物業(yè)管理合同范本及續(xù)簽指導(dǎo)方案一、引言物業(yè)管理合同是厘清物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主（或業(yè)主委員會(huì)）權(quán)責(zé)關(guān)系的核心載體，其條款嚴(yán)謹(jǐn)性與續(xù)簽機(jī)制的合理性，直接影響社區(qū)治理效能與居民生活體驗(yàn)。伴隨服務(wù)周期推進(jìn)，合同續(xù)簽需兼顧既往履約質(zhì)量、業(yè)主需求迭代及行業(yè)規(guī)范更新，既保障物業(yè)方服務(wù)可持續(xù)性，又維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益。本文從合同范本核心條款解析、續(xù)簽全流程指導(dǎo)及風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)三方面，為物業(yè)從業(yè)者與業(yè)主方提供實(shí)操性參考。二、物業(yè)管理合同范本核心條款解析（一）當(dāng)事人信息與合同目的合同首部需明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)（含營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)、法定代表人、地址）與業(yè)主方（業(yè)主委員會(huì)附備案證明，單個(gè)業(yè)主附房產(chǎn)證明）主體信息，同時(shí)以“維護(hù)物業(yè)區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序，保障設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行，提升業(yè)主生活舒適度”為合同目的，奠定權(quán)責(zé)邊界的邏輯基礎(chǔ)。（二）服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)1.基礎(chǔ)服務(wù)范疇：需逐項(xiàng)明確服務(wù)事項(xiàng)，例如：公共區(qū)域清潔：每日清掃小區(qū)道路、樓道，每周清理垃圾桶，每月開(kāi)展蚊蟲(chóng)消殺；秩序維護(hù)：實(shí)行24小時(shí)門(mén)崗值守，監(jiān)控設(shè)備實(shí)時(shí)運(yùn)行，每月開(kāi)展消防設(shè)施檢查；設(shè)施維護(hù)：對(duì)電梯、供水供電系統(tǒng)、公共照明等設(shè)備，按季度巡檢并留存記錄。2.服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)量化：避免模糊表述，例如“電梯故障響應(yīng)時(shí)間≤30分鐘，維修人員到場(chǎng)時(shí)間≤1小時(shí)”“垃圾清運(yùn)日產(chǎn)日清，垃圾桶外觀無(wú)明顯污漬”，通過(guò)可驗(yàn)證指標(biāo)降低履約爭(zhēng)議。（三）服務(wù)費(fèi)用及支付1.費(fèi)用構(gòu)成：明確物業(yè)費(fèi)包含的成本項(xiàng)（人工、耗材、設(shè)施折舊、稅費(fèi)等）；若涉及停車(chē)費(fèi)、公攤水電費(fèi)，需單獨(dú)列項(xiàng)說(shuō)明計(jì)費(fèi)規(guī)則（如“產(chǎn)權(quán)車(chē)位管理費(fèi)每月X元，臨停車(chē)輛首小時(shí)X元，后續(xù)每小時(shí)遞增X元”）。2.支付方式：約定支付周期（月付/季付/年付）、繳費(fèi)節(jié)點(diǎn)（如“每季度首月5日前支付上季度費(fèi)用”）、支付賬戶（注明物業(yè)方對(duì)公賬戶信息），并明確逾期繳費(fèi)違約金計(jì)算方式（建議按日萬(wàn)分之三以內(nèi)，避免過(guò)高引發(fā)爭(zhēng)議）。（四）雙方權(quán)利義務(wù)物業(yè)方義務(wù)：除服務(wù)內(nèi)容外，需約定“每半年向業(yè)主公示收支賬目”“配合業(yè)委會(huì)監(jiān)督，對(duì)業(yè)主合理投訴24小時(shí)內(nèi)響應(yīng)、72小時(shí)內(nèi)反饋處理結(jié)果”；業(yè)主方義務(wù)：明確“按時(shí)繳納物業(yè)費(fèi)”“不得擅自占用公共區(qū)域”“裝修時(shí)遵守物業(yè)管理制度”，同時(shí)賦予業(yè)主“監(jiān)督服務(wù)質(zhì)量”“提議修改服務(wù)方案”的權(quán)利。（五）合同期限與續(xù)簽機(jī)制合同首簽建議為3-5年（便于物業(yè)方規(guī)劃長(zhǎng)期服務(wù)，如設(shè)施改造）。續(xù)簽條款需約定：“合同期滿前3個(gè)月，雙方無(wú)書(shū)面異議的，自動(dòng)延續(xù)1年；如需重新協(xié)商，應(yīng)在期滿前6個(gè)月啟動(dòng)談判，協(xié)商不成的，任何一方可提前30日書(shū)面通知終止合同?！保┻`約責(zé)任與爭(zhēng)議解決違約責(zé)任需對(duì)稱(chēng)約定：物業(yè)方服務(wù)未達(dá)標(biāo)（如連續(xù)3個(gè)月垃圾清運(yùn)不及時(shí)），業(yè)主方有權(quán)扣除當(dāng)月10%物業(yè)費(fèi)；業(yè)主方逾期繳費(fèi)超3個(gè)月，物業(yè)方有權(quán)依法追討，但不得采取停水停電等侵權(quán)行為。爭(zhēng)議解決優(yōu)先選擇“向物業(yè)區(qū)域所在地人民調(diào)解委員會(huì)申請(qǐng)調(diào)解”，調(diào)解不成再提起訴訟或仲裁，降低維權(quán)成本。三、合同續(xù)簽前的準(zhǔn)備工作（一）物業(yè)方：履約復(fù)盤(pán)與價(jià)值呈現(xiàn)1.服務(wù)評(píng)估：對(duì)照合同標(biāo)準(zhǔn)，梳理近1年服務(wù)數(shù)據(jù)（如電梯故障率下降X%、保潔滿意度提升X%），形成《服務(wù)履約報(bào)告》，附巡檢記錄、業(yè)主投訴處理臺(tái)賬等佐證材料。2.成本測(cè)算：結(jié)合人工成本上漲、設(shè)施老化維修需求，提前3個(gè)月測(cè)算下一期物業(yè)費(fèi)調(diào)整幅度（建議不超過(guò)當(dāng)?shù)谻PI漲幅的1.5倍），并準(zhǔn)備成本明細(xì)（如“人工成本占比從40%升至45%，因新增2名安保人員”）。（二）業(yè)主方：需求調(diào)研與風(fēng)險(xiǎn)預(yù)判1.滿意度調(diào)查：通過(guò)線上問(wèn)卷（覆蓋80%業(yè)主）、線下座談會(huì)，收集對(duì)現(xiàn)有服務(wù)的評(píng)價(jià)（如“安保巡邏頻次是否足夠”“綠化養(yǎng)護(hù)是否滿意”），提煉“需新增寵物便便箱”“優(yōu)化夜間照明”等共性需求。2.財(cái)務(wù)審計(jì)：委托第三方機(jī)構(gòu)審計(jì)物業(yè)收支賬目，重點(diǎn)核查“公共收益（如電梯廣告、車(chē)位出租）是否依規(guī)分配”，若發(fā)現(xiàn)挪用，可作為談判籌碼或追究責(zé)任依據(jù)。四、續(xù)簽流程與談判要點(diǎn)（一）續(xù)簽流程1.啟動(dòng)協(xié)商：合同期滿前6個(gè)月，物業(yè)方向業(yè)委會(huì)發(fā)《續(xù)簽協(xié)商函》，附《服務(wù)履約報(bào)告》《成本測(cè)算表》；業(yè)委會(huì)同步啟動(dòng)業(yè)主意見(jiàn)征集（需達(dá)到2/3以上業(yè)主參與）。2.草案擬定：雙方基于調(diào)研結(jié)果，修訂合同條款（如新增“電動(dòng)車(chē)充電樁管理服務(wù)”），形成《續(xù)簽合同草案》，明確服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)升級(jí)、費(fèi)用調(diào)整等核心內(nèi)容。3.公示與意見(jiàn)征集：草案在小區(qū)公告欄、業(yè)主群公示15日，收集業(yè)主反饋（需記錄反對(duì)意見(jiàn)及理由）；針對(duì)“費(fèi)用上漲”等爭(zhēng)議點(diǎn)，組織專(zhuān)項(xiàng)答疑會(huì)（邀請(qǐng)物業(yè)方財(cái)務(wù)人員講解成本構(gòu)成）。4.簽署備案：公示無(wú)異議后，業(yè)委會(huì)代表業(yè)主簽署合同，7日內(nèi)報(bào)街道辦（或住建局）備案，同步向全體業(yè)主公示最終合同文本。（二）談判核心要點(diǎn)1.費(fèi)用調(diào)整：物業(yè)方需用“成本+合理利潤(rùn)”邏輯說(shuō)服業(yè)主（如“人工成本上漲10%，物業(yè)費(fèi)擬上調(diào)8%，仍低于周邊小區(qū)平均水平”）；業(yè)主方可要求“費(fèi)用與服務(wù)質(zhì)量掛鉤，若年度滿意度低于85%，次年費(fèi)用下調(diào)5%”。2.服務(wù)升級(jí)：業(yè)主方提出的新增需求（如“增設(shè)快遞柜”），需明確物業(yè)方的實(shí)施期限、成本承擔(dān)方式（如“快遞柜由物業(yè)方免費(fèi)安裝，運(yùn)營(yíng)收益歸全體業(yè)主”）；物業(yè)方可要求“業(yè)主配合規(guī)范停車(chē)，否則新增車(chē)位管理服務(wù)無(wú)法落地”。3.風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)：針對(duì)“極端天氣導(dǎo)致設(shè)施損壞”等不可抗力，約定“維修費(fèi)用從公共維修基金支出，物業(yè)方僅承擔(dān)緊急搶修義務(wù)”；對(duì)“政策變動(dòng)（如垃圾分類(lèi)新規(guī)）”，約定“服務(wù)內(nèi)容調(diào)整需雙方協(xié)商一致，費(fèi)用按實(shí)際成本增減”。五、續(xù)簽后的管理優(yōu)化（一）履約監(jiān)督機(jī)制1.月度巡檢：業(yè)委會(huì)聯(lián)合業(yè)主代表，每月抽查服務(wù)質(zhì)量（如隨機(jī)檢查樓道清潔、電梯維保記錄），結(jié)果納入《物業(yè)考核表》，與季度物業(yè)費(fèi)支付掛鉤（如“月度考核得分低于80分，扣減當(dāng)月5%物業(yè)費(fèi)”）。2.動(dòng)態(tài)溝通：每季度召開(kāi)“物業(yè)-業(yè)主溝通會(huì)”，通報(bào)服務(wù)進(jìn)展（如“充電樁安裝進(jìn)度”），收集新需求（如“暑期增設(shè)兒童游樂(lè)區(qū)保潔”），形成《服務(wù)優(yōu)化清單》限期落實(shí)。（二）合同動(dòng)態(tài)調(diào)整若遇政策變化（如物業(yè)費(fèi)指導(dǎo)價(jià)調(diào)整）或重大事件（如疫情防控要求），雙方應(yīng)在30日內(nèi)啟動(dòng)合同修訂，明確“服務(wù)內(nèi)容新增‘防疫物資采購(gòu)’，費(fèi)用從公共收益支出”等臨時(shí)條款，避免履約僵局。（三）檔案管理物業(yè)方需將續(xù)簽合同、履約記錄、業(yè)主反饋等資料建檔留存，保存期不少于合同期限+2年；業(yè)委會(huì)需同步歸檔，便于下一屆委員會(huì)交接時(shí)追溯歷史履約情況。六、常見(jiàn)問(wèn)題與應(yīng)對(duì)策略（一）費(fèi)用爭(zhēng)議：業(yè)主質(zhì)疑“漲價(jià)無(wú)依據(jù)”應(yīng)對(duì)：物業(yè)方公開(kāi)近3年財(cái)務(wù)報(bào)表（隱去商業(yè)機(jī)密），對(duì)比人工、耗材等成本漲幅；引入第三方機(jī)構(gòu)（如當(dāng)?shù)匚飿I(yè)協(xié)會(huì)）出具“區(qū)域物業(yè)費(fèi)合理性評(píng)估報(bào)告”，證明調(diào)價(jià)符合市場(chǎng)水平。（二）服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)模糊：業(yè)主投訴“保潔不到位”卻無(wú)處罰依據(jù)應(yīng)對(duì)：續(xù)簽時(shí)細(xì)化服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（如“樓道地面每日清掃1次，每周拖洗2次，垃圾滯留時(shí)間≤2小時(shí)”），并約定“每發(fā)現(xiàn)1處未達(dá)標(biāo)，扣除當(dāng)日0.1%物業(yè)費(fèi)”；同時(shí)安裝樓道監(jiān)控（經(jīng)業(yè)主同意）作為取證依據(jù)。（三）解約糾紛：物業(yè)方拒絕退出或業(yè)主方無(wú)故解約應(yīng)對(duì)：合同明確“解約需提前3個(gè)月書(shū)面通知，物業(yè)方逾期退出的，按日支付違約金（合同金額的萬(wàn)分之五）；業(yè)主方無(wú)正當(dāng)理由解約的，需賠償物業(yè)方已投入的設(shè)施改造費(fèi)用（以審