估價(jià)工程名稱：******位于******房產(chǎn)抵押價(jià)值評估估價(jià)委托人：******房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)：山西同業(yè)房地產(chǎn)咨詢估價(jià)有限責(zé)任公司估價(jià)報(bào)告編號：晉同房評報(bào)字[201*]第*F***號估價(jià)報(bào)告出具日期：二○一*年**月***日******：我公司承受貴方的委托，為了抵押貸款的需要，遵守公認(rèn)的估價(jià)原則，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r(jià)程序，采用本錢法對貴方所屬的位于******，總建筑面積******平方米經(jīng)評定，估價(jià)對象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)的正常市場價(jià)值為人民幣********元整估價(jià)有關(guān)情況和說明，請見附后的估價(jià)報(bào)告。本估價(jià)報(bào)告使用期限至201*-證號123456用途層數(shù)建成年代建筑面積2〕評估單價(jià)評估總價(jià) 4二、估價(jià)假設(shè)和限制條件 5三、估價(jià)結(jié)果報(bào)告 7 7 7 7 7 9 9 9 10 10 11-〔十一〕注冊房地產(chǎn)估價(jià)師 12 12 12四、估價(jià)技術(shù)報(bào)告 13五、附件 212、本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專3、我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個(gè)4、我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)"房地產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)"、"房地產(chǎn)抵押估價(jià)7、本報(bào)告依據(jù)了估價(jià)委托人提供的相關(guān)資料，估價(jià)委托人對提供資料的真名簽名*************-****************產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價(jià)值，不對其他用途和目的負(fù)2、本報(bào)告估價(jià)結(jié)果是在現(xiàn)行正常市場狀況下形成的，未考慮國家宏觀調(diào)控3、本次評估估價(jià)對象建筑面積依據(jù)了估價(jià)委托人提供的"房屋本公司不負(fù)任何責(zé)任。未經(jīng)評估單位書面同意，本報(bào)告的全部或任一局部均不得5、本次評估我們已對估價(jià)對象房地產(chǎn)權(quán)屬證書的真?zhèn)我约笆欠?7、本報(bào)告有效期為自報(bào)告完成之日起一年〔即自201*年**月***日起至201*銷現(xiàn)有他項(xiàng)權(quán)利，故本次評估未考慮現(xiàn)有他項(xiàng)權(quán)利對估價(jià)對象房地產(chǎn)價(jià)值的影2、在估價(jià)報(bào)告有效期內(nèi)如果估價(jià)對象自身狀況或國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策、房地3、抵押期間，抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)關(guān)注估價(jià)對象因不可抗力因素或者其它原因造4、抵押權(quán)人要定期或在房地產(chǎn)市場價(jià)格變化較快時(shí)對估價(jià)對象價(jià)值進(jìn)展再5、估價(jià)報(bào)告使用者應(yīng)認(rèn)真閱讀并整體使用本報(bào)告，按既定的估價(jià)目的合理因素〕影響外，還受到制度政策、經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、交易方式等外部因素的處置的，其拍賣或者變賣價(jià)格受變現(xiàn)時(shí)間長短、處置方式、營銷策略、處置稅費(fèi)種類、數(shù)額和清償順序的影響而不同。處置資產(chǎn)現(xiàn)一般采取快速變現(xiàn)方式，在無其它法定優(yōu)先受償款的影響下，按其清償順序一般將產(chǎn)生評估費(fèi)、拍賣傭金、交-估價(jià)機(jī)構(gòu)：山西同業(yè)房地產(chǎn)咨詢估價(jià)有限責(zé)任公司機(jī)構(gòu)地址：**(縣)市迎澤區(qū)迎澤南街鼎元時(shí)代廣場依據(jù)估價(jià)委托人提供的"房屋所有權(quán)證"〔*************號〕顯示：房屋所有權(quán)設(shè)計(jì)/規(guī)劃用幢號房號構(gòu)造房屋總層數(shù)所在層數(shù)建筑面積〔m2〕途123456合計(jì)******對象房地產(chǎn)已設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利〔他項(xiàng)權(quán)利人：*********，他項(xiàng)權(quán)利金額-路等公交線路，距**高速公路**出入口約***公里，距**火車站約***公里，交通便123456設(shè)計(jì)/規(guī)劃用途構(gòu)造層數(shù)層高〔m〕建成年代建筑面積〔m2〕裝修及設(shè)施狀況******-獨(dú)立、客觀、公正原則要求站在中立的立場上，實(shí)事求是、公平正直地評估價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則要求估價(jià)結(jié)果是在根據(jù)估價(jià)目確實(shí)定的*一特定時(shí)間的價(jià)值或替代原則要求估價(jià)結(jié)果與估價(jià)對象的類似房地產(chǎn)在同等條件下的價(jià)值或價(jià)最高最正確利用原則要求估價(jià)結(jié)果是在估價(jià)對象最高最正確利用狀況下的定性因素的情況下作出估價(jià)相關(guān)判斷時(shí)，應(yīng)當(dāng)保持必要的慎重，充分估計(jì)抵押房地產(chǎn)在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和損失，不高估假設(shè)-未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的價(jià)值，不低估房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償2、"中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法"4、"中華人民共和國擔(dān)保法"證號建筑面積證號建筑面積2〕評估總價(jià)用途層數(shù)建成年代123-簽名簽名-近年來，受國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，**(縣)市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行雖有下滑，但總體態(tài)勢良好，城市根底設(shè)施建立尤其是道路交通建立方面成效顯著，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速開展和人口的不斷增加，作為城市建立主力的房地產(chǎn)業(yè)也得到了迅速開展，-指出，2016年房地產(chǎn)政策將以推進(jìn)城鎮(zhèn)保障性安居工程建立和房地產(chǎn)市場平穩(wěn)貸款政策有關(guān)問題的通知"，通知明確，在不實(shí)施"限購〞措施的城市，居民家庭首次購置普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地戶存款利率，由現(xiàn)行按照歸集時(shí)間執(zhí)行活期和三個(gè)月存款基準(zhǔn)利率，調(diào)整為統(tǒng)一上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對個(gè)人購置受國家有關(guān)房地產(chǎn)眾多利好政策的影響，預(yù)計(jì)今后一段時(shí)間內(nèi)，**(縣)市房〔一〕原理及公式:本錢法是求取估價(jià)對象在價(jià)-重置本錢=建立本錢+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+成新率是根據(jù)房屋建筑物的耐用年限、已使用年限，并根據(jù)現(xiàn)場勘察的實(shí)際完損程度，參照原城鄉(xiāng)建立環(huán)境保護(hù)部"房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)"〔試行〕綜合予完損等級完好房根本完好房一般損壞房嚴(yán)重?fù)p壞房新舊程度40%30%以下評定標(biāo)準(zhǔn)新建、完整、穩(wěn)固、無變形、使用良好、裝修粉刷有鮮感新建、完整、穩(wěn)固、無變形、使用良好、但微見稍損傷新建、完整、穩(wěn)固、無變形、使用良好、油化粉刷色澤尚好構(gòu)造整齊、色澤不鮮、內(nèi)外粉刷少量剝落構(gòu)造根底完好、有少量損壞、裝修局部剝落及使用不便房屋完整、構(gòu)造有損、使用不靈、粉刷風(fēng)化酥松構(gòu)造較多損壞、強(qiáng)度有減、屋面漏水、裝修損壞、變形、粉刷剝落地基明顯沉降、承重構(gòu)件開變、漏雨、起砂、門窗使用不靈活、內(nèi)外粉刷嚴(yán)重剝落〔假設(shè)為單幢〕/〔假設(shè)為多幢〕以第**幢為例和前期工程費(fèi)、開發(fā)期間稅費(fèi)、根底設(shè)施建立費(fèi)、公共配套設(shè)施建立費(fèi)、其他工包括建造房屋及附屬工程所發(fā)生的土建工程費(fèi)用、安裝工程費(fèi)用、裝飾裝修參考"山西省建立工程計(jì)價(jià)依據(jù)〔2011〕"、"山西省建立工程投資估算指標(biāo)"和近期類似工程的造價(jià)資料，結(jié)合現(xiàn)場勘察和估價(jià)對象的實(shí)際情況，綜合確定建-②勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)及開發(fā)期間稅費(fèi)：包括可行性研究、工程勘察、環(huán)境影響評價(jià)、規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)、建立工程招投標(biāo)、施工的通水、通電、通路、場地平整及臨時(shí)用房等開發(fā)工程前期工作的必要支出；稅費(fèi)包括有關(guān)稅收和地方政府或有關(guān)部門收取的費(fèi)用，如綠化建立費(fèi)、人防工程費(fèi)等。一般按**工程費(fèi)的一根據(jù)當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)文件規(guī)定，此處根底設(shè)施配套費(fèi)取**元/平方米〔保存兩調(diào)查**〔縣〕市目前工程監(jiān)理費(fèi)及竣工驗(yàn)收費(fèi)用情況，一般為**則人員工資及福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等。調(diào)查**〔縣〕市目前開發(fā)企業(yè)管理費(fèi)用房地產(chǎn)的必要支出，包括廣告費(fèi)、銷售資料制作費(fèi)、樣板房或樣板間建立費(fèi)、售-地產(chǎn)應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)。包括"兩稅〔營業(yè)稅、城市維護(hù)建立稅〕一費(fèi)〔開發(fā)利潤=〔****+****+0+***V=〔1〕+〔2〕+〔3〕+〔4〕+〔5〕+〔-AFJ--.資料，估價(jià)對象房地產(chǎn)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)已設(shè)定抵押權(quán)，不存在其他法定優(yōu)先受償款。考慮到重新設(shè)定抵押需注銷現(xiàn)有他項(xiàng)權(quán)利，故本次評估未考慮他估價(jià)對象房地產(chǎn)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)未設(shè)定抵押權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利，不存在其他法定估價(jià)對象房地產(chǎn)抵押價(jià)值=假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償時(shí)狀況下于價(jià)值時(shí)點(diǎn)201*