寧波永大投資集團戰(zhàn)略規(guī)劃報告

北京某著名企業(yè)管理咨詢公司二零零四年十一月重要說明本文件專為分發(fā)、引用和復制-----即使是節(jié)選方式-----給第三方使用需事先得到某著名企業(yè)公司的書面認可導讀公司戰(zhàn)略業(yè)務(wù)戰(zhàn)略職能戰(zhàn)略永大集團經(jīng)過十年的快速發(fā)展，初步完成了原始積累，但企業(yè)未來的發(fā)展方向一直不是十分清晰銷售額企業(yè)規(guī)模某著名企業(yè)成立，注冊資金200萬寧海城建更名為寧海某著名企業(yè)，注冊資金500萬某著名企業(yè)成立，下轄5家子公司？1999年2001年2001年2002年我們最終想干什么？2000年占地26.6萬平米的華庭家園竣工集團在南京以掛牌受讓方式取得2.8萬平米土地開發(fā)權(quán)，首次走出浙江2003年2003年11月，占地40萬平米的泰興項目一期工程開工建設(shè)集團領(lǐng)導層和員工對集團的發(fā)展均抱有很高期望，但對于公司的未來定位和發(fā)展方向，存在不同的看法。集團應該專注于房地產(chǎn)項目的開發(fā)，對其他不能支持房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展的業(yè)務(wù)盡早進行剝離集團應該實行多元化的發(fā)展戰(zhàn)略，同時介入幾個行業(yè)，以便互為支撐公司應該在江浙一帶的某省市發(fā)展，獲得天時地利人和優(yōu)勢。集團可以向全國的各某省市進軍，開創(chuàng)全國性的知名品牌集團在未來的幾年想成為多大規(guī)模的企業(yè)？集團將來的發(fā)展是一業(yè)為主，還是多業(yè)并舉？選擇的競爭區(qū)域到底多大合適？集團將來在各項業(yè)務(wù)的競爭地位如何定位？集團應該結(jié)合自身資源和實力選擇最具競爭力行業(yè)做專做強集團可以采取追隨戰(zhàn)略，在不同階段將集團資源重點投入不同業(yè)務(wù)爭論的焦點觀點一觀點二觀點三高層管理者期望夯實管理基礎(chǔ)，盡快完成過渡期，抓住機會成功領(lǐng)導集團實現(xiàn)再次飛躍員工對集團的未來充滿信心，但對集團未來如何發(fā)展很迷茫公司定位不明和戰(zhàn)略不清晰造成了很多管理上的問題，科學制定發(fā)展戰(zhàn)略成為集團的緊迫任務(wù)公司戰(zhàn)略企業(yè)愿景組織結(jié)構(gòu)人力資源管理問題逐步放大企業(yè)文化過于概念化，尚未達成統(tǒng)一的認識，且缺乏戰(zhàn)略分解，無法真正發(fā)揮指導作用總部和下屬公司都存在職能缺失集團和下屬公司管理缺乏效率人力資源職能不完善，現(xiàn)有職能也存在很多問題工作積極性不高，滿意度較低缺乏規(guī)范意識和責任意識企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略必須進行綜合規(guī)劃，從而有步驟、有計劃地實現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標綜合分析永大集團業(yè)務(wù)現(xiàn)狀，我們將永大集團的戰(zhàn)略發(fā)展劃分為三個階段價值時間第一階段夯實管理，培育核心競爭力第二階段縱向整合價值鏈，建立資本運作平臺第三階段開創(chuàng)未來業(yè)務(wù)機會近期中期遠期200520072009………第一階段（2005~2006）是戰(zhàn)略發(fā)展的關(guān)鍵階段，核心戰(zhàn)略議題為夯實管理基礎(chǔ)，培育房產(chǎn)業(yè)務(wù)競爭力組織資源人力資源財務(wù)資源無形資源業(yè)務(wù)資源策劃能力資本能力整合能力品牌影響力服務(wù)能力完全滿足基本滿足一般基本不滿足缺乏永大能力匹配性評價從永大資源與能力分析我們得出結(jié)論：永大目前在房地產(chǎn)方面的資源與能力還不能滿足行業(yè)核心競爭力的需要，所以永大首要的任務(wù)是夯實管理基礎(chǔ)，提升自身競爭能力某著名企業(yè)建議：現(xiàn)階段應以發(fā)展核心業(yè)務(wù)為主，不宜考慮多元化問題寧波永大的核心業(yè)務(wù)——住宅房地產(chǎn)，目前行業(yè)發(fā)展勢頭良好，永大應抓住歷史性機遇，以提升該業(yè)務(wù)的競爭力為主，加快發(fā)展步伐，為企業(yè)進一步發(fā)展奠定堅實的基礎(chǔ)永大目前還未建立自己的核心競爭優(yōu)勢，相關(guān)能力薄弱，不宜考慮多元化問題，應在自身條件和時機成熟之時，再考慮多元發(fā)展問題第二階段（2007~2008年）縱向整合價值鏈，提升物業(yè)和建筑等業(yè)務(wù)運作能力，形成對房產(chǎn)業(yè)務(wù)的支持物業(yè)管理參與房地產(chǎn)開發(fā)，有助某省市場動向物業(yè)管理的早期介入有利于設(shè)計的優(yōu)化、完善和房屋建造質(zhì)量的提高物業(yè)管理管理水平的提高對房屋銷售起到越來越重要的作用建筑隊伍提早參與圖紙的規(guī)劃設(shè)計，可以在建設(shè)過程中保證房屋的設(shè)計思想更好得到實施建筑隊伍的運作能力提高可以為工程爭取更短的時間，節(jié)約更大的成本，保證房屋最后質(zhì)量裝飾裝修工作如果能在房地產(chǎn)開發(fā)前期參與規(guī)劃設(shè)計，能更好的反映居民對房屋的美觀實用偏好美觀實用的裝飾裝修對于房屋的銷售時間和價格都能提供有力的支持房屋建筑房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)管理裝飾裝修同時通過建立資本運作平臺，促進房地產(chǎn)業(yè)務(wù)快速發(fā)展，并為第三階段新業(yè)務(wù)的拓展奠定基礎(chǔ)金融性資本運作平臺經(jīng)營性資金運作平臺互動房地產(chǎn)業(yè)務(wù)高速擴張新業(yè)務(wù)股市融資戰(zhàn)略股權(quán)融資產(chǎn)業(yè)基金房地產(chǎn)信托銀行貸款積累預售房款工程墊款抵押拍賣開拓培育借鑒美國50年代以來房某省市場變化歷程，永大房地產(chǎn)在獲取競爭優(yōu)勢的過程中將不可避免地走上向“資本+地產(chǎn)”的發(fā)展道路，從而實現(xiàn)持續(xù)經(jīng)營主要財務(wù)機構(gòu)私人投資基礎(chǔ)設(shè)施公共基礎(chǔ)設(shè)施國際化新項目的財務(wù)影響哪個國家過剩緩和到平衡迅速發(fā)展2001-2004主要財務(wù)機構(gòu)現(xiàn)金投資智能化多功能物業(yè)國際化住房補貼發(fā)展戰(zhàn)略風險管理過剩鞏固完善1996-2000銀行專業(yè)人士及基金會現(xiàn)金投資智能化多功能物業(yè)國際化趨勢貸款控制市場風險如何嚴重過剩不穩(wěn)定1991-1995投資管理機構(gòu)、銀行、國外投資人對銷售收入的預期使投資需求增大大某省市場中心高檔物業(yè)針某省市場，地區(qū)特色開始形成環(huán)境責任管理國某省市場嚴重過剩經(jīng)濟重組同時持續(xù)增長1986-1990專業(yè)從事避稅性投資的投資人，華爾街避稅及通脹預期城市公寓、寫字樓及工業(yè)物業(yè)某省市場為主稅收刺激避稅，選擇管理者略有過剩到過剩急劇變化1981-1985開發(fā)商和銀行避及通脹預期新城區(qū)主要寫字樓及酒店多某省市場并存土地使用控制獲得用地批準平衡略有過?？焖僭鲩L1976-1980合股經(jīng)營者避稅郊區(qū)寫字樓開發(fā)某省市場開始形成如何組織資金某省市場獲得資本供給過剩蕭條1971-1975投資機構(gòu)需求超過供給舊城改造、商業(yè)街、新社區(qū)、大型商業(yè)廣場某省市場為主刺激住宅生產(chǎn)哪里有增長潛力平衡快速增長1961-1970建筑商需求超過供給郊區(qū)、成片住宅、地區(qū)商業(yè)中心集中某省市場開發(fā)前期立法哪里有資源平衡穩(wěn)定增長1950-1960開發(fā)資金的運作控制開發(fā)資金房地產(chǎn)開發(fā)的重點地域范圍政府最關(guān)心的問題開發(fā)商最關(guān)心的問題某省市場條件經(jīng)濟環(huán)境時間（1950-2004年美國某省市場變化與開發(fā)重點的變化）從長遠看，開發(fā)商將積極拓展銀行以外的融資渠道，包某省市場，信托產(chǎn)品，投資基金等等某省市場化、產(chǎn)業(yè)升級將是未來房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的必然趨勢。第三階段（2009~）集團考慮介入新的行業(yè)，進行多元化運作，保持永大的持續(xù)發(fā)展能力發(fā)展新的業(yè)務(wù)將可以規(guī)避行業(yè)險，保證企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。企業(yè)要想獲得長期持續(xù)性發(fā)展，應該考慮未來的業(yè)務(wù)價值時間第一階段夯實管理，培育核心競爭力第二階段縱向整合價值鏈，建立資本運作平臺第三階段開創(chuàng)未來業(yè)務(wù)機會近期中期遠期200520072009………永大的主營業(yè)務(wù)—房地產(chǎn)行業(yè)，具有波動特征北大、清華、搜房及中房集團的研究結(jié)論：依據(jù)銷售面積、銷售額和投資額增長三要素，自1983年以來，已經(jīng)歷了3個發(fā)展期、2個低落期的動，隨著某省市場進入穩(wěn)定發(fā)展，波動延長趨勢。從國房景氣指數(shù)來看，1993年經(jīng)濟過熱期房地產(chǎn)指數(shù)約為120,扣除價格、基數(shù)等因素,相當于核對口徑110點，而2003年景氣指數(shù)為107點，接近經(jīng)濟過熱期的指數(shù)值。因此永大要考慮通過多元化運作以規(guī)避行業(yè)經(jīng)營風險房地產(chǎn)行業(yè)的波動利潤房地產(chǎn)業(yè)務(wù)利潤綜合利潤房地產(chǎn)業(yè)務(wù)利潤其它業(yè)務(wù)利潤無多元化業(yè)務(wù)支持有多元化業(yè)務(wù)支持利潤在房地產(chǎn)行業(yè)遇到波動，處于行業(yè)發(fā)展的低谷時，如果有其它的業(yè)務(wù)進行支持，企業(yè)就可以可以緩解甚至扭轉(zhuǎn)危機在房地產(chǎn)行業(yè)遇到波動，處于行業(yè)發(fā)展的低谷時，如果沒有其它的業(yè)務(wù)進行支持，企業(yè)有可能會一撅不振，甚至出現(xiàn)生存危機但我們也必須注意到，多元化經(jīng)營同樣存在風險行業(yè)退出風險企業(yè)在多元化投資前往往很少考慮到退出的問題。然而，如果企業(yè)深陷一個錯誤的投資項目卻無法做到全身而退，那么很可能導致企業(yè)全軍覆沒。一個設(shè)計良好的經(jīng)營退出渠道能有效地降低多元化經(jīng)營風險。原有經(jīng)營產(chǎn)業(yè)的風險

企業(yè)資源總是有限的，多元化經(jīng)營的投入往往意味著原有經(jīng)營的產(chǎn)業(yè)要受到削弱。這種削弱不僅是資金方面的，管理層注意力的分散也是一個方面行業(yè)進入風險行業(yè)進入不是一個簡單的“買入”過程。企業(yè)在進入新產(chǎn)業(yè)之后還必須不斷地注入后續(xù)資源，去學習這個行業(yè)并培養(yǎng)自己的員工隊伍，塑造企業(yè)品牌。經(jīng)營整合風險

新投資的產(chǎn)業(yè)會通過財務(wù)流、物流、決策流、人事流給企業(yè)以及企業(yè)的既有產(chǎn)業(yè)經(jīng)營帶來全面的影響。不同的行業(yè)有不同的業(yè)務(wù)流程和某省市場模式，因而對企業(yè)的管理機制有不同的要求。企業(yè)作為一個整體，必須把不同行業(yè)對其管理機制的要求以某種形式融合在一起。多元化風險未來業(yè)務(wù)選擇的戰(zhàn)略標準是：基礎(chǔ)穩(wěn)、進得去、站得住、無沖突、降風險、有發(fā)展降風險：進入新業(yè)務(wù)領(lǐng)域能夠分擔永大房地產(chǎn)專業(yè)化經(jīng)營風險新業(yè)務(wù)選擇標準有發(fā)展：新業(yè)務(wù)能為永大進一步發(fā)展打下基礎(chǔ)無沖突：新的業(yè)務(wù)不會破壞永大現(xiàn)有整體戰(zhàn)略優(yōu)勢進得去：某省市場取得優(yōu)勢，永大必須結(jié)合自身的資源能力降低進入壁壘站得?。哼M入新業(yè)務(wù)后，永大能夠迅速切某省市場基礎(chǔ)穩(wěn)：在當前主某省市場上，比對手做得更好永大戰(zhàn)略發(fā)展各階段目標公司發(fā)展目標第一階段第三階段第二階段業(yè)務(wù)目標2006年主營業(yè)務(wù)銷售收入8.5億元，總資產(chǎn)規(guī)模達到30億；集中力量在寧波及其區(qū)發(fā)展，以服務(wù)和質(zhì)量鑄造精品項目品牌。管理目標修訂完善管理制度，到2006成為一級資質(zhì)的開發(fā)企業(yè)建立起完善的人力資源管理體系，建立一支房地產(chǎn)高素質(zhì)經(jīng)營管理團隊，形成以高素質(zhì)人才為主的人力資源結(jié)構(gòu)，使人力資本成為公司成長的核心能力之一；建立以項目管理為核心的管理體制，用兩年的時間建成以規(guī)范化管理制度和業(yè)務(wù)流程管理為核心的管理平臺，以管理求效益業(yè)務(wù)目標成功某省市，2008年主營業(yè)務(wù)銷售收入11億元，總資產(chǎn)規(guī)模達到50億；房地產(chǎn)業(yè)務(wù)成功進入其他二類地區(qū)某省市場，實現(xiàn)項目品牌向公司品牌的提升。管理目標加強對物業(yè)管理公司、建筑公司以及裝飾裝修公司的管理控制，根據(jù)客戶的個性化要求，適時調(diào)整服務(wù)內(nèi)容，體現(xiàn)產(chǎn)品差異化通過縱向整合價值鏈，確保形成供應鏈間的協(xié)同效益，實現(xiàn)價值增值，從而賺取供應鏈增值利潤。建立多渠道資金融通平臺，在所進入某省市場上通過規(guī)模化運營，使公司獲得快速發(fā)展業(yè)務(wù)目標2010年主營業(yè)務(wù)銷售收入20億元，總資產(chǎn)規(guī)模達到90億；第二階段結(jié)束后三到五年內(nèi)，使永大成為全國性房地產(chǎn)企業(yè)，企業(yè)品牌在國內(nèi)享有較高的聲譽；通過多元化運作，規(guī)避公司規(guī)模擴大后的運作風險管理目標通過長期的建設(shè)，形成永大獨特的組織模式和企業(yè)文化模式內(nèi)外部客戶的服務(wù)能力成為公司的核心能力，體現(xiàn)在公司信息溝通的暢通、及時，相互之間形成有效配合形成完善的項目管理體系和異地開發(fā)模式，能夠支撐全國性的多項目運作導讀公司業(yè)務(wù)經(jīng)營層面的戰(zhàn)略需要考慮何處、何時以及如何的問題何時競爭如何競爭何處競爭需要回答三個維度的問題永大業(yè)務(wù)經(jīng)營戰(zhàn)略包括區(qū)域、階段和業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)劃三個方面的內(nèi)容地理區(qū)域性：某省市場的供求狀況主要受當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平的影響，區(qū)域發(fā)展不平衡，級差收益明顯行業(yè)：房地產(chǎn)業(yè)屬于固定資產(chǎn)投資的范疇，體現(xiàn)了明顯的宏觀經(jīng)濟特點產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性：房地產(chǎn)是以住宅為主體的支柱性產(chǎn)業(yè)，對其他產(chǎn)業(yè)有高度的綜合性和關(guān)聯(lián)度，因此對地區(qū)經(jīng)濟增長有顯著的帶動作用階段發(fā)展規(guī)劃（何時）區(qū)域發(fā)展規(guī)劃（何地）業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)劃（如何）根據(jù)房地產(chǎn)地理區(qū)域性、行業(yè)、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性、政策敏感性的特點，對永大房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的整體戰(zhàn)略規(guī)劃從以下幾個方面進行分析政策敏感性土地資源供應、投融資政策、各項稅費、房地產(chǎn)流通政策等各項政策具有綜合性的影響區(qū)域發(fā)展規(guī)劃—某省市場優(yōu)先級評估幫助永大解決何處發(fā)展的問題市場容量規(guī)模需求成長性市場成長性投資增長市場盈利性收益增長與盈利投資環(huán)境供求平衡市場競爭態(tài)勢某省市場優(yōu)先級評估以人均GDP為劃分標準，各區(qū)域經(jīng)濟發(fā)達程度依次為：滬京津地區(qū)某省市份；某省市份；中部地區(qū)經(jīng)濟增長速度高于西部地區(qū)數(shù)據(jù)來源：全國及各地區(qū)2003年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報，其某省市使用2002年統(tǒng)計公報數(shù)據(jù)黑龍江內(nèi)蒙古2003年全國人均GDP達到9030元，增長率為10.34%＄3000＄1300＄80005000100001500020000250003000035000400004500050000上海北京天津浙江廣東江蘇福建遼寧山東河北新疆吉林海南湖北重慶山西青海河南湖南西藏寧夏陜西安徽四川廣西*江西云南貴州元0%5%10%15%20%25%30%2003年人均GDP年增長率某省市化進程來看，滬京地區(qū)及東部某省市化率超過30%，其中滬京地區(qū)超過70%，而中西部地區(qū)由于人口規(guī)模較某省市化比例相對偏低70%30%20%數(shù)據(jù)來源：全國及各地區(qū)2002年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報0102030405060708090上海北京天津遼寧黑龍江吉林內(nèi)蒙古廣東新疆江蘇福建寧夏山東青海湖北山西海南浙江江西陜西重慶河北湖南安徽四川河南廣西云南貴州西藏%020004000600080001000012000萬人城鎮(zhèn)化（非農(nóng)業(yè)人口占總?cè)丝诒壤┛側(cè)丝谝罁?jù)經(jīng)濟和人口宏觀指標，全國大致劃分為四個區(qū)域：一類地區(qū)某省市；二類地區(qū)為某省市；三類地區(qū)主要為長江以北的中西部和邊疆；四類地區(qū)主要為長江以南的中西部地區(qū)30%50%70%某省市化率人均GDP$3,000$1,300$800寧夏*陜西江西*、安徽*四川*、廣西云南、貴州*吉林新疆、湖北內(nèi)蒙古重慶、山西青海、湖南河北*海南*河南西藏*遼寧黑龍江廣東*江蘇福建山東*浙江*上海*、北京*天津*數(shù)據(jù)來源：全國及各地區(qū)2003年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報，其中*地區(qū)依據(jù)2002年統(tǒng)計數(shù)據(jù)人均GDP超過＄3,000某省市化率超過60%的一類地區(qū)，包括上海、北京、天津，某省市場處于快速上升期向平穩(wěn)期過渡；人均GDP超過＄1,300，或某省市化率超過50%的二類地區(qū)，包括東部某省市和某省市，某省市場處于快速上升期；人均GDP超過＄800，或某省市化率超過30%的三類地區(qū)，主要包括河北、河南、山西、湖北、湖南、重慶、陜西、寧夏、青海及邊疆地區(qū)，某省市場處于起飛期；人均GDP在＄800以下某省市化率低于30%的四類地區(qū)，主要包括江西、安徽、四川、云南、，某省市場剛剛啟動。某省市劃分一覽一類地區(qū)二類地區(qū)三類地區(qū)四類地區(qū)某省市場需求規(guī)模：從銷售面積看，二類某省市場容量最大；隨著單位價格上漲，房地產(chǎn)銷售額的增長速度快于銷售面積增長；三類地區(qū)、四類地某省市場成長領(lǐng)先地位2003年，二類地區(qū)商品房住宅銷售面積超過1.22億平米，某省市場（2.85億平米）的43.06%；三類地區(qū)銷售面積0.65億平米，某省市場的22.82%；因此，處于房地產(chǎn)起飛期和快速上升期的地區(qū)的住宅需求/消費量約占總體的2/3。1999-2002年，某省市場的銷售額增長率普遍高于銷售面積增長率，表現(xiàn)了房地產(chǎn)價格的持續(xù)穩(wěn)定的增長趨勢；三年來，某省市場銷售增長率的變動差異很大，三類地區(qū)和四類地某省市場成長領(lǐng)先地位：一類地區(qū)的銷售增長放緩，年銷售面積增長率從36%降到20%；二類地區(qū)的銷售增長一直排名最后，但2002年底增長率同比上升了5個百分點左某省市反彈較大；三類地區(qū)的銷售增長某省市場領(lǐng)先，尤其是銷售額增長率高于銷售面積增長率7.45個百分點，體現(xiàn)了該地區(qū)房價的快速上漲；四類地區(qū)的同比增長率位居第一，但是波動較大。數(shù)據(jù)來源：中國經(jīng)濟景氣月報2004，歷年中國統(tǒng)計年鑒2003年各區(qū)域商品房住宅銷售面積比較1999-2002年各區(qū)域房地產(chǎn)銷售面積增長率和銷售額增長率比較二類地區(qū)43.06%三類地區(qū)22.82%一類地區(qū)16.55%四類地區(qū)17.57%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%一類地區(qū)二類地區(qū)三類地區(qū)四類地區(qū)房屋銷售面積增長率商品房銷售額增長率是否應加上納瑟姆曲線理論作以下鋪墊廣東、江蘇、浙江、上海、北京、山東某省市場規(guī)模名列前茅，浙江、山東及天津的增幅較大，而東北地區(qū)徘徊不前一類地區(qū)中，某省市占全國某省市場的1/7，總量和價格都在高位上增長；200某省市異軍突起，銷售面積同比增長率達到23%，共750萬平米某省市的1/3；二類地區(qū)中，粵、蘇某省市銷售面積都達到2200萬平米以上，占全國的1/4；魯、遼某省市銷售面積都超過1000萬平米；黑某省市銷售量相對較小。從銷售增長看某省市連年直線攀升，2002年底銷售額增長超過銷售面積增長20個百分點某省市的年銷售額增長率保持在30%以上；廣東、福建的增長率已回落到10%左右；某省市的增長相對緩慢。010002000300040005000北京天津上海合計萬平米1999年銷售面積2000銷售面積2001年銷售面積2002年銷售面積0500100015002000北京天津上海合計億元1999年商品房銷售額2000商品房銷售額2001年商品房銷售額2002年商品房銷售額0%10%20%30%40%50%60%70%80%北京天津上海一類地區(qū)房屋銷售面積增長率商品房銷售額增長率0%10%20%30%40%50%60%廣東江蘇浙江福建山東遼寧吉林黑龍合計050010001500200025003000廣東江蘇浙江福建山東遼寧吉林黑龍江合計02000400060008000100001200014000廣東江蘇浙江福建山東遼寧吉林黑龍江合計三類、四某省市場規(guī)模較大的依次為四川、重慶、湖北、安徽、河南、河北、湖南、江西等，基本位于中西部地區(qū)從銷售面積來看，川、渝都超過1000萬平米，其次為鄂皖豫冀湘贛等，銷售額也大體符合上述分布；從銷售增長來看，上述地區(qū)保持著穩(wěn)定快速的增長率，而其他地區(qū)由于需求規(guī)模小，年度間差異較大，如桂、黔。020040060080010001200河北山西內(nèi)蒙古河南湖北湖南海南重慶西藏陜西青海寧夏新疆04080120160200河北山西內(nèi)蒙古河南湖北湖南海南重慶西藏陜西青海寧夏新疆-50%0%50%100%150%200%250%300%河北山西內(nèi)蒙古河南湖北湖南海南重慶西藏陜西青海寧夏新疆0200400600800100012001400160018002000江西安徽廣西四川貴州云南050100150200250300江西安徽廣西四川貴州云南-20%0%20%40%60%80%100%江西安徽廣西四川貴州云南某省市場供應分析：各區(qū)域供給差異較大，一類地區(qū)年供給增長率持續(xù)上升；二類某省市場供給量最大，約占全國的45%；三類地區(qū)年供給增幅由高位下滑；四類地區(qū)波動很大2003年，全國商品房住宅施工面積達9.1億平米，新開工面積達4.37億平米，竣工面積3.22億平米；2000-2002年全國房地產(chǎn)竣工增長率分別為9.18%、21.04%、12.81%。二類地區(qū)供給量最大，2003年住宅施工面積占全國的46.27%，竣工面積占44.2%；不某省市場的供給變化很不平衡，供給增長最快的2000年是三類地區(qū)，2001年是四類地區(qū)，而2002年是一類地區(qū)。其中，一類地區(qū)，竣工面積增長率持續(xù)攀升，成某省市場供給熱點；二類地區(qū)，竣工面積年增長率穩(wěn)定在15%左右；三類地區(qū)，竣工面積增長率持續(xù)下滑，2000年以來降低了8個百分點，供給增長放緩；四類地區(qū)，三年來竣工面積增長率在20-30%間大幅波動。施工面積比較二類地區(qū)45.27%四類地區(qū)16.39%一類地區(qū)16.56%三類地區(qū)21.78%新開工面積比較一類地區(qū)13.47%二類地區(qū)45.93%四類地區(qū)18.16%三類地區(qū)22.44%竣工面積比較二類地區(qū)44.20%四類地區(qū)16.82%一類地區(qū)15.44%三類地區(qū)23.54%0%5%10%15%20%25%30%35%一類地區(qū)二類地區(qū)三類地區(qū)四類地區(qū)施工面積增長率竣工面積增長率上海、北京、浙江、江蘇、山東的供給增長迅速，而廣東、浙江供給量最大，天津和東北地區(qū)的供給漲幅不斷回落一類地區(qū)某省市的住宅竣工面積比銷售面積低3.8%，求大于供；同某省市竣工面積僅某省市高2.85%，但新開工面積和施工面積分別高出4.34%、6.26%，某省市場需求的拉動作用某省市的竣工面積增長率持續(xù)下滑，2003年住宅施工面積為銷售面積的2.7倍，未來供給相對不充足；二類地區(qū)中，粵蘇某省市供給量最大，2003年住宅竣工面積都在2000萬平米以上、新開工面積都超過3200萬平米、施工面積都超過5800萬平米；施工、竣工面積最大的為粵、浙，而新開工面積最大的為蘇、某省市供給增長未來將繼續(xù)加快某省市施工、竣工增幅都超某省市，供給增幅達到高位；某省市的供給增長回落較快。020004000600080001000012000廣東江蘇浙江福建山東遼寧吉林黑龍江萬平米-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%70%廣東江蘇浙江福建山東遼寧吉林黑龍合計-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%廣東江蘇浙江福建山東遼寧吉林黑龍合計010002000300040005000600070008000北京天津上海萬平米施工面積新開工面積竣工面積銷售面積0%5%10%15%20%25%30%35%40%北京天津上海一類地區(qū)施工面積增長率0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%北京天津上海一類地區(qū)竣工面積增長率三類、四類地區(qū)中供給較為集中的依次為四川、重慶、湖北、安徽、河北、湖南、河南，總體上仍有上升空間05001000150020002500300035004000河北山西內(nèi)蒙古河南湖北湖南海南重慶西藏陜西青海寧夏新疆萬平米施工面積新開工面積竣工面積銷售面積-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%140%河北山西內(nèi)蒙古河南湖北湖南海南重慶西藏陜西青海寧夏新疆施工面積增長率-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%河北山西內(nèi)蒙古河南湖北湖南海南重慶西藏陜西青海寧夏新疆竣工面積增長率-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%江西安徽廣西四川貴州云南-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%江西安徽廣西四川貴州云南0100020003000400050006000江西安徽廣西四川貴州云南萬平米某省市供給量最大，施工、新開工、竣工面積與二類地區(qū)水平類似；從竣工面積看，超過1000萬平米的依次為渝、鄂、皖、800萬平米以上的依次為冀、湘、某省市目前為三類、四類地區(qū)中的供給熱點；從新開工面積看，超過1300萬平米的為渝、鄂、皖、1100萬平米以上的依次為豫冀贛湘；從施工面積看，超過2700萬平米的依次為渝豫鄂、2000萬平米以上的依次為冀皖湘；河南、江西、湖南將加入未來的供給熱點；從施工面積/銷售面積來看，川鄂為2.69倍，皖滇為2.65倍，目前全國的平均水平為3.19某省市及邊疆地區(qū)房地產(chǎn)供給仍有較大上升空間。供求平衡分析：除一類地區(qū)供求基本平衡外，其他地區(qū)需求增長快于供應增長2003年，全國商品房住宅竣工面積為3.2億平米，比銷售面積高13%；施工面積為9.1億平米，為銷售面積的3.19倍。根據(jù)中國房地產(chǎn)協(xié)會統(tǒng)計，商品房空置率*從2000年的16.7%降低到2003年的14%；三年來，一類地區(qū)的房地產(chǎn)竣工與銷售增幅差距逐漸縮小，供需同步增長；2003年底竣工面積略高于銷售面積5.4%；二類地區(qū)供需總量最大，增幅波動相對較小，2003年住宅施工面積達4.1億平米，新開工面積達2億平米，占全國的45%左右；竣工面積比銷售面積高1某省市場供應年度增幅的波動較大，目前銷售增長略快于竣工增長；三類地區(qū)銷售增長率2000年比竣工增長率高33.5個百分點，2002年仍高于竣工增長率10個百分點；2003年底住宅竣工面積比銷售面積高16.某省市場供需兩旺；四類地區(qū)竣工增長率持續(xù)上升，但是需求增長率始終遠高于供應增長率；2003年施工面積1.5億平米，不到銷售面積的3倍。*現(xiàn)行商品房空置率計算=未售出數(shù)量/前三年竣工數(shù)量2003年各區(qū)域商品某省市場供需比較1999-2002年各區(qū)域某省市場供需增長比較050001000015000200002500030000350004000045000一類地區(qū)二類地區(qū)三類地區(qū)四類地區(qū)萬平米施工面積新開工面積竣工面積銷售面積0%5%10%15%20%25%30%35%40%一類地區(qū)二類地區(qū)三類地區(qū)四類地區(qū)竣工面積增長率銷售面積增長率投資增長分析：各區(qū)域投資在20%以上的高位增長某省市場繼續(xù)快速成長；漲幅波動大，二類地區(qū)較穩(wěn)定，四類地區(qū)增長較快如圖所示*，房地產(chǎn)施工面積與房地產(chǎn)投資增長率有較強的正向相關(guān)性，投資增長將推動未來某省市場的繼續(xù)成長；某省市場的投資增長不均衡：一類地區(qū)的年投資增長率在15-30%之間波動，同期施工面積增長率從17.5%上升到19.5%；二類地區(qū)的年投資增長率波動區(qū)間不到1.5個百分點，施工面積漲幅也相對穩(wěn)定；三類地區(qū)的年投資增長率在23-33%的高位上波動，推動了同期施工面積的高位成長；四類地區(qū)的年投資增長率相對最高，2002年底增長率達30%，同期施工面積呈現(xiàn)相似的增長曲線。﹡2003年房地產(chǎn)相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)尚未正式公布，因此使用2002年統(tǒng)計數(shù)據(jù)提供分析參考，以下相同1999-2002年各區(qū)域房地產(chǎn)投資增長率比較1999-2002年各區(qū)域房地產(chǎn)施工面積增長率比較0%5%10%15%20%25%30%35%40%一類地區(qū)二類地區(qū)三類地區(qū)四類地區(qū)0%5%10%15%20%25%30%一類地區(qū)二類地區(qū)三類地區(qū)四類地區(qū)北京、浙江、山東、湖南、河北、某省市的投資增長較快，上海、江蘇、山西、河南、安徽、某省市的投資增長持續(xù)性較好一類地區(qū)中，北京投資增長最快，上海投資增長率持續(xù)上升二類地區(qū)中，浙江、山東投資增長最快，江蘇投資增長率持續(xù)上升，廣東、福建投資增長率開始回落，某省市投資增長率波動很大三類地區(qū)中，湖南、重慶、河北、寧夏、某省市投資增長較快,山西、河南、湖北等投資增長率持續(xù)上升四類地區(qū)中，江西、廣西投資增長最快，安徽、資增長率持續(xù)上升，四川投資增長相對比較穩(wěn)定0%10%20%30%40%50%60%北京天津上海一類地區(qū)-10%0%10%20%30%40%50%60%廣東江蘇浙江福建山東遼寧吉林黑龍-20%0%20%40%60%80%100%120%140%160%河北山西內(nèi)蒙古河南湖北湖南海南重慶西藏陜西青海寧夏新疆-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%70%江西安徽廣西四川貴州云南收益增長與盈利分析：一類地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營收益在35%左右的高位穩(wěn)定增長，二類、四類地區(qū)的行業(yè)盈利能力最強三年來，各區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營總收入均持續(xù)穩(wěn)定上升，但漲幅某省市場不同略有回落；2002年底，各區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的營業(yè)利潤率（營業(yè)利潤總額/經(jīng)營總收入）區(qū)別較大，盡管業(yè)內(nèi)普遍認為房地產(chǎn)利潤率（2002年全國僅為3.57%)存在較大統(tǒng)計誤差，但這一區(qū)別仍反映了房地產(chǎn)業(yè)外部監(jiān)管環(huán)境和自身獲利能力的相對地區(qū)差異性。一類地區(qū)的經(jīng)營收入在35%左右的高位上穩(wěn)定增長，同期營業(yè)利潤率增長也逐漸上升；二類地區(qū)的營業(yè)利潤率最高，但經(jīng)營總收入漲幅波動最大；三類地區(qū)的營業(yè)利潤率最低、但收入增長保持在高位，反映了該區(qū)域房地產(chǎn)行業(yè)疏于管理、企業(yè)項目運作水平不高；四類地區(qū)的經(jīng)營收入增長和營業(yè)利潤表現(xiàn)都較好，具有一定的未來增長潛力。2000-2002年各區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營收入增長率比較2002年各區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的營業(yè)利潤率比較（%）-1001020304050607080一類地區(qū)二類地區(qū)三類地區(qū)四類地區(qū)-1.000.001.002.003.004.005.006.007.008.00一類地區(qū)二類地區(qū)三類地區(qū)四類地區(qū)上海、浙江、廣東、安徽、江西、山東、云南、某省市的行業(yè)盈利性較高，超過全國和本某省市場平均水平一類地區(qū)中，上海盈利性最好，北京收益增長率在高位波動，天津居于兩者之間三類地區(qū)中，重慶、湖南、海南收益增長率穩(wěn)定上升，新疆漲幅最大，湖北、寧夏、新疆盈利性較好二類地區(qū)中，盈利性較高的依次為浙粵魯蘇閩，且收益增長率穩(wěn)定上升，某省市營業(yè)利潤均為負值四類地區(qū)，盈利性較高的依次為皖贛滇桂川，其中皖贛的收益漲幅持續(xù)穩(wěn)定-2.00-1.000.001.002.003.004.005.006.007.008.00北京天津上海0102030405060702002年營業(yè)利潤率2000-2002年收入增長率-4.00-2.000.002.004.006.008.00廣東江蘇浙江福建山東遼寧吉林黑龍江-100-50050100150200250300350-8.00-4.000.004.008.00河北山西內(nèi)蒙河南湖北湖南海南重慶陜西青海寧夏新疆-20020406080100120-1.000.001.002.003.004.005.006.007.008.00安徽江西廣西四川貴州云南-10010203040506070市場競爭程度：行業(yè)處于完全競爭階段，一類地區(qū)規(guī)?；呈∈袌黾卸容^高，二類地區(qū)競爭激烈但水平不高，三類、四類地區(qū)企業(yè)弱小、競爭強度不高當前某省市場競爭呈現(xiàn)以下特點：競爭密集程度的地區(qū)不均衡性：華北、華東地區(qū)占百強企業(yè)的88%，中西部占9%，東北占3%；經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)出現(xiàn)規(guī)?；?jīng)營：如百強企業(yè)的銷售額和銷售面積某省市場的41％和30％；企業(yè)兩極分化明顯，但開發(fā)產(chǎn)品仍集中于中低檔。房地產(chǎn)行業(yè)基本處于完全競爭階段：某省市場占有率普遍很低，領(lǐng)先某省市場份額不到1%，進入壁壘低、退出壁壘高，行業(yè)淘汰快。一類地區(qū)集中了全國10%的房地產(chǎn)企業(yè)、30%的房地產(chǎn)投資額和商品房銷某省市場集中度相對較高，經(jīng)營規(guī)?；潭雀?；二類地區(qū)擁有43%的房地產(chǎn)企業(yè)、37%的從業(yè)人員、47%的年度投資額和40%的銷售額，企業(yè)數(shù)量多、規(guī)模偏小、經(jīng)營水平一般，競爭激烈；三類、四類地區(qū)與二類地區(qū)相比，企業(yè)數(shù)量相當、但從業(yè)人員高出13%、將近全國的一半，投資額低20%、銷售額低10%，不到全國的30%；反映了某省市場的企業(yè)普遍弱小、經(jīng)營效率低下、競爭強度不高。數(shù)據(jù)來源：歷年中國統(tǒng)計年鑒、《中國房地產(chǎn)百強企業(yè)研究報告》2004886.773199.592396636219四類地區(qū)1310.774797.663244927892三類地區(qū)3679.2015028.7641962614164二類地區(qū)1914.1410927.721502284343一類地區(qū)7790.9233953.72113400932618全國2002年完成投資(億元)實際需要總投資(億元)平均從業(yè)人數(shù)企業(yè)數(shù)量地區(qū)某省市場競爭分析（2002）19.0721.139.4211.3824.2028.6114.1316.8243.4237.0044.2647.2213.3113.2532.1824.570%20%40%60%80%100%企業(yè)數(shù)量平均從業(yè)人數(shù)總投資規(guī)模完成投資規(guī)模%一類地區(qū)二類地區(qū)三類地區(qū)四類地區(qū)某省市場集中度和經(jīng)營規(guī)模化程度最高，其次為上海、廣東等；山東、遼寧、天津等行業(yè)競爭水平不高一類地區(qū)中某省市場占有90%以上的投資額、銷售額和80%的企業(yè)；其中某省市擁有1/5的企業(yè)數(shù)量和1/2強的年度投資某省市場集中度最高，企業(yè)規(guī)?；潭群芨?；某省市企業(yè)數(shù)量與投資規(guī)模相比較大，競爭密集度較高；二類地區(qū)中，1/4強的企業(yè)和30%的投資額、銷售額集中在廣東，規(guī)?；潭容^高；其次為浙、蘇；閩某省市的企業(yè)數(shù)量相近，某省市相比，魯遼的房地產(chǎn)從業(yè)人員分別高出90%、30%，投資額高出一半、銷售額只是略高，反映了山東的房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模較大，經(jīng)營效率偏低；黑某省市的企業(yè)經(jīng)營規(guī)模相對低。59.5952.8536.2639.1218.3515.847.589.1922.0631.3156.1751.690%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%企業(yè)數(shù)量平均從業(yè)人數(shù)總投資規(guī)模完成投資規(guī)模%北京天津上海4.286.072.363.962.953.432.093.1711.5411.229.2510.5512.4216.548.7710.6312.528.679.176.7714.4311.3116.0819.8114.9813.8010.0714.7926.8728.9542.2230.310%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%企業(yè)數(shù)量平均從業(yè)人數(shù)總投資規(guī)模完成投資規(guī)模%廣東江蘇浙江福建山東遼寧吉林黑龍江四川、某省市市場密集度較高，競爭相對激烈；青海、山西、河南、內(nèi)蒙古、、某省市企業(yè)規(guī)模小，競爭最弱三類地區(qū)中，渝豫某省市場密集程度最高；冀渝鄂陜及邊疆地區(qū)的經(jīng)營規(guī)?；潭容^高；青晉豫蒙的企業(yè)某省市場競爭水平不高；四類地區(qū)中，某省市場密集程度最高，其次為皖贛黔；川滇的經(jīng)營規(guī)?；潭容^高；企業(yè)最小、競爭程度最弱。11.9411.8011.5311.5113.6515.0917.6513.6314.0310.8511.3610.567.655.492.985.537.877.105.705.146.727.9410.1413.350%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%企業(yè)數(shù)量平均從業(yè)人數(shù)總投資規(guī)模完成投資規(guī)模%河北山西內(nèi)蒙古河南湖北湖南4.246.484.256.692.232.101.062.353.471.721.441.296.456.2310.649.4319.7523.6021.2518.761.961.571.921.530%20%40%60%80%100%企業(yè)數(shù)量平均從業(yè)人數(shù)總投資規(guī)模完成投資規(guī)模%海南重慶陜西青海寧夏新疆5.715.3510.1110.8615.6610.5110.979.3610.186.154.804.2526.4741.0232.5238.849.287.1812.338.4919.6215.7317.1416.5213.0914.0612.1311.690%20%40%60%80%100%企業(yè)數(shù)量平均從業(yè)人數(shù)總投資規(guī)模完成投資規(guī)模%江西安徽廣西四川貴州云南弄一解釋圖投資環(huán)境分析：一類、二類地區(qū)具有顯著的優(yōu)勢，某省市的投資環(huán)境明顯強于某省市跨區(qū)域投資的商業(yè)環(huán)境10要素資源環(huán)境與產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度基礎(chǔ)建設(shè)（交通通信、水電燃氣）某省市場壁壘某省市場彈性及技術(shù)能力對外合作與開放程度私營企業(yè)參與度融資環(huán)境政府管理及廉政稅費負擔司法效率世界銀行2003年對中國2某省市3900家企業(yè)的調(diào)查顯示，投資環(huán)境最某省市（杭州、上海、廣州、深圳）都位于一類、二類地區(qū)；中某省市呈現(xiàn)相對劣勢。社科院2004年3月發(fā)布的《某省市競爭力研究報告No.2》進一步闡明，商務(wù)環(huán)某省市綜合競爭力最重要的因素，“貢獻彈性達到0.616”。投資環(huán)境最好的前1某省市分布：一類地區(qū)3個，二類地區(qū)5個，三類地區(qū)2個，充分體現(xiàn)某省市對資源的聚集效應；受東部地區(qū)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移影響，中部地區(qū)的某省市開始起飛，西部地區(qū)的某省市顯著改善；在長三角產(chǎn)業(yè)北移的帶動下，環(huán)渤海特別是山東半島的提高速度加快。綜上所述，三類、二類地某省市場吸引力某省市份基本位于中東部地區(qū)，應當作為優(yōu)先發(fā)展某省市場地區(qū)得分1必須可接受0.150.20.150.150.150.2*權(quán)重CDA、貴州B安徽、江西A四川、江西、安徽AB四川、安徽、江西C四川、安徽、江西四類地區(qū)CBA投資環(huán)境加權(quán)得分AB青海、山西、河南、內(nèi)蒙古D重慶、湖南、新疆、湖北、寧夏C湖南、重慶、山西、河南BA重慶、湖北、河南、河北、湖南B重慶、湖北、河南、河北、湖南三類地區(qū)BC山東、遼寧A浙江、廣東、山東D浙江、山東、江蘇CD浙江、山東A江蘇、浙江、山東二類地區(qū)DD天津C上海B北京、上海DC天津D上海、北京一類地區(qū)綜合評價市場競爭性收益增長與盈利投資增長供求平衡需求成長性市場容量規(guī)模

＊此表僅根據(jù)前面的分析對某省市場進行定性排序，企業(yè)考慮具體投資地某省市，可參照所列要素和權(quán)重標準進行評價。二類地某省市份：浙江、江蘇、山東、遼寧、福建三類地某省市份：重慶、湖北、河南、河北、湖南、山西四類地某省市份：四川、安徽、江西此圖再考慮一下階段發(fā)展規(guī)劃——房地產(chǎn)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略發(fā)展將分三個階段進行：能力構(gòu)建、區(qū)域領(lǐng)先、擴能力構(gòu)建區(qū)域領(lǐng)先擴集中于本地區(qū)的發(fā)展，通過項目的成功運作，構(gòu)建房地產(chǎn)開發(fā)的核心能力。通過適度的地域與業(yè)務(wù)擴展，建立區(qū)域內(nèi)的領(lǐng)先地位，樹立公司的品牌形象。將區(qū)域內(nèi)的成功經(jīng)驗與運作模式向其他地區(qū)推廣，同時將公司的品牌推向全國。200520072009年份業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)劃——通過區(qū)域化、專業(yè)化以及品牌化的競爭戰(zhàn)略來實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的各階段的戰(zhàn)略目標區(qū)域化專業(yè)化品牌化進行某省市場定位，有目標有步驟某省市場，在局部地區(qū)確立優(yōu)勢并摸索出成功的運營模式后，再向其他地區(qū)擴展創(chuàng)建精品工程，樹立項目的品牌形象，然后將項目品牌向公司品牌移植；區(qū)域品牌樹立后再向其他地區(qū)擴展明確公司每個階段的產(chǎn)品定位，集中優(yōu)勢資源專注于所確定的產(chǎn)某省市場，并有階段的向同某省市場滲透第一階段：能力構(gòu)建時間：2005年——2006年經(jīng)營目標：通過成功的項目運作，構(gòu)建房地產(chǎn)開發(fā)的能力區(qū)域發(fā)展目標：集中于寧波地區(qū)，同時向?qū)幉▍^(qū)擴展，專注于某省市的開發(fā)業(yè)務(wù)發(fā)展目標：繼續(xù)專注于普通商品房的開發(fā)品牌發(fā)展目標：創(chuàng)造精品工程，打造項目品牌區(qū)域化：集中于寧波地區(qū)，同時向?qū)幉▍^(qū)擴展，專注于某省市的開發(fā)某省市場優(yōu)先級評估表明，二類地區(qū)是目前較為理想的投資區(qū)域，某省市是二類地區(qū)中永大較為理想的選擇某省市發(fā)展競爭力報告看，浙江某省市中的蘇州、杭州、寧波、南京和別排名第5、6、8、9、10位，其中寧波房屋價格的上漲勢頭最為強勁，僅次于上海列為全國第二從公司本身的情況來看，由于永大根植于寧波，對于某省市場環(huán)境比較了解，在寧波的各方面資源能力也相對成熟，因此寧波將作為第一階段的重點區(qū)域，并且有選擇的向某省市其他區(qū)域擴展浙江江蘇寧波專業(yè)化：仍然集中資源專注于普通商品房的開發(fā)，培養(yǎng)普通商品房開發(fā)的資源與能力小小大開發(fā)難度普通商品房別墅市場吸引力大經(jīng)濟適用房公寓經(jīng)濟某省市場需求大，政策支持性強，但是壟斷程度高，需要有較好的政府資源，目前進入時機還不成熟公寓受特某省市場的功能發(fā)展限制，土地獲取難某省市場定位較難，建筑技術(shù)要求較高，不宜進入某省市場購買群體小，對經(jīng)營運作能力要求很高，政策限制性強,開發(fā)風險大，不宜進入某省市化發(fā)展，普通住宅購買群體某省市場總體仍呈上升趨勢；永大在普通商品房開發(fā)方面積累了一定的經(jīng)驗，有助于其開發(fā)能力的進一步提升；建議重點開發(fā)所某省市場上普通商品房，進一步培養(yǎng)該產(chǎn)品領(lǐng)域的開發(fā)能力品牌化：創(chuàng)造精品工程，打造項目品牌功能質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量工程進度與質(zhì)量售中服務(wù)質(zhì)量售后服務(wù)質(zhì)量某省市場調(diào)研工作地理位置的某省市政、環(huán)境等深入的了解客戶需求，抓住客戶關(guān)注點完整的項目前期策劃工作人性與時尚的設(shè)計準時交付使用完善工程管理與采購管理，建立國際標準的質(zhì)量管理體系規(guī)?；麄髯鳛橹脴I(yè)顧問向客戶提供技術(shù)與置業(yè)咨詢，贏得客戶信任完善物業(yè)管理：采用“相對低價+相對優(yōu)質(zhì)”的模式提供致的服務(wù)，有競爭力的價格系統(tǒng)、規(guī)范的管理，相應職能的能力培養(yǎng)前期某省市場營銷聘用專業(yè)機構(gòu)協(xié)助完成，有助于項目品牌的提升，同時也有利于公司相關(guān)人才的培養(yǎng)各階段工作措施物業(yè)管理市場營銷工程建設(shè)前期策劃土地運營重點定位清晰：根據(jù)土地的位置、自然環(huán)境設(shè)定項目的檔次，項目名稱突出環(huán)境特點，給消費者一個清晰的定位簡單：項目名稱要文字簡短、發(fā)音順暢，使消費者能很快識別和持久記憶啟發(fā)聯(lián)想：含義悠遠，內(nèi)涵豐富，賦予項目名稱產(chǎn)品的特性，啟發(fā)消費者豐富的想象力個性突出：標新立異，不落俗套，有獨特的個性與風格，不與其他品牌名稱相混淆，體現(xiàn)項目獨有的魅力項目命名原則第二階段：區(qū)域領(lǐng)先時間：2007年——2008年經(jīng)營目標：繼續(xù)鞏固在浙江和某省市內(nèi)的開發(fā)實力，力爭在銷售額、開發(fā)面積以及品牌知名度等方面擠入地區(qū)領(lǐng)先企業(yè)行列區(qū)域發(fā)展目標：鞏固浙江、某省市業(yè)務(wù)，在條件允況下，進一步向山東、福建等其他二類地區(qū)擴展業(yè)務(wù)發(fā)展目標：繼續(xù)做好普通商品房的開發(fā)，尤其專注于城鄉(xiāng)結(jié)合部，同時開始進入經(jīng)濟某省市場品牌發(fā)展目標：從前期成功的項目品牌向公司品牌轉(zhuǎn)移，重點建立公司品牌區(qū)域化：鞏固浙江、某省市業(yè)務(wù)，在條件允況下，進一步向山東、福建等其他二類地區(qū)擴展浙江江蘇山東福建區(qū)域定位方面，在鞏固浙江和江某省市場基礎(chǔ)上，關(guān)注山東、福建等二類地區(qū)，機會允許，即可進入；向其他二類地區(qū)擴展時，重點關(guān)注資源型某省市資某省市：指主要功能是提供礦產(chǎn)品及其初加工品等資源型產(chǎn)某省市特點：經(jīng)過多年大規(guī)模采掘，資某省市面臨產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型：1）從單一功某省市向綜某省市的轉(zhuǎn)變；2）尋找新興支柱產(chǎn)業(yè)，發(fā)展私營經(jīng)濟，多業(yè)并舉；3)改善礦區(qū)型生活環(huán)境，某省市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；4)由自我服某省市向區(qū)域某省市躍進。機遇：1）資某省市中現(xiàn)有的資源基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，造就了較高的就業(yè)率、人均可支配收入及居民儲蓄；2）資某省市政府具有產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、某省市化建設(shè)等迫切需求，一系列優(yōu)惠措施進一步為房地產(chǎn)提供了有利條件。專業(yè)化：繼續(xù)做好普通商品房的開發(fā)，尤其專注于城鄉(xiāng)結(jié)合部，同時開始進入經(jīng)濟某省市場小小大開發(fā)難度普通商品房別墅市場吸引力大經(jīng)濟適用房公寓經(jīng)濟某省市場需求大，政策支持性強，在此階某省市場的規(guī)范與管理也相對趨于完善，同時永大在第一階段的能力構(gòu)建也具備了一定的基礎(chǔ)，特別是與政府資源的積累建議適時某省市場公寓某省市場的限制因素以及永大自身的資源與能力等與第一階段相比不會有太大的變化，仍然不宜進入第一階段的精品工程將在某省市場建立良好的知名度，為公某省市場領(lǐng)先奠定了基礎(chǔ)，因此第二階段將繼續(xù)某省市場的地位城鄉(xiāng)結(jié)合部可開發(fā)面積相對較大，為公司進行成片小區(qū)式開發(fā)提供條件建議繼續(xù)專注于普通商品房的開發(fā)，躋身領(lǐng)先企業(yè)行列，尤其專注于城鄉(xiāng)結(jié)合部的開發(fā)品牌化：從前期成功的項目品牌向公司品牌轉(zhuǎn)移，重點建立公司品牌措施與行動加強企業(yè)文化的宣傳力度，對內(nèi)對外強調(diào)思想和行動上的統(tǒng)一，將企業(yè)文化建設(shè)形成固定的工作或活動將宣傳重點從前一階段的項目宣傳向公司宣傳轉(zhuǎn)移，將公司名稱加入到項目名稱之前，對于已有的成功項目作進一步宣傳，并將公司名稱凸顯出來在新進某省市場展開公關(guān)行動，主要針對當?shù)卣?、金融機構(gòu)、供應商以及媒體，可以通過組織或贊助一些公益活動來提高企業(yè)形象繼續(xù)提高從策劃到物業(yè)全過程的服務(wù)水平，尤其是物業(yè)的服務(wù)，也突出公司名稱，繼續(xù)推行“相對低價+相對優(yōu)質(zhì)”的運作模式整體形象服務(wù)水平公關(guān)行動企業(yè)文化廣告宣傳公司品牌構(gòu)建項目品牌項目品牌項目品牌項目品牌從整個房地產(chǎn)開發(fā)的業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)以及其他房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)活動中，做到公司外部形象上的統(tǒng)一，尤其突出公司名稱以及公司信守的核心價值觀第三階段：擴時間：2009年以后經(jīng)營目標：在鞏某省市場的區(qū)域優(yōu)勢基礎(chǔ)上，將較為成熟的運營模式向新某省市場擴展，從地方性企業(yè)向全國性企業(yè)轉(zhuǎn)變區(qū)域發(fā)展目標：繼續(xù)專注于二類地區(qū)的業(yè)務(wù)開發(fā)，同時關(guān)注三類地區(qū)，如重慶、河南、湖南、湖北等地業(yè)務(wù)發(fā)展目標：仍然專注于普通商品房的開發(fā)，同時加大力度進行經(jīng)濟適用房的開發(fā)，并將相關(guān)經(jīng)驗向新某省市場推廣品牌發(fā)展目標：將已某省市場某著名企業(yè)立的公司品牌向某省市場擴展，采用成功項目品牌、已有公司品牌和新建項目品牌結(jié)合使用的方式區(qū)域化：繼續(xù)專注于二類地區(qū)的業(yè)務(wù)開發(fā)，同時關(guān)注三類地區(qū)，如重慶、河南、湖南、湖北等地福建浙江江蘇山東湖南湖北河南山西繼續(xù)定位于第二類地區(qū)的開發(fā)，尤其鞏固江浙某省市場，同時重點開發(fā)山東和福建地區(qū)；繼續(xù)貫徹第二階段的戰(zhàn)略方針，即將目某省市場瞄準資某省市；同時關(guān)注三類某省市場，尤其是重慶、河南等地，從而真正完成從區(qū)域性開發(fā)商向全國性開發(fā)商的轉(zhuǎn)變。評估某省市的市場吸引力；評估某省市的進入壁壘，如某省市場化程度、獲取政府支持的難度、是否有理想的合作伙伴等；通過與政府或具有良好公共關(guān)系的當?shù)亻_發(fā)商合作開發(fā)項目，或成立合資控股公司開發(fā)項目，來降低進入壁壘和經(jīng)營風險；按照優(yōu)先級順序分階段進入某省市場，對投資和融資進行均衡管理，確保公司有足夠的現(xiàn)金流維持業(yè)務(wù)的持續(xù)發(fā)展。選某省市場關(guān)注點重慶專業(yè)化：仍然專注于普通商品房的開發(fā)，同時加大力度進行經(jīng)濟適用房的開發(fā)，并將相關(guān)經(jīng)驗向新某省市場推廣小小大開發(fā)難度普通商品房市場吸引力大經(jīng)濟適用房經(jīng)過幾年的發(fā)展，經(jīng)濟某省市場將更加成熟與規(guī)范，雖然競爭也將更加激烈，某省市場仍將屬于具有豐富經(jīng)驗和良好信譽的開發(fā)商；前兩個階段的能力構(gòu)建使永大的準備將更加充分，其品牌實力以及與政府的關(guān)系搭建將大大降低永大某省市場的壁壘；經(jīng)濟適用房某省市場應首先集中于基礎(chǔ)較好的江浙地區(qū)。建議加大力度某省市場，將某省市場培育成普通商品房外的第二個利潤點繼續(xù)專注于普通商品房的開發(fā)：由于永大在此階段將具備非常豐富的普通商品房的開發(fā)經(jīng)驗，相應人才隊伍也相對齊備，所以將以此作為主要產(chǎn)品形態(tài)向新某省市場切入；仍然將城鄉(xiāng)結(jié)合部作為某省市場的開發(fā)重點，進行成片小區(qū)式開發(fā)。建議繼續(xù)專注于普通商品房的開發(fā)，在某省市場的城鄉(xiāng)結(jié)合部進行成片小區(qū)式的開發(fā)品牌化：將已某省市場某著名企業(yè)立的公司品牌向某省市場擴展，采用成功項目品牌、已有公司品牌和新建項目品牌結(jié)合使用的方式成功項目品牌1已有公司品牌2新建項目品牌3新區(qū)域公司品牌將已有的項目品牌運作的成功經(jīng)驗向新業(yè)務(wù)區(qū)域移植，將成功項目的亮點宣傳給新區(qū)域的潛在客戶永大已經(jīng)在原有區(qū)域建立了公司品牌，將現(xiàn)有成功的公司品牌向新業(yè)務(wù)區(qū)域移植在新項目品牌的構(gòu)建上尤其注意某省市場調(diào)研以及客戶關(guān)注點的把握；建議在項目命名中采用“公司名稱+項目名稱”的方式在向新業(yè)務(wù)區(qū)域推進的過程中，要求能夠迅速地在該區(qū)域建立品牌，僅靠新區(qū)域中新項目的成功運作來帶動公司品牌的模式將顯得緩慢。因此重點應將原有成功的項目品牌、現(xiàn)有區(qū)域中成功的公司品牌納入進來，結(jié)合新項目共同運作，以加快新區(qū)域公司品牌的樹立三個階段經(jīng)營戰(zhàn)略目標總攬能力構(gòu)建區(qū)域領(lǐng)先擴200520072009年份經(jīng)營目標區(qū)域化品牌化專業(yè)化構(gòu)建房地產(chǎn)開發(fā)能力寧波及省市內(nèi)普通商品房項目品牌躋身區(qū)域領(lǐng)先企業(yè)行列浙江、江蘇普通商品房，經(jīng)濟適用房公司品牌將成熟模式向外擴展江浙、福建、山東，其他三類地區(qū)普通商品房，經(jīng)濟適用房公司品牌地域上的擴展導讀永大集團的業(yè)務(wù)職能戰(zhàn)略，將從七個方面進行資源能力整合財務(wù)戰(zhàn)略重點注意融資渠道的拓展，從單一負債融資手段向資本運營躍進，保證持續(xù)經(jīng)營融資渠道自有資本銀行貸款股市融資債券金融工具創(chuàng)新買殼某省市開發(fā)貸款個人貸款結(jié)算資金I某省市產(chǎn)業(yè)投資基金房地產(chǎn)信托積累吸收權(quán)益性投資項目債券企業(yè)債券工程墊款預售房款在集團推行全面預算管理，強化預算執(zhí)行監(jiān)控銷售預算直接材料預算期末在建項目存貨預算銷售預測銷售、管理費用預算資本支出預算（固定資產(chǎn)更新、新建項目等）預算現(xiàn)金流量表預算資產(chǎn)負債表預算損益表現(xiàn)金預算（現(xiàn)金流入、流出預算）業(yè)務(wù)預算財務(wù)預算生產(chǎn)預算期末完工項目存貨預算直接人工預算制造費用預算年度經(jīng)營計劃戰(zhàn)略規(guī)劃戰(zhàn)略驅(qū)動將財務(wù)管理集中在財務(wù)預算和預算執(zhí)行監(jiān)控銷售部門財務(wù)部門總經(jīng)理公司最高層各部門根據(jù)歷史銷售和行業(yè)發(fā)展，制定銷售計劃匯總得到初步業(yè)績目標，制定損益表變動成本預算毛利預算初步業(yè)績目標審核初步業(yè)績目標審核固定成本預算純利預算除去稅收和利息外凈收入預算固定資產(chǎn)？現(xiàn)金流表新一輪發(fā)展新一輪發(fā)展（銷售/定單提高，固定成本降低）中期應制定/調(diào)整銷售計劃的細節(jié)以實現(xiàn)年度目標回顧上半年目標實行情況，并采取相應措施（包括換人）通過計劃和預算，實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。確保營銷職能戰(zhàn)略實施的關(guān)鍵在于與客戶之間的信息傳遞觀察客戶想客戶所想詢問客戶客戶獲取潛在客戶的需求信息:產(chǎn)品要求、價格信息、對推銷方式的敏感性等等客戶關(guān)系管理寧波永大確定核心價值主牌內(nèi)涵某省市場營銷戰(zhàn)略、設(shè)某省市場需求的產(chǎn)品清楚地將自己的核心價值主張、品牌、產(chǎn)品特點、營銷意圖傳遞給客戶產(chǎn)品特點、價格、促銷、廣告等如果永大在跨區(qū)域經(jīng)營過程中不能滿足客戶關(guān)系管理的需要，則應考慮引入外部專業(yè)機構(gòu)進行合作產(chǎn)品營銷計劃產(chǎn)品推廣產(chǎn)品營銷績效評估潛在客戶挖掘客戶購買合同管理產(chǎn)品銷售渠道管理銷售業(yè)績評估售后服務(wù)客戶關(guān)懷服務(wù)跟蹤技術(shù)支持客戶服務(wù)質(zhì)量監(jiān)控商業(yè)機會挖掘，潛在客戶挖掘客戶服務(wù)，客戶追蹤，技術(shù)支持市場策劃銷售客戶服務(wù)客戶關(guān)系管理體現(xiàn)要以“營造美好空間”為目某省市場策劃、銷售，到客戶服務(wù)，所有的業(yè)務(wù)流程都圍繞客戶來進行優(yōu)化和調(diào)整，將客戶的需要作為主要的驅(qū)動因素營銷職能得以發(fā)揮還需要借助品牌的力量，品牌是一種能夠使企業(yè)獲得巨大價值增值的無形資產(chǎn)承諾價格買方賣方品牌信任危機信息不對稱建筑質(zhì)量地段位置、自然環(huán)境交通條件、件戶型布局、功能配置配套設(shè)施、裝飾設(shè)計服務(wù)智能化生態(tài)環(huán)保期望競爭升級提供認知的商品符號，使企業(yè)的商品與勞務(wù)同競爭對手區(qū)分開來信譽和信心保證超額利潤和無形資產(chǎn)市場開發(fā)職能采取土地戰(zhàn)略，確保土地供應是集團的首要任務(wù)獲取時機尋找價值低估的潛力地塊進入；可采用反式,在行業(yè)低潮時期進行土地儲備和開發(fā)，在高潮時期出售樓盤獲得現(xiàn)金。選擇進入有發(fā)展?jié)撃呈∈?，立足深度開發(fā),進行土地儲備。我們的建議：三個三分之一，即建成在售住宅、在建住宅、土地儲備各占三分之一。土地的尋找、立項分析和儲備是房地產(chǎn)開發(fā)的“先遣部隊”，成功地實施土地戰(zhàn)略是持續(xù)開發(fā)的前提。開發(fā)一批立項一批儲備一批土地管理開拓區(qū)域獲取途徑以土地決策分析為依據(jù)；合理運用關(guān)系資源;以參與招拍掛競爭為手段。結(jié)構(gòu)規(guī)模結(jié)構(gòu)合理，比例適當，以普通商品房用地為主，其他業(yè)態(tài)用地為輔；規(guī)模適度，根某省市場份額和企業(yè)優(yōu)勢、開發(fā)實力確定土地儲備數(shù)量。集團應當積極建立科學專業(yè)的土地決策機制逐步實現(xiàn)土地決策與實施的分離科學分析、專業(yè)把關(guān)集體決策、高層定奪決策土地估價師、規(guī)劃設(shè)計師造價工程師、投資分析師人力政府公關(guān)、辦理手續(xù)外部聯(lián)系、服務(wù)支持實施高層領(lǐng)導、公關(guān)人員內(nèi)勤人員人力收某省市場信息進行投資價值分析制定投標報價策略進行政府公關(guān)維護關(guān)系資源辦理征地各項手續(xù)提供各項服務(wù)支持專業(yè)化用人所長形成科學專業(yè)的土地決策機制和組織保證以優(yōu)質(zhì)、持續(xù)的土地供應和儲備，支持企業(yè)開發(fā)的滾動發(fā)展為了戰(zhàn)略的實現(xiàn)，寧波永大當前人力資源發(fā)展要著重做好以下工作建立人力資源信息庫，加強人力資源管理基礎(chǔ)性工作；控制核心，穩(wěn)定中堅，保留骨干；放開半徑，對人力資源實施分類、分層管理根據(jù)戰(zhàn)略要求，配合永大的業(yè)務(wù)和組織結(jié)構(gòu)調(diào)整，有計劃、分步驟地進行永大人員調(diào)整，規(guī)范和改善人某省市場，達到人才的合理流動和有效使用，實現(xiàn)優(yōu)化人力資源結(jié)構(gòu)的目標加快有利于企業(yè)人力資源發(fā)揮作用的崗位設(shè)計和制度設(shè)計，對人力資源分類分層管理作出制度安排對員工進行科學、合理的績效考核，并使績效考核與薪酬、培訓、使用、調(diào)整緊密掛鉤根據(jù)分層、分類管理的要求，完善員工工資制度的同時，建立人力資本的薪酬體系，采取不同的培訓和考核辦法，有效驅(qū)動人力資本的管理和創(chuàng)新動力，激發(fā)員工的積極性抓緊實施人才引進和員工培訓，解決企業(yè)發(fā)展的人才瓶頸依據(jù)企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展的需要，制定中長期人力資源發(fā)展規(guī)劃人力資源職能以績效考核結(jié)果為主要依據(jù)，建立公平、透明的定崗系統(tǒng)，實現(xiàn)公司人員的“能上能下、優(yōu)勝劣汰”對于此類在能力和業(yè)績都有欠缺的員工，首先與其溝通業(yè)績情況，討論確定短期救治性業(yè)績目標；然后提供1至2個月的培訓，幫助其獲取滿足該崗位需求的基本技能；培訓后，根據(jù)觀察期業(yè)績的好壞，最終確定該員工是否被淘汰，或是否需要調(diào)換崗位該象限內(nèi)員工有能力但業(yè)績不佳。由于業(yè)績不佳的原因多種多樣，我們建議人力資源管理部門多與此類員工進行溝通，找出表現(xiàn)不佳的原因，提出相應的解決方法，并告知公司的期望，鼓勵發(fā)揮自身優(yōu)勢，創(chuàng)造更優(yōu)業(yè)績該象限內(nèi)員工有能力，同時也擁有優(yōu)良的業(yè)績，屬于組織各層面的佼佼者，是提升組織能力的有生力量，也是發(fā)展成為未來管理層的合適接班人選，永大應該對其進行保留、投資和發(fā)展。永大通過提供升遷機會，讓他們在更具挑戰(zhàn)的工作崗位上充分發(fā)揮他們的才能位于該象限內(nèi)的員工工作業(yè)績不錯，但能力尚有欠缺。由于這些員工基礎(chǔ)技能薄弱，將他們發(fā)展成為業(yè)績最優(yōu)者可能需要一個較長期的過程，且相對成本較大，難度也較高，因此我們建議將其保留在現(xiàn)職，通過加薪方式提供激勵具有潛力者優(yōu)秀人才不合格者努力工作者能力考核結(jié)果