洛陽項目整體定位報告城市房產(chǎn)認知項目立地分析市場啟發(fā)點項目整體定位城市概況解讀目錄城市總體概況洛陽是中國重要的工業(yè)基地，中國優(yōu)秀的旅游城市中國空空導彈研究所重要工業(yè)基地：洛陽現(xiàn)有39個工業(yè)門類、5000多家獨立核算工業(yè)企業(yè)，形成了以石油化工、機械制造、輕紡加工、建材冶金、航天科技、電子信息等為支柱的產(chǎn)業(yè)體系優(yōu)秀旅游城市：洛陽龍門石窟被認定為河南首個世界文化遺產(chǎn)，此外還有白馬寺、天子駕六、商城遺址等著名旅游資源，洛陽也是中國歷史上建都時間最早、朝代最多、建都時間最長的城市面積：洛陽總面積15208平方公里，市區(qū)面積544平方公里人口：常駐人口662萬，其中市區(qū)人口174萬行政區(qū)劃：洛陽轄7個區(qū)、1個縣級市、8個縣龍門石窟洛陽地處中原，交通便利;在河南經(jīng)濟圈中處于次中心地位,河南第三大城市。城市區(qū)位洛陽本項目人口洛陽市區(qū)人口占常住人口的比重逐年穩(wěn)步上升，為房地產(chǎn)市場發(fā)展提供了機遇2005年—2010年，洛陽人口情況統(tǒng)計圖（人口單位為“萬人”）洛陽GDP總量位居河南省第二位，但與鄭州差距較大，總體經(jīng)濟實力仍較弱城市GDP鄭州4000洛陽2321南陽2065許昌1362平頂山1320焦作1309周口1305安陽1292新鄉(xiāng)1243商丘1215信陽1150駐馬店1000開封891三門峽845濮陽760漯河674鶴壁420濟源328數(shù)據(jù)來源：歷年各市“國民經(jīng)濟與社會發(fā)展統(tǒng)計公報”；GDP單位為“億元”GDP城市GDP杭州

5945.82寧波

5125.82溫州

2925.57紹興

2782.74臺州

2415.12嘉興

2296.00金華

2094.70湖州

1301.56衢州

752.78麗水

644.04舟山

633.45排名城市人均GDP(元)

浙江省

50024

1杭州市

68339

2寧波市

67394

3紹興市

56649

4舟山市

56492

5嘉興市

51002

6湖州市

44982

7臺州市

40462

8金華市

39068

9衢州市

3546310溫州市

3207111麗水市

30422近兩年洛陽人均GDP增速變緩，上行壓力增大，與浙江城市相比還處于較低水平人均GDP2006年～2010洛陽“人均GDP”及“人均GDP增長率”情況根據(jù)經(jīng)驗，洛陽房地產(chǎn)市場處于平衡發(fā)展期人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關系800-4000US$4000-8000US$8000-20000US$0-800US$啟動期

快速發(fā)展期

平穩(wěn)發(fā)展期

緩慢發(fā)展期2010年洛陽人均生產(chǎn)總值33300元，2010年人民幣對美元匯率按6.77算，則2010年洛陽人均生產(chǎn)總值為4918美元，根據(jù)經(jīng)驗，房地產(chǎn)處于平穩(wěn)發(fā)展期發(fā)展預判相比周邊省會城市仍處于較低水平，購買力受限制。人均可支配收入城市人均可支配收入溫州市31201寧波30166紹興30164杭州30035臺州

28583嘉興

27410舟山

26848湖州

25572金華25029麗水22495衢州21811浙江省“城鎮(zhèn)居民人均可支配收入”排名說明：城鎮(zhèn)居民人均可支配收入單位為“元”產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)第二產(chǎn)業(yè)為主導，聚集了航空軍工類大量的高福利客群；第三產(chǎn)業(yè)的較小比例致使對辦公類物業(yè)的需求縮水。洛陽是全國重要的新型工業(yè)城市，洛陽現(xiàn)有39個工業(yè)門類、5000多家獨立核算工業(yè)企業(yè)，形成了以石油化工、機械制造、輕紡加工、建材冶金、航天科技、電子信息等為支柱的產(chǎn)業(yè)體系。洛陽石化、洛玻、洛銅、中國空空導彈研究所、中國船舶重工集團等一大批具有較強市場競爭力的大型企業(yè)和企業(yè)集團在國內(nèi)擁有較高的知名度。洛陽產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比重演變情況

鄭州武漢合肥西安濟南石家莊洛陽房地產(chǎn)開投資（億元）2757.03753.23067.03250.61987.42958.01768.8固定資產(chǎn)投資（億元）775.21017.4819.0842.3484.5538.0179.9房地產(chǎn)開投資占固定資產(chǎn)投資比重28.1%27.1%26.7%25.9%24.4%18.2%10.2%房地產(chǎn)開發(fā)投資占比分析，城市房產(chǎn)泡沫不大，基本面較好。固定資產(chǎn)投資情況城市空間發(fā)展規(guī)劃：市域城鎮(zhèn)空間結(jié)構(gòu)形成“一心”、“兩軸”、“三區(qū)”一心——洛陽中心城區(qū)。強化中心城區(qū)經(jīng)濟規(guī)模和人口規(guī)模，提升功能，帶動周邊城鎮(zhèn)發(fā)展，提高區(qū)域輻射力兩軸——依托東西向和南北向綜合運輸通道形成的城鎮(zhèn)集聚帶，是城鎮(zhèn)發(fā)展的重要地區(qū)，應優(yōu)先發(fā)展三區(qū)——東北部城鎮(zhèn)密集區(qū)，是推進城鎮(zhèn)化的重點地帶，洛陽未來經(jīng)濟增長最具發(fā)展?jié)摿突盍Φ牡貛АＶ形鞑慨a(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，大力推動工業(yè)化進程。西南部山區(qū)生態(tài)保護區(qū)，應注重生態(tài)環(huán)境保護東北部城鎮(zhèn)密集區(qū)中西部產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)西南部山區(qū)生態(tài)保護區(qū)G30G55G36G322城市規(guī)劃中心城區(qū)項目所在地東北城鎮(zhèn)密集區(qū)將承載洛陽城市化的人口紅利，吸引“中西部”和“西南部”客群聚集城區(qū)功能進一步升級期城區(qū)延伸擴大期遠期發(fā)展（2015-2020）中期發(fā)展（2010-2015）近期發(fā)展（2008-2010）現(xiàn)有城區(qū)功能完善期城鎮(zhèn)化率發(fā)展階段2012年目標48%2015年目標52%2010年目標45%2020年目標60%。城市中長期發(fā)展規(guī)劃，仍有人口紅利的利好。城市規(guī)劃從城市定位上看：洛陽是中國重要的工業(yè)基地，中國優(yōu)秀的旅游城市結(jié)論1成從經(jīng)濟實力上看，位居河南省前列，但經(jīng)濟實力仍然較弱，客戶承價能力有限結(jié)論2產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上看，以第二產(chǎn)業(yè)為主，第三產(chǎn)業(yè)占比較小，對辦公需求較少結(jié)論3成從規(guī)劃上來看，城市走典型的“隨市政府外拓”的城市發(fā)展路線，中長期項目區(qū)域利好（城鎮(zhèn)化）結(jié)論4城市概況小結(jié)城市房產(chǎn)認知項目立地分析市場啟發(fā)點項目整體定位城市概況解讀2010年土地成交面積和成交均價相比2009年均有了大幅提高，成交地塊的單塊面積與2009年相比也顯著增大，由此可以預見未來入市項目中大體量項目增多，開發(fā)周期較長，這批項目將會在2011年底或2012年初進入市場。土地市場--土地出讓未來一到兩年將有大量新盤入市，市場競爭將日趨激烈；土地價格上漲較快，帶來了成本上的激增。新區(qū)作為目前城市的重點建設區(qū)域，土地成交占比有所下降但仍占1/3有余；拓展區(qū)作為未來城市發(fā)展方向，土地成交大幅增加，占到總體的1/5；西工區(qū)由于城中村改造力度加大土地成交出現(xiàn)階段性大幅增加；瀍河、老城由于不是城市主流發(fā)展方向，土地成交僅占一成左右；而澗西區(qū)土地供應日漸緊張，未來房地產(chǎn)供應將會出現(xiàn)較大缺口。項目所處的洛陽新區(qū)土地供應量占比最大，未來兩年新區(qū)新盤上市較多，市場競爭將非常激烈土地市場—出讓分布洛龍科技園老城區(qū)、瀍河區(qū)板塊古洛陽歷史發(fā)民的搖籃，老工業(yè)基地，目前發(fā)展較為緩慢客戶認知較低，以本區(qū)域置業(yè)為主西工區(qū)板塊傳統(tǒng)置業(yè)中心之一，高認知板塊傳統(tǒng)的高端客戶板塊，客戶本區(qū)域置業(yè)特征明顯，價格實現(xiàn)最高澗西區(qū)僅次于西工區(qū)具有地段和配套上的優(yōu)勢，客戶認知度高。高新區(qū)板塊典型的高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)，住宅項目開發(fā)作為調(diào)劑，客戶以本區(qū)域置業(yè)為主洛陽新區(qū)洛陽新政治中心，新興房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域?qū)ζ渌鍓K和下面縣區(qū)客戶吸引力強，整體價格水平較高洛陽房地產(chǎn)市場基本以行政區(qū)劃來劃分，項目所處洛龍科技園是洛陽新區(qū)的邊緣地帶板塊劃分從市場供求看，存量較小，市場整體面較為健康；但近兩年市場商品房價格上漲較快，未來價格上行存在壓力說明：面積單位為“萬平方米”，價格單位為“元”近5年市場總體供應為1479.9萬平方米，總消化量為1411.8平方米，市場存量相對較小商品房價格逐年穩(wěn)步上漲，2009年和2010年漲幅達到20%市場供求情況一房兩房三房四房及以上25萬35萬45萬55萬65萬75萬85萬95萬115萬40㎡65㎡90㎡115㎡140㎡165㎡190㎡215㎡面積總價125萬一房面積在40㎡左右，總價在25萬左右洛陽市場戶型集中供應區(qū)間為：兩房：60㎡-110㎡；三房：115-140㎡。面積段—供應編號項目1開元名郡2東方今典3國寶花園4財富中心5盛唐至尊6高爾夫花園7塞納春天8升龍廣場9名門盛世10世紀花城111222333444555556666677778888899999910四房及以上面積在165㎡-190㎡之間，總價集中在95-110萬之間二房面積在60㎡-110㎡之間，總價在38-65萬之間三房面積在115㎡-140㎡之間，總價在65-90萬之間95m2110m2125m2140m280m2開元名郡觀瀾國寶花園九都名郡塞納春天泉舜財富中心盛唐至尊升龍廣場高爾夫花園東方今典名門盛世中泰世紀花城90m2左右115m2左右130m2～140m2客戶主要傾向于90㎡左右的兩房、小三房，115㎡左右的三房和130㎡～140㎡左右的三房、小四房產(chǎn)品面積段—去化訪談項目去化較快戶型面積統(tǒng)計私營業(yè)主周邊縣區(qū)礦老板企事業(yè)單位高管泛公務員企事業(yè)單位職員小生意人城市經(jīng)濟結(jié)構(gòu)清晰，中高端客戶群體來源明顯客戶分析的主要目的并非尋找誰是我們的客戶，而是重點分析客戶的核心價值需求，指導項目發(fā)力方向目前市場客戶集中在如下六類板塊項目私營業(yè)主企事業(yè)高管泛公務員一般職員小生意人周邊縣市客戶洛龍科技園區(qū)開元名郡

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√觀瀾

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√東方今典

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√新區(qū)國寶花園

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√財富中心

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√九都名郡

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√盛唐至尊

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√紅太陽

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√高爾夫花園

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√塞納春天

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√西工升龍廣場

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√澗西名門盛世

√世紀花城

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√高新區(qū)山水富地

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√客戶情況--客戶構(gòu)成客戶特征--私營業(yè)主代表項目：泉舜·財富中心區(qū)位：泉舜財富中心位于洛陽市洛陽新區(qū)市政府大樓對面，面臨洛陽音樂噴泉客戶：私營業(yè)主是我們項目的主力客戶，約占到總體的60%，客戶年齡層集中在30-55歲，60%以自住型需求為主——財富中心銷售代表私營業(yè)主特征：承價能力較高，數(shù)量有限，資源占有、追求高品質(zhì)生活和身份彰顯生活特征年齡普遍在40多歲事業(yè)有成，注重生活享受，希望能改變生活方式，體現(xiàn)自己的身份感喜歡安靜的生活，注重私密空間，占有欲很強有多輛私家車置業(yè)特征資源占有驅(qū)動，對區(qū)域沒有明顯選擇，容易被良好的環(huán)境和強勢的資源所打動，為了環(huán)境可以客服配套的缺乏關注產(chǎn)品品質(zhì)，追求高品質(zhì)的產(chǎn)品，對價格的敏感度較低驅(qū)動因素高端品質(zhì)及標簽驅(qū)動—滿足客戶對高品質(zhì)生活的擁有及及身份標簽彰顯的需求客戶特征--周邊縣區(qū)礦老板置業(yè)因素由單純關注居住品質(zhì)逐漸轉(zhuǎn)換為財富聚集下的身份標簽追求，口碑及跟風效應明顯生活特征

年齡基本在35歲以上，文化水平一般大部分在洛陽已經(jīng)置業(yè)，事業(yè)有成，開始注重生活享受，希望能改變生活方式，體現(xiàn)自己的身份感

好面子、喜歡攀比，有較強的占有欲

從眾現(xiàn)象明顯驅(qū)動因素口碑帶動下的身份價值驅(qū)動——市場上最好的，關注度最高的，體現(xiàn)身份的投資價值驅(qū)動——關注區(qū)域發(fā)展及其帶來的項目投資前景進城心理

想變成城里人，過城市的生活，改變自己的身份追求居住品質(zhì)提升攀比心理，體現(xiàn)自己的財富層級置業(yè)特征代表項目：盛唐至尊區(qū)位：洛陽王城大道與古城路交匯處西北角客戶：客戶受區(qū)域限制的現(xiàn)象嚴重，以澗西區(qū)新區(qū)客戶居多，縣里的約占15%，主要是采礦的，一天有20多組客戶看房——盛唐至尊置業(yè)顧問徐鵬客戶特征--企事業(yè)單位高管承價能力很高，數(shù)量有限，低調(diào)行事，注重資源環(huán)境和產(chǎn)品品質(zhì)，有投資意識不敢張揚財富實力較強，會關注優(yōu)質(zhì)項目，但由職業(yè)特征所限，置業(yè)行為比較低調(diào)投資概念財富實力高，有一定學識，有遠見，投資行為明顯，且受制于職業(yè)所限，對于高價值產(chǎn)品會尋求低調(diào)的投資渠道環(huán)境驅(qū)動—對環(huán)境和資源的最為關注，是其置業(yè)的決定性因素產(chǎn)品品質(zhì)驅(qū)動—對產(chǎn)品感知度高，容易被創(chuàng)新或優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品及社區(qū)所引導，足以克服區(qū)域配套認知驅(qū)動因素企事業(yè)單位高管特征：區(qū)位：洛龍區(qū)王城大道與牡丹大道交匯處西南客戶：高層產(chǎn)品的客戶主要是理工學院，612，613廠，新區(qū)公司中高層代表項目：國寶花園客戶特征--泛公務員行事低調(diào)財富實力較強，會關注優(yōu)質(zhì)項目，但由職業(yè)特征所限，置業(yè)行為比較低調(diào)驅(qū)動因素

品質(zhì)驅(qū)動——對居住環(huán)境及品質(zhì)最為關注，容易被創(chuàng)新或優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品及社區(qū)所引導價格敏感——受原置業(yè)習慣影響，承價能力較強但依然對價格比較敏感趨勢增加受市場影響開始關注居住品質(zhì)的提升，并且由于集資房的逐漸退出市場，數(shù)量增加明顯客戶聚集由于市政府效應，周邊優(yōu)質(zhì)企事業(yè)單位聚集，為項目提供大量客戶資源有較高承價能力，但行事低調(diào)，品質(zhì)與實惠共存的產(chǎn)品能博得他們認可代表項目：九都名郡區(qū)位：洛龍區(qū)關林路與厚載門街交匯處客戶：中石油、中石化（離他們項目比較近），公務員，老師都有，以項目周邊客戶為主——九都名郡銷售代徐洋客戶特征--企事業(yè)單位職員受價格擠壓外溢的上班族對于區(qū)域的抗性較弱，置業(yè)關注價格、交通、配套等因素代表項目：山水富地區(qū)位

：高新區(qū)，澗西區(qū)侯天路與華夏路交叉口客戶：周邊縣區(qū)和高新區(qū)的職工客戶來我們項目置業(yè)的都差不多——水山富地置業(yè)顧問王東月

客戶現(xiàn)狀多數(shù)居住在企業(yè)的集資福利房中，但工業(yè)區(qū)污染大，環(huán)境較差，為此，大量客戶開始轉(zhuǎn)移至城區(qū)內(nèi)買房，改善環(huán)境，置業(yè)關注環(huán)境和價格置業(yè)特征：小高層/高層產(chǎn)品置業(yè)次數(shù)：首次置業(yè)置業(yè)目的：婚房，兩房/三房產(chǎn)品置業(yè)敏感點：價格/交通/配套

驅(qū)動因素價格驅(qū)動——成本型城市，客戶比較務實，在追求高品質(zhì)、完善配套的同時，更看重性價比配套驅(qū)動——關注配套、小區(qū)環(huán)境等因素客戶特征--小生意人有強烈改善環(huán)境的愿望，但價格仍是影響其置業(yè)的重要因素，依賴于一定程度的配套，跟風現(xiàn)象嚴重，易于引導生活特征年齡：30多歲家庭結(jié)構(gòu)：生意人三口或四口之家，小孩讀大學或即將成家生活比較簡樸，家庭觀念很重，一切為孩子考慮很會過日子，精打細算居所環(huán)境較差，孩子大了，負擔減輕，想買套房養(yǎng)老，改善環(huán)境務實：價格承受能力較差，關注實惠和劃算程度，會將多套房比較后再買重環(huán)境：長期住宅環(huán)境較差的居所對于環(huán)境十分關注跟風嚴重：相信朋友的推薦和口碑宣傳，有一定攀比心理區(qū)位：洛陽市厚載門街與香山路交會處客戶：大部分是新區(qū)的客戶，下面縣里在洛陽做生意的客戶也占一定比例——塞納春天置業(yè)顧問王娟代表項目：塞納春天生活特征置業(yè)特征客戶情況--客戶來源及置業(yè)目的項目操作中“周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶”和“投資客”值得關注。從客戶來源看，以市區(qū)客戶為主，市內(nèi)周邊縣區(qū)客戶和市外客戶是第二梯隊從置業(yè)目的來看，投資客戶占到總體的25%，占比較大從案場訪談來看，洛陽房地產(chǎn)市場還處于不成熟的階段，客戶對地段的關注度大于對品質(zhì)的關注度，區(qū)域抗性明顯客戶情況--置業(yè)關注塞納春天客戶關注項目區(qū)位、小區(qū)品質(zhì)、開發(fā)商實力和小區(qū)配套，對產(chǎn)品風格不怎么懂，看著好就行?！{春天王娟泉舜財富中心感覺客戶對立面不懂，也沒有要求，在這方面還不太專業(yè)，客戶主要關注地段，小區(qū)景觀和戶型?！簇敻恢行耐蹩偸⑻浦磷鹂蛻羰艿赜蛳拗票容^嚴重，我們項目處于新老城區(qū)結(jié)合部，澗西區(qū)和新區(qū)的客戶關注的較多，感覺客戶還是比較關注區(qū)位——盛唐至尊陳總升龍廣場客戶置業(yè)區(qū)域性強，像我們項目的客戶主要是西工區(qū)的，他們比較認同西工區(qū)的位置，縣城的客戶也有，客戶不太關注細節(jié)，大的方面做得好就行——升龍廣場案場經(jīng)理/項目總監(jiān)名門盛世客戶置業(yè)受區(qū)域限制較為嚴重，一般考慮自己居住區(qū)域以外的較少，客戶買房主要看重地段，生活配套和價位?！T盛世梁璐結(jié)論4成中長期看，城市房產(chǎn)存在一定的機會；機會來源于房產(chǎn)發(fā)展的空間填充（城鎮(zhèn)化率）。結(jié)論1近年房價上升較快，2009年、2010年房價以每年20%幅度上漲，處于一個新的價格瓶頸。結(jié)論2成客戶置業(yè)首先關注地段和園林，對立面效果和產(chǎn)品品質(zhì)關注度較低；客戶置業(yè)屬地性較強。從置業(yè)目的來看，以自住為主，投資為輔結(jié)論3城市房產(chǎn)認知小結(jié)一級市場反映后期競爭加劇，特別集中在洛陽新區(qū)。城市房產(chǎn)認知項目立地分析市場啟發(fā)點項目整體定位城市概況解讀項目區(qū)位項目地處洛陽新區(qū)洛龍科技科技園內(nèi)，目前區(qū)域無生活配套，主要依托東部大學城配套市政府老城區(qū)中心大學城項目距離新市政府5公里，距老城區(qū)中心7公里項目地處洛陽新區(qū)西南部洛龍科技園內(nèi)，洛龍科技園規(guī)劃用地面積為21.89平方公里，規(guī)劃形成以開元大道為界，北部打造濱洛河生活帶，南部打造生產(chǎn)帶目前區(qū)域成熟度較低，主要依托東邊大學城配套7公里5公里項目距大學城約2.5公里區(qū)域唯一配套洛龍科技園區(qū)路網(wǎng)完善，與新、老城區(qū)聯(lián)通性好新城區(qū)老城區(qū)地塊北側(cè)濱河路至市區(qū)的開元大道路況良好近期交通利好洛龍科技園交通開元大道項目地塊瀛洲路中洲西路中洲西路區(qū)位優(yōu)勢三門峽市澠池縣義馬市新安縣洛寧縣宜陽縣欒川縣嵩縣汝陽縣伊川縣市中心項目開元大道是洛陽西南區(qū)域縣市進入洛陽的必由之路，本項目對于西南區(qū)域縣市進城置業(yè)客具有地域上優(yōu)勢西南區(qū)域縣區(qū)以采礦業(yè)、有色金屬業(yè)、能源化工業(yè)和建材加工等污染較重的產(chǎn)業(yè)為主導產(chǎn)業(yè)，居住環(huán)境相對較差西南區(qū)域縣區(qū)存在礦業(yè)主等承價能力較強的客戶本項目地處該客群進城置業(yè)首站位置，具有區(qū)位優(yōu)勢開元大道區(qū)域劣勢規(guī)劃形成以開元大道、關林路為界，南北對稱發(fā)展的帶狀布局結(jié)構(gòu)，即北部濱洛河的生活帶和南部的生產(chǎn)帶?！奥妪埧萍紙@區(qū)總體發(fā)展規(guī)劃”明確“洛河沿岸、開元大道以北的不符合總體布局的工業(yè)企業(yè)將逐步遷出，還地于居?。ㄒ园仓梅繛橹鳎薄！堵尻柺谐鞘锌傮w規(guī)劃（1997年—2010年）》，規(guī)劃洛陽新區(qū)由六大功能分區(qū)組成，分別是：中心區(qū)、大學城和體育中心區(qū)、洛龍科技園區(qū)、隋唐城遺址區(qū)、關林商貿(mào)區(qū)、濱河公園區(qū)。其中濱河公園區(qū)在建中，局部建設完成項目所在區(qū)域為非商品房聚集區(qū)，整體居住氛圍較弱；配套缺失.（部分規(guī)劃為拆遷安置居住區(qū)居住區(qū)）濕地公園規(guī)劃效果建設中的濕地公園部分規(guī)劃拆遷安置居住區(qū)濕地公園開元大道經(jīng)五路濱河路經(jīng)四路洛宜路項目內(nèi)部及四至情況地塊北側(cè)公園濱河路725所725所北部地塊內(nèi)部北部地塊內(nèi)部南部地塊內(nèi)部南部地塊內(nèi)部拆遷還建房拆遷還建房開元大道開元名郡售樓處經(jīng)四路開元名郡開元名郡售樓處北南科技園管委會工廠開元名郡洛河項目經(jīng)濟指標TDJYX-2010-15TDJYX-2010-16TDJYX-2010-40區(qū)位：地塊東至經(jīng)五路（紅線寬30米），南至開元大道（紅線寬95米），西至經(jīng)四路（紅線寬30米），北至濱河路（暫定名，紅線寬65米）各地塊指標：項目建設用地總面積139861平方米(約210畝)土地編號用地面積（㎡）容積率用地性質(zhì)TDJYX-2010-15662743.0～3.5二類居住兼容商業(yè)服務業(yè)用地TDJYX-2010-1640335TDJYX-2010-40332523.5～4.0科研用地（商業(yè)用地轉(zhuǎn)性中）兩住宅地塊指標科研相互平衡容積率：3.0～3.5建筑密度：15%～25%綠地率：≥35%建筑限高：100米日照要求滿足大寒日3小時；科研地塊容積率：3.5～4.0建筑密度：25%～35%綠地率：≥35%建筑高度：高層、超高層建筑科研地塊產(chǎn)品類型未定地塊面積約210畝，包含住宅、商業(yè)及科研用地，商住容積率為3.0～3.5，科研地塊容積率為3.5～4.0項目制約因素SWOT分析SWOT分析地塊方正，利于打造品質(zhì)大盤。景觀優(yōu)勢：項目北側(cè)與濕地公園和洛河相信鄰。通達性優(yōu)良：至新老城區(qū)路網(wǎng)完善，聯(lián)通性好綠城品牌和品質(zhì)優(yōu)勢。優(yōu)勢劣勢機會威脅洛河濕地公園已經(jīng)開始規(guī)劃建設，將成為今后最大的生態(tài)公園，本項目利用度高。洛陽房產(chǎn)品同質(zhì)化較嚴重，缺乏競爭力。項目對吸引洛陽西南縣區(qū)客戶有區(qū)位優(yōu)勢。宏觀政策不確定的風險。新區(qū)土地供應量大，未來競爭激烈近期價格上漲較快，快到價格瓶頸地塊位于新區(qū)西南側(cè)，非中心開發(fā)區(qū)域。目前區(qū)域配套不完善。區(qū)域認知度較低，發(fā)展相對滯后。洛陽商品房價格相對較低，綠城產(chǎn)品成本較高，存在營銷風險。項目立地分析總結(jié)非商品房聚集區(qū)項目所在的洛龍科技園是河南首批規(guī)劃的產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，以硅光電及太陽能、新材料、先進裝備制造為主導區(qū)域認知度較低項目在洛龍科技工業(yè)園，項目距離新市政府5公里，距老城區(qū)中心7公里，區(qū)域認知度還較低配套不完善目前區(qū)域成熟度較低，主要依托東邊大學城商業(yè)配套區(qū)域?qū)傩皂椖繉傩灾械纫?guī)模，中高容積率地塊面積約210畝，包含住客、商業(yè)及科研用地，商住容積率為3.0～3.5，科研地塊容積率為3.5～4.0具有一定景觀資源項目北側(cè)濕地公園在施工建設當時，未來景觀環(huán)境將得到極大改善通達性優(yōu)良濱河路和開元路分別位于項目南北，通達性較好非商品房聚集區(qū)，區(qū)域認知度較低，配套不完善，中等規(guī)模、中高容積率，具有一定景觀資源，通達性優(yōu)良的綜合體項目城市地產(chǎn)認知項目立地分析市場啟發(fā)點項目整體定位城市概況解讀項目1-泉舜財富中心項目品質(zhì)一般，但憑借完善的配套和絕對中心的位置，獲得市場認同項目與新區(qū)市政府隔噴泉而對，位置絕對中心項目配套十分完善，有600畝中央公園、18萬㎡ShoppingMall、64000㎡國際水景園林、12萬平米街區(qū)商業(yè)、五星級酒店、雙語幼兒園等啟發(fā)：打造必要的配套，借力規(guī)劃利好老城區(qū)新城區(qū)泉舜財富中心本項目項目2-東方今典老城區(qū)新城區(qū)區(qū)域成熟度不高，但項目規(guī)模較大，緊迫洛河，具備一定的景觀資源依托南昌路商業(yè)街，周邊無成熟商業(yè)配套占地815畝，為洛陽僅次于建業(yè)·高爾夫花園的第二大盤濕地公園的逐步完善將使項目的宜居性得到極大的提升地處洛陽市西南縣區(qū)客戶進城的必由之路上，得盡地利啟發(fā)：充分利用大盤的配套優(yōu)勢，借力濕地公園景觀資源東方今典本項目項目3-升龍廣場占據(jù)老城區(qū)中心地帶，展示先行，提升客戶對項目的感知價值，從而獲得市場認同和客戶口碑老城區(qū)新城區(qū)啟發(fā)：展示先行，利用地段優(yōu)勢售樓處設計簡潔時尚，外圍用花卉裝飾，看樓通道建設完成，兩邊鋪以鮮花，樣板房周邊環(huán)境充分打造，營造生活氛圍和想象空間，提升客戶感知價值升龍廣場本項目項目4-盛唐至尊景觀和人文資源豐富，產(chǎn)品形象處于市場高位，組團式園林營造居住氛圍老城區(qū)新城區(qū)歷史文化底蘊豐厚；新中式建筑的產(chǎn)品形象在洛陽市場上新穎獨特園林規(guī)劃設計到位，大尺度圍合式園林獲得客戶認同，增加居住舒宜性啟發(fā)：創(chuàng)新產(chǎn)品形象打動客戶打造高品質(zhì)園林，提升產(chǎn)品附加值盛唐至尊本項目項目5-中泰世紀花城老城區(qū)新城區(qū)中泰世紀花城D2戶型3室2廳1衛(wèi)1廚95.12㎡非方正戶型去化受阻我們項目推出的95㎡的小三房在洛陽市場上不多，特別是戶型方正的，很得市場認同，賣得較好——中泰世紀花城銷售代表韓靜景觀由貝爾高林香港有限公司設計而成的，在洛陽市場占位高端項目具備一定外部景觀資源，西南面有周山森林園，東臨社區(qū)1000米濱河水景長廊中泰世紀花城園林實景戶型方正的小三房產(chǎn)品是市場稀缺產(chǎn)品，園林營造體現(xiàn)宜居性，因而獲得市場認同啟發(fā)：面積控制型三房熱銷

客戶戶型喜好方正中泰城市花城本項目項目6-塞納春天老城區(qū)新城區(qū)塞納春天本項目項目地處關林路與厚載門街交匯處南，距新市政府約1公里距離項目聘請澳大利柏濤（深圳）做景觀設計，采用法式新古典主義建筑風格，遵循“九宮格局，十字軸線”的布局，這在洛陽市場上是獨一無二的啟發(fā)：特色明顯的景觀規(guī)劃由柏濤擔綱景觀設計，法式新古典主義的建筑風格和特色明顯的十字軸線園林是其一大特色城市地產(chǎn)認知項目立地分析市場啟發(fā)點項目整體定位城市概況解讀市場競爭：市場缺少高端產(chǎn)品，有較大產(chǎn)品突破空間，可更好的避免競爭難題。區(qū)域?qū)傩裕壕哂幸欢ǖ母叨丝伤軛l件，但地段認知低；更適合走產(chǎn)品化取勝路線。綠城品牌：綠城賦予了產(chǎn)品新的定位要求及承載的功能。市場高端品質(zhì)引領整體定位項目整體定位形象定位建議參考綠城二代高層產(chǎn)品，建議適當應用真石漆代替石材，從而實現(xiàn)成本控制通過訪談發(fā)現(xiàn)客戶對于立面用材敏感度較底，更關注園林配套洛陽房地產(chǎn)市場均價在6000元/㎡左右，建安成本占銷售比重較大，宜適當控成本控總價因而建議適當應用真石漆替代石材市場反映：從市場供應來看，一房在40㎡左右、二房在60㎡-110㎡之間、三房在115㎡-140㎡之間、四房及以上在165㎡-190㎡之間從市場去化來看，客戶主要傾向于90㎡左右、115㎡左右和130㎡～140㎡左右三個面積區(qū)段的產(chǎn)品泉舜財富中心：一期推出90㎡、130㎡、140㎡、160㎡；二期3月12號開盤，推出產(chǎn)品戶型為60㎡、90㎡、116㎡中泰世紀花城：1-4期以120㎡、140㎡、160㎡、180㎡戶型為主，現(xiàn)在以90㎡的兩房和小三房為主，90㎡的小三房洛陽市場不多，賣得比較好項目周邊產(chǎn)品戶型東方今典戶型：高層：三房：116㎡、140㎡、四房：171㎡開元名郡戶型：二房：95㎡、97㎡、三房：115㎡-127㎡；其中90多平的小戶型賣得較好戶型定位依據(jù)市場銷售：小戶型賣得較好開元名郡：很多客戶來我們項目問100㎡以下的戶型，像中泰世紀花城推出的90㎡以下的小3房，開盤就賣了90%—開元名郡銷售代表王筠筠九都名郡：一期今年4月16號開盤，推出89㎡～92㎡兩房、114㎡～135㎡三房，到目前為此賣了60%，其中90平的兩房最好賣—九都名郡徐洋市場產(chǎn)品演化趨勢：戶型面積逐步縮小戶型定位策略控面積控總價綜合考慮市場供應戶型，銷售情況，項目周邊產(chǎn)品情況和市場戶型發(fā)展趨勢，目前契合市場的策略為“適當控制面積和總價”根據(jù)市場、客戶及項目的整體運作考慮，建議分地塊有梯次的開發(fā)；具體戶型建議如下：戶型定位戶型面積建議面積配比2房小2房85㎡-95㎡10%40%大2房105㎡-115㎡30%3房3房115㎡-135㎡35%50%大3房/小4房135㎡-150㎡15%4房及以上150㎡-200㎡10%10%1-先期項目啟動區(qū)塊戶型建議（面積控總價，豐富產(chǎn)品線；抗風險）戶型面積建議面積配比2房90㎡-110㎡30%3房140㎡-160㎡60%4房及以上180㎡-200㎡10%2-后期項目啟動區(qū)塊戶型建議（市場培育下的產(chǎn)品升級，引導需求）名門盛世價格待定世紀花城6200元/㎡山水富地5700元/㎡觀瀾預計6000元/㎡開元名郡預計5000元/㎡東方今典6300元/㎡升龍廣場6600元/㎡高爾夫花園5500元/㎡盛唐至尊6000元/㎡國寶花園高層6500元/㎡泉舜財富中心7000元/㎡九都名郡4800元/㎡塞納春天5300元/㎡紅太陽6200元/㎡根據(jù)市場項目價格情況，前期價格初步確定項目價格為6000-7000元/㎡左右市場項目價格在4800元/㎡—7000元/㎡之間項目周邊項目價格在5000元/㎡—6000元/㎡之間項目區(qū)位不如“升龍廣場”和“泉舜財富中心”，但項目定位為“洛陽居住標桿，品質(zhì)生活代言”，因而定價高于周邊項目，達到市場高端項目價格層級價格初步預判

根據(jù)上面對各類客戶特質(zhì)的分析，初步將客戶分為三類城市財富的創(chuàng)造者品質(zhì)生活的追求者根據(jù)前文客戶部分的分析，我們將本項目客戶群定位于：具有如下共同特征：經(jīng)濟特征：具備一定的住房消費能力和改善居住環(huán)境的意愿；購房行為：愿為更好的社區(qū)環(huán)境和形象附加支付較高房價；生活特征：需要為家庭創(chuàng)建更好的生活環(huán)境，喜歡舒適、實用的空間。主要包含四類：核心客戶重要客戶游離客戶客戶定位企事業(yè)單位職員小生意人私營業(yè)主泛公務員周邊縣區(qū)礦老板企事業(yè)單位高管項目建議盈利模式TimeValue201120132012市場客戶對應土地策略密集調(diào)控期認地段、認配套中低價值，對位開發(fā)培育市場，教育客戶有可能局部有條件的松綁引導其關注產(chǎn)品本身(人性化軟性價值)啟動中高價值地塊開發(fā)實現(xiàn)高價值，保障盈利模式第一階段第二階段地段無優(yōu)勢客戶購買認地段配套僅憑產(chǎn)品力不足支撐理想狀態(tài)：市場客戶受教育后置業(yè)觀念提升，產(chǎn)品力作為突破口策略定位呼吸、睡、食物、睡眠等生存需求人身安全、健康保障、生活穩(wěn)定等愛、感情、歸屬感自尊對他人尊重、被尊重自我價值初級階段中級階段高級階段生理需求安全需求歸屬需求尊重需求自我實現(xiàn)房產(chǎn)中“馬斯洛需求層次理論”的應用品牌型物業(yè)資源型物業(yè)地段資源景觀資源人性化物業(yè)非商品房

保障性住房低端商品房有其屋求其所備注：目前洛陽所處的階段。按照“馬斯洛需求層次”理論；目前處于中級階段，地段資源型物業(yè)為客戶置業(yè)的主要特征；理論中中高階段中，品牌型物業(yè)、人性化物業(yè)市場的競爭機會點。一個以“人性化產(chǎn)品”，走出困境之例。萬科·西溪蝶園案例借鑒容積率：2.1物業(yè)形態(tài)：9—13層小高層文二西路天目山路繞城高速西溪濕地

西溪蝶園

二期文一西路西溪誠園紫金港路蝶園與西溪誠園同處西溪板

塊，相距2.5公里，產(chǎn)品形態(tài)相近萬科·西溪蝶園二期

容積率：2.3

物業(yè)形態(tài)：9—16層高層西溪誠園萬科從“關注住宅性能”角度出發(fā)，第一次提出了“對住宅產(chǎn)品所引導的價值觀”不同的聲音

綠城、濱江等本地開發(fā)企業(yè)

“奢華風”

關注外在形象，重視材質(zhì)檔次通過外掛石材與內(nèi)裝石材的反復運

用，體現(xiàn)項目的檔次感與價值感

“生活在酒店與夜總會里”

萬科企業(yè)

“務實風”

關注生活感受，貼近人居需求通過對住宅產(chǎn)品性能的深入研