房屋租賃合同期滿退租糾紛法律處理引言隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，房屋租賃市場持續(xù)活躍。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，我國城鎮(zhèn)租房人口已超2億，租賃合同期滿后的退租環(huán)節(jié)，因涉及押金退還、房屋狀態(tài)確認(rèn)、設(shè)施設(shè)備交接等核心利益，成為租賃關(guān)系中最易引發(fā)糾紛的階段。從實(shí)踐來看，退租糾紛不僅影響租賃雙方的權(quán)益，更可能因處理不當(dāng)引發(fā)矛盾升級，甚至演變?yōu)樵V訟。如何依法妥善處理此類糾紛，既關(guān)系到單個租賃關(guān)系的平穩(wěn)結(jié)束，也關(guān)乎整個租賃市場的健康發(fā)展。本文將圍繞退租糾紛的常見類型、法律依據(jù)、處理流程及典型案例展開分析，為租賃雙方提供可參考的法律指引。一、房屋租賃合同期滿退租糾紛的常見類型（一）押金退還爭議押金是租賃合同中最常見的擔(dān)保形式，通常用于保證承租人履行支付租金、合理使用房屋等義務(wù)。退租時，押金能否全額退還往往是糾紛的核心。實(shí)踐中，出租人拒絕退還押金的理由主要包括：承租人拖欠水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用；房屋或附屬設(shè)施存在損壞未修復(fù)；承租人未按約定時間騰退房屋等。但部分出租人可能以“墻面有污漬”“家具輕微磨損”等非重大損壞為由扣留押金，甚至在無任何合理理由的情況下拒絕退還。例如，某承租人退租時已結(jié)清所有費(fèi)用，僅因墻面有一處鉛筆?。赏ㄟ^簡單清潔去除），出租人便要求扣除500元押金，雙方因此產(chǎn)生爭議。（二）房屋恢復(fù)原狀糾紛根據(jù)《民法典》規(guī)定，承租人應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿時返還租賃物，返還的租賃物應(yīng)當(dāng)符合按照約定或者根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用后的狀態(tài)。但“符合使用后的狀態(tài)”常因合同約定不明確產(chǎn)生爭議。例如，合同中僅約定“退租時房屋需恢復(fù)原狀”，但未明確“原狀”的具體標(biāo)準(zhǔn)（如墻面是否允許有正常使用的釘孔、地板是否允許輕微磨損）。部分出租人可能要求承租人將房屋恢復(fù)至“全新狀態(tài)”，甚至要求重新粉刷墻面、更換地板，而承租人認(rèn)為這超出了合理使用的范疇，雙方對“恢復(fù)原狀”的理解差異導(dǎo)致糾紛。（三）附屬設(shè)施設(shè)備損壞賠償爭議租賃期間，房屋內(nèi)的家具、家電等附屬設(shè)施可能因自然損耗或承租人使用不當(dāng)出現(xiàn)損壞。退租時，雙方常對損壞原因及賠償責(zé)任產(chǎn)生分歧。自然損耗（如空調(diào)因使用年限老化導(dǎo)致制冷效果下降）應(yīng)由出租人承擔(dān)維修責(zé)任；而因承租人操作不當(dāng)（如用熱水直接沖洗木質(zhì)家具導(dǎo)致開裂）造成的損壞，則應(yīng)由承租人賠償。但實(shí)踐中，出租人可能將自然損耗歸咎于承租人使用不當(dāng)，要求其賠償；承租人則可能主張損壞是原有瑕疵或自然損耗，拒絕賠償。例如，某承租人退租時，出租人提出冰箱壓縮機(jī)損壞需賠償2000元，而承租人提供的入住時拍攝的視頻顯示，冰箱已存在制冷緩慢的問題，雙方因此對責(zé)任歸屬產(chǎn)生爭議。（四）騰退期限與逾期占用費(fèi)糾紛租賃合同明確約定了到期日，但部分承租人可能因?qū)ふ倚伦∷щy、搬家安排沖突等原因，未在到期日當(dāng)天完成騰退。此時，出租人可能要求承租人按日支付逾期占用費(fèi)（通常為原租金的1-2倍），而承租人認(rèn)為出租人應(yīng)給予合理寬限期。若合同中未約定逾期占用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，或承租人認(rèn)為費(fèi)用過高，雙方易產(chǎn)生糾紛。例如，某承租人因搬家公司臨時爽約，延遲3天騰退，出租人要求按日收取原租金2倍的占用費(fèi)（每日300元），承租人認(rèn)為費(fèi)用過高且未提前協(xié)商，拒絕支付。二、退租糾紛法律處理的核心依據(jù)（一）《民法典》合同編的基礎(chǔ)性規(guī)定《民法典》第七百三十三條明確：“租賃期限屆滿，承租人應(yīng)當(dāng)返還租賃物。返還的租賃物應(yīng)當(dāng)符合按照約定或者根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用后的狀態(tài)?！边@一條款確立了承租人的返還義務(wù)及返還標(biāo)準(zhǔn)。第七百一十四條規(guī)定：“承租人應(yīng)當(dāng)妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任?！痹摋l款明確了承租人對租賃物的保管義務(wù)及損壞賠償責(zé)任。關(guān)于押金，雖然《民法典》未直接規(guī)定押金性質(zhì)，但根據(jù)合同編的一般原理，押金屬于意定擔(dān)保，其退還條件需依據(jù)合同約定；若合同無約定，則應(yīng)按照公平原則，在承租人無違約行為時全額退還。（二）《城市房地產(chǎn)管理法》的補(bǔ)充規(guī)范該法第五十五條規(guī)定：“住宅用房的租賃，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國家和房屋所在城市人民政府規(guī)定的租賃政策。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的，由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃條款?！彪m未直接涉及退租糾紛，但強(qiáng)調(diào)了住宅租賃需符合政策要求，為處理住宅退租糾紛提供了政策層面的指引。例如，部分城市規(guī)定住宅租賃押金不得超過2個月租金，若合同約定押金過高，超出部分可能被認(rèn)定為無效，為承租人主張退還超額押金提供了依據(jù)。（三）司法解釋與地方司法實(shí)踐的細(xì)化最高人民法院在相關(guān)司法解釋中明確，對于“恢復(fù)原狀”的認(rèn)定，應(yīng)結(jié)合租賃物的性質(zhì)、使用期限、行業(yè)慣例等綜合判斷。例如，普通住宅的墻面允許有因懸掛相框產(chǎn)生的釘孔（直徑不超過5毫米），地板允許有正常行走導(dǎo)致的輕微劃痕（非人為刮擦），這些均屬于“合理使用后的狀態(tài)”，出租人不得以此為由要求承租人修復(fù)或賠償。地方各級法院在審判實(shí)踐中，也會根據(jù)本地實(shí)際情況對具體標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行細(xì)化，如某省高院發(fā)布的《房屋租賃糾紛審判指引》中規(guī)定，逾期占用費(fèi)一般不超過原租金的1.5倍，超出部分法院不予支持。三、退租糾紛的法律處理流程與實(shí)務(wù)要點(diǎn)（一）第一步：友好協(xié)商——糾紛解決的首選路徑退租糾紛發(fā)生后，租賃雙方應(yīng)首先嘗試通過協(xié)商解決。協(xié)商前，雙方需做好充分準(zhǔn)備：承租人應(yīng)整理租賃合同、押金支付憑證、水電燃?xì)饫U費(fèi)記錄、房屋交接時的照片或視頻（證明入住時房屋狀態(tài)）、維修記錄（證明對損壞設(shè)施已履行維修義務(wù)）等證據(jù)；出租人應(yīng)準(zhǔn)備房屋產(chǎn)權(quán)證明、合同約定的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、損壞設(shè)施的維修報(bào)價單等材料。協(xié)商時，雙方應(yīng)基于法律規(guī)定和合同約定，理性溝通。例如，若承租人確實(shí)拖欠物業(yè)費(fèi)，應(yīng)主動結(jié)清并要求出租人退還押金；若房屋損壞屬于自然損耗，承租人可要求出租人出示相關(guān)鑒定意見，協(xié)商分擔(dān)維修費(fèi)用。實(shí)踐中，約60%的退租糾紛可通過協(xié)商解決，既能節(jié)省時間成本，又能維護(hù)雙方關(guān)系。（二）第二步：第三方調(diào)解——專業(yè)力量介入的關(guān)鍵環(huán)節(jié)若協(xié)商不成，可向社區(qū)、街道設(shè)立的人民調(diào)解委員會申請調(diào)解，或通過租賃平臺（如長租公寓的官方客服）、行業(yè)協(xié)會（如房地產(chǎn)中介協(xié)會）進(jìn)行調(diào)解。調(diào)解機(jī)構(gòu)會依據(jù)法律規(guī)定和公平原則，對雙方爭議點(diǎn)進(jìn)行分析。例如，針對“恢復(fù)原狀”糾紛，調(diào)解人員可參考本地司法實(shí)踐標(biāo)準(zhǔn)，判斷承租人是否需承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；針對押金扣留糾紛，可核查出租人主張的扣費(fèi)理由是否符合合同約定或法律規(guī)定。調(diào)解成功后，雙方需簽訂書面調(diào)解協(xié)議，明確權(quán)利義務(wù)（如出租人應(yīng)在3日內(nèi)退還押金XX元，承租人應(yīng)在2日內(nèi)配合修復(fù)某設(shè)施），該協(xié)議具有法律約束力，一方不履行時，另一方可申請法院確認(rèn)其效力并強(qiáng)制執(zhí)行。（三）第三步：訴訟或仲裁——爭議解決的最終途徑若調(diào)解失敗，當(dāng)事人可根據(jù)合同約定選擇訴訟或仲裁（合同中約定仲裁條款的，需向約定的仲裁機(jī)構(gòu)申請仲裁；無約定的，向房屋所在地法院起訴）。訴訟流程中，原告需提交起訴狀（明確訴訟請求，如“判令被告退還押金5000元”）、證據(jù)材料（包括合同、支付憑證、照片視頻等）；被告需在法定期限內(nèi)提交答辯狀。法院審理的核心在于查明事實(shí)：一是承租人是否履行了合同義務(wù)（如是否按時支付租金、是否妥善保管房屋）；二是出租人扣留押金或主張賠償?shù)睦碛墒欠癯闪?。例如，在押金退還糾紛中，若出租人無法證明承租人存在違約行為（如無法提供水電費(fèi)欠費(fèi)憑證、無法證明房屋損壞系承租人原因?qū)е拢?，法院將判決出租人退還押金。訴訟中，舉證責(zé)任遵循“誰主張，誰舉證”原則，出租人主張承租人損壞房屋的，需提供損壞的證據(jù)及損壞與承租人行為的因果關(guān)系證明；承租人主張押金應(yīng)退還的，需證明自己無違約行為。（四）實(shí)務(wù)要點(diǎn)：證據(jù)留存與風(fēng)險(xiǎn)防范為避免退租糾紛或在糾紛中占據(jù)主動，租賃雙方應(yīng)注重證據(jù)留存：合同簽訂時，明確約定“原狀”標(biāo)準(zhǔn)（如附房屋驗(yàn)收清單，列明墻面、地板、家具等的初始狀態(tài)并拍照）、押金退還條件（如“無欠費(fèi)、無重大損壞則全額退還”）、逾期占用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（如“按日收取原租金1.2倍”）等關(guān)鍵條款；租賃期間，保存好租金、水電費(fèi)等費(fèi)用的支付憑證，對房屋或設(shè)施的損壞（無論是自然損耗還是人為損壞）及時拍照并通知對方（如通過微信、短信留存記錄）；退租時，雙方共同驗(yàn)收房屋并簽署交接確認(rèn)單，對無爭議的部分（如已結(jié)清費(fèi)用、無重大損壞）簽字確認(rèn)，對有爭議的部分（如墻面污漬是否需清潔）記錄在案并注明“雙方對XX問題存在爭議，待協(xié)商解決”。四、典型案例分析：從司法實(shí)踐看糾紛處理規(guī)則（一）案例1：押金退還糾紛——無合理理由扣留押金需返還張某租賃李某房屋1年，合同約定押金3000元，退租時無欠費(fèi)、無重大損壞則全額退還。退租時，李某以“墻面有幾處釘孔”為由扣留押金，張某起訴至法院。法院審理認(rèn)為，墻面釘孔（直徑約3毫米，共4處）屬于承租人懸掛相框的合理使用行為，未超出“合理使用后的狀態(tài)”，李某無理由扣留押金，判決其退還3000元。啟示：出租人以“輕微使用痕跡”為由扣留押金的，法院一般不予支持，押金退還需以承租人存在重大違約或?qū)嶋H損失為前提。（二）案例2：房屋恢復(fù)原狀糾紛——“原狀”需符合合理使用標(biāo)準(zhǔn)王某租賃陳某商鋪2年，合同約定“退租時需恢復(fù)原狀”。王某退租時，陳某要求其拆除裝修的隔斷墻（王某為經(jīng)營需要自行加裝），王某認(rèn)為合同未明確“原狀”包含拆除裝修，拒絕拆除。法院審理認(rèn)為，租賃商鋪的“原狀”通常指房屋初始狀態(tài)（無自行加裝的隔斷），且王某的裝修未取得陳某書面同意，判決王某拆除隔斷并恢復(fù)原狀。啟示：承租人對房屋進(jìn)行裝修或改造的，需取得出租人書面同意，并在合同中明確退租時的處理方式（如“裝修歸出租人所有，不要求恢復(fù)原狀”），否則可能需承擔(dān)恢復(fù)責(zé)任。（三）案例3：附屬設(shè)施損壞賠償糾紛——自然損耗與人為損壞的區(qū)分趙某租賃孫某房屋，退租時孫某提出空調(diào)不制冷需賠償1500元。趙某提供入住時拍攝的視頻，顯示空調(diào)已存在制冷緩慢問題，且租賃期間曾兩次通知孫某維修（有微信記錄為證），但孫某未處理。法院審理認(rèn)為，空調(diào)損壞屬于自然損耗，且出租人未履行維修義務(wù)，判決趙某無需賠償。啟示：承租人需及時通知出租人維修設(shè)施，留存通知記錄；出租人未履行維修義務(wù)的，設(shè)施損壞責(zé)任由出租人自行承擔(dān)。結(jié)語房屋租賃合同期滿退租糾紛的處理，本質(zhì)上是對租賃雙方權(quán)利義務(wù)的法律確