房產(chǎn)中介簽陰陽(yáng)合同在二手房交易市場(chǎng)中，“陰陽(yáng)合同”已成為行業(yè)內(nèi)公開(kāi)的秘密。這種操作模式通常表現(xiàn)為買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂兩份內(nèi)容迥異的合同：一份是用于向房地產(chǎn)交易中心備案、向銀行申請(qǐng)貸款或向稅務(wù)部門(mén)報(bào)稅的“陽(yáng)合同”，其價(jià)格往往遠(yuǎn)低于實(shí)際成交價(jià)；另一份則是記錄真實(shí)交易金額、作為雙方履約依據(jù)的“陰合同”，通常以補(bǔ)充協(xié)議、裝修補(bǔ)償款或家具買(mǎi)賣(mài)協(xié)議等形式存在。房產(chǎn)中介在其中扮演著關(guān)鍵角色，他們既是合同的起草者，也是促成交易的核心推手，通過(guò)這種方式幫助客戶“合理避稅”或獲取更高貸款額度，同時(shí)快速賺取傭金。中介主導(dǎo)的操作套路與利益鏈條房產(chǎn)中介促成陰陽(yáng)合同的手段呈現(xiàn)出高度的專業(yè)化和隱蔽性。在實(shí)際交易中，中介通常會(huì)以“行業(yè)慣例”“節(jié)省稅費(fèi)”為由，主動(dòng)向買(mǎi)賣(mài)雙方提出簽訂陰陽(yáng)合同的建議。例如，當(dāng)一套房屋的實(shí)際成交價(jià)為500萬(wàn)元時(shí)，中介會(huì)指導(dǎo)雙方將備案合同（陽(yáng)合同）的價(jià)格降至300萬(wàn)元，同時(shí)另簽一份200萬(wàn)元的“裝修補(bǔ)償協(xié)議”作為陰合同的補(bǔ)充。這種拆分方式既能大幅降低契稅、增值稅等稅費(fèi)支出，又能通過(guò)低備案價(jià)減少賣(mài)方的個(gè)人所得稅，看似實(shí)現(xiàn)了“買(mǎi)賣(mài)雙方雙贏”。更深層的利益驅(qū)動(dòng)在于中介的業(yè)績(jī)壓力。許多中介機(jī)構(gòu)將成交速度與傭金比例直接掛鉤，而陰陽(yáng)合同能顯著縮短交易周期——通過(guò)低報(bào)價(jià)格降低稅費(fèi)審核難度，同時(shí)滿足部分客戶“高評(píng)高貸”的需求。例如，當(dāng)中介發(fā)現(xiàn)買(mǎi)方首付款不足時(shí)，會(huì)建議簽訂高于實(shí)際成交價(jià)的陽(yáng)合同提交給銀行，以獲取更高額度的按揭貸款。這種操作雖然違規(guī)，卻能幫助中介快速促成交易，完成業(yè)績(jī)指標(biāo)。典型糾紛案例：從“省錢(qián)”到“錢(qián)房?jī)煽铡?025年初，上海某中介機(jī)構(gòu)的案例引發(fā)廣泛關(guān)注。購(gòu)房者劉先生通過(guò)中介購(gòu)買(mǎi)一套底樓房屋，實(shí)際成交價(jià)160.3萬(wàn)元。中介為“幫客戶省錢(qián)”，將備案合同價(jià)格寫(xiě)為100萬(wàn)元，聲稱可少繳稅款6000余元。然而，交易完成后不久，一場(chǎng)暴雨導(dǎo)致房屋嚴(yán)重進(jìn)水，劉先生發(fā)現(xiàn)房屋存在長(zhǎng)期滲水問(wèn)題，要求中介協(xié)調(diào)維修時(shí)遭拒。當(dāng)他向法院起訴時(shí)，中介卻以“陽(yáng)合同已履行完畢”為由拒絕承擔(dān)責(zé)任。最終，稅務(wù)部門(mén)追繳了劉先生的偷稅款，法院判決陽(yáng)合同無(wú)效，但劉先生仍需自行承擔(dān)房屋維修費(fèi)用，同時(shí)因陰合同缺乏明確的房屋質(zhì)量條款，維權(quán)陷入困境。類(lèi)似的糾紛在全國(guó)各地屢見(jiàn)不鮮。2024年北京朝陽(yáng)區(qū)的一起案件中，賣(mài)方在房?jī)r(jià)上漲后反悔，以“陽(yáng)合同價(jià)格過(guò)低”為由主張合同無(wú)效，要求買(mǎi)方補(bǔ)足差價(jià)。盡管法院最終認(rèn)定陰合同有效，但買(mǎi)方仍耗費(fèi)了兩年時(shí)間維權(quán)，期間產(chǎn)生的律師費(fèi)、訴訟費(fèi)等損失超過(guò)10萬(wàn)元。這些案例暴露出陰陽(yáng)合同的核心矛盾：當(dāng)交易雙方因價(jià)格、履約或房屋質(zhì)量發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，兩份合同的沖突會(huì)使權(quán)益保障陷入兩難。法律風(fēng)險(xiǎn)：從民事糾紛到刑事追責(zé)陰陽(yáng)合同的法律風(fēng)險(xiǎn)早已超越簡(jiǎn)單的合同效力問(wèn)題，形成了民事、行政、刑事三重追責(zé)體系。根據(jù)《民法典》規(guī)定，陽(yáng)合同因“以虛假意思表示實(shí)施民事法律行為”而無(wú)效，陰合同若內(nèi)容合法則可能被認(rèn)定為有效，但交易雙方仍需承擔(dān)稅務(wù)違法責(zé)任。稅務(wù)機(jī)關(guān)一旦查實(shí)，將追繳少繳的稅款、滯納金，并對(duì)逃稅金額處以50%至5倍的罰款。2025年司法實(shí)踐中，陰陽(yáng)合同的刑事風(fēng)險(xiǎn)顯著升級(jí)。“兩高”最新司法解釋明確，通過(guò)陰陽(yáng)合同隱匿收入屬于“欺騙、隱瞞手段進(jìn)行虛假納稅申報(bào)”，逃稅金額10萬(wàn)元以上即構(gòu)成逃稅罪“數(shù)額較大”標(biāo)準(zhǔn)，50萬(wàn)元以上為“數(shù)額巨大”。中介作為策劃者和協(xié)助者，將以共犯身份承擔(dān)刑事責(zé)任。例如，杭州某中介店長(zhǎng)因協(xié)助客戶逃稅87萬(wàn)元，被法院判處有期徒刑3年，并處罰金348萬(wàn)元；北京某連鎖中介機(jī)構(gòu)因批量操作陰陽(yáng)合同，被吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執(zhí)照并處罰金1000萬(wàn)元。監(jiān)管升級(jí)：技術(shù)圍剿與全鏈條打擊2025年，全國(guó)范圍內(nèi)掀起了針對(duì)房產(chǎn)中介陰陽(yáng)合同的專項(xiàng)整治風(fēng)暴。稅務(wù)部門(mén)全面接入“區(qū)塊鏈+不動(dòng)產(chǎn)登記”平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)交易價(jià)格、資金流向、納稅申報(bào)數(shù)據(jù)的實(shí)時(shí)比對(duì)。金稅四期系統(tǒng)通過(guò)智能算法識(shí)別異常交易，例如同一房產(chǎn)申報(bào)價(jià)格低于區(qū)域均價(jià)20%、資金流水與合同金額不符等情況，會(huì)自動(dòng)觸發(fā)稅務(wù)稽查。以上海為例，智慧稅務(wù)系統(tǒng)在3個(gè)月內(nèi)識(shí)別出127起疑似陰陽(yáng)合同案件，追繳稅款及罰款超2億元。行政監(jiān)管層面，住建部門(mén)建立了中介機(jī)構(gòu)“黑名單”制度，對(duì)參與陰陽(yáng)合同的中介人員實(shí)施行業(yè)禁入，對(duì)機(jī)構(gòu)處以3萬(wàn)元至50萬(wàn)元罰款，并暫停網(wǎng)簽資格。北京、深圳等地還要求中介機(jī)構(gòu)簽署《誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)承諾書(shū)》，將“拒絕陰陽(yáng)合同”納入服務(wù)規(guī)范。這些措施不僅增加了中介的違法成本，也倒逼行業(yè)從“野蠻生長(zhǎng)”向合規(guī)經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)型。交易雙方的隱性代價(jià)與市場(chǎng)秩序破壞對(duì)于買(mǎi)方而言，陰陽(yáng)合同的風(fēng)險(xiǎn)貫穿交易全流程。低備案價(jià)雖然能減少短期稅費(fèi)，但會(huì)導(dǎo)致房屋再次出售時(shí)的計(jì)稅基礎(chǔ)降低，未來(lái)可能面臨更高的個(gè)人所得稅。此外，若銀行發(fā)現(xiàn)貸款申請(qǐng)材料中的陽(yáng)合同價(jià)格虛假，可能立即終止貸款審批，導(dǎo)致交易崩盤(pán)。賣(mài)方則可能因陰合同缺乏強(qiáng)制執(zhí)行力，面臨買(mǎi)方以“陽(yáng)合同價(jià)格”支付房款的違約風(fēng)險(xiǎn)。更嚴(yán)重的是，一旦陰陽(yáng)合同被查實(shí)，雙方都將被列入稅務(wù)失信名單，影響個(gè)人征信及后續(xù)貸款、購(gòu)房資格。從宏觀層面看，陰陽(yáng)合同的泛濫嚴(yán)重?cái)_亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。它不僅導(dǎo)致國(guó)家稅收流失，還扭曲了房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，影響政策調(diào)控效果。部分中介通過(guò)操縱陰陽(yáng)合同價(jià)格，制造“房?jī)r(jià)下跌”的虛假信號(hào)，誤導(dǎo)消費(fèi)者入市，進(jìn)一步加劇了市場(chǎng)波動(dòng)。在監(jiān)管技術(shù)日益成熟、法律懲處不斷加碼的背景下，房產(chǎn)中介陰陽(yáng)合同的生存空間正被逐步壓縮。然而，徹底根除這一亂