居間租賃合同一、居間租賃合同的定義與法律屬性居間租賃合同是指在房屋租賃交易中，由出租方（甲方）、承租方（乙方）與居間方（丙方）三方共同簽訂的，明確居間服務(wù)內(nèi)容、租賃權(quán)利義務(wù)及交易流程的合同文本。作為一種特殊的合同類型，其核心特征在于引入專業(yè)居間方參與交易，通過居間方的信息整合、流程協(xié)調(diào)和法律審查等服務(wù)，降低租賃雙方的信息不對稱風(fēng)險。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，此類合同的訂立需遵循平等自愿、誠實信用及等價有償原則，合同內(nèi)容不得違反《中華人民共和國合同法》《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及地方性租賃管理條例的強(qiáng)制性規(guī)定。居間合同與傳統(tǒng)租賃合同的本質(zhì)區(qū)別在于三方關(guān)系架構(gòu)：出租方與承租方形成租賃法律關(guān)系，而居間方分別與出租方、承租方構(gòu)成居間服務(wù)關(guān)系。這種雙重法律關(guān)系決定了合同條款需同時覆蓋租賃交易本身及居間服務(wù)的權(quán)利義務(wù)，包括服務(wù)范圍界定、報酬支付條件及過錯賠償責(zé)任等特殊內(nèi)容。實踐中，居間方通常為依法設(shè)立的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，需具備相應(yīng)的從業(yè)資質(zhì)并承擔(dān)信息披露、風(fēng)險提示等專業(yè)義務(wù)。二、合同核心條款解析（一）主體信息與房屋基本狀況合同首部需明確三方當(dāng)事人的身份信息：出租方應(yīng)提供有效的房屋所有權(quán)證明或授權(quán)出租文件，確保對租賃標(biāo)的擁有合法處分權(quán)；承租方需載明真實的身份信息及租賃用途，商業(yè)用途租賃還需附具營業(yè)執(zhí)照等經(jīng)營資質(zhì)文件；居間方則應(yīng)列明機(jī)構(gòu)全稱、統(tǒng)一社會信用代碼及備案編號，以證明其從業(yè)合法性。房屋基本狀況描述需包含詳細(xì)地址、建筑面積、戶型結(jié)構(gòu)、權(quán)屬證號等核心要素，并應(yīng)作為合同附件附上《房屋狀況說明書》，明確記載房屋現(xiàn)有裝修、附屬設(shè)施設(shè)備清單及使用狀況，避免交接時產(chǎn)生爭議。（二）居間服務(wù)內(nèi)容與報酬條款居間服務(wù)范圍應(yīng)具體明確，通常包括：房源信息搜集與核驗、需求匹配、帶看房屋、交易談判斡旋、合同文本擬定、協(xié)助辦理租賃備案及水電氣過戶等。實踐中需特別注意服務(wù)邊界的界定，例如是否包含家具家電維修協(xié)調(diào)、租金催繳等附加服務(wù)，均需在合同中逐一列明。服務(wù)報酬的支付方式一般約定為：承租方按首月租金的一定比例支付居間服務(wù)費，具體比例由三方協(xié)商確定，但不得違反當(dāng)?shù)匚飪r部門關(guān)于中介服務(wù)收費的上限規(guī)定。報酬支付時間節(jié)點通常設(shè)定為租賃合同簽訂之日起3個工作日內(nèi)，若因居間方過錯導(dǎo)致合同無效或無法履行，應(yīng)全額退還已收取的服務(wù)費。（三）租賃核心要素條款租金條款需明確支付標(biāo)準(zhǔn)、周期及方式：租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)采用大寫與小寫并用的方式記載，支付周期可選擇月付、季付或年付，支付方式推薦銀行轉(zhuǎn)賬并注明雙方賬戶信息。租金調(diào)整機(jī)制可約定為“每滿一年按市場行情協(xié)商調(diào)整”，但需明確調(diào)整通知期限及協(xié)商不成的處理方式。押金（履約保證金）通常為1-3個月租金，其用途限定為擔(dān)保承租方履行合同義務(wù)，包括拖欠租金、損壞房屋設(shè)施等情形的賠償。合同應(yīng)詳細(xì)約定押金退還條件：租賃期滿后，承租方結(jié)清所有費用且房屋狀況符合約定的，出租方應(yīng)在15個工作日內(nèi)無息退還，逾期未退的應(yīng)按同期LPR支付資金占用利息。租賃期限條款需精確到起止日期，同時約定續(xù)租及解約的提前通知期：如需續(xù)租，承租方應(yīng)在租期屆滿前30日書面通知出租方，雙方另行簽訂續(xù)租協(xié)議；若一方需提前解約，應(yīng)提前20日書面通知對方，并按約定支付違約金。房屋交付條款應(yīng)明確交付標(biāo)準(zhǔn)（如“現(xiàn)狀交付”或“約定條件交付”）、交付時間及驗收流程，建議附具《房屋交接清單》作為合同附件，詳細(xì)記載水電氣表底數(shù)、設(shè)施設(shè)備狀況等交接細(xì)節(jié)。三、各方權(quán)利義務(wù)體系（一）出租方主要權(quán)責(zé)出租方的核心權(quán)利包括：按約收取租金及押金、對房屋使用情況進(jìn)行合理監(jiān)督、租賃期滿收回房屋等。對應(yīng)的義務(wù)則更為廣泛：首先需保證房屋產(chǎn)權(quán)清晰，不存在抵押、查封等權(quán)利瑕疵；其次應(yīng)確保房屋符合安全居住標(biāo)準(zhǔn)，交付時水電氣暖等基礎(chǔ)設(shè)施功能完好；租賃期內(nèi)承擔(dān)房屋主體結(jié)構(gòu)及主要附屬設(shè)施的維修義務(wù)，如墻體滲漏、電梯故障等，維修期限一般不超過7個工作日；涉及房屋轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)提前15日書面通知承租方，保障其優(yōu)先承租權(quán)。（二）承租方主要權(quán)責(zé)承租方的基本權(quán)利為：在租賃期內(nèi)合法使用房屋、要求出租方及時履行維修義務(wù)、對房屋裝修享有一定自主權(quán)（需經(jīng)出租方書面同意）。義務(wù)方面需重點關(guān)注：按時足額支付租金，逾期支付的應(yīng)按日承擔(dān)萬分之五的違約金，逾期超過15日的，出租方有權(quán)解除合同并要求賠償損失；未經(jīng)同意不得擅自改變房屋結(jié)構(gòu)或用途，例如將住宅改為經(jīng)營性用房；租賃期內(nèi)承擔(dān)房屋日常維護(hù)責(zé)任，如家電故障維修、管道疏通等，并承擔(dān)相應(yīng)費用；租賃期滿應(yīng)恢復(fù)房屋原狀（經(jīng)同意的裝修除外）并配合辦理交接手續(xù)。（三）居間方核心義務(wù)居間方作為專業(yè)服務(wù)提供者，負(fù)有以下關(guān)鍵義務(wù)：信息真實性審查義務(wù)，需核實出租方的產(chǎn)權(quán)證明、承租方的身份信息，避免提供虛假房源；交易風(fēng)險提示義務(wù)，應(yīng)向雙方說明租賃備案的必要性、押金退還條件等重要事項；合同規(guī)范性保障義務(wù)，提供的合同文本應(yīng)包含法定必備條款，不存在免除自身責(zé)任的不公平格式條款；保密義務(wù)，對交易過程中獲取的雙方個人信息、財務(wù)狀況等承擔(dān)保密責(zé)任，未經(jīng)同意不得向第三方披露。若因居間方未履行上述義務(wù)導(dǎo)致一方損失的，應(yīng)承擔(dān)不超過已收服務(wù)費3倍的賠償責(zé)任。四、違約責(zé)任與爭議解決（一）典型違約情形及責(zé)任出租方常見違約情形包括：提供的房屋存在權(quán)利瑕疵導(dǎo)致承租方無法使用，應(yīng)退還已收租金及押金，并賠償承租方搬家費、臨時安置費等實際損失；無正當(dāng)理由提前收回房屋的，應(yīng)支付相當(dāng)于2個月租金的違約金；未及時履行維修義務(wù)造成承租方財產(chǎn)損失的，需承擔(dān)全額賠償責(zé)任。承租方違約主要表現(xiàn)為：擅自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借房屋的，出租方有權(quán)解除合同并沒收押金；未經(jīng)同意擅自裝修的，應(yīng)恢復(fù)原狀或賠償損失；租賃期滿拒不騰房的，需按原租金標(biāo)準(zhǔn)的1.5倍支付逾期占用費。居間方的違約責(zé)任主要包括：提供虛假房源信息導(dǎo)致合同無效的，應(yīng)雙倍返還已收服務(wù)費；未如實告知房屋抵押狀況等重大事項的，需賠償承租方因此遭受的直接損失；違反保密義務(wù)泄露客戶信息的，應(yīng)承擔(dān)由此產(chǎn)生的名譽(yù)及經(jīng)濟(jì)損失賠償。（二）爭議解決機(jī)制合同應(yīng)明確約定爭議解決的優(yōu)先順序：首先由三方協(xié)商解決，協(xié)商不成的，可選擇向房屋所在地消費者協(xié)會申請調(diào)解，或直接向有管轄權(quán)的人民法院提起訴訟。實踐中需注意管轄法院的明確約定，根據(jù)《民事訴訟法》規(guī)定，房屋租賃合同糾紛應(yīng)由不動產(chǎn)所在地法院專屬管轄，當(dāng)事人不得通過協(xié)議變更管轄法院。爭議解決期間，除爭議事項外，各方應(yīng)繼續(xù)履行合同其他條款，避免因局部爭議導(dǎo)致整體合同履行中斷。五、實務(wù)操作要點與風(fēng)險防范（一）合同簽訂前的核查要點出租方應(yīng)提前核實居間方的備案資質(zhì)，要求出示《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案證明》及經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)證書；承租方需仔細(xì)審查房屋權(quán)屬證明，必要時可到不動產(chǎn)登記部門查詢產(chǎn)權(quán)狀態(tài)；三方均應(yīng)核對合同相對方的身份信息，企業(yè)法人需加蓋公章并附營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件，自然人需留存身份證復(fù)印件并注明“與原件核對無異”。房屋狀況的現(xiàn)場核驗尤為重要，建議承租方對房屋瑕疵拍照存檔，并作為合同附件，避免交接時產(chǎn)生爭議。（二）特殊條款的約定技巧針對租賃期內(nèi)可能發(fā)生的特殊情況，合同中應(yīng)增設(shè)相應(yīng)條款：例如“承租方因工作調(diào)動需提前解約的，應(yīng)提前30日書面通知，押金不予退還但不承擔(dān)額外違約金”；“房屋因政府征收導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行的，出租方應(yīng)提前60日通知承租方，租金按照實際租賃時間計算，多退少補(bǔ)”。對于家電家具等易損物品，可單獨制作《物品清單》并注明品牌型號、購買日期及現(xiàn)狀，作為押金退還的驗收依據(jù)。（三）合同履行中的證據(jù)留存租賃關(guān)系存續(xù)期間，各方應(yīng)注意保存關(guān)鍵證據(jù)：承租方支付租金時需索要收款憑證，推薦通過銀行轉(zhuǎn)賬并備注“XX房屋XX期租金”；房屋維修溝通應(yīng)采用書面形式，維修記錄需經(jīng)雙方簽字確認(rèn)；涉及合同變更的，如租金調(diào)整、租期延長等，均需簽訂書面補(bǔ)充協(xié)議并由三方簽字蓋章。這些證據(jù)在發(fā)生爭議時將成為主張權(quán)利的重要依據(jù)，建議至少保存至租賃