廣州取消雙合同在房地產(chǎn)市場調(diào)控的歷史進(jìn)程中，“雙合同”曾是地方政府、開發(fā)商與購房者之間博弈的特殊產(chǎn)物。作為一線城市的廣州，自2016年起在部分區(qū)域推行限價(jià)政策，要求開發(fā)商按照政府指導(dǎo)價(jià)簽訂商品房買賣合同，而超出指導(dǎo)價(jià)的部分則以“裝修款”“服務(wù)費(fèi)”等名義另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議，形成“雙合同”現(xiàn)象。這一模式在短期內(nèi)看似平衡了房價(jià)調(diào)控目標(biāo)與市場實(shí)際需求，卻為購房者埋下隱性債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，也加劇了房地產(chǎn)交易的不規(guī)范性。隨著2024年以來全國房地產(chǎn)政策的深度調(diào)整，廣州于2025年全面取消“雙合同”，標(biāo)志著房地產(chǎn)市場從行政干預(yù)向市場化調(diào)節(jié)的重要轉(zhuǎn)向。一、“雙合同”的歷史成因與運(yùn)行邏輯“雙合同”的誕生與廣州房地產(chǎn)市場的周期性波動(dòng)密切相關(guān)。2016年至2021年，廣州核心區(qū)域房價(jià)年均漲幅超過10%，為抑制投機(jī)性購房、穩(wěn)定市場預(yù)期，政府出臺(tái)限價(jià)政策，規(guī)定新建商品住房備案價(jià)格不得超過一定標(biāo)準(zhǔn)。然而，部分熱門板塊的土地成本與市場供需關(guān)系決定了實(shí)際售價(jià)遠(yuǎn)超指導(dǎo)價(jià)，開發(fā)商為規(guī)避政策限制，將房價(jià)拆分為“網(wǎng)簽合同價(jià)”與“裝修合同價(jià)”兩部分。例如，一套實(shí)際成交價(jià)800萬元的房產(chǎn)，可能以500萬元簽訂《商品房買賣合同》用于備案，剩余300萬元?jiǎng)t以“精裝修升級(jí)包”名義簽訂補(bǔ)充協(xié)議，購房者需以現(xiàn)金形式一次性支付后者，無法納入按揭貸款范疇。這種模式在運(yùn)行中形成了三重利益邏輯：政府通過壓低網(wǎng)簽價(jià)格實(shí)現(xiàn)“數(shù)據(jù)控價(jià)”目標(biāo)，開發(fā)商維持了實(shí)際利潤空間，部分購房者則通過拆分合同降低了首付比例（以網(wǎng)簽價(jià)計(jì)算貸款額度）。但深層矛盾逐漸顯現(xiàn)：一方面，購房者面臨“首付變相提高”的壓力，300萬元裝修款需全額現(xiàn)金支付，遠(yuǎn)超普通家庭的資金儲(chǔ)備；另一方面，裝修合同的履行缺乏監(jiān)管，部分開發(fā)商存在減配交付、虛假報(bào)價(jià)等問題，引發(fā)大量維權(quán)糾紛。據(jù)廣州市住建部門統(tǒng)計(jì)，2023年涉及“雙合同”的投訴占商品房交易糾紛總量的42%，成為影響市場秩序的突出問題。二、政策轉(zhuǎn)向的背景：從調(diào)控松綁到制度重構(gòu)2025年廣州取消“雙合同”并非孤立事件，而是全國房地產(chǎn)政策調(diào)整的縮影。自2024年9月起，廣州已啟動(dòng)系統(tǒng)性政策優(yōu)化，包括全面取消限購、降低首付比例、優(yōu)化公積金貸款等，為“雙合同”的退出奠定了基礎(chǔ)。具體而言，政策轉(zhuǎn)向的核心驅(qū)動(dòng)力體現(xiàn)在三個(gè)層面：市場供需關(guān)系的變化是首要因素。2024年廣州新建商品住房庫存量達(dá)到1200萬平方米，去化周期升至18個(gè)月，超出12個(gè)月的合理區(qū)間。部分區(qū)域如從化、增城的庫存壓力尤為突出，開發(fā)商普遍面臨資金回籠壓力，主動(dòng)降價(jià)促銷意愿增強(qiáng)，限價(jià)政策的必要性顯著下降。與此同時(shí)，人口流入速度放緩與家庭住房需求趨于飽和，使得剛性購房群體對高首付的承受能力進(jìn)一步減弱，“雙合同”導(dǎo)致的購房門檻問題愈發(fā)尖銳。金融政策的寬松為市場化定價(jià)創(chuàng)造條件。2025年廣州首套房商業(yè)貸款首付比例降至15%，二套房25%，且取消利率下限，銀行可自主定價(jià)。公積金貸款額度提升至個(gè)人80萬、夫妻160萬，二孩家庭最高可貸224萬，支持提取公積金支付首付款。這些政策大幅降低了購房融資成本，使得開發(fā)商無需依賴“雙合同”即可吸引購房者，購房者也不必通過拆分合同來規(guī)避首付壓力。例如，一套總價(jià)800萬元的房產(chǎn)，按15%首付計(jì)算，僅需120萬元，較“雙合同”下的300萬元現(xiàn)金支付要求降低60%以上。制度建設(shè)的完善提供了監(jiān)管替代方案。廣州市住建局在取消“雙合同”的同時(shí)，推出“一房一價(jià)”透明化公示系統(tǒng)，要求開發(fā)商在銷售現(xiàn)場公示每套房源的備案價(jià)格、實(shí)際成交價(jià)、裝修標(biāo)準(zhǔn)等信息，并通過官方平臺(tái)實(shí)時(shí)更新。此外，建立購房資金監(jiān)管機(jī)制，將全部房款（含裝修款）納入政府監(jiān)管賬戶，按工程進(jìn)度分期撥付給開發(fā)商，既保障了購房者資金安全，也避免了“陰陽合同”的生存空間。三、取消“雙合同”的市場影響：短期陣痛與長期規(guī)范取消“雙合同”對廣州房地產(chǎn)市場的影響呈現(xiàn)出明顯的階段性特征。短期內(nèi)，部分依賴高溢價(jià)的項(xiàng)目面臨價(jià)格回調(diào)壓力，尤其是2021-2023年拿地成本較高的開發(fā)商，可能需要通過降價(jià)來消化存量。數(shù)據(jù)顯示，2025年第一季度，廣州天河、越秀等核心區(qū)域新房均價(jià)環(huán)比下降3.2%，而番禺、花都等外圍區(qū)域降幅達(dá)到5.8%，市場進(jìn)入“以價(jià)換量”的調(diào)整期。但從長期看，政策調(diào)整將推動(dòng)市場回歸理性。一方面，購房者負(fù)擔(dān)顯著減輕，現(xiàn)金支付壓力從平均300萬元降至120萬元以下，激活了剛需與改善型需求。2025年4月，廣州新建商品住房成交量環(huán)比增長18%，其中120-144平方米的改善型戶型占比提升至35%，較政策調(diào)整前增加12個(gè)百分點(diǎn)。另一方面，開發(fā)商的定價(jià)行為更加規(guī)范，市場競爭從“政策規(guī)避”轉(zhuǎn)向產(chǎn)品力提升，2025年新開盤項(xiàng)目中，綠色建筑、智能家居、社區(qū)配套等增值服務(wù)的投入占比平均提高8%。值得關(guān)注的是，取消“雙合同”后，廣州房地產(chǎn)稅試點(diǎn)的預(yù)期有所升溫。盡管官方尚未明確時(shí)間表，但業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，市場化定價(jià)機(jī)制的完善將為房地產(chǎn)稅的征管創(chuàng)造條件。目前，廣州已在越秀、海珠兩區(qū)試點(diǎn)“房價(jià)動(dòng)態(tài)評估系統(tǒng)”，通過大數(shù)據(jù)分析形成房產(chǎn)交易參考價(jià)，未來可能作為房地產(chǎn)稅稅基的重要依據(jù)。四、配套政策與風(fēng)險(xiǎn)防范：構(gòu)建市場平穩(wěn)發(fā)展的長效機(jī)制為確保“雙合同”取消后的市場平穩(wěn)過渡，廣州市政府同步推出多項(xiàng)配套措施，形成政策組合拳：差異化信貸支持政策針對不同購房群體精準(zhǔn)發(fā)力。首套房首付15%的政策向剛需家庭傾斜，而二孩及以上家庭的公積金貸款額度上浮40%，有效緩解了多子女家庭的住房壓力。對于非戶籍居民，在越秀、海珠等核心區(qū)域購房需提供6個(gè)月社保或個(gè)稅證明，但取消了過往“補(bǔ)繳無效”的限制，允許因工作調(diào)動(dòng)導(dǎo)致的斷繳情況提供單位證明，增強(qiáng)了政策彈性。存量項(xiàng)目的過渡性安排避免了市場震蕩。對于2024年12月31日前已簽訂“雙合同”的項(xiàng)目，允許購房者在2025年6月30日前自主選擇繼續(xù)履行原合同或改簽單一合同。選擇改簽的，開發(fā)商需退還已收取的超額裝修款，或抵扣等額購房款。政府設(shè)立專項(xiàng)調(diào)解委員會(huì)，截至2025年5月已處理歷史遺留糾紛1200余起，化解率達(dá)92%。土地市場的結(jié)構(gòu)性調(diào)整為房價(jià)穩(wěn)定提供基礎(chǔ)。2025年廣州計(jì)劃供應(yīng)住宅用地800公頃，其中60%用于建設(shè)保障性住房和人才公寓，通過增加供給平抑房價(jià)。在土地出讓中，取消“限房價(jià)、限地價(jià)”的雙限模式，改為“價(jià)高者得”與“配建保障房”相結(jié)合的方式，既保障了市場定價(jià)權(quán)，又落實(shí)了住房保障責(zé)任。五、經(jīng)驗(yàn)啟示：房地產(chǎn)調(diào)控的市場化轉(zhuǎn)型路徑廣州取消“雙合同”的實(shí)踐，為全國房地產(chǎn)市場調(diào)控提供了重要啟示。其一，行政干預(yù)政策需與市場周期動(dòng)態(tài)匹配。在房價(jià)過快上漲時(shí)期，限價(jià)、限購等短期措施能夠遏制投機(jī)，但長期執(zhí)行會(huì)扭曲市場信號(hào)，積累系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。2025年的政策調(diào)整表明，當(dāng)市場轉(zhuǎn)向供過于求時(shí)，及時(shí)退出行政干預(yù)、恢復(fù)市場化定價(jià)機(jī)制，是實(shí)現(xiàn)“軟著陸”的關(guān)鍵。其二，政策組合拳的協(xié)同性決定改革成效。廣州并非孤立取消“雙合同”，而是同步推進(jìn)限購松綁、金融支持、監(jiān)管強(qiáng)化等措施，形成“降門檻—穩(wěn)預(yù)期—防風(fēng)險(xiǎn)”的閉環(huán)。例如，降低首付比例與公積金政策優(yōu)化，直接對沖了取消“雙合同”后部分購房者的支付壓力；而資金監(jiān)管與透明化公示，則防范了開發(fā)商的定價(jià)亂象。其三，保障房與商品房市場的統(tǒng)籌發(fā)展是長效之策。廣州在取消“雙合同”的同時(shí)，加大保障性住房供給，計(jì)劃2025-2027年建設(shè)籌集保障性租賃住房20萬套，覆蓋新市民、青年人等群體。這種“市場歸市場、保障歸保障”的思路，既滿足了不同群體的住房需求，也避免了單一市場波動(dòng)對整體經(jīng)濟(jì)的沖擊。隨著“雙合同”的退出，廣州房地產(chǎn)市場正進(jìn)入新的發(fā)展階段。短期來