2025年土地估價師考試試卷土地估價實務(wù)考點歸納及專項訓(xùn)練考試時間：______分鐘總分：______分姓名：______一、單項選擇題（本大題共10小題，每小題1分，共10分。在每小題的備選答案中，只有一個是符合題意的，請將正確選項的代表字母填在題干后面的括號內(nèi)。錯選、多選或未選均不得分。）1.根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》，不屬于土地估價基本程序的是（）。A.收集資料與現(xiàn)場踏勘B.土地條件分析C.確定土地估價結(jié)果D.評估土地價值2.下列關(guān)于土地估價報告中“估價對象描述”內(nèi)容的說法，錯誤的是（）。A.應(yīng)清晰說明估價項目的委托方和受托方B.應(yīng)詳細(xì)描述估價對象的權(quán)屬狀況和土地用途C.應(yīng)包括估價對象所在區(qū)域的位置、交通、基礎(chǔ)設(shè)施等宏觀環(huán)境描述D.對宗地范圍內(nèi)的地上附著物、他項權(quán)利等無需詳細(xì)說明3.某城市商業(yè)用地，市場比較法選取了三個交易案例，經(jīng)交易時間修正、區(qū)域因素修正、個別因素修正后，三個比較案例的比準(zhǔn)價值分別為3000元/平方米、3200元/平方米、3100元/平方米。采用簡單算術(shù)平均法確定最終比準(zhǔn)價值為（）元/平方米。A.3000B.3100C.3150D.32004.收益還原法適用于評估下列哪種類型土地的價值？（）A.工業(yè)用地B.待開發(fā)建設(shè)的土地C.出租的住宅用地D.具有特殊軍事用途的土地5.在運(yùn)用成本法評估新建住宅小區(qū)的土地價值時，其土地取得成本通常是指（）。A.開發(fā)商購買土地時的實際支出B.土地出讓時的基準(zhǔn)地價C.土地征用過程中的各項費(fèi)用D.土地評估時的市場價值6.采用剩余法評估待開發(fā)建設(shè)土地的價值時，其中“開發(fā)價值”是指（）。A.土地開發(fā)完成后的預(yù)期土地價值B.土地開發(fā)完成后的預(yù)期建筑物價值C.土地開發(fā)完成后的預(yù)期總價值D.土地開發(fā)過程中的各項成本費(fèi)用7.下列因素中，不屬于土地估價中需要考慮的“區(qū)域因素”的是（）。A.交通條件B.基礎(chǔ)設(shè)施完善程度C.土地利用規(guī)劃限制D.宗地相鄰地塊的用途8.假設(shè)開發(fā)法中的“開發(fā)周期”是指（）。A.從項目獲得土地使用權(quán)到開發(fā)完成銷售所需的全部時間B.土地前期開發(fā)準(zhǔn)備時間C.建筑物建設(shè)時間D.市場銷售時間9.根據(jù)國家統(tǒng)一部署，某市正在進(jìn)行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作，這對土地估價工作產(chǎn)生的主要影響是（）。A.土地估價報告的格式需要統(tǒng)一調(diào)整B.土地估價需要考慮更多的權(quán)利負(fù)擔(dān)C.土地估價的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)需要重新制定D.土地估價師需要具備更廣泛的法律知識10.土地估價師在進(jìn)行宗地地價調(diào)查時，收集到的“三宗地”中，應(yīng)選擇（）作為比較案例。A.估價對象所在城市同一區(qū)域內(nèi)的三宗具有相似土地條件、相近地價水平的土地B.估價對象所在城市不同區(qū)域內(nèi)的三宗具有相似土地用途的土地C.估價對象所在區(qū)域內(nèi)的三宗具有相似交易日期、相近地價水平的土地D.估價對象周邊的三宗最近出售的、用途不同的土地二、多項選擇題（本大題共5小題，每小題2分，共10分。在每小題的備選答案中，有二至四個是符合題意的，請將正確選項的代表字母填在題干后面的括號內(nèi)。錯選、少選、多選或未選均不得分。）11.土地估價報告中，土地條件分析通常包括的內(nèi)容有（）。A.宗地位置與交通條件B.宗地形狀與面積C.宗地基礎(chǔ)設(shè)施狀況D.宗地周邊環(huán)境質(zhì)量E.國土空間規(guī)劃對該宗地用途的限定12.影響土地收益還原法中還原利率確定的主要因素有（）。A.土地用途B.土地位置C.土地開發(fā)程度D.社會平均投資利潤率E.估價師的主觀判斷13.運(yùn)用市場比較法進(jìn)行宗地估價時，需要對比較案例成交價格進(jìn)行的修正通常包括（）。A.交易時間修正B.區(qū)域因素修正C.個別因素修正D.土地增值收益修正E.交易方式修正14.成本法適用于評估的土地類型通常包括（）。A.新開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)B.具有歷史價值的古建筑用地C.舊城改造中的待拆遷用地D.土地使用權(quán)出讓價格E.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格15.土地估價實務(wù)操作中，土地估價師需要履行的職業(yè)道德規(guī)范包括（）。A.依法獨立、客觀、公正地開展估價業(yè)務(wù)B.不得出具虛假或誤導(dǎo)性的估價報告C.不得以不正當(dāng)手段競爭D.保守委托方的商業(yè)秘密E.可以適當(dāng)提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以獲取更高利潤三、判斷題（本大題共10小題，每小題1分，共10分。請判斷下列表述是否正確，正確的劃“√”，錯誤的劃“×”。）16.土地估價師在完成估價報告后，只需將報告提交給委托方即可，無需進(jìn)行內(nèi)部審核。17.市場比較法是運(yùn)用替代原理，通過選取與估價對象具有相似性的可比案例，進(jìn)行比較修正，從而估算估價對象價值的方法。18.在土地估價中，土地增值收益是指土地開發(fā)建設(shè)過程中產(chǎn)生的價值增加額。19.假設(shè)開發(fā)法實質(zhì)上是一種倒推法，它從預(yù)期的開發(fā)完成后的總價值中扣除預(yù)計的各項成本費(fèi)用和利潤，來確定土地的價值。20.土地估價中的“個別因素”是指影響土地價值，但僅限于特定宗地、不可復(fù)制或轉(zhuǎn)移的因素。21.土地估價報告應(yīng)圖文并茂，對于復(fù)雜的土地條件和估價過程，可以通過圖表進(jìn)行輔助說明，以提高報告的可讀性。22.根據(jù)《土地估價師資格考試管理辦法》，申請參加土地估價師資格考試的人員，必須具備大專以上學(xué)歷。23.成本法評估出的土地價值通常被視為一種客觀價值，不受市場供求關(guān)系的影響。24.土地估價師在估價過程中，如果遇到無法獨立判斷的事項，可以委托第三方機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定，并將鑒定結(jié)果直接寫入估價報告。25.土地估價師協(xié)會是社會團(tuán)體，對土地估價師進(jìn)行行業(yè)自律管理，其制定的規(guī)范具有強(qiáng)制性。四、簡答題（本大題共3小題，每小題5分，共15分。）26.簡述土地估價實務(wù)操作中，現(xiàn)場踏勘的主要內(nèi)容和目的。27.簡述市場比較法中，確定修正系數(shù)需要考慮的主要因素。28.簡述土地估價報告撰寫中，土地條件分析部分應(yīng)包含哪些主要內(nèi)容。五、案例分析題（本大題共2小題，每小題10分，共20分。）29.某市擬對一處位于市中心商業(yè)區(qū)的待開發(fā)土地進(jìn)行估價，土地面積為5000平方米，現(xiàn)狀為空地，規(guī)劃用途為商業(yè)綜合體。估價師收集到以下信息：（1）該區(qū)域最近兩年內(nèi)成交的三個類似地塊的平均地價為3000元/平方米；（2）根據(jù)市場調(diào)查，該區(qū)域商業(yè)綜合體的平均租金為每月80元/平方米，空置率平均為10%，建筑成本約為4000元/平方米，開發(fā)周期為3年，開發(fā)期間費(fèi)用（包括管理費(fèi)、銷售費(fèi)用等）為開發(fā)價值的5%，銀行貸款利率為6%，開發(fā)商要求的最低投資利潤率為8%。假設(shè)該地塊建成后的商業(yè)綜合樓建筑面積與土地面積之比為1:1.2。（要求：不考慮土地增值收益，分別運(yùn)用市場比較法和假設(shè)開發(fā)法初步估算該地塊的土地價值。）30.某委托人委托土地估價師對其擁有一塊位于某城市住宅區(qū)的在建住宅項目用地進(jìn)行估價，該項目計劃總建筑面積為20000平方米，已建成3000平方米，已完成投資總額為6000萬元。委托人希望估價師評估該宗地剩余土地及在建工程的現(xiàn)行價值。估價師在調(diào)查中了解到：（1）該地塊原出讓地價為1500元/平方米；（2）項目總開發(fā)周期預(yù)計為4年，已開發(fā)時間為2年；（3）剩余土地面積8000平方米，剩余建筑面積15000平方米；（4）根據(jù)市場調(diào)查，類似新建住宅的市場售價為5000元/平方米，建筑成本預(yù)計為3000元/平方米，開發(fā)期間費(fèi)用為開發(fā)價值的6%，銀行貸款利率為6%，開發(fā)商要求的最低投資利潤率為10%。（要求：不考慮土地增值收益，運(yùn)用剩余法初步估算該宗地剩余土地及在建工程的現(xiàn)行價值。）---試卷答案一、單項選擇題1.D2.D3.B4.C5.A6.C7.D8.A9.B10.A二、多項選擇題11.ABCDE12.ABCD13.ABC14.ABC15.ABCD三、判斷題16.×17.√18.×19.√20.√21.√22.×23.×24.×25.×四、簡答題26.現(xiàn)場踏勘的主要內(nèi)容包括：核實委托人提供的權(quán)屬資料和界址點、調(diào)查宗地實際用途、容積率、土地開發(fā)程度等現(xiàn)狀條件、觀察宗地周圍環(huán)境（如交通、基礎(chǔ)設(shè)施、景觀、污染等）、了解區(qū)域規(guī)劃、收集現(xiàn)場能反映土地狀況的其他信息。目的是核實資料，驗證假設(shè)，獲取第一手資料，為后續(xù)分析和估價提供依據(jù)。27.確定修正系數(shù)需要考慮的主要因素包括：交易時間因素（通貨膨脹或緊縮）、區(qū)域因素（位置、交通、基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境、規(guī)劃等）、個別因素（宗地形狀、面積、地形、地質(zhì)、容積率、土地使用限制等）、交易方式因素（協(xié)議、招標(biāo)、拍賣、掛牌等）、交易情況因素（是否正常交易、有無利害關(guān)系人交易等）。28.土地條件分析部分應(yīng)包含的主要內(nèi)容有：宗地位置（絕對位置、相對位置）、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施狀況（供水、排水、供電、通訊、燃?xì)?、供暖等）、周邊環(huán)境（自然環(huán)境、人文環(huán)境、可視性等）、土地利用現(xiàn)狀、土地權(quán)利限制（規(guī)劃用途、容積率、建筑密度、綠地率等）、其他限制條件（如軍事禁區(qū)、自然保護(hù)區(qū)等）。五、案例分析題29.（1）市場比較法：選取三個類似地塊，經(jīng)交易時間修正、區(qū)域因素修正、個別因素修正后，得到的比準(zhǔn)價值分別為：2900元/平方米、3100元/平方米、3000元/平方米。采用簡單算術(shù)平均法確定比準(zhǔn)價值：(2900+3100+3000)/3=3000元/平方米。該地塊土地面積為5000平方米，則土地價值為：3000元/平方米×5000平方米=15000萬元。（2）假設(shè)開發(fā)法：開發(fā)完成后的商業(yè)綜合體建筑面積為：5000平方米×1.2=6000平方米。預(yù)期售價為：80元/平方米/月×12個月×(1-10%)×6000平方米×(1+8%)^3=6345.44萬元。建筑成本為：4000元/平方米×6000平方米=24000萬元。開發(fā)期間費(fèi)用為：6345.44萬元×5%=317.27萬元。資本化率為：6%+8%=14%。土地價值=(預(yù)期售價-建筑成本-開發(fā)期間費(fèi)用)/(1+資本化率)^開發(fā)周期土地價值=(6345.44-24000-317.27)/(1+14%)^3=527.18萬元。*注：此計算結(jié)果與實際應(yīng)用中考慮土地增值收益等因素有較大差異，此處僅按題目要求進(jìn)行初步估算。*30.剩余土地及在建工程價值=剩余土地價值+在建工程價值（1）剩余土地價值估算：剩余土地面積8000平方米，原出讓地價為1500元/平方米。剩余土地價值=1500元/平方米×8000平方米=12000萬元。開發(fā)周期剩余時間：4年-2年=2年。資本化率：6%+10%=16%。剩余土地價值（現(xiàn)值）=12000萬元/(1+16%)^2=8333.33萬元。（2）在建工程價值估算：在建工程價值=已完成投資額+(未來開發(fā)完成價值-已完成投資額-未來開發(fā)費(fèi)用)/(1+資本化率)^剩余開發(fā)時間未來開發(fā)完成價值=20000平方米×5000元/平方米=100000萬元建筑成本（剩余）=15000平方米×3000元/平方米=45000萬元未來開發(fā)期間費(fèi)用=(100000-45000-6000