房地產(chǎn)租賃合同一、合同主體房地產(chǎn)租賃合同的主體包括出租人和承租人，雙方的主體資格直接影響合同的法律效力。出租人應(yīng)為房地產(chǎn)的合法權(quán)利人，包括所有權(quán)人、經(jīng)所有權(quán)人授權(quán)的代理人或合法享有轉(zhuǎn)租權(quán)的承租人。在簽訂合同前，承租人應(yīng)要求出租人提供不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證明（如房產(chǎn)證、土地使用證等）、身份證明或營(yíng)業(yè)執(zhí)照等文件，以核實(shí)出租人是否對(duì)租賃標(biāo)的物享有合法處分權(quán)。若出租人系代理人，還需提供授權(quán)委托書，明確代理權(quán)限及期限；若為轉(zhuǎn)租，需提供原租賃合同及原出租人同意轉(zhuǎn)租的書面證明，且轉(zhuǎn)租期限不得超過原租賃合同的剩余期限。承租人可以是自然人、法人或其他組織。若承租人為自然人，需具備完全民事行為能力，能夠獨(dú)立承擔(dān)合同義務(wù)；若為法人或其他組織，需提供有效的營(yíng)業(yè)執(zhí)照或登記證書，確保其具備相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)或使用能力。此外，某些特殊類型的房地產(chǎn)租賃（如商業(yè)用房租賃用于餐飲、娛樂等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)），承租人還需具備相關(guān)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)資質(zhì)，出租人應(yīng)在合同中明確對(duì)此進(jìn)行審查的權(quán)利。二、標(biāo)的物租賃標(biāo)的物是房地產(chǎn)租賃合同的核心，必須明確、具體。合同中應(yīng)詳細(xì)描述標(biāo)的物的位置、四至界限、建筑面積、房屋結(jié)構(gòu)、戶型、朝向等基本信息，必要時(shí)可附房產(chǎn)平面圖作為合同附件。對(duì)于房屋的附屬設(shè)施設(shè)備，如電梯、空調(diào)、水電煤氣管道、通訊線路、家具家電等，應(yīng)列出清單，注明品牌、型號(hào)、數(shù)量、狀況等，并由雙方簽字確認(rèn)，作為交付和返還時(shí)的驗(yàn)收依據(jù)。同時(shí)，需明確租賃標(biāo)的物的用途。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》（以下簡(jiǎn)稱《民法典》）的規(guī)定，承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的方法使用租賃物。對(duì)租賃物的使用方法沒有約定或者約定不明確，依據(jù)本法第五百一十條的規(guī)定仍不能確定的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用。因此，合同中應(yīng)明確租賃房屋的用途是住宅、辦公、商業(yè)還是工業(yè)等，且用途不得違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定及物業(yè)管理規(guī)約。若承租人需改變租賃物的用途，應(yīng)事先征得出租人的書面同意，并按規(guī)定向相關(guān)部門辦理審批手續(xù)。三、租賃期限租賃期限是合同的重要條款，直接關(guān)系到雙方權(quán)利義務(wù)的存續(xù)期間。根據(jù)《民法典》第七百零五條規(guī)定，租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期限屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同；但是，約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。因此，合同中約定的租賃期限不得違反該強(qiáng)制性規(guī)定。租賃期限的起算時(shí)間應(yīng)明確約定，通常有兩種方式：一是以雙方約定的具體日期為起算點(diǎn)；二是以承租人實(shí)際接收房屋并辦理交付手續(xù)的日期為起算點(diǎn)。為避免爭(zhēng)議，建議采用第二種方式，并在合同中約定房屋交付的條件（如房屋及附屬設(shè)施設(shè)備符合約定標(biāo)準(zhǔn)、相關(guān)費(fèi)用已結(jié)清等）及交付程序（如簽署房屋交接單等）。租賃期限屆滿后，若承租人希望繼續(xù)承租，應(yīng)在租賃期滿前的合理期限（如提前一個(gè)月）向出租人提出書面續(xù)租請(qǐng)求，經(jīng)出租人同意后，雙方應(yīng)重新簽訂租賃合同。若出租人不同意續(xù)租，承租人應(yīng)按時(shí)返還租賃房屋；若承租人未提出續(xù)租請(qǐng)求但繼續(xù)使用房屋，出租人未提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期，雙方均有權(quán)隨時(shí)解除合同，但應(yīng)提前通知對(duì)方（一般為提前合理期限，如一個(gè)月）。四、租金條款租金是承租人使用租賃標(biāo)的物應(yīng)支付的對(duì)價(jià)，租金條款包括租金金額、支付方式、支付期限、租金調(diào)整等內(nèi)容。租金金額應(yīng)明確約定，通常以人民幣為單位，可按每月、每季度或每年計(jì)算。合同中應(yīng)注明租金的具體數(shù)額、計(jì)算方式（如按建筑面積每平方米多少錢）及總額。對(duì)于商業(yè)用房租賃，還可能涉及保底租金加提成租金的方式，需明確保底租金數(shù)額、提成基數(shù)（如營(yíng)業(yè)額）及提成比例。支付方式可采用銀行轉(zhuǎn)賬、支票、現(xiàn)金等，但為保證交易安全和便于追溯，建議采用銀行轉(zhuǎn)賬方式，并在合同中注明出租人的銀行賬戶信息（戶名、開戶行、賬號(hào)）。支付期限應(yīng)明確約定每期租金的支付時(shí)間，如“每月5日前支付當(dāng)月租金”“每季度第一個(gè)月10日前支付本季度租金”等。若承租人逾期支付租金，應(yīng)承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任，合同中可約定逾期付款違約金的計(jì)算方式（如按逾期金額每日萬分之五計(jì)算）。租金調(diào)整是商業(yè)用房租賃中常見的條款，可約定在租賃期限內(nèi)租金是否調(diào)整及調(diào)整方式。如約定每?jī)赡暾{(diào)整一次，調(diào)整幅度參考當(dāng)?shù)赝惙课葑饨鹌骄交螂p方協(xié)商確定；也可約定根據(jù)通貨膨脹率、基準(zhǔn)利率等因素進(jìn)行調(diào)整。租金調(diào)整條款應(yīng)公平合理，明確調(diào)整的觸發(fā)條件、計(jì)算依據(jù)及通知程序。此外，合同中還應(yīng)約定租賃保證金（押金）。租賃保證金是承租人向出租人支付的用于擔(dān)保其履行合同義務(wù)的款項(xiàng)，通常為一個(gè)月或數(shù)個(gè)月的租金。合同中應(yīng)明確保證金的數(shù)額、支付時(shí)間及返還條件。租賃期滿或合同解除后，若承租人無違約行為（如未拖欠租金、未損壞房屋及設(shè)施設(shè)備、已結(jié)清各項(xiàng)費(fèi)用等），出租人應(yīng)在一定期限內(nèi)（如15日內(nèi)）將保證金無息返還給承租人；若承租人存在違約行為，出租人有權(quán)從保證金中扣除相應(yīng)的違約金、賠償金等費(fèi)用，不足部分可向承租人追償。五、權(quán)利義務(wù)（一）出租人的權(quán)利義務(wù)出租人的主要權(quán)利包括：按照合同約定收取租金；監(jiān)督承租人按照合同約定使用租賃標(biāo)的物；在租賃期限屆滿或合同解除后收回租賃標(biāo)的物；當(dāng)承租人違反合同約定時(shí)，有權(quán)要求承租人承擔(dān)違約責(zé)任等。出租人的主要義務(wù)包括：交付租賃標(biāo)的物的義務(wù)。出租人應(yīng)按照合同約定的時(shí)間、條件將租賃標(biāo)的物交付給承租人，確保房屋及附屬設(shè)施設(shè)備符合約定的使用條件。維修義務(wù)。根據(jù)《民法典》第七百一十二條規(guī)定，出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但是當(dāng)事人另有約定的除外。因此，除雙方另有約定外，出租人應(yīng)對(duì)租賃標(biāo)的物及其附屬設(shè)施設(shè)備承擔(dān)自然損耗或合理使用過程中出現(xiàn)的維修義務(wù)，確保承租人能夠正常使用。若因承租人過錯(cuò)導(dǎo)致租賃物損壞的，維修義務(wù)由承租人承擔(dān)。權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)。出租人應(yīng)保證其對(duì)租賃標(biāo)的物享有合法權(quán)利，能夠?qū)⒆赓U物交付承租人使用、收益，且租賃物上不存在抵押、查封等權(quán)利限制，不會(huì)因第三人主張權(quán)利而影響承租人對(duì)租賃物的使用。若因第三人主張權(quán)利，致使承租人不能對(duì)租賃物使用、收益的，承租人可以請(qǐng)求減少租金或者不支付租金。協(xié)助義務(wù)。在租賃期限內(nèi)，若承租人需要辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記等手續(xù)，出租人應(yīng)提供必要的協(xié)助，如提供租賃標(biāo)的物的權(quán)屬證明復(fù)印件、配合簽署相關(guān)文件等。（二）承租人的權(quán)利義務(wù)承租人的主要權(quán)利包括：按照合同約定占有、使用租賃標(biāo)的物；在租賃期限內(nèi)，若租賃標(biāo)的物存在質(zhì)量問題或需要維修，有權(quán)要求出租人履行維修義務(wù)；在同等條件下，對(duì)租賃標(biāo)的物享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)（租賃期限內(nèi)出租人出賣租賃房屋的）和優(yōu)先承租權(quán)（租賃期限屆滿出租人繼續(xù)出租的）等。承租人的主要義務(wù)包括：支付租金的義務(wù)。按照合同約定的時(shí)間、金額和方式支付租金是承租人最基本的義務(wù)。按照約定用途使用租賃標(biāo)的物的義務(wù)。承租人應(yīng)遵守合同約定的用途，不得擅自改變房屋用途，不得利用租賃房屋從事違法違規(guī)活動(dòng)（如賭博、吸毒、傳銷等）。妥善保管租賃標(biāo)的物的義務(wù)。承租人應(yīng)愛護(hù)租賃房屋及其附屬設(shè)施設(shè)備，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。不得擅自改動(dòng)房屋結(jié)構(gòu)的義務(wù)。未經(jīng)出租人書面同意，承租人不得擅自對(duì)房屋進(jìn)行裝修、改建、擴(kuò)建或改變房屋結(jié)構(gòu)，如需進(jìn)行裝修，應(yīng)事先將裝修方案報(bào)出租人審批，經(jīng)同意后方可實(shí)施，且裝修不得損壞房屋主體結(jié)構(gòu)。租賃期滿或合同解除后，對(duì)于未形成附合的裝修物（如可拆除的家具、電器等），承租人可自行拆除；對(duì)于已形成附合的裝修物（如墻面涂料、地板等），處理方式可由雙方在合同中約定（如歸出租人所有、承租人恢復(fù)原狀或雙方協(xié)商補(bǔ)償?shù)龋?。不得擅自轉(zhuǎn)租的義務(wù)。未經(jīng)出租人書面同意，承租人不得將租賃標(biāo)的物部分或全部轉(zhuǎn)租給第三人。若經(jīng)同意轉(zhuǎn)租，承租人應(yīng)與次承租人簽訂轉(zhuǎn)租合同，并對(duì)次承租人的行為向出租人承擔(dān)責(zé)任。租賃期滿返還租賃標(biāo)的物的義務(wù)。租賃期滿或合同解除后，承租人應(yīng)按時(shí)返還租賃房屋及其附屬設(shè)施設(shè)備，保持房屋及設(shè)施設(shè)備的完好狀態(tài)（自然損耗除外），并結(jié)清所有應(yīng)繳費(fèi)用（如租金、水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等）。六、違約責(zé)任違約責(zé)任是指合同當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或履行合同義務(wù)不符合約定時(shí)，應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任。房地產(chǎn)租賃合同中應(yīng)明確雙方的違約責(zé)任，以保障合同的順利履行。（一）出租人的違約責(zé)任逾期交付房屋的違約責(zé)任。若出租人未能按照合同約定的時(shí)間交付房屋，每逾期一日，應(yīng)按日租金的一定比例（如1%）向承租人支付違約金；逾期超過一定期限（如15日），承租人有權(quán)解除合同，并要求出租人返還已支付的租金和保證金，同時(shí)賠償承租人因此造成的損失（如另行尋找房屋的費(fèi)用、搬遷費(fèi)等）。房屋不符合約定條件的違約責(zé)任。若出租人交付的房屋及附屬設(shè)施設(shè)備不符合合同約定的使用條件，影響承租人正常使用的，承租人有權(quán)要求出租人在合理期限內(nèi)修復(fù)或更換；逾期未修復(fù)或更換的，承租人有權(quán)減少租金或不支付租金，直至房屋符合約定條件；若房屋嚴(yán)重不符合約定條件，導(dǎo)致合同目的無法實(shí)現(xiàn)的，承租人有權(quán)解除合同并要求出租人賠償損失。擅自解除合同的違約責(zé)任。在租賃期限內(nèi)，出租人無正當(dāng)理由擅自解除合同的，應(yīng)退還承租人已支付的剩余租金和保證金，并按合同總租金的一定比例（如20%）向承租人支付違約金，同時(shí)賠償承租人的裝修損失、搬遷損失等實(shí)際損失。未盡維修義務(wù)的違約責(zé)任。出租人未按合同約定履行維修義務(wù)，導(dǎo)致承租人無法正常使用房屋或造成承租人財(cái)產(chǎn)損失的，應(yīng)承擔(dān)維修責(zé)任或賠償承租人的損失。（二）承租人的違約責(zé)任逾期支付租金的違約責(zé)任。承租人逾期支付租金的，每逾期一日，應(yīng)按逾期租金金額的一定比例（如每日萬分之五）向出租人支付違約金；逾期支付租金超過一定期限（如30日），出租人有權(quán)解除合同，收回租賃房屋，并要求承租人支付逾期租金、違約金，同時(shí)不退還保證金（或從保證金中扣除相應(yīng)費(fèi)用后，不足部分仍可向承租人追償）。擅自改變房屋用途或結(jié)構(gòu)的違約責(zé)任。承租人未經(jīng)出租人同意擅自改變房屋用途或結(jié)構(gòu)的，出租人有權(quán)要求承租人恢復(fù)原狀、賠償損失，并可解除合同，不退還保證金。擅自轉(zhuǎn)租的違約責(zé)任。承租人未經(jīng)出租人同意擅自轉(zhuǎn)租的，出租人有權(quán)解除合同，收回租賃房屋，要求承租人支付違約金，并賠償因此造成的損失，同時(shí)不退還保證金。損壞房屋及設(shè)施設(shè)備的違約責(zé)任。承租人因過錯(cuò)損壞租賃房屋及附屬設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)承擔(dān)維修責(zé)任或賠償損失。若損壞嚴(yán)重導(dǎo)致房屋無法正常使用的，出租人有權(quán)解除合同，不退還保證金，并要求承租人賠償損失。租賃期滿或合同解除后逾期返還房屋的違約責(zé)任。承租人逾期返還房屋的，每逾期一日，應(yīng)按合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)的一定倍數(shù)（如兩倍）向出租人支付房屋占用使用費(fèi)，并承擔(dān)由此給出租人造成的損失（如無法按時(shí)將房屋出租給新承租人的租金損失）。擅自解除合同的違約責(zé)任。承租人無正當(dāng)理由擅自解除合同的，應(yīng)提前一定期限通知出租人，并支付一定金額的違約金（如相當(dāng)于一個(gè)月或兩個(gè)月的租金），保證金不予退還（用于抵扣違約金及其他未結(jié)清費(fèi)用），若給出租人造成其他損失的，還應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。七、爭(zhēng)議解決房地產(chǎn)租賃合同履行過程中，雙方可能因租金支付、房屋維修、違約責(zé)任等問題發(fā)生爭(zhēng)議，合同中應(yīng)明確爭(zhēng)議解決方式。常見的爭(zhēng)議解決方式包括協(xié)商、調(diào)解、仲裁和訴訟。協(xié)商是指雙方通過友好協(xié)商解決爭(zhēng)議；調(diào)解是指由第三方（如房地產(chǎn)管理部門、消費(fèi)者協(xié)會(huì)等）主持調(diào)解，促成雙方達(dá)成和解；仲裁是指雙方約定將爭(zhēng)議提交仲裁委員會(huì)進(jìn)行仲裁，仲裁裁決是終局的，對(duì)雙方均有約束力；訴訟是指一方當(dāng)事人向人民法院提起訴訟，通過司法程序解決爭(zhēng)議。合同中可約定：“本合同在履行過程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，任何一方均可依法向租賃房屋所在地人民法院提起訴訟?！被颉氨竞贤诼男羞^程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，提交XX仲裁委員會(huì)仲裁。”需要注意的是，仲裁和訴訟只能選擇其一，若同時(shí)約定兩種方式，仲裁約定無效，爭(zhēng)議只能通過訴訟解決。此外，合同中還可約定爭(zhēng)議解決期間的臨時(shí)措施，如在爭(zhēng)議解決期間，除爭(zhēng)議事項(xiàng)外，雙方應(yīng)繼續(xù)履行合同其他條款。八、其他條款除上述核心內(nèi)容外，房地產(chǎn)租賃合同還可包括以下條款：（一）租賃期間相關(guān)費(fèi)用的承擔(dān)明確租賃期間產(chǎn)生的各項(xiàng)費(fèi)用（如水電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、暖氣費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、電視收視費(fèi)、網(wǎng)絡(luò)費(fèi)、電話費(fèi)、房屋租賃稅費(fèi)等）由哪一方承擔(dān)。通常情況下，水電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等由承租人承擔(dān)；房屋租賃稅費(fèi)的承擔(dān)方式可由雙方協(xié)商，若由承租人承擔(dān)，應(yīng)在合同中明確約定。（二）保險(xiǎn)條款可約定由哪一方對(duì)租賃房屋及附屬設(shè)施設(shè)備投保財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，保險(xiǎn)費(fèi)用由誰承擔(dān)，以及保險(xiǎn)事故發(fā)生后的理賠流程和責(zé)任分擔(dān)。（三）通知與送達(dá)約定雙方在合同履行過程中的通知方式（如郵寄、傳真、電子郵件等）及送達(dá)地址。任何一方變更送達(dá)地址的，應(yīng)提前通知對(duì)方，否則按原地址送達(dá)的通知視為有效送達(dá)。（四）不可抗力不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免且不能克服的客觀情況，如地震、火災(zāi)、戰(zhàn)爭(zhēng)等。合同中應(yīng)約定不可抗力事件發(fā)生時(shí)，雙方的權(quán)利義務(wù)，如因不可抗力導(dǎo)致合同無法履行或延遲履行的，遭遇不可抗力一方應(yīng)及時(shí)通知對(duì)方，并在合理期限內(nèi)提供證明，雙方應(yīng)根據(jù)不可抗力的影響，部分或全部免除責(zé)任，或協(xié)商變更、解除合同。（五）合同的變更、解除與終止明確合同變更、解除的條件和程序。如雙方協(xié)商一致可變更或解除合同；因不可抗力導(dǎo)致合同目的無法實(shí)現(xiàn)的，任何一方可解除合同；一方