建立協(xié)議書考點方案1.甲方（買方/出租方/委托方）：

甲方名稱：XX房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司，

地址：中國北京市朝陽區(qū)建國路88號XX大廈18層，

法定代表人/負責人：張明，

聯(lián)系方式

甲方是一家經(jīng)國家工商行政管理機關(guān)核準注冊的綜合性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，主營業(yè)務包括房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、租賃及物業(yè)管理。自2005年成立以來，甲方憑借穩(wěn)健的經(jīng)營策略和優(yōu)質(zhì)的項目開發(fā)能力，在行業(yè)內(nèi)建立了良好的聲譽。甲方目前擁有多個商業(yè)地產(chǎn)項目，其中包括位于北京市核心地段的XX購物中心和XX寫字樓，總面積超過50萬平方米。為進一步拓展商業(yè)地產(chǎn)租賃業(yè)務，甲方擬與乙方合作，共同開發(fā)并運營XX商業(yè)綜合體項目。該項目的地理位置優(yōu)越，周邊商業(yè)氛圍濃厚，具有較高的市場潛力。甲方希望通過本次合作，引入乙方的專業(yè)運營管理能力，提升項目的整體價值，實現(xiàn)互利共贏。

2.乙方（賣方/承租方/服務提供方）：

乙方名稱：XX商業(yè)管理咨詢有限公司，

地址：中國上海市靜安區(qū)南京西路66號XX金融中心25層，

法定代表人/負責人：李華，

聯(lián)系方式

乙方是一家專注于商業(yè)地產(chǎn)運營管理的專業(yè)機構(gòu)，成立于2010年，總部位于上海。公司核心團隊擁有豐富的商業(yè)地產(chǎn)市場經(jīng)驗，涵蓋項目策劃、租賃管理、物業(yè)服務、品牌招商等多個領域。乙方曾成功運營多個知名商業(yè)項目，如上海陸家嘴的XX廣場、北京國貿(mào)的XX購物中心等，累計管理面積超過200萬平方米。近年來，乙方憑借創(chuàng)新的運營模式和高效的團隊管理，在行業(yè)內(nèi)樹立了良好的口碑。鑒于甲方正在推進的XX商業(yè)綜合體項目，乙方憑借其在商業(yè)地產(chǎn)運營管理方面的專業(yè)能力和豐富經(jīng)驗，愿意與甲方合作，共同負責該項目的租賃管理、物業(yè)服務及品牌招商等工作。乙方的加入將有助于甲方提升項目的市場競爭力，確保項目順利運營并實現(xiàn)預期收益。

第一條協(xié)議目的與范圍

本協(xié)議的主要目的是明確甲乙雙方在XX商業(yè)綜合體項目（以下簡稱“本項目”）合作開發(fā)及運營中的權(quán)利與義務，確保項目順利進行并實現(xiàn)預期商業(yè)目標。具體范圍包括但不限于：甲方向乙方提供本項目的開發(fā)用地或現(xiàn)有物業(yè)，乙方負責項目的租賃管理、物業(yè)服務、品牌招商及市場推廣等運營工作。雙方將共同制定項目運營策略，分配項目收益，并按照本協(xié)議約定履行各自職責，最終實現(xiàn)項目的商業(yè)價值最大化。本協(xié)議涵蓋項目合作的主要內(nèi)容，包括但不限于合作模式、運營管理、收益分配、違約責任等，是雙方合作的基礎性法律文件。

第二條定義

1.本項目：指由甲方開發(fā)或擁有的XX商業(yè)綜合體項目，包括但不限于土地、建筑物及配套設施。

2.運營管理：指乙方負責的租賃管理、物業(yè)服務、品牌招商、市場推廣、客戶關(guān)系維護等商業(yè)運營活動。

3.租賃管理：指乙方負責的租賃策略制定、租賃談判、合同簽訂、租金收取及租戶服務等工作。

4.物業(yè)服務：指乙方提供的保潔、安保、維修等物業(yè)運營服務。

5.品牌招商：指乙方負責的商業(yè)品牌引入及管理，包括租戶篩選、合同談判及品牌布局。

6.收益分配：指根據(jù)本協(xié)議約定，甲乙雙方對項目運營產(chǎn)生的收益進行分配。

7.合作期限：指本協(xié)議約定的合作起始及終止時間。

第三條雙方權(quán)利與義務

1.甲方的權(quán)力與義務：

（1）甲方有權(quán)在本協(xié)議框架內(nèi)監(jiān)督乙方的運營管理工作，確保其符合協(xié)議約定及行業(yè)標準。

（2）甲方有權(quán)根據(jù)項目運營情況，提出調(diào)整運營策略的建議，乙方應在合理范圍內(nèi)予以考慮。

（3）甲方應按照本協(xié)議約定，向乙方提供本項目的開發(fā)用地或現(xiàn)有物業(yè)，并確保物業(yè)符合雙方約定的運營條件。

（4）甲方應按時向乙方支付項目運營所需的啟動資金或周轉(zhuǎn)資金，具體金額及支付方式由雙方另行約定。

（5）甲方有權(quán)參與項目重大品牌的簽約談判，并最終決定品牌引入方案。

（6）甲方應配合乙方進行市場推廣活動，提供必要的項目資料及宣傳支持。

（7）甲方應確保項目運營符合國家及地方相關(guān)法律法規(guī)，并承擔因政策變化產(chǎn)生的風險。

（8）甲方應按時向乙方提供項目運營所需的必要信息，包括但不限于市場數(shù)據(jù)、財務報表等。

2.乙方的權(quán)力與義務：

（1）乙方有權(quán)在本協(xié)議框架內(nèi)制定并執(zhí)行項目運營策略，包括租賃管理、物業(yè)服務、品牌招商等。

（2）乙方有權(quán)根據(jù)市場情況，提出租賃價格、服務標準及品牌引入方案，甲方應在合理范圍內(nèi)予以確認。

（3）乙方應負責項目的租賃管理，包括制定租賃策略、篩選租戶、談判租賃合同及收取租金。

（4）乙方應負責項目的物業(yè)服務，包括保潔、安保、維修等，確保項目運營環(huán)境符合商業(yè)標準。

（5）乙方應負責項目的品牌招商，引入符合項目定位的品牌，并進行品牌布局及管理。

（6）乙方有權(quán)參與項目收益的分配，并按照本協(xié)議約定獲得相應報酬。

（7）乙方應建立完善的項目運營管理制度，并定期向甲方匯報運營情況。

（8）乙方應確保項目運營符合國家及地方相關(guān)法律法規(guī)，并承擔因運營管理產(chǎn)生的風險。

（9）乙方應負責項目的市場推廣工作，包括制定推廣方案、執(zhí)行推廣活動及監(jiān)測推廣效果。

（10）乙方應建立良好的客戶關(guān)系，提供優(yōu)質(zhì)的客戶服務，提升項目品牌形象。

（11）乙方應保存項目運營相關(guān)的所有資料及記錄，并隨時接受甲方的查閱。

（12）乙方應在項目運營過程中，積極尋求創(chuàng)新及優(yōu)化，提升項目運營效率及收益。

第四條價格與支付條件

雙方同意，乙方負責本項目的運營管理服務費用（以下簡稱“服務費”）采用以下方式確定及支付：

1.服務費計算：服務費根據(jù)本項目年度運營收入（指項目租賃收入及其他乙方直接產(chǎn)生的可歸屬收入，不包括甲方投入成本及政府補貼）的固定比例進行計算，比例為年度運營收入的X%。具體計算公式為：服務費=年度運營收入×X%。

2.支付周期：服務費按季度支付。每季度結(jié)束后三十日內(nèi)，乙方應向甲方提供經(jīng)審計的季度運營收入及服務費計算依據(jù)的詳細報表，甲方在核對無誤后十五日內(nèi)支付相應服務費。

3.支付方式：甲方應將服務費支付至乙方在本協(xié)議簽署后十日內(nèi)提供的銀行賬戶，賬戶信息如下：開戶行：XX銀行XX支行；賬戶名：XX商業(yè)管理咨詢有限公司；賬號：XXXXXXXXXXX。

4.費用承擔：乙方在履行本協(xié)議過程中產(chǎn)生的合理運營費用（如市場推廣費、人員工資等）由乙方承擔，甲方無需另行支付，但乙方應提供詳細費用清單供甲方核查。

5.最低服務費：若根據(jù)計算得出的服務費低于人民幣XX萬元，則本年度服務費標準為人民幣XX萬元。此條款旨在保障乙方的最低收益，確保乙方投入的運營管理價值得到基本體現(xiàn)。

第五條履行期限

1.本協(xié)議有效期為五年，自雙方簽字蓋章之日起生效，至五年期滿之日終止。

2.協(xié)議期滿前六個月，若雙方均有意繼續(xù)合作，應另行簽訂續(xù)期協(xié)議。續(xù)期條件由雙方屆時協(xié)商確定。

3.關(guān)鍵時間節(jié)點：

（1）項目啟動日：本協(xié)議簽署后三十日內(nèi)，甲乙雙方完成項目交接手續(xù)，乙方正式開始運營管理工作。

（2）年度目標確認：每年January31日前，甲乙雙方根據(jù)上一年度市場情況，共同確認下一年度的運營收入目標及關(guān)鍵績效指標（KPI），作為乙方服務費計算及績效考核的依據(jù)。

（3）報表提交節(jié)點：每季度結(jié)束后的三十日內(nèi)，乙方須向甲方提交季度運營報告；每年April30日前提交上一年度完整的財務及運營審計報告。

（4）項目重大決策：涉及項目改造、品牌戰(zhàn)略合作等重大事項，需經(jīng)雙方共同協(xié)商一致后執(zhí)行，決策流程應在協(xié)議中另行細化規(guī)定。

第六條違約責任

1.甲方違約責任：

（1）若甲方未按時支付服務費，每逾期一日，應按逾期支付金額的千分之一向乙方支付違約金。逾期超過三十日，乙方有權(quán)暫停運營管理工作，并要求甲方支付相當于三個月服務費的違約金。逾期超過六十日，乙方有權(quán)解除本協(xié)議，并要求甲方承擔相當于半年服務費的違約金及乙方因此遭受的直接損失。

（2）若甲方未按約定提供項目開發(fā)用地或現(xiàn)有物業(yè)，或提供的物業(yè)狀況嚴重影響乙方正常運營，甲方應承擔乙方因此造成的全部損失，并按日支付損失金額的千分之五作為違約金，直至問題解決之日止。

（3）若甲方違反本協(xié)議約定，干預乙方正常運營管理活動，給乙方造成聲譽或經(jīng)濟損失，甲方應賠償乙方全部損失，并支付人民幣XX萬元違約金。

2.乙方違約責任：

（1）若乙方未能達到本協(xié)議約定的運營管理目標（如租賃率、租金收繳率等關(guān)鍵指標），每項指標未達標部分，乙方應按未達標金額的X%向甲方支付違約金。年度累計違約金超過甲方當年度應得服務費XX%的，甲方有權(quán)解除本協(xié)議，并要求乙方支付相當于一年服務費的違約金及甲方因此遭受的直接損失。

（2）若乙方在租賃管理、物業(yè)服務或品牌招商過程中出現(xiàn)重大失誤（如泄露商業(yè)秘密、造成租戶重大投訴且乙方過錯導致甲方聲譽受損），乙方應承擔全部賠償責任，并支付人民幣XX萬元違約金。情節(jié)嚴重者，甲方有權(quán)解除本協(xié)議，并追究乙方的法律責任。

（3）若乙方未能按時提交運營報告或財務審計報告，每逾期一日，應按報告應提交日甲方應得服務費總額的千分之一向甲方支付違約金。逾期超過三十日，甲方有權(quán)暫停支付當期服務費，直至乙方補交報告并恢復履約之日止。逾期超過六十日，甲方有權(quán)解除本協(xié)議，并要求乙方支付相當于半年服務費的違約金及甲方因此遭受的直接損失。

（4）若乙方擅自將項目運營管理權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三方，或泄露甲方商業(yè)秘密，乙方應支付人民幣XX萬元違約金，并承擔甲方因此遭受的全部損失。甲方有權(quán)立即解除本協(xié)議，并追究乙方的違約責任。

3.違約金上限：本協(xié)議約定的各項違約金累計總額不超過人民幣XX萬元。若違約金不足以彌補守約方損失的，守約方有權(quán)進一步要求違約方賠償全部損失。

4.解除協(xié)議后果：任何一方解除本協(xié)議，應提前書面通知對方，并承擔相應的違約責任。解除協(xié)議后，乙方應立即停止運營管理工作，并配合甲方完成項目交接手續(xù)，交還所有項目運營資料及財物。甲方應結(jié)清乙方所有應得服務費及違約金，但乙方無權(quán)要求甲方支付本協(xié)議解除前已產(chǎn)生的服務費。

5.不可抗力免責：因地震、戰(zhàn)爭、政府政策調(diào)整等不可抗力因素導致本協(xié)議無法履行的，雙方互不承擔違約責任，但應及時通知對方，并采取措施減少損失。不可抗力影響消除后，雙方應協(xié)商決定是否繼續(xù)履行本協(xié)議。

第七條不可抗力

1.定義：本協(xié)議所稱不可抗力，是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況，包括但不限于地震、臺風、洪水、火災、戰(zhàn)爭、恐怖襲擊、政府行為（如法律法規(guī)的變更、征收、征用等）、流行病疫情以及其他類似事件。不可抗力事件應導致或可能導致履行本協(xié)議義務困難或無法履行。

2.通知義務：任何一方在發(fā)生或預見發(fā)生不可抗力事件時，應在合理期限內(nèi)（不遲于事件發(fā)生后五日）書面通知對方，說明事件性質(zhì)、影響范圍及預計持續(xù)時間。通知應包含必要的證據(jù)材料。若不可抗力事件持續(xù)超過三十日，雙方應再次協(xié)商，確認是否需要調(diào)整協(xié)議條款或解除協(xié)議。

3.責任免除：因不可抗力導致任何一方未能履行或無法履行本協(xié)議項下的全部或部分義務時，該方不承擔違約責任，但應采取積極措施減少或避免不可抗力造成的損失。雙方應根據(jù)不可抗力事件的影響程度，協(xié)商決定是否延期履行、部分履行或解除協(xié)議。

4.協(xié)商與解除：若不可抗力事件導致本協(xié)議目的無法實現(xiàn)，經(jīng)雙方協(xié)商未能達成一致，且不可抗力事件在協(xié)議有效期內(nèi)持續(xù)存在，任何一方均有權(quán)書面通知對方解除本協(xié)議。解除協(xié)議后，雙方應就善后事宜（如財產(chǎn)返還、費用結(jié)算等）進行協(xié)商處理。因不可抗力導致的協(xié)議解除，雙方互不承擔賠償責任。

5.不可抗力證明：主張不可抗力免責的一方，應負舉證責任，提供事件發(fā)生的有效證明文件，如政府公告、新聞報道、專業(yè)機構(gòu)鑒定等。若一方無法提供有效證明，仍需承擔違約責任。

第八條爭議解決

1.爭議類型：本協(xié)議履行過程中發(fā)生的任何爭議，包括但不限于協(xié)議解釋、履行障礙、違約責任等，應由雙方首先通過友好協(xié)商解決。協(xié)商應本著公平合理、互諒互讓的原則進行，努力尋求雙方均能接受的解決方案。

2.協(xié)商不成處理：若雙方在收到對方爭議通知后三十日內(nèi)協(xié)商未果，應將爭議提交至XX仲裁委員會，按照該會現(xiàn)行有效的仲裁規(guī)則進行仲裁。仲裁地點為甲方所在地（北京市），仲裁語言為中文。雙方均有權(quán)在仲裁前或仲裁中申請證據(jù)保全和財產(chǎn)保全，相關(guān)申請由申請人向有管轄權(quán)的法院提出。

3.仲裁裁決效力：仲裁委員會作出的裁決是終局的，對雙方均有約束力。仲裁裁決書自作出之日起具有法律效力，任何一方均應自覺履行。若一方不履行仲裁裁決，另一方可向有管轄權(quán)的人民法院申請強制執(zhí)行。

4.法律適用：本協(xié)議的訂立、效力、解釋、履行及爭議解決均適用中華人民共和國法律。雙方在簽訂本協(xié)議前，已充分了解并同意受中華人民共和國法律管轄。

5.爭議解決期限：除非雙方另有約定，與爭議解決相關(guān)的各項通知、文件應在協(xié)議約定或法律規(guī)定的期限內(nèi)送達。仲裁程序中的證據(jù)交換、開庭審理等期限，應遵守仲裁規(guī)則的規(guī)定。任何一方違反本條關(guān)于期限約定的行為，不構(gòu)成對該方權(quán)利的放棄。

6.專屬管轄排除：本協(xié)議約定仲裁解決爭議，排除了任何一方就同一爭議向人民法院提起訴訟的權(quán)利。但雙方均保留在仲裁程序中申請法院裁定專屬管轄的權(quán)利，若法院認定該爭議應由其專屬管轄，則仲裁協(xié)議無效，雙方應向有管轄權(quán)的人民法院提起訴訟。

第九條其他條款

1.通知方式：本協(xié)議項下的所有通知、文件等均應以書面形式，通過專人遞送、掛號信、傳真或電子郵件等方式發(fā)送至本協(xié)議首部列明的地址或聯(lián)系方式。任何一方變更聯(lián)系方式，應提前十日書面通知對方。以電子郵件方式發(fā)送的，發(fā)出時視為送達；以專人遞送或掛號信方式發(fā)送的，簽收日或郵戳日視為送達。

2.協(xié)議變更：對本協(xié)議的任何修改或補充，均須經(jīng)雙方協(xié)商一致，并簽署書面補充協(xié)議。補充協(xié)議與本協(xié)議具有同等法律效力。未經(jīng)雙方書面同意，任何一方不得單方面變更本協(xié)議內(nèi)容。

3.分項履行：本協(xié)議各條款為相互獨立的關(guān)系，任何條款的無效或不可執(zhí)行，不影響其他條款的效力。若某條款被確認無效，雙方應協(xié)商替換為內(nèi)容最接近且合法有效的條款。

4.保密義務：雙方應對在本協(xié)議履行過程中知悉