D房地產(chǎn)公司某住宅項目成本控制研究I摘要在當今市場經(jīng)濟的大環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的主要目標是追求利潤最大化和提高經(jīng)濟效益。而成本控制是企業(yè)增加利潤的重要途徑，是企業(yè)抵御外來壓力以求生存的保障，是企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的基本。因此，加強企業(yè)項目成本控制研究具有重要的現(xiàn)實意義。本文采用文獻法和案例分析法，通過對D公司某住宅項目成本控制研究，提出了項目成本控制多種優(yōu)化措施方案，即對項目成本控制管理組織體系進行優(yōu)化、項目成本控制監(jiān)管體制優(yōu)化及全過程動態(tài)成本控制機制優(yōu)化等。論文首先介紹了研究背景，相關(guān)的理論基礎(chǔ)以及研究意義，介紹了建筑項目成本控制含義、特點和方法，探討了D公司某住宅項目成本控制現(xiàn)狀，分析D公司某住宅項目成本控制存在的問題，如規(guī)劃設(shè)計階段成本高，回報率低；招標階段報價不均衡，出現(xiàn)低價中標的問題；缺乏施工方案的優(yōu)化，出現(xiàn)趕工和拖延的情況；結(jié)算模式不規(guī)范，超支嚴重等，并針對存在的問題從規(guī)劃設(shè)計階段，招標階段，建設(shè)施工階段，結(jié)算階段四個方面提出了相應的措施。關(guān)鍵詞：項目成本；招標；結(jié)算模式；超支

目錄1緒論 11.1研究背景 11.2研究意義 11.3研究方法與內(nèi)容 11.3.1研究方法 11.3.2研究內(nèi)容 12、項目成本控制相關(guān)概念及理論 22.1項目成本控制相關(guān)概念 22.1.1房地產(chǎn)成本 22.1.2項目成本控制 22.2項目成本控制相關(guān)理論 22.2.1項目生命周期成本控制理論 22.2.2項目成本控制體系 22.2.3項目成本控制的主要方法 33、D公司某住宅項目成本控制現(xiàn)狀分析 33.1D公司某住宅項目基本概況 33.2D公司某住宅項目成本控制現(xiàn)狀分析 33.2.1成本管理概況 33.2.2成本控制現(xiàn)狀 44、D公司某住宅項目成本控制存在問題分析 64.1規(guī)劃設(shè)計階段成本高，回報率低 64.1.1規(guī)劃設(shè)計成本偏高 64.1.2設(shè)計成本回報率低 64.1.3設(shè)計單位服務意識差 64.2招標階段報價不均衡，出現(xiàn)低價中標的問題 64.2.1無藍圖模擬清單招標與低價中標問題 64.2.2不平衡報價問題 74.2.3固定單價合同的使用 74.3缺乏施工方案的優(yōu)化，出現(xiàn)趕工和拖延的情況 74.3.1缺乏整體的施工方案優(yōu)化 74.3.2趕工導致工程質(zhì)量受影響 84.3.3項目工期拖延 84.4結(jié)算模式不規(guī)范，超支嚴重 84.4.1結(jié)算模式不夠規(guī)范 84.4.2成本支出審核不嚴謹 85、D公司某住宅項目成本控制優(yōu)化 95.1規(guī)劃設(shè)計階段成本控制改進措施 95.1.1采取限額設(shè)計的整體理念 95.1.2建立對設(shè)計單位的激勵機制 95.2招標階段成本控制改進措施 95.2.1規(guī)范招評標工作流程 95.2.2防控不平衡報價及低價中標問題 105.3建設(shè)施工階段成本控制改進措施 105.3.1強化施工質(zhì)量的監(jiān)督管理 105.3.2強化工程質(zhì)量與進度考核 115.4結(jié)算階段成本控制優(yōu)化措施 115.4.1優(yōu)化結(jié)算方法和流程 115.4.2提升驗收人員專業(yè)化水平 12結(jié)束語 12后記 13參考文獻 14PAGEPAGE21緒論1.1研究背景近年來國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展經(jīng)過了“黃金十年”，現(xiàn)已漸入發(fā)展關(guān)鍵期，行業(yè)間的競爭也變得越來越激烈。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2019年僅京滬兩地71家上市房地產(chǎn)企業(yè)中，接近半數(shù)的公司凈利潤開始下滑，房地產(chǎn)行業(yè)中的龍頭企業(yè)萬科甚至將“活下去”作為口號。加強工程項目的成本控制是房地產(chǎn)企業(yè)應對市場競爭的根本,將總成本控制在計劃范圍內(nèi),是項目成本管理的基礎(chǔ)、核心和關(guān)鍵。從房地產(chǎn)項目開展的實際情況來看，采取科學有效的成本控制，對項目盈利水平的提升起到?jīng)Q定性作用。因此，房地產(chǎn)行業(yè)在項目開展與實施的過程中，很有必要加強對項目成本的有效控制，在項目開展的全生命周期都采取科學合理的成本控制方法。這不僅是項目推進過程中很重要的管理構(gòu)成，也讓房地產(chǎn)企業(yè)的凈利潤收益有所保障，讓企業(yè)能夠穩(wěn)固發(fā)展，在當前的形勢下有更好的管理經(jīng)營績效的現(xiàn)實選擇[1]。1.2研究意義隨著房地產(chǎn)行業(yè)競爭的不斷加劇，利潤空間不斷減少，房地產(chǎn)行業(yè)邁入了微利時代。房地產(chǎn)企業(yè)想要在這樣的社會經(jīng)濟背景下，擴大利潤空間，就應該提高開發(fā)項目成本控制能力，減少成本費用，以費用的減少來達到效益的提高。在這個特殊時期，項目的成本控制尤為重要，因此項目成本控制勢在必行。本文基于成本控制理論，對D房地產(chǎn)公司某商業(yè)住宅項目的成本控制進行分析與研究，有利于房地產(chǎn)項目成本控制方面的研究得以進一步豐富與完善。本文以D房地產(chǎn)公司某商業(yè)住宅項目為研究對象，對工程項目開發(fā)建設(shè)的規(guī)劃設(shè)計、招標、建設(shè)施工、結(jié)算等四個階段的成本控制進行研究，找出該項目在各個階段成本控制工作上存在問題及原因，并提出相應的改進措施。所提出的改進措施有利D房地產(chǎn)公司某商業(yè)住宅項目在后續(xù)建設(shè)中加強對成本控制的管理，降低項目的開發(fā)成本，實現(xiàn)項目目標。通過對D房地產(chǎn)公司某商業(yè)住宅項目成本控制的研究，可以為D房地產(chǎn)公司其他工程項目提供成本控制方面有益的借鑒和參考，從而有利于提高D房地產(chǎn)公司成本控制管理水平，提升公司在地產(chǎn)行業(yè)的競爭力。1.3研究方法與內(nèi)容1.3.1研究方法一是文獻查閱法。通過網(wǎng)絡(luò)、圖書館等途徑查閱與項目成本控制有關(guān)的文獻、資料等，梳理并歸納房地產(chǎn)項目成本控制的相關(guān)研究成果，對國內(nèi)外學者的研究進行歸納與總結(jié)，為論文研究打下理論基礎(chǔ)；二是案例分析法。在分析D房地產(chǎn)公司某商業(yè)住宅工程項目成本控制方式后，指出其中的問題，分析問題產(chǎn)生的原因，探索和尋找解決問題的方法及改進措施。1.3.2研究內(nèi)容本文共分六部分，第一部分是緒論部分，主要介紹論文的研究背景，研究意義，研究方法和內(nèi)容；第二部分是對項目成本控制相關(guān)理論進行概述，為本文寫作奠定理論基礎(chǔ)；第三部分是對D房地產(chǎn)公司某商業(yè)住宅項目成本控制的現(xiàn)狀進行介紹和分析；第四部分是對D房地產(chǎn)公司某商業(yè)住宅項目成本控制存在的主要問題進行分析探討；第五部分是針對D房地產(chǎn)公司某商業(yè)住宅項目成本控制存在的主要問題提出相應的改進措施和建議；第六部分是對論文的總結(jié)和概括。2、項目成本控制相關(guān)概念及理論2.1項目成本控制相關(guān)概念2.1.1房地產(chǎn)成本房地產(chǎn)成本是指以房地產(chǎn)開發(fā)的項目為成本核算對象，以正常生產(chǎn)經(jīng)營活動為前提，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中實際消耗量和實際價格計算的實際應用本。房地產(chǎn)成本按照資金進入企業(yè)的形態(tài)分類，可以分為采購成本、開發(fā)成本和經(jīng)營成本。本文的成本指的是項目的開發(fā)成本。2.1.2項目成本控制項目成本控制是項目成本管理的重要一環(huán)。項目成本管理是在整個項目的實施過程中，為確保項目在以批準的成本預算內(nèi)盡可能好的完成而對所需的各個過程進行管理，即依靠制定成本管理計劃、成本估算、成本預算、成本控制四個過程確保在批準的預算內(nèi)完成具體項目。項目成本控制是項目根據(jù)一定時期預先建立的成本控制目標，由成本控制主體在其職權(quán)范圍內(nèi)，在生產(chǎn)耗費發(fā)生以前和成本控制過程中，對各種影響成本的因素和條件采取的一系列預防和調(diào)節(jié)措施，以保證成本控制目標實現(xiàn)的管理行為。是運用系統(tǒng)工程的原理對項目在生產(chǎn)經(jīng)營過程中的各種耗費進行計算、調(diào)節(jié)和監(jiān)督的過程，同時也是一個發(fā)現(xiàn)薄弱環(huán)節(jié)，挖掘內(nèi)部潛力，尋找一切可能降低成本途徑的過程。2.2項目成本控制相關(guān)理論2.2.1項目生命周期成本控制理論項目生命周期通常指一個項目在初步形成概念到最終落實完成，整個過程中經(jīng)歷的各個相關(guān)階段。無論項目的類型、大小和實施的難易程度，總體來說項目在打造與最終完成的過程中，都會經(jīng)歷若干發(fā)展階段，并且形成一個有一定相似性的生命周期結(jié)構(gòu)。依據(jù)項目開發(fā)建設(shè)生命周期也可分為規(guī)劃設(shè)計、招標、建設(shè)施工和結(jié)算四個階段。2.2.2項目成本控制體系項目成本控制體系主要包括四部分內(nèi)容，一是目標成本體系。確立目前成本要結(jié)合項目開發(fā)的基本規(guī)律展開，并且分階段制定具體的成本控制目標；二是責任成本體系。當確立了具體的目標成本后，需要結(jié)合成本形成的相關(guān)過程，將成本控制的任務分配到不同部門，并且讓每一個部門明確自身管理職責，透過部門間的通力合作來有效達成整體的成本控制任務；三是動態(tài)成本體系。這是指截至項目開發(fā)的某個具體時間段，就項目完工結(jié)算需要的成本投入做合理預設(shè)，要將已發(fā)生成本和未發(fā)生成本都列入其中，然后結(jié)合剩余的工程量做成本估算；四是成本控制后評估。在項目完成后，需要進行整個項目成本控制質(zhì)量和效果的評估，這需要結(jié)合上述幾個階段成本控制的實際效果展開，就成本控制取得的成效和存在的不足做梳理總結(jié)。2.2.3項目成本控制的主要方法一是目標成本控制法。以市場為主、以顧客需求為導向，公司基于市場狀況，并結(jié)合公司的經(jīng)營計劃，根據(jù)預期售價和目標利潤進行預先確定的，經(jīng)過努力所要實現(xiàn)成本指標，運用價值工程，進行功能成本分析，達到不斷降低成本，體現(xiàn)公司“以經(jīng)濟合理性最大的成本提升產(chǎn)品的競爭力，并形成行業(yè)成本優(yōu)勢”的一種成本控制方法。二是責任成本控制法。以《目標成本》為控制目標，在各個責任范圍內(nèi)，以經(jīng)濟合理性、產(chǎn)品競爭力、行業(yè)成本優(yōu)勢作為追求目標的一種成本控制方法。三是掙值法。掙值法主要是支持項目績效管理，分析研究目標實施結(jié)果與目標期望值之間是否存在差異，以及具體差異為多少，以此來判斷項目成本控制狀況的一種研究模式。在利用掙值法開展研究時需要對前期預算和實際費用進行核算，以此來衡量工程實際進度。3、D公司某住宅項目成本控制現(xiàn)狀分析3.1D公司某住宅項目基本概況D公司某住宅項目位于石家莊長安義堂勝利北街與義堂路交口，中心地理位置優(yōu)越。本項目于2017年11月份取得國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證，自2018年1月份取得建設(shè)工程施工許可證后，歷經(jīng)一年半的時間完成該項目的建設(shè)施工，在2019年7月份取得預售許可證，并于2020年驗收竣工。該項目用地總面積98074.57平方米，總建筑面積61214.48平方米，預售總面積58176.49平方米。本項目全部為框架結(jié)構(gòu)，主體工程承包方為福建八建建筑工程有限公司，建筑規(guī)模61002.74平方米，所建產(chǎn)品類型齊全，功能完善。其中普通住宅395套，可售建筑面積46808.4平方米；非普通住宅23套，可售建筑面積4358.89平方米。3.2D公司某住宅項目成本控制現(xiàn)狀分析3.2.1成本管理概況該工程項目的成本管理涉及到項目開展的各個階段，包括項目拓展與論證階段、項目設(shè)計階段、項目成本動態(tài)跟蹤、預警及調(diào)整階段、項目結(jié)算與評估階段，項目的下屬公司設(shè)計部門、下屬公司成本管理部、其他相關(guān)部門、公司管理層都在圍繞項目成本管理來開展工作。其中成本動態(tài)跟蹤、預警及調(diào)整階段的成本控制主要集中在設(shè)計變更、動態(tài)成本跟蹤及預警、目標成本調(diào)整、招標工作、現(xiàn)場簽證及其他成本變動等五個方面。在D公司對該商業(yè)住宅工程項目進行中期成本核算時發(fā)現(xiàn)，該項目目前發(fā)生的成本投入高于行業(yè)平均水平，整個項目的成本投入超出預期目標。項目在開展的過程中一直處于成本超支狀態(tài)，而工程進度也處于滯后狀態(tài)。表3-1截至項目開工以后3個月的動態(tài)成本單位：萬元項目本期目標成本A本期累積已發(fā)生B本期待發(fā)生C本期動態(tài)成本D=B+C本期動態(tài)成本與本期目標成本差異（D-A）該商品房項目21369.3325483.7834.5625518.344149.01從表3-1可以看到，截至項目開工以后3個月的動態(tài)成本已超出本期目標成本4149.01萬元，項目成本控制效果不理想。3.2.2成本控制現(xiàn)狀通過實地調(diào)研，在D公司該工程項目現(xiàn)場查閱項目資料和各項相關(guān)成本數(shù)據(jù)，整理出該工程項目開工后12周規(guī)劃設(shè)計、招標、建設(shè)施工、結(jié)算四個階段已完工作統(tǒng)計如下。表3-2工程項目開工后12周已完分項工程統(tǒng)計項目開工后12周規(guī)劃設(shè)計招標建設(shè)施工結(jié)算初勘、詳勘設(shè)計勘察單位招標臨建工程施工勘察工程結(jié)算日照設(shè)計設(shè)計單位招標地基工程施工臨建工程結(jié)算方案設(shè)計臨建工程招標土方工程施工土方工程結(jié)算樁基設(shè)計地基工程招標地下室工程施工護坡降水設(shè)計護坡降水工程招標護坡降水工程施工施工圖設(shè)計塔吊招標鋼結(jié)構(gòu)設(shè)計總包招標紅線內(nèi)樣板房裝修設(shè)計從表3-2可以看到，工程項目開工后12周，規(guī)劃設(shè)計類工作已完成8項，招標類工作已完成7項，建設(shè)施工類工作已完成5項，結(jié)算類工作已完成3項。（1）規(guī)劃設(shè)計階段D公司在得到由公司董事會批準項目的可行性研究并做出投資決策后，成立工程項目，工程項目委托的設(shè)計單位提供設(shè)計成果。設(shè)計成果包括：工程項目的概念規(guī)劃設(shè)計、規(guī)劃方向、規(guī)劃概念、施工圖設(shè)計等成果。工程項目設(shè)計階段的工作由工程部門負責推進，工程部門負責推薦設(shè)計單位，招采部門負責聯(lián)系設(shè)計單位并組織招標工作，確定受托設(shè)計單位后，成本部負責起草《設(shè)計合同》并執(zhí)行合同的簽訂事宜。合同簽訂后，工程部負責和受托設(shè)計單位的日常聯(lián)絡(luò)，準備和提供項目設(shè)計的相關(guān)資料，并制定設(shè)計工作時間表。工程部組織受托設(shè)計單位到工程項目施工現(xiàn)場指導，進行必要的施工交底。（2）招標階段工程項目招標階段的工作分為招標計劃階段、招標準備、招標實施、合同簽訂四個階段。招標計劃階段，工程項目招采部門根據(jù)工程項目開發(fā)總進度計劃的節(jié)點編制項目采購計劃。招標準備階段，進行考察，確定入圍單位，對入圍單位的資格審查，應根據(jù)工程建筑面積或目標成本金額的要求來定。盡量在公司合格供應商庫中選擇，也可以通過考察來增加新的供應商。對于供應商信息庫現(xiàn)有的合格及優(yōu)秀供應商，可不進行考察，直接入圍；其他的供應商應進行考察。招采部門負責編寫考察報告。確定合同形式，編制招標文件。招標文件包含投標須知、技術(shù)要求、商務要求、投標格式、工程量清單、招標圖紙等相關(guān)資料。必須準備齊全，前后呼應，以減少漏洞。招標實施階段，招采部門發(fā)放招標文件、踏勘及答疑、回標、開標、評標（技術(shù)標評標、商務標評標）、定標、合同簽訂。合同簽訂階段，包括發(fā)放中標通知書和合同簽訂兩個階段，一般還會要求中標單位提交履約保證書或者保函。（3）建設(shè)施工階段工程項目建設(shè)施工已進入到施工前期準備及施工階段，建設(shè)施工階段的成本控制包括施工前準備和施工階段。在施工前期準備階段，工程項目部組織相關(guān)部門對項目的總體規(guī)劃，每個小區(qū)規(guī)劃和戶型設(shè)計方案、相關(guān)配套設(shè)施、樣板房等設(shè)計反復進行仔細地研究論證，考慮到每一個專業(yè)的細節(jié)，將各種合理化建議融入到設(shè)計圖紙內(nèi)。工程項目組織工程部門參觀考察本市的類似樓盤分析其優(yōu)缺點和需要改進的地方，積極吸取同行的長處。組織工程部對項目上涉及的新材料、新工藝、新技術(shù)等進行認真學習，并組織專題研究會議討論。編制項目施工各階段的管理流程（質(zhì)量、進度、安全、材料設(shè)備進場驗收、設(shè)計變更和圖紙會審）和進度計劃，有針對性地編制各個分部分項工程質(zhì)量通病防治解決預案。在工程項目確定總包單位后對其進行進場前的技術(shù)交底工作，嚴格按照D公司確定的施工總體布局規(guī)劃要求進行總包單位的施工組織設(shè)計的審批以及場地布置和檢查落實。在施工階段，工程項目監(jiān)理單位根據(jù)監(jiān)理合同約定內(nèi)容和項目總施工計劃對工程項目的質(zhì)量、進度、安全及文明施工進行監(jiān)督，做好各分部分項工程的現(xiàn)場驗收及主體結(jié)構(gòu)驗收工作，特別是在施工關(guān)鍵節(jié)點時監(jiān)理單位安排好值班人員旁站輪班。工程項目會定期組織周監(jiān)理例會，對在本周內(nèi)發(fā)現(xiàn)的問題及時與施工單位進行溝通。重點抓好文明施工現(xiàn)場的管理。督促工程部會同監(jiān)理單位一起對進場原材料、設(shè)備、構(gòu)配件及甲供材料的進貨進行檢查驗收；加強對鋼筋拉拔、商品混凝土塌落度及混凝土試塊的抽檢送樣工作。（4）結(jié)算階段分項工程進入到結(jié)算工作時，按照工程項目《工程結(jié)算編制及審核操作指引》的相關(guān)規(guī)定，施工單位上報《工程結(jié)算申請單》，按要求填寫：工程質(zhì)量、工程進度、合同履約情況、領(lǐng)用甲供設(shè)備材料數(shù)量、封樣材料實際情況、結(jié)算資料報送情況、扣款情況等符合結(jié)算條件的說明資料。主辦部門對上述的結(jié)算條件進行復核并簽字確認，將確認好的申請單提交給工程項目成本部，工程部人員配合成本部檢查施工單位報送的洽商、簽證、合同外委托、罰款單等資料是否齊全。由成本部造價工程師、監(jiān)理人員、工程人員共同進行初步審查。由成本部內(nèi)部進行復審，每份結(jié)算成本部完成二級審核后出具結(jié)算審核報告，并向D公司主管領(lǐng)導進行請示、上報。按公司領(lǐng)導回復意見，與施工單位進行結(jié)算談判，達成一致意見后，上報公司系統(tǒng)履行最終結(jié)算審批程序，系統(tǒng)審批完成后簽訂《工程結(jié)算協(xié)議書》。結(jié)算工作完成后，成本部按照結(jié)算價中的應付款項履行付款審批程序支付應付余款。4、D公司某住宅項目成本控制存在問題分析4.1規(guī)劃設(shè)計階段成本高，回報率低4.1.1規(guī)劃設(shè)計成本偏高項目想要打造成居住環(huán)境優(yōu)良、整體風格突出的高端住宅項目。比如，花園洋房最初的設(shè)計方案是巴洛克建筑風格，房屋的構(gòu)造精致，且外立面在造型上十分復雜。這種規(guī)劃設(shè)計理念使得整個項目的建安成本明顯偏高，對比周邊樓盤住宅的屋面造價每平米要高出300元左右。購買人群是否愿意承擔，因建安成本增加而提高的房屋售價還不得而知。不僅如此，由于建筑結(jié)構(gòu)和房屋整體風格的設(shè)計要求較高，在實際施工中由于達不到相應標準會經(jīng)常出現(xiàn)返工的現(xiàn)象，產(chǎn)生無效成本。4.1.2設(shè)計成本回報率低基于項目最開始的定位，采用了高于普通住宅的建造標準。例如，項目住宅部分的層高為3.7米。這和普遍住宅相比處于偏高的水平；底層商業(yè)店鋪的層高為4.7米，這也明顯高于一般商業(yè)用房。雖然商業(yè)店鋪內(nèi)部層高的提升可以增加項目的賣點，但是，層高增加隨之帶來的工程造價的提升也不容忽視，相比之下設(shè)計的成本回報率并不高，甚至處于偏低水平。不僅如此，項目的綠化率為34%，整個項目的停車位共有643個，這些都是很高的設(shè)計標準。這樣的設(shè)計標準確實能夠為項目帶來更多賣點，提升項目的品質(zhì)，但是，相應的建造成本也大幅提升，設(shè)計成本的回報率并不理想。4.1.3設(shè)計單位服務意識差項目在建設(shè)施工的過程中，由于市場形勢的變化，項目管理組決定對項目中1#樓的戶型進行調(diào)整。在和設(shè)計院提出調(diào)整需求后，設(shè)計院表示修改設(shè)計圖紙需要額外支付35萬元設(shè)計費用。不僅如此，在和設(shè)計單位溝通圖紙細節(jié)時，設(shè)計單位就各種問題的解答并不及時，有些圖紙上存在的疑問需要設(shè)計人員到項目來現(xiàn)場指導，設(shè)計單位會找各種理由無法到場或延遲到場。這些問題都會導致工期拖延。4.2招標階段報價不均衡，出現(xiàn)低價中標的問題4.2.1無藍圖模擬清單招標與低價中標問題項目在招標階段有各種不規(guī)范的操作，首先存在問題就是無藍圖模擬清單招標和低價中標的問題。由于要追趕工程進度，項目在整套施工圖紙還沒有完成的情況下就提前開展了總包工程招標工作。例如招標時模擬清單上注明的外墻保溫材料防火等級為B1級，但正式版施工圖紙要求保溫材料防火等級為A級；招標時模擬清單上注明外墻涂料為平涂涂料，但正式版施工圖紙要求外墻涂料為外墻貼磚；招標時模擬清單上注明外窗采用塑鋼門窗，但正式版施工圖紙完成后要求塑鋼門窗變更為斷橋鋁門窗，這些變更內(nèi)容都直接導致后期結(jié)算時工程造價的增加。低價中標現(xiàn)象也在前期的招標開展中出現(xiàn)。由于整個項目組對投標單位的投標報價審核不嚴謹，使得中標單位會先低價中標，之后在合作的過程中該單位會通過各種手段要求提高工程造價，甚至會采用索賠的方式，中標單位一旦出現(xiàn)虧損狀況時就以停工作為談判籌碼。這不僅使工程進度受到影響，隨之也帶來了一系列成本損失。4.2.2不平衡報價問題不平衡報價在很多商務標中出現(xiàn)。有些投標單位為了獲取更多利益，在工程量小的單項工程上報價偏低，在工程量大的單項工程上報價偏高，這種不平衡報價使得項目的成本控制難度增大。另外有些工程的設(shè)計圖紙上表述不夠清晰，甚至存在一些錯誤，這會直接造成圖紙計算出來的工程量和實際工程量出入很大，投標單位會利用這些差別進行不平衡報價，獲取額外利潤，這也是導致項目成本超支的原因。4.2.3固定單價合同的使用建筑工程項目通常工期較長，在整個建設(shè)進程中建筑材料和人力成本的價格都會發(fā)生變化，并且很有可能會隨著市場環(huán)境的變化而上升，承包單位很可能會面臨人工費和材料費的增加，一旦這種漲幅過大后，承包單位的成本會有較大提高，隨之會發(fā)生一系列合同單價調(diào)增的情況出現(xiàn)。由于項目基本采用了固定單價合同的合作形式，因為人工、材料的價格上漲，承包單位不止一次的要求上調(diào)合同單價，這也就不可避免的發(fā)生合同糾紛，導致項目多次停工。這些都會讓工期受到影響。4.3缺乏施工方案的優(yōu)化，出現(xiàn)趕工和拖延的情況4.3.1缺乏整體的施工方案優(yōu)化工程項目在施工階段也出現(xiàn)了一些成本控制上的問題。首先，項目缺乏施工方案優(yōu)化，對于一些關(guān)鍵性的經(jīng)濟指標沒有采取有效控制措施。比如，項目在制定施工方案時在鋼筋含量、混凝土含量這類重要的核心指標上沒有制定明確的控制方案，對于如何實現(xiàn)建筑體相對復雜的結(jié)構(gòu)，以及如何在外墻材料上做合理選用等，這些都沒有做全面細致的優(yōu)化設(shè)計。由于缺乏對施工方案的有效管理，使得施工的整個過程在遇到實際問題時得不到及時處理，導致施工環(huán)節(jié)成本上的超支也沒有得到有效控制。4.3.2趕工導致工程質(zhì)量受影響為了在已公布的房屋預售時間節(jié)點按時完成項目建設(shè)，工程項目經(jīng)常出現(xiàn)趕工的現(xiàn)象，這會直接影響項目的工程質(zhì)量，甚至會帶來一些安全隱患。由于原定的項目交付時間已經(jīng)確定，施工單位不得不趕工，使得施工人員經(jīng)常在周末及節(jié)假日趕工，甚至出現(xiàn)夜間施工等不合理的情況。這種施工方式確實能夠讓工期提前，但是帶來的一個直接問題就是施工單位必須大量投入人力、物力及機械使用量，人工成本、材料成本及機械成本等費用都會增加。不僅如此，趕工導致的項目質(zhì)量問題也頻頻發(fā)生，工程返工同樣會造成成本支出的提高，讓成本控制面臨諸多問題。4.3.3項目工期拖延由于工程項目前期的設(shè)計標準很高，使得施工工藝復雜，施工難度大，設(shè)計理念想要得到很好的體現(xiàn)，需要在施工環(huán)節(jié)過程中做很多細致的研究與探討，并且就各類施工難點做有效分析解決。這些都導致工期拖延，直接提升了項目的工程造價。不僅如此，施工中建筑材料的選擇也面臨各種問題，比如，在決定外墻防火保溫材料的等級時就產(chǎn)生了各種爭論，由于材料選用遲遲無法決定，使得項目停工接近兩周，這些都是額外的成本支出。4.4結(jié)算模式不規(guī)范，超支嚴重4.4.1結(jié)算模式不夠規(guī)范工程項目在結(jié)算時，施工單位的質(zhì)量整改還沒有徹底完成，在不具備驗收條件的情況下，驗收工作就倉促的進行。例如，結(jié)算的工程質(zhì)量沒有達到合格標準，工程進度沒有按照合同約定完成，封樣材料沒有按要求執(zhí)行，在這些條件都沒有落實的情況下就進行結(jié)算，這使得工程驗收的質(zhì)量得不到保障，項目施工的質(zhì)量問題并沒有得到及時有效的處理，后續(xù)可能會產(chǎn)生很多的質(zhì)量維修費用。此外，由于結(jié)算環(huán)節(jié)的開展十分倉促，很多需要審核的數(shù)據(jù)沒有核查清楚，需要細致篩查的工作也沒有有效完成。這些問題不僅會直接影響到項目的工程質(zhì)量，后續(xù)也會產(chǎn)生很多額外費用，這些費用都需要項目自行承擔，這無疑又增加了項目的成本支出。4.4.2成本支出審核不嚴謹結(jié)算應當規(guī)范有序的進行，尤其是在結(jié)算工程費用時必須進行細致深入的審核工作，這樣才能避免各種潛在問題的發(fā)生。但是，項目管理組在這一點不夠重視。首先，在結(jié)算開展時，工程部門發(fā)現(xiàn)施工單位遞交的很多簽證單、結(jié)算書和變更材料都缺乏真實性和完整性，這樣的材料并不能作為結(jié)算依據(jù)。但是，項目管理組沒有追究這些問題，在施工單位的一番辯解后就默認了這些依據(jù)。從后續(xù)的審核結(jié)果來看，其中很多票據(jù)憑證存在嚴重問題，由于前期的審核不嚴謹，使得工程結(jié)算額增加。此外，在結(jié)算時對于施工單位出現(xiàn)的計費不嚴謹，重復計費等現(xiàn)象，項目管理組沒有有效追究核實這些問題，使得有些問題被遺漏。結(jié)算審核的不嚴謹讓工程造價大幅提升，這無疑增加了整個項目的成本支出。5、D公司某住宅項目成本控制優(yōu)化5.1規(guī)劃設(shè)計階段成本控制改進措施5.1.1采取限額設(shè)計的整體理念在規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)中出現(xiàn)的各種成本控制上的不足，首要問題體現(xiàn)為工程項目管理組對項目的開發(fā)理念過于理想化，在追求項目品質(zhì)的同時沒有充分進行項目的優(yōu)化設(shè)計，在選用的設(shè)計理念和采取的設(shè)計方法上有很大的改進和優(yōu)化空間。針對這一問題，工程項目管理組可以采取限額設(shè)計的整體理念，可以大大節(jié)省不必要的成本支出，優(yōu)化整個項目的成本控制，在控制成本的基礎(chǔ)上達到相應的項目開發(fā)目標，保障項目整體的品質(zhì)。限額設(shè)計理念首先依據(jù)設(shè)計任務書上設(shè)定的項目投資估算金額來指導項目的初步設(shè)計，在給定的預算范圍內(nèi)來實現(xiàn)相應的設(shè)計理念，并且達到具體的設(shè)計標準，最后進行方案審批。在初步設(shè)計方案形成后會產(chǎn)生具體的設(shè)計概算，依據(jù)形成的概算來進行施工圖設(shè)計。隨后需要結(jié)合施工預算來完善施工圖，保障整個項目造價嚴格控制在預算范圍內(nèi)。項目可以根據(jù)這樣的設(shè)計理念和操作模式，優(yōu)化整個項目的整體規(guī)劃設(shè)計，在每一個環(huán)節(jié)中都強化成本意識，盡可能節(jié)省不必要的成本支出，在給定預算內(nèi)最大限度達到最初的工程項目開發(fā)理念，這可以讓規(guī)劃設(shè)計階段的成本控制達到更好的實施效果。5.1.2建立對設(shè)計單位的激勵機制由于設(shè)計單位的成本意識不強，使得規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)的成本控制質(zhì)量不高。對此，工程項目管理組可以有針對性的采取一些優(yōu)化方案。項目管理組可以建立對設(shè)計單位的激勵機制，以這樣的方式推動設(shè)計單位更好的落實項目的成本控制。目前我國絕大部分設(shè)計單位采取的項目計費方式是按照設(shè)計體量和設(shè)計單價的乘積，這也就意味著在確定了設(shè)計單價的前提下，項目體量越大，設(shè)計費用的花費會越高。項目管理組在和設(shè)計單位進行合作時可以提前進行溝通，將D公司希望達到的項目技術(shù)上的要求與指標、項目經(jīng)濟和成本控制上的要求，將這些內(nèi)容都明確納入到合同內(nèi)。同時，還可以對設(shè)計單位設(shè)定相應的激勵機制，以此來推動設(shè)計單位更好的完成設(shè)計工作。比如，結(jié)合工程項目的實際情況，在明確了設(shè)計限額的前提下，如果設(shè)計單位可以在保障項目性能和安全性的前提下，利用新的設(shè)計理念、設(shè)計方案以及新的建筑材質(zhì)、施工工藝等，實現(xiàn)降低項目整體建造成本的目標，設(shè)計單位節(jié)省的資金可以按一定比例作為獎勵發(fā)放。這樣的激勵機制不僅可以讓設(shè)計單位的成本意識更強，鼓勵其積極嘗試新的設(shè)計方案和理念來實現(xiàn)項目設(shè)計的優(yōu)化，這也可以很好的強化成本控制，讓工程項目整體的工程造價在目標成本范圍內(nèi)。5.2招標階段成本控制改進措施5.2.1規(guī)范招評標工作流程工程項目招標階段的成本控制工作中，由于招標工作流程和操作模式的不合理，隨之產(chǎn)生的成本控制問題最為突出。因此，在實現(xiàn)項目成本控制優(yōu)化的過程中，首先需要規(guī)范招標、評標的具體工作流程。工程項目管理組在項目開展過程中成立招標小組，小組負責人應當首先制定科學合理的招標、評標工作流程，明確招標、評標的工作推進方式和每一個環(huán)節(jié)的具體工作內(nèi)容。同時，負責人應當對小組成員的工作做合理有效的分配，要讓小組成員細致深入的了解投標單位的資質(zhì)、過往合作項目，考察其信譽度和市場口碑，這些工作能夠幫助并更深入的了解投標方的綜合情況，可以成為后續(xù)很多問題評判的依據(jù)。同時，招標工作小組要擬定清晰明確的設(shè)備及施工材料等的需求列表，在此基礎(chǔ)上做統(tǒng)籌安排計劃，讓招標工作可以規(guī)范有序，且更為細致深入。工程項目已進入到主體結(jié)構(gòu)施工階段，招標階段成本控制改進措施可以在工程項目后續(xù)的招標工作中體現(xiàn)，后續(xù)的招標項目包括園林景觀設(shè)計、電梯、精裝修工程、小市政工程等招標項目，這些工程在招標階段都可以采取規(guī)范招評標規(guī)范流程、防控不平衡報價、建立健全合同體系等成本控制措施來有效的控制成本支出。在評標的過程中應當對投標書從不同角度和層面進行分析審核，對投標書的技術(shù)標和商務合作細則等都要進行分析研究，結(jié)合自身項目的實際情況和具體需求做合理判斷。此外，評標過程中工作小組應當強化自身成本控制意識，選擇那些資質(zhì)過硬、有相對豐富的項目經(jīng)驗，提供的材料、設(shè)備符合相應技術(shù)標準，并且報價具備市場競爭力的單位進行合作。這樣才能夠讓項目的質(zhì)量有所保障，并且實現(xiàn)招標環(huán)節(jié)成本控制的管理目標。5.2.2防控不平衡報價及低價中標問題不平衡報價和低價中標的問題在工程項目的實施中較為突出，有效解決這個問題可以讓招標環(huán)節(jié)更加規(guī)范，有助于成本控制質(zhì)量和效率的提升。想要充分防控不平衡報價和低價中標問題，可以從如下兩個方面做出改進：一是深入了解市場情況，綜合衡量與評判投標單位報價是否合理，如果報價明顯低于市場水平，應當讓投標單位給出合理解釋，如果無法提供具備說服力的解釋，則應當要求其修改報價，或者作為廢標處理；二是投標單位如果采取不平衡報價的方式，如果在招標工作初期未能及時有效發(fā)現(xiàn)，項目管理組可以在后續(xù)施工階段采取反不平衡報價的相關(guān)手段，情節(jié)嚴重者可以解除合同，重新選擇新的合作方，這能夠很大程度防止損失，是一種有效的彌補措施。5.3建設(shè)施工階段成本控制改進措施5.3.1強化施工質(zhì)量的監(jiān)督管理由于施工質(zhì)量的不過關(guān)而造成工程返工，使得施工進度被拖延，進而帶來額外的成本支出，讓工程項目的成本控制面臨各種問題。因此，很有必要強化對施工質(zhì)量的監(jiān)督管理，保障施工質(zhì)量和整體效率，這既是打造優(yōu)質(zhì)工程的有效管理措施，同時也能夠避免返工而帶來的成本支出，可以讓施工環(huán)節(jié)的成本控制取得更好的效果。在基于施工質(zhì)量的監(jiān)督管理來實現(xiàn)工程項目整體成本控制的過程中，要充分把握一個管理要點，即設(shè)備材料的價格和用量的合理控制。材料的用量會直接決定項目成本支出，在進行材料用量管理時重點把握以下幾個方面。（1）嚴格按照定額確定材料的用量，對施工單位采用限額領(lǐng)材料的管理規(guī)定，這可以很好的避免材料的浪費，同時，提升施工單位的成本控制意識。（2）在施工團隊中強化成本控制理念的傳導，要讓施工人員和監(jiān)理單位都有更好的材料節(jié)約意識，并且將這種觀念滲透到平時的工作中。這是很重要的管理內(nèi)容，并且能夠起到實際效果。項目管理組還可以設(shè)計相應的激勵機制，比如，對利用限額材料完成相應的工程量，并且施工質(zhì)量有保障的施工單位可以相應發(fā)放獎勵。這可以在整個施工單位中營造良好的氛圍，有助于材料節(jié)約意識的滲透。（3）可以通過新的施工工藝和技術(shù)手段的使用實現(xiàn)施工材料的合理控制，這也是一種很好的思路，并且能夠在用量的控制上起到立竿見影的效果。（4）控制材料設(shè)備的價格同樣是成本控制的重要構(gòu)成部分，這也是讓項目的成本支出在預算范圍內(nèi)的一種控制方法。負責材料設(shè)備采購的人員要深入了解市場，多和不同的供貨商進行溝通比較，盡可能選用那些同質(zhì)材料中價格更低的作為供貨商，這可以很大程度節(jié)省材料、設(shè)備的成本支出。此外，項目管理團隊還應經(jīng)常深入施工現(xiàn)場了解工程的開展近況，對一些不合理乃至不合規(guī)的操作要及時指出，營造良好的施工環(huán)境和氛圍。這些都可以避免施工中各種問題的產(chǎn)生，能夠讓工程質(zhì)量得到很好保障，進而最大程度避免由于質(zhì)量不合格而不得不返工帶來的成本損失。5.3.2強化工程質(zhì)量與進度考核由于工程項目工期的延誤而帶來的成本損失，項目管理組可以強化對工程質(zhì)量和進度的考核，讓施工過程嚴格按照預定工期推進，避免不必要的成本損失。項目首先要結(jié)合自身的實際情況，通過各方面信息數(shù)據(jù)的獲取，制定一套科學合理的工程進度計劃，并且盡可能讓進度計劃可以細分，這樣更加有助于計劃的達成。同時，要對施工工藝和流程做合理設(shè)定，保障工程計劃的有效達成。強化工程項目的進度考核非常重要，這應當成為項目施工管理中的工作重點。項目管理組可以采取如下措施。首先，在設(shè)計施工進度時要充分結(jié)合工程施工圖紙做全面細致的分析計劃，要準確計算工程量，對大型設(shè)備的使用做合理分配，確保工程銜接的規(guī)范流暢，以保障項目施工過程的有效實施。同時，施工進度計劃要具備一定的調(diào)試空間，當出現(xiàn)一些特殊情況或者突發(fā)狀況時要能夠及時將施工計劃做調(diào)整，以適應新的情況。制定施工計劃和調(diào)整工程進度時都應當以專業(yè)的軟件和程序作為基本工具，這樣能夠更好的保障計劃的科學合理性，也會有助于后期的監(jiān)督執(zhí)行。此外，當工程計劃的進度和實際施工情況出現(xiàn)較大偏差，或者原定計劃施行起來十分困難時，項目管理組應當重新審視計劃的科學合理性，要綜合考慮施工計劃是否和各方面條件相符，并且及時做出計劃調(diào)整，以更好的為施工過程帶來指導效果。5.4結(jié)算階段成本控制優(yōu)化措施5.4.1優(yōu)化結(jié)算方法和流程由于工程項目結(jié)算環(huán)節(jié)缺乏規(guī)范合理的操作方法和流程，使得結(jié)算過程中出現(xiàn)各類大大小小的紕漏，造成工程結(jié)算階段成本控制的一系列問題。在處理這些問題時，項目首先需要優(yōu)化結(jié)算的基本方法和操作流程，形成一套規(guī)范合理的操作細則。具體來說工程項目可以制定如下結(jié)算流程如表5-1所示。表5-1結(jié)算流程結(jié)算流程結(jié)算流程操作要點《工程結(jié)算通知書》的發(fā)出在項目工程部、成本部和公司財務部達成意見統(tǒng)一后，向施工承包單位發(fā)放《工程結(jié)算通知書》施工單位報送材料施工成本單位按照通知書中的具體要求搜集整理結(jié)算資料，向工程部報送結(jié)算資料審核首先由監(jiān)理公司審核資料并簽字確認，公司成本部門對提供的資