物業(yè)管理服務(wù)合同模板及執(zhí)行指南物業(yè)管理服務(wù)合同是業(yè)主（或業(yè)主委員會(huì)）與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的“契約紐帶”，它既界定了物業(yè)企業(yè)的服務(wù)邊界，也錨定了業(yè)主的權(quán)利與義務(wù)。一份嚴(yán)謹(jǐn)規(guī)范的合同，輔以科學(xué)的執(zhí)行策略，能有效避免服務(wù)糾紛，推動(dòng)社區(qū)治理從“粗放式管理”向“精細(xì)化服務(wù)”轉(zhuǎn)型。本文將從合同核心要素解析、模板架構(gòu)、執(zhí)行全流程指南三個(gè)維度，為物業(yè)方與業(yè)主方提供兼具實(shí)操性與合規(guī)性的專業(yè)指引。一、物業(yè)管理服務(wù)合同核心要素解析（一）合同主體：權(quán)責(zé)歸屬的“源頭錨定”合同首部需明確甲方（業(yè)主委員會(huì)/全體業(yè)主代表）與乙方（物業(yè)服務(wù)企業(yè)）的全稱、法定代表人（或負(fù)責(zé)人）、注冊(cè)地址、聯(lián)系方式等信息。若涉及前期物業(yè)服務(wù)（業(yè)主大會(huì)成立前），需特別注明建設(shè)單位作為甲方的主體資格，以及“前期物業(yè)服務(wù)合同自動(dòng)終止于業(yè)主大會(huì)選聘新物業(yè)企業(yè)之日”的法定條款銜接。（二）服務(wù)內(nèi)容：從“基礎(chǔ)運(yùn)維”到“增值服務(wù)”的邊界厘清服務(wù)內(nèi)容需采用“清單式+場(chǎng)景化”表述，避免模糊性：基礎(chǔ)服務(wù)：涵蓋物業(yè)共用部位（如樓體外墻、公共走廊）的維修養(yǎng)護(hù)；公共秩序維護(hù)（門(mén)崗值守、監(jiān)控巡查頻次）；環(huán)境衛(wèi)生（垃圾清運(yùn)頻次、消殺范圍）；綠化養(yǎng)護(hù)（修剪周期、補(bǔ)種標(biāo)準(zhǔn)）；共用設(shè)施設(shè)備（電梯、消防系統(tǒng)、給排水管網(wǎng)）的運(yùn)行維護(hù)等。增值服務(wù)：如代收快遞、社區(qū)活動(dòng)組織、特約家政服務(wù)等，需單獨(dú)約定服務(wù)范圍、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及雙方權(quán)責(zé)（例：物業(yè)僅提供代收?qǐng)龅?，包裹丟失責(zé)任由快遞公司承擔(dān)）。（三）服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：用“量化指標(biāo)”替代“模糊承諾”將服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)轉(zhuǎn)化為可驗(yàn)證的量化參數(shù)：保潔服務(wù)：“公共區(qū)域每日清掃1次，電梯轎廂每日消毒2次，垃圾日產(chǎn)日清”；設(shè)施維護(hù)：“電梯每15日巡檢1次，消防設(shè)施每月檢查1次，給排水管網(wǎng)每季度疏通1次”；秩序維護(hù)：“門(mén)崗24小時(shí)值守，訪客登記率100%，監(jiān)控錄像保存30日”。（四）服務(wù)費(fèi)用：從“定價(jià)機(jī)制”到“支付保障”的全鏈路設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：區(qū)分住宅、商業(yè)、車庫(kù)等業(yè)態(tài)，明確“包干制”（物業(yè)自負(fù)盈虧）或“酬金制”（按成本+酬金結(jié)算）模式。例：“住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)按建筑面積每月每平方米X元，商業(yè)物業(yè)按X元/㎡/月，車庫(kù)車位管理費(fèi)X元/個(gè)/月”。調(diào)整機(jī)制：約定“每3年可根據(jù)物價(jià)指數(shù)、服務(wù)成本變化啟動(dòng)協(xié)商調(diào)價(jià)，需經(jīng)業(yè)主大會(huì)2/3以上業(yè)主同意”。支付方式：明確繳費(fèi)周期（月/季/年）、繳費(fèi)截止日（如“每月15日前支付上月費(fèi)用”）、逾期違約金（例：“按日千分之三計(jì)收”）。（五）雙方權(quán)利義務(wù)：從“單向約束”到“雙向制衡”業(yè)主方權(quán)利：查閱物業(yè)收支賬目（酬金制下）、監(jiān)督服務(wù)質(zhì)量、提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)；業(yè)主方義務(wù)：按時(shí)繳費(fèi)、遵守管理規(guī)約、配合物業(yè)應(yīng)急維修；物業(yè)方權(quán)利：收取服務(wù)費(fèi)、制止違規(guī)裝修/占用公共區(qū)域行為；物業(yè)方義務(wù)：公示服務(wù)計(jì)劃與收支（酬金制）、建立應(yīng)急響應(yīng)機(jī)制（如停水停電2小時(shí)內(nèi)響應(yīng)）、保護(hù)業(yè)主隱私（禁止泄露業(yè)主信息）。（六）合同期限：從“固定周期”到“動(dòng)態(tài)銜接”的過(guò)渡常規(guī)合同期限為3-5年，前期物業(yè)服務(wù)合同需注明“自交付之日起至業(yè)主大會(huì)選聘新物業(yè)止”；續(xù)簽條款：“合同期滿前3個(gè)月，雙方無(wú)異議則自動(dòng)延續(xù)1年；若需調(diào)整條款，應(yīng)提前60日書(shū)面協(xié)商”。（七）違約責(zé)任：從“原則性表述”到“場(chǎng)景化追責(zé)”物業(yè)違約：“若保潔服務(wù)連續(xù)3個(gè)月未達(dá)標(biāo)，業(yè)主方有權(quán)扣減當(dāng)月10%服務(wù)費(fèi)；因物業(yè)維護(hù)不當(dāng)導(dǎo)致電梯困人超30分鐘，每次賠償業(yè)主200元”；業(yè)主違約：“逾期繳費(fèi)超30日，按日千分之三計(jì)收違約金；違規(guī)裝修造成公共設(shè)施損壞，需承擔(dān)修復(fù)費(fèi)用及違約金”。（八）爭(zhēng)議解決：從“訴訟兜底”到“多元化解”的前置優(yōu)先約定“協(xié)商→社區(qū)調(diào)解→仲裁/訴訟”的遞進(jìn)機(jī)制：協(xié)商：“爭(zhēng)議發(fā)生后15日內(nèi)，雙方應(yīng)于物業(yè)辦公室協(xié)商解決”；調(diào)解：“協(xié)商不成的，可向?qū)俚鼐游瘯?huì)或物業(yè)管理協(xié)會(huì)申請(qǐng)調(diào)解”；仲裁/訴訟：“調(diào)解無(wú)果的，提交XX仲裁委員會(huì)仲裁（或向XX法院提起訴訟）”。二、物業(yè)管理服務(wù)合同模板（示例）甲方：_________業(yè)主委員會(huì)（或_________小區(qū)全體業(yè)主，代表：_________）法定代表人：_________地址：_________聯(lián)系方式：_________乙方：_________物業(yè)服務(wù)有限公司法定代表人：_________地址：_________聯(lián)系方式：_________第一條服務(wù)內(nèi)容與范圍1.1乙方為甲方提供以下服務(wù)：（1）物業(yè)共用部位（含外墻、樓梯間、大堂等）的維修、養(yǎng)護(hù)和管理；（2）公共區(qū)域（含道路、廣場(chǎng)、綠地等）的清潔衛(wèi)生、垃圾清運(yùn)及消殺服務(wù)；（3）共用設(shè)施設(shè)備（電梯、消防系統(tǒng)、給排水管網(wǎng)、監(jiān)控系統(tǒng)等）的運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)；（4）公共秩序維護(hù)（門(mén)崗值守、車輛停放管理、安全巡查）；（5）綠化養(yǎng)護(hù)（修剪、補(bǔ)種、病蟲(chóng)害防治）；（6）【可選】增值服務(wù)：_________（如代收快遞、家政服務(wù)等，具體以補(bǔ)充協(xié)議為準(zhǔn)）。第二條服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)2.1保潔服務(wù)：公共區(qū)域每日清掃1次，電梯轎廂每日消毒2次，垃圾日產(chǎn)日清；2.2設(shè)施維護(hù)：電梯每15日巡檢1次，消防設(shè)施每月檢查1次，給排水管網(wǎng)每季度疏通1次；2.3秩序維護(hù)：門(mén)崗24小時(shí)值守，訪客登記率100%，監(jiān)控錄像保存30日；2.4綠化養(yǎng)護(hù)：?jiǎn)棠久堪肽晷藜?次，灌木每季度修剪1次，草坪每月修剪1次，枯死植物15日內(nèi)補(bǔ)種。第三條服務(wù)費(fèi)用及支付3.1收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)：建筑面積每月每平方米____元；商業(yè)物業(yè)服務(wù)費(fèi)：每月每平方米____元；車庫(kù)車位管理費(fèi)：每個(gè)每月____元；【可選】增值服務(wù)費(fèi)：____元/次（項(xiàng)），具體以服務(wù)確認(rèn)單為準(zhǔn)。3.2支付方式：甲方按【月/季/年】支付，每月15日前支付上月費(fèi)用，乙方開(kāi)具正規(guī)發(fā)票。3.3調(diào)價(jià)機(jī)制：每3年可根據(jù)物價(jià)指數(shù)、服務(wù)成本變化協(xié)商調(diào)價(jià)，需經(jīng)業(yè)主大會(huì)2/3以上業(yè)主同意。第四條雙方權(quán)利義務(wù)（略，可參考前文“核心要素”部分細(xì)化）第五條合同期限本合同期限自____年____月____日起至____年____月____日止。合同期滿前3個(gè)月，雙方無(wú)異議則自動(dòng)延續(xù)1年；如需調(diào)整條款，應(yīng)提前60日書(shū)面協(xié)商。第六條違約責(zé)任（略，可參考前文“核心要素”部分場(chǎng)景化表述）第七條爭(zhēng)議解決爭(zhēng)議發(fā)生后，雙方應(yīng)先協(xié)商；協(xié)商不成的，可向?qū)俚鼐游瘯?huì)或物業(yè)管理協(xié)會(huì)申請(qǐng)調(diào)解；調(diào)解無(wú)果的，提交_________仲裁委員會(huì)仲裁（或向_________人民法院提起訴訟）。第八條其他條款（含保密、不可抗力、通知送達(dá)方式等，例：“本合同通知以書(shū)面送達(dá)或微信/短信確認(rèn)生效”）甲方（蓋章）：_________乙方（蓋章）：_________代表人簽字：_________代表人簽字：_________簽訂日期：____年____月____日三、合同執(zhí)行全流程指南（一）簽訂前：從“信息篩查”到“條款博弈”的風(fēng)控閉環(huán)1.盡職調(diào)查：業(yè)主方：核查物業(yè)企業(yè)的《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》（或備案證明）、過(guò)往服務(wù)項(xiàng)目的業(yè)主滿意度（可通過(guò)“業(yè)主論壇”“實(shí)地走訪”調(diào)研）；物業(yè)方：核實(shí)業(yè)主委員會(huì)的備案文件（或業(yè)主授權(quán)書(shū)）、小區(qū)的物業(yè)承接查驗(yàn)報(bào)告（避免“前任物業(yè)遺留問(wèn)題”）。2.需求梳理：業(yè)主方需通過(guò)業(yè)主大會(huì)表決，明確“服務(wù)優(yōu)先級(jí)”（如老舊小區(qū)側(cè)重設(shè)施維修，高端社區(qū)側(cè)重增值服務(wù)），將需求轉(zhuǎn)化為合同條款（例：“電梯故障需30分鐘內(nèi)響應(yīng)，2小時(shí)內(nèi)到場(chǎng)維修”）。3.合同審查：委托律師或物業(yè)顧問(wèn)審查條款，重點(diǎn)關(guān)注：服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)是否量化（避免“及時(shí)維修”“保持整潔”等模糊表述）；費(fèi)用調(diào)整機(jī)制是否公平（需約定“成本公示”“業(yè)主表決”程序）；違約責(zé)任是否對(duì)等（避免“物業(yè)違約僅退費(fèi)，業(yè)主違約高額賠償”）。（二）履行中：從“動(dòng)態(tài)監(jiān)督”到“爭(zhēng)議預(yù)警”的管理閉環(huán)1.履約管理：物業(yè)方：建立“服務(wù)臺(tái)賬”（含保潔記錄、設(shè)施巡檢表、維修工單），每月向業(yè)主委員會(huì)公示；業(yè)主方：指定專人對(duì)接物業(yè)，每季度召開(kāi)“服務(wù)溝通會(huì)”，反饋問(wèn)題并跟蹤整改。2.服務(wù)監(jiān)督：成立“業(yè)主監(jiān)督小組”，每月抽查服務(wù)質(zhì)量（例：暗訪保潔頻次、檢查設(shè)施巡檢記錄）；開(kāi)通“線上反饋通道”（如微信小程序、投訴郵箱），對(duì)問(wèn)題實(shí)行“接單-整改-反饋”閉環(huán)管理。3.變更與解除：若需調(diào)整服務(wù)內(nèi)容（如新增充電樁管理），應(yīng)簽訂補(bǔ)充協(xié)議，明確費(fèi)用、權(quán)責(zé)變化；若物業(yè)嚴(yán)重違約（如連續(xù)6個(gè)月服務(wù)不達(dá)標(biāo)），業(yè)主方可依合同約定解除合同，但需提前90日書(shū)面通知并公示。（三）爭(zhēng)議解決：從“證據(jù)留存”到“多元化解”的策略閉環(huán)1.協(xié)商優(yōu)先，證據(jù)先行：爭(zhēng)議發(fā)生時(shí)，雙方應(yīng)保留“服務(wù)記錄”（如保潔照片、維修工單）、“溝通記錄”（微信聊天、書(shū)面函件）、“費(fèi)用憑證”（繳費(fèi)記錄、發(fā)票）等證據(jù)，為協(xié)商或訴訟提供支撐。2.調(diào)解介入，降低成本：若協(xié)商無(wú)果，優(yōu)先選擇社區(qū)居委會(huì)、物業(yè)管理協(xié)會(huì)等第三方調(diào)解，其優(yōu)勢(shì)在于“熟悉社區(qū)情況”“調(diào)解成本低”，且調(diào)解書(shū)可申請(qǐng)司法確認(rèn)。3.仲裁/訴訟，權(quán)責(zé)清晰：若調(diào)解失敗，需注意：仲裁需雙方約定仲裁機(jī)構(gòu)，一裁終局；訴訟需在合同約定的管轄法院（或被告住所地、合同履行地法院）提起，時(shí)效為3年（自爭(zhēng)議發(fā)生之日起算）。四、風(fēng)險(xiǎn)防范要點(diǎn)：從“條款漏洞”到“執(zhí)行盲區(qū)”的全鏈條封堵（一）服務(wù)邊界：避免“無(wú)限責(zé)任”陷阱合同中需明確“物業(yè)僅對(duì)‘共用部位、共用設(shè)施’承擔(dān)責(zé)任，業(yè)主專有部分（如室內(nèi)漏水）的維修需另行委托”；增值服務(wù)需單獨(dú)約定“免責(zé)條款”（例：“代收快遞僅提供場(chǎng)地，包裹丟失責(zé)任由快遞公司承擔(dān)”）。（二）費(fèi)用約定：杜絕“歧義空間”服務(wù)費(fèi)需注明“是否包含能耗費(fèi)、電梯電費(fèi)”，避免后期糾紛；違約金標(biāo)準(zhǔn)需合理（如日千分之三以內(nèi)），過(guò)高可能被法院認(rèn)定為“顯失公平”而調(diào)整。（三）違約責(zé)任：從“定性”到“定量”避免“嚴(yán)重違約”“造成損失”等模糊表述，應(yīng)約定“量化追責(zé)”（例：“保潔未達(dá)標(biāo)一次，扣減當(dāng)月5%服務(wù)費(fèi)”）；明確“損失賠償范圍”（含直接損失、合理維權(quán)成本）。（四）證據(jù)意識(shí)：從“被動(dòng)舉證”到“主動(dòng)留痕”物業(yè)方：每日拍攝保潔、巡檢照片，通過(guò)“業(yè)主群”或小程序?qū)崟r(shí)公示；業(yè)主方：繳費(fèi)后索要發(fā)票，投訴時(shí)留存“問(wèn)題照片+時(shí)間戳”，溝通時(shí)采用“書(shū)面函件+簽