石柱站前大道商住項目市場調(diào)研報告2011年7月前言首先感謝“貴司”對于英威斯特投資顧問有限公司（以下簡稱“IBC”）的信任和支持，作為一間致力于為國內(nèi)地產(chǎn)開發(fā)提供增值服務(wù)的專業(yè)地產(chǎn)服務(wù)公司，IBC對于此次能夠有機會與貴司合作進行地產(chǎn)開發(fā)顧問服務(wù)工作而感到榮幸。希望憑借貴司的實力和IBC專業(yè)的地產(chǎn)開發(fā)、運營經(jīng)驗以及眾多的資源，能夠成功打造卓越的地產(chǎn)項目。目錄石柱城市概況石柱——渝東樞紐門戶位于重慶市東部、長江南岸、山峽庫區(qū)腹心，集少數(shù)民族自治縣、三峽庫區(qū)淹沒縣、國家扶貧工作重點縣為一體的渝東樞紐，幅員面積3012平方公里，轄32個鄉(xiāng)鎮(zhèn)。東接湖北省利川市，南臨彭水苗族土家族自治縣，西南靠豐都，西北連忠縣，北與萬州區(qū)接壤。門戶位置凸顯。石柱縣石柱在重慶的位置石柱城市人口概況石柱總?cè)丝?4萬，共28個少數(shù)民族，少數(shù)民族人口占70%，其中52%為土家族；由于民族融合，該區(qū)域少數(shù)民族在生活習(xí)俗，消費習(xí)慣等方面與漢族差異不大。僅在鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)域保留有哭喪、哭嫁等民俗。同時，土家擺手舞等民俗活動影響較廣泛，土家佩戴頭飾（纏頭）的習(xí)俗在民間影響深遠(yuǎn)。居住習(xí)俗基本與漢民族無異。城區(qū)人口12.5萬人，聚居于面積7.51平方公里，以南濱鎮(zhèn)為中心的石柱縣中心縣城建成區(qū)。土家姑娘土家建筑16小時上海四小時成都石柱交通情況石柱離重慶主城225公里，實現(xiàn)了2小時重慶、4小時成都，16小時上海。城區(qū)內(nèi)長途客車可直達(dá)溫州、成都等地，2013年火車站就正式投入運行。石柱未來三至四年“四高（滬渝高速公路、沿江高速公路、豐石高速公路、梁黔高速公路）一鐵（滬蓉高速鐵路）一港（長江黃金水道西沱深水良港）”大交通體系形成，石柱必將成為渝東交通樞紐。二小時重慶石柱目前經(jīng)濟狀況十一五期間，石柱全縣地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)65.32億元，年均增長16.4%；工業(yè)年均增長28.8%，達(dá)19.2億元；社會消費品零售總額年均增長19.5%，達(dá)25.7億元；全社會固定資產(chǎn)投資年均增長34.4%，突破100億元；地方財政收入年均增長36.7%，達(dá)8.2億元；人均GDP達(dá)到2200美元，處于重慶“兩翼”縣級前列；第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值12.98億元，增長7%；第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值27.43億元,增長29.1%；第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值24.91億元，增長15.6%；房地產(chǎn)業(yè)完成投資10億元，同比增長2.1倍；農(nóng)民人均純收入實現(xiàn)5008元，增長25.3%，增速排重慶區(qū)縣第三；石柱目前經(jīng)濟狀況石柱產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀三大支柱產(chǎn)業(yè)——黃連石柱黃連種植已有700年歷史，常年在地面積5萬余畝，年產(chǎn)黃連1200-1500噸，年產(chǎn)量占全國的60%以上、占世界的40%以上，年交易量占全國的80%以上，是全國產(chǎn)連第一大縣。以黃連為主藥的“東田糖脈靈”的臨床試驗和新藥申報工作，現(xiàn)在已經(jīng)完成三期臨床并即將獲得國家批文。開發(fā)一旦成功，可望形成幾十億元的市場銷售額。黃連系列產(chǎn)品開發(fā)項目建成投產(chǎn)后，年可實現(xiàn)產(chǎn)值12億元以上，創(chuàng)利稅1億元以上，解決就業(yè)人員500人以上。石柱產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀三大支柱產(chǎn)業(yè)——旅游經(jīng)過幾年的積累，石柱發(fā)展旅游業(yè)取得了明顯成效。2010年，全縣實現(xiàn)接待游客250萬人次，實現(xiàn)旅游綜合收入12.5億元，分別是2005年的8.3倍、27.8倍，呈現(xiàn)出前所未有的“井噴”現(xiàn)象，旅游產(chǎn)業(yè)對縣域經(jīng)濟的支撐作用十分明顯。石柱對包括太陽湖生態(tài)休閑旅游度假區(qū)、冷水溫泉度假區(qū)、西沱古鎮(zhèn)保護與旅游綜合開發(fā)、黃水旅游名鎮(zhèn)等四大市級旅游項目在內(nèi)的17個旅游重點項目進行建設(shè)，總投資近60億元。2007年以來，先后舉辦了“重慶市第三屆森林旅游節(jié)暨首屆土家民俗文化節(jié)”、“辣椒文化節(jié)”、“土家美食文化節(jié)”、“中國·石柱第二屆土家民俗文化節(jié)暨首屆黃水林海消夏節(jié)”等活動。2010年的黃水林海消夏節(jié)，參與人數(shù)達(dá)50多萬，實現(xiàn)游客接待110萬人次，創(chuàng)旅游綜合收入5.5億元。石柱產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀三大支柱產(chǎn)業(yè)——辣椒石柱縣是辣椒生產(chǎn)大縣，2007年被授予“中國辣椒之鄉(xiāng)”，全縣種植辣椒28萬畝。年產(chǎn)辣椒25萬噸。全縣現(xiàn)有41家辣椒加工企業(yè)，其中本地36家，引進了重慶德莊集團、小天鵝集團、三九火鍋底料廠、康欣源（6家）和璧山怡留香釀造廠等企業(yè)在我縣投資辣椒精深加工及產(chǎn)品開發(fā)，年加工能力3萬多噸。2010年石柱縣的辣椒種植面積達(dá)30萬畝，產(chǎn)值突破5億元。石柱縣居民消費情況石柱是典型的縣級城市，商業(yè)業(yè)態(tài)齊全，居民消費形態(tài)涵蓋中高端專賣、普通連鎖超市、街頭便利零售小店等，尚無大型一站式購物中心和大型專業(yè)賣場；居民消費還是以吃、穿、用等基本生活用品為主，隨著收入水平提升，石柱居民對高檔商品有強烈需求；隨著近幾年投資房地產(chǎn)熱潮的興起，石柱居民對房地產(chǎn)需求強烈，從2011年開盤的幾個樓盤來看，開盤2個月內(nèi)均銷售一空，房地產(chǎn)消費火爆；石柱城市配套情況舊城改造、新區(qū)開發(fā)加快推進，2010年新建巴渝新居1670戶，改造農(nóng)村危舊房2178戶，建成農(nóng)民新村18個。旗山大橋、關(guān)門巖大橋、關(guān)門巖公園即將完工，全面整治了縣城道路及人行道，改造升級了5公里萬壽大道，同時，工業(yè)園區(qū)的新建，城區(qū)東擴南進，都使城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)得到極大提升。2011年，重點推進火車站前大道及延伸段，啟動建設(shè)鯉塘壩片區(qū)、卷洞橋、烏秧壩兩岸、站前大道兩側(cè)、火車站廣場等路網(wǎng)工程，基本構(gòu)建起新城區(qū)城市基礎(chǔ)設(shè)施框架?；疖囌鹃_通后，將使城南開發(fā)片區(qū)形成石柱縣最主要的物流、商貿(mào)流通集散地，將使石柱成為重慶東部重要的商貿(mào)中心之一。同時火車站開通也將對石柱縣房地產(chǎn)市場特別是城南開發(fā)片區(qū)區(qū)域市場起到極大的促進作用，將會大大加快城南片區(qū)開發(fā)建設(shè)的步伐。項目地塊火車站石柱在重慶經(jīng)濟發(fā)展中的地位石柱縣成為渝東南唯一、全市少數(shù)民族縣唯一納入成渝經(jīng)濟區(qū)區(qū)域規(guī)劃的縣,是成渝經(jīng)濟區(qū)東出的“前沿陣地”，是華中華東西進的“橋頭堡”，將成為成渝經(jīng)濟區(qū)對外開放的東大門.根據(jù)重慶市規(guī)劃，擬在13年內(nèi)投資千億打造“渝東樞紐門戶”，規(guī)劃建設(shè)317項重大項目，屆時石柱年均經(jīng)濟增長速度要達(dá)到16%以上，人均GDP由目前的1000多美元提高到1萬美元。隨著“四高一鐵一水”水陸綜合交通體系的逐步形成，石柱將成為重慶及大西南通往中東部地區(qū)最便捷通道和“兩翼”結(jié)合部交通循環(huán)、物流中轉(zhuǎn)的重要節(jié)點。所謂“四高”，即滬渝、豐石、沿江、梁黔高速公路；“一鐵”即渝利高速鐵路；“一水”即長江黃金水道。隨著這些重大工程的陸續(xù)建成，全國全市幾條大通道將在石柱交匯重疊，在重慶“1小時經(jīng)濟圈”外，石柱將成為全市少有的同時擁有高速公路、高速鐵路和長江黃金水道的區(qū)縣。石柱經(jīng)濟地位到2012年，石柱將初步形成渝東交通樞紐構(gòu)架，實現(xiàn)“1小時主城”和“7小時出海”，徹底打破交通瓶頸，屆時石柱豐富的礦產(chǎn)資源將得以大量外銷，到2020年全面建成渝東樞紐門戶。十年后石柱將建成擁有20萬人口的中等城市，城市化率達(dá)到50%以上。2012年，石柱將建設(shè)成為渝東地區(qū)最宜居的區(qū)縣之一，主要指標(biāo)達(dá)到渝東地區(qū)一流水平，輻射豐都、忠縣；到2017年，將石柱建設(shè)成為重慶最宜居的區(qū)縣之一，主要指標(biāo)達(dá)到重慶市中上水平。“四高一鐵一港”凸顯區(qū)位優(yōu)勢滬渝高速公路建成通車，渝利高速鐵路、豐石高速公路，為石柱的發(fā)展創(chuàng)造了機遇；加上正快速推進建設(shè)的西沱碼頭和將于“十二五”期間建設(shè)的梁黔高速公路，構(gòu)成了“四高一鐵一港”為骨架的水陸綜合交通體系。到2012年，石柱將實現(xiàn)“1小時重慶”和“7小時上?！保蔀橹貞c及大西南通往中東部地區(qū)最便捷的大通道和“兩翼”結(jié)合部交通循環(huán)、物流中轉(zhuǎn)的重要節(jié)點。石柱將成為500公里半徑可涵蓋重慶、四川、湖南、湖北、貴州、陜西等六省市的交通樞紐。目前。石柱火車站正在建設(shè)中，預(yù)計2013年正式投入使用，使石柱城南片區(qū)經(jīng)濟以及交通，將實現(xiàn)輻射豐都、忠縣、湖北利川、貴州、云南等地，并迅速通達(dá)全國的愿景。在城市規(guī)劃建設(shè)中，石柱政府投入巨資，修建改造站前大道，并在未來規(guī)劃中，將城南站前大道片區(qū)，作為城市發(fā)展重點建設(shè)、扶持地區(qū)。小結(jié)：石柱區(qū)位優(yōu)勢明顯，位于重慶東部，省、縣、鄉(xiāng)道路縱橫交錯，四通八達(dá)，已成為重慶東部樞紐門戶；國家對小城鎮(zhèn)建設(shè)的大力支持，且該區(qū)域輻射面積廣，直接輻射總?cè)丝谶_(dá)53萬人次，使得石柱具有很大發(fā)展?jié)摿Γ怀擎?zhèn)基本生活配套設(shè)施亦應(yīng)齊備，教育優(yōu)勢明顯，為房地產(chǎn)開發(fā)奠定了良好的基礎(chǔ)；近兩年工業(yè)產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展、辣椒經(jīng)濟的推動、中藥材種植與藥物研發(fā)、農(nóng)村萬元增收均使石柱經(jīng)濟處于飛躍式發(fā)展。2013年投入使用的火車站將使石柱渝東門戶更加凸顯，并且優(yōu)化目前產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，將促使石柱逐漸改變目前僅依靠旅游、農(nóng)產(chǎn)品為支柱產(chǎn)業(yè)的局面。石柱房地產(chǎn)市場調(diào)查上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資26250億元，同比增長32.9%。其中，住宅投資18641億元，增長36.1%。全國商品房銷售面積44419萬平方米，同比增長12.9%。其中，由于2010年底至2011年初的政策調(diào)控，使購房者猶豫觀望情緒增長，該情緒在年中有一定的釋放，住宅銷售面積增長12.1%。根據(jù)2011年1月17日國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)也顯示，2010年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積4.1億平方米，比上年增長28.4%，土地購置費9992億元，增長65.9%。這意味著，2010年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地成交價格為2437元/平方米，同比2009年上漲29%，是近10年來的次高增幅。房地產(chǎn)業(yè)：全國土地供應(yīng)趨緊，土地價格穩(wěn)步增長宏觀政策環(huán)境上半年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源40991億元，同比增長21.6%。6月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為101.75。實力開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)。經(jīng)濟增速放緩、房地產(chǎn)市場低速增長也會導(dǎo)致信貸需求有所放緩。由于政策調(diào)控的作用，2010年多數(shù)開發(fā)企業(yè)采取保守開發(fā)態(tài)度，2011年市場供應(yīng)量小于2010年，且部分二級、三級城市將出現(xiàn)無房可賣的狀況。由于國家政策調(diào)控，多數(shù)地方政府縮減土地供應(yīng)量，使土地供應(yīng)趨緊，開發(fā)企業(yè)囤地心理，促使土地價格大幅上漲。政策：從抑制到遏制，2010-2011調(diào)控是主調(diào)2007年，中央出臺系列政策調(diào)控過熱的樓市。2008年，為應(yīng)對金融危機，擴大內(nèi)需提振經(jīng)濟，中央又為樓市松綁”。2009年，樓市熱情被再次點燃，多地房價大幅度上漲?！巴泬毫?、高房價、人民幣升值、國際熱錢的大量涌入”，2010年年初，中國樓市的火熱程度，更甚于以前。2010年，在“抑制通脹，促進樓市健康發(fā)展”的大背景下，中央今年連續(xù)二次實施新政加大對樓市的調(diào)控。2011年，抑制已久的鋼需在下半年將有一個集中式爆發(fā)。如何避開政策風(fēng)險與市場滯漲的淺灘？政策解讀：首套自住房：建筑面積在90㎡以上，貸款首付款比例不得低于30%，從而排斥了部分剛性需求的客戶。第二套住房：貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。第三套住房：對房價格過高、供應(yīng)緊張的地區(qū)，銀行暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款

異地購房：不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民按第二套房執(zhí)行。對策建議：提高房價以降低房貸首付比例消費貸款轉(zhuǎn)房貸中小額貸款公司擔(dān)保提供貸款.政策的主要動向從國房景氣指數(shù)來看，在2010年3月，景氣指數(shù)已達(dá)歷史最高點（因統(tǒng)計具體數(shù)據(jù)缺乏，圖示只能顯示到09年底），房價上漲過快，中央對于二套房、利率、土地交易等均采取了針對性措施；到目前為止，取得了一定成效，但不明顯，預(yù)計2011年，調(diào)控仍將作為政策的主動向（目前房產(chǎn)稅試點已在重慶、上海實行），但調(diào)控主要針對重點城市，對地縣級二三級城市影響不大。。政策解讀：

國土資源部推出的2010年全國住房供地計劃為18萬公頃總供應(yīng)量（遠(yuǎn)超2009年的76461公頃），其中保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型商品房用地計劃占比是77%。對策建議：這項政策實際上是對以前70/90政策的恢復(fù)，該政策的出現(xiàn)將導(dǎo)致今后出現(xiàn)大量90㎡以下的小戶型產(chǎn)品。因此，在今明兩年把項目中大部分的小戶型推向市場，以規(guī)避今后大量小戶型出現(xiàn)之后的同質(zhì)化競爭。同時，先將小戶型推向市場原因是迎合剛性需求的市場特征以及中開高走的推盤策略的需要。由上述及中國經(jīng)濟發(fā)展形勢不難看出今年中國樓市走向！2010年上半年2010年下半年2011年上半年2011年下半年中國樓市走勢對石柱樓市走勢的影響幾何？2010年上半年2010年下半年2011年上半年2011年下半年2010年石柱新開工商品房82萬平方米、竣工51萬平方米、成交28萬平方米，分別同比增長301%、135%、40%。2010年石柱開發(fā)熱點集中在城東濱江板塊、老城區(qū)與工業(yè)園區(qū)交界處，多層與高層均有。目前住宅無存量，商業(yè)均無專業(yè)規(guī)劃和設(shè)計，多充當(dāng)社區(qū)配套。2010年是高層的序幕年，2011年是高層的發(fā)展年。2011年推出的高層有粼江風(fēng)景、畔山華府、城南花園、黔龍陽光雅院等。石柱房地產(chǎn)市場整體現(xiàn)狀2011年，石柱縣城將東擴南進，城東將有隆鑫花漾城（40萬方）、蟠龍豪庭、匯景龍灣等大型小區(qū)建設(shè)銷售，同時，天堯大酒店等商業(yè)地產(chǎn)將確定此片區(qū)改造定位為商業(yè)核心區(qū)和高檔住宅區(qū)，而城南片區(qū)由于站前大道的開工建設(shè)，也已成為地產(chǎn)開發(fā)新的熱土，城南花園、萬力紫薇香榭等項目均已建設(shè)出售，尤其是怡豪國際，以酒店、專業(yè)建材賣場、高檔公寓住宅入市，將極大提升城南片區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)速度和檔次。在市調(diào)中，90%以上的在售樓盤，住宅已經(jīng)銷售完畢，預(yù)計在2012年6月前，除隆鑫·花漾城外，將無其他樓盤入市，住宅市場供應(yīng)極為稀缺。與住宅火爆相比，商業(yè)地產(chǎn)供大于求相對較冷，由于石柱已成熟商業(yè)形態(tài)、石柱居民消費習(xí)慣等影響，促使商業(yè)地產(chǎn)滯銷，商業(yè)地產(chǎn)去化率較低，且絕大多數(shù)作為小區(qū)配套門面存在，無前期規(guī)劃和定位。石柱樓盤銷售雖火爆，但已面市樓盤中，除粼江風(fēng)景外，品質(zhì)均一般。石柱房地產(chǎn)市場整體現(xiàn)狀石柱樓盤分布情況12453城南片區(qū)8796城東片區(qū)2萬力.紫薇香榭3黔龍陽光雅院4畔山華府5怡豪國際6粼江風(fēng)景7蟠龍豪庭8匯景龍灣9花漾城編號樓盤名稱1城南花園石柱在售樓盤情況樓盤名稱體量物業(yè)構(gòu)成商業(yè)面積住宅面積戶型區(qū)間銷售價格備注城南花園40萬方高層、配套商業(yè)8萬方32萬方70-140平米3200-3600元/平米住宅已售完、商業(yè)未銷售紫薇香榭總占地36934平米小高層（18層）、商業(yè)未知

住宅已售完、商業(yè)未銷售黔龍陽光雅院

高層住宅、商業(yè)3199平米

2600元/平米

住宅已售完、商業(yè)未銷售畔山華府18萬方高層住宅、商業(yè)5萬方13萬方80--130平米2400-3600元/平米住宅已售完、商業(yè)未銷售怡豪國際10萬方酒店、公寓、建材賣場48430平米47000平米

初步預(yù)計5000元/平米住宅已售完、商業(yè)未銷售粼江風(fēng)景100畝高層住宅、商業(yè)未知未開發(fā)完70-130平米3600-3900元/平米住宅已售完、商業(yè)未銷售蟠龍豪庭

28340平米多層住宅、商業(yè)15000平米

13340

4200-4600元/平米住宅已售完、商業(yè)少量銷售匯景龍灣13萬方多層住宅無13萬方80-140平米3400元/平米住宅已售完、商業(yè)未銷售花漾城40萬方住宅、商業(yè)未知

未知未知地點面積租金總價平均租金人民街30平米2.2萬/年61元/月/平米良玉廣場43平米5.8萬元/年112元/月/平米線市街40平米6萬/年125元/月/平米煤坪路20平米1.5萬/年62.5元/月/平米石柱商業(yè)門面租金水平：石柱二手住宅銷售價格水平地點面積裝修情況銷售總價單價衛(wèi)生局對面142平米精裝48萬3380元/平米城南花園134平米清水45萬3358元/平米中醫(yī)院78平米簡裝32萬4445元/平米國稅局120平米（一樓）簡裝13.5萬1125元/平米市場平均價格走勢及銷售情況500040003000200010002008年2009年2010年2011年元年根據(jù)石柱縣總體城市規(guī)劃及城市發(fā)展進程的提速，未來石柱縣房地產(chǎn)市場價格將呈不斷上升的勢頭。根據(jù)我司對石柱地區(qū)在售樓盤的調(diào)研，可知目前石柱地產(chǎn)市場處于高速增長期，整個樓市還未進入產(chǎn)品細(xì)分時期，石柱樓盤整體品質(zhì)不高，高端品質(zhì)樓盤稀缺，其中住宅是石柱消費者地產(chǎn)需求首選，而商業(yè)地產(chǎn)則發(fā)展相對不夠成熟，目前空置較多，且銷售較為困難。由于政府規(guī)劃引導(dǎo)，以及地理地勢決定，石柱城市建設(shè)將形成東擴南進的發(fā)展態(tài)勢，在未來6個月內(nèi)石柱樓盤銷售處于需求大于供應(yīng)的狀態(tài)，由于市場的作用，我司判斷未來一年內(nèi)石柱樓盤價格將在4500-5000元/平米間，成長空間巨大。市場平均價格走勢及銷售情況石柱房地產(chǎn)市場未來走勢預(yù)判隨著石柱區(qū)域經(jīng)濟的不斷發(fā)展，地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷完善，將會給地區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供更加強有力的支撐。未來石柱房地產(chǎn)市場將由目前仍較為落后的純居住加商業(yè)底商開發(fā)模式為主提升為多功能發(fā)展（公建化、商務(wù)化、金融化）。未來石柱房地產(chǎn)市場將由目前主要以剛性需求為主提升為更加傾向于尋求居住品質(zhì)、居住檔次以及功能滿足為主。市場小結(jié)：2010年至2011年上半年，石柱商品房市場銷售火爆，銷售均價較09年有較大提升，整體市場運行情況良好，需求十分旺盛，目前基本無存量住宅銷售。石柱土地供應(yīng)尚有一定空間，但商品房市場已經(jīng)步入向高層發(fā)展的階段。城鎮(zhèn)化進展加快，購房者消費能力加大，使價格有上升空間。目前石柱房地產(chǎn)開發(fā)仍然以住宅為主導(dǎo)，商業(yè)僅作為社區(qū)配套存在，隨著市場的日趨成熟，商業(yè)地產(chǎn)的比例將會逐步加大。市場小結(jié)：（續(xù)）購房者對房屋的品質(zhì)要求，尚處萌芽階段，對高品質(zhì)樓盤處于概念空白，從而間接使開發(fā)商忽略樓盤品質(zhì)，造成石柱真正的品質(zhì)樓盤稀缺。舊城改造成本較高，在已建成中心城區(qū)內(nèi)內(nèi)，僅有有少量單體樓在建或銷售，但均不能形成較完善的宜居社區(qū)。目前，縣城地產(chǎn)開發(fā)向東、南兩翼轉(zhuǎn)移趨勢明顯，城南以高層產(chǎn)品為主，城東以多層產(chǎn)品為主。項目地塊調(diào)查項目所在區(qū)域分析項目地塊項目地處石柱縣城南經(jīng)濟開發(fā)片區(qū)，屬于城南新城開發(fā)區(qū)內(nèi)，是石柱未來經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。區(qū)域規(guī)劃人口1.5萬人，目前尚處于開發(fā)初期，正處于建設(shè)高峰。區(qū)位屬性通過城市主干道與縣城連接，區(qū)域內(nèi)也規(guī)劃有多條次要道路，未來交通通達(dá)性好。距石柱火車站約1.6公里，外部交通到達(dá)率也較為便捷。未來將會有高速公路直接與重慶連接。交通屬性項目地塊火車站項目地塊由于項目所在區(qū)域為城南新城開發(fā)片區(qū)，且開發(fā)尚處于初期，各類市政配套設(shè)施尚不夠完善，目前僅有醫(yī)院、酒店、小學(xué)、長途車站以及項目對面的港九城南花園商業(yè)配套。周邊配套縣醫(yī)院五星級酒店石柱第四小學(xué)港九城南花園商業(yè)配套石柱長途車站項目地塊由于為新興城市開發(fā)片區(qū)，區(qū)域內(nèi)目前僅有少量原住民居住。區(qū)域內(nèi)新建項目如畔山華府、港九城南花園、萬力·紫薇香榭雖已大多售完，但尚未交房，暫無居民入住。區(qū)域居住人口主要在縣城進行消費，本區(qū)域內(nèi)僅有少量日常用品、餐飲以及部分家居、汽車等消費。區(qū)域人口及消費情況畔山華府港九城南花園商業(yè)配套目前區(qū)域內(nèi)主要開發(fā)居住樓盤為畔山華府、港九城南花園、萬力·紫薇香榭。目前此三個樓盤住宅均已銷售完畢，剩余商業(yè)部分尚未進行銷售。其它短期內(nèi)尚無項目推出。區(qū)域競爭樓盤調(diào)查項目地塊萬力·紫薇香榭畔山華府港九城南花園商業(yè)配套區(qū)域小結(jié)項目位于石柱城南新城經(jīng)濟開發(fā)片區(qū)，是石柱縣未來經(jīng)濟發(fā)展主要增長極。區(qū)域內(nèi)交通規(guī)劃完善，未來交通通達(dá)性較好，在道路建設(shè)完成之后，區(qū)域交通將十分便利。由于是新興開發(fā)片區(qū)，各項配套設(shè)施尚不夠完備，但隨著區(qū)域內(nèi)各個項目的建設(shè)逐漸完成，配套設(shè)施將不斷完善以及提高。區(qū)域小結(jié)（續(xù)）特別是火車站的開通以及未來高速公路的連通，將會極大地提升區(qū)域經(jīng)濟增長潛力，將使項目所在的城南開發(fā)片區(qū)乃至于整個石柱縣城成為重慶東部主要的商貿(mào)流通中心之一，區(qū)域經(jīng)濟輻射能力將會得到極大的提高。同時也將使區(qū)域開發(fā)建設(shè)大大加速，區(qū)域房地產(chǎn)市場得到飛速提升。項目地塊四至范圍項目地塊項目東臨擬建的石柱縣醫(yī)院以及五星級酒店，北臨主干道及未開發(fā)地塊，西接另一個未開發(fā)地塊，南邊為坡地。項目地塊分析項目地塊現(xiàn)狀項目周邊均未完全成型，整個周邊均處于開發(fā)中，區(qū)域成熟為時尚早。整個地塊沿東北至西南向呈帶裝分布，一邊臨主干道、一邊臨坡地，對規(guī)劃及環(huán)境的打造有一定影響。地塊現(xiàn)狀為丘陵山坡地貌，與道路路面高差較大，場地平整工作量巨大。地塊周邊除東南面為坡地外，其余幾面均相鄰開發(fā)地塊，景觀面不好。地塊規(guī)劃指標(biāo)項目地塊總體指標(biāo)：項目地塊總用地面積150畝，容積率2.5，總建筑面積約為25萬方。其它指標(biāo)：地塊內(nèi)建筑密度不得超過35%；綠化率不低于30%；建筑高度不超過36米。地塊性質(zhì)為綜合用地，包括居住及商業(yè)金融。地塊交通及配套情況項目地塊地塊西北面臨站前大道主干道，連接開發(fā)區(qū)與縣城主城區(qū)，地塊中間為支路。地塊周邊尚未開發(fā)成熟，配套設(shè)施不夠完善，目前僅有東北面的擬建縣醫(yī)院及五星級酒店。地塊SWOT分析：優(yōu)勢分析（S）地段優(yōu)勢：地處新城開發(fā)片區(qū)，石柱縣未來主要經(jīng)濟增長區(qū)域中心位置，未來石柱之黃金地段。交通優(yōu)勢：臨主干道，通達(dá)性好，道路發(fā)達(dá)，交通規(guī)劃系統(tǒng)完善。區(qū)域優(yōu)勢：未來石柱最具經(jīng)濟增長潛力的代表地區(qū)。需求優(yōu)勢：區(qū)域消費市場需求強勁，住宅消費需求火爆。地塊SWOT分析：劣勢分析（W）規(guī)劃劣勢：相對于容積率來說，建筑限高較低，使得項目建筑密度較大，環(huán)境不易打造?，F(xiàn)狀劣勢：現(xiàn)狀地貌以山地坡地為主，地形條件不夠理想，前期整治費用較高。地塊SWOT分析：機會分析（O）政府傾力打造的核心區(qū)域，政策傾向明顯；未來火車站以及高速公路的開通，將會為區(qū)域市場的輻射力拓展至其它區(qū)縣以及主城，項目未來前景可期。地塊SWOT分析：威脅分析（T）區(qū)縣商業(yè)市場的不確定性，為項目商業(yè)部分帶來一定風(fēng)險。國家針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，也給項目帶來一定的風(fēng)險。新城成熟的時間節(jié)奏是否與本項目的開發(fā)節(jié)奏合拍，將對項目產(chǎn)生較大的影響。項目初步規(guī)劃建議根據(jù)市調(diào)情況以及項目地塊情況，在未有詳細(xì)市場定位分析之前，初步建議本項目產(chǎn)品規(guī)劃參數(shù)如下：項目單位數(shù)量備注土地總面積畝150小高層住宅平米175087.5約70%花園洋房平米62531.25約25%臨街商業(yè)平米10506.25約5%社區(qū)配套用房平米2000地下車庫平米30000每300平米考慮一個車位地上建筑面積平米250275容積率2.5總建筑面積平米280275初步規(guī)劃建議項目地塊產(chǎn)品構(gòu)成：東北部地塊功能：以較高品質(zhì)產(chǎn)品為主產(chǎn)品：少量11層板式小高層，7+1花園洋房，2層臨街商業(yè)項目地塊產(chǎn)品構(gòu)成：西南部地塊功能：以中等品質(zhì)產(chǎn)品為主產(chǎn)品：11層板式小高層，2層臨街商業(yè)以上初步產(chǎn)品規(guī)劃建議所得項目基礎(chǔ)指標(biāo)為：項目容積率約2.5，地上建筑面積約25萬方，總建筑面積約28萬方。項目地上建筑面積約25萬方，按每300平米一個車位考慮，共需約800個車位，在不考慮地面停車的基礎(chǔ)上，共需約30000方地下車庫面積。由于容積率相對較高，因此小高層產(chǎn)品需占項目主要產(chǎn)品，考慮70%的體量；花園洋房為次要產(chǎn)品，考慮25%的體量；由于周邊已有較多商業(yè)，因此本項目商業(yè)及其它附屬社區(qū)配套產(chǎn)品作為補充考慮，占5%左右。建議說明注：此規(guī)劃建議僅作參考，詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計需要由設(shè)計公司設(shè)計確定。項目財務(wù)收益預(yù)估測算土地成本：按200萬元/畝計算,將其按照28萬方的總體量折算為樓面地價。建筑成本：小高層建筑成本按1600元/平米計算，花園洋房建筑成本按1400元/平米計算，商業(yè)及附屬配套按1350元/平米計算，地下車庫按2000元/平米計算。（成本中包含建安、環(huán)境、管網(wǎng)等費用）注：以上各項數(shù)據(jù)除土地成本外均為粗略預(yù)估值，具體需待設(shè)計確定后進行預(yù)算1、測算依據(jù)其它建設(shè)成本：由于項目開挖量較大，土石方工程成本按50元/平米考慮。開發(fā)規(guī)費：區(qū)縣市場相較重慶主城較低，按每平米190元進行預(yù)估。注：以上各項數(shù)據(jù)除土地成本外均為粗略預(yù)估值，具體需待設(shè)計確定后進行預(yù)算1、測算依據(jù)（續(xù)）銷售價格：考慮到項目第一期銷售最早也得于2012年下半年開始啟動，按市調(diào)情況考慮，小高層售價按5000元/平米計算，花園洋房售價按5500元/平米計算，商業(yè)按7000元/計算，社區(qū)配套不考慮銷售，車庫暫不銷售，按3000元/平米預(yù)估其價值。注：以上各項數(shù)據(jù)除土地成本外均為粗略預(yù)估值，具體需待設(shè)計確定后進行預(yù)算1、測算依據(jù)（續(xù)）2、成本測算序號項目及費用名稱單位單位指標(biāo)金額（萬元）單方成本（元/㎡）備注一土地費用

土地費㎡280125.0030000.001070.95

小計㎡280125.0030000.001070.95

二前期費用

場地平整費用㎡280125.001400.6350.00

規(guī)劃設(shè)計費用㎡280125.00560.2520.00

開發(fā)報建規(guī)費㎡280125.005322.38190.00

小計㎡280125.007283