研究部睿見研究仲量聯(lián)行SEEABRIGHTERWAY向光而為2025年第三季度物流倉儲市場概覽20252025年三季度，國內(nèi)消費需求有序釋放，為物流倉儲市場提供一終端消費持續(xù)恢復(fù)。上半年倉儲需求表現(xiàn)較好的升級類消費品（通訊設(shè)備、家用電器及音像器材等在第三季度銷售額繼續(xù)保持較高增速。相關(guān)企業(yè)為應(yīng)對年末購物季提前布局，推動倉儲需求向下半年延伸，支撐國內(nèi)電商平臺和第三方物流企業(yè)對高標倉的需求。盡管部分頭部跨境電商平臺因全球戰(zhàn)略調(diào)整，放緩了國內(nèi)倉儲需求擴張節(jié)奏，但內(nèi)需回暖與企業(yè)降本增效驅(qū)動的搬遷需求，共同推動市場延續(xù)溫和修復(fù)進程。三季度，全國物流地產(chǎn)市場整體供應(yīng)規(guī)模明顯收窄，但新增供應(yīng)呈現(xiàn)區(qū)域性集中，各城市供應(yīng)節(jié)奏差異導(dǎo)致空置率表現(xiàn)分化。受前市場仍處于消化存量與結(jié)構(gòu)性調(diào)整階段，部分城市面臨短期空置率壓力，業(yè)主普遍通過靈活租賃策略加快去化，為后續(xù)需求釋放創(chuàng)造條件。22025年第三季度物流倉儲市場概覽3降本搬遷與內(nèi)需回暖支撐市場溫和修復(fù)費政策持續(xù)發(fā)力下，國內(nèi)消費溫和回暖，帶動國內(nèi)電商平臺及第三方物流企業(yè)的倉儲需求逐步回升；同時，部分頭部跨境電商平臺因全球戰(zhàn)略調(diào)整，對國內(nèi)倉儲擴張趨于審慎。受限于新增需求整體偏弱，企業(yè)出于降本目的的搬遷需求仍是當前租賃市場的重要支撐。仲量聯(lián)行追蹤的主要物流市場數(shù)據(jù)顯示，昆山和嘉興表現(xiàn)相對活躍，單季凈吸納量均超過20萬平方米。區(qū)域市場呈現(xiàn)顯著分化的需求特征：華北地區(qū)租賃活躍度較上半年有所放緩，租賃活動由企業(yè)降本驅(qū)動的搬遷需求主導(dǎo)；華東地區(qū)整體需求保持穩(wěn)定，租戶活動仍以成本優(yōu)化為主要導(dǎo)向；華南地區(qū)需求以國內(nèi)電商平臺、第三方物流和城市零售企業(yè)為主；華西地區(qū)需求持續(xù)活躍，數(shù)碼家電零售、白酒及快遞快運企業(yè)共同支撐增量倉儲需求。非保稅物流倉儲新增供應(yīng)及凈吸納量凈吸納量新增供應(yīng)2025年第三季度物流倉儲市場概覽42025年第三季度，全國物流地產(chǎn)新增供應(yīng)約118萬平方米，同比下降逾40%，整體供應(yīng)節(jié)奏放緩。但新增供應(yīng)呈現(xiàn)中，市場分化顯著：上海單季新增供應(yīng)超3置壓力仍在高位；廣州和東莞面臨階段性供應(yīng)壓力，空置率有所抬升；而成都雖維持穩(wěn)定供應(yīng)節(jié)奏，但得益于穩(wěn)健的倉儲需值得關(guān)注的是，在當前市場條件下，已有個別開發(fā)商因去化與運營壓力，適度推遲項目竣工或調(diào)整后續(xù)開發(fā)計劃，進一步緩解了短期內(nèi)的新增供應(yīng)壓力。非保稅物流倉儲供應(yīng)量2025年第三季度物流倉儲市場概覽5展望未來，全國物流地產(chǎn)供應(yīng)端整體將趨于平穩(wěn)，但區(qū)域分化將持續(xù)顯現(xiàn)：華南地區(qū)及北京已進入供應(yīng)釋放周期，而華東地區(qū)與華西地區(qū)的供應(yīng)壓力則相對可控。在有效需求釋放節(jié)奏相對緩慢的背景下，新增供應(yīng)集中入市的地區(qū)去化周期預(yù)計將延非保稅物流倉儲現(xiàn)有存量和預(yù)測總量惠州東莞佛山西安無錫青島寧波杭州常熟廊坊天津重慶成都武漢太倉嘉興南京蘇州昆山深圳廣州北京上海2025年第三季度已有存量25Q3-2027新增供應(yīng)2025年第三季度物流倉儲市場概覽6延續(xù)下行調(diào)整趨勢。項目間競爭激烈，促使業(yè)主對租金策略更存量業(yè)主在租金談判中展現(xiàn)出更高靈活性，如降價續(xù)租或在合同期內(nèi)提供租金優(yōu)惠。仲量聯(lián)行監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，三季度全國主要物流城市租金同比的常熟、嘉興、太倉、上海、昆山和蘇州租金調(diào)整幅度相對明別是華西地區(qū)租金跌幅較前期顯著收窄。短期內(nèi)，中國物流倉儲市場仍將處于溫和修復(fù)階段。在整體需求復(fù)蘇節(jié)奏偏緩、企業(yè)租賃策略趨于謹慎的背景下，項目間競爭壓力不減，租金或延續(xù)下行態(tài)勢。不過，當前的租金調(diào)整正逐步提升市場性價比，有望促使部分租戶以接近原有非高標升。中長期來看，隨著新增供應(yīng)壓力持續(xù)緩釋、消費市場穩(wěn)步復(fù)蘇，疊加制造業(yè)對高標準倉儲空間的需求穩(wěn)步釋放，部分核心城市租金有望于2026年底率先企穩(wěn)并溫和回升。2025年三季度非保稅物流地產(chǎn)空置率和租金同比變化空置率