初級(jí)評(píng)價(jià)師崗位技能考核面試題一、單選題（共10題，每題2分，總分20分）1.在房屋估價(jià)中，采用“成本法”估價(jià)時(shí)，最適用于評(píng)估的房屋類型是？A.重建成本較低的老舊房屋B.市場(chǎng)交易活躍的新建商品房C.土地使用權(quán)與地上建筑物分離的物業(yè)D.商業(yè)用途且租金收益穩(wěn)定的商鋪2.以下哪種方法不屬于市場(chǎng)比較法的核心步驟？A.收集可比案例數(shù)據(jù)B.調(diào)整交易日期修正系數(shù)C.評(píng)估被估對(duì)象的區(qū)位價(jià)值D.應(yīng)用收益法計(jì)算折現(xiàn)率3.根據(jù)我國(guó)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，初步調(diào)查階段應(yīng)重點(diǎn)核實(shí)被估對(duì)象的法律權(quán)屬狀態(tài)，以下哪項(xiàng)不屬于核實(shí)范圍？A.房屋所有權(quán)證編號(hào)及發(fā)證機(jī)關(guān)B.土地使用權(quán)性質(zhì)（出讓或劃撥）C.周邊配套設(shè)施的詳細(xì)清單D.建筑結(jié)構(gòu)安全鑒定報(bào)告4.在計(jì)算建筑物成新率時(shí)，以下哪項(xiàng)因素通常不計(jì)入折舊分析？A.自然損耗（如墻體開裂）B.功能過時(shí)（如設(shè)備老化）C.經(jīng)濟(jì)損耗（如市場(chǎng)價(jià)值下降）D.維修保養(yǎng)記錄5.評(píng)估某宗土地時(shí)，若采用剩余法，應(yīng)重點(diǎn)考慮以下哪個(gè)因素？A.土地用途限制條件B.周邊商業(yè)氛圍C.當(dāng)?shù)厝丝谠鲩L(zhǎng)率D.土地開發(fā)成本6.以下哪種情形會(huì)導(dǎo)致評(píng)估結(jié)果偏高？A.可比案例選取不足且未進(jìn)行修正B.被估對(duì)象區(qū)位條件優(yōu)于市場(chǎng)平均水平C.評(píng)估人員主觀偏好導(dǎo)致價(jià)值假設(shè)過高D.成本法中重置成本計(jì)算偏低7.在撰寫估價(jià)報(bào)告時(shí)，若涉及租賃收益數(shù)據(jù)，應(yīng)注明以下哪項(xiàng)？A.租金水平與市場(chǎng)比較的偏差B.租賃合同的剩余期限C.報(bào)告提交日期前的歷史租金記錄D.周邊同類物業(yè)的空置率8.根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，以下哪項(xiàng)不屬于估價(jià)作業(yè)文件應(yīng)包含的內(nèi)容？A.被估對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)照片及測(cè)繪數(shù)據(jù)B.估價(jià)方法選擇及參數(shù)來源說明C.估價(jià)結(jié)果的歷史變動(dòng)趨勢(shì)D.評(píng)估人員的職業(yè)資格證書復(fù)印件9.若某宗住宅用地規(guī)劃用途從住宅調(diào)整為商業(yè)，評(píng)估價(jià)值可能發(fā)生以下變化，哪種說法最準(zhǔn)確？A.價(jià)值顯著提升且無限制條件B.價(jià)值下降但符合規(guī)劃要求C.價(jià)值不變但需重新申請(qǐng)?jiān)S可D.評(píng)估結(jié)果僅取決于周邊商業(yè)物業(yè)價(jià)格10.在評(píng)估租賃型商鋪時(shí)，以下哪項(xiàng)指標(biāo)最能反映其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力？A.建筑面積與層高比例B.人流量與周邊客群匹配度C.物業(yè)管理費(fèi)率D.裝修殘值率二、多選題（共5題，每題3分，總分15分）1.房地產(chǎn)估價(jià)中常用的修正系數(shù)包括哪些？A.交易日期修正系數(shù)B.區(qū)域因素修正系數(shù)C.個(gè)別因素修正系數(shù)D.成新率修正系數(shù)E.土地利用率修正系數(shù)2.以下哪些情形需啟動(dòng)重估程序？A.被估對(duì)象用途發(fā)生重大變化B.市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生結(jié)構(gòu)性調(diào)整C.估價(jià)目的變更（如從抵押評(píng)估改為轉(zhuǎn)讓評(píng)估）D.評(píng)估報(bào)告使用期限屆滿且未續(xù)約E.評(píng)估方法首次應(yīng)用于該類型物業(yè)3.評(píng)估某宗工業(yè)用地時(shí)，以下哪些因素需重點(diǎn)考慮？A.土地開發(fā)限制條件（如容積率上限）B.周邊物流交通便利性C.環(huán)境污染影響范圍D.用地規(guī)劃調(diào)整的可能性E.廠房殘值回收率4.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中應(yīng)明確說明的內(nèi)容包括哪些？A.評(píng)估目的及委托方基本信息B.估價(jià)方法的選擇及理由C.被估對(duì)象的風(fēng)險(xiǎn)提示（如產(chǎn)權(quán)糾紛）D.評(píng)估結(jié)果的假設(shè)前提條件E.估價(jià)師職業(yè)道德承諾書5.若采用收益法評(píng)估某宗商業(yè)物業(yè)，以下哪些指標(biāo)可能影響評(píng)估結(jié)果？A.基準(zhǔn)地價(jià)水平B.租金收繳率C.投資回報(bào)率設(shè)定D.續(xù)租可能性E.稅費(fèi)負(fù)擔(dān)比例三、判斷題（共10題，每題1分，總分10分）1.評(píng)估農(nóng)用地時(shí)，若采用市場(chǎng)比較法，需選取至少3個(gè)可比案例。2.房屋估價(jià)中的“四熟”條件指通路、通電、通水、通訊。3.評(píng)估抵押價(jià)值時(shí)，應(yīng)采用保守的估價(jià)方法（如成本法）。4.土地增值收益與土地增值潛力成正比關(guān)系。5.估價(jià)報(bào)告中的“使用限制”需注明是否可解除及解除條件。6.建筑物折舊僅包括物質(zhì)折舊和經(jīng)濟(jì)折舊，不包括功能折舊。7.評(píng)估在建工程時(shí)，需重點(diǎn)考慮其工程進(jìn)度款支付比例。8.若估價(jià)對(duì)象為租賃型物業(yè)，需核實(shí)租賃合同的合法性及穩(wěn)定性。9.評(píng)估報(bào)告中應(yīng)附被估對(duì)象產(chǎn)權(quán)證明的復(fù)印件。10.地價(jià)評(píng)估中的“三通一平”指通路、通電、通水、土地平整。四、簡(jiǎn)答題（共4題，每題5分，總分20分）1.簡(jiǎn)述市場(chǎng)比較法評(píng)估的主要步驟及其核心要點(diǎn)。2.解釋“最高最佳使用”原則在房地產(chǎn)估價(jià)中的具體體現(xiàn)。3.列舉三種常見的房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)及其應(yīng)對(duì)措施。4.說明評(píng)估報(bào)告中“估價(jià)假設(shè)與限制條件”應(yīng)包含哪些內(nèi)容。五、計(jì)算題（共2題，每題10分，總分20分）1.某宗住宅用地面積5000平方米，規(guī)劃容積率2.0，當(dāng)前市場(chǎng)基準(zhǔn)地價(jià)為8000元/平方米，土地開發(fā)成本為3000元/平方米，開發(fā)周期1年，折現(xiàn)率8%，求該宗土地的評(píng)估價(jià)值（采用剩余法）。2.某商鋪建筑面積800平方米，年租金收入1000萬元，空置率5%，運(yùn)營(yíng)成本率40%，資本化率12%，求該商鋪的評(píng)估價(jià)值（采用收益法）。六、案例分析題（共1題，20分）某委托人擬以某商業(yè)綜合體作為貸款抵押物，要求評(píng)估其市場(chǎng)價(jià)值。已知該綜合體建筑面積2萬平方米，包含零售、餐飲、辦公三種業(yè)態(tài)，其中零售區(qū)占比60%，餐飲區(qū)占比25%，辦公區(qū)占比15%。評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)查勘發(fā)現(xiàn)，該綜合體租金水平低于周邊同類物業(yè)10%，且部分商鋪?zhàn)赓U合同即將到期。當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)租金回報(bào)率普遍為12%，折現(xiàn)率9%。要求：（1）簡(jiǎn)述評(píng)估該綜合體時(shí)應(yīng)采用的主要方法及原因；（2）分析可能影響評(píng)估結(jié)果的關(guān)鍵因素；（3）若零售區(qū)空置率高達(dá)15%，如何調(diào)整評(píng)估參數(shù)。答案與解析一、單選題答案1.A2.D3.C4.D5.A6.B7.B8.D9.B10.B解析：-1題：成本法適用于重置成本較低的房屋，如老舊房屋。-6題：被估對(duì)象區(qū)位條件優(yōu)于市場(chǎng)，價(jià)值會(huì)提升。-10題：商鋪競(jìng)爭(zhēng)力主要取決于人流量與客群匹配度。二、多選題答案1.ABCD2.ABCD3.ABCD4.ABCD5.BCD解析：-1題：修正系數(shù)包括交易日期、區(qū)域、個(gè)別因素及成新率修正。-5題：收益法評(píng)估需考慮租金、回報(bào)率及續(xù)租可能。三、判斷題答案1.√2.√3.×（抵押評(píng)估需保守，但方法選擇需綜合）4.√5.√6.×（功能折舊也屬于折舊類型）7.√8.√9.×（需附復(fù)印件說明，但不必全文附）10.×（應(yīng)為“五通一平”）四、簡(jiǎn)答題答案1.市場(chǎng)比較法步驟：-收集可比案例；-調(diào)整交易日期、區(qū)域、個(gè)別因素差異；-計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)值并加權(quán)平均。核心要點(diǎn)：可比案例選取需滿足相關(guān)性、替代性，修正系數(shù)需客觀。2.最高最佳使用原則：-指在法律、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)及市場(chǎng)條件允許下，能實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化的用途。-具體體現(xiàn)為：土地用途、規(guī)模、集約利用方式均需優(yōu)化。3.估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)：-數(shù)據(jù)風(fēng)險(xiǎn)：需核實(shí)來源可靠性（如政府公示數(shù)據(jù)）；-方法風(fēng)險(xiǎn)：多方法驗(yàn)證結(jié)果（如成本法補(bǔ)充比較法）；-政策風(fēng)險(xiǎn)：注明規(guī)劃變動(dòng)可能影響（如限購(gòu)政策）。4.假設(shè)與限制條件：-產(chǎn)權(quán)無瑕疵；-估價(jià)方法適用性；-市場(chǎng)條件穩(wěn)定；-不含隱性風(fēng)險(xiǎn)提示（如拆遷可能）。五、計(jì)算題答案1.剩余法計(jì)算：-土地價(jià)值=5000×8000+5000×2×3000×(P/F,8%,1)-=40億元+30億元×0.9259-=48.78億元2.收益法計(jì)算：-年凈收益=1000×(1-5%)×(1-40%)=570萬元-評(píng)估價(jià)值=570/12%=4750萬元六、案例分析題答案（1）方法選擇：-采用收益法為主（商業(yè)綜合體以收益驅(qū)動(dòng)），輔以市場(chǎng)比較法修正參數(shù)。-原因：商業(yè)物業(yè)價(jià)值受租金、業(yè)態(tài)組合影響大，收益法能反映核心價(jià)值。（2）關(guān)鍵因素：-租金水平差異（低于市場(chǎng)10%需調(diào)