CloudNineUrbanComplex——龍之夢(mèng)

城市綜合體案例研討PART1龍之夢(mèng)·圓夢(mèng)之路PART2龍之夢(mèng)·項(xiàng)目概況PART3龍之夢(mèng)·內(nèi)部交通PART4龍之夢(mèng)·外部交通PART5龍之夢(mèng)·業(yè)態(tài)分析目錄PART1龍之夢(mèng)，圓夢(mèng)之路

開發(fā)商簡介長峰在上海開發(fā)的主要物業(yè)長峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司上海土地及物業(yè)布局狀況虹口商城長峰中心瑞峰公寓酒店長峰大酒店黃埔區(qū)長寧區(qū)徐匯區(qū)虹口區(qū)土地積累閔行區(qū)拿地價(jià)格低廉：90年代進(jìn)入上海房地產(chǎn)之初便在閔行區(qū)西側(cè)、肇家浜路等上海中心外圍區(qū)域大規(guī)模低價(jià)拿地做住宅。開發(fā)超前：開發(fā)不走大眾化之路，所建樓宇普遍較高檔，很多物業(yè)建于90年代，但到現(xiàn)在仍受市場認(rèn)可，如暢園。開發(fā)物業(yè)分布PART1開發(fā)商簡介開發(fā)商簡介長峰地產(chǎn)目前持有物業(yè)：商業(yè)物業(yè)及辦公物業(yè)中山公園龍之夢(mèng)&龍之夢(mèng)大廈虹口龍之夢(mèng)長峰中心虹口龍之夢(mèng)長峰中心酒店物業(yè)長峰地產(chǎn)1992年進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)后，專注于住宅項(xiàng)目的開發(fā)，先后在長寧、徐匯、黃浦等區(qū)規(guī)劃并建造多個(gè)居民小區(qū)，包括長峰亞太名城、暢園、衡園、佳信都市花園、東安花苑等十多個(gè)樓盤。并于2000年左右開始轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)，目前持有物業(yè)包括中山公園龍之夢(mèng)在內(nèi)的3個(gè)大型集中商業(yè)，2座酒店及2座寫字樓。1992年進(jìn)入房地產(chǎn)市場專注于住宅項(xiàng)目開發(fā)2000年轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)PART1開發(fā)商簡介5凱德商用簡介凱德商用是新加坡嘉德置地集團(tuán)成員嘉德商用產(chǎn)業(yè)有限公司在華設(shè)立的企業(yè)。與凱德置地、雅詩閣國際共同組成集團(tuán)在中國的業(yè)務(wù)鏈。凱德商用在中國擁有并管理著53個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，分布在北京、上海、天津、重慶、深圳、成都、西安等34個(gè)大中城市，總建筑面積超過400萬平方米。其標(biāo)志性項(xiàng)目包括：北京嘉茂購物中心、成都嘉信茂廣場、北京來福士中心和上海來福士廣場等。嘉德商用產(chǎn)業(yè)有限公司

嘉德置地集團(tuán)是亞洲最大房地產(chǎn)公司之一，核心業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)、服務(wù)公寓以及房地產(chǎn)金融服務(wù)，業(yè)務(wù)遍布全球20多個(gè)國家超過110個(gè)城市?？偽镏颠_(dá)226億新元，總面積達(dá)780萬平方米的91個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。北京嘉茂購物中心成都嘉信茂廣場北京來福士中心上海來福士廣場PART1運(yùn)營管理公司簡介凱德商用簡介

2007年8月新加坡嘉德置地集團(tuán)成員公司——?jiǎng)P德商用收購了龍之夢(mèng)50%股權(quán)及100%經(jīng)營權(quán)，并且由其主導(dǎo)龍之夢(mèng)的整體業(yè)態(tài)調(diào)整和重新招商工作。凱德商用在上海收購多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目：嘉茂購物廣場龍之夢(mèng)購物中心1月20日凱德置地投資有限公司宣布，與東方海外有限公司簽署協(xié)議，以22億美元(約合150億人民幣)的價(jià)格收購后者全資子公司東方海外發(fā)展有限公司的全部股權(quán)。東方海外發(fā)展有限公司目前在上海、昆山、天津擁有7個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目,其中約半數(shù)為住宅，其余則為辦公樓、商場及服務(wù)公寓／酒店，總建筑面積約達(dá)148萬平方米。長寧來福士廣場凱德中國收購的東方海外資產(chǎn)包中的第一個(gè)開發(fā)的綜合性商用項(xiàng)目。上海來福士廣場PART1運(yùn)營管理公司簡介龍之夢(mèng)開發(fā)節(jié)點(diǎn)2005200620072008200920102003年投資30億，自營龍之夢(mèng)購物中心總投資將近30億左右，面積達(dá)32萬平方米，由民營企業(yè)投資建設(shè)并管理經(jīng)營2005年12月18日開業(yè)，零租金龍之夢(mèng)開業(yè)，采用零租金的捆綁式招商，其中超市、百貨、書店以及美食4大業(yè)態(tài)為開發(fā)商自主經(jīng)營。2006年3月開業(yè)面積不足一半經(jīng)營不善，開始轉(zhuǎn)型經(jīng)過3個(gè)月的慘淡經(jīng)營，龍之夢(mèng)宣告購物中心品牌開始調(diào)整。簽約家樂福放棄自營龍盛超市，引進(jìn)零售家樂福。2006年9月加快業(yè)態(tài)調(diào)整步伐百貨業(yè)比例縮小，餐飲、娛樂、服務(wù)業(yè)比例大幅增加2006年10月引進(jìn)主題玩具城開店率達(dá)到80%永樂電器進(jìn)駐龍之夢(mèng)2007年龍之夢(mèng)國際大廈開始投入運(yùn)營“龍之夢(mèng)大廈”憑借區(qū)域交通體系，吸引不少企業(yè)入駐。2007年3月租金實(shí)現(xiàn)翻番，日均客流量量超過8萬人隨著寫字樓企業(yè)的不斷入駐，辦公人群的增加，以及通過品牌調(diào)整，實(shí)現(xiàn)租金翻番2007年12月嘉德商用收購中山公園龍之夢(mèng)50%股權(quán)，并取得該上海項(xiàng)目的經(jīng)營管理權(quán)。2008年2008年與時(shí)代華納簽約，引進(jìn)5星級(jí)電影院，并增加購物中心的休閑娛樂設(shè)施。2008年12月龍之夢(mèng)萬麗大酒店開業(yè)投入運(yùn)營2008年12月龍之夢(mèng)購物中心實(shí)現(xiàn)銷售營業(yè)額19.3億元,比上年16.4億元銷售額增長11.76%。2009年步入相對(duì)平穩(wěn)期嘉德商用掌握龍之夢(mèng)經(jīng)營管理權(quán)，專業(yè)的商業(yè)運(yùn)營管理公司對(duì)龍之夢(mèng)進(jìn)行進(jìn)一步的品牌檔次調(diào)整、主力店更替、以及更為鮮明的功能區(qū)域劃分。2010年平穩(wěn)發(fā)展期品牌檔次繼續(xù)調(diào)整、主力店更替。商業(yè)租金：0租金，扣點(diǎn)餐飲租金4元/㎡/天餐飲租金8元/㎡/天一樓零售租金30元/㎡/天餐飲租金12元/㎡/天一樓零售租金40元/㎡/天PART1項(xiàng)目開發(fā)周期分析龍之夢(mèng)開發(fā)節(jié)點(diǎn)龍之夢(mèng)商業(yè)綜合體開發(fā)經(jīng)歷了開發(fā)初期的慘淡經(jīng)營后，通過改變經(jīng)營模式、調(diào)整業(yè)態(tài)比例、引入專業(yè)管理公司，進(jìn)一步完善城市綜合體功能，最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的盈利。其開發(fā)歷程可分為：起步期、困境期、轉(zhuǎn)型期、穩(wěn)定期。起步期困境期轉(zhuǎn)型期穩(wěn)定期投資近30億元、完全自主經(jīng)營百貨、超市、書城等八大業(yè)態(tài)。由民營企業(yè)長峰地產(chǎn)集團(tuán)投資建設(shè)并管理經(jīng)營，因其優(yōu)越的地理交通優(yōu)勢(shì)，家樂福、沃爾瑪?shù)韧赓Y巨頭均主動(dòng)要求進(jìn)入，但卻均被拒之門外。缺乏運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)、經(jīng)營遇冷、招商面臨困境、開業(yè)率不足一半。長峰地產(chǎn)集團(tuán)缺乏商業(yè)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)和資源，自營的百貨、超市運(yùn)營管理較差，無法起到主力店的作用，在優(yōu)越的地理?xiàng)l件下未能解決招商問題，導(dǎo)致經(jīng)營狀況慘淡。龍之夢(mèng)開始著手業(yè)態(tài)調(diào)整。引進(jìn)專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，轉(zhuǎn)型休閑MALL，項(xiàng)目開始盈利。凱德商用接手管理龍之夢(mèng)，迅速進(jìn)行業(yè)態(tài)調(diào)整，將餐飲、休閑娛樂等服務(wù)性業(yè)態(tài)提升到40%，同時(shí)改善部分硬件設(shè)施和購物環(huán)境，逐步擺脫自2005年開業(yè)以來人氣始終不旺的現(xiàn)象。城市綜合體復(fù)合功能展現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)租金翻番，龍之夢(mèng)發(fā)展步入穩(wěn)定發(fā)展期。隨著龍之夢(mèng)辦公、酒店的投入運(yùn)營，項(xiàng)目整體檔次得到進(jìn)一步提升。龍之夢(mèng)商業(yè)、辦公、酒店三大功能相輔相成，形成真正意義上的一站式生活中心，龍之夢(mèng)開始步入穩(wěn)定地發(fā)展道路。PART1運(yùn)營管理公司簡介PART2龍之夢(mèng)，項(xiàng)目概況龍之夢(mèng)作為中山公園商圈架構(gòu)的核心區(qū)域，成為整個(gè)商圈發(fā)展的制動(dòng)引擎。中山公園商圈的發(fā)展方向?yàn)椤吧虡I(yè)型+休閑式+數(shù)字化”的上海西部新型綜合商業(yè)功能區(qū)龍之夢(mèng)所在商圈的未來發(fā)展方向中山公園商圈規(guī)劃形成“核心區(qū)域、主體功能區(qū)和周邊特色商業(yè)街”相結(jié)合的整體架構(gòu)。以龍之夢(mèng)為核心區(qū)域，東面區(qū)域以華寧國際廣場、巴黎春天新寧購物中心以及周邊百貨店、專業(yè)店為依托，形成文化休閑商業(yè)功能區(qū)，西面以貝多芬廣場、多媒體生活廣場、東方海外項(xiàng)目為依托，形成主體商業(yè)商務(wù)功能區(qū)。龍之夢(mèng)休閑商業(yè)功能區(qū)商業(yè)商務(wù)功能區(qū)PART2項(xiàng)目基本概況項(xiàng)目區(qū)位及基本概況巴黎春天(商業(yè))貝多芬廣場（商業(yè)）上海書城多媒體廣場（商業(yè)、辦公）龍之夢(mèng)購物中心（購物中心、辦公、酒店）玫瑰坊（商業(yè)）龍之夢(mèng)作為長寧區(qū)三大經(jīng)濟(jì)組團(tuán)的中山公園商業(yè)中心的龍頭商業(yè)，與多媒體廣場，貝多芬廣場，巴黎春天以及玫瑰坊構(gòu)成了這一商圈的核心。中山公園地區(qū)功能被定位為商業(yè)型、休閑式、數(shù)字化，并將建成以現(xiàn)代商業(yè)和多媒體產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的，集商務(wù)、休閑娛樂、文化和居住功能為一體的上海西部商圈。多媒體廣場玫瑰坊巴黎春天龍之夢(mèng)購物中心貝多芬廣場PART2項(xiàng)目基本概況12龍之夢(mèng)萬麗酒店酒店：約4.4萬㎡龍之夢(mèng)國際大廈辦公：約2.4萬㎡

龍之夢(mèng)購物中心商業(yè)：約22萬㎡項(xiàng)目名稱：龍之夢(mèng)購物中心位置：上海市長寧路1018號(hào)占地面積：2.59公頃建筑面積：32萬㎡商業(yè)面積：22萬㎡開發(fā)商：上海長峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司設(shè)計(jì)：美國ARQ建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所物業(yè)組合：B3-B4:地下停車庫

B2-9F:購物中心塔樓13F-23F:甲級(jí)寫字樓

塔樓25F-58F:五星級(jí)酒店容積率：6.7地下車庫停車位：860個(gè)竣工時(shí)間：2005年龍之夢(mèng)購物中心是上海西區(qū)的重要交通樞紐。擁有地下四層，地上十層裙樓和五十八層塔樓的大型商業(yè)，其中包括大型停車庫，公共汽車停靠站，大型超市，百貨公司，書城，辦公樓和酒店等多種設(shè)施，是上海最著名的城市綜合體之一。PART2項(xiàng)目基本概況PART2項(xiàng)目基本概況居民區(qū)居民區(qū)居民區(qū)居民區(qū)交通樞紐過境客公共交通換乘人群與來自虹橋機(jī)場人群，每天有40萬人次的人流經(jīng)過此地。外來旅游人群包括：一般旅游購物者，主要是從長三角來到上海的旅游人口；中山公園旅游區(qū)吸引來的外來旅游人群商務(wù)辦公人群本地辦公人群—未來商務(wù)總面積將達(dá)43.9萬平方米，按每個(gè)入駐人員擁有10平方米推算，約集聚4.4萬；外來商務(wù)人群培訓(xùn)人員。周邊居住人群包括：本地居民；附近校園人口（華政和東華大學(xué)），普陀區(qū)、靜安區(qū)等周邊區(qū)居民，尤其是曹家渡區(qū)域的居民消費(fèi)需求周邊居住人群商務(wù)辦公人群交通樞紐過境客外來旅游人群綜合性購物娛樂休閑、聚會(huì)、餐飲、生活服務(wù)商務(wù)酒店、酒店式公寓、會(huì)議中心、大型正餐及商務(wù)餐飲、時(shí)尚品牌購物，以及銀行、快遞、租賃、中介等專業(yè)服務(wù)綜合性購物餐飲、生活服務(wù)、體育、文化、休閑娛樂服務(wù)賓館、商務(wù)酒店、時(shí)尚品牌購物、特色美食、旅游紀(jì)念品、銀行、郵政等服務(wù)配套性生活消費(fèi)專業(yè)性商務(wù)消費(fèi)綜合性生活消費(fèi)體驗(yàn)型旅游消費(fèi)中山公園以其獨(dú)特的地理位置、完善的交通條件、優(yōu)越的景觀資源吸引了多種類的消費(fèi)人群。中山公園商圈發(fā)展的外在優(yōu)勢(shì)——人口輻射龍之夢(mèng)辦公PART1中山公園商圈分析1516公交與軌道交通樞紐主干道長寧路橫穿中山公園商圈的核心地帶，軌道交通2號(hào)線與3、4號(hào)線在此十字相交，另有30多條公交線路始發(fā)或途徑，日客流量超過40萬人次。中山公園商圈臨近虹橋機(jī)場，快速道路、公交與軌道交通完善，已成為上海市重要的交通樞紐之一。公交線路軌道交通線路三縱：華山路中山西路江蘇路上海的三縱三橫快速道路系統(tǒng)三橫：長寧路天山路延安路三縱三橫虹橋機(jī)場6.8公里中山公園內(nèi)環(huán)高架延安高架路主干道長寧路中山公園商圈中山公園商圈發(fā)展的外在優(yōu)勢(shì)——交通網(wǎng)絡(luò)PART1

中山公園商圈分析16中山公園商圈的大型商業(yè)物業(yè)建筑面積體量約35.2萬平方米,高度集聚在長寧路（凱旋路至定西路段）的兩邊,占整個(gè)商圈內(nèi)商業(yè)的85.98%。在整個(gè)商用物業(yè)建筑面積體量中，商業(yè)：辦公：酒店物業(yè)比在5:3.5:1.5。龍之夢(mèng)購物中心巴黎春天大酒店玫瑰坊龍之夢(mèng)大廈酒店&辦公新時(shí)空商務(wù)大廈酒店&辦公兆豐廣場（辦公）綠地商務(wù)大廈聯(lián)通新時(shí)空巴黎春天百貨多媒體生活廣場中山公園商圈內(nèi)商業(yè)、酒店、辦公三大行業(yè)的比例分配與其發(fā)展商業(yè)型、休閑式的商圈規(guī)劃定位基本符合。中山公園商圈重點(diǎn)商用物業(yè)分布PART2中山公園商圈物業(yè)分析餐飲租金12元/㎡/天一樓零售租金40元/㎡/天中山公園商圈商業(yè)租金對(duì)比餐飲租金12元/㎡/天一樓零售租金40元/㎡/天作為中山公園商圈的龍頭商業(yè)，龍之夢(mèng)租金遠(yuǎn)高于周邊其他商業(yè)。主干道沿街商鋪?zhàn)饨疠^高，多數(shù)在20元/㎡/天。支馬路、小馬路租金較低，在3-10元/㎡/天。整體租金水平由于商鋪較為分散等原因，相比其他區(qū)域中心商圈，租金并不高。中山西路凱旋路匯川路定川路長寧路武夷路宣化路安化路定西路愚園路江蘇路龍之夢(mèng)B1：25F1：30-40F2：15~20多媒體廣場B1：15F1：15~30巴黎春天B1：13F1：15~30巴黎春天B1：8F1：10-15玫瑰坊B1：15F1：15~3010~205.0-15.0（視物業(yè)檔次而定）5.0-9.012-1712-1515-225.0-10.03.0-8.08.0-14.05.0-11.04.0-7.09.0高租金區(qū)域低租金區(qū)域集中商業(yè)沿街商鋪?zhàn)ⅲ鹤饨饐挝唬涸?㎡/天PART2中山公園商圈物業(yè)分析18名稱開業(yè)時(shí)間商業(yè)面積樓層業(yè)態(tài)業(yè)種分布檔次租金龍之夢(mèng)購物中心2005年22萬㎡B2-9F零售、餐飲、休閑娛樂、商業(yè)配套中高檔零售-1層約54元/㎡/天，2層約32元/㎡/天；餐飲-1層12元/㎡/天巴黎春天百貨（原新寧購物中心）2002年

2萬㎡B2-9F百貨、零售中檔13~30元/㎡/天多媒體生活廣場2005年6.5萬㎡B1-6F餐飲、購物、娛樂、廣告、多媒體體驗(yàn)、會(huì)展中低檔餐飲15元/㎡/天玫瑰坊2004年1.7萬㎡B2-9F服飾、家飾、運(yùn)動(dòng)、餐飲中檔15~30元/㎡/天國美電器(兩個(gè))2006年1萬㎡/家用電器中高檔/貝多芬廣場2003年2萬㎡1F-6F教育培訓(xùn)、樂器、餐飲、購物中高檔3~5元/㎡/天中山公園商圈的龍之夢(mèng)購物中心在本商圈內(nèi)具有無可匹敵的龍頭地位。其余以小體量、中低檔次為主，業(yè)態(tài)業(yè)種大多較為單一。中山公園商圈重點(diǎn)商業(yè)物業(yè)分析——購物中心/百貨商場PART2中山公園商圈物業(yè)分析中山公園商圈商業(yè)租金對(duì)比

龍之夢(mèng)玫瑰坊多媒體廣場巴黎春天百貨上海小馬路市場二層10-3015-17———一層20-4515-302210-20—地下一層15-2515-20156—地下二層15-2010-15——20-30區(qū)域內(nèi)主要商業(yè)同樓層租金比較（單位：元/㎡/天）區(qū)域商鋪平均租金已上浮了20%左右，相比與其它商圈，整體增幅不大。中山公園核心商圈近兩年的發(fā)展比較明顯，商鋪?zhàn)饨鸬膬r(jià)格提升空間較大，中山公園正門附近的沿街店鋪年租金遞增率在10-20％左右。龍之夢(mèng)作為城市綜合體，并且具有較好的交通優(yōu)勢(shì)，2007年后，隨著寫字樓與酒店物業(yè)的投入運(yùn)營，其綜合功能優(yōu)勢(shì)得以全面發(fā)揮，租金漲幅增長近一倍，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于周邊其他大型商業(yè)。PART2中山公園商圈物業(yè)分析名稱區(qū)域開業(yè)時(shí)間建筑面積樓層星級(jí)客房數(shù)標(biāo)間價(jià)格業(yè)態(tài)配置龍之夢(mèng)萬麗酒店長寧路1018號(hào)2008年4.4萬㎡25-60F五星6841350豪華客房及套房、高檔餐廳、會(huì)議室、多功能宴會(huì)廳、高檔休閑娛樂設(shè)施巴黎春天大酒店定西路1555號(hào)2000年3萬㎡1F-38F五星8601350豪華客房及套房、餐廳、休閑娛樂、宴會(huì)廳、多功能會(huì)議廳美侖大酒店武夷路789號(hào)2003年2萬㎡1F-23F四星219500客房、特色餐飲、多功能會(huì)議廳和宴會(huì)廳、娛樂中山公園商圈內(nèi)酒店以普通商務(wù)酒店為主，五星級(jí)酒店比例較小。龍之夢(mèng)萬麗酒店是區(qū)域內(nèi)檔次高、設(shè)施全的五星級(jí)酒店，在本商圈內(nèi)的標(biāo)桿地位顯而易見。早年中山公園的商圈氛圍與其他商圈相比明顯不足，使得中山公園商圈的酒店式公寓開發(fā)具有較大發(fā)展空間。隨著2、3號(hào)軌道交通線的開通銜接，中山公園商圈與其他商務(wù)區(qū)相連，其輻射能力不斷增強(qiáng)，中山公園在開發(fā)大量公寓酒店的基礎(chǔ)上開發(fā)了部分高檔酒店。龍之夢(mèng)萬麗酒店的開發(fā)，樹立了中山公園的地標(biāo)。本商圈內(nèi)酒店發(fā)展?fàn)顩r中山公園商圈重點(diǎn)商業(yè)物業(yè)分析——酒店P(guān)ART2中山公園商圈物業(yè)分析物業(yè)名稱區(qū)域開盤時(shí)間辦公面積樓層檔次租金龍之夢(mèng)大廈延安西路1188號(hào)2005.72.4萬㎡59F甲級(jí)寫字樓4.5-7元/㎡/天聯(lián)通新時(shí)空大廈匯川路99號(hào)/近長寧路2005.83.6萬㎡30F甲級(jí)寫字樓3.5-5元/㎡/天兆豐廣場上海市長寧路1027號(hào)2002.105.5萬㎡42F甲級(jí)寫字樓6元/㎡/天綠地商務(wù)大廈愚園路1240號(hào)2005.124.6萬㎡25F甲級(jí)寫字樓3.8元/㎡/天華寧國際廣場宣化路300號(hào)2007.106.4萬㎡28F甲級(jí)寫字樓5-6元/㎡/天中山公園附近的高檔寫字樓大多數(shù)于2005年前后建成并投入使用

。中山公園商圈重點(diǎn)商業(yè)物業(yè)分析——寫字樓PART2中山公園商圈物業(yè)分析22PART3龍之夢(mèng)，外部交通

23上?；疖囌酒謻|國際機(jī)場虹橋機(jī)場上海南站龍之夢(mèng)二號(hào)線四號(hào)線三號(hào)線龍之夢(mèng)購物中心地處軌道2號(hào)、3號(hào)、4號(hào)線中山公園站交匯點(diǎn)，以其獨(dú)特的設(shè)計(jì)和優(yōu)越的位置成為上海西區(qū)重要的城市軌道交通樞紐型綜合型建筑。通過打造“零換乘”的軌道交通樞紐商業(yè)，將購物、娛樂、辦公等需求集中在一個(gè)多功能建筑體內(nèi)予以滿足，極大地提升項(xiàng)目聚客能力，目前龍之夢(mèng)購物中心的日均客流量超過50萬人次。軌道交通情況位于凱旋路上軌道交通3、4號(hào)線的中山公園站，可以通過天橋直接進(jìn)入購物中心的2層軌道交通2號(hào)線的地下通道可以直接通往購物中心的B2層PART3外部交通分析軌道交通2號(hào)線的地下通道可以直接通往購物中心的B2層此處是購物中心主入口，毗鄰軌道交通2號(hào)線出入口位于凱旋路上軌道交通3、4號(hào)線的中山公園站，可以通過天橋直接進(jìn)入購物中心的2層購物中心的次路口，有效地對(duì)顧客出入進(jìn)行分流該處進(jìn)出口處正對(duì)67,88,13路公交站臺(tái)人流主要入口PART3外部交通分析此處是購物中心車庫出口，位于匯川路上，靠近龍之夢(mèng)主樓入口處地面上此處是機(jī)動(dòng)車與非機(jī)動(dòng)車停車處龍之夢(mèng)此處是購物中心車庫入口，同時(shí)也進(jìn)貨入口，位于凱旋路上地下停車庫車流主要出入口PART3外部交通分析項(xiàng)目交通設(shè)計(jì)理念龍之夢(mèng)利用輕軌、地面公交、地下鐵建設(shè)的不同高度，復(fù)合軌道交通、公交車站、商業(yè)建筑、地下步行走廊、出租車站、集中貨運(yùn)系統(tǒng)、城市后勤設(shè)施、地下停車庫等城市運(yùn)營綜合功能于一個(gè)完整的立體換乘樞紐建筑體內(nèi)，將有限的土地資源和便捷的軌道交通資源有效的結(jié)合，增強(qiáng)城市服務(wù)功能。與公共交通不是一個(gè)簡單的通道連接，而是一個(gè)整體的組合。地上商業(yè)建筑輕軌交通地面公交地下步行及商業(yè)地鐵與出租車站地下集中貨運(yùn)地下停車庫地上地下地鐵輕軌公交出租建筑組合體PART3外部交通分析B2層設(shè)計(jì)導(dǎo)則：讓城市人真正享受到公共交通帶來的便捷從而由衷地?zé)釔酃步煌?。B1層底層二層地鐵二號(hào)線站廳2000平米連接大廳900平米10米高中庭8.5米寬5米高通廊出租車站自動(dòng)扶梯自動(dòng)扶梯公交車站地面往輕軌兩組自動(dòng)扶梯到達(dá)地面及酒店辦公入口600平米中庭400平米中庭預(yù)留國美商場通道連接公交車站連接出租車站預(yù)留北側(cè)地塊通道8.5米寬5米高通廊2.地鐵--------出租車站3.地鐵--------公交車站4.地鐵--------地面5.地鐵--------輕軌6.輕軌--------公交、出租7.與周邊的預(yù)留銜接1.地鐵出口空間組合換乘空間設(shè)計(jì)PART3

外部交通分析立體換乘剖面布局輕軌地鐵公共汽車站出租汽車站輕軌公共汽車站出租汽車站連接地鐵PART3外部交通分析樞紐型綜合體立體交通分析1.傳統(tǒng)建筑群無法避免步行、非機(jī)動(dòng)車、貨運(yùn)車、公交車、出租車等地面交通的交叉現(xiàn)象。2.復(fù)合型建筑就是將分散的街區(qū)有序地整合，在一個(gè)大型的基地上以城市公共交通樞紐為中心，復(fù)合了大型商業(yè)、商務(wù)、會(huì)展、娛樂、酒店等各種城市功能。減少交叉復(fù)合型建筑以地上地下相結(jié)合的大型立體交通體系與地鐵、公交、出租車等城市交通工具完美地銜接。從根本上避免了交叉，提高了換乘效率，節(jié)約了交通距離和時(shí)間。減少出行復(fù)合型建筑改變城市居民的出行方式——在上下班途中輕松解決生活所需，在節(jié)假日一次出行完成多樣選擇。從某種意義上來說減少了整個(gè)城市交通的總量。樞紐型城市綜合體交通作用PART3外部交通分析PART3龍之夢(mèng)，內(nèi)部交通PART4內(nèi)部交通功能分析人行交通600平米中庭地鐵公交輕軌1L2L3-5L6L7-8L9LL1層平面人行入口人行入口人行入口車行入口車行出口公交車站塔樓入口PART4內(nèi)部交通功能分析

平面：沿環(huán)形購物廊道，串聯(lián)起三個(gè)中庭，形成環(huán)形人流動(dòng)線。垂直：在三個(gè)中庭各分布2對(duì)上下扶梯，購物通道上有升降電梯。功能：環(huán)形的廊道兩側(cè)是零售店購物街。購物街所圍合起來的中心則是大型的百貨商場。L2層平面百貨商場PART4內(nèi)部交通功能分析L3層平面條形中庭頂角中庭PART4內(nèi)部交通功能分析建筑布局

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地下室地下室四層：B3-B4:停車庫、設(shè)備房、酒店庫房。

B2：與地鐵站廳在同一標(biāo)高，與附近900平方米的扇形地下廣場相連。8米寬的通道連接同在B2層的出租車站。通道的東側(cè)是百貨公司，西側(cè)是大型超市。

B1：也是通道加大型超市加百貨，以及中型貨車的卸貨平臺(tái)。

B1、B2層的層高均為5.2米。B1層平面卸貨區(qū)域貨車出租車私家車B1層平面出租車站B2層平面B3層平面坡道坡道B3層平面B4層平面坡道坡道B4層平面建筑布局

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裙房裙房十層：由一至九層的購物中心和十至十一層的酒店宴會(huì)大廳組成。購物中心標(biāo)準(zhǔn)層呈弧形，有條形中庭及兩側(cè)的購物廊道連接三個(gè)頂角的橢圓形中庭，形成弧形環(huán)通的室內(nèi)購物街。在購物街圍合的中心區(qū)域是每層3000m2左右的百貨公司，百貨公司向三個(gè)橢圓中庭都開有入口。L8：餐飲。L9：沿中庭四周為大型的美食廣場，以及龍之夢(mèng)影城。L10：酒店宴會(huì)大廳。L5層平面L4層平面L6層平面L7層平面店鋪店鋪廣場餐飲L8層平面L9層平面（影城）PART4

內(nèi)部交通功能分析L10層平面屋頂平面PART4

內(nèi)部交通功能分析PART5龍之夢(mèng)，業(yè)態(tài)分析龍之夢(mèng)購物中心龍之夢(mèng)購物中心CloudNineShoppingMall開發(fā)商長峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)管理公司凱德商用設(shè)計(jì)公司美國ARQ建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所總體定位一站式綜合ShoppingMall形象定位時(shí)尚，生活，活力主題定位都市新坐標(biāo)，消費(fèi)新導(dǎo)向功能定位集零售購物、休閑娛樂、餐飲為一體客群定位白領(lǐng)，學(xué)生，周邊居民容積率6.7竣工年份2005年12月租金零售-1層約40元/㎡/天；2層以上10~25元/㎡/天；餐飲-12元/㎡/天地下車庫停車位860個(gè)業(yè)態(tài)零售餐飲休閑娛樂配套服務(wù)總計(jì)數(shù)量328911912450面積45897153144183175667150龍之夢(mèng)購物中心作為整個(gè)綜合體最為核心的部分，從體量上可謂是上海乃至全國最具規(guī)模的購物中心。目前龍之夢(mèng)四大業(yè)態(tài)，以零售為主、其中餐飲娛樂比例已占到40%左右。PART5

業(yè)態(tài)分析47PART5

業(yè)態(tài)分析48PART5

業(yè)態(tài)分析4950PART5

龍之夢(mèng)業(yè)態(tài)調(diào)整分析龍之夢(mèng)業(yè)態(tài)調(diào)整開業(yè)之初，龍之夢(mèng)選擇以自主經(jīng)營為主，計(jì)劃引進(jìn)國際一線品牌，結(jié)果并不成功，位置空缺，一些小品牌也支撐不住紛紛撤離。于2006起，龍之夢(mèng)開始進(jìn)行大換血，最初由龍之夢(mèng)自營的百貨、超市、書城等八大業(yè)態(tài)，如今基本上被品牌主力店與專賣店和所替代。龍盛超市調(diào)整前調(diào)整后龍強(qiáng)書城龍之夢(mèng)大面積商鋪空置龍之夢(mèng)數(shù)碼城龍之夢(mèng)家樂福永樂生活電器龍之夢(mèng)品牌專賣店龍旺美食城龍之夢(mèng)人氣漸