房地產(chǎn)中介服務(wù)作為連接房產(chǎn)交易雙方的核心紐帶，其操作流程的規(guī)范性、專業(yè)性直接影響交易效率與風(fēng)險防控。以下結(jié)合行業(yè)實踐與合規(guī)要求，梳理全流程服務(wù)要點(diǎn)，為從業(yè)者提供實操參考。一、業(yè)務(wù)承接與需求調(diào)研中介機(jī)構(gòu)承接業(yè)務(wù)時，需首先核驗自身服務(wù)資質(zhì)（如備案證書、從業(yè)人員資格證），確保服務(wù)主體合法合規(guī)。針對買方客戶，需通過面談、問卷等形式明確核心需求：包括購房預(yù)算區(qū)間、戶型偏好、區(qū)域選擇、購房用途（自住/投資）、付款方式（全款/按揭）等；針對賣方客戶，需實地查驗房屋權(quán)屬證明（房產(chǎn)證、不動產(chǎn)權(quán)證），核實產(chǎn)權(quán)人身份及房屋抵押、查封狀態(tài)，同步記錄房屋建筑年代、戶型結(jié)構(gòu)、裝修情況、配套設(shè)施等基礎(chǔ)信息，形成《房屋基本情況調(diào)查表》。需特別注意：嚴(yán)禁承接產(chǎn)權(quán)存疑、權(quán)屬不清的房源，需要求賣方簽署《房源真實性承諾書》，明確虛假房源的法律責(zé)任。二、房源與客源精細(xì)化管理（一）房源核驗與發(fā)布1.產(chǎn)權(quán)核驗：通過當(dāng)?shù)夭粍赢a(chǎn)登記系統(tǒng)或政務(wù)平臺，核驗房源產(chǎn)權(quán)信息（如產(chǎn)權(quán)人、共有情況、抵押登記），獲取《房源核驗碼》（部分城市強(qiáng)制要求），確保房源可交易。2.房屋實勘：中介人員需實地拍攝房屋內(nèi)外照片、視頻，標(biāo)注房屋瑕疵（如漏水、墻體裂縫），填寫《房屋實勘報告》，作為后續(xù)帶看與簽約的依據(jù)。3.合規(guī)發(fā)布：房源信息需與實勘情況一致，嚴(yán)禁夸大宣傳（如“學(xué)區(qū)房”需明確學(xué)區(qū)劃分政策），價格需經(jīng)賣方確認(rèn)，標(biāo)注“到手價”“稅費(fèi)承擔(dān)方”等關(guān)鍵信息。（二）客源分類與維護(hù)建立客源檔案，按“剛需型”“改善型”“投資型”等維度分類，記錄客戶看房偏好、決策周期、特殊訴求（如學(xué)區(qū)、通勤）。定期通過電話、微信推送匹配房源，備注客戶反饋，動態(tài)調(diào)整推薦策略。三、帶看服務(wù)與洽談協(xié)調(diào)（一）帶看前準(zhǔn)備提前與買賣雙方確認(rèn)帶看時間，檢查房屋安全（如水電、門窗），清理房屋雜物，準(zhǔn)備《房屋信息說明書》（含產(chǎn)權(quán)、稅費(fèi)、周邊配套等）。帶看時需全程陪同，避免客戶單獨(dú)留駐房屋。（二）帶看與溝通技巧帶看過程中，需如實介紹房屋優(yōu)缺點(diǎn)（如臨近主干道可能存在噪音），演示房屋功能（如水電使用、智能家居操作）。帶看后即時回訪客戶，記錄“意向度”“價格預(yù)期”“疑慮點(diǎn)”，同步反饋給賣方。（三）價格與條款洽談當(dāng)買賣雙方意向明確后，中介需作為居間方協(xié)調(diào)價格：向賣方傳遞買方“價格底線+付款優(yōu)勢”（如全款、快速過戶）；向買方說明賣方“價格堅持點(diǎn)+房屋稀缺性”；同步協(xié)商付款方式（首付比例、貸款周期）、交房時間、家具家電歸屬等細(xì)節(jié)，形成《洽談備忘錄》，為簽約做準(zhǔn)備。四、簽約備案與風(fēng)險防控（一）合同擬定與審核采用當(dāng)?shù)刈〗ú块T監(jiān)制的《存量房買賣合同》示范文本，補(bǔ)充約定以下條款：房屋附屬設(shè)施（如車位、儲藏室）的歸屬；戶口遷移的時限與違約責(zé)任；房屋質(zhì)量問題的追責(zé)方式（如隱瞞漏水需退定金）；中介服務(wù)費(fèi)的支付節(jié)點(diǎn)（如過戶完成后支付）。合同需由買賣雙方親自簽署，中介需核對簽字人身份（與房產(chǎn)證產(chǎn)權(quán)人一致），留存身份證、房產(chǎn)證復(fù)印件備案。（二）網(wǎng)簽與備案在當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易平臺完成網(wǎng)簽，生成《網(wǎng)簽合同》，鎖定房屋交易狀態(tài)（防止“一房二賣”）。部分城市需同步辦理資金監(jiān)管協(xié)議，約定房款存入監(jiān)管賬戶，過戶完成后解凍。五、交易過戶與資金監(jiān)管（一）過戶材料準(zhǔn)備協(xié)助買賣雙方準(zhǔn)備材料：買方：身份證、戶口本、結(jié)婚證（已婚）、購房資格證明、貸款預(yù)審函（按揭）；賣方：身份證、房產(chǎn)證、契稅發(fā)票（滿五唯一證明）、戶口遷出證明（如有）。（二）過戶流程協(xié)助1.預(yù)審：將材料提交不動產(chǎn)登記中心預(yù)審，核驗購房資格、產(chǎn)權(quán)狀態(tài)；2.繳稅：按核稅價繳納契稅、個稅、增值稅（如適用），中介需協(xié)助計算稅費(fèi)，避免客戶多繳；3.過戶：預(yù)審?fù)ㄟ^后，雙方到場辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，領(lǐng)取《不動產(chǎn)登記受理回執(zhí)》，約5-10個工作日后領(lǐng)取新房產(chǎn)證。（三）資金監(jiān)管與放款房款需通過監(jiān)管賬戶流轉(zhuǎn)：買方將首付/全款存入監(jiān)管賬戶，過戶完成后，監(jiān)管銀行將房款劃至賣方賬戶。若為按揭貸款，需待銀行放款至監(jiān)管賬戶后，再行劃轉(zhuǎn)。六、售后服務(wù)與檔案管理（一）交房與物業(yè)交接過戶完成后，中介需協(xié)助雙方辦理交房：核驗房屋現(xiàn)狀（與簽約時一致）；交接鑰匙、水電氣卡、物業(yè)費(fèi)賬單；陪同物業(yè)辦理更名，確認(rèn)物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)結(jié)清。（二）糾紛處理與客情維護(hù)交易后3個月內(nèi)回訪客戶，收集滿意度反饋。若出現(xiàn)糾紛（如戶口未遷出、房屋質(zhì)量問題），中介需協(xié)助調(diào)解，必要時提供合同、溝通記錄等證據(jù)，引導(dǎo)通過法律途徑解決。（三）檔案歸檔將交易全流程資料（合同、房產(chǎn)證復(fù)印件、稅費(fèi)票據(jù)、溝通記錄）按“一戶一檔”整理，保存至少5年，便于后續(xù)查詢或應(yīng)對監(jiān)管檢查。行業(yè)合規(guī)與風(fēng)險提示嚴(yán)禁“吃差價”：中介服務(wù)費(fèi)需明碼標(biāo)價，不得通過抬高房價、壓低賣價賺取差價；防范資金風(fēng)險：堅決杜絕“體外循環(huán)”（私下收房款），嚴(yán)格執(zhí)行資金監(jiān)管；信息保密：客戶隱私（如收入、家庭情況