2025年房地產(chǎn)企業(yè)動(dòng)態(tài)成本管理辦法一、總則為適應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的新形勢(shì)，提升項(xiàng)目成本管控水平，確保項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益，實(shí)現(xiàn)成本的動(dòng)態(tài)、精準(zhǔn)、全過程管理，特制定本辦法。本辦法旨在通過建立科學(xué)有效的動(dòng)態(tài)成本管理體系，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)各階段的成本進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控、分析與調(diào)整，為管理層決策提供及時(shí)、準(zhǔn)確的成本信息支持。本辦法適用于公司所有房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，涵蓋從土地獲取、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程施工到竣工交付的全過程成本管理。項(xiàng)目成本管理應(yīng)遵循以下基本原則：目標(biāo)導(dǎo)向原則，以項(xiàng)目目標(biāo)成本為管控基準(zhǔn)；動(dòng)態(tài)調(diào)整原則，根據(jù)市場(chǎng)變化和項(xiàng)目實(shí)際情況及時(shí)優(yōu)化成本方案；全過程覆蓋原則，將成本管理貫穿于項(xiàng)目開發(fā)始終；責(zé)權(quán)利相結(jié)合原則，明確各部門成本管理職責(zé)并與績(jī)效考核掛鉤。二、組織與職責(zé)公司建立以成本管理部門為核心，各業(yè)務(wù)部門協(xié)同參與的成本管理組織體系。成本管理部門作為成本管理的歸口部門，主要職責(zé)包括：組織制定項(xiàng)目目標(biāo)成本；建立和維護(hù)動(dòng)態(tài)成本信息平臺(tái)；定期收集、匯總、分析項(xiàng)目成本數(shù)據(jù)，編制動(dòng)態(tài)成本報(bào)告；監(jiān)控成本執(zhí)行情況，對(duì)成本異常提出預(yù)警；組織成本優(yōu)化專題會(huì)議；審核重大成本變更事項(xiàng)。規(guī)劃設(shè)計(jì)部門負(fù)責(zé)在方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)等階段，嚴(yán)格執(zhí)行限額設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行多方案經(jīng)濟(jì)比選，從源頭控制建安成本。工程管理部門負(fù)責(zé)在施工階段控制建安成本，審核工程進(jìn)度款支付，管理現(xiàn)場(chǎng)簽證和設(shè)計(jì)變更，并對(duì)主要材料設(shè)備的選用進(jìn)行成本控制。營(yíng)銷管理部門負(fù)責(zé)制定并控制項(xiàng)目營(yíng)銷費(fèi)用，確保營(yíng)銷投入與銷售回款相匹配。財(cái)務(wù)管理部門負(fù)責(zé)項(xiàng)目資金的統(tǒng)籌安排，監(jiān)控項(xiàng)目整體現(xiàn)金流，審核各項(xiàng)費(fèi)用支出的合規(guī)性。各項(xiàng)目公司或項(xiàng)目部作為成本管理的執(zhí)行主體，負(fù)責(zé)具體落實(shí)各項(xiàng)成本控制措施，及時(shí)、準(zhǔn)確上報(bào)成本數(shù)據(jù)。公司成立由總經(jīng)理牽頭，成本、設(shè)計(jì)、工程、營(yíng)銷、財(cái)務(wù)等部門負(fù)責(zé)人組成的成本管理領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)審定項(xiàng)目目標(biāo)成本、審批重大成本調(diào)整方案、裁決成本管理過程中的重大爭(zhēng)議。三、目標(biāo)成本管理項(xiàng)目目標(biāo)成本是項(xiàng)目成本控制的基準(zhǔn)，應(yīng)在項(xiàng)目啟動(dòng)階段科學(xué)確定。目標(biāo)成本按費(fèi)用科目進(jìn)行分解，通常包括土地成本、前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)、營(yíng)銷費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、稅費(fèi)等。目標(biāo)成本的制定應(yīng)基于詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研、產(chǎn)品定位、設(shè)計(jì)方案和成本數(shù)據(jù)庫(kù)。土地成本依據(jù)土地出讓合同及相關(guān)稅費(fèi)確定。建安工程費(fèi)采用工程量清單計(jì)價(jià)模式，參照當(dāng)?shù)毓こ淘靸r(jià)指標(biāo)、歷史項(xiàng)目數(shù)據(jù)及市場(chǎng)價(jià)格信息進(jìn)行測(cè)算。其他費(fèi)用科目應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目具體情況、公司管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及行業(yè)慣例合理預(yù)估。目標(biāo)成本方案由成本管理部門組織編制，經(jīng)成本管理領(lǐng)導(dǎo)小組審議批準(zhǔn)后下達(dá)執(zhí)行。目標(biāo)成本一經(jīng)批準(zhǔn)，即作為項(xiàng)目預(yù)算編制、合同簽訂、成本控制的剛性約束依據(jù)。四、動(dòng)態(tài)成本監(jiān)控動(dòng)態(tài)成本是指在項(xiàng)目開發(fā)過程中，隨著工程進(jìn)度、市場(chǎng)變化、設(shè)計(jì)調(diào)整等因素而不斷更新的實(shí)際成本及預(yù)測(cè)成本。公司通過動(dòng)態(tài)成本信息平臺(tái)對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行全過程跟蹤。成本數(shù)據(jù)的歸集應(yīng)實(shí)時(shí)進(jìn)行。所有涉及成本支出的合同簽訂、變更簽證、工程款支付、費(fèi)用報(bào)銷等業(yè)務(wù)發(fā)生后，相關(guān)責(zé)任部門須在三個(gè)工作日內(nèi)將數(shù)據(jù)錄入或同步至動(dòng)態(tài)成本信息平臺(tái)。成本數(shù)據(jù)必須真實(shí)、準(zhǔn)確、完整，對(duì)應(yīng)到具體的成本科目和合同臺(tái)賬。成本管理部門每月對(duì)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本進(jìn)行全面分析，編制《項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本分析報(bào)告》。報(bào)告內(nèi)容應(yīng)包括：目標(biāo)成本與動(dòng)態(tài)成本的對(duì)比分析；各成本科目的執(zhí)行情況；成本節(jié)約或超支的原因分析；主要材料設(shè)備的價(jià)格波動(dòng)情況；成本風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警及應(yīng)對(duì)建議。建立成本預(yù)警機(jī)制。當(dāng)單項(xiàng)成本科目動(dòng)態(tài)成本超出目標(biāo)成本的百分之五，或項(xiàng)目總成本動(dòng)態(tài)預(yù)測(cè)值超出目標(biāo)成本的百分之三時(shí)，成本管理部門應(yīng)立即向項(xiàng)目負(fù)責(zé)人和成本管理領(lǐng)導(dǎo)小組發(fā)出書面預(yù)警，并督促相關(guān)責(zé)任部門分析原因、制定糾偏措施。五、過程控制要點(diǎn)土地獲取階段，投資拓展部門應(yīng)進(jìn)行詳盡的成本效益分析，合理評(píng)估土地價(jià)格、拆遷成本及潛在風(fēng)險(xiǎn)，為投資決策提供依據(jù)。規(guī)劃設(shè)計(jì)階段是成本控制的關(guān)鍵。規(guī)劃設(shè)計(jì)部門應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行確定的成本限額，推行標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)，優(yōu)化結(jié)構(gòu)方案，控制鋼筋、混凝土等主要材料含量。組織設(shè)計(jì)、成本、工程等部門進(jìn)行聯(lián)合評(píng)審，對(duì)重大設(shè)計(jì)方案進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證。招標(biāo)采購(gòu)階段，成本管理部門會(huì)同工程管理部門制定合理的招標(biāo)控制價(jià)。堅(jiān)持公開、公平、公正的原則，優(yōu)先選擇實(shí)力強(qiáng)、信譽(yù)好、報(bào)價(jià)合理的合作單位。重大工程合同和材料設(shè)備采購(gòu)合同的價(jià)格條款、支付方式、變更處理等核心條款需經(jīng)過成本管理部門的專業(yè)審核。施工階段，工程管理部門是建安成本控制的責(zé)任主體。應(yīng)加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)管理，減少設(shè)計(jì)變更和工程簽證。確需發(fā)生的變更簽證，必須遵循“先審批、后實(shí)施”的原則，按規(guī)定流程辦理審批手續(xù)。工程進(jìn)度款的支付必須與工程實(shí)際完成量、質(zhì)量驗(yàn)收結(jié)果掛鉤，嚴(yán)格審核支付申請(qǐng)。對(duì)主要材料設(shè)備建立進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收制度，確保其規(guī)格、型號(hào)、質(zhì)量符合合同要求。銷售階段，營(yíng)銷管理部門應(yīng)制定詳細(xì)的營(yíng)銷費(fèi)用使用計(jì)劃，并嚴(yán)格控制執(zhí)行。大型營(yíng)銷活動(dòng)需進(jìn)行投入產(chǎn)出分析，確保營(yíng)銷費(fèi)用的有效性。動(dòng)態(tài)監(jiān)控銷售回款進(jìn)度，確保資金及時(shí)回籠?？⒐そ桓峨A段，成本管理部門應(yīng)牽頭組織項(xiàng)目竣工成本結(jié)算工作。及時(shí)完成與各合作單位的最終結(jié)算，核對(duì)所有成本支出，形成項(xiàng)目最終成本數(shù)據(jù)，為后續(xù)項(xiàng)目成本測(cè)算提供參考。六、成本變更管理凡涉及調(diào)整已批準(zhǔn)目標(biāo)成本的事項(xiàng)，均需履行成本變更審批程序。成本變更主要包括以下幾類：因政府政策、法規(guī)變化導(dǎo)致的成本增加；因市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生重大變化，如主要材料價(jià)格大幅波動(dòng)；因設(shè)計(jì)優(yōu)化或重大設(shè)計(jì)調(diào)整引起的成本變化；因現(xiàn)場(chǎng)施工條件出現(xiàn)不可預(yù)見情況而產(chǎn)生的額外費(fèi)用；其他經(jīng)成本管理領(lǐng)導(dǎo)小組認(rèn)定的重大變更事項(xiàng)。成本變更申請(qǐng)由相關(guān)責(zé)任部門提出，詳細(xì)說(shuō)明變更原因、內(nèi)容、金額及依據(jù)，并附相關(guān)證明文件。金額在五十萬(wàn)元以內(nèi)的成本變更，由成本管理部門審核后，報(bào)分管副總經(jīng)理審批。金額在五十萬(wàn)元至二百萬(wàn)元之間的成本變更，需經(jīng)成本管理領(lǐng)導(dǎo)小組審議批準(zhǔn)。金額超過二百萬(wàn)元的重大成本變更，必須報(bào)公司總經(jīng)理審批，并報(bào)董事會(huì)備案。所有成本變更經(jīng)批準(zhǔn)后，由成本管理部門負(fù)責(zé)在動(dòng)態(tài)成本信息平臺(tái)中及時(shí)更新目標(biāo)成本數(shù)據(jù)，確保成本基準(zhǔn)的時(shí)效性和準(zhǔn)確性。七、考核與獎(jiǎng)懲公司將項(xiàng)目成本管理成效納入相關(guān)部門和人員的年度績(jī)效考核體系?？己酥笜?biāo)主要包括目標(biāo)成本達(dá)成率、動(dòng)態(tài)成本偏差率、成本節(jié)約額、成本數(shù)據(jù)報(bào)送及時(shí)率與準(zhǔn)確率等。對(duì)成本控制成效顯著的部門和個(gè)人給予表彰和獎(jiǎng)勵(lì)。例如，項(xiàng)目最終結(jié)算成本低于目標(biāo)成本，可將節(jié)約金額的一定比例（具體比例由成本管理領(lǐng)導(dǎo)小組根據(jù)項(xiàng)目情況核定）用于獎(jiǎng)勵(lì)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)。在成本管理過程中提出合理化建議并被采納，產(chǎn)生顯著經(jīng)濟(jì)效益的，給予單項(xiàng)獎(jiǎng)勵(lì)。對(duì)違反本辦法規(guī)定，造成成本失控、數(shù)據(jù)失真、決策失誤的單位和個(gè)人，視情節(jié)輕重給予相應(yīng)處理。包括但不限于：通報(bào)批評(píng)；扣減績(jī)效獎(jiǎng)金；對(duì)負(fù)有直接責(zé)任和管理責(zé)任的人員進(jìn)行行政處分