濟(jì)南房地產(chǎn)市場月報(2012-9)?2010克而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所有克而瑞信息技術(shù)有限公司·濟(jì)南濟(jì)南市經(jīng)十路15982號第一大道1101PAGE10郵編：250014電話：+8653167883676濟(jì)南市房地產(chǎn)市場月報濟(jì)南市房地產(chǎn)市場月報2012年9月

目錄2012年9月目錄 2本月導(dǎo)讀 6關(guān)注樓盤 7第一篇市場背景篇 11一、政策法規(guī) 11(一) 金融、財稅政策 11（二）土地政策 17（三）其他政策 20二、市政動態(tài) 25(一) 內(nèi)部交通 25(二) 城市發(fā)展 28(三) 區(qū)域發(fā)展 31三、市場資訊 34第二篇市場分析篇 38第一章 土地篇 38一、 本月公告土地分析 38（一） 地塊供應(yīng)走勢分析 38（二）供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析 39二、 本月成交土地分析 41第二章、商品住宅市場 45一、市場綜述 45（一）商品住宅批準(zhǔn)供應(yīng)總量走勢 48（二）商品住宅批準(zhǔn)供應(yīng)區(qū)域分布 53二、商品住宅成交市場走勢解析 56（一）商品住宅成交總量走勢 56（二）商品住宅成交區(qū)域分布 60（三）商品住宅成交面積結(jié)構(gòu)解析 65（四）商品住宅成交單價結(jié)構(gòu)解析 69（五）商品住宅成交總價結(jié)構(gòu)解析 73三、成交均價分析 77（一）普通住宅市場 77（二）公寓市場 79（三）別墅市場 82四、熱點板塊 85五、項目解析 85第三章、辦公市場 87一、市場供應(yīng)量分析 87二、市場成交量分析 88三、成交均價分析 89第四章、商業(yè)市場 90一、供應(yīng)量分析 90二、成交量分析 91三、成交均價分析 92第五章、營銷媒體 93一、營銷透析 94二、媒體分析 97第三篇區(qū)域數(shù)據(jù)篇 101一、歷下區(qū) 101二、市中區(qū) 101三、槐蔭區(qū) 102四、天橋區(qū) 102五、歷城區(qū) 102六、高新區(qū) 103本月導(dǎo)讀首套房貸收緊，多地銀行取消首套房貸利率8.5折近日，工行、建行、農(nóng)行等多家銀行已取消首套房貸利率8.5折優(yōu)惠。由于地區(qū)差異，目前既有部分銀行首套房貸利率維持在基準(zhǔn)利率9折至基準(zhǔn)利率之間，也有部分銀行將首套房貸利率在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮5%至10%。詳情請見P13國土部：重點監(jiān)測土地高溢價，防止非理性反彈近期土地市場交易旺盛情況，監(jiān)管部門正在對土地市場交易情況進(jìn)行有針對性的監(jiān)測。此次監(jiān)測重點主要包括土地溢價率過高、土地底價設(shè)定過高以及房企土地開發(fā)節(jié)奏等現(xiàn)象。詳情請見P17濟(jì)南地鐵目前規(guī)劃6條線1、2、3條線線路走向確定從接近省城規(guī)劃部門的相關(guān)公司了解到，目前，濟(jì)南地鐵的官方規(guī)劃共有6條線路，這6條線路又分基本確定的近期規(guī)劃和仍然存在較大變數(shù)的遠(yuǎn)期規(guī)劃。詳情請見P25關(guān)注樓盤1、力高國際項目簡介項目地址歷下奧體西路與花園路延長線交匯處物業(yè)類型普通住宅總建面積21.5萬㎡容積率3.10開發(fā)商山東力高房地產(chǎn)開發(fā)有限公司周邊環(huán)境位于濟(jì)南東拓發(fā)展主軸，交通通達(dá)度高關(guān)注理由：高國際位于濟(jì)南市歷下區(qū)花園路延長線涵源大街北側(cè)、奧體西路東側(cè)，濟(jì)南東拓發(fā)展主軸，處于主城與新城雙核心盛福莊片區(qū)。項目占地69300平方米，總建筑面積223295平方米，建筑密度為19%,綠地率為35%，由8幢高層組合而成的高檔社區(qū)，包含星級住宅、高檔公寓以及大型時代商業(yè)等多種豐富物業(yè)形態(tài)，戶型面積41-143平米本項目9月8日首次開盤，推出項目北部的1、4#樓，合計推出309套房源，約合33395㎡，戶型面積為88平米兩室（58套），97-131平米三室，項目報價區(qū)間為6884-8228元/平米，優(yōu)惠后成交均價約7200元/平米。項目位于東拓的核心地帶，現(xiàn)場市調(diào)得知，本次開盤為項目首次入市，蓄客成績較為理想，客戶多以剛需和首改客戶為主，因前期蓄客時間較長，導(dǎo)致客戶有少量流失，開盤現(xiàn)場氛圍火爆，本次開盤整體成交情況表現(xiàn)良好。2、尚品燕園項目簡介項目地址歷下花園路與奧體西路交界處北行500米物業(yè)類型普通住宅總建面積26萬㎡容積率2.93開發(fā)商濟(jì)南源泰置業(yè)有限公司

周邊環(huán)境位于濟(jì)南市東拓重點板塊盛福片區(qū)，臨近花園路、奧體西路、等多條城市主干道，關(guān)注理由：尚品燕園位于濟(jì)南市歷下花園路與奧體西路交界處北行500米，處于主城與新城雙核心盛福莊片區(qū)。項目占地8萬平方米，總建筑面積26萬平方米,綠地率為43.9%，由10棟25-33的高層建筑群組成，120平米以內(nèi)的中小戶型為主，主力戶型為50余平米的一室，75—90平米的兩室，110-120平米的三室。社區(qū)面積區(qū)間、戶型豐富，充分滿足不同客戶的置業(yè)需求。9月16日（周天），尚品燕園項目首次開盤。本次開盤推出7#、8#、9#、10#，4棟樓，共推出697套房源，總面積60741.7㎡；戶型面積為77-90㎡兩室，101-123㎡三室項目成交均價為7300-7400元/平米；項目于8月18日開始認(rèn)籌，累計認(rèn)籌客戶約780組，當(dāng)天成交569套，總銷售額約3.7個億，解籌率達(dá)72%。優(yōu)惠包括：認(rèn)籌交2萬抵5萬；金卡享受5000元優(yōu)惠，銀卡3000元優(yōu)惠（金銀卡不可重復(fù)使用）；一次性付款97折、按揭貸款98折、公積金99折；開盤后7天內(nèi)，按時簽約享100元/㎡的額外優(yōu)惠。據(jù)現(xiàn)場市調(diào)得知，本次開盤為項目首次公開面世，所推房源數(shù)量較大，主力戶型以70-90㎡中小戶型為主，成交客戶多以剛需客群為主，前期蓄客情況較為理想，現(xiàn)場氛圍火爆，本次開盤整體成交情況良好。3、中國鐵建國際城項目簡介項目地址經(jīng)十路與奧體西路交界處物業(yè)類型普通住宅總建面積40萬㎡容積率2.3開發(fā)商濟(jì)南慶龍置業(yè)有限公司

周邊環(huán)境位于奧體中心核心片區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢明顯關(guān)注理由：中國鐵建?國際城整體定位“奧體中樞40萬㎡國際都會中心”，整體規(guī)劃擁有5A甲級生態(tài)寫字樓、低密度觀景大宅、風(fēng)情步行商業(yè)街、豪華會所等多種物業(yè)形態(tài)。住宅部分規(guī)劃12棟樓，以濟(jì)南市場稀缺的18層高層產(chǎn)品為主，戶型面積區(qū)間為85-200平米，產(chǎn)品豐富多樣，主力戶型區(qū)間為135-155㎡，居住舒適度高。9月23日（周天），位于濟(jì)南市歷下區(qū)經(jīng)十路與奧體西路交匯處北的中國鐵建國際城項目首次開盤面市，本次開盤共推出264套房源。其中1#樓，28層，2單元（此次推出一個單元），兩梯三戶，95平米（28套），116、118平米三室（56套）；6#樓，18層，2單元，兩梯三戶，89平米兩室（36套）,139平米三室（72套）；10#樓，18層，2單元，兩梯兩戶，141、142平米三室（54套）,164平米四室（18套）。項目成交均價為9400元/平米,9月8日認(rèn)籌，截止到開盤當(dāng)天認(rèn)籌約400組，成交226套房源，解籌率達(dá)57%。優(yōu)惠包括：認(rèn)籌1萬抵3萬，一次性付款99折，5天內(nèi)付款優(yōu)惠5000元。據(jù)現(xiàn)場市調(diào)得知，本次開盤推出房源三室房源為主，約占總房源的69%，客群主要以歷下、高新、歷城區(qū)等周邊改善型客群為主，項目前期蓄客成績較為理想，加之優(yōu)惠幅度較大，本次開盤整體成交情況表現(xiàn)良好。第一篇市場背景篇一、政策法規(guī)2012年9月全國房地產(chǎn)相關(guān)政策列表時間來源政策名稱主要內(nèi)容2012-9-25央行調(diào)控工具倚重逆回購，央行釋放政策謹(jǐn)慎寬松信號央行25日公告，當(dāng)日進(jìn)行了兩期逆回購操作，分別為1000億元14天期和1900億元28天期品種，兩期中標(biāo)利率分別持平于前期的3.45%和3.60%。據(jù)WIND統(tǒng)計，25日有520億元逆回購到期，與新開展的逆回購對沖之后，當(dāng)日央行實際凈投放資金2380億元。2012-9-28濟(jì)南公積金貸款首付降至20%貸款上限降至25萬元近日，濟(jì)南住房公積金貸款政策出現(xiàn)重大調(diào)整，自10月8日起,濟(jì)南市區(qū)個人申請住房公積金貸款的最高可貸款額度為25萬,調(diào)整后貸款上限減少了25萬。此外,90平米以下首套房公積金貸款首付比例由30%降至20%。2012-9-13國土部重點監(jiān)測土地高溢價，防止非理性反彈近期土地市場交易旺盛情況，監(jiān)管部門正在對土地市場交易情況進(jìn)行有針對性的監(jiān)測。此次監(jiān)測重點主要包括土地溢價率過高、土地底價設(shè)定過高以及房企土地開發(fā)節(jié)奏等現(xiàn)象。對預(yù)判成交價格創(chuàng)歷史總價新高、或單價最高，或溢價率超過50%的房地產(chǎn)用地(包括商服、住宅或商住綜合)，及時調(diào)整出讓方案，采用“限房價、競地價”或配建保障房、公共設(shè)施等辦法出讓土地。2012-9-29住建部十個督查組，全國督戰(zhàn)整肅低質(zhì)量保障房日前，住建部在十八大召開之前的重點工作之一包括保障性安居工程建設(shè)、管理、分配等方面在內(nèi)的各個主要環(huán)節(jié)，均在巡查范圍內(nèi)。由于前一階段，各地不同程度地出現(xiàn)質(zhì)量問題，所以保障性住房的建設(shè)質(zhì)量，成為本次大規(guī)模巡查的重中之重。國務(wù)院副總理李克強(qiáng)在全國保障性安居工程工作會議上表示，從近期全國檢查情況看，保障房工程質(zhì)量總體是好的，但確有少數(shù)項目存在不同程度的問題。對發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題要“零容忍”，哪個地方、哪個環(huán)節(jié)出問題，就在哪里解決，對責(zé)任單位和責(zé)任人要嚴(yán)肅追究，決不手軟。金融、財稅政策1、央行：調(diào)控工具倚重逆回購，央行釋放政策謹(jǐn)慎寬松信號央行25日公告，當(dāng)日進(jìn)行了兩期逆回購操作，分別為1000億元14天期和1900億元28天期品種，兩期中標(biāo)利率分別持平于前期的3.45%和3.60%。據(jù)WIND統(tǒng)計，25日有520億元逆回購到期，與新開展的逆回購對沖之后，當(dāng)日央行實際凈投放資金2380億元。這一政策態(tài)度的明晰化與歐美日等主要經(jīng)濟(jì)體的再一輪寬松息息相關(guān)。9月13日，美聯(lián)儲第三輪量化寬松政策出臺。在新一輪政策寬松的背景下，無節(jié)制的寬松可能會加大全球套利資本的流動，進(jìn)而加大通脹壓力。央行在最近一期的例會公告中也明確表明要密切關(guān)注近期歐美的救助和刺激政策的影響。正是基于這種謹(jǐn)慎態(tài)度，央行的寬松更加傾向靈活的逆回購工具。在逆回購已常態(tài)化的基礎(chǔ)上，近期，央行拉長了操作期限，并明顯加大了逆回購的力度。這意味央行希望用信號意義較弱的方式寬松，也使得市場的降準(zhǔn)預(yù)期進(jìn)一步推后。同時，央行寬松的方向也是結(jié)構(gòu)性的，希望銀行間市場的資金相對穩(wěn)定、寬松，這也有利于鼓勵直接融資，而非一次性調(diào)低商業(yè)銀行存準(zhǔn)率以鼓勵放貸。解析：根據(jù)年初央行的公開市場操作量為“2900億元的規(guī)?！?，創(chuàng)了有史以來央行單日逆回購規(guī)模最高紀(jì)錄。對此，市場解讀為央行釋放出更為清晰的政策信號，即政策基調(diào)謹(jǐn)慎寬松。未來，更多偏向以逆回購操作方式靈活釋放流動性，不希望用降低存準(zhǔn)率這種信號意義強(qiáng)、回旋余地小的工具來調(diào)控。此次逆回購中標(biāo)利率持平于上周，而忽略了市場利率的走高，這一情況可以說明央行旨在拉長到期資金結(jié)構(gòu)，鼓勵市場增加逆回購的參與量，解決金融機(jī)構(gòu)資金緊張問題，同時也意味著不會降低存準(zhǔn)率來釋放長期流動性。央行進(jìn)行貨幣操作分為正回購操作和逆回購操作。正回購為中國人民銀行向一級交易商賣出有價證券，并約定在未來特定日期買回有價證券的交易行為，正回購為央行從市場收回流動性的操作。逆回購為中國人民銀行向一級交易商購買有價證券，并約定在未來特定日期將有價證券賣給一級交易商的交易行為，逆回購為央行向市場上投放流動性的操作。2、國稅局：房企支付拆遷勞務(wù)費(fèi)應(yīng)繳契稅國家稅務(wù)總局于日前就房地產(chǎn)公司支付給拆遷公司勞務(wù)費(fèi)是否需繳契等問題進(jìn)行了明確。出讓國有土地使用權(quán)的，其契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益。其中以協(xié)議方式出讓的，其契稅計稅價格為成交價格。成交價格包括土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政建設(shè)配套費(fèi)等承受者應(yīng)支付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟(jì)利益。因此，取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)開發(fā)公司自行實施拆遷的，其支付給拆遷公司的勞務(wù)費(fèi)屬于為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益，應(yīng)并入包括拆遷補(bǔ)償費(fèi)在內(nèi)的各種補(bǔ)償費(fèi)中作為契稅的計稅依據(jù)。3、首套房貸收緊，多地銀行取消首套房貸利率8.5折近日，工行、建行、農(nóng)行等多家銀行已取消首套房貸利率8.5折優(yōu)惠。由于地區(qū)差異，目前既有部分銀行首套房貸利率維持在基準(zhǔn)利率9折至基準(zhǔn)利率之間，也有部分銀行將首套房貸利率在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮5%至10%。由于四季度銀行信貸額度普遍偏緊，房貸審核過程可能會更嚴(yán)格。銀行此次政策調(diào)整，對購房者特別是首次置業(yè)者會帶來不小的影響，相應(yīng)會給樓市帶來沖擊。出于地區(qū)差異原因,濟(jì)南地區(qū)首套房貸利率一直以來鮮見8.5折優(yōu)惠,多維持在基準(zhǔn)利率9折優(yōu)惠,也有個別銀行執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮的政策。目前，雖然各大銀行沒有明確提出取消首套房貸款利率優(yōu)惠,但各銀行進(jìn)一步收緊首套房貸利率優(yōu)惠的做法,已經(jīng)在濟(jì)南蔓延開來。近日,中行濟(jì)南分行已把首套房貸利率調(diào)至基準(zhǔn),而之前執(zhí)行的是打九折的政策。工行、農(nóng)行、交行、建行雖然原則上實行9折優(yōu)惠,但實際上設(shè)置了各種限制條件。如工行是要根據(jù)申請首套房的貸款人情況,最低打到9折；建行享受9折優(yōu)惠的前提是必須執(zhí)行組合貸款,首付五成以上；農(nóng)行只對有開發(fā)貸款的樓盤項目,其個人房貸才可以打九折,否則執(zhí)行基準(zhǔn)政策。交行、中信、招行、興業(yè)等股份制銀行執(zhí)行的是9折政策,但這些股份制銀行已經(jīng)越來越不看重個人住房貸款業(yè)務(wù)。如民生銀行和浦發(fā)銀行一直封閉個貸的大門。齊魯銀行雖然開展個貸業(yè)務(wù),但對首套房貸執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮30%政策,基本相當(dāng)于不做房貸業(yè)務(wù)。招行、興業(yè)、民生、浦發(fā)、齊魯銀行都明確表示,現(xiàn)在個貸部分主要針對個體工商戶做經(jīng)營貸,另外對于優(yōu)質(zhì)中小企業(yè)的貸款會優(yōu)先投放,目前房貸并不是業(yè)務(wù)重點。解析：經(jīng)過兩次降息后,銀行經(jīng)營個人住房貸款業(yè)務(wù)的收益率變得非常低，即使不考慮通脹因素,執(zhí)行九折優(yōu)惠的房貸利率銀行利潤也依然處在低水平上，這就導(dǎo)致部分信貸額度有限的銀行刻意壓縮首套房貸款的利率優(yōu)惠,轉(zhuǎn)而投向利潤更高的企業(yè)貸款和商業(yè)貸款。另外,明年1月1日起我國將實施《商業(yè)銀行資本管理辦法(試行)》,資本約束會成為銀行控制規(guī)模的重要約束,而信貸增長速度將放緩,也將進(jìn)一步考驗商業(yè)銀行的贏利能力。在這種情況下,銀行必然會壓縮首套房貸款的利率優(yōu)惠,轉(zhuǎn)而投向利潤更高的企業(yè)貸款和商業(yè)貸款。在當(dāng)前限購限貸政策尚未松動的背景下,如果銀行上調(diào)首套房貸利率的局面持續(xù)下去,那么剛需人群會受到一定影響,也可能使得開發(fā)商再再度“以價換量”,實施各種策略性降價,以應(yīng)對首套房貸利率變化對市場成交的影響。4、國稅局：房產(chǎn)稅試點將擴(kuò)大，或于年末深化據(jù)悉，國家稅務(wù)總局政策法規(guī)司某巡視員20日在第五屆中國企業(yè)稅務(wù)管理創(chuàng)新大會上透露，下一步\o"房產(chǎn)"房產(chǎn)稅將擴(kuò)大試點范圍，并逐步建立\o"房地產(chǎn)"房地產(chǎn)稅制度。房地產(chǎn)稅具體深化時間可能在年底或明年初，房地產(chǎn)稅最終會在全國實施。據(jù)此人士強(qiáng)調(diào)，要區(qū)分房產(chǎn)稅和房地產(chǎn)稅這兩個不同的概念，如果按照原值征收則是房產(chǎn)稅，如果按照\o"評估"評估價值則是房地產(chǎn)稅，評\o"估價"估價值里包括了地價。房產(chǎn)稅是為了加強(qiáng)房地產(chǎn)市場的調(diào)控，通過付出稅收代價來抑制投資投機(jī)性炒房，房地產(chǎn)稅則不是為了調(diào)控。目前上海和重慶已開展房產(chǎn)稅試點，下一步將雙管齊下，包括進(jìn)一步擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點以及逐步建立房地地產(chǎn)稅制度，“目標(biāo)是消滅房產(chǎn)稅，建立房地產(chǎn)稅”。由于對個人住房征稅涉及面廣，且需要一系列的配套制度，擴(kuò)大試點方案以及細(xì)化的征收標(biāo)準(zhǔn)和辦法尚未最終確定。由于住房兼有消費(fèi)品和投資品的雙重屬性，在擴(kuò)大房產(chǎn)稅改革試點問題中，國稅總局將充分考慮居民基本住房需求，對屬于基本住房需求的部分予以一定的稅收優(yōu)惠。解析：住房征收房產(chǎn)稅，由于增加了住房持有成本可在一定程度上抑制房地產(chǎn)市場的投資投機(jī)行為，房產(chǎn)稅征收時間結(jié)點是房屋持有環(huán)節(jié)，這導(dǎo)致每一次的成本支出都實實在在地出自房屋原擁有方，這必然將導(dǎo)致房地產(chǎn)投資客重新估算投資成本和風(fēng)險。但對于調(diào)控房價來說作用有限，決定房價高低的關(guān)鍵是供求關(guān)系，調(diào)控房價、保持房地產(chǎn)市場的健康運(yùn)行需要財政、金融等經(jīng)濟(jì)措施與行政措施相互配合。5、濟(jì)南公積金貸款首付降至20%貸款上限降至25萬元近日，濟(jì)南住房公積金貸款政策出現(xiàn)重大調(diào)整，自10月8日起,濟(jì)南市區(qū)個人申請住房公積金貸款的最高可貸款額度為25萬,調(diào)整后貸款上限減少了25萬。此外,90平米以下首套房公積金貸款首付比例由30%降至20%。濟(jì)南住房公積金管理中心此次從個人貸款最高上限、可貸額度計算方法、連續(xù)繳存公積金時間、差別化信貸政策等四個方面對貸款政策做出了調(diào)整。其中新規(guī)明確,兩人及以上繳存住房公積金的職工家庭申請住房公積金貸款的最高可貸款額度仍為50萬元(章丘、平陰、濟(jì)陽、商河為40萬元)。一人繳存住房公積金的職工家庭最高可貸款額度為25萬元(章丘、平陰、濟(jì)陽、商河為20萬元)。住房公積金貸款額度則由原來的兩種計算方法調(diào)整為單一計算方法，即住房公積金貸款額度為借款人及共同還款人公積金賬戶余額的15倍。同時，新規(guī)定還對借款人須連續(xù)繳存公積金時間進(jìn)行了調(diào)整。借款人須在貸款前連續(xù)繳存公積金12個月以上方可申請公積金貸款，而調(diào)整前為6個月。在差別化信貸政策方面，新規(guī)定則對利用公積金貸款購買首套普通自住住房的貸款政策進(jìn)行了細(xì)化：套型建筑面積在90平方米(含)以下的，首付款比例由目前的30%降低到20%，90平方米以上的首付比例仍為30%；二套房首付比例不得低于60%，繼續(xù)執(zhí)行禁止向購買第三套及以上住房的繳存職工家庭發(fā)放公積金貸款政策。解析：濟(jì)南公積金貸款政策的調(diào)整使得公積金貸款進(jìn)一步被壓縮，盡管首套房低于90平方米首付比例下調(diào)一成，但公積金貸款限額下調(diào)、計算方法的調(diào)整、繳存時間要求的延長，都將使年輕的購房者公積金貸款額度被壓縮，購房時間可能會推遲。在當(dāng)前的市場行情中，對部分剛性需求釋放將起到一定的抑制作用。（二）土地政策1、國土部：國土資源部關(guān)于規(guī)范土地登記的意見近日，為進(jìn)一步加強(qiáng)的\o"土地"土地登記規(guī)范化建設(shè)，日前，國土資源部下發(fā)《關(guān)于規(guī)范\o"土地"土地登記的意見》，依據(jù)《物權(quán)法》、《土地管理法》等相關(guān)法律法規(guī)及《土地登記辦法》，進(jìn)一步細(xì)化規(guī)范土地登記行為?！兑庖姟饭卜至耸龡l，內(nèi)容分別是：嚴(yán)格劃分宗地;準(zhǔn)確界定土地登記用途;規(guī)范土地出讓年限起算時點;規(guī)范儲備土地登記;規(guī)范土地抵押登記;進(jìn)一步明晰有關(guān)超面積宅基地登記政策;嚴(yán)格土地登記統(tǒng)一管理;依法審查土地登記申請資料;建立土地登記會審制度;建立健全土地登記檔案資料管理制度，推進(jìn)土地登記信息化建設(shè);嚴(yán)格執(zhí)行土地登記人員持證上崗制度;完善土地登記代理制度;完善土地登記資料公開查詢制度?！兑庖姟返囊?，各地要依據(jù)本文件的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本地實際情況，進(jìn)一步完善有關(guān)政策，細(xì)化有關(guān)規(guī)定，不斷提高土地登記規(guī)范化水平。此文件自下發(fā)之日起執(zhí)行，有效期為五年。2、國土部：重點監(jiān)測土地高溢價，防止非理性反彈近期土地市場交易旺盛情況，監(jiān)管部門正在對土地市場交易情況進(jìn)行有針對性的監(jiān)測。此次監(jiān)測重點主要包括土地溢價率過高、土地底價設(shè)定過高以及房企土地開發(fā)節(jié)奏等現(xiàn)象。對預(yù)判成交價格創(chuàng)歷史總價新高、或單價最高，或溢價率超過50%的房地產(chǎn)用地(包括商服、住宅或商住綜合)，及時調(diào)整出讓方案，采用“限房價、競地價”或配建保障房、公共設(shè)施等辦法出讓土地。從去年開始，國土部加強(qiáng)對土地市場監(jiān)測，監(jiān)測范圍從全國105個重點城市擴(kuò)展到所有縣級及以上城市，且對于土地溢價率超過50%的異常交易情況，要求地方政府必須上報。隨著樓市調(diào)控持續(xù)推進(jìn)，這套監(jiān)測手段一直延續(xù)至今。據(jù)了解，針對近期土地市場交易旺盛情況，監(jiān)管部門在密切監(jiān)測。此次監(jiān)測重點是土地溢價率過高、土地底價設(shè)定過高現(xiàn)象。作為房價重要組成部分，土地價格一直是監(jiān)管層關(guān)注焦點。7月，國土部和住建部聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步嚴(yán)格\o"房地產(chǎn)"房地產(chǎn)用地管理鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果的緊急通知》強(qiáng)調(diào)，下半年各地要密切跟蹤市場形勢，切實把握好土地出讓節(jié)奏、時序和價格，防止出現(xiàn)商服和住宅高價地，擾亂市場預(yù)期，破壞市場穩(wěn)定。推地環(huán)節(jié)的“高底價”和交易環(huán)節(jié)的“高溢價”被認(rèn)為是出現(xiàn)高價地重要因素。在最近的土地交易中，久違的高溢價勢頭開始出現(xiàn)。土地底價抬升更是近幾年的一大趨勢。作為近期監(jiān)測重點環(huán)節(jié)，監(jiān)管部門將繼續(xù)定期通報地價走勢和土地異常交易情況，要求進(jìn)一步完善地價專業(yè)\o"評估"評估和集體決策程序，合理確定起始價、底價。據(jù)悉，對近期一些房企密集拿地情況，監(jiān)管部門將跟蹤監(jiān)測其開發(fā)節(jié)奏，以防止囤地行為發(fā)生。對未按期開、竣工行為，監(jiān)管部門將按相關(guān)規(guī)定處理。解析：根據(jù)國土資源部每周監(jiān)測分析，近兩個月各地相對集中推地，總體上對\o"房地產(chǎn)"房地產(chǎn)市場的影響是積極正面的，有利于后市穩(wěn)定。近兩個月房企拿地雖有所增多，但底價成交或低溢價成交仍是主流，地價總體上仍保持了平穩(wěn)。8、9月份，各地異常交易宗地繼續(xù)減少，溢價率較去年同期大幅下降。盡管近期部分房企加大了拿地力度，但地價變化不大，土地市場總體平穩(wěn)，尚未出現(xiàn)過熱。3、國土部：推進(jìn)土地利用計劃差別化管理國土資源部部長、黨組書記、國家\o"土地"土地總督察徐紹史近日主持召開第22次部長辦公會議，審議并原則通過了《關(guān)于推進(jìn)土地利用計劃差別化管理的意見》。會議強(qiáng)調(diào)，務(wù)必要堅決貫徹最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度和最嚴(yán)格的節(jié)約集約制度，大力推進(jìn)國土綜合開發(fā)整治，推進(jìn)土地利用計劃差別化管理，走科學(xué)發(fā)展的道路。會議指出，近年來，隨著工業(yè)化、城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化同步推進(jìn)，土地供需矛盾日益突出，有必要進(jìn)一步改進(jìn)土地利用計劃，推進(jìn)差別化管理。要加強(qiáng)和改進(jìn)土地利用計劃管理，提高計劃的針對性和有效性，更好地發(fā)揮計劃的調(diào)控和引導(dǎo)作用。會議認(rèn)為，用地計劃指標(biāo)供需矛盾突出，一方面是因為計劃的規(guī)模時序與經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段要求不相適應(yīng)，另一方面與粗放擴(kuò)張的發(fā)展方式也有很大關(guān)系，目前一些地方的經(jīng)濟(jì)發(fā)展還沒有真正從依靠投資驅(qū)動和要素驅(qū)動轉(zhuǎn)為創(chuàng)新驅(qū)動。解析：實際上，國土資源部曾多次針對我國國土綜合開發(fā)整治強(qiáng)調(diào)在土地管理中探索、實行和深化差別化土地管理政策。在土地利用精細(xì)化的基礎(chǔ)上提出土地差別化管理思路，繼而形成統(tǒng)一的政策意見是我國土地綜合開發(fā)利用的一個進(jìn)步。此外，為確保土地差別化管理政策得以嚴(yán)格落實，必須首先明確差別化管理的政策導(dǎo)向，并配合審批、評價、監(jiān)督等制度完善，在透明的制度執(zhí)行環(huán)境下逐步向市場化手段過渡。發(fā)達(dá)國家市場化配置土地資源的經(jīng)驗也表示，土地資源通過用途管理、市場配置原則來使用，既能夠有效避免土地違法，還可以減少土地資源浪費(fèi)。（三）其他政策1、住建部：十個督查組，全國督戰(zhàn)整肅低質(zhì)量保障房日前，住建部在十八大召開之前的重點工作之一包括保障性安居工程建設(shè)、管理、分配等方面在內(nèi)的各個主要環(huán)節(jié)，均在巡查范圍內(nèi)。由于前一階段，各地不同程度地出現(xiàn)質(zhì)量問題，所以保障性住房的建設(shè)質(zhì)量，成為本次大規(guī)模巡查的重中之重。國務(wù)院副總理李克強(qiáng)在全國保障性安居工程工作會議上表示，從近期全國檢查情況看，保障房工程質(zhì)量總體是好的，但確有少數(shù)項目存在不同程度的問題。對發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題要“零容忍”，哪個地方、哪個環(huán)節(jié)出問題，就在哪里解決，對責(zé)任單位和責(zé)任人要嚴(yán)肅追究，決不手軟。2012年8月，住建部機(jī)關(guān)批復(fù)了《住建部稽查辦2012年下半年工作計劃》（下稱“計劃”）。計劃提出，在2012年下半年將安排對11省市進(jìn)行保障性安居工程建設(shè)、管理的巡查工作。此后，住建部主要領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)討論后決定擴(kuò)大巡查的范圍，覆蓋全國絕大部分省區(qū)市。除住建部稽查辦外，住房保障司、房地產(chǎn)市場監(jiān)管司、建筑市場管理司、人事司等都介入其中，并均由司長、分管副司長帶隊進(jìn)行巡查工作。住建部人士表示，包括新疆、貴州、廣西在內(nèi)的邊遠(yuǎn)省區(qū)，本次也被納入巡查范圍，基本上全國的省、自治區(qū)、直轄市都在巡查覆蓋范圍內(nèi)。而在本次巡查之前，尚未有如此大規(guī)模的針對保障性安居工程的專項巡查。目前，該項工作已經(jīng)進(jìn)入收尾階段，相關(guān)巡查獲得的情況將在匯總之后上報部機(jī)關(guān)，并由住建部適時上報國務(wù)院。結(jié)合巡查中反映出的情況和問題，部分省市已經(jīng)在住建部的督促下制定了整改方案，并迅速開展整改工作。而在2012年全年必須開工700萬套以上，竣工500萬套以上的“目標(biāo)重壓”下，保證保障房建設(shè)不出現(xiàn)“趕工期輕視質(zhì)量”問題，將是考驗所在。解析：據(jù)濟(jì)南市住房保障和房產(chǎn)管理局表示,在今年5月國家住建部對全國30個省份的180個在建保障性安居工程質(zhì)量的監(jiān)督執(zhí)法檢查中,山東省的項目符合率和基本符合率為99.8%,其中濟(jì)南市受檢項目的符合率及基本符合率達(dá)100%,位列全國第一。保障性住房建設(shè)質(zhì)量問題不僅僅涉及到老百姓的生命財產(chǎn)安全，而且也關(guān)系到整個政府的公信力。從保障性住房建設(shè)質(zhì)量的督查工作到整改工作都是可控的，而且，在整改保障住房質(zhì)量過程中所查處的問題普遍都是小通病，因此要保證隨時有問題隨時整改，以確保保障性住房的整體質(zhì)量，并通過保障性安居工程的多重帶動效應(yīng)，發(fā)揮其正的外部效應(yīng)。2、濟(jì)南：7種情況將取消廉租住戶承租資格近日，濟(jì)南市政府公布了《濟(jì)南市廉租住房使用管理暫行規(guī)定》，明確7種取消廉租住戶承租資格的情況，分別為：年度審核不符合實物配租條件的；將承租的實物配租住房轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)租的；改變實物配租房屋用途的；連續(xù)6個月以上未在實物配租住房居住或者不繳納租金的；經(jīng)書面催告后2個月內(nèi)仍不辦理入住手續(xù)的；經(jīng)書面催告仍不按時提供資料進(jìn)行年度復(fù)審的；違反《廉租住房租賃合同》相關(guān)約定的。該規(guī)定還指出，廉租住戶因收入、住房、戶籍、年齡等變化，不再符合廉租住房保障條件的，應(yīng)當(dāng)在規(guī)定期限內(nèi)騰退。根據(jù)辦法，被取消承租資格的住戶應(yīng)當(dāng)在接到住房保障主管部門取消資格退房決定書之日起2個月內(nèi)將承租的住房退回。逾期不履行決定，又不申請復(fù)議或提起訴訟的，住房保障主管部門可申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。3、李克強(qiáng)：抑制房價過快上漲可促進(jìn)社會公平正義近日，中共中央政治局常委、國務(wù)院副總理李克強(qiáng)出席省部級領(lǐng)導(dǎo)干部推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)研討班學(xué)員座談會并講話。他指出，近幾年，政府大力實施保障性安居工程，其中50%是棚戶區(qū)改造，并采取措施抑制房價過快上漲，這既可惠民生、促發(fā)展，也是為了防止抬高城鎮(zhèn)化門檻，還有利于調(diào)節(jié)收入分配，促進(jìn)社會公平正義。李克強(qiáng)說，積極穩(wěn)妥推進(jìn)城鎮(zhèn)化是事關(guān)長遠(yuǎn)的大戰(zhàn)略，要放在現(xiàn)代化大趨勢中思考。在國際環(huán)境發(fā)生深刻變化、中國發(fā)展進(jìn)入新階段的形勢下，研討城鎮(zhèn)化問題十分重要。李克強(qiáng)指出，城鎮(zhèn)化是現(xiàn)代化應(yīng)有之義和基本之策。已實現(xiàn)現(xiàn)代化的國家都是工業(yè)化國家，城鎮(zhèn)化率高，農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化也達(dá)到相當(dāng)水平。我國已進(jìn)入工業(yè)化中期，但仍將長期處于發(fā)展中階段，作為13億多人口的大國，實現(xiàn)現(xiàn)代化在人類歷史上沒有先例，需要立足國情，探索前進(jìn)，走工業(yè)化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化協(xié)調(diào)發(fā)展的路子。李克強(qiáng)強(qiáng)調(diào)，城鎮(zhèn)化是最大的內(nèi)需潛力所在。中國城鎮(zhèn)化率剛超過50%，按戶籍人口算僅為35%左右，明顯低于發(fā)達(dá)國家和許多同等發(fā)展階段國家的水平。差距也是潛力，未來二、三十年，每年將有1000多萬人口轉(zhuǎn)移到城市，必將持續(xù)釋放巨大內(nèi)需，這正是中國經(jīng)濟(jì)長期平穩(wěn)較快發(fā)展的動力源泉。李克強(qiáng)指出，城鎮(zhèn)化是長期歷史任務(wù)，也是復(fù)雜的系統(tǒng)工程。當(dāng)前，中國發(fā)展不平衡的最大表現(xiàn)在城鄉(xiāng)差距，城市也存在著棚戶區(qū)和困難戶、農(nóng)民工融入城市難等二元結(jié)構(gòu)問題，甚至表現(xiàn)為城市最突出的差距。處理不好，就會阻滯工業(yè)化、城鎮(zhèn)化進(jìn)程。4.國務(wù)院參事陳全生:調(diào)控要把"限買"改成"限賣"國務(wù)院參事陳全生表示，短期內(nèi)穩(wěn)增長必須穩(wěn)投資，穩(wěn)投資需要穩(wěn)房產(chǎn)，未來房地產(chǎn)調(diào)控思路要注重買房和賣房并舉的調(diào)控，允許買房、限制賣房、獎勵租房、閑置罰款。關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控后續(xù)思路，陳全生認(rèn)為，過去出臺的政策文章都做在買房上。在租房方面，沒有現(xiàn)在新的政策，對租賃市場監(jiān)管不夠。市場不僅要管商品房的買賣，還要管租賃房。陳全生指出，要把對銷售市場的單一調(diào)控思路轉(zhuǎn)變?yōu)殇N售市場與租賃市場并重的調(diào)控思路，注重買房和賣房并舉的調(diào)控，要建立健全租賃市場的法律法規(guī)體系，不斷完善租賃政策，使租房也能住得安穩(wěn)。政策要調(diào)整就是要把“限買”改為“限賣”。比如有人買100套，但不是自己住，想賣出去要有限制。獎勵租房，要把房子全部租出去，資金所得稅全免，不僅如此，出租房者從事的工作所得稅也可以減稅。陳全生指出，利用一部分老百姓的錢給另一部分老百姓解決有房住的問題，而不是解決有住房的問題。讓一部分老百姓合理合法的獲得財產(chǎn)支付，擴(kuò)大中產(chǎn)階層。使低收入家庭散居，避免集中居住引發(fā)社會問題。解析：限售優(yōu)于限購，是以資本利得稅的方法解決炒房問題。限售過程中，按照每年房價增長的指數(shù)，以同樣的比例征稅，這樣就能打擊投機(jī)炒房，比作為行政命令的限購令更為健康和長久。5.濟(jì)南：《濟(jì)南市重點項目推進(jìn)實施辦法》：重大項目審批走綠色通道為規(guī)范我市重點項目管理，市人民政府辦公廳近日印發(fā)《濟(jì)南市重點項目推進(jìn)實施辦法》，對重點項目的標(biāo)準(zhǔn)、申報流程、實施和管理制度、保障措施等方面都作出明確規(guī)定。對重點項目的申報流程，《實施辦法》明確了相關(guān)部門的職責(zé)。市直各行業(yè)主管部門和各縣（市）區(qū)（含高新區(qū)）對擬列入的重點項目進(jìn)行初選，并于每年10月中旬向市發(fā)改委（市重點項目計劃工作組）提出列入下一年度重點項目的書面申請。市發(fā)改委負(fù)責(zé)組織審核各單位提交的申報材料，經(jīng)綜合論證，提出全市年度重點項目初選計劃，征求有關(guān)部門、單位意見后，報市政府批準(zhǔn)，并向社會公布。對重點項目的信息收集，《實施辦法》提出實行聯(lián)絡(luò)員制度和月報送、季度分析制度，并進(jìn)行年度績效目標(biāo)管理。各縣（市）區(qū)政府和市有關(guān)部門、單位明確信息管理工作責(zé)任人及信息聯(lián)絡(luò)員，具體負(fù)責(zé)重點項目信息收集報送和反饋工作，并在每月5日前將上月重點項目進(jìn)展情況表和動態(tài)分析材料報送市發(fā)改委?！秾嵤┺k法》還提出了一系列重大項目保障措施及優(yōu)惠政策。對于從重點項目中選擇認(rèn)定的重大項目審批，實行綠色通道制度，并在項目用地、資金方面給予優(yōu)先保障。辦法還規(guī)定，建立重點項目跟蹤服務(wù)制度。市交通運(yùn)輸、市政公用、供電、郵電、供水、供氣及提供重點項目配套設(shè)施的有關(guān)單位，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保障重點項目建設(shè)需要，及時提供技術(shù)指導(dǎo)和跟蹤服務(wù)。解析：市政府辦公廳公布的《濟(jì)南市重點項目推進(jìn)實施辦》提出，從重點項目中選擇認(rèn)定重大項目，其審批實行綠色通道制度，將在土地指標(biāo)、服務(wù)環(huán)境、資金支持等方面得到支持，這將加速重點項目的建設(shè)，帶動區(qū)域的更快速發(fā)展。二、市政動態(tài)內(nèi)部交通1、濟(jì)南地鐵目前規(guī)劃6條線1、2、3條線線路走向確定從接近省城規(guī)劃部門的相關(guān)公司了解到，目前，濟(jì)南地鐵的官方規(guī)劃共有6條線路，這6條線路又分基本確定的近期規(guī)劃和仍然存在較大變數(shù)的遠(yuǎn)期規(guī)劃。據(jù)知情人士透露，目前已經(jīng)基本確定的近期規(guī)劃路線為1號、2號和3號線共3條線路，其中，1號線大致走向是經(jīng)一路、明湖北路，連接濟(jì)南西站、濟(jì)南火車站以及規(guī)劃中的未來位于王舍人的濟(jì)南東站。2號線規(guī)劃則沿緯二路、英雄山路串連起濟(jì)南城市的南北，1、2號線成十字狀交叉形成濟(jì)南東西、南北向的軌道交通動脈。而根據(jù)規(guī)劃，3號線將走緯十二路、經(jīng)十路，串起奧體中心、齊魯軟件園等。從相關(guān)文件內(nèi)得知，2020年前，濟(jì)南市希望將地鐵1號、2號、3號線建成并通車，雖然目前審批立項手續(xù)還沒有走完審批程序，但是一些前期的投入正在穩(wěn)步進(jìn)行中。至于4號、5號、6號線，業(yè)內(nèi)人士稱，這幾條線路只能算是個初步規(guī)劃，華山鎮(zhèn)、龍奧大廈等或存在發(fā)展?jié)摿?、或現(xiàn)狀人流密集處都將納入地鐵的線網(wǎng)。2、濟(jì)南擬新建7個客運(yùn)站改建2個車站濟(jì)南正在規(guī)劃對現(xiàn)有客運(yùn)站布局進(jìn)行調(diào)整，建設(shè)7個新車站并改建2個車站，實現(xiàn)與鐵路、民航、城市公交、出租、軌道等交通方式銜接，緩解公路客流出行地點過于集中造成的交通壓力。根據(jù)規(guī)劃方案，大約到2020年，全部客運(yùn)站建設(shè)工作完成，旅客出行將更為方便。據(jù)了解，算上歷城客運(yùn)中心，目前，濟(jì)南城區(qū)共有濟(jì)南長途汽車總站、濟(jì)南長途汽車總站南區(qū)、濟(jì)南長途客運(yùn)中心、濟(jì)南廣場汽車站等10個公路客運(yùn)站。但在濟(jì)南長途汽車總站、濟(jì)南長途汽車總站南區(qū)、濟(jì)南廣場汽車站認(rèn)知度較高，客源和線路也比較集中，這也導(dǎo)致了客運(yùn)站發(fā)展不均衡。目前以上3家客運(yùn)站的客流量占到市區(qū)客運(yùn)站客流總量的80%以上。而個別客運(yùn)站因線路、位置等限制，陷入了名存實亡的尷尬境地。根據(jù)《濟(jì)泰國家公路客運(yùn)樞紐布局規(guī)劃方案》，在濟(jì)南新建的7個客運(yùn)站中，位于濟(jì)南西部的有1個，為濟(jì)南西站綜合客運(yùn)樞紐；位于濟(jì)南西南部的有1個，為開山客運(yùn)站；位于濟(jì)南東部的有3個，包括新濟(jì)南東站綜合客運(yùn)樞紐、濟(jì)南國際機(jī)場客運(yùn)站、經(jīng)十東路客運(yùn)站；位于濟(jì)南北部的有1個，為濟(jì)北客運(yùn)站；位于濟(jì)南南部的有1個，為十六里河旅游客運(yùn)站。另外，現(xiàn)在的濟(jì)濼路客運(yùn)站(濟(jì)南長途汽車總站)和青龍山客運(yùn)站也會根據(jù)不同情況進(jìn)行改(擴(kuò))建。根據(jù)規(guī)劃方案，這9個客運(yùn)站的占地面積將達(dá)到60.6萬平方米。3、歷城區(qū)重點項目港西路改建工程年底前竣工通車從濟(jì)南公路交通部門獲悉,作為歷城區(qū)2012年的重點推進(jìn)項目,港西路改建工程主體有望于9月底完成,年底前全部竣工通車。截至9月16日,港西路改建全線老路面挖除完成6630米,約63648平方米,完成級配碎石攤鋪4295米,水穩(wěn)碎石攤鋪1400米,新建圓管涵1座,路肩矮墻砌筑155米,石嶺村沿線三座小橋、西營中橋半幅臺(墩)帽已施工完畢。路面施工預(yù)計9月底能完成,排水溝、擋土墻、邊坡、護(hù)坡等輔助工程計劃將在12月竣工。港西路改建工程起點位于港溝鎮(zhèn)蟠龍村,濟(jì)南至萊蕪高速公路蟠龍立交匝道口處,途經(jīng)港溝街道辦的蟠龍、冶河、寨而頭、里子村四村,西營鎮(zhèn)的夏家、北龍灣、南龍灣、黃鹿泉、石嶺、西營村六村,終點位于西營鎮(zhèn)與省道327交叉口,全長15.36公里,路基寬10米,路面寬9米。維持原路面寬度不變,進(jìn)行路面維修改造,越嶺路段局部裁彎取直,加固原有橋涵、完善公路排水及安全附屬設(shè)施。4、山東出臺城鄉(xiāng)規(guī)劃新規(guī)擅占業(yè)主共有道路和綠地要罰款山東省城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃有新規(guī),省政府日前下發(fā)通知,要求各地實施《山東省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》。條例對城市規(guī)劃作出明確要求,對于違反相關(guān)規(guī)劃進(jìn)行建設(shè)的行為作出了明確的處罰規(guī)定。條例規(guī)定,未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè),尚可采取改正措施消除對規(guī)劃實施影響的,由城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責(zé)令停止建設(shè),限期改正,處建設(shè)工程造價百分之五以上百分之十以下的罰款。對于無法采取改正措施消除影響的,依法拆除,不能拆除的,沒收實物或者違法收入,可以并處建設(shè)工程造價百分之十以下的罰款。這類情況包括擅自占用規(guī)劃確定的道路、廣場、綠地、軌道交通、公交場站、燃?xì)庠O(shè)施等進(jìn)行建設(shè)的；擅自占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路、綠地或者其他場地進(jìn)行建設(shè)的等。同時,條例規(guī)定,未經(jīng)城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門批準(zhǔn),擅自改變已經(jīng)建成并投入使用的建筑物、構(gòu)筑物使用性質(zhì)的,由城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責(zé)令限期改正,處三萬元以上十萬元以下的罰款。5、濟(jì)南市劉長山路西延完工6成據(jù)了解劉長山路西延長線工程12.65公里道路已完工61%，最大障礙克朗山段基本打通。大澗溝附近人行道正在鋪設(shè)花磚，劉長山路西延長線年底前將實現(xiàn)通車。道路目前已61%完工，水電氣暖管線同步鋪設(shè)，道路規(guī)劃紅線寬度50米，綠化控制總寬70米，部分路段設(shè)有排水溝，道路設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)采用機(jī)動車、非機(jī)動車和行人分流設(shè)計。劉長山路西延工程為雙向6車道，建成后中間是8米的綠化帶，兩側(cè)各有11.5米的機(jī)動車道，最外側(cè)是4.5米的非機(jī)動車道，非機(jī)動車道兩側(cè)分別是1.5米的綠化帶和3.5米的人行道。規(guī)劃跨河橋梁3座，跨鐵路、高速公路橋梁各1座。根據(jù)濟(jì)南市城市總體規(guī)劃，劉長山路西延長線是一條貫穿西部新城、主城區(qū)和東部新城區(qū)的交通主干道，建成將完善城市路網(wǎng)體系，拓寬城市空間。工程項目建設(shè)總用地面積約88.55畝，總投資11.91億元。這是一期工程，二期工程將連通到濟(jì)微路。目前市區(qū)到西部及長清主要交通干道為經(jīng)十西路，劉長山路西延長線打通后，將有效緩解經(jīng)十西路交通壓力。劉長山路西延長線不僅成為濟(jì)南西部新城的一條重要東西通道，也會縮短濟(jì)南市區(qū)到長清的距離，將長清納入城市的生活圈。城市發(fā)展1、濟(jì)南建地鐵還需“四步走”計劃2020年之前建成使用地鐵從國家發(fā)改委網(wǎng)站獲悉，包括青島、深圳、廣州等多地的地鐵建設(shè)項目通過審核批準(zhǔn)，但其中并沒有濟(jì)南，目前濟(jì)南市的地鐵計劃還在醞釀準(zhǔn)備之中。據(jù)了解，《濟(jì)南市軌道交通建設(shè)對泉水影響研究報告》和《濟(jì)南市軌道交通線網(wǎng)規(guī)劃》已經(jīng)完成并通過專家評審，正在履行相關(guān)審批程序。相關(guān)人士表示，目前濟(jì)南地鐵建設(shè)的審批手續(xù)沒有做完，還沒法上報給國家審批，而在9月5日公布的這批城市名單，都是去年就已經(jīng)上報、現(xiàn)在才審批下來的，濟(jì)南的步伐只是沒那么快。濟(jì)南若建設(shè)地鐵，從動工到市民坐上地鐵得需要六年的時間，濟(jì)南市計劃2020年前建成使用地鐵，現(xiàn)在還有兩三年的時間進(jìn)行相關(guān)文件的編制及審批?！?、濟(jì)南首提“城鎮(zhèn)綜合體”理念加速城市化進(jìn)程9月16日，2012中國·濟(jì)南首屆城市運(yùn)營商大會暨城市綜合體建設(shè)高峰論壇，在山東大廈舉行。目前，各在建城市綜合體項目進(jìn)展順利，部分企業(yè)的開發(fā)運(yùn)營理念，受到業(yè)界廣泛關(guān)注。據(jù)了解，參與角逐“十大最佳城市綜合體項目”評選的近20個城市綜合體項目，目前均進(jìn)展順利。參與企業(yè)之一、綠地集團(tuán)山東房地產(chǎn)事業(yè)部相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，綠地集團(tuán)一直致力于提升城市高度、打造城市標(biāo)桿，在超高層和大型城市綜合體建設(shè)運(yùn)營方面處于全國領(lǐng)先地位，目前在建的300米\o"綠地普利中心樓盤詳情"綠地普利中心已建到地上32層，高度即將突破150米，建成后將成為集高檔寫字樓、商業(yè)、一站式購物中心于一體的大型商業(yè)綜合體，同時也將是整個城市的新地標(biāo)。而山東陽光朗鄉(xiāng)置業(yè)有限公司打造的\o"溫泉國際樓盤詳情"溫泉國際項目，則在我市首次提出了“城鎮(zhèn)綜合體”的理念，該項目致力于利用商河獨特的溫泉資源，以溫泉為主題，把項目打造成集高端商務(wù)服務(wù)、旅游度假、綠色人居、溫泉主題系列開發(fā)于一體的城鎮(zhèn)綜合體，項目規(guī)劃理念的前瞻性得到了專家學(xué)者的一致肯定。萬達(dá)、世茂、北大資源等品牌開發(fā)企業(yè)則在項目規(guī)劃策劃之初，就將旗下的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)資源引入項目，打造地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈，成為資源整合型城市運(yùn)營商的代表。3、解決“北跨”發(fā)展瓶頸濟(jì)齊黃河大橋有望明年開建日前，濟(jì)南市政府作了《關(guān)于積極推進(jìn)濟(jì)南“北跨”戰(zhàn)略進(jìn)一步拓展省會城市發(fā)展空間的議案》辦理工作方案的報告，明確了“北跨”的目標(biāo)和重點任務(wù)。以往“北跨”面臨缺乏明確規(guī)劃、黃河北\o"土地"土地開發(fā)難、交通收費(fèi)等制約因素，但這些難題正在被積極解決。其中，為破解過河難題，由德州出資投建的濟(jì)齊黃河大橋正在提交申請，有望明年開建?！氨笨纭币猿菂^(qū)為載體，以產(chǎn)業(yè)為支撐，以基礎(chǔ)設(shè)施為保障，實現(xiàn)“北跨”五大戰(zhàn)略目標(biāo)———黃河兩岸融為一體、現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)合理布局、縣域經(jīng)濟(jì)突破發(fā)展、省會功能顯著提高、人民生活明顯改善。實現(xiàn)這五大目標(biāo)目前還有一些制約因素。首先，缺乏明確的“北跨”規(guī)劃；其次，土地也在制約“北跨”進(jìn)程，黃河以北多農(nóng)田以及煤礦區(qū)，不能盲目地在這樣的土地上搞建設(shè)；第三，交通收費(fèi)也是制約因素，拉大了黃河兩岸人們的心理距離。雖然目前濟(jì)陽、商河以及天橋區(qū)的大橋鎮(zhèn)和桑梓店由北向南不用收費(fèi)了，但是向北的橋梁仍要收費(fèi)，未來將進(jìn)一步解決橋梁的收費(fèi)問題。第四，缺乏大的落地項目，對“北跨”發(fā)展不利，如鵲山龍湖項目雖已經(jīng)過審批，但是因缺乏落地項目還沒有正式啟動。為解決“北跨”發(fā)展瓶頸，具體規(guī)劃正在進(jìn)行。在交通這一大制約問題上，作為“濟(jì)南都市圈”友城的德州計劃投資興建濟(jì)齊黃河大橋，實現(xiàn)免費(fèi)通車，既有利于周邊城市加強(qiáng)與濟(jì)南的交流，同時也提升了濟(jì)南的省會城市功能。濟(jì)齊黃河大橋現(xiàn)報經(jīng)國家審批，有望于明年開建，2015年前或?qū)崿F(xiàn)通車。4、濟(jì)南棚戶區(qū)改造5年2.4萬戶居民住62㎡的新居截至2012年5月,濟(jì)南市已啟動38個集中連片棚戶區(qū)和35個零星片區(qū)的改造工作,累計完成各項投資161億元,共有20個集中連片棚戶區(qū)約2.4萬戶居民陸續(xù)入住新居,一大批棚戶區(qū)舊貌換新顏。早在2007年4月27日,濟(jì)南市政府就推進(jìn)棚戶區(qū)改造做出詳細(xì)部署,力爭3年內(nèi)基本完成棚戶區(qū)的改造。濟(jì)南市舊城區(qū)有38個集中連片棚戶區(qū)和66個零星片區(qū),居民約6.8萬戶、18.6萬人,建筑總面積約460萬平方米,分別占二環(huán)路以內(nèi)總戶數(shù)的10.6%、常住人口總數(shù)的10.7%和房屋建筑總面積的6.3%,區(qū)域內(nèi)房屋破舊,居住擁擠,設(shè)施匱乏,低洼易澇,群眾生活環(huán)境差,居住條件亟待改善。初步統(tǒng)計,改造前棚戶區(qū)居民戶均居住面積約32平方米,改造后戶均居住面積可達(dá)到62平方米。區(qū)域發(fā)展1、場站一體化工程主體將完工西城首現(xiàn)巨型荷花雕塑噴泉為加快科學(xué)發(fā)展，建設(shè)美麗泉城，濟(jì)南市啟動了一批重點工程項目建設(shè)。作為“十藝節(jié)”重點項目之一的西站場站一體化工程，目前圍繞禮樂廣場、長途客運(yùn)樞紐和公交換乘樞紐等核心項目建設(shè)進(jìn)入主體完工倒計時，下個月中旬，將完\o"成全的博客"成全部主結(jié)構(gòu)施工，年內(nèi)正式交付使用。伴隨主體施工完成，西部有望建成全省首處立體發(fā)車體系的客運(yùn)樞紐，全面實現(xiàn)交通“零換乘”，新城核心區(qū)將建成占地1000平方米的荷花雕塑噴泉。作為整個場站一體化工程中最核心的景觀建設(shè)項目，占地千平的荷雕噴泉，將首次亮相西城。圍繞禮樂廣場的建設(shè)目前已全面進(jìn)入后期花磚鋪裝和核心造景設(shè)施招標(biāo)建設(shè)階段，下月中旬，25000平方米的大理石花磚將鋪設(shè)在整個噴泉區(qū)的路面，而露天部分的花磚總鋪裝量將超過40000平方米，1000平方米荷花鏤雕噴泉和“樽”“琴”外墻將在隨后完成安裝。荷花雕塑最新規(guī)劃由底座、本體、噴泉等3部分構(gòu)成，底座直徑36米，高9.5米，荷花本體直徑18.5米，主體以不銹鋼材質(zhì)作鏤空裝飾處理，噴泉安裝在荷花四周，花池面則由半徑26米的旱噴造型和半徑18米的水噴造型組合而成。此外，配建的商業(yè)樓，10月將建成“樽”高25.8米、“琴”高20.3米的浮雕造型建筑。站在禮樂廣場中心位置，沿西客站站房向南看去，在建的濟(jì)南長途汽車西站不僅是西部占地面積最大、建設(shè)水平最高的一處長途樞紐，投用后更將成為全省首處實現(xiàn)立體發(fā)車的大型綜合客運(yùn)樞紐區(qū)。伴隨年底工程全部完工，投用的長途樞紐站平均日發(fā)送量預(yù)計將突破3萬人次。長途客運(yùn)樞紐工程整體位于京滬高鐵以東、齊魯大道以西、濟(jì)南西站以南、張莊路延長線以北區(qū)域，規(guī)劃建設(shè)一處由地下2層、地上3層構(gòu)成，總建筑面積約67500平方米的長途客運(yùn)主站房，同步配建一處由地上30層、地下2層構(gòu)成、樓高近百米的高層商業(yè)綜合體鳳凰大廈。位于禮樂廣場地下的公交樞紐站，由西側(cè)的管理用房與場站設(shè)施組成。截至目前，公交換乘樞紐的基礎(chǔ)骨架已基本搭建完成，正進(jìn)行內(nèi)部裝飾，預(yù)計10月15日完成主體工程，年底交付使用。屆時，4000平方米的內(nèi)設(shè)集散廳，將為高鐵、地鐵、公交、長途客車、出租車、私家車等6類換乘方式提供服務(wù)，全面實現(xiàn)交通“零換乘”。據(jù)介紹，公交樞紐站由地下的集散大廳和地上的站臺、辦公管理用房組成。地下2層和地下3層分別預(yù)留有地鐵1號線、6號線的西站預(yù)埋段。目前，整個公交換乘樞紐區(qū)共設(shè)扶梯45部、直梯27部，共建7處大型出入口，地下一層占2處，地下2層占5處。2、D17文化產(chǎn)業(yè)園明年竣工泉城市民可體驗啤酒文化“堤口路17號”濟(jì)南啤酒集團(tuán)原址，代表著濟(jì)南人時代印記的趵突泉啤酒曾經(jīng)在這里釀造。幾經(jīng)籌劃確定，啤酒廠老廠房進(jìn)行改造，打造文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園。目前，D17文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園項目正在加緊施工，啤酒廠老廠房改造以及簽約商戶入駐等預(yù)計明年全部完成。D17文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園項目將打造濟(jì)南啤酒國際文化街區(qū)。項目規(guī)劃用地約100畝，現(xiàn)有地上建筑面積8萬平方米。該街區(qū)以老工業(yè)舊廠房改造，以文化創(chuàng)意、工業(yè)旅游、餐飲娛樂、啤酒工業(yè)文化體驗等多種業(yè)態(tài)融合為發(fā)展方向。該項目建設(shè)主要對舊廠房進(jìn)行整體規(guī)劃改造，建成后將打造成綜合商業(yè)街區(qū)。天橋區(qū)商務(wù)局相關(guān)人士稱，目前項目已經(jīng)投資8000多萬元，新建和改造現(xiàn)有地上建筑面積約1萬平方米?，F(xiàn)已引進(jìn)完成3條啤酒生產(chǎn)線，古堡大酒店、金海岸順風(fēng)大舞臺、大型啤酒燒烤屋現(xiàn)已實現(xiàn)開業(yè)運(yùn)營。據(jù)介紹，商業(yè)街區(qū)內(nèi)在建的淺生水療健身中心，營業(yè)面積8800平方米，可滿足顧客健身、足療、按摩、深水保健等需求，預(yù)計明年完工。此外，D17文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園項目還引進(jìn)了銀座KTV、商務(wù)酒店、特色咖啡吧等，現(xiàn)處于室內(nèi)\o"裝修"裝修階段。據(jù)悉，目前該項目正在進(jìn)行招商。據(jù)該文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園招商部門相關(guān)人士介紹，D17文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園項目正在加緊施工，啤酒廠老廠房改造以及簽約商戶入駐等預(yù)計明年全部完成。3、章丘欲打造“全域旅游”城市9月10日，章丘市旅游推介暨項目招商洽談會在章丘舉行。章丘推出了包括繡源河風(fēng)景區(qū)項目、朱家峪文化產(chǎn)業(yè)園項目、龍山文化遺址公園項目等9個旅游項目，總投資預(yù)計將達(dá)數(shù)百億元，其“全域旅游”的規(guī)劃初露端倪。今年，《章丘市政府工作報告》中提出了“全域旅游”的概念。章丘市委書記江林曾表示，“全域旅游”是一種現(xiàn)代城市發(fā)展觀念，需要突破景區(qū)局限，讓城市建設(shè)、環(huán)境保護(hù)、交通運(yùn)輸、餐飲服務(wù)等各個方面都服務(wù)于旅游發(fā)展大局，形成“大美章丘”的品牌形象。透過這次旅游項目招商洽談會，章丘劃出的南部以三王峪、植物園為代表的“大山水”；中部以百脈泉、白云湖為代表的“大奇觀”；以及北部以洛莊漢墓為代表的“大文化”三大板塊得到呈現(xiàn)，加上朱家峪、繡源河等項目，章丘“全域旅游”的現(xiàn)實構(gòu)架得到展現(xiàn)。實現(xiàn)“全域旅游”的關(guān)鍵在交通。據(jù)了解，為做強(qiáng)濟(jì)南近郊游，今年4月2日起，章丘聯(lián)合濟(jì)南市交通部門開通了“游701、游701支線、游702、游703”四條旅游專線。專線開通后，百脈泉、朱家峪、三王峪、白云湖四大景區(qū)人氣得以提升，截至6月底已輸送游客2000多人次。另外，正在建設(shè)的章丘客運(yùn)總站工程預(yù)計將于明年年底前完工，建成后可實現(xiàn)日發(fā)送班次735個，日旅客發(fā)送量1.9萬人次?？梢詫崿F(xiàn)汽運(yùn)、鐵路、公交、出租等運(yùn)輸方式“零換乘”，方便游客到章丘旅游。三、市場資訊1、2012年拿地成本有實質(zhì)下跌，10月后底價樓板價有上升可能2012年4月份至今，地方政府頻繁微調(diào)、首套房貸款逐漸放松、中央態(tài)度一度曖昧等因素共同作用，使重點城市去年以來積壓下來的購房需求開始集中釋放，市場交易量此后步入回升通道。土地市場也隨之明顯回暖，自6月份以來，全國30重點城市經(jīng)營性用地的成交總建面和總金額明顯走高，底價成交地塊比重有所下降。至7、8月份，以一線城市為首的土地市場，開始有少數(shù)優(yōu)質(zhì)地塊重新出現(xiàn)多輪競拍及高溢價拿地的情況，土地成交單價也開始回升。目前來看，2012年1—5月土地成交樓板價都低于1800元/平方米，自6月開始，土地成交樓板價就穩(wěn)定在2000元/平方米以上。隨著三季度土地供應(yīng)的放量和企業(yè)資金壓力的緩解，土地市場將繼續(xù)升溫，未來10月的土地成交樓板價將很難低于今年一季度。2012年前三季度，土地市場冷清持續(xù)，土地的成交樓板價和底價樓板價的走勢基本一致，，兩者雙雙下行。自6月開始，土地底價樓板價開始上行。三季度，土地底價樓板價較年初雖有所上升，但我們之前已經(jīng)提到過，已經(jīng)較去年同期有明顯下降，再加上政策有放松可能，市場成交量上漲導(dǎo)致房企拿地信心的回轉(zhuǎn)，從各方面來看，這個階段都算是全年拿地的最佳時間。9月份，隨著土地供應(yīng)的加大，優(yōu)質(zhì)地塊的入市，土地底價樓板價存在繼續(xù)上漲可能，但上漲的步伐不會太快，也算得上房企拿地較合適的時機(jī)。至10、11月份，房企銷售回款帶來資金壓力的下降，有實力在土地市場上加大競爭，高溢價成交占比有望高于當(dāng)下，土地的底價樓板價以及成交價格都可能繼續(xù)上漲。由此9月份不失為最佳拿地時機(jī)的尾巴。2、齊魯秋季房展9月14日盛大開幕9月14日上午，由齊魯晚報、生活日報主辦的2012第27屆齊魯秋季\o"房地產(chǎn)"房地產(chǎn)展示交易會在濟(jì)南舜耕國際會展中心盛大開幕。據(jù)悉，本屆房展會從14日持續(xù)到16日共3天時間，此次展會匯集了省城最具影響力的樓盤。中鐵置業(yè)、銀豐地產(chǎn)、魯商置業(yè)、黃金地產(chǎn)、齊魯置業(yè)、外海地產(chǎn)等20余家房企紛紛亮相助力秋季房展會。\o"銀豐唐郡樓盤詳情"銀豐唐郡、\o"九英里顥苑樓盤詳情"九英里顥苑、\o"大城小院樓盤詳情"大城小院等東部住宅典范齊齊登陸本屆房展會，以\o"外海中央花園樓盤詳情"外海中央花園為代表的西部品質(zhì)樓盤也毫不遜色，章丘、長清和商河三地亦群星云集,\o"山水泉城樓盤詳情"山水泉城、齊魯澗橋、\o"魯商常春藤樓盤詳情"魯商常春藤、魯商御龍灣、\o"溫泉國際樓盤詳情"溫泉國際等樓盤閃亮登場。除了住宅項目外,位于泉城路的\o"泉城旺角樓盤詳情"泉城旺角產(chǎn)權(quán)式商鋪項目也給觀展者帶來了驚喜。展會現(xiàn)場，各大樓盤各具特色，爭奇斗艷，除了以過硬的品質(zhì)征服觀展者，還紛紛推出各種優(yōu)惠促銷活動來吸引觀展者的目光。外海中央花園房展會3天最高每套優(yōu)惠60000元；中鐵?逸都國際凡在房展會當(dāng)天繳納1000元意向金，并于2012年9月14日-9月23日之間認(rèn)購特定房源的，可享受現(xiàn)場公示總房款2％的優(yōu)惠。同時，搜房電商團(tuán)購也火爆來襲，千萬讓利搜房會員。\o"中海國際社區(qū)樓盤詳情"中海國際社區(qū)雍景郡為搜房會員提供了案場3萬抵5萬，老帶新0.5％的優(yōu)惠基礎(chǔ)上，3000抵20000的專屬優(yōu)惠；\o"陽光100國際新城樓盤詳情"陽光100國際新城，H6、H7開盤在即，搜房會員獨享最高5萬優(yōu)惠，H1、H2搜房會員最低9折優(yōu)惠；中鐵逸都國際，5#東單元，12#，搜房會員交3000享95折專屬優(yōu)惠。除了項目的展示，房展會現(xiàn)場的各種活動也也讓人目不暇接。泉城旺角射箭贏好禮，齊魯置業(yè)cosplay秀合影等各式各樣的活動也賺足了觀展者的目光。同時展會也為銀行工作人員、資深律師,設(shè)置了服務(wù)專區(qū),現(xiàn)場幫助購房者解答買房賣房、貸款、權(quán)益維護(hù)等方面的問題。3、318米濟(jì)南地標(biāo)沖擊新高樓頂打造玄妙觀光層9月20日上午9時40分，位于濟(jì)南中央商務(wù)區(qū)（CBD）核心的山東首席金融綜合體-\o"啟德國際金融中心樓盤詳情"啟德國際金融中心奠基開建。這個由美國約翰·波特曼建筑大師設(shè)計的新地標(biāo)式建筑，不僅以主樓318米的高度成為濟(jì)南市規(guī)劃在建的第一高樓，而且其設(shè)計玄妙的“波特曼空間”及頂部觀光層，將為省城市民提供登高望遠(yuǎn)的新去處。啟德國際金融中心位于濟(jì)南中央商務(wù)區(qū)（CBD）核心位置，其定位為金融綜合體，是由世界級建筑設(shè)計大師約翰·波特曼親自設(shè)計的。它的規(guī)劃建成，對濟(jì)南中央商務(wù)區(qū)（CBD）及金融功能區(qū)的建成，起到標(biāo)志性的作用。項目計劃于2015年全部建成投入使用。啟德國際金融中心，或許能開啟濟(jì)南的“高樓觀光業(yè)”。在主塔頂層的構(gòu)造中，有奇妙的“波特曼空間”，玻璃外殼與鋼索首次碰撞，再次沖擊人們的感官體驗，天光在這里發(fā)生不可思議的奇幻變化，綠化和水景的自然手法植入其中，充滿奇妙。而其頂部就是泛著太陽光輝的以玻璃構(gòu)筑物組成的觀光中心，可以看到由玻璃與鋼柱組合而成的巨大空間充斥著夢幻的光影，這里將會成為濟(jì)南的制高點和游覽中心。而為了達(dá)到觀光目的，豎向交通配備了直達(dá)觀光中心的電梯。4、房企信用降級流動性疲弱及融資風(fēng)險大是主因在樓市成交量有所回暖的大勢下，一些房企又陷入“信用危機(jī)”。近一段時間，多家房企信用評級都被國際評級服務(wù)機(jī)構(gòu)下調(diào)。業(yè)內(nèi)人士指出，信用評級作為一個參考指標(biāo)，對于上市公司在境外發(fā)債會有一定影響，但對公司運(yùn)營和股票走勢影響不大。即便樓市持續(xù)回暖，成交量穩(wěn)步上升，眾多品牌上市房企信用依然難逃被國際評級服務(wù)機(jī)構(gòu)看低。根據(jù)今年以來國際評級服務(wù)機(jī)構(gòu)公開發(fā)布的報告粗略計算，中資房企已有近10家被降低信用評級或被列入負(fù)面觀察名單。其中不乏恒大、融創(chuàng)、綠城中國等知名品牌房企。早在今年3月，標(biāo)普就指出，中國房地產(chǎn)市場運(yùn)營環(huán)境嚴(yán)酷、再融資風(fēng)險持續(xù)加大，會在未來6個月對中國房企采取更多負(fù)面評級行動?？v觀被降級的房企評級報告，都存在一定共性。多為大型知名房企，此前都有在境外銀行貸款或發(fā)債的融資經(jīng)歷，一些公司還曾參與境外上市。這些企業(yè)在過去幾年多數(shù)保持快速增長紀(jì)錄，但在政策調(diào)控下，市場投機(jī)需求被擠出，商業(yè)地產(chǎn)需求也有所降溫的前提下，房企業(yè)績出現(xiàn)階段性滑坡。多個被標(biāo)普降級的報告都稱，銷售的持續(xù)疲弱，資金流動性吃緊，房企的再融資風(fēng)險加大。標(biāo)普評級是按照工業(yè)企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)去評判企業(yè)風(fēng)險，但房地產(chǎn)企業(yè)屬于資產(chǎn)類公司，有其特殊性，資產(chǎn)的隨時變現(xiàn)通常可以解決現(xiàn)金流等問題。因此，標(biāo)普評級只是具有指導(dǎo)意義，并不完全精準(zhǔn)。但評級較差證明企業(yè)資金壓力較大，這一點毋庸置疑。多位業(yè)內(nèi)分析人士表示，房企的信用評級被降可能會加大進(jìn)一步的融資成本，最直接的表現(xiàn)就是影響企業(yè)在境外發(fā)債的利率水平，而其實對于房企內(nèi)部運(yùn)營的影響并不大。第二篇市場分析篇土地篇本月公告土地分析9月濟(jì)南市新增供應(yīng)土地8幅，總用地面積44.03萬平方米，其中2幅為住宅用地，6幅為商業(yè)用地。位于槐蔭區(qū)西客站片區(qū)本月有5幅土地供應(yīng)，1幅住宅用地，另外4幅均為商業(yè)用地；位于天橋區(qū)順河高架附近本月有3幅土地供應(yīng)，1幅為住宅用地，另外2幅為商業(yè)用地。（一）地塊供應(yīng)走勢分析圖1-12011年9月-2012年9月濟(jì)南市土地市場供應(yīng)走勢資料來源：CRIC地塊供應(yīng)走勢：9月份濟(jì)南市土地市場環(huán)比有所減少濟(jì)南市本月土地供應(yīng)面積為44.03萬平方米，環(huán)比8月減少29.59%。從公告幅數(shù)上看，本月公告土地8幅，平均單幅土地面積約為5.5萬平方米。（二）供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析供應(yīng)土地性質(zhì)以商業(yè)為主圖1-22012年9月濟(jì)南市供應(yīng)土地屬性資料來源：CRIC本月公告土地屬性為住宅和商業(yè)用地，其中住宅用地供應(yīng)兩幅，供應(yīng)量為20.97萬平方米，占總量的48%；商業(yè)用地供應(yīng)六幅，供應(yīng)23.05萬平方米，占總量52%；無工業(yè)用地供應(yīng)。槐蔭區(qū)西客站片區(qū)為主力供應(yīng)區(qū)域從公告區(qū)域來看，本月2個區(qū)域有土地供應(yīng)，其中槐蔭區(qū)的西客站片區(qū)為主力供應(yīng)區(qū)域，供應(yīng)面積30.31萬平方米，占比為68.84%，隨著該區(qū)域的陸續(xù)開工建設(shè)，濟(jì)南西部的現(xiàn)代化新城區(qū)的建設(shè)將得到快速發(fā)展。圖1-32012年9月濟(jì)南市供應(yīng)土地區(qū)域分布資料來源：CRIC5-10萬平方米之間的土地為供應(yīng)主體本月土地供應(yīng)中，5萬平方米以下的土地共4幅，供應(yīng)面積為9.48萬平方米，占比21.53%；其次規(guī)模在5-10萬平方米的土地3幅，供應(yīng)面積是22.90萬平方米，占總供應(yīng)土地面積的52%；規(guī)模在10萬平方米以上的土地只有1幅，供應(yīng)面積11.64萬平方米，占總供應(yīng)土地面積的26.44%。圖1-42012年9月濟(jì)南市土地供應(yīng)規(guī)模結(jié)構(gòu)資料來源：CRIC本月成交土地分析9月濟(jì)南市共成交土地9幅，總用地面積31.42萬平方米，其中3幅為住宅用地，總成交量為12.09萬平方米，6幅為商業(yè)用地，總成交量為19.33萬平方米。1、地塊成交走勢分析圖1-52010年-2012年9月濟(jì)南市土地市場成交走勢數(shù)據(jù)來源：CRIC地塊成交走勢：9月份濟(jì)南市土地市場環(huán)比有所減少9月份濟(jì)南市土地成交面積為31.42萬平方米，環(huán)比8月減少50.40%，成交幅數(shù)為9幅，成交量較7、8月份均有所減少。2、成交地塊結(jié)構(gòu)分析商業(yè)用地為成交主力圖1-62012年9月濟(jì)南市土地成交用途結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)來源：CRIC從土地屬性來看，本月商業(yè)用地為成交主體，本月住宅用地有3幅土地成交，總成交量為12.09萬平方米，占總成交面積的38.48%；商業(yè)用地有6幅土地成交，總成交量為19.33萬平方米，占總成交面積的61.52%?；笔a區(qū)西客站片區(qū)是成交主力區(qū)域圖1-72012年9月濟(jì)南市各區(qū)域成交面積數(shù)據(jù)來源：CRIC從成交區(qū)域來看，本月槐蔭區(qū)的西客站片區(qū)為主力成交區(qū)域，濟(jì)南西城投資開發(fā)集團(tuán)有限公司拿下槐蔭區(qū)西客站片區(qū)8幅土地，占地面積約31.42萬平方米。另外，山東和潤置業(yè)有限公司拿下歷城區(qū)唐冶新區(qū)的1幅土地，占地面積為7.55萬平方米。成交地塊規(guī)模集中在5-10萬平方米本月成交地塊規(guī)模在5萬平方米以下的土地共6幅，成交面積為13.39萬平方米，占比42.62%；其次規(guī)模在5-10萬平方米的土地3幅，成交面積是18.03萬平方米，占總成交土地面積的57.38%；最后，本月規(guī)模在10萬平方米以上的土地?zé)o成交。圖1-82012年9月濟(jì)南市土地成交規(guī)模結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)來源：CRIC3、地塊流標(biāo)率分析本月無土地流標(biāo)。第二章、商品住宅市場一、市場綜述2012年9月，濟(jì)南商品住宅市場供應(yīng)和成交量均創(chuàng)年內(nèi)新高，市場處于供求兩旺的態(tài)勢，金九傳統(tǒng)旺季特征有所表現(xiàn)。從供應(yīng)來看，本月濟(jì)南商品住宅市場供應(yīng)量較上月有大幅上漲，經(jīng)過8月份為金九銀十的蓄勢準(zhǔn)備完成后，開發(fā)商為搶占市場先機(jī)，及時推出大量新房源，尤其有大量剛需盤入市，供應(yīng)量達(dá)到年內(nèi)新高。9月濟(jì)南普通住宅市場新增供應(yīng)量為70.46萬平方米，環(huán)比上月上漲68.04%；公寓新增供應(yīng)量為5.03萬平方米；別墅新增供應(yīng)量為0.09萬平方米。從成交情況來看，本月普通住宅成交量為56.62萬平方米，環(huán)比上月上漲17.60%；成交均價為7126元/㎡，環(huán)比上月下跌2.16%；本月公寓成交量為2.33萬平方米，環(huán)比上月上漲50.23%；成交均價為13578元/㎡，環(huán)比上月上漲22.27%；別墅成交量為0.85萬平方米，環(huán)比上月下跌61.01%，成交均價為13616元/平方米，環(huán)比上漲9.40%。圖2-92012年1月-2012年9月濟(jì)南市普通住宅供求情況數(shù)據(jù)來源：CRIC圖2-102012年1月-2012年9月濟(jì)南市公寓供求情況數(shù)據(jù)來源：CRIC圖2-112012年1月-2012年9月濟(jì)南市別墅供求情況數(shù)據(jù)來源：CRIC（一）商品住宅批準(zhǔn)供應(yīng)總量走勢普通住宅表2-1濟(jì)南2012年1-9月普通住宅批準(zhǔn)供應(yīng)統(tǒng)計分析表月份供應(yīng)面積（萬㎡）2012年1月19.492012年2月12.742012年3月37.572012年4月50.202012年5月24.42012年6月21.92012年7月54.462012年8月41.932012年9月65.34數(shù)據(jù)來源：CRIC圖2-12濟(jì)南2012年1-9月普通住宅月度批準(zhǔn)供應(yīng)量走勢圖解析：2012年9月濟(jì)南普通住宅市場新增供應(yīng)量為65.34萬平方米，環(huán)比上月上漲55.83%，供應(yīng)量創(chuàng)年內(nèi)新高。本月有28個項目有新增供應(yīng)，其中22個項目新增供應(yīng)量均超過1萬平方米。舜奧華府，尚品燕園，中國鐵建國際城為供應(yīng)面積排名前三甲。三項目總計供應(yīng)17.03萬平方米，占濟(jì)南供應(yīng)總量的26.06%。9月份普通住宅供應(yīng)量雖較上月漲幅明顯，金九開局之際，許多開發(fā)商選擇加推入市。尚品燕園，中國鐵建國際城,中建錦繡城等項目提供了大量針對剛需客戶房源。該月供應(yīng)量達(dá)到目前全年最高峰之后，預(yù)計2012年最后一個季度供應(yīng)將會有所放緩，但是由于恒大雅苑，魯商鳳凰城，銀豐唐郡等項目陸續(xù)入市，將會支撐很大一部分供應(yīng)量。公寓表2-2濟(jì)南2012年1-9月公寓供應(yīng)統(tǒng)計分析表時間供應(yīng)面積（萬㎡）2012年1月02012年2月02012年3月02012年4月3.642012年5月02012年6月10.72012年7月02012年8月02012年9月5.03數(shù)據(jù)來源：CRIC圖2-13濟(jì)南公寓批準(zhǔn)供應(yīng)量月度走勢示意圖數(shù)據(jù)來源：CRIC解析：2012年9月濟(jì)南公寓市場新增供應(yīng)量為5.03萬平方米，新增項目為金橋國際和祥泰匯東國際。9月份公寓供應(yīng)量實現(xiàn)了零的突破，部分公寓項目選擇在下半年入市。濟(jì)南市商品住宅市場中公寓產(chǎn)品市場占有量較小，供應(yīng)量一直不多，受單個項目影響比較大，截至目前2012年新增公寓供應(yīng)量僅為19.37萬平方米，濟(jì)南市公寓多以住宅或者綜合體的配套而建設(shè)，單純的公寓項目體量不大，未來祥泰廣場，保利中心等項目將陸續(xù)入市，會對未來公寓供應(yīng)產(chǎn)生較大影響。別墅表2-3濟(jì)南2012年1-9月別墅供應(yīng)統(tǒng)計分析表時間供應(yīng)面積（萬㎡）2012年1月0.522012年2月0.692012年3月1.032012年4月02012年5月0.12012年6月8.32012年7月0.742012年8月0.422012年9月0.09數(shù)據(jù)來源：CRIC圖2-14濟(jì)南別墅批準(zhǔn)供應(yīng)量月度走勢示意圖數(shù)據(jù)來源：CRIC解析：2012年9月濟(jì)南別墅產(chǎn)品供應(yīng)較上月大幅下跌，跌幅為78.57%，僅有建邦原香溪谷項目有新增供應(yīng)，供應(yīng)量為0.09萬平方米，4套。濟(jì)南別墅市場較小，開發(fā)項目不多，供應(yīng)一直受單個項目影響比較大。（二）商品住宅批準(zhǔn)供應(yīng)區(qū)域分布普通住宅表2-4濟(jì)南2012年9月普通住宅批準(zhǔn)供應(yīng)量區(qū)域統(tǒng)計分析表區(qū)域供應(yīng)面積（萬㎡）比例長清區(qū)1.652.52%高新區(qū)17.0726.12%槐蔭區(qū)11.7618.00%歷城區(qū)10.2215.64%歷下區(qū)20.2130.92%市中區(qū)1.422.18%天橋區(qū)3.014.61%合計65.35100.00%數(shù)據(jù)來源：CRIC圖2-15濟(jì)南2012年9月普通住宅各區(qū)域批準(zhǔn)供應(yīng)量示意圖數(shù)據(jù)來源：CRIC解析：9月份，從普通住宅批準(zhǔn)預(yù)售的區(qū)域分布來看，歷下區(qū)為主力供應(yīng)區(qū)域，供應(yīng)總量高達(dá)20.21萬平方米，占濟(jì)南市供應(yīng)總量的30.92%，該區(qū)域內(nèi)尚品燕園、中國鐵建國際城、力高國際為主力供應(yīng)項目；其次是高新區(qū)，供應(yīng)總量為17.07萬平方米，占濟(jì)南市總供應(yīng)量的26.12%，該區(qū)主力供應(yīng)項目為舜奧華府，供應(yīng)量為6.57萬平方米；再次為槐蔭區(qū)，供應(yīng)總量為11.76萬平方米，供應(yīng)主力項目為凱旋新城；市中區(qū)本月供應(yīng)量最少，為1.42萬平方米，僅宏瑞國際星城一個項目有供應(yīng)。公寓表2-5濟(jì)南2012年9月公寓批準(zhǔn)供應(yīng)量區(qū)域統(tǒng)計分析表區(qū)域預(yù)售面積（萬m2）比例歷城區(qū)1.3526.84%歷下區(qū)3.6873.16%合計5.03100%解析：9月，濟(jì)南只有歷城區(qū)和歷下區(qū)公寓新增供應(yīng)，其中歷城區(qū)供應(yīng)項目為金橋國際，歷下區(qū)供應(yīng)項目為祥泰匯東國際。別墅表2-6濟(jì)南2012年9月別墅批準(zhǔn)供應(yīng)量區(qū)域統(tǒng)計分析表區(qū)域預(yù)售面積（萬m2）比例長清區(qū)0.01100%合計0.01100%數(shù)據(jù)來源：CRIC解析：9月，濟(jì)南只有長清區(qū)建邦原鄉(xiāng)溪谷項目新增供應(yīng)別墅0.01萬平方米，共計4套，套均223.26平方米。二、商品住宅成交市場走勢解析（一）商品住宅成交總量走勢普通住宅表2-10濟(jì)南2012年9月普通住宅成交量統(tǒng)計分析表時間成交面積（萬平方米）成交套數(shù)(套)成交金額(億元)成交均價(元/平方米)2012年1月8.437335.7267862012年2月20.40183414.0168652012年3月39.90350228.0970402012年4月36.30321125.4170002012年5月41.39372228.4768782012年6月41.03375729.2871372012年7月46.62432233.6572192012年8月45.51417033.1572832012年9月53.53472338.147126數(shù)據(jù)來源：CRIC圖2-162012.1-2012.9濟(jì)南普通住宅成交量月度走勢示意圖（萬平方米）數(shù)據(jù)來源：CRIC解析：2012年9月濟(jì)南市普通住宅成交表現(xiàn)為量升價跌，成交量同上月相比有所上漲，成交面積為53.53萬平方米，環(huán)比上月上漲17.62%，成交均價為7126元/平方米，環(huán)比上月下跌2.16%。從圖中可以看出，自2012年3月份市場逐步回暖開始，濟(jì)南普通住宅成交量一直處于平穩(wěn)中略有上升的狀態(tài)，直至9月份創(chuàng)造新峰值，