疫情為由單方面漲租或縮短租期；2.拒絕退還符合條件的押金；3.泄露承租方因疫情提供的個人健康信息；4.以承租方來自中高風(fēng)險地區(qū)為由拒絕履行合同。承租方不得有下列行為：1.擅自將房屋轉(zhuǎn)租給疫情管控對象；2.偽造疫情證明騙取租金減免；3.違反防疫規(guī)定導(dǎo)致房屋被查封?！边`反上述條款的一方，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц断喈斢?個月租金的違約金。附屬設(shè)施與服務(wù)的特別約定能提升合同完備性。針對疫情期間生活便利性需求，可增加：“出租方應(yīng)保證疫情期間供水、供電、燃氣等基礎(chǔ)服務(wù)的穩(wěn)定供應(yīng)，因設(shè)施故障影響承租方基本生活的，承租方有權(quán)要求減免故障期間的租金；承租方如需額外安裝防疫設(shè)備（如空氣凈化器），應(yīng)書面征得出租方同意，費用由承租方承擔(dān)，合同終止時可拆除但不得損壞房屋結(jié)構(gòu)。”同時明確：“租賃期內(nèi)如遇政府要求加裝防疫設(shè)施的，費用由出租方承擔(dān)，承租方應(yīng)配合施工?！币咔槠陂g的租賃合同本質(zhì)是平衡“居住權(quán)保障”與“財產(chǎn)權(quán)保護”的法律文件，2025年《住房租賃條例》的實施為這種平衡提供了制度框架。合同起草時需將租金調(diào)