麥田租房合同一、合同基本要素麥田租房合同作為規(guī)范出租人與承租人權(quán)利義務(wù)的法律文件，需以2025年《住房租賃條例》為基礎(chǔ)，明確包含以下核心要素：（一）當(dāng)事人信息合同需載明出租人與承租人的真實(shí)身份信息，包括姓名、身份證號、聯(lián)系方式及地址。出租人還需提供房屋權(quán)屬證明（如不動產(chǎn)權(quán)證）或合法出租授權(quán)文件，確保對房屋擁有出租權(quán)；承租人需提交身份證明材料，企業(yè)承租的需額外提供營業(yè)執(zhí)照及法定代表人信息。雙方應(yīng)承諾所提供信息真實(shí)有效，若因信息虛假導(dǎo)致糾紛，需承擔(dān)全部法律責(zé)任。（二）房屋基本情況合同中需詳細(xì)描述租賃房屋的具體位置、建筑面積、戶型結(jié)構(gòu)及用途（如“residentialuseonly”）。根據(jù)新規(guī)，廚房、衛(wèi)生間、陽臺、地下儲藏室等非居住空間不得單獨(dú)出租，且單間租住人數(shù)上限和人均最低面積需符合地方規(guī)定（例如北京明確人均居住面積不得低于5平方米，單間居住人數(shù)不得超過2人）。房屋附屬設(shè)施如家具、家電（冰箱、空調(diào)、洗衣機(jī)等）需逐一列明，注明品牌、型號及使用狀態(tài)，并作為合同附件由雙方簽字確認(rèn)。（三）租賃期限與租金租賃期限需明確起止日期，最長不得超過20年（超過部分無效）。租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)標(biāo)注具體金額、支付周期（如月付、季付）及支付方式（銀行轉(zhuǎn)賬、第三方平臺等），并約定租金調(diào)整機(jī)制——若租期內(nèi)涉及漲價，需在合同中注明“租金調(diào)整需雙方協(xié)商一致并簽訂書面補(bǔ)充協(xié)議，出租人單方面漲價視為違約”。此外，根據(jù)2025年新規(guī)，租賃期滿前30天雙方未書面提出解約或續(xù)租的，合同自動續(xù)租1年，租金按原標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，以避免到期后因協(xié)商不一致導(dǎo)致的糾紛。二、關(guān)鍵條款設(shè)計（一）押金退還機(jī)制押金作為承租人履行合同的擔(dān)保，需在合同中明確約定：“押金金額為人民幣XX元（相當(dāng)于1個月租金），退房時經(jīng)雙方驗(yàn)收確認(rèn)房屋無損壞、各項(xiàng)費(fèi)用（水、電、燃?xì)?、物業(yè)費(fèi)等）已結(jié)清的，房東應(yīng)在3個工作日內(nèi)全額退還押金。逾期未退的，按日支付押金總額1%的違約金。”為避免爭議，可增設(shè)“房屋狀況交接清單”，詳細(xì)記錄入住時門窗、墻面、地板、電器等設(shè)施的完好狀態(tài)，退房時對照清單逐項(xiàng)檢查，減少“惡意扣押金”現(xiàn)象。例如，上海某租客因房東以“窗簾輕微污漬”為由扣押金，憑借合同中“自然損耗不扣押金”的條款及入住時的照片證據(jù)，成功追回全額押金。（二）房屋安全與維修責(zé)任根據(jù)《住房租賃條例》第七條，出租人需確保房屋符合建筑、消防、燃?xì)獾劝踩珮?biāo)準(zhǔn)，合同中應(yīng)明確：“房屋主體結(jié)構(gòu)、消防設(shè)施、供水供電系統(tǒng)等基礎(chǔ)設(shè)備的維修責(zé)任由房東承擔(dān)，維修費(fèi)用由房東支付；因承租人使用不當(dāng)導(dǎo)致設(shè)施損壞（如空調(diào)因違規(guī)操作故障）的，維修費(fèi)用由承租人承擔(dān)?！比艟S修影響承租人居?。ㄈ绻艿谰S修導(dǎo)致停水3天），房東需按實(shí)際影響天數(shù)減免租金，或提供臨時住宿補(bǔ)償。例如，成都租客王女士因熱水器老化漏電受傷，依據(jù)合同中“房東對房屋安全負(fù)全責(zé)”的條款，向房東索賠醫(yī)療費(fèi)及誤工費(fèi)共計2.3萬元，最終雙方達(dá)成和解。（三）雙方權(quán)利義務(wù)出租人的權(quán)利與義務(wù)權(quán)利：按時收取租金、監(jiān)督房屋合理使用、合同到期收回房屋等。義務(wù)：保證房屋權(quán)屬清晰（無抵押、查封等權(quán)利瑕疵）、不得擅自進(jìn)入租賃房屋（緊急情況除外，如發(fā)生火災(zāi)、漏水等需立即處理的事故）、配合承租人辦理居住證、房屋租賃備案等手續(xù)。根據(jù)新規(guī)，出租人需在簽訂合同后15日內(nèi)通過住房租賃管理服務(wù)平臺辦理備案，未備案的承租人可自行辦理，備案不得收取任何費(fèi)用。承租人的權(quán)利與義務(wù)權(quán)利：占有使用房屋、要求房東維修損壞設(shè)施、拒絕房東不合理漲租或解約等。義務(wù)：按時支付租金、不得擅自改動房屋結(jié)構(gòu)（如拆改承重墻）、不得利用房屋從事違法活動（如傳銷、群租）、遵守物業(yè)管理規(guī)約（如垃圾分類、噪聲控制）。未經(jīng)房東書面同意，承租人不得轉(zhuǎn)租、分租房屋，否則出租人有權(quán)解除合同并要求賠償損失。（四）違約責(zé)任與糾紛解決合同需明確雙方違約情形及后果：出租人違約：如未按時交付房屋、單方面漲租或解約、拒絕退還押金等，承租人有權(quán)要求繼續(xù)履行合同，或解除合同并索賠違約金（通常為1-2個月租金）。承租人違約：如逾期支付租金（需約定“逾期超過7天，出租人有權(quán)解除合同并要求支付逾期租金及滯納金”）、擅自轉(zhuǎn)租、損壞房屋結(jié)構(gòu)等，出租人可要求恢復(fù)原狀、賠償損失，或扣除押金作為違約金。糾紛解決方式應(yīng)優(yōu)先選擇“協(xié)商-調(diào)解-仲裁”路徑，約定：“因本合同引起的爭議，雙方應(yīng)先友好協(xié)商；協(xié)商不成的，可向房屋所在地居委會或住房租賃調(diào)解委員會申請調(diào)解；調(diào)解無果的，提交XX仲裁委員會仲裁（或依法向房屋所在地法院提起訴訟）?！比⑻厥鈭鼍把a(bǔ)充條款（一）轉(zhuǎn)租與合租若承租人確需轉(zhuǎn)租，需在合同中增設(shè)：“承租人轉(zhuǎn)租需提前30日書面通知出租人，經(jīng)出租人同意后，轉(zhuǎn)租期限不得超過原合同剩余租期，且次承租人需符合本合同約定的承租條件。”合租場景下，需注明“合租人共同承擔(dān)租金及物業(yè)費(fèi)，任一合租人違約的，其他合租人承擔(dān)連帶責(zé)任”，并附合租人名單及身份信息作為附件。（二）不可抗力與情勢變更針對地震、疫情等不可抗力因素，合同應(yīng)約定：“因不可抗力導(dǎo)致房屋無法使用的，租賃期限自動順延，或雙方協(xié)商解除合同，互不承擔(dān)違約責(zé)任，租金按照實(shí)際租賃時間計算，多退少補(bǔ)?！崩纾?024年北京因暴雨導(dǎo)致房屋漏水無法居住，房東與租客依據(jù)此條款協(xié)商解除合同，房東退還剩余租金及押金，租客3日內(nèi)搬離，雙方未產(chǎn)生糾紛。（三）優(yōu)先購買權(quán)與續(xù)租權(quán)根據(jù)《民法典》，出租人出售房屋時，承租人在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)，合同中需明確：“出租人擬出售房屋的，應(yīng)提前30日書面通知承租人，承租人需在15日內(nèi)書面答復(fù)是否購買，逾期未答復(fù)視為放棄優(yōu)先購買權(quán)。”續(xù)租方面，除自動續(xù)租條款外，可增設(shè)“承租人在租期屆滿前60日書面提出續(xù)租請求的，出租人應(yīng)優(yōu)先考慮，且續(xù)租租金漲幅不得超過原租金的5%”，以保障承租人的穩(wěn)定居住權(quán)。四、合同簽訂注意事項(xiàng)主體資格審查出租人需提供身份證、房屋權(quán)屬證明（如不動產(chǎn)權(quán)證），承租人需提供身份證（企業(yè)承租需提供營業(yè)執(zhí)照），雙方需核實(shí)證件真實(shí)性，避免“二房東”冒充房東出租（可通過不動產(chǎn)登記中心查詢房屋權(quán)屬信息）。書面形式與備案合同需采用書面形式，手寫部分需雙方簽字蓋章確認(rèn)，不得涂改。簽訂后，出租人需通過當(dāng)?shù)刈》孔赓U管理服務(wù)平臺辦理備案，備案信息包括租賃雙方身份、房屋信息、租金押金等，備案完成后可作為承租人辦理居住證、子女入學(xué)的依據(jù)。留存證據(jù)簽訂合同時，需對房屋現(xiàn)狀（墻面、地板、門窗、電器等）拍照或錄像存檔，與《房屋狀況交接清單》共同作為退房時的驗(yàn)收依據(jù)。租金