2025年高職房地產(chǎn)估價（估價方法）期末考核卷

（考試時間：90分鐘滿分100分）班級______姓名______一、單項選擇題（總共10題，每題3分，每題的備選答案中只有一個最符合題意，請將其選出）1.市場法的理論依據(jù)是（）。A.預(yù)期原理B.替代原理C.生產(chǎn)費用價值論D.收益原理2.運用市場法評估房地產(chǎn)價值時，選取的可比實例應(yīng)符合的要求不包括（）。A.與被估價房地產(chǎn)類似B.成交日期與估價時點接近C.交易類型與估價目的吻合D.成交價格為正常價格或可修正為正常價格3.成本法中一般不計息的項目是（）。A.土地成本B.建設(shè)成本C.銷售稅費D.投資利息4.某宗房地產(chǎn)的土地面積為1000平方米，建筑面積為1400平方米，現(xiàn)需評估該房地產(chǎn)的價值。已知該地區(qū)同類房地產(chǎn)的土地單價為2000元/平方米，建筑物重置成本為1200元/平方米，成新率為80%，則該房地產(chǎn)的價值為（）萬元。A.280B.336C.368D.4005.收益法適用的條件是房地產(chǎn)的（）。A.收益能夠量化B.風險能夠量化C.收益或風險其一可以量化D.收益和風險均能量化6.某房地產(chǎn)每年凈收益為20萬元，資本化率為8%，則該房地產(chǎn)的價值為（）萬元。A.200B.250C.300D.3507.假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)經(jīng)營期的起點是（）。A.取得估價對象的日期B.開始施工建設(shè)的日期C.開始預(yù)售的日期D.開始銷售的日期8.運用假設(shè)開發(fā)法評估待開發(fā)房地產(chǎn)價值時，開發(fā)完成后的價值對應(yīng)的時間一般是（）。A.開發(fā)完成時的時間B.估價時點C.未來某一時間D.以上都不對9.基準地價修正法的估價結(jié)果的準確性主要取決于（）。A.基準地價的準確性B.土地狀況調(diào)整的準確性C.容積率修正系數(shù)的準確性D.以上都是10.某宗房地產(chǎn)的土地使用年限為50年，至今已使用8年，預(yù)計該房地產(chǎn)正常情況下每年有效毛收入為30萬元，運營費用為12萬元，該房地產(chǎn)的報酬率為10%，則其收益價格為（）萬元。A.194.6B.197.3C.200.8D.203.4二、多項選擇題（總共5題，每題5分，每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意，請將其選出）1.市場法中選取可比實例時，應(yīng)符合的要求有（）。A.可比實例房地產(chǎn)應(yīng)是估價對象房地產(chǎn)的類似房地產(chǎn)B.可比實例的交易類型應(yīng)與估價目的吻合C.可比實例的成交日期應(yīng)盡量接近估價時點D.可比實例的成交價格應(yīng)盡量為正常價格E.可比實例的規(guī)模應(yīng)與估價對象的規(guī)模相當2.成本法中房地產(chǎn)價格構(gòu)成中的開發(fā)成本包括（）。A.勘察設(shè)計和前期工程費B.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費C.建筑安裝工程費D.公共配套設(shè)施建設(shè)費E.開發(fā)過程中的稅費3.收益法中確定報酬率的方法有（）。A.市場提取法B.累加法C.投資報酬率排序插入法D.收益乘數(shù)法E.成本法4.假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)經(jīng)營期可分為（）。A.開發(fā)期B.前期C.建造期D.經(jīng)營期E.銷售期5.基準地價修正法評估的步驟包括（）。A.收集有關(guān)基準地價的資料B.確定估價對象所處地段的基準地價C.進行交易日期調(diào)整D.進行土地狀況調(diào)整E.求出估價對象宗地價格三、判斷題（總共10題，每題2分，判斷下列各題的對錯，正確的用“√”表示，錯誤用“×”表示）1.市場法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的實際成交價格為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價值。（）2.運用市場法評估房地產(chǎn)價值時，可比實例的數(shù)量越多越好。（）3.成本法中的土地取得成本、建設(shè)成本以及管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費等均應(yīng)計算利息。（）4.收益法中凈收益是指房地產(chǎn)在正常情況下所能獲得的歸屬于房地產(chǎn)的總收入扣除運營費用后的余額。（）5.假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后的價值是指開發(fā)完成時的房地產(chǎn)狀況下的市場價值。（）6.基準地價修正法是一種間接的估價方法。（）7.市場法中交易情況修正的方法主要有百分率法和差額法。（）8.成本法中重新購建價格是指在估價時點重新取得全新狀況的估價對象的必要支出。（）9.收益法中報酬率與投資風險正相關(guān)，風險越大，報酬率越高。（）10.假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)經(jīng)營期的起點是取得估價對象的日期，則終點是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營結(jié)束的日期。（）四、簡答題（總共2題，每題10分，請簡要回答下列問題）1.簡述市場法的操作步驟。2.簡述成本法中土地取得成本的構(gòu)成。五、案例分析題（總共1題，每題20分，請結(jié)合以下案例回答問題）某房地產(chǎn)開發(fā)公司欲將其開發(fā)的一宗房地產(chǎn)出售，現(xiàn)委托某房地產(chǎn)估價機構(gòu)對該房地產(chǎn)進行估價。該房地產(chǎn)的土地面積為5000平方米，建筑面積為10000平方米，土地使用年限為50年，已使用10年。該房地產(chǎn)的現(xiàn)狀為毛坯房，預(yù)計開發(fā)建設(shè)周期為2年，開發(fā)完成后可全部出售，售價為每平方米8000元。開發(fā)成本預(yù)計為每平方米3000元，管理費用為開發(fā)成本的5%，銷售費用為售價的3%，銷售稅費為售價的5%，投資利息率為10%，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資利潤率為20%。請根據(jù)上述資料，運用假設(shè)開發(fā)法評估該房地產(chǎn)的價值。答案：一、單項選擇題1.B2.無（題干有誤，應(yīng)是選取可比實例應(yīng)符合的要求都包括）3.C4.C5.D6.B7.A8.A9.D10.A二、多項選擇題1.ABCDE2.ABCDE3.ABC4.AD5.ABCDE三、判斷題1.√2.×3.×4.√5.√6.√7.√8.√9.√10.√四、簡答題1.市場法的操作步驟：①收集交易實例；②選取可比實例；③建立比較基礎(chǔ)，包括統(tǒng)一財產(chǎn)范圍、統(tǒng)一付款方式、統(tǒng)一融資條件、統(tǒng)一稅費負擔、統(tǒng)一計價單位；④進行交易情況修正；⑤進行市場狀況調(diào)整；⑥進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整；⑦計算比較價值，可采用簡單算術(shù)平均法、加權(quán)算術(shù)平均法等計算。2.成本法中土地取得成本的構(gòu)成：①土地購買價格；②取得土地的手續(xù)費；③契稅等相關(guān)稅費；④土地開發(fā)成本，如土地平整費用等；⑤土地取得過程中的利息等。五、案例分析題1.開發(fā)完成后的價值=8000×10000=8000萬元2.開發(fā)成本=3000×10000=3000萬元3.管理費用=3000×5%=150萬元4.銷售費用=8000×3%=240萬元5.銷售稅費=8000×(5%+5%)=800萬元6.投資利息=(土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用)×[(1+10%)2-1]=(土地取得成本+3000+150)×[(1+10%)2-1]7.開發(fā)利潤=(土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用)×20%=(土地取得成本+3000+150)×20%設(shè)土地取得成