事實租賃合同一、事實租賃合同的定義事實租賃合同是指當事人之間未簽訂書面租賃合同，但通過實際行為履行租賃權利義務而形成的合同關系。在現(xiàn)實生活中，這種合同形式廣泛存在于房屋租賃、設備租賃、場地租賃等場景中。其核心特征在于雙方以默示的方式達成租賃合意，而非依賴書面文本的明確約定。例如，商鋪經營者按月向房東支付固定金額的款項并持續(xù)使用店面，即使從未簽署正式合同，也可能構成事實租賃關系。這種合同形式既體現(xiàn)了民事活動的靈活性，也因缺乏書面約束而容易引發(fā)法律爭議。二、構成要件（一）租賃物的實際交付與使用租賃物的實際交付是事實租賃關系成立的物質基礎。出租人需將具有明確指向性的租賃物（如特定房屋、車輛、機器設備等）實際交付給承租人，而承租人需對該物進行有效占有和利用。這種使用行為應當符合租賃物的通常用途，例如居住用房屋實際用于生活起居，生產設備投入工廠運營等。在司法實踐中，法院會結合水電繳費記錄、物業(yè)登記信息、設備運行日志等間接證據(jù)，綜合判斷租賃物是否處于承租人的實際控制之下。（二）租賃合意的存在租賃合意是事實租賃合同的靈魂要素，表現(xiàn)為雙方通過行為或口頭約定形成的租賃意思表示。雖然缺乏書面合同，但當事人的行為舉止往往能反映出對租賃關系的認可。例如，房東定期檢查房屋狀況、承租人按季度支付固定金額的"場地占用費"，這些行為均可推定雙方存在建立租賃關系的合意。值得注意的是，租賃合意的內容應包含租金標準、使用期限、維修責任等核心要素，即使約定不夠明確，也可通過交易習慣或法律規(guī)定進行補充。（三）租金支付的持續(xù)性租金支付行為是認定事實租賃關系的關鍵證據(jù)鏈。這種支付應當具備規(guī)律性和對價性特征：支付周期可能是月付、季付或年付，金額相對固定且符合市場行情，支付方式可以是銀行轉賬、微信紅包、現(xiàn)金收條等多種形式。在廣州某法院2023年的判決中，承租人提供的18個月支付寶轉賬記錄（附言標注"房租"）與房東的收款確認短信相互印證，最終被認定為有效的租金支付憑證，成為事實租賃關系成立的決定性證據(jù)。（四）符合交易習慣的履行方式當事人的履約行為需符合特定行業(yè)或地域的交易習慣。例如，餐飲行業(yè)的設備租賃通常包含免費維修條款，而住宅租賃中承租人自行承擔水電費屬于常態(tài)。這些不成文的慣例不僅能佐證租賃關系的存在，還能填補合同約定的空白。當雙方對合同內容產生爭議時，法院會參照《民法典》第五百一十條的規(guī)定，優(yōu)先適用交易習慣來解釋當事人的真實意思表示。三、法律依據(jù)（一）《民法典》合同編的基礎性規(guī)定《中華人民共和國民法典》第七百零七條明確規(guī)定："租賃期限六個月以上的，應當采用書面形式。當事人未采用書面形式，無法確定租賃期限的，視為不定期租賃。"這一條款為事實租賃合同的合法性提供了直接依據(jù)，即書面形式僅為形式要件，而非合同生效的必備條件。同時，第七百三十條規(guī)定不定期租賃的當事人可以隨時解除合同，但應當在合理期限之前通知對方，這為事實租賃關系的終止設定了法律邊界。（二）合同形式自由原則的體現(xiàn)《民法典》第四百六十九條打破了"合同必須采用書面形式"的傳統(tǒng)觀念，規(guī)定當事人訂立合同可以采用合同書、信件、電報、電傳、傳真等形式，也可以通過行為或者其他形式間接體現(xiàn)。在事實租賃合同中，雙方的履約行為本身即構成"其他形式"的合同訂立方式，這體現(xiàn)了合同法鼓勵交易、尊重當事人意思自治的立法精神。（三）證據(jù)規(guī)則的補充適用雖然事實租賃合同不以書面形式為要件，但《民事訴訟法》第六十七條要求當事人對自己提出的主張?zhí)峁┳C據(jù)。在司法實踐中，法院會嚴格審查間接證據(jù)的關聯(lián)性和證明力，通過高度蓋然性標準判斷租賃事實是否存在。2024年上海某租賃糾紛案中，法院綜合考量了承租人的裝修合同、鄰居證言、物業(yè)費代繳記錄等七類證據(jù)，最終認定事實租賃關系成立，彰顯了證據(jù)裁判原則在事實合同認定中的重要作用。四、證據(jù)保留策略（一）核心證據(jù)類型在事實租賃關系中，三類證據(jù)具有決定性證明力：一是付款憑證，包括銀行轉賬記錄（需標注用途）、微信/支付寶轉賬截圖（保存完整聊天上下文）、現(xiàn)金收條（需載明"租金"字樣及金額）；二是使用痕跡證據(jù)，如房屋裝修合同、設備維修記錄、水電費繳納憑證等；三是意思表示證據(jù)，包括涉及租賃事宜的短信聊天記錄、通話錄音（需明確雙方身份）、郵件往來等。這些證據(jù)應當形成完整鏈條，避免孤證難以采信的風險。（二）證據(jù)收集技巧當事人應當注重日常證據(jù)的系統(tǒng)留存。以房屋租賃為例，承租人可定期拍攝房屋內景視頻（顯示居住狀態(tài)），保存房東發(fā)送的催租短信，要求房東出具租金收條并注明租期。對于設備租賃，建議在接收時制作《租賃物驗收清單》（可通過微信拍照確認），運行過程中保留維修保養(yǎng)單據(jù)。這些細節(jié)行為在發(fā)生糾紛時，往往能起到關鍵證明作用。（三）證據(jù)保全注意事項電子證據(jù)容易篡改或滅失，當事人需特別注意固定保存。根據(jù)《最高人民法院關于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》，微信聊天記錄應當提交原始載體，截圖需包含聊天雙方頭像、昵稱及完整對話內容；錄音證據(jù)需清晰可辨，不得進行剪輯。重要證據(jù)可通過公證機關進行存證，或在糾紛發(fā)生時及時申請法院進行證據(jù)保全，以確保其法律效力。五、責任劃分規(guī)則（一）出租人的主要義務出租方承擔三項核心責任：一是適租義務，需保證租賃物符合約定用途且不存在安全隱患。例如，住宅租賃中房屋結構安全、消防設施達標屬于法定最低要求，若因電路老化引發(fā)火災，出租人需承擔賠償責任；二是維修義務，對于租賃物自然損耗導致的故障，出租人應在合理期限內修復，緊急情況下承租人可自行維修并向出租人追償費用；三是權利瑕疵擔保義務，需確保對租賃物享有合法出租權，若因產權爭議導致承租人無法使用，應賠償承租人的直接損失。（二）承租人的主要責任承租方的義務體系包括：按約定用途使用租賃物，未經同意不得擅自改變房屋結構或轉租他人；按時足額支付租金，逾期支付需承擔逾期利息（通常按LPR標準計算）；妥善保管租賃物，因過錯導致?lián)p壞的需承擔修復或賠償責任。在深圳某案件中，承租人將辦公用房改為KTV包房，因改變房屋用途并造成隔音設施損壞，法院判決其承擔恢復原狀費用及三個月租金的違約金。（三）特殊情形下的責任分擔在混合過錯情形中，法院會根據(jù)責任比例劃分賠償份額。例如，出租人未及時更換老化水管（過錯比例60%），承租人發(fā)現(xiàn)漏水后未及時通知（過錯比例40%），導致房屋滲水損壞，此時雙方應按6:4比例分擔維修費用。對于不可抗力導致的損失（如地震損毀房屋），則適用風險自負原則，出租人無權要求繼續(xù)支付租金，承租人也無需賠償房屋損失。六、實務風險防范（一）合同補簽機制事實租賃關系建立后，當事人應盡快補簽書面合同，明確約定租賃期限、租金漲幅、違約責任等關鍵條款。補簽合同可溯及既往，將事實履行期間納入合同約束范圍。對于租賃期限超過六個月的情形，書面合同更是防范不定期租賃風險的必要措施。（二）履約過程留痕在日常履約中，建議通過書面形式（如郵件、微信文字）溝通重要事項，避免純口頭約定。例如，租金調整應簽訂補充協(xié)議，維修通知需發(fā)送書面函件并保留送達憑證。這些行為不僅能規(guī)范租賃關系，還能在發(fā)生爭議時提供清晰的事實依據(jù)。（三）爭議解決路徑事實租賃合同糾紛可通過多元方式解決：首先嘗試協(xié)商，在平等自愿基礎上達成和解協(xié)議；協(xié)商不成可申請人民調解委員會調解，由專業(yè)調解員促成雙方互諒互讓；調解失敗的，可根據(jù)糾紛金額大小選擇訴訟或仲裁。需要注意的是，租金支付請求受三年訴訟時效限制，當事人應及時行使權利，避免因時效經過喪失勝訴權。事實租賃