2023年整理土地登記代理人之土地登記

代理實(shí)務(wù)模擬考試試卷A卷含答案

單選題（共50題）

1、下列各項(xiàng)不屬于國(guó)有土地租賃權(quán)人權(quán)利的是（）o

A.承租土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓和抵押

B.國(guó)有土地租賃權(quán)人有優(yōu)先受讓權(quán)

C.承租土地提前收回，可以獲得合理補(bǔ)償

D.可以隨意隨時(shí)終止租約

【答案】D

2、李某欲抵押一宗土地，在辦理相關(guān)手續(xù)的過(guò)程中發(fā)現(xiàn)土地使用權(quán)

不確定，則該宗土地（）o

A.可申請(qǐng)登記和支配

B.無(wú)法登記但可支配

C.可登記但無(wú)法支配

D.無(wú)法登記和支配

【答案】D

3、建筑（）即允許建筑物的最高高度。

A.最高上限

B.高限

C.限高

D.海拔

【答案】C

4、根據(jù)國(guó)務(wù)院有關(guān)規(guī)定，承包、租賃、拍賣(mài)“四荒”土地使用權(quán),

最長(zhǎng)不超過(guò)（）年。

A.40

B.50

C.60

D.70

【答案】B

5、對(duì)由股份有限公司或有限責(zé)任公司等公路經(jīng)營(yíng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的高

速公路及其他封閉式公路線路用地而言，公路線路用地登記的持證

人是（）。

A.公路經(jīng)營(yíng)企業(yè)

B.公路行政主管部門(mén)

C.國(guó)土資源行政主管部門(mén)

D.人民政府代表全體人民所有

【答案】A

6、土地等不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示方式為〔）。

A.交付

B.登記

C.協(xié)議

D.協(xié)商

【答案】B

7、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記，提交的材料不包括：（）

A.買(mǎi)賣(mài)的，提交買(mǎi)賣(mài)合同；互換的，提交互換合同；贈(zèng)與的，提交

贈(zèng)與合同

B.名稱(chēng)變更的材料

C.依法需要補(bǔ)交土地出讓價(jià)款、繳納稅費(fèi)的，應(yīng)當(dāng)提交繳清土地出

讓價(jià)款憑證、稅費(fèi)繳納憑證

D.申請(qǐng)劃撥取得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，應(yīng)當(dāng)提交有批準(zhǔn)

權(quán)的人民政府的批準(zhǔn)文件

【答案】B

8、因供役地權(quán)利人依法解除地役權(quán)合同導(dǎo)致地役權(quán)消滅的，注銷(xiāo)登

記申請(qǐng)人為（）。

A.地役權(quán)人

B.供役地權(quán)利人

C.土地使用權(quán)人

D.地役權(quán)人和供役地權(quán)利人

【答案】B

9、下列各項(xiàng)中，不屬于土地總登記技術(shù)準(zhǔn)備工作的內(nèi)容的是

（）。

A.制定各項(xiàng)工作規(guī)定和細(xì)則

B.購(gòu)買(mǎi)儀器

C.收集資料

D.宣傳培訓(xùn)

【答案】B

10、下列關(guān)于地上建筑物的行為中，不會(huì)涉及建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移

的是（）。

A.買(mǎi)賣(mài)

B.贈(zèng)與

C.坍塌

D.交換

【答案】C

11、代理是民法中一項(xiàng)重要的法律制度，下列各項(xiàng)不屬于代理范圍

的是（）。

A.委托代理

B.法定代理

C.責(zé)任代理

D.指定代理

【答案】C

12、下列選項(xiàng)屬十異議登記申請(qǐng)內(nèi)容的是（）o

A.房屋面積及編號(hào)

B.所購(gòu)房產(chǎn)土地使用年限

C.不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利歸屬

D.所在小區(qū)土地用途

【答案】C

13、（）是指土地權(quán)利變動(dòng)當(dāng)事人雙方只要意思表示一致，訂立

了契約，就發(fā)生土地權(quán)利變動(dòng)的法律后果，以契約為生效要件。

A.權(quán)利意思主義制度

B.采用形式主義立法

C.權(quán)利變更意思主義

D.采用意思主義立法

【答案】D

14、一個(gè)企業(yè)購(gòu)買(mǎi)其他企業(yè)的產(chǎn)權(quán)，使其他企業(yè)失去法人資格或改

變法人實(shí)體的一種行為稱(chēng)為企業(yè)的（）o

A.合并

B.兼并

C.分立

D.破產(chǎn)

【答案】B

15、土地等不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示方式為（）o

A.交付

B.登記

C.協(xié)議

D.協(xié)商

【答案】B

16、對(duì)土地總登記之外設(shè)立的土地權(quán)利進(jìn)行的登記是（）o

A.全面登記

B.初始登記

C.設(shè)定登記

D.其他登記

【答案】B

17、在土地登記查詢中，查詢機(jī)關(guān)對(duì)屬于不予受理查詢范圍的，應(yīng)

在（）個(gè)工作日內(nèi)告知查詢?nèi)恕?/p>

A.3

B.5

C.10

D.15

【答案】A

18、土地登記代理人最基本的權(quán)利是（）。

A.獲取勞務(wù)報(bào)酬的權(quán)利

B.依法開(kāi)展土地登記代理業(yè)務(wù)的權(quán)利

C.要求委托方提供相關(guān)資料的權(quán)利

D.對(duì)委托方提出建議的權(quán)利

【答案】A

19、進(jìn)行注銷(xiāo)異議登記時(shí)，對(duì)異議登記申清人的起訴不予受理或請(qǐng)

求不予支持的材料應(yīng)為（）出具。

A.人民政府

B.人民法院

C.土地資源管理部門(mén)

D.土地權(quán)利人

【答案】B

20、下列關(guān)于農(nóng)民集體內(nèi)部成員之間宅基地變更的說(shuō)法錯(cuò)誤的是

（）o

A.由于買(mǎi)賣(mài)房屋而轉(zhuǎn)移宅基地使用權(quán)的，應(yīng)向所在的村民小組申請(qǐng),

經(jīng)村民大會(huì)討論通過(guò)，村民委員會(huì)審核同意，報(bào)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府批準(zhǔn)

B.農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房后，不得再申清宅基地

C.農(nóng)村村民出租、出賣(mài)住房后，一般可以再申請(qǐng)宅基地

D.出賣(mài)或出租建房用地的，限期將土地退回集體，沒(méi)收全部所得款

項(xiàng)，并處以罰款

【答案】C

21、因處分抵押財(cái)產(chǎn)涉及國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，申請(qǐng)人不包括

()o

A.抵押人

B.土地所有者

C.抵押權(quán)人

D.受讓人

【答案】B

22、土地總登記申請(qǐng)與其他的土地登記申清最大的不同是()。

A.申請(qǐng)方法的不同

B.申請(qǐng)人的不同

C.土地登記通告的發(fā)布

D.申請(qǐng)接受單位的不同

【答案】C

23、某企業(yè)原屬?lài)?guó)有企業(yè)，經(jīng)國(guó)家劃撥取得一宗土地的使用權(quán)，后

因企業(yè)改制，原劃撥土地以作價(jià)入股方式重新進(jìn)入企業(yè)，則該宗土

地（）抵押。

A.不允許

B.允許依法

C.要經(jīng)人民政府批準(zhǔn)后方可

D.只能由土地部門(mén)決定是否可以

【答案】B

24、在履行合同過(guò)程中，因土地登記代理人的故意或過(guò)失，給當(dāng)事

人造成經(jīng)濟(jì)損失的，應(yīng)由（）承擔(dān)賠，‘嘗責(zé)任

A.土地登記代理人

B.土地登記代理人所在代理機(jī)構(gòu)

C.土地登記代理行業(yè)協(xié)會(huì)

D.土地行政主管部門(mén)

【答案】B

25、權(quán)利登記制度發(fā)源于（）。

A.法國(guó)

B.德國(guó)

C.中國(guó)

0.澳大利亞

【答案】B

26、下列關(guān)于地上建筑物的行為中，不會(huì)涉及建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移

的是（）。

A.買(mǎi)賣(mài)

B.贈(zèng)與

C.坍塌

0.交換

【答案】C

27、變更土地登記的基礎(chǔ)是（）o

A.注銷(xiāo)登記

B.設(shè)定土地登記

C.土地總登記

D.初始土地登記

【答案】C

28、在采用形式主義的立法中，甲把一塊土地轉(zhuǎn)讓給乙，雙方已訂

立了土地轉(zhuǎn)讓合同但并未履行登記手續(xù)，當(dāng)?shù)谌酥鲝堅(jiān)撏恋貦?quán)利

變動(dòng)無(wú)效時(shí)，法律上認(rèn)定該項(xiàng)土地權(quán)利變動(dòng)（）。

A.有效

B.無(wú)效

C.有可能無(wú)效

D.由甲乙兩方自行商議解決

【答案】B

29、土地登記代理機(jī)構(gòu)的執(zhí)業(yè)人員的條件，應(yīng)當(dāng)由（）進(jìn)行審

查。

A.地方政府

B.稅務(wù)管理部門(mén)

C.工商管理部門(mén)

D.土地行政主管部門(mén)

【答案】D

30、脫離土地登記代理工作崗位連續(xù)（）年以上的土地登記代

理人應(yīng)被注銷(xiāo)登記C

A.1

B.2

C.3

D.4

【答案】B

31、世界多數(shù)國(guó)家的地籍資料的發(fā)展大體都經(jīng)歷了（）的階段。

A.法律地籍——稅收地籍——多用途地籍

B.產(chǎn)權(quán)地籍——稅收地籍——現(xiàn)代地籍

C.法律地籍——產(chǎn)權(quán)地籍——現(xiàn)代地籍

D.稅收地籍——產(chǎn)權(quán)地籍——多用途地籍

【答案】D

32、世界多數(shù)國(guó)家的地籍資料的發(fā)展大體都經(jīng)歷了（）的階段。

A.法律地籍——稅收地籍——多用途地籍

B.產(chǎn)權(quán)地籍——稅收地籍——現(xiàn)代地籍

C.法律地籍——產(chǎn)權(quán)地籍——現(xiàn)代地籍

D.稅收地籍——產(chǎn)權(quán)地籍——多用途地籍

【答案】D

33、關(guān)于出讓土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)铝姓f(shuō)法不正確的是（）o

A.出讓合同和登記文件中所載明的義務(wù)和權(quán)利隨之轉(zhuǎn)移

B.未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開(kāi)發(fā)利用土地的,

不得轉(zhuǎn)讓

C.轉(zhuǎn)讓后用途不得改變

D.其使用期限為出讓合同規(guī)定的期限減去原使用者已使用的期限后

的剩余年限

【答案】C

34、與土地登記的一般程序相比，下列各項(xiàng)不屬于初始土地登記程

序特殊性的是（）o

A.增加了準(zhǔn)備工作

B.增加了公告

C.增加了通告

D.增加了登記申請(qǐng)

【答案】D

35、抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，其轉(zhuǎn)讓所

得價(jià)款（）O

A.由抵押人自行處理

B.向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)

C.由抵押人和抵押權(quán)人進(jìn)行平分

D.若由于抵押權(quán)人的原因無(wú)法接受該價(jià)款，則可由抵押人自行支配

【答案】B

36、下列關(guān)于農(nóng)民集體內(nèi)部成員之間宅基地變更的說(shuō)法錯(cuò)誤的是

（）。

A.由于買(mǎi)賣(mài)房屋而轉(zhuǎn)移宅基地使用權(quán)的，應(yīng)向所在的村民小組申請(qǐng),

經(jīng)村民大會(huì)討論通過(guò)，村民委員會(huì)審核同意，報(bào)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府批準(zhǔn)

B.農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房后，不得再申清宅基地

C.農(nóng)村村民出租、出賣(mài)住房后，一般可以再申請(qǐng)宅基地

D.出賣(mài)或出租建房用地的，限期將土地退回集體，沒(méi)收全部所得款

項(xiàng)，并處以罰款

【答案】C

37、按照法律有關(guān)規(guī)定，國(guó)土資源行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)自受理土地登

記申請(qǐng)之日起（）日內(nèi)，辦結(jié)土地登無(wú)審查手續(xù)。特殊情況需

要延期的，經(jīng)國(guó)土資源行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)后，可以延長(zhǎng)10日。

A.10

B.15

C.20

D.30

【答案】C

38、某企業(yè)原屬?lài)?guó)有企業(yè)，經(jīng)國(guó)家劃撥取得一宗土地的使用權(quán)，后

因企業(yè)改制，原劃撥土地以作價(jià)入股方式重新進(jìn)入企業(yè)，則該宗土

地（）抵押。

A.不允許

B.允許依法

C.要經(jīng)人民政府批準(zhǔn)后方可

D.只能由土地部門(mén)決定是否可以

【答案】B

39、下列各項(xiàng)中，國(guó)土資源行政主管部門(mén)不能對(duì)已進(jìn)行異議登記的

內(nèi)容進(jìn)行注銷(xiāo)的是（）o

A.土地權(quán)利人對(duì)異議表示反對(duì)的

B.異議登記申請(qǐng)人在異議登記之日起十五日內(nèi)沒(méi)有起訴的

C.人民法院對(duì)異議登記申請(qǐng)人的起訴不予受理的

D.人民法院對(duì)異議登記申請(qǐng)人的訴訟請(qǐng)求不予支持的

【答案】A

40、因依法轉(zhuǎn)讓地上建筑物、構(gòu)筑物等附著物導(dǎo)致土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移

的，向國(guó)土資源部門(mén)提出土地變更登記申清后由（）依法進(jìn)行

土地權(quán)利的變更。

A.建設(shè)局

B.縣級(jí)人民政府

C.原土地登記機(jī)構(gòu)

D.接受申請(qǐng)的國(guó)土資源部門(mén)

【答案】C

4K對(duì)由股份有限公司或有限責(zé)任公司等公路經(jīng)營(yíng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的

高速公路及其他封閉式公路線路用地而言，公路線路用地登記的持

證人是（）。

A.公路經(jīng)營(yíng)企業(yè)

B.公路行政主管部門(mén)

C.國(guó)土資源行政主管部門(mén)

D.人民政府代表全體人民所有

【答案】A

42、土地總登記申請(qǐng)與其他的土地登記申清最大的不同是（）。

A.申請(qǐng)方法的不同

B.申請(qǐng)人的不同

C.土地登記通告的發(fā)布

D.申請(qǐng)接受單位的不同

【答案】C

43、代理關(guān)系的主體不包括（）。

A.代理人

B.被代理人

C.利害關(guān)系人

D.相對(duì)人

【答案】C

44、房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)立的必備要件為（）。

A.抵押雙方身份證明

B.抵押權(quán)登記證書(shū)

C.土地使用權(quán)權(quán)屬證明

D.訂立抵押合同

【答案】D

45、地役權(quán)變更登記時(shí)不需要提交的權(quán)屬證明文件是（）o

原地役權(quán)合同

B.《集體土地所用證》

C.變更后的地役權(quán)合同

D.《土地他項(xiàng)權(quán)利證明書(shū)》

【答案】B

46、若土地上設(shè)有抵押權(quán)或其他權(quán)利，則作為該塊土地的負(fù)擔(dān)登記

的登記制度是（）o

A.契約登記制度

B.權(quán)利登記制度

C.我國(guó)的登記制度

D.托倫斯登記制度

【答案】D

47、土地登記資料按照要求保管在（10

A.檔案庫(kù)

B.人民政府機(jī)關(guān)

C.所在地的土地登記機(jī)關(guān)

0.省級(jí)國(guó)土資源行政主管部門(mén)

【答案】C

48、（）是指已經(jīng)登記完畢的土地權(quán)利變動(dòng)事項(xiàng)，當(dāng)有第三人主

張其權(quán)利時(shí)，仍應(yīng)按照實(shí)體法律決定該土地權(quán)利的歸屬。

A.登記無(wú)公信力

B.登記既定事實(shí)

C.登記公信變更

D.登記本位主義

【答案】A

49、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記，提交的材料不包括：（）

A.買(mǎi)賣(mài)的，提交買(mǎi)賣(mài)合同；互換的，提交互換合同；贈(zèng)與的，提交

贈(zèng)與合同

B.名稱(chēng)變更的材料

C.依法需要補(bǔ)交土地出讓價(jià)款、繳納稅費(fèi)的，應(yīng)當(dāng)提交繳清土地出

讓價(jià)款憑證、稅費(fèi)繳納憑證

D.申請(qǐng)劃撥取得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，應(yīng)當(dāng)提交有批準(zhǔn)

權(quán)的人民政府的批準(zhǔn)文件

【答案】B

50、下列各項(xiàng)中，不屬于土地統(tǒng)計(jì)資料主要查詢方式的是（）。

A.窗口辦文查詢

B.觸控系統(tǒng)查詢

C.遠(yuǎn)程網(wǎng)絡(luò)查詢

D.資料室閱讀查詢

【答案】D

多選題（共30題）

1、下列各項(xiàng)屬于土地變更登記范疇的有（）o

A.土地使用權(quán)的設(shè)定登記

B.集體土地所有權(quán)總登記

C.土地用途的變更登記

D.注銷(xiāo)土地登記

E.土地他項(xiàng)權(quán)利的設(shè)定登記

【答案】AC

2、下列情形中，可以實(shí)行國(guó)有土地使用權(quán)租賃的有（）o

A.原有建設(shè)用地發(fā)生土地轉(zhuǎn)讓

B.原有建設(shè)用地發(fā)生企業(yè)改制

C.原有建設(shè)用地發(fā)生用途改變

D.新增建設(shè)用地

E.經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地

【答案】ABC

3、已經(jīng)登記的抵押權(quán)，下列哪種情形中，當(dāng)事人可以申請(qǐng)抵押權(quán)注

銷(xiāo)登記：（）

A.主債權(quán)消滅的

B.抵押權(quán)未實(shí)現(xiàn)的

C.抵押權(quán)人放棄抵押權(quán)的

D.因人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書(shū)致使抵押權(quán)消滅的

E.擔(dān)保范圍發(fā)生變化的

【答案】ACD

4、可申請(qǐng)參加土地登記代理人職業(yè)資格考試的條件有（）。

A.取得理工、經(jīng)濟(jì)、法律類(lèi)大學(xué)專(zhuān)科學(xué)歷，工作滿6年，其中從事

土地登記代理相關(guān)工作滿3年

B.取得理工、經(jīng)濟(jì)、法律類(lèi)大學(xué)本科學(xué)歷，工作滿4年，其中從事

土地昔記代理相關(guān)工作滿2年

C.取得理工、經(jīng)濟(jì)、法律類(lèi)雙學(xué)士學(xué)位或研究生班畢業(yè)，工作滿3

年，其中從事土地登記代理相關(guān)工作滿1年

D.取得理工、經(jīng)濟(jì)、法律類(lèi)碩士學(xué)位，工作滿2年，其中從事土地

登記代理相關(guān)工作滿1年

E.取得理工、經(jīng)濟(jì)、法律類(lèi)博士學(xué)位，從事土地登記代理相關(guān)工作

滿1年

【答案】BCD

5、土地用途變更登記的意義有（）。

A.可以使土地用途轉(zhuǎn)變變得更為頻繁

B.可以保持土地登記資料的現(xiàn)勢(shì)性

C.可以在登記過(guò)程中發(fā)現(xiàn)土地用途變更中出現(xiàn)的問(wèn)題并及時(shí)調(diào)整

D.可以通過(guò)土地用途變更登記，把土地利用納入政府的規(guī)劃和控制

之中

E.使國(guó)土資源行政主管部門(mén)及時(shí)了解和掌握土地利用狀況的變化，

方便政府對(duì)土地的管理

【答案】BCD

6、下列關(guān)于土地登記代理成果的敘述中，正確的有（）。

A.代理辦理土地登記申請(qǐng)、指界、地籍調(diào)查、領(lǐng)取土地權(quán)利證書(shū)的

成果內(nèi)容應(yīng)該是向委托方提供的辦理土地登記后規(guī)范的分析報(bào)告

B.代理收集、整理土地權(quán)屬來(lái)源證明資料等與土地登記相關(guān)的資料

的成果應(yīng)該是對(duì)土地權(quán)屬來(lái)源情況的推斷分析報(bào)告

C.代理查詢土地登記資料的成果應(yīng)該為土地登記資料的查詢結(jié)果

D.代理查證土地產(chǎn)權(quán)的成果為查證土地產(chǎn)權(quán)的分析報(bào)告及為此收集

的有關(guān)權(quán)屬資料

E.幫助土地權(quán)利人辦理解決土地權(quán)屬糾紛的相關(guān)手續(xù)的成果就是為

權(quán)利人收集、查詢有關(guān)資料

【答案】BCD

7、承租人在按規(guī)定支付土地租金并完成開(kāi)發(fā)建設(shè)后，經(jīng)有關(guān)部門(mén)同

意或根據(jù)租賃合同約定，可將承租的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)（）。

A.出讓

B.轉(zhuǎn)租

C.轉(zhuǎn)讓

D.處置

E.抵押

【答案】BC

8、申請(qǐng)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記，應(yīng)當(dāng)提交哪些

資料()

A.不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)或土地權(quán)屬來(lái)源資料

B.建設(shè)工程符合規(guī)劃的材料

C.房地產(chǎn)調(diào)查或者測(cè)繪報(bào)告

0.土地出讓價(jià)款

E.相關(guān)稅費(fèi)繳納憑證

【答案】ABC

9、某自然人甲得到朋友贈(zèng)與的一套房屋，其應(yīng)繳納的稅種包括

()。

A.土地增值稅

B.契稅

C.房產(chǎn)稅

D.印花稅

E.城鎮(zhèn)土地使用稅

【答案】BD

10、不能設(shè)立土地登記代理機(jī)構(gòu)的情形（）

A.有自己的名稱(chēng)

B.有自己的辦公場(chǎng)所，地點(diǎn)不限

C.經(jīng)費(fèi)足夠

D.人員不用很多，非專(zhuān)業(yè)也可以

E.公司結(jié)構(gòu)分明

【答案】BD

11、下列各項(xiàng)屬于土地使用條件的有（）o

A.建筑占地

B.建筑限高

C.建筑結(jié)構(gòu)

D.建筑容積率

E.建筑密度

【答案】ABD

12、查封、預(yù)查封登記中，人民法院應(yīng)提交的文件資料有（）o

A.協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)

B.查封或預(yù)查封裁定書(shū)

C.人民政府批準(zhǔn)查封材料

D.土地登記申請(qǐng)書(shū)

E.人民法院執(zhí)行人員工作證和執(zhí)行公務(wù)證

【答案】AB

13、要做好初始土地登記的技術(shù)準(zhǔn)備，就要加強(qiáng)對(duì)基層登記工作人

員的培訓(xùn)工作，具體的培訓(xùn)內(nèi)容有（）0

A.資料匯總卡片法

B.土地登記的基本政策

C.技術(shù)方法

D.有關(guān)表格含義

E.卡證的用法

【答案】BCD

14、關(guān)于土地登記代理人的權(quán)利和義務(wù)，下列表述正確的有（）0

A.土地登記代理人有保護(hù)自己的勞動(dòng)成果和知識(shí)產(chǎn)權(quán)的權(quán)利

B.土地登記代理人有獲取勞務(wù)報(bào)酬的權(quán)利

C.土地登記代理人有保障委托人權(quán)益的義務(wù)

D.土地登記代理人有要求委托人提供與土地登記代理有關(guān)的資料的

權(quán)利

E.土地登記代理人有按照委托人指示處理一切代理事務(wù)的義務(wù)

【答案】ABCD

15、下列（）情況發(fā)生時(shí)，視為土地登記代理機(jī)構(gòu)年度審查不

合格。

A.未按時(shí)辦理資質(zhì)有關(guān)登記事項(xiàng)變更登記的

B.專(zhuān)業(yè)持證人員數(shù)量不足的

C.公司注冊(cè)資本不足1000萬(wàn)元的

D.有嚴(yán)重違法經(jīng)營(yíng)行為的

E.逾期未辦理年審的

【答案】ABD

16、土地用途變更登記時(shí)申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)提交的權(quán)屬文件資料包括

（）o

A.土地登記機(jī)關(guān)發(fā)出的土地證書(shū)

B.申請(qǐng)人的身份證明

C.地上建筑物權(quán)屬證明

D.土地用途變更的批準(zhǔn)文件

E.土地調(diào)查說(shuō)明書(shū)

【答案】ACD

17、我國(guó)土地登記過(guò)程中會(huì)頒發(fā)的權(quán)利憑證有（）o

A.《國(guó)有土地所有證》

B.《國(guó)有土地使用證》

C.《集體土地所有證》

D.《集休土地使用證》

E.《土地他項(xiàng)權(quán)利證明書(shū)》

【答案】BCD

18、關(guān)于初始土地登記，下列表述正確的有（）o

A.初始土地登記又稱(chēng)作總登記

B.初始土地登記是對(duì)一定區(qū)域內(nèi)的土地進(jìn)行的普遍登記

C.初始土地登記是變更土地登記的基礎(chǔ)

D.國(guó)家政策發(fā)生變化時(shí)需要對(duì)原已登記過(guò)的區(qū)域進(jìn)行全面的重新登

記

E.一般在從未進(jìn)行過(guò)土地登記的地區(qū)，以及原有登記需要全面更新

的情況下進(jìn)行初始土地登記

【答案】ABC

19、下列關(guān)于土地登記代理合同的敘述中，正確的有（）o

A.土地登記代理合同是雙務(wù)合同

B.雙方當(dāng)事人之間存在著互為對(duì)等的關(guān)系

C.土地登記代理合同是有償合同

0.土地登記代理合同是從合同

E.為更有效地維護(hù)雙方權(quán)益，土地登記代理合同一般采用書(shū)面形式

【答案】ABC

20、目前，我國(guó)土地登記主要登記的權(quán)屬類(lèi)型有（）o

A.國(guó)有土地使用權(quán)

B.國(guó)有土地所有權(quán)

C.集體土地所有權(quán)

D.集體土地使用權(quán)

E.土地使用權(quán)抵押權(quán)、地役權(quán)

【答案】ACD

21、土地初始登記的特點(diǎn)體現(xiàn)為（）。

A.初始登記屬于總登記的范疇

B.初始登記具有經(jīng)常性

C.初始登記具有集中性

D.初始登記具有全域性

E.初始登記具有分散性

【答案】B

22、某市安全機(jī)關(guān)查詢某宗地的原始登記資料，須向土地登記機(jī)關(guān)

提交的材料有（）o

A.土地權(quán)利憑證

B.該市安全機(jī)關(guān)出具的查詢證明

C.土地權(quán)利人的身份證明

D.執(zhí)行查詢?nèi)蝿?wù)的工作人員工作訐件

E.土地權(quán)利人的授權(quán)委托書(shū)

【答案】BD

23、按照土地權(quán)利的不同，土地權(quán)屬來(lái)源可分為（）o

A.土地他物權(quán)來(lái)源

B.集體土地所有權(quán)來(lái)源

C.集體土地使用權(quán)來(lái)源

D.國(guó)有土地使用權(quán)來(lái)源

E.國(guó)有土地所有權(quán)來(lái)源

【答案】BCD

24、下列關(guān)于土地登記代理成果的敘述中，正確的有（）。

A.代理辦理土地登記申請(qǐng)、指界、地籍調(diào)查、領(lǐng)取土地權(quán)利證書(shū)的

成果內(nèi)容應(yīng)該是向委托方提供的辦理土地登記后規(guī)范的分析報(bào)告

B.代理收集、整理土地權(quán)屬來(lái)源證明資料等與土地登記相關(guān)的資料

的成果應(yīng)該是對(duì)土地權(quán)屬來(lái)源情況的推斷分析報(bào)告

C.代理查詢土地登記資料的成果應(yīng)該為土地登記資料的查詢結(jié)果

D.代理查證土地產(chǎn)權(quán)的成果為查證土地產(chǎn)權(quán)的分析報(bào)告及為此收集

的有關(guān)權(quán)屬資料

E.幫助土地權(quán)利人辦理解決土地權(quán)屬糾紛的相關(guān)手續(xù)的成果就是為

權(quán)利人收集、查詢有關(guān)資料

【答案】BCD

25、下列土地變更登記需要報(bào)經(jīng)人民政府審批的有（）o

A.國(guó)家授權(quán)經(jīng)營(yíng)國(guó)有土地使用權(quán)設(shè)定登記

B.土地使用權(quán)出租設(shè)定登記

C.土地使用權(quán)出租權(quán)的變更登記

D.劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)變更登記

E.集體土地使用權(quán)抵押權(quán)的設(shè)定登記

【答案】AD

26、土地登記的原則包括（）。

A.依法的原則

B.公開(kāi)的原則

C.申請(qǐng)的原則

D.審查的原則

E.屬地登記的原則

【答案】ACD

27、下列關(guān)于土地權(quán)利的說(shuō)法中，正確的有（）。

A.發(fā)生了當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形的，抵押權(quán)人可以實(shí)現(xiàn)抵

押權(quán)

B.債務(wù)履行期間屆滿，債務(wù)人不履行債務(wù)的，抵押權(quán)人可以實(shí)現(xiàn)抵

押權(quán)

C.住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿未提出申請(qǐng)的，國(guó)家無(wú)償收回其土

地使用權(quán)

D.違反法律規(guī)定或者合同約定，濫用地役權(quán)的供役地權(quán)利人有權(quán)解

除地役權(quán)合同

E.有償利用供役地，約定的付款期間屆滿后在合理期限內(nèi)經(jīng)兩次催

告未支付費(fèi)用的，地役權(quán)消滅

【答案】ABD

28、劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)設(shè)定登記的法律特征不包括（）o

A.劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)是依國(guó)家行政行為而獲得的權(quán)利

B.劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)的取得沒(méi)有范圍限制

C.劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)一般都有明確的期限

0.城鎮(zhèn)范圍內(nèi)的劃撥土地使用權(quán)人不用繳納土地使用稅

E.劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)的處置受法律限制

【答案】BCD

29、下列關(guān)于委托人權(quán)利和義務(wù)的敘述，不正確的有（）o

A.委托人有規(guī)定代理權(quán)限的權(quán)利

B.委托人有監(jiān)督土地登記代理人代理行為的義務(wù)

C.委托人有承擔(dān)后果的義務(wù)

D.委托人有承擔(dān)處理事務(wù)費(fèi)用的權(quán)利

E.委托人有支付代理傭金的義務(wù)

【答案】BD

30、下列各項(xiàng)中，屬于土地異議登記的法律特征的有（）o

A.異議登記的前提是土地進(jìn)行了更正登記

B.異議登記必須得到土地權(quán)利人的同意

C.異議登記不當(dāng)造成權(quán)利人損害的，異議登記申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)賠償

D.異議登記失效后，原申請(qǐng)人就同一事項(xiàng)再次申請(qǐng)異議登記的，國(guó)

土資源行政主管部門(mén)不予受理

E.異議登記期間，未經(jīng)異議登記權(quán)利人同意，不得辦理土地權(quán)利的

變更登記或者設(shè)定土地抵押權(quán)登記

【答案】CD

大題（共10題）

一、王某、李某于2004年與某企業(yè)私下簽訂協(xié)議，購(gòu)得該企業(yè)一幢

6層廠房后（廠房土地性質(zhì)為國(guó)有劃撥土地）,將廠房擅自改造成20

多套成套住宅對(duì)外出售，并申請(qǐng)辦理土地變更登記。問(wèn)題：1,王某、

李某應(yīng)辦理何種登記？

2.國(guó)土部門(mén)在處理過(guò)程中應(yīng)從哪幾個(gè)方面進(jìn)行權(quán)屬審核？

【答案】L該宗土地的使用者由原來(lái)的某企業(yè)變?yōu)榱送跄?、李某?/p>

用途由原來(lái)的工業(yè)用地變?yōu)榫幼∮玫兀麄儜?yīng)當(dāng)申請(qǐng)土地使用權(quán)變

更登記和土地用途變更登記。

2.國(guó)土部門(mén)先進(jìn)行土地使用權(quán)變更登記的審核，權(quán)屬審核的內(nèi)容為：

⑴對(duì)申請(qǐng)人的審核。申請(qǐng)人應(yīng)與相關(guān)證明文件的土地權(quán)利人名稱(chēng)一

致。（2）對(duì)轉(zhuǎn)讓地塊投資情況的審核。出讓、國(guó)家租賃國(guó)有土地使用

人對(duì)地塊的投資必須達(dá)到合同的約定。（3）對(duì)使用期限的審核。土地

使用期限小于規(guī)定使用期限減去已使用期限。（4）對(duì)稅費(fèi)的審核。申

請(qǐng)人應(yīng)按國(guó)家規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)，如土地增值稅等.（5）對(duì)土地用途

的審核。土地用途一般不得改變，若改變土地用途應(yīng)經(jīng)有關(guān)部門(mén)的

批準(zhǔn)。（6）對(duì)房產(chǎn)變更的審核。房產(chǎn)轉(zhuǎn)移應(yīng)已辦理房產(chǎn)登記手續(xù)，申

請(qǐng)人領(lǐng)有《房屋所有權(quán)證》。王某和李某與企業(yè)的地塊轉(zhuǎn)讓屬于非法，

因?yàn)樵恋貙賱潛苡玫?，若想進(jìn)行轉(zhuǎn)讓必須先繳納土地出讓金，而

王某和李某又擅自更改了土地的利用類(lèi)型，因此，國(guó)土部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)

其提出的土地變更登記申請(qǐng)不予受理，同時(shí)查處其違法用地情況。

二、某省W國(guó)有機(jī)械廠因發(fā)展的需要，欲臨時(shí)取得一宗5000m2的集

體土地使用權(quán)，按照《土地登記規(guī)則》的要求，王某系機(jī)械廠的法

人代表。問(wèn)題：1.作為申請(qǐng)人，王某應(yīng)向土地登記機(jī)關(guān)提交哪些必

要材料？

2.依據(jù)申請(qǐng)人類(lèi)型的不同，申請(qǐng)人所提供的身份證明文件有何區(qū)別？

3.若土地申請(qǐng)人委托他人代理申請(qǐng)，需提供哪些文件？

【答案】L作為申請(qǐng)人，王某應(yīng)向土地登記機(jī)關(guān)提交如下文件資料：

（1）土地使用權(quán)變更登記申請(qǐng)書(shū)；（2）W國(guó)有機(jī)械廠法人證明、土地

登記法定代表人身份證明和王某個(gè)人身份證明；（3）原國(guó)有土地使用

證；（4）機(jī)械廠的房屋所有權(quán)證。

2.申請(qǐng)人身份證明一項(xiàng)因申請(qǐng)人類(lèi)型的不同而不同，具體如下：（1）

申請(qǐng)人是法人的，提交單位法人證明，但有的法人（如機(jī)關(guān)法人）

不需提交，此外還有《土地登記法定代表人身份證明書(shū)》、法定代表

人的個(gè)人身份證或戶籍簿；（2）申請(qǐng)人是自然人的，提交個(gè)人身份證

或戶籍證明，個(gè)體工商戶也視為自然人對(duì)待；（3）不具備法人條件的

其他組織提交的身份訐明文件參照法人03.土地登記申請(qǐng)人（包括自

然人、法人和其他組織）凡是委托他人代理申請(qǐng)的，均須同時(shí)提交

《土地登記委托書(shū)》和委托代理人的個(gè)人身份證。代理人為法定代

理人的，不需簽署《土地登記委托書(shū)》，但須提交村委會(huì)或居委會(huì)開(kāi)

具的監(jiān)護(hù)人證明。

三、2006年，M企業(yè)在工業(yè)區(qū)內(nèi)已依法登無(wú)擁有一宗工業(yè)用地的出

讓國(guó)有土地使用權(quán)，面積為13300m2,地籍號(hào)為5—20—30,使用年

限為50年，登記時(shí)間為2006年3月5日。為抵押貸款，2009年企

業(yè)經(jīng)批準(zhǔn)將其中北邊一廠區(qū)土地使用權(quán)設(shè)定了抵押權(quán)。現(xiàn)因抵押權(quán)

的實(shí)現(xiàn)，被法院判處拍賣(mài)，最后由Y企業(yè)由賣(mài)取得位于該廠北邊的

7000平方米的土地使用權(quán)。問(wèn)題：如何辦理該宗地的變更登記手續(xù)？

【答案】辦理該宗地的變更登記手續(xù)的步驟為：（l）M企業(yè)和設(shè)定抵

押權(quán)的銀行應(yīng)向原土地登記機(jī)關(guān)提出注銷(xiāo)土地他項(xiàng)權(quán)利（抵押權(quán)）登

記申請(qǐng)，土地登記機(jī)關(guān)按土地登記程序辦理注銷(xiāo)登記手續(xù)。（2）Y企

業(yè)和M企業(yè)應(yīng)分別申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登無(wú)。申請(qǐng)時(shí)限為Y企業(yè)與

M企業(yè)辦理房產(chǎn)變更登記后15日內(nèi)。應(yīng)當(dāng)提交的證明文件主要有：

①土地使用權(quán)變更登記申請(qǐng)表；②Y企業(yè)和M企業(yè)的法人證明、土

地登記法定代表人身份證明和法定代表人個(gè)人身份證明；③轉(zhuǎn)讓全

同；④原土地使用證；⑤變更后的房屋所有權(quán)證；⑥稅費(fèi)交納證明；

⑦委托代理的應(yīng)提交土地登記委托書(shū)及代理人身份證明等。（3）土地

使用權(quán)變更登記的基本程序?yàn)椋荷暾?qǐng)一變更地籍調(diào)查一權(quán)屬審核一

注冊(cè)登記一核發(fā)土地證書(shū)。具體如下：①對(duì)Y企業(yè)和M企業(yè)提交的

土地使用權(quán)變更登記申請(qǐng)資料講行審杳，符合規(guī)定要求的，予以受

理；②進(jìn)行地籍調(diào)查。因本宗地系分割轉(zhuǎn)讓?zhuān)婕敖缰返淖兏?/p>

須進(jìn)行變更地籍調(diào)查，包括權(quán)屬調(diào)查和變更測(cè)量，宗地號(hào)變更為

30-1和30-2；③進(jìn)行權(quán)屬審核，重點(diǎn)應(yīng)對(duì)土地使用期限、土地面

積等進(jìn)行審核，分別填寫(xiě)《土地使用權(quán)變更登記審批表》；④注冊(cè)登

記，分別新建《土地登記卡》，在新土地登記卡上進(jìn)行登記；⑤核發(fā)

證書(shū)，收回并注銷(xiāo)原土地證書(shū)，分別填制新的國(guó)有土地使用證。

四、某省W國(guó)有機(jī)械廠因發(fā)展的需要，欲臨時(shí)取得一宗5000m2的集

體土地使用權(quán)，按照《土地登記規(guī)則》的要求，王某系機(jī)械廠的法

人代表。問(wèn)題：1.作為申請(qǐng)人，王某應(yīng)向土地登記機(jī)關(guān)提交哪些必

要材料？

2.依據(jù)申請(qǐng)人類(lèi)型的不同，申請(qǐng)人所提供的身份證明文件有何區(qū)別？

3.若土地申請(qǐng)人委托他人代理申請(qǐng)，需提供哪些文件？

【答案】L作為申請(qǐng)人，王某應(yīng)向土地登記機(jī)關(guān)提交如下文件資料：

（1）土地使用權(quán)變更登記申請(qǐng)書(shū)；（2）W國(guó)有機(jī)械廠法人證明、土地

登記法定代表人身份證明和王某個(gè)人身份證明；（3）原國(guó)有土地使用

證；（4）機(jī)械廠的房屋所有權(quán)證。

2.申請(qǐng)人身份證明一項(xiàng)因申請(qǐng)人類(lèi)型的不同而不同，具體如下：（1）

申請(qǐng)人是法人的，提交單位法人證明，但有的法人（如機(jī)關(guān)法人）

不需提交，此外還有《土地登記法定代表人身份證明書(shū)》、法定代表

人的個(gè)人身份證或戶籍簿；（2）申請(qǐng)人是自然人的，提交個(gè)人身份證

或戶籍證明，個(gè)體工商戶也視為自然人對(duì)待；（3）不具備法人條件的

其他組織提交的身份訐明文件參照法人03.土地登記申請(qǐng)人（包括自

然人、法人和其他組織）凡是委托他人代理申請(qǐng)的，均須同時(shí)提交

《土地登記委托書(shū)》和委托代理人的個(gè)人身份證。代理人為法定代

理人的，不需簽署《土地登記委托書(shū)》，但須提交村委會(huì)或居委會(huì)開(kāi)

具的監(jiān)護(hù)人證明。

五、某宗土地屬興旺村集體所有土地，張某于2003年8月1日經(jīng)興

旺村同意，市人民政府批準(zhǔn)，以批準(zhǔn)撥用方式與李某共同取得該宗

土地集體土地使用權(quán)。批準(zhǔn)用途為宅基地。批準(zhǔn)土地面積為200m2,

張某、李某各擁有90nl2,根據(jù)地籍調(diào)查并經(jīng)初步審查，該宗地實(shí)際

界址清楚，土地面積與批準(zhǔn)面積一致，為200m2,集體土地使用權(quán)

批準(zhǔn)撥用手續(xù)符合法律規(guī)定。根據(jù)土地登無(wú)有關(guān)規(guī)定，建議為張某

辦理集體土地使用權(quán)登記。問(wèn)題：1.該宗土地在審核批準(zhǔn)后的土地

登記卡上登記的權(quán)屬性質(zhì)是什么？權(quán)利人是誰(shuí)？

2.什么是集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)？3.集體土地使用權(quán)主

體一般為本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，具體包括哪些？

【答案】1.該宗土地在審核批準(zhǔn)后的土地登記卡上登記的權(quán)屬性質(zhì)

為集體土地使用權(quán)c權(quán)利人為張某和李某。

2.（1）集體土地所有權(quán)是指中國(guó)農(nóng)村勞動(dòng)集體在法律規(guī)定的范圍內(nèi)占

有、使用、收益、處分自己所有土地的權(quán)利。（2）農(nóng)民集體土地使用

權(quán)是指從集體土地所有權(quán)中派生出來(lái)的一種用益物權(quán)，根據(jù)使用類(lèi)

型可劃分為農(nóng)業(yè)用地的使用權(quán)、非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)和“四荒”

土地使用權(quán)。3.集體土地使用權(quán)主體一般為本集體經(jīng)濟(jì)組織成員具

體包括：（1）集體非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)的主體一般要求為農(nóng)村集體

經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)村居民。此外，回鄉(xiāng)落戶的離休、退休、退職的職工

和軍人，回鄉(xiāng)定居的華僑也可以申請(qǐng)宅基地。（2）集體農(nóng)用土地使用

權(quán)的主體一般為本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，如為本集體經(jīng)濟(jì)組織以外

的單位或者個(gè)人，則必須經(jīng)村民會(huì)議2/3以上成員或者2/3以上村

民代表的同意，并報(bào)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準(zhǔn)。（3）集體所有的“四荒”

土地使用權(quán)主體可以為本集體組織成員，也可以為其他社會(huì)單位和

個(gè)人。在同等條件下，本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)的農(nóng)民享有優(yōu)先權(quán)。如果

“四荒”土地使用權(quán)承包、租賃或拍賣(mài)的對(duì)象是本集體經(jīng)濟(jì)組織以

外的單位和個(gè)人，必須經(jīng)村民會(huì)議2/3以上成員或者2/3以上的村

民代表的同意。

六、王某、李某于2004年與某企業(yè)私下簽訂協(xié)議，購(gòu)得該企業(yè)一幢

6層廠房后（廠房土地性質(zhì)為國(guó)有劃撥土地）,將廠房擅自改造成20

多套成套住宅對(duì)外出售，并申請(qǐng)辦理土地變更登記。問(wèn)題：1.王某、

李某應(yīng)辦理何種登記？

2.國(guó)土部門(mén)在處理過(guò)程中應(yīng)從哪幾個(gè)方面進(jìn)行權(quán)屬審核？

【答案】L該宗土地的使用者由原來(lái)的某企業(yè)變?yōu)榱送跄场⒗钅常?/p>

用途由原來(lái)的工業(yè)用地變?yōu)榫幼∮玫?，他們?yīng)當(dāng)申請(qǐng)土地使用權(quán)變

更登記和土地用途變更登記。

2.國(guó)土部門(mén)先進(jìn)行土地使用權(quán)變更登記的審核，權(quán)屬審核的內(nèi)容為：

⑴對(duì)申請(qǐng)人的審核。申請(qǐng)人應(yīng)與相關(guān)證明文件的土地權(quán)利人名稱(chēng)一

致。（2）對(duì)轉(zhuǎn)讓地塊投資情況的審核。出讓、國(guó)家租賃國(guó)有土地使用

人對(duì)地塊的投資必須達(dá)到合同的約定.（3）對(duì)使用期限的審核°土地

使用期限小于規(guī)定使用期限減去已使用期限。（4）對(duì)稅費(fèi)的審核。申

請(qǐng)人應(yīng)按國(guó)家規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)，如土地增值稅等。（5）對(duì)土地用途

的審核。土地用途一般不得改變，若改變土地用途應(yīng)經(jīng)有關(guān)部門(mén)的

批準(zhǔn)。（6）對(duì)房產(chǎn)變更的審核。房產(chǎn)轉(zhuǎn)移應(yīng)已辦理房產(chǎn)登記手續(xù)，申

請(qǐng)人領(lǐng)有《房屋所有權(quán)證》。王某和李某與企業(yè)的地塊轉(zhuǎn)讓屬于非法，

因?yàn)樵恋貙賱潛苡玫兀粝脒M(jìn)行轉(zhuǎn)讓必須先繳納土地出讓金，而

王某和李某又擅自更改了土地的利用類(lèi)型，因此，國(guó)土部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)

其提出的土地變更登記申請(qǐng)不予受理，同時(shí)查處其違法用地情況。

七、X市A公司原是國(guó)有企業(yè)，使用的土地是由國(guó)家無(wú)償劃撥的，

2004年企業(yè)進(jìn)行股份制改造，改制時(shí)國(guó)家以土地使用權(quán)作價(jià)出資

（入股）。近幾年由于經(jīng)營(yíng)管理不善，企業(yè)正準(zhǔn)備宣告破產(chǎn)。問(wèn)題：1.

如何理解國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資？

2.可以采取國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資（入股）的行業(yè)、企業(yè)有哪些？

3.A公司改制時(shí)，國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資（入股）前是如何進(jìn)行地

價(jià)評(píng)估的？4.國(guó)有土地使用權(quán)出資（入股）有什么法律特征？

【答案】1.國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資（入股）是國(guó)家為了支持國(guó)有企

業(yè)改革和發(fā)展，進(jìn)一步推行土地有償使用制度，明晰土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系,

盤(pán)活和顯化土地資產(chǎn)，對(duì)改制的國(guó)有企業(yè)涉及的劃撥土地使用權(quán)進(jìn)

行資產(chǎn)處置的一種方式。它是指國(guó)家以一定年期的國(guó)有土地使用權(quán)

作價(jià)，作為出資投入改組后的新設(shè)企業(yè)，該土地使用權(quán)由新設(shè)企業(yè)

持有，可以依照土地管理法律、法規(guī)關(guān)于出讓土地使用權(quán)的規(guī)定轉(zhuǎn)

讓、出租、抵押c土地使用權(quán)作價(jià)出資（入股）形成的國(guó)家股股權(quán)，

按照國(guó)有資產(chǎn)投資主體由有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府土地行政主管部門(mén)委

托有資格的國(guó)有股權(quán)持股單位統(tǒng)一持有。

2.國(guó)有企業(yè)改革時(shí)，經(jīng)土地行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，可根據(jù)行業(yè)、企業(yè)

類(lèi)型和改革的需要，采取不同的土地資產(chǎn)處置方式和管理政策。其

中可以采取國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資（入股）的行業(yè)、企業(yè)有：（1）自

然壟斷的行業(yè)、提供重要公共產(chǎn)品和服務(wù)的行業(yè)以及支柱產(chǎn)業(yè)和高

新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中的重要骨干企業(yè)，根據(jù)企業(yè)改革和發(fā)展需要，主要采

取授權(quán)經(jīng)營(yíng)和國(guó)家出資入股的方式，向集團(tuán)公司或企業(yè)注入土地資

產(chǎn)。（2）對(duì)于一般競(jìng)爭(zhēng)性行業(yè)，應(yīng)堅(jiān)持以出讓、租賃等方式配置土地。

當(dāng)非國(guó)有資本購(gòu)買(mǎi)、兼并、參股原國(guó)有企業(yè)時(shí)，可將企業(yè)原劃撥土

地評(píng)估作價(jià)后同其他國(guó)有資產(chǎn)一并轉(zhuǎn)為國(guó)有股，逐步通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓

變現(xiàn)。（3）對(duì)承擔(dān)國(guó)家計(jì)劃內(nèi)重點(diǎn)技術(shù)改造項(xiàng)目的國(guó)有企業(yè)，原劃撥

土地可以繼續(xù)以劃撥方式使用，也可以作價(jià)出資（入股）方式向企業(yè)

注入土地資產(chǎn)。3.根據(jù)《中華人民共和國(guó)公司法》第二十七條、《企

業(yè)國(guó)有資產(chǎn)法》第四十二條規(guī)定，公司設(shè)立時(shí)，股東以土地使用權(quán)

作價(jià)出資的必須進(jìn)行評(píng)估作價(jià)，核實(shí)財(cái)產(chǎn)，并折合為股份。不得高

估或者低估作價(jià)。國(guó)有企業(yè)改建為股份有限公司時(shí)，不得將財(cái)產(chǎn)低

價(jià)折股或者有其他損害出資人權(quán)益的行為。采用國(guó)有土地使用權(quán)作

價(jià)出資（入股）方式進(jìn)行資產(chǎn)處置的，在改制企業(yè)擬訂的土地資產(chǎn)處

置總體方案核準(zhǔn)后，企業(yè)應(yīng)自主委托具備相應(yīng)土地估價(jià)資質(zhì)的機(jī)構(gòu)

進(jìn)行評(píng)估，并依據(jù)土地狀況和評(píng)價(jià)結(jié)果，擬訂土地資產(chǎn)處置的具體

方案。土地估價(jià)報(bào)告經(jīng)企業(yè)所在市、縣土地行政主管部門(mén)初審后，

應(yīng)在省級(jí)以上土地行政主管部門(mén)辦理土地資產(chǎn)處置審批時(shí)備案。1.

國(guó)有土地使用權(quán)出資（入股）的法律特征包括：（1）國(guó)有土地使用權(quán)出

資（入股）必須依法審批；（2）國(guó)有土地使用權(quán)出資（入股）方式受范圍

限制；（3）國(guó)有土地使用權(quán)出資（入股）前必須進(jìn)行地價(jià)評(píng)估，作價(jià)結(jié)

果要備案；（4）作價(jià)出資（入股）取得的土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓、作

價(jià)出資、租賃或抵押；（5）土地行政主管部門(mén)應(yīng)與國(guó)有股權(quán)持股單位

簽訂委托持股合同C

八、B縣第一機(jī)械廠，1995年5月在城郊以協(xié)議出讓方式取得一宗

地國(guó)有土地使用權(quán)，面積為18000m2,用途為工業(yè)，使用年限為50

年，未辦理土地登記。1998年8月該廠進(jìn)行技術(shù)改造，又在原宗地

附近購(gòu)置了8000m2工業(yè)用地，使用年限50年?，F(xiàn)為抵押貸款之需

要，該廠急需辦理土地登記。問(wèn)題：LB縣第一機(jī)械廠應(yīng)當(dāng)如何申

請(qǐng)土地登記？

2.如何確定土地使用期限？3.出讓土地使用權(quán)設(shè)定登記權(quán)屬的審核

要點(diǎn)是什么？

【答案】1.應(yīng)當(dāng)按以下規(guī)則申請(qǐng)土地登記：（DB縣第一機(jī)械廠應(yīng)該

分別申請(qǐng)兩宗地的出讓國(guó)有土地使用權(quán)設(shè)定登記。申請(qǐng)人為該廠法

人及法人代表。（2）申請(qǐng)時(shí)限的規(guī)定是：①按出讓合同約定，受讓方

一次支付全部土地使用權(quán)出讓金的，應(yīng)該在支付出讓金30日內(nèi)提出

申請(qǐng)；②成片開(kāi)發(fā)用地采取一次出讓、分期付款、分期提供出讓土

地使用權(quán)的，應(yīng)該在每期付款后30日內(nèi)申請(qǐng)國(guó)有土地使用權(quán)設(shè)定登

記°本題中，B縣第一機(jī)械廠未按規(guī)定及時(shí)申請(qǐng)土地登記，應(yīng)進(jìn)行

處理后再予以辦理出讓土地使用權(quán)設(shè)定登無(wú)。（3）應(yīng)該提交的材料包

括：①土地使用權(quán)登記申請(qǐng)表；②B縣第一機(jī)械廠法人證明、法人

代表身份證明和個(gè)人身份證明；③B縣人民政府關(guān)于第一機(jī)械廠建

設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)；④《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》；⑤出讓金支付憑證；

⑥委托代理的還應(yīng)該提交土地登記委托書(shū)及代理人身份證明等。

2.土地使用期限應(yīng)該按照出讓合同的規(guī)定來(lái)推定終止日期，而不能

從現(xiàn)在土地登記之日起按50年計(jì)算。即土地使用權(quán)年限從土地使用

者與國(guó)家土地主管部門(mén)簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書(shū)》之日起計(jì)算。

3.出讓土地使用權(quán)設(shè)定登記權(quán)屬審核要點(diǎn)是：（1）對(duì)申請(qǐng)人的審核。

要注意土地登記申請(qǐng)人與國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同中受讓人是否一

致；（2）對(duì)土地權(quán)屬來(lái)源資料的審核。一是國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同

的出讓方，依法是市、縣人民政府土地管理部門(mén)；二是出讓合同出

讓的只能是經(jīng)依法批準(zhǔn)的國(guó)有土地使用權(quán)；（3）對(duì)使用期限的審核。

要注意出讓年限是臺(tái)符合最高出讓年限；（4）對(duì)土地面積的審核。要

注意地籍調(diào)查結(jié)果是否與出讓合同中的面積一致；（5）對(duì)出讓金支付

情況的審核等。

九、2006年，M企業(yè)在工業(yè)區(qū)內(nèi)已依法登無(wú)擁有一宗工業(yè)用地的出

讓國(guó)有土地使用權(quán)，面積為13300m2,地籍號(hào)為5—20—30,使用年

限為50年，登記時(shí)間為2006年3月5日。為抵押貸款，2009年企

業(yè)經(jīng)批準(zhǔn)將其中北邊一廠