2025年房地產估價師考試歷2025年真題考點押題

姓名：__________考號：__________題號一二三四五總分評分一、單選題(共10題)1.房地產估價師在進行房地產估價時，以下哪項不是影響房地產價格的主要因素？()A.房地產的位置B.房地產的用途C.房地產的供需關系D.估價師的主觀判斷2.在房地產估價中，以下哪項不屬于房地產估價的基本原則？()A.公正原則B.公開原則C.獨立原則D.保密原則3.房地產估價師在進行市場法估價時，以下哪項不是選擇可比實例應考慮的因素？()A.房地產的區(qū)位條件B.房地產的規(guī)模C.房地產的用途D.估價目的4.房地產估價中，成本法估價的計算公式為：()A.市場價值=重置成本-折舊B.市場價值=重置成本+折舊C.市場價值=重置成本-殘值D.市場價值=重置成本+殘值5.房地產估價師在進行收益法估價時，以下哪項不是收益法估價的假設條件？()A.估價對象能夠產生穩(wěn)定收益B.估價對象收益不受市場波動影響C.估價對象收益不受政策影響D.估價對象收益不受經營成本影響6.房地產估價師在進行假設開發(fā)法估價時，以下哪項不是確定開發(fā)成本的方法？()A.市場法B.成本法C.收益法D.估算法7.房地產估價師在進行房地產估價時，以下哪項不是影響房地產價格的宏觀因素？()A.宏觀經濟政策B.地區(qū)經濟發(fā)展水平C.房地產市場供需關系D.估價師的專業(yè)水平8.房地產估價師在進行房地產估價時，以下哪項不是影響房地產價格的微觀因素？()A.房地產的區(qū)位B.房地產的用途C.房地產的市場價格D.估價師的職業(yè)道德9.房地產估價師在進行房地產估價時，以下哪項不是房地產估價的程序？()A.確定估價目的B.收集估價所需資料C.制定估價方案D.估價結果公示二、多選題(共5題)10.在房地產估價中，以下哪些因素會影響房地產的價值？()A.房地產的區(qū)位B.房地產的規(guī)模C.當地政府的政策D.市場供需關系E.房地產的建成年代11.以下哪些方法可以用于確定房地產的折舊？()A.成新折扣法B.市場法C.收益法D.建筑折舊法E.經濟壽命法12.房地產估價師在進行市場法估價時，應考慮以下哪些因素選擇可比實例？()A.房地產的區(qū)位B.房地產的規(guī)模C.房地產的用途D.交易時間E.交易雙方的關系13.房地產估價中，收益法的主要假設條件包括以下哪些？()A.估價對象能夠產生穩(wěn)定收益B.估價對象收益不受市場波動影響C.估價對象收益不受政策影響D.估價對象收益不受經營成本影響E.估價對象收益受市場供需關系影響14.房地產估價師在進行假設開發(fā)法估價時，以下哪些內容是必須考慮的？()A.開發(fā)成本B.開發(fā)利潤C.估價對象的價值D.土地價格E.估價的未來時間點三、填空題(共5題)15.房地產估價的目的是為了確定房地產的價值，通常采用的方法有市場法、成本法和______。16.房地產估價的依據之一是《中華人民共和國______法》，該法規(guī)定了房地產估價的范圍和程序。17.房地產估價的要素包括房地產自身要素、外部環(huán)境要素和______。18.房地產估價中，______是確定估價對象價值和價格的基礎。19.房地產估價師在進行收益法估價時，通常采用______來估算未來收益。四、判斷題(共5題)20.房地產估價師在進行市場法估價時，選擇的可比實例應當與估價對象完全相同。()A.正確B.錯誤21.房地產估價中的成本法估價，其價值計算公式為市場價值=重置成本-折舊。()A.正確B.錯誤22.房地產估價師在進行收益法估價時，可以不考慮市場供求關系的影響。()A.正確B.錯誤23.房地產估價的目的是確定房地產的成交價格。()A.正確B.錯誤24.房地產估價師在進行假設開發(fā)法估價時，可以不進行未來現金流量的預測。()A.正確B.錯誤五、簡單題(共5題)25.請簡述房地產估價的程序及其主要步驟。26.在市場法估價中，如何選擇合適的可比實例？27.成本法估價中，如何確定折舊？28.收益法估價中，如何確定收益資本化率？29.假設開發(fā)法估價中，如何確定開發(fā)成本和開發(fā)利潤？

2025年房地產估價師考試歷2025年真題考點押題一、單選題(共10題)1.【答案】D【解析】房地產估價應基于客觀的數據和事實，估價師的主觀判斷不應成為影響房地產價格的主要因素。2.【答案】D【解析】房地產估價的基本原則包括公正、獨立、客觀等，保密原則不屬于基本估價原則。3.【答案】D【解析】選擇可比實例時主要考慮房地產的區(qū)位、規(guī)模、用途等，估價目的是估價工作的目標，不是選擇可比實例的考慮因素。4.【答案】A【解析】成本法估價的計算公式為市場價值=重置成本-折舊，反映了房地產的重置成本減去折舊后的價值。5.【答案】B【解析】收益法估價的假設條件之一是估價對象收益受市場波動影響，因為市場波動會影響房地產的收益。6.【答案】C【解析】確定開發(fā)成本的方法通常包括市場法、成本法和估算法，收益法主要用于評估房地產的收益。7.【答案】D【解析】影響房地產價格的宏觀因素包括宏觀經濟政策、地區(qū)經濟發(fā)展水平和房地產市場供需關系等，估價師的專業(yè)水平屬于微觀因素。8.【答案】D【解析】影響房地產價格的微觀因素包括房地產的區(qū)位、用途和市場價格等，估價師的職業(yè)道德屬于估價師個人素質范疇。9.【答案】D【解析】房地產估價的程序包括確定估價目的、收集估價所需資料、制定估價方案和撰寫估價報告等，估價結果公示不是估價程序的一部分。二、多選題(共5題)10.【答案】ABCDE【解析】房地產的價值受多種因素影響，包括房地產本身的區(qū)位、規(guī)模、建成年代，以及外部因素如當地政府的政策和市場供需關系等。11.【答案】ADE【解析】確定房地產折舊的方法通常包括成新折扣法、建筑折舊法和經濟壽命法，市場法和收益法更多用于確定房地產的市場價值。12.【答案】ABCD【解析】選擇可比實例時，應考慮房地產的區(qū)位、規(guī)模、用途和交易時間等因素，交易雙方的關系通常不會影響可比實例的選擇。13.【答案】ACE【解析】收益法估價的假設條件通常包括估價對象能夠產生穩(wěn)定收益，收益不受市場波動和政策影響，同時考慮市場供需關系。14.【答案】ABDE【解析】假設開發(fā)法估價時，必須考慮開發(fā)成本、開發(fā)利潤、土地價格和估價的未來時間點等因素，估價對象的價值是通過這些因素計算得出的。三、填空題(共5題)15.【答案】收益法【解析】房地產估價的目的是為了確定房地產的價值，通常采用的方法包括市場法、成本法和收益法，這三種方法各有其適用條件和優(yōu)缺點。16.【答案】房地產估價【解析】房地產估價的依據之一是《中華人民共和國房地產估價法》，該法對房地產估價的定義、范圍、程序等方面做了明確規(guī)定。17.【答案】市場條件要素【解析】房地產估價的要素包括房地產自身要素、外部環(huán)境要素和市場條件要素。房地產自身要素指的是房地產本身的特征，外部環(huán)境要素指的是影響房地產價值的外部條件，市場條件要素指的是市場環(huán)境對房地產價值的影響。18.【答案】估價原則【解析】在房地產估價中，估價原則是確定估價對象價值和價格的基礎。這些原則包括獨立、客觀、公正、科學等，是估價工作的基本指導原則。19.【答案】收益資本化率【解析】房地產估價師在進行收益法估價時，通常采用收益資本化率來估算未來收益。收益資本化率是預計收益與資產價值之間的關系，通過這個比率可以估算房地產的潛在收益。四、判斷題(共5題)20.【答案】錯誤【解析】房地產估價師在進行市場法估價時，選擇的可比實例應當與估價對象具有相似性，但不要求完全相同，因為完全相同的實例很難找到。21.【答案】正確【解析】成本法估價的計算公式確實為市場價值=重置成本-折舊，這反映了房地產的重置成本減去折舊后的價值。22.【答案】錯誤【解析】收益法估價時，市場供求關系是影響房地產收益的重要因素之一，必須考慮市場供求關系對收益的影響。23.【答案】錯誤【解析】房地產估價的目的是確定房地產的價值，而不是成交價格。成交價格可能受到市場波動、交易雙方談判等因素的影響。24.【答案】錯誤【解析】假設開發(fā)法估價時，對未來現金流量的預測是必不可少的步驟，因為這是計算開發(fā)利潤和確定房地產價值的基礎。五、簡答題(共5題)25.【答案】房地產估價的程序主要包括以下步驟：1.確定估價目的；2.收集估價所需資料；3.選擇估價方法；4.估算價值；5.撰寫估價報告。【解析】房地產估價的程序是一個系統的過程，從確定估價目的開始，到最終撰寫估價報告結束。每個步驟都至關重要，確保估價的準確性和可靠性。26.【答案】選擇合適的可比實例應考慮以下因素：1.相似性，包括區(qū)位、規(guī)模、用途等；2.交易日期，盡量選擇近期交易實例；3.交易條件，如付款方式、稅費承擔等；4.實例的完整性?！窘馕觥窟x擇可比實例是市場法估價的關鍵步驟，合適的可比實例能夠提高估價的準確性。選擇時應綜合考慮多個因素，確保可比實例與估價對象具有相似性。27.【答案】確定折舊的方法包括實體折舊、功能折舊和經濟折舊。實體折舊考慮物理損耗，功能折舊考慮建筑物的功能不足，經濟折舊考慮市場環(huán)境變化?！窘馕觥空叟f是成本法估價中一個重要的計算項目，反映了房地產價值的減少。確定折舊需要綜合考慮實體、功能和經濟等多個方面的因素。28.【答案】收益資本化率的確定可以通過市場法、收益法和成本法進行。市場法通過比較類似房地產的資本化率；收益法通過預測未來的凈收益并計算資本化率；成本法通過計算投資回報率并轉換為資本化率?！窘?/p>