建設(shè)項(xiàng)目管理

——知識(shí)介紹2025/11/272第一部分房地產(chǎn)基本知識(shí)1.房地產(chǎn)特點(diǎn)2.房產(chǎn)類別3.基本概念第二部分相關(guān)法律

第三部分房地產(chǎn)項(xiàng)目管理

課程內(nèi)容2025/11/273

第一部分

房地產(chǎn)基本知識(shí)2025/11/2741.房地產(chǎn)特點(diǎn)房地產(chǎn)投資有以下幾個(gè)特點(diǎn)：

（一）位置的固定性和不可移動(dòng)性；（二）使用的長期性；（三）影響因素多樣性；（四）價(jià)值大量性；（五）保值增值性；（六）行業(yè)相關(guān)性。

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由于房地產(chǎn)是由土地及地上的建筑物、構(gòu)筑物構(gòu)成。對(duì)于土地和房屋可以按以下方法分類：

根據(jù)土地用途分類

根據(jù)《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定》，城市用地可以分為九類：

1、居住用地；2、公用設(shè)施用地（含商業(yè)用地等）；

3、工業(yè)用地；4、倉儲(chǔ)用地；

5、對(duì)外交通用地；6、道路廣場用地；

7、市政公用設(shè)施用地；8、綠化用地；

9、特殊用地；

2.房產(chǎn)類別2025/11/276B.根據(jù)房屋用途分類A.按照房屋的使用功能可以分成下列幾類：

1、居住用途的房屋。

2、工業(yè)用途的房屋。

3、商業(yè)用途的房屋。

4、文體娛樂設(shè)施。

5、政府和公用設(shè)施。

6、多功能建筑（綜合樓宇,又叫城市綜合體）。2025/11/2771）.基本建設(shè)程序：基本建設(shè)項(xiàng)目從醞瑯決策、設(shè)計(jì)、施工、到竣工投產(chǎn)等所經(jīng)歷的整個(gè)過程中的各項(xiàng)工作開展先后順序的規(guī)定。它反映工程建設(shè)各個(gè)階段之間的內(nèi)在聯(lián)系，是從事建設(shè)工作的各有關(guān)部門和人員都必須遵守的原則。3.基本概念2025/11/278

一個(gè)基本建設(shè)項(xiàng)目依次包括：①編制項(xiàng)目建議書。對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的必要性和可行性進(jìn)行初步研究，提出擬建項(xiàng)目的輪廓設(shè)想。②開展可行性研究和編制設(shè)計(jì)任務(wù)書。具體論證和評(píng)價(jià)項(xiàng)目在技術(shù)和經(jīng)濟(jì)上是否可行，并對(duì)不同方案進(jìn)行分析比較；可行性研究報(bào)告作為設(shè)計(jì)任務(wù)書（也稱計(jì)劃任務(wù)書）的附件。設(shè)計(jì)任務(wù)書對(duì)是否上這個(gè)項(xiàng)目，采取什么方案，選擇什么建設(shè)地點(diǎn)，作出決策。③進(jìn)行設(shè)計(jì)。從技術(shù)和經(jīng)濟(jì)上對(duì)擬建工程作出詳盡規(guī)劃。大中型項(xiàng)目一般采用兩段設(shè)計(jì)，即初步設(shè)計(jì)與施工圖設(shè)計(jì)。技術(shù)復(fù)雜的項(xiàng)目，可增加技術(shù)設(shè)計(jì)，按三個(gè)階段進(jìn)行。④安排計(jì)劃?？尚行匝芯亢统醪皆O(shè)計(jì),送請(qǐng)有條件的工程咨詢機(jī)構(gòu)評(píng)估,經(jīng)認(rèn)可，報(bào)計(jì)劃部門，經(jīng)過綜合平衡，列入年度基本建設(shè)計(jì)劃。

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環(huán)境⑤進(jìn)行建設(shè)準(zhǔn)備。包括征地拆遷，搞好“三通一平”（通水、通電、通道路、平整土地），落實(shí)施工力量，組織物資訂貨和供應(yīng)，以及其他各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。⑥組織施工。準(zhǔn)備工作就緒后，提出開工報(bào)告，經(jīng)過批準(zhǔn)，即開工興建;遵循施工程序,按照設(shè)計(jì)要求和施工技術(shù)驗(yàn)收規(guī)范，進(jìn)行施工安裝。⑦生產(chǎn)準(zhǔn)備。生產(chǎn)性建設(shè)項(xiàng)目開始施工后,及時(shí)組織專門力量,有計(jì)劃有步驟地開展生產(chǎn)準(zhǔn)備工作。⑧驗(yàn)收投產(chǎn)。按照規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和程序，對(duì)竣工工程進(jìn)行驗(yàn)收（見基本建設(shè)工程竣工驗(yàn)收），編造竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和竣工決算（見基本建設(shè)工程竣工決算），并辦理固定資產(chǎn)交付生產(chǎn)使用的手續(xù)。小型建設(shè)項(xiàng)目，建設(shè)程序可以簡化。⑨項(xiàng)目后評(píng)價(jià)。項(xiàng)目完工后對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的造價(jià)、工期、質(zhì)量、安全等指標(biāo)進(jìn)行分析評(píng)價(jià)或與類似項(xiàng)目進(jìn)行對(duì)比。2025/11/27102）.可行性研究工程項(xiàng)目的可行性研究，是指根據(jù)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃及批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書，項(xiàng)目承辦單位委托有資格的設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)或工程咨詢單位，在建設(shè)項(xiàng)目決策前，通過對(duì)擬建項(xiàng)目有關(guān)的自然、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等各方面信息進(jìn)行調(diào)查、研究、分析，對(duì)各種可能的建設(shè)方案和技術(shù)方案進(jìn)行比較論證，并對(duì)項(xiàng)目建成后的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行預(yù)測和評(píng)價(jià)的一種科學(xué)分析方法，由此考查項(xiàng)目投資建設(shè)的必要性，技術(shù)上的先進(jìn)性和適用性，經(jīng)濟(jì)上的盈利性和合理性，建設(shè)的可能性和可行性，從而為投資決策提供科學(xué)的依據(jù)。2025/11/2711其要點(diǎn)：①項(xiàng)目概況②市場分析和需求預(yù)測③規(guī)劃設(shè)計(jì)分析④開發(fā)進(jìn)度安排⑤投資收益分析⑥資金的籌集方案和籌資成本估算⑦風(fēng)險(xiǎn)分析⑧綜合分析與建議。2025/11/27123）.項(xiàng)目評(píng)估通常指在可行性研究報(bào)告的基礎(chǔ)上，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的必要性、技術(shù)上的可行性，經(jīng)濟(jì)上的合理性進(jìn)行定性定量的分析、評(píng)審，并對(duì)項(xiàng)目是否建設(shè)作出結(jié)論。是保證項(xiàng)目投資效果的一項(xiàng)重要工作，可以為投足、貸款、招標(biāo)，承建提供決策的依據(jù)，是項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。2025/11/27134）.投資回收期是指投資項(xiàng)目收回原始總投資所需要的時(shí)間，即以投資項(xiàng)目經(jīng)營凈現(xiàn)金流量抵償原始總投資所需要的全部時(shí)間。它有"包括建設(shè)期的投資回收期（PP）"和"不包括建設(shè)期的投資回收期（PP′）"兩種形式。（1）投資回收期=項(xiàng)目投資總額/正常年度利潤總額+年折舊額+流動(dòng)資金利息（2）投資回收期=累計(jì)凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值的年份-1+上年累計(jì)凈現(xiàn)金流量絕對(duì)值/當(dāng)年凈現(xiàn)金流量2025/11/27145）.靜態(tài)分析是投資效益分析的一種方法，與動(dòng)態(tài)分析相對(duì)，即不考慮資金的時(shí)間價(jià)值和項(xiàng)目整個(gè)經(jīng)濟(jì)壽命期的經(jīng)濟(jì)效益的經(jīng)濟(jì)分析方法。通常是將項(xiàng)目投產(chǎn)后預(yù)計(jì)的正常年份的凈收入同總投資相比來評(píng)價(jià)項(xiàng)目效益的好壞，靜態(tài)分析常采用的指標(biāo)：①單位產(chǎn)品投資②投資償還期③單位投資收益。靜態(tài)分析反映的因素不全面，反映投資效益功效較差，但與動(dòng)態(tài)分析比、簡單、直觀資料易取，適宜于短期投資項(xiàng)目分析。2025/11/2715分析方法有：簡單收益率法和投資

回收期法兩種簡單收益率=正常年份的企業(yè)凈利潤+折舊/總投資×100%；（若簡單收益率≥企業(yè)可接受的最低收益率項(xiàng)目可行，反之則不可行）投資回收期=總投資/正常企業(yè)的企業(yè)凈利潤+折舊（若投資回收期≤企業(yè)可接受投資回收期項(xiàng)目可取，反之則不可?。?025/11/2716術(shù)語6）.動(dòng)態(tài)分析是投資效益分析的一種方法，與動(dòng)態(tài)分析相對(duì)，即考慮資金的時(shí)間價(jià)值和項(xiàng)目整個(gè)經(jīng)濟(jì)壽命期的經(jīng)濟(jì)效益的經(jīng)濟(jì)分析方法。根據(jù)資金的時(shí)間價(jià)值原則，由于物價(jià)的波動(dòng)、存款利率的升降，以及投資風(fēng)險(xiǎn)因素的影響，同樣數(shù)量的資金在不同時(shí)期內(nèi)其價(jià)值并不相同。動(dòng)態(tài)分析法的關(guān)鍵是運(yùn)用不同時(shí)間上總量指標(biāo)進(jìn)行對(duì)比，將不同時(shí)點(diǎn)上的一筆資金按一定折算率換算成同一時(shí)點(diǎn)上的一筆價(jià)值計(jì)量后，再來分析項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。其能全面的反映項(xiàng)目收益的高低主要有：凈現(xiàn)值法、凈現(xiàn)值率法、內(nèi)部收益率法、等年值比較法。在評(píng)價(jià)中凈現(xiàn)值愈大、投資收益率愈高，項(xiàng)目的投資效果也愈好。2025/11/2717術(shù)語

反映項(xiàng)目建設(shè)期和經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)各年的現(xiàn)金收支運(yùn)動(dòng)的一種表格。其主要作用被用來計(jì)算各種靜態(tài)和動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)，如：內(nèi)部收益率、凈現(xiàn)值、簡單收益率等，進(jìn)行財(cái)務(wù)盈利分析。7）.現(xiàn)金流量表2025/11/2718年份項(xiàng)目123……………….n合計(jì)現(xiàn)金流入現(xiàn)金流出凈現(xiàn)金流量累計(jì)現(xiàn)金流量2025/11/2719術(shù)語

8）.凈現(xiàn)值凈現(xiàn)值是指投資方案所產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量按照一定的折現(xiàn)系數(shù)折現(xiàn)之后與原始投資額現(xiàn)值的差額.NPV=（CI-CO）t(1+ic)-2025/11/27209）.內(nèi)部收益率

投資項(xiàng)目各年現(xiàn)金流量的折現(xiàn)值之和為項(xiàng)目的凈現(xiàn)值，凈現(xiàn)值為零時(shí)的折現(xiàn)率就是項(xiàng)目的內(nèi)部收益率。2025/11/2721分析方法介紹：

10）.不確定性分析

不確定性分析（uncertaintyanalysis）是指對(duì)決策方案受到各種事前無法控制的外部...預(yù)期的利潤和收益，以致使企業(yè)虧損。不確定性分析所作出的比較可靠、接近客觀實(shí)際的...經(jīng)營者具有十分重要的參考價(jià)值。2025/11/2722

11）.敏感性分析

敏感性分析是指從眾多不確定性因素中找出對(duì)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)有重要影響的敏感性因素，并分析、測算其對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響程度和敏感性程度，進(jìn)而判斷項(xiàng)目承受風(fēng)險(xiǎn)能力的一種不確定性分析方法?？尚行匝芯?025/11/272312）.盈虧平衡分析

盈虧平衡分析是通過盈虧平衡點(diǎn)（BEP）分析項(xiàng)目成本與收益的平衡關(guān)系的一種方法。各種不確定因素（如投資、成本、銷售量、產(chǎn)品價(jià)格、項(xiàng)目壽命期等）的變化會(huì)影響投資方案的經(jīng)濟(jì)效果，當(dāng)這些因素的變化達(dá)到某一臨界值時(shí)，就會(huì)影響方案的取舍。盈虧平衡分析的目的就是找出這種臨界值，即盈虧平衡點(diǎn)(BEP)，判斷投資方案對(duì)不確定因素變化的承受能力，為決策提供依據(jù)。可行性研究2025/11/2724

盈虧平衡點(diǎn)越低，說明項(xiàng)目盈利的可能性越大，虧損的可能性越小，因而項(xiàng)目有較大的抗經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)能力。因?yàn)橛澠胶夥治鍪欠治霎a(chǎn)量(銷量)、成本與利潤的關(guān)系，所以稱量本利分析。盈虧平衡點(diǎn)的表達(dá)形式有多種。它可以用實(shí)物產(chǎn)量、單位產(chǎn)品售價(jià)、單位產(chǎn)品可變成本以及年固定成本總量表示，也可以用生產(chǎn)能力利用率(盈虧平衡點(diǎn)率)等相對(duì)量表示。其中產(chǎn)量與生產(chǎn)能力利用率，是進(jìn)行項(xiàng)目不確定性分析中應(yīng)用較廣的。根據(jù)生產(chǎn)成本、銷售收入與產(chǎn)量(銷售量)之間是否呈線性關(guān)系，盈虧平衡分析可分為：線性盈虧平衡分析和非線性盈虧平衡分析。可行性研究2025/11/2725投資利潤率是指項(xiàng)目的年利潤總額與總投資的比率，計(jì)算公式為投資利潤率=年利潤總額/總投資×100%式中：年利潤總額通常為項(xiàng)目達(dá)到正常生產(chǎn)能力。13）投資利潤率2025/11/272614）.投資利稅率投資利稅率是指項(xiàng)目的年利稅總額與總投資的比率，計(jì)算公式為投資利稅率=年利稅總額/總投資×100%。式中：年利稅總額可以是正常生產(chǎn)年份的年利潤總額與銷售稅金之和，也可以是生產(chǎn)期平均年利潤總額與銷售稅金之和，年利稅總額=年利潤總額+年銷售稅金及附加=年產(chǎn)品銷售收入—年總成本費(fèi)用；總投資包括固定資產(chǎn)投資、建設(shè)期利息及流動(dòng)資金。2025/11/2727

15）.項(xiàng)目建議書項(xiàng)目建議書(又稱立項(xiàng)申請(qǐng)書)是項(xiàng)目單位就新建、擴(kuò)建事項(xiàng)向發(fā)改委項(xiàng)目管理部門申報(bào)的書面申請(qǐng)文件。是項(xiàng)目建設(shè)籌建單位或項(xiàng)目法人，根據(jù)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、國家和地方中長期規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策、生產(chǎn)力布局、國內(nèi)外市場、所在地的內(nèi)外部條件，提出的某一具體項(xiàng)目的建議文件，是對(duì)擬建項(xiàng)目提出的框架性的總體設(shè)想。往往是在項(xiàng)目早期，由于項(xiàng)目條件還不夠成熟，僅有規(guī)劃意見書，對(duì)項(xiàng)目的具體建設(shè)方案還不明晰，市政、環(huán)保、交通等專業(yè)咨詢意見尚未辦理。項(xiàng)目建議書主要論證項(xiàng)目建設(shè)的必要性，建設(shè)方案和投資估算也比較粗，投資誤差為±30%左右。2025/11/272816）.單項(xiàng)工程

單項(xiàng)工程(singleconstruction)是建設(shè)項(xiàng)目的組成部分，具有獨(dú)立的設(shè)計(jì)文件，竣工后能單獨(dú)發(fā)揮設(shè)計(jì)所規(guī)定的生產(chǎn)能力或效益?！袢绻っ窠üこ讨?，某工廠建設(shè)項(xiàng)目中的生產(chǎn)車間、辦公樓、住宅等即可成為單項(xiàng)工程；某學(xué)校建設(shè)項(xiàng)目中中的教學(xué)樓、食堂、宿舍等也可稱為單項(xiàng)工程；它是基建項(xiàng)目的組成部分?！袢绻饭こ讨歇?dú)立設(shè)計(jì)、獨(dú)立施工、建成后可以獨(dú)立交工通車的一個(gè)合同段，即可成為單項(xiàng)工程。2025/11/272917）.單位工程單位工程(unitconstruction)具有獨(dú)立的設(shè)計(jì)文件，具備獨(dú)立施工條件并能形成獨(dú)立使用功能，但竣工后不能獨(dú)立發(fā)揮生產(chǎn)能力或工程效益的工程，是構(gòu)成單項(xiàng)工程的組成部分。

如：在工民建工程中，如生產(chǎn)車間這個(gè)單項(xiàng)工程是由一般土建工程、給排水水暖衛(wèi)工程、通風(fēng)空調(diào)工程、電器照明工程和機(jī)械設(shè)備及安裝工程、電氣設(shè)備及安裝工程、熱力設(shè)備及安裝工程等單位工程組成。如：在公路工程中，如某第五標(biāo)段這個(gè)單項(xiàng)工程是由路基工程（每10KM）、路面工程（每10KM）、橋梁工程（大中橋）、隧道工程等等單位工程組成。

2025/11/2730單位工程的劃分應(yīng)按下列原則確定：

1具備獨(dú)立施工條件并能形成獨(dú)立使用功能的建筑物及構(gòu)筑物為一個(gè)單位工程。

2建筑規(guī)模較大的單位工程，可將其能形成獨(dú)立使用功能的部分為一個(gè)子單位工程?；窘ㄔO(shè)項(xiàng)目：一個(gè)基本建設(shè)項(xiàng)目可以由一個(gè)單項(xiàng)工程或幾個(gè)單項(xiàng)工程組成

。單位工程它是單項(xiàng)工程的組成部分。

2025/11/273118）分部分項(xiàng)工程分項(xiàng)工程是指分部工程的組成部分，是施工圖預(yù)算中最基本的計(jì)算單位。它是按照不同的施工方法、、施工工藝、設(shè)備類別、不同材料的不同規(guī)格等，將分部工程進(jìn)一步劃分的。例如，鋼筋混凝土分部工程，可分為搗制和預(yù)制兩種分項(xiàng)工程；預(yù)制樓板工程，可分為乎板、空心板、槽型板等分項(xiàng)工程；磚墻分部工程，可分為眠墻(實(shí)心墻)、空心墻、內(nèi)墻、外墻、一磚厚墻，一磚半厚墻等分項(xiàng)工程。2025/11/2732分部工程是建筑工程和安裝工程的各個(gè)組成部分，按建筑工程的主要部位或工種工程及安裝工程的種類劃分。如土方工程、地基與基礎(chǔ)工程、砌體工程、地面工程、裝飾工程，管道工程、通風(fēng)工程，通用設(shè)備安裝工程、容器工程、自動(dòng)化儀表安裝工程、工業(yè)爐砌筑工程等。2025/11/2733

20）建筑體積

建筑體積指標(biāo)是指建筑體積與建筑面積之比，是衡量層高的指標(biāo)。

建筑體積指標(biāo)=建筑體積/建筑面積（m3/m2）

19）檢驗(yàn)批

按同一的生產(chǎn)條件或按規(guī)定的方式匯總起來供檢驗(yàn)用的，由一定數(shù)量樣本組成的檢驗(yàn)體。

檢驗(yàn)批可根據(jù)施工及質(zhì)量控制和專業(yè)驗(yàn)收需要按樓層、施工段、變形縫等進(jìn)行劃分。2025/11/273421）建筑密度

建筑密度：指項(xiàng)目用地范圍內(nèi)建筑物的一層所占的面積與規(guī)劃建設(shè)用地之比。如：建設(shè)用地1000平方米、地下室400平方米、地上一層300平方米，則：建筑密度為30％。如此可以看出基底、地下室的面積與建筑密度沒有直接的關(guān)系。(本答案強(qiáng)調(diào)“一層”的面積

22）戶型

戶型--是在現(xiàn)代建筑業(yè)發(fā)展過程中出現(xiàn)的一種對(duì)房屋住宅類型的新的簡稱。在中國古代漢語詞典里是沒有的。

戶型又叫房型，就是指房屋的類型。常見的戶型有平層戶型、躍層戶型、錯(cuò)層戶型、復(fù)式戶型。而按照面積又可分為小戶型和大戶型。2025/11/2735戶室比：戶室比又叫戶型比，它是指各種戶型在總戶數(shù)中所占的百分比，反映到住宅設(shè)計(jì)上，就是體現(xiàn)在一定數(shù)量住宅建筑中，各種不同套型住宅總套數(shù)的比重，如一棟住宅樓中，小套（或一室戶）占25％，中套（二室戶）占47％，大套（三室和四室戶）占28％。23）戶室比2025/11/2736

25）人口凈密度

人口凈密度=規(guī)劃總?cè)丝?住宅用地面積（其中住宅用地面積為建設(shè)項(xiàng)目住宅樓實(shí)際占地面積）24）人口毛密度

人口毛密度指單位居住用地上居住的人口數(shù)量。人口毛密度=規(guī)劃總?cè)丝?居住用地面積（其中居住用地面積為建設(shè)項(xiàng)目的總占地面積）與人口凈密度的區(qū)別在于用地面積的劃分2025/11/273726）居住面積

住宅的居住面積是指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和。當(dāng)分戶門內(nèi)的廳和過道的面積超過6平方米時(shí)，可按其面積的二分之一計(jì)算在居住面積內(nèi)。所謂凈面積就是要除去墻、柱等建筑構(gòu)件所占有的水平面積（即結(jié)構(gòu)面積）。一般作為衡量居住水平的面積指標(biāo)。2025/11/273827）建筑面積●建筑面積亦稱建筑展開面積，它是指住宅建筑外墻外圍線測定的各層平面面積之和。它是表示一個(gè)建筑物建筑規(guī)模大小的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。它包括三項(xiàng)，即使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積?！窠ㄖ娣e=有效面積+結(jié)構(gòu)面積=使用面積+輔助面積+結(jié)構(gòu)面積（1）建筑面積：指建筑物長度、寬度的外包尺寸的乘積再乘以層數(shù)。它由使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積組成。（2）使用面積：指建筑物各層平面中直接為生產(chǎn)或生活使用的凈面積的總和。

2025/11/2739（3）輔助面積：指建筑物各層平面為輔助生產(chǎn)或生活活動(dòng)所占的凈面積的總和，例如居住建筑中的樓梯、走道、廁所、廚房等。（4）結(jié)構(gòu)面積：指建筑物各層平面中的墻、柱等結(jié)構(gòu)所占面積的總和。●總的建筑面積=地上建筑面積+地下建筑面積●成套房屋的建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓灿泄媒ㄖ娣e2025/11/274028）建設(shè)用地許可證《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》（landusepermit）是建設(shè)單位在向土地管理部門申請(qǐng)征用、劃撥土地前，經(jīng)城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的法定憑證，是建設(shè)單位用地的法律憑證。沒有此證的用地單位屬非法用地，房地產(chǎn)商的售房行為也屬非法，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。29）建筑工程規(guī)劃許可證

建設(shè)工程規(guī)劃許可證（buildingpermit）是城市規(guī)劃行政主管部門依法核發(fā)的，確認(rèn)有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證。

2025/11/274130）建設(shè)紅線民用建筑設(shè)計(jì)通則GB50352—2005》2術(shù)語中有明確定義：2．0．8用地紅線各類建筑工程項(xiàng)目用地的使用權(quán)屬范圍的邊界線。2．0．9建筑控制線有關(guān)法規(guī)或詳細(xì)規(guī)劃確定的建筑物、構(gòu)筑物的基底位置不得超出的界線。

31）建設(shè)項(xiàng)目施工招投標(biāo)建設(shè)項(xiàng)目施工招投標(biāo)是通過招標(biāo)投標(biāo)選擇確定施工單位的一種手段，以保證建設(shè)項(xiàng)目的施工質(zhì)量優(yōu)良、造價(jià)合理、工期短。分為公開招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)2025/11/2742

★工程建設(shè)項(xiàng)目施工招標(biāo)投標(biāo)辦法第八條依法必須招標(biāo)的工程建設(shè)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)具備下列條件才能進(jìn)行施工招標(biāo)：

（一）招標(biāo)人已經(jīng)依法成立；（二）初步設(shè)計(jì)及概算應(yīng)當(dāng)履行審批手續(xù)的，已經(jīng)批準(zhǔn)；（三）招標(biāo)范圍、招標(biāo)方式和招標(biāo)組織形式等應(yīng)當(dāng)履行核準(zhǔn)手續(xù)的，已經(jīng)核準(zhǔn)；（四）有相應(yīng)資金或資金來源已經(jīng)落實(shí)；（五）有招標(biāo)所需的設(shè)計(jì)圖紙及技術(shù)資料。

2025/11/274332）公開招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)國內(nèi)招標(biāo)分2種：公開招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)。●公開招標(biāo)，也稱無限競爭性招標(biāo)，是一種由招標(biāo)人按照法定程序，在公開出版物上發(fā)布招標(biāo)公告，所有符合條件的供應(yīng)商或承包商都可以平等參加投標(biāo)競爭，從中擇優(yōu)選擇中標(biāo)者的招標(biāo)方式。●邀請(qǐng)招標(biāo)也稱有限競爭性招標(biāo)或選擇性招標(biāo)，即由招標(biāo)單位按照邀請(qǐng)招標(biāo)流程選擇一定數(shù)目的企業(yè)，向其發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書，邀請(qǐng)他們參加招標(biāo)競爭。一般都選擇3-10個(gè)之間參加者較為適宜，當(dāng)然要視具體的招標(biāo)項(xiàng)目的規(guī)模大小而定。2025/11/274433）招標(biāo)投標(biāo)一般程序

一般來說，招標(biāo)投標(biāo)需經(jīng)過招標(biāo)、投標(biāo)、開標(biāo)、評(píng)標(biāo)與定標(biāo)等程序?！镎袠?biāo)公開招標(biāo)應(yīng)當(dāng)發(fā)布招標(biāo)通告。招標(biāo)公告應(yīng)當(dāng)通過報(bào)刊或者其他媒介發(fā)布。其中屬于政府采購而采用公開招標(biāo)或者邀請(qǐng)招標(biāo)方式的，則還應(yīng)當(dāng)遵循政府采購信息發(fā)布管理規(guī)定，目前財(cái)政部指定的政府采購信息發(fā)布媒體有三家，即：中國政府采購網(wǎng)、中國財(cái)經(jīng)報(bào)、中國政府采購雜志。招標(biāo)通告應(yīng)當(dāng)載明下列事項(xiàng)：(1)招標(biāo)人的名稱和地址；(2)招標(biāo)項(xiàng)目的性質(zhì)、數(shù)量；(3)招標(biāo)項(xiàng)目的地點(diǎn)和時(shí)間要求；(4)獲取招標(biāo)文件的辦法、地點(diǎn)和時(shí)間；(5)對(duì)招標(biāo)文件收取的費(fèi)用；(6)需要公告的其他事項(xiàng)。2025/11/2745★投標(biāo)投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的規(guī)定編制投標(biāo)文件。投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)載明下列事項(xiàng)：（1）投標(biāo)函；(2)投標(biāo)人資格、資信證明文件；(3)投標(biāo)項(xiàng)目方案及說明；(4)投標(biāo)價(jià)格；（5)投標(biāo)保證金或者其他形式的擔(dān)保；(6)招標(biāo)文件要求具備的其他內(nèi)容。

★開標(biāo)

開標(biāo)應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)和程序以公開方式進(jìn)行。開標(biāo)由招標(biāo)人或者招標(biāo)投標(biāo)中介機(jī)構(gòu)主持，邀請(qǐng)?jiān)u標(biāo)委員會(huì)成員、投標(biāo)人代表和有關(guān)單位代表參加。

★評(píng)標(biāo)與定標(biāo)

評(píng)標(biāo)應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的規(guī)定進(jìn)行。

招標(biāo)人或者招標(biāo)投標(biāo)中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將中標(biāo)結(jié)果書面通知所有投標(biāo)人。招標(biāo)人與中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的規(guī)定和中標(biāo)結(jié)果簽訂書面合同2025/11/2746

第二部分相關(guān)法規(guī)2025/11/2747

1、中華人民共和國建筑法

2、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法

3、物業(yè)管理?xiàng)l例

4、房屋登記辦法

5、商品房銷售管理辦法

6、土地登記辦法

7、招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定(2007修訂)8、國土資源部關(guān)于加大閑置土地處置力度的通知

9、最高人民法院印發(fā)《關(guān)于當(dāng)前形勢下進(jìn)一步做好房地產(chǎn)糾紛案件審判工作的指導(dǎo)意見》的通知

10、最高人民法院民二庭庭長宋曉明在“物權(quán)法擔(dān)保物權(quán)國際研討會(huì)”上的講話－－物權(quán)法擔(dān)保物權(quán)編實(shí)施中的幾個(gè)重要問題11、國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例

12、城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例

2025/11/2748

13、城市商品房預(yù)售管理辦法

14、城市房地產(chǎn)抵押管理辦法

15、商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定

16、最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋

17、最高人民法院關(guān)于商品房買賣合同司法解釋

18、最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋

19、最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件的司法解釋

20、最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》2025/11/2749

21、《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》

22、《建設(shè)工程安全生產(chǎn)管理?xiàng)l例》

23、《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》

24、《中華人民共和國合同法》

25、《工程項(xiàng)目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》

26、《工程建設(shè)項(xiàng)目施工招標(biāo)投標(biāo)辦法》2025/11/2750第三部分房地產(chǎn)項(xiàng)目管理

思考2025/11/27511．房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的含義房地產(chǎn)項(xiàng)目管理是工程項(xiàng)目管理的一個(gè)分類，是房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理者運(yùn)用系統(tǒng)工程的觀點(diǎn)、理論和方法，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)和使用進(jìn)行全過程和全方位的綜合管理，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)要素在房地產(chǎn)項(xiàng)目上的優(yōu)化配置，為用戶提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。它是一門應(yīng)用性很強(qiáng)的綜合性學(xué)科，也是具有很大發(fā)展?jié)摿Φ男屡d學(xué)科。房地產(chǎn)項(xiàng)目根據(jù)管理者不同，又可分為：建設(shè)項(xiàng)目管理(業(yè)主單位)、設(shè)計(jì)項(xiàng)目管理(設(shè)計(jì)單位)、工程咨詢項(xiàng)目管理(咨詢監(jiān)理單位)、施工項(xiàng)目管理(施工單位)和后期物業(yè)管理(物業(yè)公司)。2025/11/27522．項(xiàng)目管理單位及其任務(wù)在現(xiàn)代房地產(chǎn)項(xiàng)目中，由于項(xiàng)目本身的復(fù)雜性和龐大性，它往往涉及到許多專業(yè)部門，不僅僅是項(xiàng)目建設(shè)單位或項(xiàng)目投資單位。在項(xiàng)目的建設(shè)過程中，盡管不同的參與者所承擔(dān)的工作任務(wù)不同，但是各參與者及其工作任務(wù)共同構(gòu)成了房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的完整體系。

(1)項(xiàng)目開發(fā)單位。項(xiàng)目開發(fā)單位是站在投資主體的立場對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行綜合性的管理。其管理是通過一定的組織形式，采用多種方法和措施，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目所有工作的系統(tǒng)運(yùn)動(dòng)過程進(jìn)行計(jì)劃、協(xié)調(diào)、監(jiān)督、控制和總評(píng)價(jià)，以保證項(xiàng)目質(zhì)量、工期、投資效益目的實(shí)現(xiàn)。如果除項(xiàng)目建設(shè)單位之外還包括項(xiàng)目的其他投資者，如項(xiàng)目融資單位、BOT項(xiàng)目的投資者等，他們必須參與項(xiàng)目全過程的管理，便于了解項(xiàng)目的投資收益情況，確定投資方案。

2025/11/2753(2)項(xiàng)目設(shè)計(jì)單位。在現(xiàn)代項(xiàng)目實(shí)施過程中，由于市場經(jīng)濟(jì)體制的影響，設(shè)計(jì)單位的工作任務(wù)在不斷地延伸，已經(jīng)打破了以往純?cè)O(shè)計(jì)階段的舊格局，在向兩端逐漸拓展，漸漸深入到了項(xiàng)目目標(biāo)設(shè)計(jì)、可行性研究、施工階段和竣工驗(yàn)收階段，甚至還滲透到了使用過程中的改造和維修過程。因此，在市場的作用下，項(xiàng)目設(shè)計(jì)單位的工作任務(wù)在不斷拓展，已不完全是設(shè)計(jì)階段的自我管理。其工作任務(wù)已延伸到項(xiàng)目施工階段的施工監(jiān)督、竣工階段的質(zhì)量驗(yàn)收，滲透到項(xiàng)目前期為項(xiàng)目建設(shè)單位提供可靠的技術(shù)服務(wù)，幫助建設(shè)單位進(jìn)行產(chǎn)品定位和項(xiàng)目立項(xiàng)等。2025/11/2754

(3)施工單位(或項(xiàng)目承包商)。施工單位是項(xiàng)目產(chǎn)品的直接建造單位，一般是在項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)完成后，施工單位通過投標(biāo)的形式取得項(xiàng)目的施工承包資格，按承包合同的規(guī)定完成項(xiàng)目的施工任務(wù)，并在規(guī)定的時(shí)間期限內(nèi)，交付項(xiàng)目，同時(shí)還應(yīng)按合同規(guī)定承擔(dān)承包項(xiàng)目的保修責(zé)任。其工作范圍、責(zé)任與權(quán)力持續(xù)時(shí)間應(yīng)由合同進(jìn)行清晰地規(guī)定。2025/11/2755現(xiàn)代房地產(chǎn)項(xiàng)目的復(fù)雜性，使業(yè)主越來越趨向于將項(xiàng)目的全部任務(wù)交給一個(gè)承包商完成，即采用“設(shè)計(jì)——施工——供應(yīng)”的總承包(EPC)方式。采用這種承包方式的項(xiàng)目，承包商往往在項(xiàng)目立項(xiàng)后，甚至在項(xiàng)目可行研究階段或構(gòu)思階段就介入了項(xiàng)目的有關(guān)工作，為業(yè)主提供全過程、全方位的服務(wù)(包括項(xiàng)目的運(yùn)行管理，參與項(xiàng)目的融資等)。這種總承包公司可能是一個(gè)純粹的項(xiàng)目管理公司(沒有施工單位和設(shè)計(jì)單位等)，對(duì)項(xiàng)目各階段的任務(wù)可在他的統(tǒng)一調(diào)配下，采用分包的方式分包給設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位等。此時(shí)的總承包方式已打破了過去以往承包單位僅僅承包項(xiàng)目施工任務(wù)的運(yùn)行模式，可使總承包單位運(yùn)用自己豐富的項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)對(duì)具體項(xiàng)目實(shí)施管理，同時(shí)減輕了業(yè)主管理項(xiàng)目的壓力，在一定程度上促進(jìn)了項(xiàng)目的順利實(shí)施和社會(huì)資源的合理利用。2025/11/2756

(4)咨詢單位(監(jiān)理公司)。咨詢單位(或監(jiān)理公司)是一種中介服務(wù)組織，一般是在接受業(yè)主或總承包商的委托之后，按咨詢(監(jiān)理)合同的規(guī)定，代表業(yè)主或承包商，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行技術(shù)咨詢(監(jiān)理)，對(duì)相應(yīng)階段的相關(guān)任務(wù)進(jìn)行咨詢(監(jiān)理)。其中咨詢(監(jiān)理)單位主要是對(duì)業(yè)主或承包商直接負(fù)責(zé)。當(dāng)然，還包括對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行宏觀調(diào)控的政府主管部門，他們主要調(diào)控項(xiàng)目對(duì)整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響，控制項(xiàng)目的質(zhì)量關(guān)，促進(jìn)項(xiàng)目與環(huán)境之間的協(xié)調(diào)等宏觀性工作。

上述各項(xiàng)目參與單位的工作任務(wù)都符合“項(xiàng)目”的定義，因此在具體的實(shí)施過程，都可設(shè)立自己的相應(yīng)的項(xiàng)目管理組織，以實(shí)施相應(yīng)的項(xiàng)目管理任務(wù)或過程。。2025/11/27573．房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的目標(biāo)體系爭取項(xiàng)目的成功實(shí)施是項(xiàng)目管理的總目標(biāo)。

要取得項(xiàng)目的成功，首先必須做好如下工作:

(1)要對(duì)具體項(xiàng)目進(jìn)行充分的戰(zhàn)略研究，制定正確的、科學(xué)的、符合實(shí)際的、可執(zhí)行的項(xiàng)目目標(biāo)計(jì)劃。(2)要對(duì)項(xiàng)目技術(shù)方案進(jìn)行科學(xué)、經(jīng)濟(jì)的設(shè)計(jì)。在設(shè)計(jì)的過程中，要堅(jiān)持技術(shù)先進(jìn)與經(jīng)濟(jì)合理相結(jié)合的原則，堅(jiān)持資源可持續(xù)利用的原則，堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)發(fā)展與人類生存發(fā)展相結(jié)合的原則，加強(qiáng)人居環(huán)境的改善，保證項(xiàng)目實(shí)施的安全性和使用的高效性。2025/11/2758

(3)要建立一支有力的高素質(zhì)的項(xiàng)目管理隊(duì)伍。只有具備高素質(zhì)的項(xiàng)目管理隊(duì)伍，才能將上層系統(tǒng)的戰(zhàn)略目標(biāo)計(jì)劃和復(fù)雜的工程技術(shù)方案同具體項(xiàng)目的實(shí)際情況結(jié)合起來，才能把所有的項(xiàng)目參與者調(diào)動(dòng)起來，融為一個(gè)統(tǒng)一的整體，才能把項(xiàng)目所有的活動(dòng)聯(lián)系起來，形成一個(gè)有序的整體。因此，高素質(zhì)隊(duì)伍的建立是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵和基礎(chǔ)。2025/11/2759上述三個(gè)方面的工作是項(xiàng)目取得成功的前提條件和基礎(chǔ)。這里的項(xiàng)目成功是一個(gè)相對(duì)的概念，是相對(duì)于項(xiàng)目所處的具體環(huán)境而言，離開了這個(gè)具體環(huán)境，一個(gè)成功的項(xiàng)目也可能會(huì)轉(zhuǎn)化為不完全成功的項(xiàng)目，相反，一個(gè)非成功項(xiàng)目也可能轉(zhuǎn)化為一個(gè)基本成功的項(xiàng)目。因此，成功項(xiàng)目在不同時(shí)期、不同環(huán)境下的判斷標(biāo)準(zhǔn)是有差別的。但這并不是說沒有判斷標(biāo)準(zhǔn)，一般情況下，作為一個(gè)成功的項(xiàng)目應(yīng)滿足下列條件：2025/11/2760

一個(gè)成功的項(xiàng)目應(yīng)滿足的條件:

(1)要在限定的費(fèi)用條件下，盡可能地降低項(xiàng)目的費(fèi)用消耗，減少資金的占用，達(dá)到項(xiàng)目預(yù)定的使用功能和使用效果，使項(xiàng)目在使用過程中能經(jīng)濟(jì)、安全、高效地運(yùn)行。

(2)要在預(yù)定的時(shí)間內(nèi)完成項(xiàng)目的建設(shè)，不拖延，及時(shí)地實(shí)現(xiàn)投資目的，達(dá)到預(yù)定的項(xiàng)目總目標(biāo)和要求。2025/11/2761

(3)要使項(xiàng)目能合理地有效地利用各種資源，使項(xiàng)目具有可持續(xù)發(fā)展的潛力。必須使項(xiàng)目能為使用者(顧客或用戶)所接受、認(rèn)可，同時(shí)要照顧到社會(huì)各方面及各參加者的利益，使各方面都感到滿意(這可能是一個(gè)比較苛刻的條件)。

(4)必須使項(xiàng)目與環(huán)境協(xié)調(diào)。這是“以人為本”思想在房地產(chǎn)項(xiàng)目的具體體現(xiàn)，包括與自然環(huán)境的協(xié)調(diào)，與人文環(huán)境的協(xié)調(diào)，與社會(huì)環(huán)境的協(xié)調(diào)。

(5)必須使項(xiàng)目實(shí)施按計(jì)劃、有秩序地進(jìn)行，盡可能降低工程變更和事故發(fā)生，較好地解決項(xiàng)目過程中出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)、困難和干擾，使項(xiàng)目的損失降低到最低限度。2025/11/2762

要使項(xiàng)目完全符合上述每一個(gè)條件，幾乎是不可能的。因?yàn)樵谝粋€(gè)具體的項(xiàng)目中各個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)的重要地位不同，常常需要確定它們的優(yōu)先級(jí)，如有的指標(biāo)必須保證，有的指標(biāo)盡可能照顧，有的指標(biāo)是不可能完全得到保證，甚至有些指標(biāo)之間是相互矛盾的等。因此，在具體項(xiàng)目中，我們應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的具體特點(diǎn)，確定各個(gè)指標(biāo)的優(yōu)先等級(jí)，保證項(xiàng)目總體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，這一工作實(shí)質(zhì)是屬于項(xiàng)目目標(biāo)優(yōu)化的工作內(nèi)容。2025/11/2763

當(dāng)然，項(xiàng)目是否能夠獲得成功，不僅與項(xiàng)目管理的內(nèi)容和方法手段有較強(qiáng)的相關(guān)性，而且與項(xiàng)目管理的目標(biāo)設(shè)計(jì)是緊密相連的，

在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的多目標(biāo)體系中，其三大基本目標(biāo)及其關(guān)系的確定是建立項(xiàng)目目標(biāo)體系的主要內(nèi)容。所以房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的功能(質(zhì)量)目標(biāo)、進(jìn)度(工期)目標(biāo)和費(fèi)用(成本)目標(biāo)，共同構(gòu)成了房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的目標(biāo)體系，

項(xiàng)目管理的三大目標(biāo)通常由項(xiàng)目任務(wù)書、技術(shù)設(shè)計(jì)和計(jì)劃文件、合同文件(承包合同和咨詢合同等)具體地定義。這三大基本目標(biāo)在項(xiàng)目生命期中有如下特征：。2025/11/2764(1)三大基本目標(biāo)共同構(gòu)成項(xiàng)目管理互相聯(lián)系、相互影響的目標(biāo)系統(tǒng)。某一方面的變化必然引起其余兩個(gè)方面的變化。如果過于追求縮短工期，必然會(huì)損害項(xiàng)目的功能(質(zhì)量)，引起成本增加。所以項(xiàng)目管理應(yīng)追求它們?nèi)咧g的優(yōu)化和平衡。(2)這三個(gè)基本目標(biāo)在項(xiàng)目的策劃、設(shè)計(jì)、計(jì)劃過程中經(jīng)歷由總體到個(gè)體，由概念到實(shí)施，由簡單到詳細(xì)的過程。項(xiàng)目管理的三大目標(biāo)必須分解落實(shí)到具體的各個(gè)項(xiàng)目單元(子項(xiàng)目、項(xiàng)目活動(dòng))上，這樣才能保證總目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，形成一個(gè)完整的控制體系，所以項(xiàng)目管理實(shí)質(zhì)是目標(biāo)的管理。2025/11/2765(3)三個(gè)基本目標(biāo)結(jié)構(gòu)關(guān)系的均衡性和合理性，構(gòu)成項(xiàng)目管理目標(biāo)的基本邏輯關(guān)系，任何只強(qiáng)調(diào)最短工期、最高質(zhì)量、最低成本都是片面的。它們的均衡性和合理性不僅體現(xiàn)在項(xiàng)目總體上，而且體現(xiàn)在項(xiàng)目的各個(gè)單元上。

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4．房地產(chǎn)項(xiàng)目管理系統(tǒng)房地產(chǎn)項(xiàng)目不僅是一個(gè)相互聯(lián)系、相互影響的多目標(biāo)體系，而且系統(tǒng)內(nèi)各目標(biāo)之間必須保持一定的均衡性和合理性。所以房地產(chǎn)項(xiàng)目管理在各個(gè)內(nèi)容之間嚴(yán)密邏輯性的作用下，共同構(gòu)成一個(gè)完整的系統(tǒng)。但是不同的視覺，對(duì)項(xiàng)目管理系統(tǒng)有不同的描述：2025/11/2767(1)按系統(tǒng)工程理論,結(jié)合管理工作的一般流程可將項(xiàng)目管理系統(tǒng)地描述為：“預(yù)測——決策——計(jì)劃——控制——反饋……修正決策——計(jì)劃”等職能的結(jié)合體。這一系統(tǒng)結(jié)構(gòu)，主要通過內(nèi)部的邏輯關(guān)系，不斷地對(duì)目標(biāo)系統(tǒng)進(jìn)行修正，營造一種良好的環(huán)境系統(tǒng)，使項(xiàng)目各參與者能高效地完成既定的項(xiàng)目任務(wù)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的總目標(biāo)。(2)按項(xiàng)目實(shí)施過程，項(xiàng)目管理系統(tǒng)可描述為下列幾個(gè)階段：1)項(xiàng)目的定義、目標(biāo)設(shè)計(jì)和可行性研究。2)項(xiàng)目的系統(tǒng)分析，包括項(xiàng)目的外部系統(tǒng)(環(huán)境)調(diào)查分析和內(nèi)部系統(tǒng)(項(xiàng)目結(jié)構(gòu))分析等。3)項(xiàng)目的計(jì)劃管理，包括項(xiàng)目的實(shí)施方案及總體計(jì)劃、工期計(jì)劃、成本(投資)計(jì)劃、資源計(jì)劃以及它們的優(yōu)化。2025/11/2768

4)項(xiàng)目的組織管理，包括項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員組成、各方面工作與職責(zé)的分配、項(xiàng)目管理規(guī)程的制定。

5)項(xiàng)目的信息管理，包括項(xiàng)目信息系統(tǒng)的建立、文檔管理等。

6)項(xiàng)目的實(shí)施控制，包括進(jìn)度控制、成本控制、質(zhì)量控制、風(fēng)險(xiǎn)控制、變更管理等。

7)項(xiàng)目的后期管理，包括項(xiàng)目驗(yàn)收、移交、運(yùn)行準(zhǔn)備、項(xiàng)目后評(píng)價(jià)與總結(jié)、項(xiàng)目使用管理(物業(yè)管理)，以及目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的程度、存在的問題分析等。2025/11/2769(3)按照項(xiàng)目管理的工作任務(wù)，項(xiàng)目管理系統(tǒng)可描述為下列幾個(gè)方面：

1)成本管理:包括工程估價(jià)(即工程的估算、概算、預(yù)算)、成本計(jì)劃、支付計(jì)劃、成本控制(包括審查監(jiān)督成本支出、成本核算、成本跟蹤和診斷)、工程款結(jié)算和審核。

2)工期管理:這方面工作是在工程量計(jì)算、實(shí)施方案選擇、施工準(zhǔn)備等工作基礎(chǔ)上進(jìn)行的，包括工期計(jì)劃、資源供應(yīng)計(jì)劃和控制、進(jìn)度控制。2025/11/2770

3)質(zhì)量控制:包括工程質(zhì)量和管理過程的質(zhì)量等。4)現(xiàn)場管理:包括現(xiàn)場物流的管理、場地使用管理以及現(xiàn)場安全管理等。5)合同管理:包括招標(biāo)投標(biāo)的合同策劃、招標(biāo)工作的準(zhǔn)備、招標(biāo)文件的起草、合同的審查和分析、合同保證體系的建立、合同實(shí)施的控制、合同變更的管理、索賠管理等。6)風(fēng)險(xiǎn)管理:包括風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)計(jì)劃和控制。2025/11/27717)組織和信息管理:組織管理包括組織機(jī)構(gòu)的建立、人事安排、管理班子的選擇、管理工作流程的制定、各方面責(zé)權(quán)利的落實(shí)、管理規(guī)范的制定、內(nèi)部與外部關(guān)系的協(xié)調(diào)、爭執(zhí)的解決等，信息管理包括信息系統(tǒng)的建立、信息流的確定、信息處理過程的控制，還有信息形式、內(nèi)容、傳遞方式、存檔時(shí)間的確定等。2025/11/27725.

房地產(chǎn)成本管理系統(tǒng)

房地產(chǎn)成本管理系統(tǒng)是以合同管理為中心，圍繞工程項(xiàng)目運(yùn)營的進(jìn)度、資源、質(zhì)量、成本等管理要素，對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行綜合動(dòng)態(tài)管理，全面實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目進(jìn)度-資源-成本的集成控制。同時(shí)通過項(xiàng)目的綜合檢測與分析，為項(xiàng)目決策人員提供多方位的價(jià)值評(píng)估與分析，解決高層領(lǐng)導(dǎo)最關(guān)心的宏觀總體問題。2025/11/2773

·項(xiàng)目計(jì)劃管理主要是對(duì)項(xiàng)目計(jì)劃的制訂和執(zhí)行情況進(jìn)行管理，其中包括對(duì)部門計(jì)劃的執(zhí)行情況進(jìn)行管理。

·采購招投標(biāo)用于管理采購招投標(biāo)環(huán)節(jié)，合作伙伴信息、材料信息、招投標(biāo)計(jì)劃等業(yè)務(wù)流程

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·工程材料管理可實(shí)時(shí)掌握材料在實(shí)際工程中的應(yīng)用情況，并支持對(duì)材料實(shí)現(xiàn)計(jì)劃管理；支持對(duì)材料計(jì)劃、供貨、領(lǐng)用的全程追蹤，避免“超領(lǐng)”“超供”現(xiàn)象的發(fā)生；可直接查詢供貨單位與領(lǐng)用單位的材料供應(yīng)與使用情況。

·工程進(jìn)度管理以項(xiàng)目計(jì)劃編制—審核—執(zhí)行—分析—調(diào)整為核心流程，支持對(duì)時(shí)間進(jìn)度和工程進(jìn)度的精細(xì)化過程控制；支持以圖片、視頻的形式上傳和展示形象進(jìn)度。2025/11/2775

·任務(wù)管理用于跟蹤項(xiàng)目執(zhí)行相關(guān)工作任務(wù)執(zhí)行情況，支持任務(wù)的審核與查看，并可設(shè)置任務(wù)提醒。

·質(zhì)量管理可制訂相關(guān)質(zhì)量控制制度及質(zhì)量控制計(jì)劃，質(zhì)量管理人員根據(jù)質(zhì)量計(jì)劃來安排質(zhì)量檢查與評(píng)定工作。對(duì)設(shè)計(jì)工作各個(gè)環(huán)節(jié)及交付成果，制訂質(zhì)量檢查制度及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。并支持對(duì)質(zhì)量檢查過程中的評(píng)定結(jié)果與不合格項(xiàng)整改過程的記錄功能。

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·目標(biāo)成本用于項(xiàng)目前期的成本測算工作，包括確定核算對(duì)象、設(shè)置成本科目、制訂“新項(xiàng)目發(fā)展階段”的“估算成本”、以及“規(guī)劃設(shè)計(jì)/擴(kuò)初設(shè)計(jì)/施工圖設(shè)計(jì)階段”的“目標(biāo)成本”。支持對(duì)目標(biāo)成本、估算成本之間的差異分析。

·合同訂立用于對(duì)公司各項(xiàng)目所簽訂的合同、合作伙伴、材料及相關(guān)文檔進(jìn)行統(tǒng)一管理，支持相關(guān)文檔的上傳、下載、在線查詢功能，并支持對(duì)合同的借閱情況進(jìn)行管理。

2025/11/2777·

合同執(zhí)行用于跟蹤合同執(zhí)行的全過程，包括合同的變更申請(qǐng)、正式變更、準(zhǔn)結(jié)算、結(jié)算，以及付款計(jì)劃的確定、應(yīng)付款和實(shí)付款信息的查詢。

合同付款用于記錄合同付款計(jì)劃的確定、審核和款項(xiàng)支付。支持資金計(jì)劃的制定和付款計(jì)劃、應(yīng)付款和實(shí)付款信息的查詢；并可對(duì)發(fā)票進(jìn)行管理及查詢。2025/11/2778

·成本的拆分與歸集用于將每個(gè)合同發(fā)生的各種費(fèi)用分?jǐn)偟阶钅┘?jí)成本科目的最明細(xì)核算對(duì)象中，獲得已發(fā)生的合同性成本。系統(tǒng)支持自動(dòng)拆分及自動(dòng)應(yīng)用拆分規(guī)則，用戶可以進(jìn)行快速拆分和批量拆分操作。

·現(xiàn)金流生成項(xiàng)目動(dòng)態(tài)投資計(jì)劃，并將待分配余額分配到每月具體的投資計(jì)劃中，得到該項(xiàng)目周期的動(dòng)態(tài)投資計(jì)劃；根據(jù)公司設(shè)置現(xiàn)金流量模板，結(jié)合相應(yīng)的成本核算對(duì)象生成現(xiàn)金流量。2025/11/2779

·合同分析支持對(duì)合同執(zhí)行、合同付款等情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，并以圖表的形式顯示。

·動(dòng)態(tài)成本根據(jù)目標(biāo)成本、成發(fā)生成本（合同性成本和非合同性成本）和調(diào)整成本，自動(dòng)計(jì)算出各核算對(duì)象的最新動(dòng)態(tài)成本和統(tǒng)計(jì)分析報(bào)告，對(duì)動(dòng)態(tài)成本和目標(biāo)成本之間差異進(jìn)行比較，同時(shí)對(duì)動(dòng)態(tài)成本數(shù)據(jù)進(jìn)一步按產(chǎn)品（如商鋪、住宅、車庫）分?jǐn)?，得到?xiàng)目按產(chǎn)品分配的成本數(shù)據(jù)。

·成本構(gòu)成分析通過對(duì)核算對(duì)象的目標(biāo)成本、動(dòng)態(tài)成本、實(shí)際成本、實(shí)付成本進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，為用戶提供最新的成本統(tǒng)計(jì)結(jié)果。2025/11/2780

·可售單方成本分析根據(jù)已制定的目標(biāo)成本、最新動(dòng)態(tài)成本與對(duì)應(yīng)核算對(duì)象的可售面積，計(jì)算各核算對(duì)象目標(biāo)成本可售面積單方造價(jià)與動(dòng)態(tài)成本可售面積單方造價(jià)。

·報(bào)表管理整個(gè)成本系統(tǒng)的內(nèi)置統(tǒng)計(jì)報(bào)表，按業(yè)務(wù)分類組織。支持各類報(bào)表的自定義功能。

·短信平臺(tái)利用手機(jī)短信服務(wù)的功能，支持用戶通過短信訂閱報(bào)表信息，接收反饋信息。支持多種接口，如網(wǎng)關(guān)、GPRSModem；并支持多種應(yīng)用插件。

·財(cái)務(wù)接口支持與金蝶、用友、Oracle等財(cái)務(wù)軟件的無縫鏈接?？蓪?shí)現(xiàn)與Project、Excel之間的數(shù)據(jù)交換。2025/11/2781

·操作日志管理系統(tǒng)實(shí)時(shí)監(jiān)控并記錄所有進(jìn)入系統(tǒng)的操作人員對(duì)每功能模塊的操作情況?？蛻魞r(jià)值

·為企業(yè)的發(fā)展提供知識(shí)儲(chǔ)備自動(dòng)積累并優(yōu)化目標(biāo)成本參數(shù)，建立并完善成本管理知識(shí)體系，為企業(yè)再一次開發(fā)過程中的目標(biāo)成本的制定提供數(shù)據(jù)依據(jù)。

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·全生命周期的動(dòng)態(tài)成本管理實(shí)現(xiàn)包括合同性成本、非合同性成本、待發(fā)生成本在內(nèi)的全項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本管理，在項(xiàng)目整個(gè)生命周期的任一時(shí)間點(diǎn)都可以得到項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)成本，無須等到竣工結(jié)算就能夠?qū)崟r(shí)了解當(dāng)前每單方預(yù)期造價(jià)，實(shí)現(xiàn)當(dāng)前動(dòng)態(tài)成本與目標(biāo)成本的對(duì)比分析，為成本控制和經(jīng)營決策提供科學(xué)依據(jù)。2025/11/2783

·完備的事前評(píng)估及控制機(jī)制支持相關(guān)部門在審批待簽合同時(shí)，試算評(píng)估該合同對(duì)整體成本及資金流的影響，也可在審批各項(xiàng)進(jìn)度款時(shí)，試算評(píng)估該筆款的支付對(duì)現(xiàn)金流的影響，真正實(shí)現(xiàn)數(shù)字化事前控制。2025/11/2784

·嚴(yán)謹(jǐn)?shù)某杀究刂企w系，權(quán)威、科學(xué)的決策依據(jù)基于合理的成本結(jié)構(gòu)分類科學(xué)制定目標(biāo)成本，以此作為成本控制的上限；通過動(dòng)態(tài)成本與目標(biāo)成本的對(duì)比，實(shí)時(shí)反映異常成本狀況，并支持對(duì)異常成本產(chǎn)生根源的逐層深化分析；結(jié)合責(zé)任成本體系，將各項(xiàng)成本指標(biāo)落實(shí)到崗，通過動(dòng)態(tài)成本反映相關(guān)成本指標(biāo)執(zhí)行情況，為成本績效考核提供科學(xué)依據(jù)。

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·將被動(dòng)工作演繹為主動(dòng)統(tǒng)一管理合同的變更、簽證，防止變更黑洞；科學(xué)的合同付款體系，徹底杜絕超付現(xiàn)像等多種預(yù)警機(jī)制，主動(dòng)為您把握關(guān)鍵業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，將被動(dòng)工作演繹為主動(dòng)。

·靈活強(qiáng)大的自定義報(bào)表體系，支持層層鉆取式查詢系統(tǒng)具有強(qiáng)大而靈活的報(bào)表管理體系，客戶可根擾自己工作需要自定義各類報(bào)表，方便快捷的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，在一定程度上滿足個(gè)性化應(yīng)用需求。2025/11/27866．房地產(chǎn)項(xiàng)目管理方法(1)按管理目標(biāo)劃分：項(xiàng)目管理方法有進(jìn)度管理方法、質(zhì)量管理方法、成本管理方法、安全管理方法、現(xiàn)場管理方法等。(2)按管理方法的量化程度劃分：項(xiàng)目管理方法有定性方法、定量方法和綜合管理方法。其中定性方法是經(jīng)驗(yàn)方法，綜合方法是定性方法和定量方法的結(jié)合。2025/11/2787(3)按管理方法的專業(yè)性質(zhì)分：項(xiàng)目管理方法有行政管理方法、經(jīng)濟(jì)管理辦法、管理技術(shù)方法和法律管理方法等，這是最常用的分類方法。

綜上所述，項(xiàng)目管理本身是一個(gè)非常復(fù)雜的系統(tǒng)，它不僅由許多項(xiàng)、分項(xiàng)、工程活動(dòng)所構(gòu)成，而且是一個(gè)完整的工作過程(包括預(yù)測、決策、計(jì)劃、控制、反饋等)，是項(xiàng)目全部管理任務(wù)(如工期、費(fèi)用、質(zhì)量、合同、資源、組織、信息等)的結(jié)合體。所以要取得項(xiàng)目的成功，必須對(duì)項(xiàng)目管理的整個(gè)系統(tǒng)進(jìn)行全面地管理。

2025/11/27887.房地產(chǎn)項(xiàng)目管理風(fēng)險(xiǎn)在實(shí)際實(shí)施以及運(yùn)作過程中，房地產(chǎn)項(xiàng)目具有投資額大，建設(shè)周期長和不可移動(dòng)等顯著特點(diǎn)，導(dǎo)致在項(xiàng)目立項(xiàng)、可行性研究、設(shè)計(jì)、施工，交付使用、物業(yè)管理等各個(gè)階段都存在大量的不確定因素，使得原定的計(jì)劃、方案可能受到干擾，原定的目標(biāo)不能實(shí)現(xiàn)。這些事先不能確定的內(nèi)部和外部干擾因素，人們稱之為房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)際上是開發(fā)商實(shí)施開發(fā)過程中固有的風(fēng)險(xiǎn)，在現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境中，主要有以下幾個(gè)方面：

2025/11/27891）房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的定位風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的市場定位包括項(xiàng)目的產(chǎn)品定位、建筑產(chǎn)品的質(zhì)量定位、建設(shè)環(huán)境的品質(zhì)定位，都是根據(jù)市場調(diào)查、項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告做出的，是指導(dǎo)項(xiàng)目決策、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、項(xiàng)目營銷策劃方案等前期工作的依據(jù)。可以說，項(xiàng)目的市場定位確定以后，基本上就敲定了項(xiàng)目的建設(shè)風(fēng)格、建設(shè)成本、營銷推廣方案，就決定了項(xiàng)目的銷售前景，一旦市場定位不準(zhǔn)確，項(xiàng)目的指導(dǎo)思想出現(xiàn)失誤，是后期無法或者是非常困難彌補(bǔ)的風(fēng)險(xiǎn)，也是項(xiàng)目開發(fā)過程中，最大的風(fēng)險(xiǎn)，屬項(xiàng)目建設(shè)的決策性失誤風(fēng)險(xiǎn)，按照風(fēng)險(xiǎn)影響范圍劃分屬于總體風(fēng)險(xiǎn)（決策風(fēng)險(xiǎn)），從某種程度上講，其結(jié)果也是不可管理風(fēng)險(xiǎn)。2025/11/27902）房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的投資支持能力風(fēng)險(xiǎn)。

《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》出臺(tái)前后，由于對(duì)市場定位的認(rèn)識(shí)模糊或者自相矛盾；或者是沒有真正做到“量體裁衣”、“量力而行”；或者是對(duì)企業(yè)資金籌措（自有資金）和融資能力過高地估計(jì)，或者項(xiàng)目成本分析存在著嚴(yán)重的失誤；或者沒有吃透國家和地方政府的行業(yè)政策，對(duì)大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境把握的