農(nóng)村老人房屋贈(zèng)與合同農(nóng)村老人房屋贈(zèng)與合同是保障農(nóng)村老年人財(cái)產(chǎn)處分權(quán)與家庭養(yǎng)老責(zé)任平衡的重要法律文書，其訂立與履行需嚴(yán)格遵循《中華人民共和國民法典》及2025年最新政策要求。此類合同不僅涉及房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，還關(guān)聯(lián)宅基地使用權(quán)的特殊屬性，需在法律框架內(nèi)兼顧親情倫理與村集體利益。以下從合同基本內(nèi)容、法律要求、特殊限制及注意事項(xiàng)四個(gè)維度展開說明。一、合同基本內(nèi)容（一）主體信息條款合同需明確贈(zèng)與人和受贈(zèng)人的身份信息，包括姓名、性別、出生日期、身份證號(hào)碼、經(jīng)常居住地地址及聯(lián)系方式。對(duì)于農(nóng)村老人作為贈(zèng)與人的情況，應(yīng)特別注明其是否具備完全民事行為能力，必要時(shí)可附加村衛(wèi)生室或鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院出具的精神狀態(tài)評(píng)估證明。受贈(zèng)人信息中需明確標(biāo)注其是否為贈(zèng)與人的近親屬，以及是否屬于房屋所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員，這兩項(xiàng)信息直接影響合同效力。（二）贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)詳情房屋基本信息部分應(yīng)包含詳細(xì)描述：房屋坐落位置需精確到村小組名稱及門牌號(hào)；建筑面積以不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書登記為準(zhǔn)，同時(shí)注明實(shí)際使用面積；房屋結(jié)構(gòu)類型（如磚木、磚混）、建造年代、層數(shù)及朝向等物理特征需完整列明。附屬設(shè)施需單獨(dú)列明，包括院落、圍墻、儲(chǔ)物間、水井、沼氣池等，涉及共用部分（如伙巷、排水溝）應(yīng)注明權(quán)利份額。宅基地信息中需載明集體土地使用證編號(hào)、批準(zhǔn)使用年限及面積，確保與房屋產(chǎn)權(quán)范圍一致。（三）權(quán)利義務(wù)條款贈(zèng)與人義務(wù)包括：保證對(duì)贈(zèng)與房屋擁有完整所有權(quán)，不存在抵押、查封、共有權(quán)益爭議等權(quán)利瑕疵；配合受贈(zèng)人辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，提供所需全部材料；在過渡期間（通常不超過90日）保持房屋結(jié)構(gòu)完整。受贈(zèng)人義務(wù)主要涉及：按照約定履行贍養(yǎng)義務(wù)的具體內(nèi)容（如每月提供生活費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、醫(yī)療費(fèi)用承擔(dān)方式、日常照料時(shí)間要求）；不得擅自改變房屋主體結(jié)構(gòu)或用于非居住用途；承擔(dān)房屋交付后的維修責(zé)任及相關(guān)費(fèi)用。（四）交付與登記條款交付條款需明確具體時(shí)間、地點(diǎn)及方式，建議選擇在村委會(huì)或鄉(xiāng)鎮(zhèn)司法所見證下進(jìn)行交接，交接清單應(yīng)包含房屋鑰匙、權(quán)屬證書原件、水電燃?xì)饪ǖ任锲?，并由雙方及見證人簽字確認(rèn)。登記條款需約定辦理產(chǎn)權(quán)變更登記的時(shí)限（自合同生效之日起30日內(nèi)）、所需材料清單及費(fèi)用承擔(dān)方，特別注明稅費(fèi)繳納標(biāo)準(zhǔn)按照不動(dòng)產(chǎn)登記部門核定執(zhí)行，涉及土地增值稅、契稅等由雙方協(xié)商分擔(dān)。二、法律要求（一）合同生效要件根據(jù)2025年最新法律規(guī)定，農(nóng)村房屋贈(zèng)與合同生效需滿足三項(xiàng)基本條件：一是行為人具有相應(yīng)民事行為能力，農(nóng)村老人需能清晰表達(dá)贈(zèng)與意愿，對(duì)財(cái)產(chǎn)處置后果有認(rèn)知能力；二是意思表示真實(shí)，合同簽訂過程需在無欺詐、脅迫、重大誤解的情況下進(jìn)行，建議全程錄音錄像留存證據(jù)；三是不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，核心在于宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)限制，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員接受贈(zèng)與將導(dǎo)致合同無效。（二）形式要件規(guī)范合同需采用書面形式訂立，手寫部分應(yīng)使用不易褪色的藍(lán)黑墨水或碳素筆，不得使用易涂改的鉛筆或圓珠筆。合同文本需制作一式四份，贈(zèng)與雙方各執(zhí)一份，村委會(huì)備案一份，不動(dòng)產(chǎn)登記部門留存一份。涉及贍養(yǎng)義務(wù)等附條件贈(zèng)與的，相關(guān)條件需在合同中明確具體，如“受贈(zèng)人需每月探望贈(zèng)與人不少于4次”“承擔(dān)贈(zèng)人住院期間護(hù)理責(zé)任”等可量化條款，避免使用“妥善照顧”“盡心贍養(yǎng)”等模糊表述。（三）物權(quán)變動(dòng)規(guī)則農(nóng)村房屋贈(zèng)與自辦理完畢不動(dòng)產(chǎn)變更登記時(shí)發(fā)生物權(quán)效力，未經(jīng)登記不產(chǎn)生對(duì)抗善意第三人的效力。登記流程包括：向鄉(xiāng)鎮(zhèn)自然資源所提交變更登記申請(qǐng)書、贈(zèng)與合同、雙方身份證明、原不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證、村集體經(jīng)濟(jì)組織同意證明等材料；經(jīng)初審、現(xiàn)場(chǎng)勘查、公告（公告期不少于15日）后，由縣級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記中心審核登簿。2025年新規(guī)特別要求，涉及老年人重大財(cái)產(chǎn)處置的登記申請(qǐng)，需由登記機(jī)構(gòu)工作人員當(dāng)面詢問贈(zèng)與人意愿并制作詢問筆錄。三、特殊限制規(guī)定（一）主體資格限制受贈(zèng)人資格存在雙重限制：身份上需為贈(zèng)與人的配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹范圍內(nèi)的近親屬；戶籍上必須屬于贈(zèng)與房屋所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員，且符合“一戶一宅”原則，即受贈(zèng)人在本村無其他宅基地或現(xiàn)有宅基地面積未達(dá)到省級(jí)政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于非集體經(jīng)濟(jì)組織成員的受贈(zèng)人，僅能獲得房屋所有權(quán)，無法取得宅基地使用權(quán)，房屋滅失后不得重建。（二）宅基地流轉(zhuǎn)限制農(nóng)村宅基地屬于集體所有，贈(zèng)與行為需經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織民主程序同意：由贈(zèng)與人向村委會(huì)提出書面申請(qǐng)，村委會(huì)召開村民代表會(huì)議或戶主會(huì)議進(jìn)行表決，參會(huì)人數(shù)需超過三分之二，同意票數(shù)達(dá)到參會(huì)人數(shù)三分之二以上方可通過。同意決議需加蓋村委會(huì)公章并由全體參會(huì)代表簽字，決議內(nèi)容應(yīng)明確記載“同意某某將位于本村某地塊的房屋及宅基地使用權(quán)贈(zèng)與某某”，并注明受贈(zèng)人符合宅基地分配條件。（三）撤銷權(quán)行使限制贈(zèng)與人的任意撤銷權(quán)受到嚴(yán)格限制，在房屋辦理過戶登記后不得行使；經(jīng)過公證的贈(zèng)與合同或具有道德義務(wù)性質(zhì)的贈(zèng)與（如為感謝長期照顧而贈(zèng)與）不得任意撤銷。法定撤銷權(quán)的行使需滿足以下條件之一：受贈(zèng)人實(shí)施虐待、遺棄贈(zèng)與人或?qū)?zèng)與人有扶養(yǎng)義務(wù)而不履行；受贈(zèng)人嚴(yán)重侵害贈(zèng)與人或其近親屬合法權(quán)益；受贈(zèng)人不履行合同約定的贍養(yǎng)義務(wù)。法定撤銷權(quán)需在知道或應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年內(nèi)行使，通過訴訟方式主張。（四）合同變更限制已簽訂的贈(zèng)與合同如需變更，需滿足三項(xiàng)條件：雙方當(dāng)事人協(xié)商一致并簽訂書面變更協(xié)議；變更內(nèi)容不涉及宅基地使用權(quán)主體變更；重新履行集體經(jīng)濟(jì)組織同意程序。2025年新規(guī)明確禁止通過合同變更規(guī)避“一戶一宅”原則，對(duì)于已辦理登記的贈(zèng)與合同，變更條款需經(jīng)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)備案方可生效。四、注意事項(xiàng)說明（一）合同訂立程序簽訂前準(zhǔn)備階段，贈(zèng)與人應(yīng)向村委會(huì)查詢宅基地權(quán)屬狀況，確認(rèn)無權(quán)屬爭議；受贈(zèng)人需到鄉(xiāng)鎮(zhèn)自然資源所核實(shí)自身宅基地分配資格。合同簽訂應(yīng)選擇在村委會(huì)辦公室或司法所進(jìn)行，由兩名以上無利害關(guān)系見證人在場(chǎng)見證，見證人需在合同末尾簽字并注明身份證號(hào)碼及聯(lián)系方式。對(duì)于70周歲以上老人作為贈(zèng)與人的情況，建議同步辦理合同公證，公證機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)老人的意思表示能力進(jìn)行獨(dú)立評(píng)估。（二）稅費(fèi)繳納規(guī)范2025年親屬間贈(zèng)與稅費(fèi)政策如下：增值稅及附加免征；個(gè)人所得稅在符合近親屬關(guān)系條件下免征，需提供公安機(jī)關(guān)出具的親屬關(guān)系證明；受贈(zèng)人需繳納契稅，稅率按省級(jí)政府規(guī)定執(zhí)行（通常為3%-5%），計(jì)稅依據(jù)為稅務(wù)部門核定的房屋評(píng)估價(jià)。非親屬間贈(zèng)與需按“偶然所得”繳納20%個(gè)人所得稅，計(jì)稅基數(shù)為評(píng)估價(jià)減除相關(guān)稅費(fèi)后的余額。繳費(fèi)憑證需作為合同附件妥善保管，作為產(chǎn)權(quán)登記的必備材料。（三）贍養(yǎng)義務(wù)履行附贍養(yǎng)義務(wù)的贈(zèng)與合同中，應(yīng)詳細(xì)約定贍養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)：經(jīng)濟(jì)供養(yǎng)方面明確每月贍養(yǎng)費(fèi)金額（不低于當(dāng)?shù)剞r(nóng)村居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)的150%）、支付時(shí)間及方式；生活照料方面需列明日常護(hù)理、衣物清洗、飲食制作等具體事項(xiàng)；醫(yī)療保障方面約定門診及住院費(fèi)用承擔(dān)方式，以及陪診義務(wù)；精神慰藉方面明確每月探望次數(shù)及時(shí)長。建議設(shè)置履約保證金條款，由受贈(zèng)人向村委會(huì)繳納一定金額保證金，待贈(zèng)與人去世后無息返還，未履行贍養(yǎng)義務(wù)的則用于支付贈(zèng)與人的養(yǎng)老費(fèi)用。（四）爭議解決機(jī)制合同應(yīng)明確約定爭議解決方式，優(yōu)先選擇協(xié)商解決，協(xié)商不成的可由村委會(huì)或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民調(diào)解委員會(huì)調(diào)解；調(diào)解不成的，約定向房屋所在地人民法庭提起訴訟。對(duì)于涉及贈(zèng)與人生活保障的緊急爭議（如受贈(zèng)人拒絕履行贍養(yǎng)義務(wù)），可申請(qǐng)法院先予執(zhí)行。合同中可附加“贍養(yǎng)監(jiān)督條款”，指定村委會(huì)或由贈(zèng)與人的三名以上近親屬組成監(jiān)督小組，定期對(duì)贍養(yǎng)義務(wù)履行情況進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估結(jié)果作為合同履行的參考依據(jù)。（五）合同保管與變更合同簽訂后，原件由贈(zèng)與人、受贈(zèng)人、村委會(huì)、不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)各執(zhí)一份，復(fù)印件需由村委會(huì)加蓋“與原件核對(duì)無異”印章后交鄉(xiāng)鎮(zhèn)司法所存檔。發(fā)生贈(zèng)與人或受贈(zèng)人姓名變更、聯(lián)系方式變動(dòng)等情況時(shí)，應(yīng)在30日內(nèi)書面通知對(duì)方及村委會(huì)。合同內(nèi)容如需實(shí)質(zhì)性變更（如增加贍養(yǎng)內(nèi)容、變更房屋附屬設(shè)施范圍），需簽訂補(bǔ)充協(xié)議并履行與原合同相同的見證或公證程序。農(nóng)村老人房屋