居間合同買(mǎi)賣合同一、定義與法律定位居間合同是指居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。在法律關(guān)系中，居間人作為獨(dú)立的民事主體，通過(guò)自身的信息資源和專業(yè)服務(wù)，為委托人與第三人之間的合同訂立搭建橋梁，但并不直接參與委托人與第三人之間的合同關(guān)系。買(mǎi)賣合同則是出賣人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)于買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同，其核心在于實(shí)現(xiàn)標(biāo)的物所有權(quán)的有償轉(zhuǎn)移，是商品交換最典型的法律形式。根據(jù)2025年施行的《民法典》相關(guān)規(guī)定，居間合同已正式納入中介合同范疇，其法律適用需遵循第九百六十一條至第九百六十六條的專門(mén)規(guī)范，而買(mǎi)賣合同則適用第五百九十五條至第六百四十八條的系統(tǒng)性規(guī)定。兩者雖同屬有償合同，但在法律定位上存在本質(zhì)差異：居間合同具有服務(wù)合同屬性，以促成他人合同成立為目的；買(mǎi)賣合同則屬于轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)權(quán)合同，以標(biāo)的物所有權(quán)變動(dòng)為核心內(nèi)容。二、法律特征比較居間合同具有以下顯著法律特征：一是諾成性，只要委托人與居間人意思表示一致即可成立，不以實(shí)際提供中介服務(wù)為要件；二是有償性，居間人只有促成合同成立才能請(qǐng)求報(bào)酬，未促成合同的僅可主張必要費(fèi)用；三是獨(dú)立性，居間人獨(dú)立于委托人與第三人的合同關(guān)系之外，不承擔(dān)該合同的權(quán)利義務(wù)；四是雙務(wù)性，居間人負(fù)有如實(shí)報(bào)告義務(wù)，委托人則需承擔(dān)支付報(bào)酬的義務(wù)。實(shí)踐中，為避免爭(zhēng)議，居間合同通常采用書(shū)面形式，明確約定居間事項(xiàng)、報(bào)酬標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)期限等核心條款。買(mǎi)賣合同的法律特征體現(xiàn)為：一是雙務(wù)性，買(mǎi)賣雙方互負(fù)對(duì)待給付義務(wù)，出賣人需交付標(biāo)的物并轉(zhuǎn)移所有權(quán)，買(mǎi)受人則應(yīng)支付價(jià)款；二是有償性，標(biāo)的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移以價(jià)款支付為對(duì)價(jià)；三是諾成性，除法律另有規(guī)定或當(dāng)事人另有約定外，合同自雙方意思表示一致時(shí)成立；四是不要式性，通常情況下無(wú)需特定形式，但涉及不動(dòng)產(chǎn)、特殊動(dòng)產(chǎn)（如車輛、船舶）的買(mǎi)賣需辦理登記手續(xù)。值得注意的是，2025年最新司法解釋明確，電子交易中的買(mǎi)賣合同成立時(shí)間以訂單提交成功時(shí)為準(zhǔn)，除非當(dāng)事人另有約定。三、權(quán)利義務(wù)關(guān)系解析（一）居間合同的權(quán)利義務(wù)配置居間人的主要義務(wù)包括：一是如實(shí)報(bào)告義務(wù)，需就訂立合同的重要事項(xiàng)向委托人全面、真實(shí)披露，不得故意隱瞞與合同訂立相關(guān)的重要事實(shí)或提供虛假信息。若因居間人過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致委托人損失，不僅無(wú)權(quán)請(qǐng)求報(bào)酬，還需承擔(dān)賠償責(zé)任。二是媒介服務(wù)義務(wù)，需積極為委托人與第三人創(chuàng)造交易機(jī)會(huì)，包括但不限于提供交易信息、安排洽談、協(xié)助擬定合同條款等。三是保密義務(wù)，對(duì)在服務(wù)過(guò)程中知悉的委托人商業(yè)秘密或個(gè)人隱私負(fù)有保密責(zé)任，該義務(wù)在合同終止后仍然有效。委托人的核心義務(wù)體現(xiàn)為：一是報(bào)酬支付義務(wù)，在居間人促成合同成立后，應(yīng)按約定支付報(bào)酬；對(duì)報(bào)酬沒(méi)有約定或約定不明的，需根據(jù)居間人的勞務(wù)合理確定，若屬于媒介服務(wù)促成合同成立的，由合同當(dāng)事人平均負(fù)擔(dān)報(bào)酬。二是費(fèi)用承擔(dān)義務(wù)，居間人未促成合同成立的，委托人應(yīng)支付其從事居間活動(dòng)支出的必要費(fèi)用，包括交通費(fèi)、通訊費(fèi)、資料查詢費(fèi)等實(shí)際發(fā)生的合理開(kāi)支。三是協(xié)助義務(wù)，需向居間人提供必要的資料和信息，配合居間人開(kāi)展中介活動(dòng)。（二）買(mǎi)賣合同的權(quán)利義務(wù)配置出賣人的義務(wù)體系包括：一是交付標(biāo)的物義務(wù)，需按合同約定的時(shí)間、地點(diǎn)、方式交付符合質(zhì)量要求的標(biāo)的物，其中不動(dòng)產(chǎn)交付以登記為標(biāo)志，動(dòng)產(chǎn)交付則包括現(xiàn)實(shí)交付、簡(jiǎn)易交付、指示交付等形式。二是所有權(quán)轉(zhuǎn)移義務(wù)，確保標(biāo)的物所有權(quán)完整無(wú)瑕疵地轉(zhuǎn)移給買(mǎi)受人，需提供必要的權(quán)利憑證并協(xié)助辦理登記手續(xù)。三是瑕疵擔(dān)保義務(wù)，包括物的瑕疵擔(dān)保（保證標(biāo)的物符合質(zhì)量約定）和權(quán)利瑕疵擔(dān)保（保證標(biāo)的物之上不存在未披露的權(quán)利負(fù)擔(dān)），若違反該義務(wù)，買(mǎi)受人有權(quán)要求修理、更換、退貨或減少價(jià)款。買(mǎi)受人的主要義務(wù)為：一是價(jià)款支付義務(wù)，需按約定的數(shù)額、時(shí)間、方式支付價(jià)款，逾期支付的應(yīng)承擔(dān)逾期利息或違約金。二是受領(lǐng)標(biāo)的物義務(wù)，對(duì)于符合約定的標(biāo)的物應(yīng)及時(shí)受領(lǐng)，無(wú)正當(dāng)理由拒絕受領(lǐng)的，出賣人可提存標(biāo)的物，提存費(fèi)用由買(mǎi)受人承擔(dān)。三是檢驗(yàn)通知義務(wù)，需在收到標(biāo)的物后及時(shí)檢驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)數(shù)量或質(zhì)量不符合約定的，應(yīng)在合理期限內(nèi)通知出賣人，逾期未通知視為標(biāo)的物符合約定。2025年法律特別規(guī)定，對(duì)于隱蔽瑕疵的檢驗(yàn)期間，有質(zhì)量保證期的適用質(zhì)量保證期，無(wú)質(zhì)量保證期的自標(biāo)的物收到之日起兩年內(nèi)提出。四、核心區(qū)別的深度剖析（一）合同主體差異居間合同涉及三方主體關(guān)系，包括居間人、委托人以及潛在的合同相對(duì)人（第三人）。居間人作為獨(dú)立的服務(wù)提供者，與委托人和第三人分別形成法律關(guān)系，但并非委托人與第三人之間合同的當(dāng)事人。例如，在房屋買(mǎi)賣居間中，中介公司與賣方（委托人）簽訂居間合同，同時(shí)為買(mǎi)方（第三人）提供交易機(jī)會(huì)，但中介公司并非房屋買(mǎi)賣合同的當(dāng)事人。買(mǎi)賣合同則僅存在兩方主體，即出賣人和買(mǎi)受人，雙方直接形成權(quán)利義務(wù)關(guān)系，不存在第三方主體的介入。即使在通過(guò)中介促成的買(mǎi)賣交易中，買(mǎi)賣合同的當(dāng)事人仍為買(mǎi)賣雙方，中介公司不參與該合同的履行和責(zé)任承擔(dān)。這種主體結(jié)構(gòu)的差異導(dǎo)致法律責(zé)任的承擔(dān)方式截然不同：居間合同中，居間人僅對(duì)委托人承擔(dān)責(zé)任；買(mǎi)賣合同中，雙方當(dāng)事人直接對(duì)對(duì)方負(fù)責(zé)。（二）標(biāo)的性質(zhì)差異居間合同的標(biāo)的是居間人的服務(wù)行為，具體表現(xiàn)為報(bào)告訂約機(jī)會(huì)或提供訂約媒介，屬于勞務(wù)性質(zhì)的給付。該服務(wù)行為具有無(wú)形性、過(guò)程性特點(diǎn)，其價(jià)值體現(xiàn)在為委托人創(chuàng)造交易可能性。例如，商業(yè)中介公司為企業(yè)提供并購(gòu)信息、協(xié)助談判的服務(wù)即屬于居間標(biāo)的范疇。買(mǎi)賣合同的標(biāo)的是有形標(biāo)的物或無(wú)形財(cái)產(chǎn)權(quán)，包括動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)以及知識(shí)產(chǎn)權(quán)、股權(quán)等權(quán)利。標(biāo)的物需具有可支配性、可交易性，法律禁止流通的物品（如毒品、槍支）不得作為買(mǎi)賣合同標(biāo)的。2025年新增規(guī)定明確，數(shù)字資產(chǎn)（如虛擬貨幣、NFT）可作為買(mǎi)賣合同標(biāo)的，但需遵守國(guó)家金融監(jiān)管相關(guān)規(guī)定。標(biāo)的性質(zhì)的差異決定了兩類合同的履行方式和風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)規(guī)則的根本不同。（三）履行方式差異居間合同的履行以“促成合同成立”為核心節(jié)點(diǎn)。居間人只要完成報(bào)告或媒介服務(wù)，促使委托人與第三人訂立合同，即視為履行完畢，無(wú)需參與合同的實(shí)際履行。例如，中介公司促成買(mǎi)賣雙方簽訂房屋買(mǎi)賣合同后，其合同義務(wù)即告完成，后續(xù)的房屋過(guò)戶、款項(xiàng)支付等事宜由買(mǎi)賣雙方自行辦理。買(mǎi)賣合同的履行則涉及標(biāo)的物交付、所有權(quán)轉(zhuǎn)移、價(jià)款支付等一系列行為，是一個(gè)持續(xù)的過(guò)程。出賣人需確保標(biāo)的物在品質(zhì)、數(shù)量上符合約定，并承擔(dān)交付前的風(fēng)險(xiǎn)；買(mǎi)受人需按進(jìn)度支付價(jià)款，并在接收標(biāo)的物后承擔(dān)保管責(zé)任。對(duì)于需要運(yùn)輸?shù)臉?biāo)的物，風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移時(shí)間根據(jù)約定確定，沒(méi)有約定的，自出賣人將標(biāo)的物交付給第一承運(yùn)人時(shí)起轉(zhuǎn)移。（四）報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)差異居間合同的報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)具有不確定性，以“合同成立”為前提條件。居間人未促成合同成立的，不得請(qǐng)求支付報(bào)酬，但可要求委托人支付必要費(fèi)用。若委托人利用居間人提供的交易機(jī)會(huì)卻繞開(kāi)居間人直接訂立合同（俗稱“跳單”），仍需向居間人支付報(bào)酬。2025年司法實(shí)踐中，對(duì)于“跳單”行為的認(rèn)定更為嚴(yán)格，只要居間人已提供實(shí)質(zhì)性服務(wù)，即使委托人通過(guò)其他中介完成交易，仍可能被判支付部分報(bào)酬。買(mǎi)賣合同的價(jià)款請(qǐng)求權(quán)具有確定性，買(mǎi)受人支付價(jià)款是取得標(biāo)的物所有權(quán)的對(duì)價(jià)，與合同是否實(shí)際履行完畢無(wú)關(guān)。即使標(biāo)的物存在質(zhì)量瑕疵，買(mǎi)受人也不能直接拒絕支付價(jià)款，而應(yīng)通過(guò)主張違約責(zé)任（如減少價(jià)款、賠償損失）維護(hù)權(quán)益。分期付款買(mǎi)賣中，買(mǎi)受人未支付到期價(jià)款達(dá)到全部?jī)r(jià)款五分之一的，出賣人可以要求解除合同或要求支付全部?jī)r(jià)款。五、實(shí)務(wù)要點(diǎn)與風(fēng)險(xiǎn)防范（一）居間合同實(shí)務(wù)要點(diǎn)報(bào)酬條款的明確化：應(yīng)在合同中具體約定報(bào)酬計(jì)算方式（如按交易金額比例、固定金額）、支付時(shí)間（如合同成立時(shí)、款項(xiàng)到賬時(shí)）、支付方式等，避免使用“促成交易后支付合理報(bào)酬”等模糊表述。對(duì)于大額交易，可約定分期支付，如合同成立時(shí)支付50%，交易完成后支付剩余50%。如實(shí)報(bào)告義務(wù)的履行：居間人需對(duì)標(biāo)的物瑕疵、交易方信用狀況、政策限制等重要事項(xiàng)進(jìn)行全面調(diào)查，形成書(shū)面報(bào)告并由委托人簽字確認(rèn)。特別是在二手房交易中，需核實(shí)房屋產(chǎn)權(quán)狀況、抵押情況、欠費(fèi)情況等，避免因信息披露不全引發(fā)糾紛。證據(jù)留存意識(shí)：居間人應(yīng)妥善保管與服務(wù)過(guò)程相關(guān)的證據(jù)，包括溝通記錄、帶看記錄、合同草案等，以防發(fā)生“跳單”爭(zhēng)議時(shí)無(wú)法舉證。委托人則需保存居間人提供的信息資料，作為判斷其是否全面履行報(bào)告義務(wù)的依據(jù)。（二）買(mǎi)賣合同實(shí)務(wù)要點(diǎn)標(biāo)的物條款的精細(xì)化：合同中需明確標(biāo)的物的名稱、規(guī)格、型號(hào)、數(shù)量、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等，對(duì)于機(jī)電設(shè)備等復(fù)雜標(biāo)的物，應(yīng)附技術(shù)參數(shù)表作為合同附件。質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)約定不明確的，按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)履行；沒(méi)有國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的，按照通常標(biāo)準(zhǔn)或符合合同目的的特定標(biāo)準(zhǔn)履行。履行期限的合理約定：交付時(shí)間應(yīng)具體明確，避免使用“盡快交付”“合理期限內(nèi)交付”等不確定表述。對(duì)于季節(jié)性商品或易腐爛物品，需特別約定逾期交付的違約責(zé)任，可設(shè)置較高比例的違約金，以督促出賣人及時(shí)履行。風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制：針對(duì)標(biāo)的物在運(yùn)輸、存儲(chǔ)過(guò)程中可能發(fā)生的損壞、滅失風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)明確風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)主體和轉(zhuǎn)移時(shí)間。建議約定由出賣人投保貨物運(yùn)輸險(xiǎn)，保險(xiǎn)費(fèi)用納入合同總價(jià)，以降低買(mǎi)受人風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，買(mǎi)受人應(yīng)在合同中約定檢驗(yàn)期，對(duì)于隱蔽瑕疵可約定最長(zhǎng)不超過(guò)兩年的質(zhì)量保證期。違約責(zé)任的可操作性：違約金條款需明確計(jì)算方式，如按日萬(wàn)分之五計(jì)算逾期付款違約金，或按合同總金額的20%計(jì)算根本違約金。約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少，但2025年最新規(guī)定將“過(guò)分高于”的標(biāo)準(zhǔn)從30%調(diào)整為50%，更有利于保護(hù)守約方權(quán)益。六、關(guān)聯(lián)交易中的法律適用在實(shí)踐中，居間合同與買(mǎi)賣合同常形成關(guān)聯(lián)關(guān)系，特別是在房地產(chǎn)、二手車、大宗商品交易等領(lǐng)域。此時(shí)需注意：一是合同獨(dú)立性原則，居間合同與買(mǎi)賣合同是相互獨(dú)立的法律關(guān)系，居間合同的無(wú)效或解除不影響買(mǎi)賣合同的效力，反之亦然。二是責(zé)任分離原則，居間人對(duì)買(mǎi)賣合同的履行不承擔(dān)連帶責(zé)任，除非其明確承諾對(duì)標(biāo)的物質(zhì)量或交易安全提供保證。三是證據(jù)關(guān)聯(lián)性原則，在處理糾紛時(shí)，居間合同中的條款（如報(bào)酬計(jì)算依據(jù)）可能成為認(rèn)定買(mǎi)賣合同價(jià)款合理性的參考依據(jù)。例如，在二手房交易中，若中介公司故意隱瞞房屋抵押情況，導(dǎo)致買(mǎi)賣合同無(wú)法履行，買(mǎi)受人可依據(jù)買(mǎi)賣合同要求賣方承擔(dān)違約責(zé)任，同時(shí)可依據(jù)居間合同要求中介