農(nóng)村宅院出售合同一、合同主要條款（一）合同主體信息農(nóng)村宅院出售合同的主體信息需包含出售方（甲方）和購(gòu)買(mǎi)方（乙方）的詳細(xì)資料。甲方應(yīng)提供身份證號(hào)碼、戶(hù)籍所在地、聯(lián)系方式等；乙方同樣需提供上述信息。若甲方為宅院共有權(quán)人，需列明所有共有人的身份信息，并確保全體共有人均簽字確認(rèn)。此外，合同中還應(yīng)明確宅院的具體位置，包括所屬行政區(qū)劃、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村社名稱(chēng)及門(mén)牌號(hào)等，以便準(zhǔn)確界定宅院的地理位置。（二）宅院基本情況宅院基本情況是合同的核心內(nèi)容之一，應(yīng)詳細(xì)描述宅院的各項(xiàng)要素。包括宅院的占地面積，需分別注明宅基地面積和房屋建筑面積，單位統(tǒng)一為平方米；房屋的結(jié)構(gòu)類(lèi)型，如磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)等；房屋的層數(shù)、朝向、建成年代等。同時(shí)，需列出宅院附屬設(shè)施，如圍墻、院門(mén)、水井、沼氣池、菜園、果樹(shù)等，明確其歸屬。對(duì)于宅院的產(chǎn)權(quán)狀況，要說(shuō)明是否擁有宅基地使用證、房屋所有權(quán)證等相關(guān)權(quán)屬證明，以及證書(shū)編號(hào)、頒發(fā)機(jī)關(guān)和頒發(fā)時(shí)間。（三）交易價(jià)格與支付方式交易價(jià)格條款應(yīng)明確宅院的總售價(jià)，用大寫(xiě)和小寫(xiě)兩種方式書(shū)寫(xiě)，以防篡改。支付方式可由雙方協(xié)商確定，常見(jiàn)的有一次性付款、分期付款等。若選擇分期付款，需約定各期付款的金額、支付時(shí)間及支付方式，如銀行轉(zhuǎn)賬需提供甲方的銀行賬戶(hù)信息。此外，還應(yīng)明確定金條款，包括定金金額、支付時(shí)間以及定金的處理方式，如乙方違約，定金不予退還；甲方違約，應(yīng)雙倍返還定金。（四）產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)與交付產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)是保障乙方權(quán)益的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，合同中需明確雙方辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)的責(zé)任和期限。甲方應(yīng)協(xié)助乙方辦理宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的變更登記手續(xù)，提供所需的相關(guān)材料，如權(quán)屬證明、身份證明、婚姻狀況證明等。過(guò)戶(hù)費(fèi)用的承擔(dān)方式也應(yīng)在合同中約定，可由雙方平均分擔(dān)，或由一方單獨(dú)承擔(dān)。宅院的交付時(shí)間應(yīng)明確約定，交付時(shí)雙方需對(duì)宅院及附屬設(shè)施進(jìn)行驗(yàn)收，簽署驗(yàn)收單，確認(rèn)宅院的狀況與合同約定一致。交付時(shí)甲方應(yīng)將宅院的鑰匙、權(quán)屬證明原件等一并交付給乙方。（五）雙方權(quán)利與義務(wù)甲方的權(quán)利包括按照合同約定收取售房款，在乙方未按約定支付款項(xiàng)時(shí)追究其違約責(zé)任等；義務(wù)包括保證對(duì)宅院擁有合法的所有權(quán)和處分權(quán)，如實(shí)告知宅院的產(chǎn)權(quán)狀況和存在的瑕疵，協(xié)助乙方辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)，按時(shí)交付宅院等。乙方的權(quán)利包括要求甲方按照合同約定交付宅院并辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)，在甲方違約時(shí)要求其承擔(dān)違約責(zé)任等；義務(wù)包括按照合同約定支付購(gòu)房?jī)r(jià)款，配合甲方辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)，接收宅院時(shí)對(duì)其進(jìn)行驗(yàn)收等。（六）違約責(zé)任違約責(zé)任條款是合同履行的保障，應(yīng)具體明確雙方可能出現(xiàn)的違約情形及相應(yīng)的違約責(zé)任。若甲方違約，如逾期交付宅院、無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)、宅院存在產(chǎn)權(quán)糾紛等，應(yīng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或賠償損失等責(zé)任，賠償金額可約定為總房款的一定比例，或根據(jù)乙方的實(shí)際損失計(jì)算。若乙方違約，如逾期支付房款、拒絕接收宅院等，甲方有權(quán)要求乙方支付逾期付款違約金，違約金按逾期付款金額的一定比例按日計(jì)算，逾期超過(guò)一定期限的，甲方有權(quán)解除合同并要求乙方承擔(dān)違約責(zé)任。（七）爭(zhēng)議解決方式合同中應(yīng)約定爭(zhēng)議解決方式，以便在雙方發(fā)生糾紛時(shí)能夠及時(shí)有效地解決。常見(jiàn)的爭(zhēng)議解決方式有協(xié)商、調(diào)解、仲裁和訴訟。若選擇仲裁，需明確仲裁機(jī)構(gòu)的名稱(chēng)和所在地；若選擇訴訟，應(yīng)約定管轄法院，一般為宅院所在地的人民法院。二、法律注意事項(xiàng)（一）宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)限制根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》及相關(guān)法律法規(guī)，農(nóng)村宅基地屬于農(nóng)民集體所有，宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與特定的身份關(guān)系相聯(lián)系。因此，農(nóng)村宅院的出售受?chē)?yán)格的法律限制，購(gòu)買(mǎi)方必須是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員。非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村宅院的，其買(mǎi)賣(mài)合同可能被認(rèn)定為無(wú)效。此外，宅基地使用權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓?zhuān)仨毰c地上房屋一并轉(zhuǎn)讓。（二）產(chǎn)權(quán)審查與權(quán)屬證明在簽訂農(nóng)村宅院出售合同前，購(gòu)買(mǎi)方應(yīng)對(duì)宅院的產(chǎn)權(quán)狀況進(jìn)行嚴(yán)格審查。要求甲方提供宅基地使用證、房屋所有權(quán)證等權(quán)屬證明，并到當(dāng)?shù)貒?guó)土資源管理部門(mén)和房屋管理部門(mén)核實(shí)證書(shū)的真實(shí)性和有效性。同時(shí)，要確認(rèn)宅院是否存在抵押、查封、租賃等權(quán)利限制情況，避免購(gòu)買(mǎi)到存在產(chǎn)權(quán)糾紛的宅院。對(duì)于共有產(chǎn)權(quán)的宅院，需確保所有共有人均同意出售，并簽署書(shū)面同意文件。（三）合同的合法性與有效性農(nóng)村宅院出售合同的簽訂必須符合法律法規(guī)的規(guī)定，否則合同可能無(wú)效。合同的內(nèi)容不得違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不得損害國(guó)家利益、社會(huì)公共利益和他人合法權(quán)益。合同的形式應(yīng)采用書(shū)面形式，由雙方當(dāng)事人簽字蓋章。對(duì)于涉及宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的合同，還需經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織同意，有些地區(qū)可能要求辦理公證手續(xù)，以增強(qiáng)合同的法律效力。（四）土地用途管制農(nóng)村宅基地的用途是用于村民建設(shè)住宅，購(gòu)買(mǎi)方在取得宅院后，不得擅自改變宅基地的用途。不得將宅院用于工業(yè)生產(chǎn)、商業(yè)經(jīng)營(yíng)等非住宅用途，也不得違反城鄉(xiāng)規(guī)劃，擅自擴(kuò)建、改建房屋。如需對(duì)房屋進(jìn)行修繕、改建或擴(kuò)建，應(yīng)向當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門(mén)和國(guó)土資源管理部門(mén)申請(qǐng)辦理相關(guān)審批手續(xù)，確保符合土地用途管制和城鄉(xiāng)規(guī)劃的要求。三、常見(jiàn)問(wèn)題及解決方法（一）產(chǎn)權(quán)糾紛問(wèn)題產(chǎn)權(quán)糾紛是農(nóng)村宅院交易中常見(jiàn)的問(wèn)題之一，可能表現(xiàn)為宅院存在多個(gè)共有人，部分共有人不同意出售；或宅院的權(quán)屬證明不清晰，存在抵押、查封等情況。解決方法：在簽訂合同前，購(gòu)買(mǎi)方應(yīng)要求甲方提供完整的權(quán)屬證明材料，并到相關(guān)部門(mén)進(jìn)行核實(shí)。對(duì)于共有產(chǎn)權(quán)的宅院，必須取得所有共有人的書(shū)面同意。若在交易過(guò)程中發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)糾紛，應(yīng)暫停交易，待糾紛解決后再繼續(xù)進(jìn)行。若因產(chǎn)權(quán)糾紛導(dǎo)致合同無(wú)法履行，乙方有權(quán)解除合同，并要求甲方退還已支付的款項(xiàng)，賠償相應(yīng)的損失。（二）宅基地使用權(quán)過(guò)戶(hù)困難由于農(nóng)村宅基地管理的特殊性，宅基地使用權(quán)過(guò)戶(hù)可能存在一定的困難，如當(dāng)?shù)卣呦拗?、手續(xù)繁瑣等。解決方法：雙方在簽訂合同前，應(yīng)向當(dāng)?shù)貒?guó)土資源管理部門(mén)咨詢(xún)宅基地使用權(quán)過(guò)戶(hù)的具體政策和所需手續(xù)，了解過(guò)戶(hù)的條件和流程。甲方應(yīng)積極協(xié)助乙方辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，提供所需的材料。若因政策原因無(wú)法辦理過(guò)戶(hù)，雙方可在合同中約定相關(guān)的解決方式，如解除合同、退還房款，或在政策允許時(shí)再辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。（三）合同條款不明確合同條款不明確可能導(dǎo)致雙方在履行合同過(guò)程中產(chǎn)生爭(zhēng)議，如交易價(jià)格、支付方式、交付時(shí)間等條款約定模糊。解決方法：在簽訂合同前，雙方應(yīng)仔細(xì)協(xié)商合同的各項(xiàng)條款，確保條款內(nèi)容明確、具體、無(wú)歧義。對(duì)于重要的條款，如交易價(jià)格、支付方式、產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)等，應(yīng)詳細(xì)約定，避免使用模糊不清的詞語(yǔ)?？善刚?qǐng)專(zhuān)業(yè)律師參與合同的起草和審核，確保合同條款的合法性和完整性。（四）宅院質(zhì)量問(wèn)題購(gòu)買(mǎi)方在接收宅院后，可能發(fā)現(xiàn)房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，如墻體開(kāi)裂、屋頂漏水、地面下沉等。解決方法：在交付宅院時(shí)，雙方應(yīng)共同對(duì)宅院進(jìn)行仔細(xì)驗(yàn)收，對(duì)房屋的質(zhì)量狀況進(jìn)行檢查，并簽署驗(yàn)收單。若發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，應(yīng)在驗(yàn)收單中注明，要求甲方在一定期限內(nèi)進(jìn)行維修或采取其他補(bǔ)救措施。若甲方拒絕維修，乙方可自行維修，維修費(fèi)用由甲方承擔(dān)。對(duì)于嚴(yán)重的質(zhì)量問(wèn)題，影響房屋的安全使用，乙方有權(quán)解除合同，并要求甲方退還房款，賠償損失。（五）政策風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題農(nóng)村宅基地政策可能會(huì)發(fā)生調(diào)整，如限制宅基地流轉(zhuǎn)范圍、提高過(guò)戶(hù)門(mén)檻等，從而給宅院交易帶來(lái)政策風(fēng)險(xiǎn)。解決方法：雙方在進(jìn)行宅院交易時(shí)，應(yīng)充分了解當(dāng)?shù)氐恼卣?，并關(guān)注政策的變化趨勢(shì)。在合同中可約定政策風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)方式，如因政策調(diào)整導(dǎo)致合同無(wú)法履行，雙方應(yīng)協(xié)商解決，可解除合同，互不承擔(dān)違約責(zé)任，或根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整合同條款。購(gòu)買(mǎi)方也可通過(guò)購(gòu)買(mǎi)相關(guān)的保險(xiǎn)產(chǎn)品，降低政策風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的損失。（六）戶(hù)口遷移問(wèn)題部分購(gòu)買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村宅院是為了將戶(hù)口遷入當(dāng)?shù)?，但農(nóng)村戶(hù)口遷移受到嚴(yán)格的政策限制。解決方法：購(gòu)買(mǎi)方在購(gòu)買(mǎi)宅院前，應(yīng)向當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)咨詢(xún)戶(hù)口遷移的政策和條件，了解是否符合戶(hù)口遷入的要求。若不