中介替簽合同一、中介替簽合同的常見場(chǎng)景與表現(xiàn)形式中介替簽合同是房地產(chǎn)、勞務(wù)、金融等服務(wù)領(lǐng)域的特殊現(xiàn)象，指中介機(jī)構(gòu)或其工作人員在未獲得委托人明確授權(quán)的情況下，以委托人名義與第三方簽訂合同，或在授權(quán)范圍外擅自變更合同條款。這種行為既可能源于中介對(duì)業(yè)務(wù)流程的誤判，也可能是為追求業(yè)績(jī)而刻意隱瞞風(fēng)險(xiǎn)的結(jié)果。在房地產(chǎn)交易中，中介替簽常表現(xiàn)為“代簽認(rèn)購(gòu)書”。部分中介為促成交易，會(huì)以“暫時(shí)幫客戶保留房源”為由，在客戶未到場(chǎng)、未簽署授權(quán)委托書的情況下，自行填寫認(rèn)購(gòu)書并代簽客戶姓名，事后再以“房源緊張”“價(jià)格優(yōu)惠即將取消”等理由催促客戶補(bǔ)簽正式合同。例如，某中介公司曾為快速鎖定學(xué)區(qū)房交易，在客戶僅通過(guò)微信表示“有興趣”的情況下，代簽了總價(jià)800萬(wàn)元的購(gòu)房認(rèn)購(gòu)書，導(dǎo)致客戶因資金未到位無(wú)法履約時(shí)，被開發(fā)商起訴要求支付違約金。勞務(wù)中介領(lǐng)域則更多出現(xiàn)“虛假代簽勞動(dòng)合同”問(wèn)題。一些中介為幫助用工單位規(guī)避法律責(zé)任，會(huì)在勞動(dòng)者不知情的情況下，代簽包含“自愿放棄社?！薄凹影喙べY已包含在基本工資中”等條款的合同。此類替簽合同往往采用模糊化表述，如將“小時(shí)工”合同寫成“全日制勞動(dòng)合同”，或在合同中虛構(gòu)勞動(dòng)者簽字日期，以掩蓋用工單位未與勞動(dòng)者當(dāng)面協(xié)商的事實(shí)。金融中介的替簽行為更具隱蔽性。部分貸款中介為幫助客戶通過(guò)銀行資質(zhì)審核，會(huì)代簽《個(gè)人征信查詢授權(quán)書》，甚至偽造收入證明、銀行流水等材料。例如，某中介公司為客戶辦理經(jīng)營(yíng)性貸款時(shí)，在客戶未提供配偶簽字同意的情況下，模仿客戶配偶筆跡簽署了《共同還款承諾書》，最終因貸款逾期被銀行發(fā)現(xiàn)，導(dǎo)致客戶及其配偶被列入失信被執(zhí)行人名單。二、中介替簽合同的法律風(fēng)險(xiǎn)與責(zé)任劃分中介替簽合同的核心法律問(wèn)題在于無(wú)權(quán)代理與表見代理的認(rèn)定，二者直接決定合同效力及責(zé)任歸屬。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第一百七十一條，行為人沒(méi)有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后，仍然實(shí)施代理行為，未經(jīng)被代理人追認(rèn)的，對(duì)被代理人不發(fā)生效力。這意味著，若中介替簽未獲委托人追認(rèn)，合同對(duì)委托人無(wú)約束力，由此產(chǎn)生的損失應(yīng)由中介自行承擔(dān)。然而，實(shí)踐中委托人往往因“默認(rèn)履行”而陷入被動(dòng)。例如，客戶在中介替簽認(rèn)購(gòu)書后，若實(shí)際支付了定金或部分房款，可能被法院認(rèn)定為“以行為表示追認(rèn)”。某法院2023年審理的一起案件中，客戶雖未書面授權(quán)中介代簽購(gòu)房合同，但在中介替簽后向開發(fā)商支付了5萬(wàn)元定金，法院最終判決該行為構(gòu)成“默示追認(rèn)”，合同成立且有效，客戶需繼續(xù)履行付款義務(wù)。表見代理的認(rèn)定則更為復(fù)雜。根據(jù)民法典第一百七十二條，若相對(duì)人有理由相信行為人有代理權(quán)（如中介持有委托人的身份證復(fù)印件、曾多次代委托人處理同類事務(wù)等），即使代理行為超越權(quán)限，合同仍對(duì)委托人產(chǎn)生約束力。例如，某租客長(zhǎng)期委托中介代為處理房屋續(xù)租事宜，某次中介在未告知租客的情況下，代簽了租金上漲20%的續(xù)租合同，法院以“租客此前三次續(xù)租均由該中介辦理，且未提出異議”為由，認(rèn)定租客對(duì)中介形成了“概括授權(quán)”，判決續(xù)租合同有效。中介機(jī)構(gòu)的過(guò)錯(cuò)責(zé)任需根據(jù)“是否盡到審慎義務(wù)”判定。若中介明知替簽行為未經(jīng)授權(quán)，仍主動(dòng)實(shí)施或協(xié)助隱瞞，需承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任，賠償委托人因合同無(wú)效或被撤銷而遭受的直接損失（如定金損失、律師費(fèi)、差旅費(fèi)等）。在上海某中介替簽導(dǎo)致的房屋買賣合同糾紛中，法院認(rèn)定中介公司未核實(shí)客戶授權(quán)情況即代簽合同，存在重大過(guò)錯(cuò)，判決其向客戶賠償定金損失20萬(wàn)元及律師費(fèi)5萬(wàn)元。第三方（如開發(fā)商、用工單位）的責(zé)任則取決于其是否“善意且無(wú)過(guò)失”。若第三方明知或應(yīng)知中介無(wú)代理權(quán)仍與其簽訂合同，需自行承擔(dān)合同無(wú)效的風(fēng)險(xiǎn)。例如，某用工單位在與勞務(wù)中介合作時(shí)，未要求中介提供勞動(dòng)者的書面授權(quán)委托書，直接依據(jù)中介替簽的合同用工，最終因勞動(dòng)者主張合同無(wú)效，被勞動(dòng)仲裁機(jī)構(gòu)裁決支付未簽勞動(dòng)合同的雙倍工資差額。三、委托人如何防范中介替簽風(fēng)險(xiǎn)委托人在與中介合作時(shí)，需通過(guò)“事前授權(quán)明確化、事中過(guò)程留痕化、事后核查及時(shí)化”三步法規(guī)避替簽風(fēng)險(xiǎn)。事前明確授權(quán)范圍是基礎(chǔ)。委托人應(yīng)與中介簽訂書面《委托代理合同》，明確約定“僅有權(quán)代為傳遞文件”“無(wú)權(quán)代為簽署任何具有法律約束力的文書”等條款，并注明“所有需委托人簽字的文件，必須由委托人本人簽署，中介代簽行為一概無(wú)效”。對(duì)于房地產(chǎn)交易中的關(guān)鍵文件（如認(rèn)購(gòu)書、買賣合同），可在授權(quán)書中特別標(biāo)注“需經(jīng)委托人書面確認(rèn)后方可簽署”，同時(shí)要求中介提供加蓋公章的《授權(quán)范圍確認(rèn)函》，作為后續(xù)維權(quán)的依據(jù)。事中保留證據(jù)鏈可有效降低糾紛概率。委托人應(yīng)堅(jiān)持“重要事項(xiàng)當(dāng)面確認(rèn)”原則，對(duì)于中介通過(guò)微信、短信發(fā)送的合同文本，需要求對(duì)方提供PDF格式的可編輯文件，而非圖片或截圖，以便核查簽字頁(yè)是否存在代簽痕跡。在遠(yuǎn)程溝通時(shí)，可通過(guò)錄音、錄像記錄協(xié)商過(guò)程，明確表示“未看到紙質(zhì)合同前不會(huì)認(rèn)可任何代簽行為”。例如，某客戶在與中介溝通租房事宜時(shí)，全程保留了微信聊天記錄，其中明確提到“合同必須我本人到場(chǎng)簽，你代簽我不認(rèn)”，后續(xù)中介擅自替簽合同時(shí)，該聊天記錄成為法院認(rèn)定合同無(wú)效的關(guān)鍵證據(jù)。事后及時(shí)核查合同原件是補(bǔ)救關(guān)鍵。委托人在收到中介交付的合同時(shí)，需第一時(shí)間核對(duì)以下內(nèi)容：簽字頁(yè)是否為本人筆跡、合同條款是否與協(xié)商內(nèi)容一致、附件材料（如身份證復(fù)印件、授權(quán)委托書）是否為本人提供。若發(fā)現(xiàn)替簽痕跡，應(yīng)立即以書面形式（如律師函）向中介及合同相對(duì)方提出異議，明確表示“不追認(rèn)替簽行為”，并要求撤銷合同。同時(shí)，可向中介行業(yè)協(xié)會(huì)或市場(chǎng)監(jiān)管部門投訴，固定中介違規(guī)證據(jù)。此外，委托人還需警惕中介的“話術(shù)陷阱”。部分中介會(huì)以“大家都這么辦”“只是走個(gè)流程”“不會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)”等理由誘導(dǎo)客戶默許替簽，此時(shí)應(yīng)堅(jiān)決拒絕，并明確告知“法律規(guī)定必須本人簽字，任何代簽都可能導(dǎo)致合同無(wú)效”。對(duì)于中介提出的“先替簽再補(bǔ)授權(quán)”的要求，需意識(shí)到補(bǔ)授權(quán)行為本身也可能因“意思表示不真實(shí)”而被認(rèn)定為無(wú)效，切勿抱有僥幸心理。四、行業(yè)監(jiān)管與制度完善方向中介替簽問(wèn)題的根治需依賴“行業(yè)自律+行政監(jiān)管+司法懲戒”的協(xié)同發(fā)力。行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)推動(dòng)標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)流程。房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)可制定《中介服務(wù)行為指引》，明確要求中介在簽署任何合同前，必須向委托人出示《授權(quán)核查清單》，逐一核對(duì)授權(quán)委托書的真實(shí)性、授權(quán)范圍、有效期等信息，并由委托人在清單上簽字確認(rèn)。勞務(wù)中介領(lǐng)域可推廣“電子簽約+人臉識(shí)別”系統(tǒng)，要求勞動(dòng)者通過(guò)官方平臺(tái)遠(yuǎn)程簽署勞動(dòng)合同，確保簽約過(guò)程可追溯、不可篡改。行政監(jiān)管需強(qiáng)化“穿透式”核查。市場(chǎng)監(jiān)管部門可建立“中介替簽黑名單”制度，對(duì)一年內(nèi)發(fā)生3次以上替簽投訴且查證屬實(shí)的中介機(jī)構(gòu)，暫停其經(jīng)營(yíng)資格；住建部門可在房地產(chǎn)交易網(wǎng)簽系統(tǒng)中增設(shè)“人臉識(shí)別簽署”環(huán)節(jié)，要求買賣雙方及中介人員同時(shí)通過(guò)人臉識(shí)別驗(yàn)證后，方可提交合同。2024年，深圳市已試點(diǎn)“二手房交易全程網(wǎng)簽”，要求中介上傳的合同必須包含買賣雙方手持身份證簽字的視頻，有效減少了替簽糾紛。司法實(shí)踐應(yīng)統(tǒng)一裁判標(biāo)準(zhǔn)。針對(duì)中介替簽案件中“默示追認(rèn)”的認(rèn)定難題，法院可出臺(tái)指導(dǎo)意見，明確“僅支付定金不構(gòu)成追認(rèn)”“未提出異議需持續(xù)6個(gè)月以上且實(shí)際履行主要義務(wù)才視為追認(rèn)”等具體規(guī)則，避免個(gè)別案例中對(duì)“默示追認(rèn)”的擴(kuò)大化解釋。同時(shí)，應(yīng)加大對(duì)中介惡意替