鳳凰水城南岸E地塊產(chǎn)品定位報告目錄項目地塊屬性分析項目產(chǎn)品定位建議三亞整體市場分析海南整體市場研究項目地塊屬性分析項目產(chǎn)品定位建議海南整體市場研究三亞整體市場分析附件：海南整體市場分析項目地塊屬性分析項目產(chǎn)品定位建議三亞整體市場分析社會經(jīng)濟發(fā)展概況重點政策法規(guī)研究房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析重點競爭項目分析海南整體市場研究三亞——我國最南端的城市，海南省第二大城市，中國最有名的熱帶度假旅游勝地，城市地位日益凸顯，未來發(fā)展?jié)摿薮?。三亞概況社會經(jīng)濟發(fā)展概況重點政策法規(guī)研究房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析重點競爭項目分析?？跂|線高速250公里，車行150分鐘東環(huán)鐵路381公里，車行82分鐘三亞總面積（平方公里）市區(qū)面積（平方公里）常駐人口（萬人）市區(qū)人口（萬人）?？?304130417095.6北海333795715050三亞19203856.550三城市地域和人口數(shù)據(jù)比較位置：三亞市東鄰陵水縣，北依保亭縣，西毗樂東縣，南臨南海面積：全市面積1919.58平方千米，其中規(guī)劃市區(qū)面積38平方千米。東西長91.6千米，南北寬51千米人口：全市常住人口56.5萬人，戶籍人口54.58萬人，其中農(nóng)墾系統(tǒng)人口6.62萬人數(shù)據(jù)來源：各地統(tǒng)計局三亞是中國唯一國際性熱帶濱海旅游城市，正逐步成為國際化旅游城市，是旅游地產(chǎn)的開發(fā)熱土。區(qū)位優(yōu)勢社會經(jīng)濟發(fā)展概況重點政策法規(guī)研究房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析重點競爭項目分析位于北緯18-20度景觀帶（在該維度全球分布有夏威夷、巴厘島、紅海加勒比海、呂宋島等多個世界著名度假區(qū)），是中國唯一國際性旅游熱帶濱海城市。全市境內(nèi)海岸線長209.1公里，有大小港灣19個，素有東方夏威夷之稱。河?xùn)|區(qū)管理委員會河西區(qū)管理委員會海棠灣鎮(zhèn)田獨鎮(zhèn)鳳凰鎮(zhèn)崖城鎮(zhèn)育才鎮(zhèn)三亞市行政范圍內(nèi)共設(shè)2個區(qū)管理委員會，分別為河?xùn)|區(qū)管理委員會、河西區(qū)管理委員會，與6個鎮(zhèn)，分別為海棠灣鎮(zhèn)、田獨鎮(zhèn)、鳳凰鎮(zhèn)、崖城鎮(zhèn)、天涯鎮(zhèn)、育才鎮(zhèn)。行政區(qū)劃社會經(jīng)濟發(fā)展概況重點政策法規(guī)研究房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析重點競爭項目分析城市經(jīng)濟社會經(jīng)濟發(fā)展概況重點政策法規(guī)研究房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析重點競爭項目分析在旅游業(yè)的強勁帶動下，各產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟數(shù)據(jù)直線飆升，房地產(chǎn)投資也邁向新高度，加快改革創(chuàng)新的步伐同時，也增強了三亞發(fā)展活力，經(jīng)濟發(fā)展成果惠及人民群眾，城鄉(xiāng)居民生活質(zhì)量明顯改善。三亞交通便利，有水、陸、空立體交通出行體系。島內(nèi)主要交通方式為東線高速、東環(huán)高鐵和西線高速；三亞鳳凰國際機場是國內(nèi)干線機場，目前已開通航線106條，其中國內(nèi)航線103條、國際地區(qū)固定航線3條、臨時旅游包機航線20余條；與63個城市通航，其中國內(nèi)城市38個、地區(qū)城市2個、國際城市23個。三亞區(qū)域交通社會經(jīng)濟發(fā)展概況重點政策法規(guī)研究房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析重點競爭項目分析目的地東線高速東環(huán)鐵路海榆東線至?？冢捞m機場）300公里車行150分鐘380公里車行90分鐘319公里車行210分鐘至博鰲（在建機場）180公里車行90分鐘260公里車行60分鐘——至五指山（待建機場）————85公里車行70分鐘城市整體規(guī)劃分市域、主城區(qū)和濱海地區(qū)三個層次，“南北帶動、兩翼推進(jìn)、發(fā)展周邊、扶持中間”的城市化發(fā)展戰(zhàn)略，打造國際熱帶海濱風(fēng)景旅游城市。藤橋梅山亞龍灣海棠灣市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃范圍濱海地區(qū)即城市規(guī)劃區(qū)范圍：東起藤橋，西至梅山沿海各濱海鄉(xiāng)鎮(zhèn)行政轄區(qū)主城區(qū)范圍：西起海坡，東至田獨和榆林灣，北接高速公路規(guī)劃線市域城鎮(zhèn)體系濱海地區(qū)城市規(guī)劃社會經(jīng)濟發(fā)展概況重點政策法規(guī)研究房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析重點競爭項目分析主城區(qū)城市規(guī)劃社會經(jīng)濟發(fā)展概況重點政策法規(guī)研究房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析重點競爭項目分析三亞按照“一心、兩軸、兩節(jié)點、五片、多組團”進(jìn)行布局規(guī)劃，其中荔枝溝、田獨鎮(zhèn)將作為重要交通服務(wù)節(jié)點，組團重點打造?！耙恍摹保郝糜畏?wù)中心“兩軸”：沿濱海形成的旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸，沿迎賓大道的城市生活發(fā)展軸“兩節(jié)點”：月川行政服務(wù)節(jié)點，荔枝溝交通服務(wù)節(jié)點?！拔迤保褐概f城片、月川片、鹿回頭片、臨春片、海坡片“多組團”：指田獨、紅沙、榆林、六道等相對獨立地區(qū)宏觀政策法規(guī)社會經(jīng)濟發(fā)展概況重點政策法規(guī)研究房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析重點競爭項目分析附件：海南政策附件：國際旅游島規(guī)劃建設(shè)“離島免稅”政策社會經(jīng)濟發(fā)展概況重點政策法規(guī)研究房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析重點競爭項目分析“離島免稅”政策的實施將帶動海南島購物熱潮，旅游人數(shù)加大，對房地產(chǎn)市場發(fā)展有長足作用。并且隨著離島免稅進(jìn)一步完善，施行全島免稅后，為房地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展提供基礎(chǔ)。完善商業(yè)配套帶動住宅地產(chǎn)與旅游地產(chǎn)雙發(fā)展，打破海南地產(chǎn)賣自然資源的瓶頸。財政部關(guān)于開展海南離島旅客免稅購物政策試點的公告此次離島免稅政策的發(fā)布，是今年元旦開始實施的境外游客離境退稅政策后又一重要政策，于4月20日起正式執(zhí)行。公告中對于離島免稅的次數(shù)、限制金額、數(shù)量、品種以及退稅流程均做出了規(guī)定。

?？?、三亞兩地各開設(shè)一家離島免稅店進(jìn)行試點。附件：三亞“離島免稅”試點實施情況土地政策禁止供應(yīng)別墅類用地，規(guī)范土地使用，嚴(yán)格控制高檔住宅開發(fā)，抑制豪宅價格。此政策的實施將賦予海南現(xiàn)有別墅類產(chǎn)品稀缺性的標(biāo)簽，配合海南獨特的稀缺性自然資源，未來別墅類產(chǎn)品將有較大的發(fā)展空間，物業(yè)升值潛力巨大。國家發(fā)改委海南禁止別墅用地國際旅游島實行嚴(yán)格土地政策在國際旅游島的建設(shè)過程中，要落實最嚴(yán)格的耕地保護制度和節(jié)約用地制度，嚴(yán)格執(zhí)行土地用途管制制度，禁止供應(yīng)別墅類用地。在不突破國家下達(dá)的對耕地保有量、基本農(nóng)田保護面積和建設(shè)用地總體規(guī)模的前提下，試行對土地利用總體規(guī)劃實施定期評估和調(diào)整機制。加強土地利用總體規(guī)劃對各業(yè)各類用地布局、規(guī)模、時序的調(diào)控，統(tǒng)籌安排建設(shè)國際旅游島的各類用地。社會經(jīng)濟發(fā)展概況重點政策法規(guī)研究房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析重點競爭項目分析城鎮(zhèn)住宅土地最低樓面價上調(diào)50%，亞龍灣區(qū)域每平方米達(dá)3750元。鑒于近來三亞房地產(chǎn)市場價格大漲，而現(xiàn)行的樓面地價明顯偏低，三亞市已決定將城鎮(zhèn)住宅性質(zhì)土地的最低樓面地價上調(diào)50%，并在此基礎(chǔ)上將臨海、臨河區(qū)域的土地樓面地價再上調(diào)30%，據(jù)了解，這是2010年以來三亞市第二次上調(diào)城鎮(zhèn)土地最低樓面地價。三亞國土局基準(zhǔn)地價再次上調(diào)亞龍灣每平米達(dá)3750元上調(diào)基準(zhǔn)地價，最直接影響表現(xiàn)在，政府招標(biāo)、拍賣或掛牌時制定底價、核算土地出讓金，同時影響政府審定土地租賃有償使用的年租金水平調(diào)整，以及契稅、房產(chǎn)稅等稅費標(biāo)準(zhǔn)都將會產(chǎn)生變化。直接影響開發(fā)商造價成本的提高從而導(dǎo)致房價的上漲。土地政策社會經(jīng)濟發(fā)展概況重點政策法規(guī)研究房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析重點競爭項目分析已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭、能提供本市1年以上(含1年)的納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房(含新建商品住房和二手住房);對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供本市1年以上(含1年)的納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市主城區(qū)向其售房。三亞主城區(qū)限購嚴(yán)格限制了外地投資型客戶，本項目在限購范圍內(nèi)（市區(qū)），存在一定銷售壓力。三亞以一次性付款方式為主，差別化房貸影響不大，但嚴(yán)重影響購房者信心，對未來房地產(chǎn)的上升預(yù)期有所降低，短時間內(nèi)將造成三亞營銷困境。房地產(chǎn)政策社會經(jīng)濟發(fā)展概況重點政策法規(guī)研究房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析重點競爭項目分析2011年3月5日三亞出臺住房限購實施細(xì)則房地產(chǎn)投資社會經(jīng)濟發(fā)展概況重點政策法規(guī)研究房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析重點競爭項目分析國際旅游島政策利好因素極大地推動了房地產(chǎn)市場開發(fā)，三亞成為眾多地產(chǎn)開發(fā)商爭先拿地之處，房地產(chǎn)開發(fā)投資迅猛增長，是拉動全市經(jīng)濟發(fā)展的主導(dǎo)力量。各開發(fā)商加大了開發(fā)力度，銷售定金及預(yù)付款成為資金來源，保證了開發(fā)資金的有效使用及開發(fā)建設(shè)的進(jìn)度。數(shù)據(jù)來源：三亞市統(tǒng)計局網(wǎng)站2006-2010年三亞市房地產(chǎn)投資額走勢2006-2010年三亞市房地產(chǎn)施工/竣工走勢土地市場成交情況社會經(jīng)濟發(fā)展概況重點政策法規(guī)研究房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析重點競爭項目分析2010年三亞共成交13宗土地，共成交108.33萬平方米，同比減少23%。土地成交總額48.63億元，成交土地均價4489.17元/平方米，同比上漲45.8%；而漲幅最大為成交樓面均價，2010年三亞成交樓面均價為7409.21元/平方米，同比2009年2404.82元/平方米增漲208%。土地價格增長速度遠(yuǎn)大于商品房成交價格，三亞土地市場因供給量的下降、房價的上漲，成交量將在未來市場中持續(xù)下滑，但價格保持保持增長態(tài)勢。數(shù)據(jù)來源：CRIC2010年三亞自身供應(yīng)量減少，市場以消化存量為主；2010年均價同比09年上升87%，高總價導(dǎo)致部分客戶分流，成交量出現(xiàn)明顯下降。從圖表上面看，10年11月與12月期間成交均價大幅度上漲，是由于12月份成交物業(yè)類型主要是以酒店式公寓與別墅較多，并拉高了當(dāng)月的成交均價。商品房市場供求分析社會經(jīng)濟發(fā)展概況重點政策法規(guī)研究房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析重點競爭項目分析住宅成交分析社會經(jīng)濟發(fā)展概況重點政策法規(guī)研究房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析重點競爭項目分析供應(yīng)和成交面積段主要集中于70-90㎡，其次是50㎡以下的小戶型產(chǎn)品；70平米以下、120平米以上戶型成交單價相對較高；公寓成交總價段主要集中在50-200萬元之間。公寓物業(yè)類型中90平米以內(nèi)的戶型是主要熱銷產(chǎn)品，主力總價在50-200萬元之間。小面積產(chǎn)品，低總價接受度高，易控制備受客戶青睞。數(shù)據(jù)來源：CRIC成交戶型分析社會經(jīng)濟發(fā)展概況重點政策法規(guī)研究房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析重點競爭項目分析從成交戶型分析，一室小戶型占據(jù)三亞整體戶型主導(dǎo)，是島外客群投資度假重點選擇戶型；戶型舒適地一室戶型具有靈活多樣性特點，方便自住，是投資客的首選。各戶型功能情況：一室：一室一廳成交占比最大，戶型以60-90m2為主；二室：二室二廳成交占比最大，戶型以80-120m2為主；三室：三室二廳成交占比高達(dá)96%，戶型以120-150m2為主；四室：四室二廳占84%三亞島外客戶比例逾八成，客戶來源以東北、北京和長三角區(qū)域（江浙、上海）客戶為主。三亞島外客戶占八成左右，

2010年10月-2011年3月銷售總套數(shù)8823套，面積72.99萬m2，島外銷售6328套，面積55.82萬m2，島外市場占總銷售套數(shù)的80.89%，占總銷售面積的76.47%；島外客戶來源于上海、杭州、蘇南為主的長三角洲地區(qū)；哈爾濱為主的東北寒冷地區(qū)；首都北京地區(qū)；以及如內(nèi)蒙古、新疆等其他地區(qū)。購房目的為旅游、度假、養(yǎng)老、投資；通過歷年三亞客戶成交數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，北京、上海、江浙區(qū)域客戶易接受高總價產(chǎn)品。成交客群分析社會經(jīng)濟發(fā)展概況重點政策法規(guī)研究房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析重點競爭項目分析房地產(chǎn)市場特點社會經(jīng)濟發(fā)展概況重點政策法規(guī)研究房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析重點競爭項目分析三亞房地產(chǎn)市場六大特征房地產(chǎn)市場主要為“島外市場”房地產(chǎn)經(jīng)濟周期具有滯后性購房客戶來源“兩區(qū)一都”、“兩級分化”與旅游業(yè)聯(lián)系緊密、銷售曲線隨季節(jié)呈’U’字型分布典型的“候鳥城市”，已售商品房使用率低，小戶型為市場主角三亞房價、地價的高低與海的距離具有緊密的相關(guān)性房地產(chǎn)板塊分布社會經(jīng)濟發(fā)展概況重點政策法規(guī)研究房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析重點競爭項目分析亞龍灣片區(qū)鹿回頭片區(qū)市區(qū)三亞灣沿海區(qū)域半山半島鳳凰水城公主郡山水國際大范圍認(rèn)可的高檔度假區(qū),多頂級酒店.以別墅和產(chǎn)權(quán)式酒店為主成熟城市濱海度假區(qū),幾乎無土地存量。以大面積小高層為主新興熱點開發(fā)片區(qū),開發(fā)量大，集中為一線海景項目，以小面積小高層為主，少量別墅公寓30000-80000元∕㎡別墅40000-90000元∕㎡公寓22000元∕㎡別墅28000-45000元∕㎡公寓49000-52000元∕㎡公寓35000元∕㎡別墅50000-60000元∕㎡房地產(chǎn)開發(fā)主要圍繞三亞市區(qū)和一線海岸呈組團分布，目前主要有以下4大區(qū)域：魯能三亞灣新城無海景或弱海景區(qū)域,以中等面積小高層為主板塊目前銷售價格（元∕㎡）資源賣點劣勢代表樓盤亞龍灣片區(qū)公寓35000別墅50000-60000區(qū)域價格無可替代，配套齊全、開發(fā)成熟區(qū)域內(nèi)可開發(fā)土地資源不多公主郡、西山渡鹿回頭片區(qū)公寓49000-52000緊鄰市區(qū)的最佳海景獨立區(qū)，開發(fā)較早，周邊配套成熟可供開發(fā)土地資源較少半山半島市區(qū)公寓22000別墅28000-45000生活配套設(shè)施完善、交通便利周邊環(huán)境較差，空氣不如郊區(qū)好鳳凰水城、山水國際三亞灣片區(qū)公寓30000-80000別墅40000-90000擁有唯一的灣區(qū)海景資源和眾多的酒店配套一線海景土地稀少，未來可供開發(fā)的二線用地面臨新的突破點泰德白石郡、財富海灣公館、魯能三亞灣新城房地產(chǎn)板塊特征社會經(jīng)濟發(fā)展概況重點政策法規(guī)研究房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析重點競爭項目分析三亞市區(qū)住宅項目分布圖在售樓盤分布據(jù)監(jiān)測，三亞市目前開發(fā)樓盤160個，其中在售項目約40個，未售項目8個，售罄項目112個，樓盤沿海岸線或近海集中布局。社會經(jīng)濟發(fā)展概況重點政策法規(guī)研究房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析重點競爭項目分析主要樓盤情況社會經(jīng)濟發(fā)展概況重點政策法規(guī)研究房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析重點競爭項目分析項目名稱區(qū)域建筑面積（萬㎡）物業(yè)類型魯能·三亞灣新城鳳凰鎮(zhèn)250別墅、公寓、洋房半山半島河?xùn)|區(qū)150別墅、高層公寓萬科森林公園田獨鎮(zhèn)100別墅、公寓、洋房山水國際河?xùn)|區(qū)100別墅、公寓、洋房鴻洲·時代海岸河?xùn)|區(qū)70別墅、小高層、高層卓達(dá)·東方巴哈馬河?xùn)|區(qū)60多層、小高層、高層三亞鳳凰島河西區(qū)48別墅、高層半島藍(lán)灣河?xùn)|區(qū)35小高層、高層亞龍灣·公主郡田獨鎮(zhèn)30別墅、洋房、公寓鳳凰水城河西區(qū)10別墅、洋房、公寓在售項目中建筑面積超過30萬平方米有9個樓盤，基本屬于三亞目前的知名樓盤。項目位于三亞市海坡開發(fā)區(qū)二線海景區(qū)域，項目集游艇會、現(xiàn)代商業(yè)、酒店、住宅、高爾夫等為一體的超大型擁有城市復(fù)合型功能的綜合體。亞龍灣海棠灣三亞灣魯能三亞灣新城?？诜较?/p>

魯能.三亞灣新城社會經(jīng)濟發(fā)展概況重點政策法規(guī)研究房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析重點競爭項目分析項目名稱魯能三亞灣新城開發(fā)商海南魯能廣大置業(yè)有限公司項目位置三亞灣海坡二線地物業(yè)類型別墅、公寓、洋房占地面積10200畝綜合容積率0.4建筑面積綠化率物業(yè)公司世邦魏理仕物業(yè)公司（至2011.3月）已銷金額34個億客源東北、山西折扣政策9.7折均價別墅：2.8-3.9萬元/㎡項目概況游艇會所啟動區(qū)為：高三區(qū)、游艇2區(qū)、美麗1區(qū)高爾夫區(qū)游艇區(qū)美麗城娛樂區(qū)高爾夫練習(xí)場美麗三區(qū)（在售）美麗mall（在售）魯能.三亞灣新城社會經(jīng)濟發(fā)展概況重點政策法規(guī)研究房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析重點競爭項目分析世界風(fēng)情酒吧街、嘉禾影視娛樂基地、時尚商業(yè)廣場、奧特萊斯購物廣場、鳳凰衛(wèi)視傳媒中心項目整體規(guī)劃在售組團分析美麗3區(qū)1期經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)（居?。嚎傆玫孛娣e136畝建筑密度23.06%總戶數(shù)191容積率0.5綠化率52.15%停車位224美麗3區(qū)一期美麗mall經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)（居?。嚎傆玫孛娣e164畝建筑密度25%總戶數(shù)458

容積率2綠化率45%魯能.三亞灣新城社會經(jīng)濟發(fā)展概況重點政策法規(guī)研究房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析重點競爭項目分析美麗mail圍合小獨棟（在售）單價：29000-32000元/㎡總價：530-630萬元/棟面積區(qū)間：217-222㎡海景方向在售組團分析——美麗三區(qū)魯能.三亞灣新城社會經(jīng)濟發(fā)展概況重點政策法規(guī)研究房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析重點競爭項目分析組團名稱美麗三區(qū)物業(yè)類型別墅占地面積170畝容積率0.46建筑面積5.23萬㎡首次開盤時間2010-2-19首次開盤價格獨棟：均價4萬元/㎡雙拼：均價2.9萬元/㎡在售產(chǎn)品價格獨棟：均價3.9萬元/㎡雙拼：均價2.8萬元/㎡產(chǎn)權(quán)單價（元/㎡）實得單價（元/㎡）戶型建筑面積（㎡）贈送負(fù)一層面積（㎡）花園面積（㎡）套數(shù)戶型配比合計比例(%)銷售周期（月）去化套數(shù)去化率(%)3900030000大獨棟273100300-3002513%18946%1317592%圍合小獨棟21790100-2007640%2800023000雙拼207901008847%合計189100%18946%1317592%美麗三區(qū)戶型配比魯能.三亞灣新城社會經(jīng)濟發(fā)展概況重點政策法規(guī)研究房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析重點競爭項目分析該項目的客戶50%左右來自東北三省，此外還有15%左右的客戶來自山西，而長三角來此購房的人群僅7%左右，項目在全國更多區(qū)域進(jìn)行產(chǎn)品推廣，北方為重點區(qū)域。近大半年，隨著價格不斷提升東北客戶不斷減少，而北京、長三角和山西區(qū)域客戶逐漸增多，未來項目客戶將逐步向金字塔頂端演變?？腿悍治鲷斈?三亞灣新城社會經(jīng)濟發(fā)展概況重點政策法規(guī)研究房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析重點競爭項目分析關(guān)注條件描述敏感點氣候位于熱帶地區(qū)，氣候宜人，無寒冷冬季，四季暖和內(nèi)地客戶，尤其北方客戶，不想過天寒地凍的冬天，到海南過冬，喜歡陵水的氣候條件配套高爾夫球場、酒店、游艇、商業(yè)街、休閑娛樂、軟件服務(wù)配套等體量最大，配套相對是最完善的，高端配套是身份的象征產(chǎn)品別墅，公寓，普通住宅等產(chǎn)品類型多樣化，滿足不同人群的需求，小獨棟泰式別墅深受歡迎品牌魯能品牌，在全國有一定知名度地產(chǎn)品牌認(rèn)知度并不高置業(yè)目的純度假為主，度假兼投資為輔多數(shù)受訪客戶表示，未考慮投資潛力問題，買魯能三亞灣就是為了度假休閑購房關(guān)注點社區(qū)規(guī)模配套、戶型、價格項目大規(guī)模大配套是吸引客戶重要因素，其次戶型設(shè)計是否滿足度假需求、價格是否合理是客戶比較關(guān)注的產(chǎn)品敏感點戶型二房三房需求為主；喜歡大臥室、大衛(wèi)生間、大露臺多數(shù)受訪客戶還是希望有兩房、三房，方便家人居住，帶朋友度假景觀二線海景、私家花園、高爾夫景觀海景不是客戶第一位考慮的景觀因素，而社區(qū)景觀和高爾夫景觀才是客戶重點關(guān)注；別墅客戶同時很關(guān)注自己的私家花園朝向喜歡南向或偏南向的房源；對西向的抗性最大，北向次之大多數(shù)客戶表示堅決不考慮西向房源，多數(shù)客戶表示堅決不考慮北向房源精裝修否少部分客戶一定要精裝房，要全裝全配；大部分客戶表示硬裝、軟裝均自行設(shè)計配套敏感點高爾夫、酒店、游艇、商業(yè)街對高爾夫和游艇、風(fēng)情商業(yè)街比較關(guān)注；度假娛樂功能一定要強，配套一定要完善魯能.三亞灣新城社會經(jīng)濟發(fā)展概況重點政策法規(guī)研究房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析重點競爭項目分析客群訪談匯總分析從購房關(guān)注點來看，社區(qū)規(guī)模及配套、戶型、價格是客戶最看重的3大核心要素；從產(chǎn)品敏感點來看，客戶對二、三房需求最大，對朝向比較敏感；從配套敏感點來看，高爾夫和游艇配套是客戶最關(guān)注的。魯能.三亞灣新城社會經(jīng)濟發(fā)展概況重點政策法規(guī)研究房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析重點競爭項目分析優(yōu)勢劣勢熱銷原因案例借鑒點規(guī)模大，配套全，靠近三亞市區(qū)，人口導(dǎo)入抗性低價格上漲過快，后續(xù)產(chǎn)品去化存在很大抗性產(chǎn)品多元化，離三亞市區(qū)近，配套較為完善，價格較低造城先造勢，與政府齊頭并進(jìn)為上上之策案例分析小結(jié):擁有規(guī)?；呐涮缀洼^高性價比的產(chǎn)品是成就該項目的關(guān)鍵因素整個半島由三山（龍首山、獼猴山、鹿回頭嶺），兩灣（小東海灣、鹿回頭灣）組成，景點繁多，風(fēng)景優(yōu)美。包括臨海別墅、觀海公寓、洲際酒店、豪華商業(yè)街、國際潛水基地、游艇會等。周邊配套：悅榕山莊酒店、洲際酒店六星級亞洲旗艦店、鹿回頭高爾夫球場以及夏日百貨、大東海美食一條街。半山半島社會經(jīng)濟發(fā)展概況重點政策法規(guī)研究房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析重點競爭項目分析項目名稱半山半島開發(fā)商三亞鹿回頭旅游區(qū)開發(fā)有限公司項目位置三亞市鹿嶺路物業(yè)類型公寓、別墅占地面積2066多畝綜合容積率1.73建筑面積100多萬平米綠化率45.5%折扣政策9.5折客源東北、北京、上海在售價格均價36000元/㎡項目概況東海灣區(qū)雙海灣區(qū)鹿回頭灣區(qū)中央海景大道灣區(qū)（在售）洲際酒店區(qū)V期藍(lán)色果嶺（在售）五期藍(lán)色果嶺經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)（居?。嚎傆玫孛娣e19.4畝容積率1.58總戶數(shù)784綠化率50%停車位約1100四期中央海景大道經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)（居?。嚎傆玫孛娣e117.75畝容積率2.07總戶數(shù)728綠化率41%停車位980半山半島社會經(jīng)濟發(fā)展概況重點政策法規(guī)研究房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析重點競爭項目分析項目整體規(guī)劃近半山半島社會經(jīng)濟發(fā)展概況重點政策法規(guī)研究房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析重點競爭項目分析項目工程進(jìn)度及建筑外立面分期一期（鹿回頭灣）二期（雙海灣）三期（東海灣）首次開盤日期2007-11-182008-01-012008-10-02建筑面積48626㎡102470㎡2178186㎡推案數(shù)211套454套1302套容積率0.610.721.63物業(yè)管理費別墅6元/㎡·月、公寓4.5元/㎡·月別墅6元/㎡·月、公寓4.5元/㎡·月公寓4.5元/㎡·月產(chǎn)品形態(tài)公寓、小別墅二房：120套、三房：12套、別墅：79套公寓、小別墅二房：169套、三房：179套、四房：12套、別墅：94套8棟公寓二房：755套、三房：523套、四房：24套戶型面積（㎡）二房：123-141三房：229-248別墅：209-219二房：125-222三房：173-276四房：222-276別墅：209二房：115-321三房：156-252四房：260-295價格公寓:1.5-2.9萬元/㎡別墅:2.8-3.8萬元/㎡公寓:1.3-2.1萬元/㎡別墅:2.8-3萬元/㎡公寓:3.3-3.8萬元/㎡成交情況售罄售罄售罄半山半島社會經(jīng)濟發(fā)展概況重點政策法規(guī)研究房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析重點競爭項目分析項目銷售情況分期四期（中央海景大道）五期藍(lán)色果嶺首次開盤日期2010-02-052011-1-18建筑面積207335㎡305870㎡推案數(shù)728套784套容積率2.071.58物業(yè)管理費公寓4.5元/㎡·月公寓5元/㎡·月產(chǎn)品形態(tài)8棟公寓、4棟33層高層和4棟30層高層三房：174套、四房：4套、復(fù)式：550套8棟25-27層高層公寓，9棟別墅二房：588套、三房：196套戶型面積（㎡）三房：195-368四房：364-368復(fù)式：138-168二房：121-130三房：153-166價格公寓4.9-5.2萬元/㎡公寓3-3.8萬元/㎡成交情況2月成交29套，累計成交148套，剩580套2月成交156套，累計成交380余套，剩404套項目銷售情況半山半島社會經(jīng)濟發(fā)展概況重點政策法規(guī)研究房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析重點競爭項目分析41項目名稱產(chǎn)權(quán)單價（元/㎡）實得單價（元/㎡）裝修標(biāo)準(zhǔn)（元/㎡）戶型建筑面積

（㎡）套數(shù)戶型配比銷售周期銷售套數(shù)銷售率中央海景大道49000490005000三房190-210162.2%15個月743.8%260-27015621.4%4730.1%360-37020.3%00%四房360-37040.5%00%復(fù)式130-15038452.7%5514.3%190-21011215.4%1917.0%260-270527.1%2038.5%360-37020.3%00%小計728100%14820.3%V期藍(lán)色果嶺38000380007000二房121-13058875.0%3個月30852.3%三房153-16619625.0%7227.6%小計784100%38036.7%合計/////1512100%/52834.9%半山半島社會經(jīng)濟發(fā)展概況重點政策法規(guī)研究房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析重點競爭項目分析在售公寓戶型配比黑龍江吉林內(nèi)蒙古新疆寧夏山西河北甘肅山東n浙江福建云南四川貴州湖南江西安徽河南湖北海南西藏青海臺灣陜西遼寧重慶江蘇22%21%46%11%客群分析該項目的接近50%的客戶自江浙滬地區(qū)，而東北和北京的也有部分客群看重半山半島。這與三亞房地產(chǎn)東北客戶占最大比重不同，主要在于項目舒適的大面積房源、總價偏高，而江浙區(qū)域集中了中國大部分城市新貴，他們大多注重生活質(zhì)量，對公共空間私占欲強，更愿意購買高端豪宅。半山半島社會經(jīng)濟發(fā)展概況重點政策法規(guī)研究房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析重點競爭項目分析1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月銷售面積（萬平米）0.890.902.350.290.280.710.030.190.120.1500.531.962.842010年至2011年2月半山半島月度成交量43半山半島社會經(jīng)濟發(fā)展概況重點政策法規(guī)研究房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析重點競爭項目分析置業(yè)目的度假+養(yǎng)老多數(shù)受訪客戶表示買半山半島產(chǎn)品就是為了度假享受購房關(guān)注點社區(qū)配套、價格、規(guī)模、景觀資源項目良好的自然景觀資源和高端完備的配套服務(wù)是吸引客戶的重要因素，其次是價格是否合理和景觀資源效果產(chǎn)品敏感點戶型二房和復(fù)式為主部分客戶受價格影響，希望購買二房；部分客戶表示購買復(fù)式，可與家人朋友同住景觀三山兩灣，一線海景項目本身地理位置優(yōu)越，三山兩灣的景觀資源使得客戶在決定購買時，更加傾向于海景較差卻低總價的套房朝向喜歡東向的房源受三山兩灣影響，多數(shù)客戶表示更喜歡東向房源精裝修是大部分客戶表示要精裝配套敏感點高爾夫、游艇、風(fēng)情商業(yè)街、音樂廳對高爾夫和游艇、風(fēng)情商業(yè)街比較關(guān)注；度假娛樂功能一定要強，配套一定要完善客戶訪談匯總分析半山半島社會經(jīng)濟發(fā)展概況重點政策法規(guī)研究房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析重點競爭項目分析從購房關(guān)注點來看，主要集中在項目綜合配套、自然景觀資源、價格、規(guī)模;從產(chǎn)品敏感點來看，介于面積和總價，客戶對二房需求最大，其次是復(fù)式;從配套敏感點來看，整個項目綜合配置高端，集風(fēng)情商業(yè)街、游艇會所、博物館、音樂榜廳為一體的城市綜合體。優(yōu)勢劣勢熱銷原因案例借鑒點規(guī)劃宏大，無敵景觀；樓盤品質(zhì)較高，裝修豪華，擁有完善的園區(qū)配套與服務(wù)體系產(chǎn)品面積大，總價高，客群覆蓋面較窄；區(qū)塊相對獨立，對接城市配套有一定的距離自然資源稀缺性，品牌形象塑造與星河灣捆綁客戶，標(biāo)識自身奢侈品的高端形象；島內(nèi)贊助第一美差、VOLVO帆船等高端的時尚、運動賽事；利用跨界或小眾圈層營銷案例分析小結(jié):自然和諧的環(huán)境資源和富有品質(zhì)感的產(chǎn)品是成就該項目的關(guān)鍵因素山水國際社會經(jīng)濟發(fā)展概況重點政策法規(guī)研究房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析重點競爭項目分析項目坐落于中國三亞臨春，是由中國首都機場集團公司鼎力打造的集居住，休閑，度假為一體的山水生態(tài)養(yǎng)生城。項目名稱山水國際開發(fā)商三亞（首都機場）投資開發(fā)有限公司項目位置三亞市新城西路物業(yè)類型別墅、公寓占地面積2517畝綜合容積率0.62建筑面積約100萬㎡綠化率50%（至2011.3月）銷售情況2.7個億客源北京、東北、西南折扣政策9.5折在售價格別墅：均價4.5萬元/㎡項目概況亞龍灣海棠灣三亞灣山水國際?？诜较蛏剿畤H規(guī)劃——該項目整體五期開發(fā)，目前開發(fā)一、二期二期公寓（售罄）二期別墅（在售）一期（售罄）N二期城墅別墅：44套（目前只推23套）面積段:300-500㎡，價格：均價45000元/㎡，1500-3600萬/套一期公寓：263套面積段：61-254㎡，均價：5200元/㎡二期公寓：898套面積段：62-130㎡，價格：9000元/㎡山水國際社會經(jīng)濟發(fā)展概況重點政策法規(guī)研究房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析重點競爭項目分析項目銷售情況啟動區(qū)小學(xué)度假酒店中醫(yī)療養(yǎng)中心商業(yè)街會所中央生態(tài)公園運動中心幼兒園在售區(qū)藍(lán)悅灣（二期別墅）經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)（居?。航ㄖ娣e：15081㎡占地面積：75405㎡容積率：0.20,

建筑密度:10%綠化率：50%山水國際社會經(jīng)濟發(fā)展概況重點政策法規(guī)研究房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析重點競爭項目分析項目整體規(guī)劃山水國際社會經(jīng)濟發(fā)展概況重點政策法規(guī)研究房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析重點競爭項目分析項目建筑立面A島B島N首批23棟獨棟別墅均價45000元/㎡，1500-3600萬/套面積區(qū)間：300、400、500㎡(不含地下)帶裝修：9000元/㎡，含家具家電山水國際社會經(jīng)濟發(fā)展概況重點政策法規(guī)研究房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析重點競爭項目分析組團名稱藍(lán)悅灣，城墅物業(yè)類型獨棟別墅占地面積113畝容積率0.2建筑面積1.5萬㎡首次開盤時間2010-12-29首次開盤價格均價45000元/㎡總價1500-3600萬/套在售產(chǎn)品價格均價45000元/㎡總價1500-3600萬/套項目在售情況產(chǎn)權(quán)單價（元/㎡）實得單價（元/㎡）裝修標(biāo)準(zhǔn)（㎡）戶型建筑面積（㎡）贈送負(fù)一層面積（㎡）花園面積（㎡）套數(shù)戶型配比合計比例%銷售周期（月）去化套數(shù)去化率45000280009000麓湖南505-507194760-1130939%23100%423100%麓湖北505-507194760-1130939%麓院673263960-1250313%麓邸8112881300-132029%合計23100%23100%1670%山水國際社會經(jīng)濟發(fā)展概況重點政策法規(guī)研究房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析重點競爭項目分析在售獨棟別墅戶型配比51山水國際社會經(jīng)濟發(fā)展概況重點政策法規(guī)研究房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析重點競爭項目分析置業(yè)目的純度假為主，度假兼投資為輔多數(shù)受訪客戶表示，未考慮投資潛力問題，買山水國際就是為了度假休閑購房關(guān)注點社區(qū)規(guī)模配套、戶型、價格項目大規(guī)模配套是吸引客戶重要因素，其次戶型設(shè)計是否滿足度假需求、價格是否合理是客戶比較關(guān)注的產(chǎn)品敏感點戶型500平米大獨棟需求為主；喜歡大臥室、大衛(wèi)生間、大露臺、大客廳、娛樂間，私家泳池多數(shù)受訪客戶接受大面積別墅，關(guān)注度假功能是否齊全，功能分區(qū)是否合理，私密性等景觀湖景、私家花園在無海景的前提下，社區(qū)湖景觀是客戶重點關(guān)注；同時很關(guān)注自己的私家花園精裝修是小部分客戶表示硬裝、軟裝均自行設(shè)計；大部分客戶認(rèn)為自己裝修麻煩，一定要精裝房，要全裝全配；配套敏感點商業(yè)街、會所、游艇小碼頭對完善的商業(yè)和游艇比較關(guān)注；度假娛樂功能一定要強，配套一定要完善客戶訪談匯總分析山水國際社會經(jīng)濟發(fā)展概況重點政策法規(guī)研究房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析重點競爭項目分析從購房關(guān)注點來看，社區(qū)規(guī)模及配套、戶型、價格是客戶最看重的3大核心要素；從產(chǎn)品敏感點來看，客戶對大獨棟需求最大，地下室、私家游池要求較高；從配套敏感點來看，商業(yè)配套和周邊配套是客戶最關(guān)注的。優(yōu)勢劣勢熱銷原因案例借鑒點該項目產(chǎn)品設(shè)計注重奢侈，定位高端，但奢侈不是浪費，共用區(qū)域的寬敞有的時候比臥室的寬大更有震撼力規(guī)模小，價格高，樣板間裝修檔次不高，不重視細(xì)節(jié)打造，視覺沖擊力不強三亞大環(huán)境影響，產(chǎn)品具有稀缺性該項目在產(chǎn)品上善于造勢，雖然缺乏一線海景，但是人工湖與周圍的山也能將項目烘托出來案例分析小結(jié):自然和諧的環(huán)境資源和富有品質(zhì)感的產(chǎn)品是成就該項目的關(guān)鍵因素時代海岸社會經(jīng)濟發(fā)展概況重點政策法規(guī)研究房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析重點競爭項目分析三亞的鴻洲·時代海岸是一個集休閑、度假、娛樂和商務(wù)于一體的超大復(fù)合型旅游地產(chǎn)，是按國際標(biāo)準(zhǔn)整體規(guī)劃建設(shè)的熱帶濱海國際度假港。項目名稱鴻洲時代海岸開發(fā)商鴻洲集團項目位置三亞市榆亞大道物業(yè)類型別墅、公寓、洋房占地面積34萬㎡綜合容積率1.5建筑面積約70萬㎡綠化率60%物業(yè)公司香港艾德瑞國際酒店管理有限公司客源四川、北京、東北折扣政策9.3折在售價格公寓：30000元/㎡項目概況已售馨(在售）香榭左岸一期經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)（居?。航ㄖ娣e：80000㎡占地面積：20000㎡容積率：2.2綠化率:30%車位數(shù)：392香榭左岸一期時代海岸社會經(jīng)濟發(fā)展概況重點政策法規(guī)研究房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析重點競爭項目分析項目整體規(guī)劃55項目名稱均價單價（元/㎡）裝修標(biāo)準(zhǔn)（元/㎡）戶型建筑面積

（㎡）套數(shù)戶型配比銷售套數(shù)銷售率香榭左岸一期高層公寓360005000一房50-7025661%22688%二房90-10010425%9087%三房120-1806014%5083%合計////420100%36687%時代海岸社會經(jīng)濟發(fā)展概況重點政策法規(guī)研究房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析重點競爭項目分析在售公寓戶型配比時代海岸社會經(jīng)濟發(fā)展概況重點政策法規(guī)研究房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析重點競爭項目分析建筑外立面57時代海岸社會經(jīng)濟發(fā)展概況重點政策法規(guī)研究房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析重點競爭項目分析置業(yè)目的度假兼投資、度假為主多數(shù)受訪客戶表示，購房就是為了度假購房關(guān)注點社區(qū)規(guī)模、配套、價格項目大、自然資源、周邊配套服務(wù)是客戶關(guān)注的集中點，其次價格是否合理是客戶比較關(guān)注的產(chǎn)品敏感點戶型一房和二房受歡迎多數(shù)受訪客戶偏好于小戶型公寓，主要在于度假和投資需求，二房舒適，也吸引不少客戶關(guān)注景觀一線海景、游艇碼頭海區(qū)景觀資源中等精裝修是大部分客戶表示需要精裝，小部分客戶表示喜好自己設(shè)計配套敏感點商業(yè)街、游艇碼頭、酒吧商業(yè)街對完善的商業(yè)和游艇比較關(guān)注；度假娛樂功能一定要強，配套一定要完善客戶訪談匯總分析社會經(jīng)濟發(fā)展概況重點政策法規(guī)研究房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析重點競爭項目分析時代海岸從購房關(guān)注點來看，社區(qū)規(guī)模、價格、綜合配套是客戶最看重3大核心要素；從產(chǎn)品敏感點來看，受訪客戶對一房、小面積需求最大；從配套敏感點來看，商業(yè)配套和周邊配套是客戶最關(guān)注的。優(yōu)勢劣勢熱銷原因案例借鑒點規(guī)模大，配套全，緊鄰國際購物中心，生活便捷產(chǎn)品線單一、價格高、周邊環(huán)境一般離三亞市區(qū)近，配套較為完善游艇俱樂部，標(biāo)識自身奢侈品的高端形象；東岸外立面形象標(biāo)示吸引力強案例分析小結(jié):自然和諧的環(huán)境資源和富有品質(zhì)感的產(chǎn)品是成就該項目的關(guān)鍵因素山嶼湖社會經(jīng)濟發(fā)展概況重點政策法規(guī)研究房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析重點競爭項目分析項目南經(jīng)鳳凰路至大東海，西南經(jīng)迎賓路至三亞灣，東北走迎賓路經(jīng)田獨到亞龍灣、?？?，西經(jīng)鳳凰路至機場、火車站。山嶼湖整個地塊三面環(huán)山、四面環(huán)河，是唯一的一個河景私屬中央島嶼，僅有一條路可到達(dá)島上。小區(qū)設(shè)有音樂噴泉廣場，籃球場、網(wǎng)球場和一個近千平米的曲線形湖中泳。項目名稱山嶼湖開發(fā)商三亞蘭海水城建設(shè)投資有限公司項目位置三亞市河?xùn)|區(qū)鳳凰路與迎賓路交匯處東北側(cè)500米物業(yè)類型別墅、公寓占地面積11533㎡綜合容積率0.8建筑面積100000㎡綠化率70%總戶數(shù)客源四川、北京、東北折扣政策9.8折在售價格均價34000元/㎡項目概況項目有34棟建筑，南側(cè)3棟為別墅，北側(cè)3棟為小高層，中間27棟5-7層的電梯洋房，1棟環(huán)繞中心1.3萬平米的湖面的會所。山嶼湖社會經(jīng)濟發(fā)展概況重點政策法規(guī)研究房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析重點競爭項目分析項目整體規(guī)劃均價單價（元/㎡）裝修標(biāo)準(zhǔn)（元/㎡）戶型建筑面積

（㎡）套數(shù)戶型配比銷售周期銷售套數(shù)銷售率340004000一房55—7838235%18個月382100%二房85—10262256%61799%三房130—150918%7685%四房及以上15560.4%5100%合計1101100%18個月108098%山嶼湖社會經(jīng)濟發(fā)展概況重點政策法規(guī)研究房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析重點競爭項目分析在售公寓銷售情況山嶼湖社會經(jīng)濟發(fā)展概況重點政策法規(guī)研究房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析重點競爭項目分析建筑外立面63山嶼湖社會經(jīng)濟發(fā)展概況重點政策法規(guī)研究房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析重點競爭項目分析置業(yè)目的度假、養(yǎng)老多數(shù)受訪客戶表示，購房是為了投資和度假雙向使用購房關(guān)注點社區(qū)環(huán)境多數(shù)客戶表示，山嶼湖為私屬島，私密空間強產(chǎn)品敏感點戶型一房和二房受歡迎多數(shù)受訪客戶偏好于小戶型公寓，而二房面積及設(shè)計合理也贏得客戶喜愛景觀是唯一的一個河景私屬中央島嶼，四面環(huán)水，社區(qū)水系好在無海景的前提下，社區(qū)湖景和成為關(guān)注重點精裝修是大部分客戶表示需要精裝，小部分客戶表示喜好自己設(shè)計配套敏感點社區(qū)內(nèi)部配套服務(wù)周邊配套服務(wù)差，項目內(nèi)部服務(wù)需完善客戶訪談匯總分析社會經(jīng)濟發(fā)展概況重點政策法規(guī)研究房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析重點競爭項目分析山嶼湖從購房關(guān)注點來看，社區(qū)環(huán)境、價格是客戶最看重的2大核心要素；從產(chǎn)品敏感點來看，客戶對一房和兩房需求最大；從配套敏感點來看，社區(qū)內(nèi)部配套是客戶最關(guān)注的。優(yōu)勢劣勢熱銷原因案例借鑒點唯一的一個河景私屬中央島嶼離三亞市區(qū)偏遠(yuǎn)配套不完善低密度、高綠化產(chǎn)品，四面環(huán)水、私密空間強地理位置的獨特性，準(zhǔn)確的市場、價格定位案例分析小結(jié):景觀內(nèi)部的打造和產(chǎn)品品質(zhì)的受認(rèn)可是成就該項目的關(guān)鍵因素項目名稱獨棟雙拼聯(lián)排合院疊加多層住宅高層/小高層住宅酒店式公寓

酒店魯能三亞灣新城非：39000（清水）非：28000（清水）非：22000（清水）半山半島海：49000（裝5000）營業(yè)時代海岸非：30000非：23000（裝2000）山水國際非：55000（裝9000）在售未售社會經(jīng)濟發(fā)展概況重點政策法規(guī)研究房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析重點競爭項目分析重點案例產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與價格單位：m2項目名稱50-7070-9090-120120-150150-180180以上供應(yīng)成交去化率供應(yīng)成交去化率供應(yīng)成交去化率供應(yīng)成交去化率供應(yīng)成交去化率供應(yīng)成交去化率魯能三亞灣新城///1288667%1537851%35625471%12867%半山半島/////////97227829%1965428%3449327%時代海岸25622688%///1049087%454293%15853%///山水國際//////////////////合計25622688%1288667%25716865%137357442%2237031%3449327%社會經(jīng)濟發(fā)展概況重點政策法規(guī)研究房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析重點競爭項目分析面積區(qū)間與去化情況通過三亞市對代表樓盤進(jìn)行個案詳析，我們可以得到如下結(jié)論：1、高層/小高層公寓為主要產(chǎn)品類型；多層為空白產(chǎn)品2、同一樓盤相同產(chǎn)品，海景價格平均要高于非海景約2000元/m23、面積在“50-70”區(qū)間，總價低于“150萬元”的產(chǎn)品去化更快社會經(jīng)濟發(fā)展概況重點政策法規(guī)研究房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析重點競爭項目分析結(jié)論項目地塊屬性分析項目產(chǎn)品定位建議三亞整體市場分析項目整體概況地塊屬性界定項目銷售分析海南整體市場研究項目地處三亞原城市中心區(qū)與規(guī)劃新城區(qū)的交界地帶，居三亞各大景區(qū)、商業(yè)中心和交通航站的中間地帶，各種配套齊全并有一定景觀資源，區(qū)位優(yōu)勢明顯。老城區(qū)城市拓展區(qū)本案機場高鐵站步行街商業(yè)中心汽車總站項目整體概況項目銷售分析地塊屬性界定項目區(qū)位項目四至南：三亞灣版塊，酒店住宅集中東：住宅區(qū)北：住宅區(qū)，規(guī)劃新城區(qū)鳳凰水城南岸百萬萬平米城中央大國，三亞市區(qū)最大盤鳳凰水城南岸鳳凰水城東岸西：回民聚集地北：新城規(guī)劃區(qū)東：住宅區(qū)項目整體概況項目銷售分析地塊屬性界定大東海西島亞龍灣南山天涯海角蜈支洲島本案項目臨近三亞各大主要著名景區(qū)，但不占三亞獨特的自然資源優(yōu)勢。項目整體概況項目銷售分析地塊屬性界定景觀資源地塊區(qū)域無大型商場，主要以沿街門鋪或菜市場為滿足基本生活需求，檔次低且分析零散；周邊集有幼稚園、中小學(xué)、大學(xué)以及體育中心（在建），基礎(chǔ)系統(tǒng)完善中；緊鄰三亞市農(nóng)墾醫(yī)院（三級甲等），醫(yī)療服務(wù)完善；周邊酒店業(yè)發(fā)展良好，但其他商業(yè)、商務(wù)、服務(wù)配套設(shè)施系統(tǒng)待完善。醫(yī)院步行街商業(yè)中心老汽車總站本案酒店集中區(qū)學(xué)校市場銀行項目周邊分布有學(xué)校、金融、商業(yè)、醫(yī)療等配套設(shè)施，為本案提供了良好的配套服務(wù)，但區(qū)域無強勢配套資源，有待進(jìn)一步完善。新行政中心體育中心項目整體概況項目銷售分析地塊屬性界定配套設(shè)施E區(qū)（規(guī)劃設(shè)計）B區(qū)（已售）D區(qū)（前期）C區(qū)(在售)A區(qū)（已售）F3F1F2E1F4F5E2E6E4E5洋房一期洋房二期別墅洋房別墅鳳凰水城項目經(jīng)過歷史演變，分為諸多項目：鳳凰水城東岸（、B區(qū)）、鳳凰水城御河灣和鳳凰水城南岸（C、D、E區(qū)），鳳凰水城南岸2009年1月推出洋房一期正式開盤。項目整體概況項目銷售分析地塊屬性界定項目整體規(guī)劃項目位于三亞灣景觀帶二線區(qū)域，自然景觀資源屬于中等周邊交通配套便利，交通樞紐通達(dá)性良好，兼具度假、居住、養(yǎng)老、旅游四大要點新老城市拓展區(qū)域三亞與夏威夷、邁阿密海灘、普吉島等同處北緯18度附近，熱帶海資源十分豐富區(qū)域生活便捷程度熱帶濱海度假城市項目整體概況項目銷售分析地塊屬性界定區(qū)位屬性界定項目內(nèi)部三亞河穿流而過，周邊有金雞嶺公園外，無強勢資源無強勢自然資源三亞沿海線土地供應(yīng)逐漸減少，土地供應(yīng)逐漸向內(nèi)陸、腹地轉(zhuǎn)移，項目屬稀缺土地資源項目容積率1.1，占地面積123700㎡，總建筑面積238172㎡，在三亞地區(qū)屬于中等規(guī)模稀缺土地中等規(guī)模中等容積率項目位于機場和鐵路通往市區(qū)的必經(jīng)之路，來三亞有購房意向的客戶幾乎都會前往本項目參觀三亞標(biāo)志樓盤項目整體概況項目銷售分析地塊屬性界定地塊屬性界定E地塊形狀呈東西走向，地塊狹長地塊特性客戶認(rèn)知界定鑒于項目一直在售，面積和總價控制在中等水平，整體項目調(diào)性屬于中高端，在市場已形成一定共識本項目客戶注重優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品、復(fù)合價值、項目知名度、度假環(huán)境，對海景資源不追求獨占性，只期望分享資源項目整體中高端通過前期章子怡代言的形象推廣活動，“鳳凰水城”項目品牌及產(chǎn)品類型已在客戶中建立了廣泛的認(rèn)知度品質(zhì)度假客戶客戶認(rèn)知度較高項目的老帶新成交率較低，一次性購買和隨機性購買比例較高，客戶服務(wù)和后續(xù)維穩(wěn)工作有待加強客戶忠誠度較低項目整體概況項目銷售分析地塊屬性界定一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度

鳳凰水城南岸2009年1月推出洋房一期，約5個月清盤，為此，5月迅速推出洋房二期。而9月即將進(jìn)入傳統(tǒng)旺季，為彌補項目高層銷售空白，推出高層公寓，豐富產(chǎn)品線。2010年1月伴隨國際旅游到建設(shè)迎來銷售高峰期，項目供應(yīng)量大增，推出別墅、小高層、高層。2010年第一季度經(jīng)過熱銷之后，三亞房地產(chǎn)開始回歸理性。2009年2010年2011年洋房一期面積段：76-85㎡79-108㎡均價：12000元/㎡F5高層面積段：40-46㎡69.37㎡均價：13000元/㎡F4高層面積段：45-49㎡85.54㎡均價：17000元/㎡E5小高層面積段：94.18-135㎡均價：26000元/㎡F2高層面積段：45-47㎡84.73㎡均價：17000元/㎡別墅面積段：169-219㎡均價：50000元/㎡洋房二期面積段：76-85㎡79-108㎡均價：17000元/㎡E4小高層面積段：94.18-135㎡均價：26000元/㎡E2小高層面積段：27-32㎡62.9㎡均價：22000元/㎡F1高層面積段：27-32㎡66.96㎡均價：23500元/㎡E6小高層面積段：94.18-135㎡均價：23000元/㎡E1高層面積段：94.18-135㎡均價：23500元/㎡項目整體概況項目銷售分析地塊屬性界定項目銷售分析成交數(shù)據(jù)備注：一房（27-49㎡）；二房（69-86㎡）；三房（79-130㎡）自2011年海島規(guī)劃批復(fù)后，房價達(dá)到高點,每月成交均價于25000元/㎡間上下波動;27-49㎡經(jīng)濟型一房、60-86㎡的舒適型二房和79-108㎡的緊湊型三房銷售量最大項目整體概況項目銷售分析地塊屬性界定項目成交分析成交客戶分析客戶來源地東北﹥北京﹥西南﹥江浙客戶職業(yè)背景主要為企業(yè)老板、實業(yè)家、職業(yè)經(jīng)理人認(rèn)知途徑口播﹥戶外﹥網(wǎng)絡(luò)購買動機度假、養(yǎng)老、自用、投資家庭構(gòu)成三代同堂、三口之家來訪客戶分析支付能力主要接受額在200萬以內(nèi)購買抗性價位﹥配套﹥環(huán)境﹥工程質(zhì)量﹥政策裝修需求精裝客戶偏好一房﹥?nèi)咯儍煞靠蛻舴治鲈斀忭椖空w概況項目銷售分析地塊屬性界定成交客戶分析項目地塊屬性分析項目產(chǎn)品定位建議三亞整體市場分析現(xiàn)有規(guī)劃分析項目定位思考產(chǎn)品組合建議其他建議海南整體市場研究現(xiàn)有規(guī)劃分析翠屏國際根據(jù)對鳳凰水城項目長期的研究，對集團戰(zhàn)略發(fā)展的考慮，以及應(yīng)對市場變化的調(diào)整，已經(jīng)針對E地塊設(shè)計規(guī)劃提出了產(chǎn)品建議及戶型配比方案。項目定位思考現(xiàn)有規(guī)劃分析產(chǎn)品組合建議其它建議方案形成過程中，充分理清項目區(qū)位優(yōu)勢，周邊支持，考慮土地價值的合理體現(xiàn)，項目已經(jīng)在售且在市場上形成一定口碑的現(xiàn)況，傾向?qū)⒈镜貕K擬建項目定位于：集花園洋房、高層度假公寓、酒店式度假公寓三類住宅為一體的-----------高尚品質(zhì)示范居住區(qū)現(xiàn)有戶型配比方案物業(yè)類型幢數(shù)戶型面積（㎡）戶數(shù)/層戶數(shù)（戶）總建筑面積（㎡）建筑面積（計容）建筑比套數(shù)比花園洋房48邊戶首層躍式191.189618353.289251.529.5%4.0%邊戶標(biāo)準(zhǔn)層89.2517215351153517.9%7.2%邊戶頂層101.19969714.248902.325.0%4.0%中戶首層躍式181.2615628276.5613976.414.6%6.6%中戶標(biāo)準(zhǔn)層87.6932628586.9429586.9414.7%13.7%中戶頂層101.1715615782.5214673.48.1%6.6%小計1002137651.491707.6557.79%42.1%項目定位思考現(xiàn)有規(guī)劃分析產(chǎn)品組合建議其它建議物業(yè)類型幢數(shù)戶型面積（㎡）戶數(shù)/層戶數(shù)（戶）總建筑面積（㎡）建筑面積（計容）建筑比套數(shù)比度假公寓4左邊戶A100.452/層10810848.65.6%4.5%右邊戶A’99.232/層10810716.845.5%4.5%中間戶B99.234/層21621433.6811.0%9.1%左邊戶復(fù)式C163.472/層81307.760.7%0.3%右邊戶復(fù)式C’163.062/層81304.480.7%0.3%中間戶復(fù)式D163.374/層162613.921.3%0.7%小計46451724.9449139.4221.71%19.5%酒店公寓1a25.6516/層3047797.64.0%12.8%b31.9916/層3049724.965.0%12.8%c40.2212/層2289170.164.7%9.6%c’41.634/層763163.881.6%3.2%小計91231887.1829904.9313.39%38.4%總計2367221163.5170775100%100%現(xiàn)有戶型配比方案項目定位思考現(xiàn)有規(guī)劃分析產(chǎn)品組合建議其它建議現(xiàn)有規(guī)劃分析戶型面積針對人群價格區(qū)間項目調(diào)整加大面積的同時，產(chǎn)品的總價隨之提升，對客戶的購買力提出了更高的要求，相與之競爭的樓盤也延展到大三亞地區(qū)現(xiàn)有規(guī)劃方案中，主力戶型面積區(qū)間在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上增加10㎡及以上，近一半的產(chǎn)品的戶型面積在100㎡左右及以上在現(xiàn)有規(guī)劃方案中，強調(diào)舒適度和居住感，在C地塊產(chǎn)品隸屬于中高端的基礎(chǔ)上，調(diào)高了項目整體的調(diào)性，更加偏向高端產(chǎn)品在原有的基礎(chǔ)上繼續(xù)沿用灰空間的手法，對客戶而言，體現(xiàn)了產(chǎn)品的多樣性、利用率和體驗感面積巧取面積增加的同時，產(chǎn)品的目標(biāo)人群也有所改變，從強調(diào)度假旅游型客戶轉(zhuǎn)換為更加追求品質(zhì)和居住感的高端客戶，目標(biāo)客戶范圍縮小“較高要求、競爭加劇、銷售周期長、適宜長期居住類”特征項目定位思考現(xiàn)有規(guī)劃分析產(chǎn)品組合建議其它建議基本面項目屬性政策層面項目定位思考首先，從基本面、項目屬性和政策層面去思考項目定位的思路項目定位思考現(xiàn)有規(guī)劃分析產(chǎn)品組合建議其它建議與對標(biāo)樓盤的差異和互補非獨占資源二線地塊現(xiàn)狀、內(nèi)部景觀利用觀海感和居住感客戶滿足產(chǎn)品品質(zhì)提升市場需求旺盛，可挖掘空間較大政策層面的不明朗，需要快速成交，避免銷售周期拉長無法貸款，只能一次性付款項目定位思路重點主旨確定：“快速去化，總價控制，品質(zhì)保證”，達(dá)到及時回籠資金，建立品牌的目的具細(xì)定位思路：奢侈品大眾化，高形象、高附加值，總價控制產(chǎn)品，最有效獲取高端度假客戶客戶需求挖掘

海資源開發(fā)殆盡和三亞市區(qū)發(fā)展分化出了一批腹地高端客戶；度假居住經(jīng)驗的豐富，海資源不再是三亞客戶唯一的追求；客戶開始關(guān)注產(chǎn)品品質(zhì)、附加值、居住配套等等價值。高售價易讓項目陷入偏遠(yuǎn)灣區(qū)和高端物業(yè)的激烈競爭，需總價控；單一的價值取向和市場熱度，很多開發(fā)商忽略了產(chǎn)品本身價值；以系統(tǒng)解決方案突破現(xiàn)有項目腹地房地產(chǎn)低產(chǎn)品水平的競爭。

國際旅游島的發(fā)展，三亞房地產(chǎn)大勢長期趨好；中短期，度假客戶受政策抑制，觀望氣氛濃；項目銷售時面臨著走量的壓力，速度目標(biāo)風(fēng)險大。市場大趨勢競爭機會項目定位策略項目定位思考現(xiàn)有規(guī)劃分析產(chǎn)品組合建議其它建議經(jīng)過深化后，從市場面、競爭面和客戶需求面去思考定位思路項目定位思考項目定位思考現(xiàn)有規(guī)劃分析產(chǎn)品組合建議其它建議思考的過程尋找目標(biāo)客戶群針對客戶群，提出產(chǎn)品類型面對現(xiàn)有地塊技術(shù)指標(biāo)進(jìn)行建筑面積配比根據(jù)目標(biāo)客戶群進(jìn)行戶型配比三亞住宅市場是典型的住宅奢侈品市場，不同階層客戶需求差異明顯，我們需要尋找項目的目標(biāo)客戶群，并針對目標(biāo)客戶群營造合適的產(chǎn)品

客戶群體產(chǎn)品類型身份特征價值感置業(yè)特征置業(yè)區(qū)域頂級客戶獨棟海景、雙拼海景別墅、高層海景豪宅知名大型企業(yè)企業(yè)群主，事業(yè)有成的歸國華僑、國外富豪等，擁有極高的社會地位和個人知名度，資本家中的領(lǐng)導(dǎo)者內(nèi)斂、含蓄、專屬的身份感、聲譽、尊貴、舒適性、享受性、私密性獨特稀缺資源的占有；精品物業(yè)的收藏；專屬的空間感；全方位的物業(yè)服務(wù)；資產(chǎn)的保值增值；一線海景資源，亞龍灣大東海、海坡區(qū)等高端客戶獨棟、雙拼、聯(lián)排別墅，高層景觀公寓，景觀洋房大型私營業(yè)主，事業(yè)有成的歸國華僑，擁有較高的聲望，注重自己的社交圈和生活圈，尊貴奢華的生活方式擁有其身份和個性的標(biāo)志物，舒適、享受、私密、品味、層次強勢的自然資源；全方位的物業(yè)服務(wù)；資產(chǎn)的保值增值；區(qū)域的純粹感；優(yōu)美的社區(qū)環(huán)境；一線海景資源或二線近海，亞龍灣、清水灣、大東海等中高端客戶獨棟、雙拼、聯(lián)排別墅，高層公寓，洋房私企業(yè)主、企業(yè)高管、政府官員、華僑、文化界社會名流等，擁有較高的社會地位存在一些顯示身份的炫耀心理同時也注重生活品質(zhì)和舒適性高檔的社區(qū)環(huán)境；便利的交通與城市配套；一定的自然景觀；完善的物業(yè)服務(wù)；擁有較佳自然資源的區(qū)域中端客戶高層公寓、多層公寓、酒店式公寓中小型私企業(yè)主、企業(yè)中高管、高級公務(wù)員等舒適、休閑、方便、檔次、升值、回報、品質(zhì)、度假享受、溫和的氣候區(qū)域成熟度；交通便利與城市配套；完善的物業(yè)服務(wù)較好的公共空間市區(qū)周圍配套相對成熟中低端客戶高層公寓、多層公寓酒店式公寓城市中富裕階層，企業(yè)中層領(lǐng)導(dǎo)、具有一定資本的個體老板、中產(chǎn)階層休閑、方便、享受三亞的大環(huán)境生活便利；三亞大環(huán)境的占有一定的物業(yè)服務(wù)遠(yuǎn)離市區(qū)或周圍環(huán)境較差目標(biāo)客戶群項目定位思考現(xiàn)有規(guī)劃分析產(chǎn)品組合建議其它建議鳳凰水城南岸在售產(chǎn)品所面對的客戶群項目未來的客戶人群對品質(zhì)和景觀綜合性有高要求，強調(diào)海景，但非海景資源獨占型客戶產(chǎn)品類型思考為了滿足項目容積率1.4的技術(shù)指標(biāo)要求，發(fā)揮出E地塊現(xiàn)有自身優(yōu)勢。并針對我們的目標(biāo)客戶群，營造更加適合的產(chǎn)品項目定位思考現(xiàn)有規(guī)劃分析產(chǎn)品組合建議其它建議所以我們建議用市場稀缺的、低密度的、類別墅、居住感優(yōu)越的洋房產(chǎn)品來彌補市場空白----法式洋房針對市場未來產(chǎn)品類型供應(yīng)量的調(diào)查