下雨墻面滲水退租合同一、租賃物瑕疵與合同解除權(quán)的法律基礎(chǔ)在房屋租賃合同關(guān)系中，出租人對(duì)租賃物負(fù)有法定的適租義務(wù)。根據(jù)《民法典》第七百零九條規(guī)定，出租人應(yīng)當(dāng)保證承租人能夠按照合同約定的用途正常使用租賃物。下雨導(dǎo)致墻面滲水屬于典型的房屋質(zhì)量瑕疵，若該問(wèn)題嚴(yán)重影響承租人居住安全或正常使用，承租人有權(quán)依據(jù)法律規(guī)定或合同約定主張解除合同。實(shí)踐中，滲水問(wèn)題的成因可能涉及房屋結(jié)構(gòu)缺陷、防水工程失效、公共區(qū)域排水系統(tǒng)故障等多種因素。無(wú)論責(zé)任歸屬如何，只要滲水情況客觀存在且未得到及時(shí)修復(fù)，承租人的居住權(quán)益即受到侵害。例如，某租戶(hù)在連續(xù)降雨后發(fā)現(xiàn)臥室墻面大面積滲水，導(dǎo)致墻面發(fā)霉、家具受損，且多次與房東溝通后仍未解決，此時(shí)租戶(hù)可依據(jù)《民法典》第七百二十二條“因承租人的過(guò)錯(cuò)致使租賃物需要維修的，出租人不承擔(dān)前款規(guī)定的維修義務(wù)”的反向解釋?zhuān)鲝埛繓|未履行維修義務(wù)，進(jìn)而行使合同解除權(quán)。需注意的是，承租人在主張解除權(quán)時(shí)需履行通知義務(wù)，即提前合理期限告知出租人解除合同的意愿及理由。若合同中未明確約定通知期限，可參照行業(yè)慣例或司法實(shí)踐中的合理期限（通常為15-30天），但因滲水問(wèn)題具有緊迫性（如雨季持續(xù)滲水可能導(dǎo)致?lián)p失擴(kuò)大），承租人可在書(shū)面通知中說(shuō)明情況并要求盡快處理，逾期未解決則解除合同生效。二、退租合同的核心條款設(shè)計(jì)（一）滲水問(wèn)題的事實(shí)認(rèn)定條款退租合同中需首先明確滲水問(wèn)題的客觀事實(shí)，包括滲水發(fā)生的時(shí)間、具體位置、滲漏程度及對(duì)居住的影響。例如：“2023年6月至8月期間，因連續(xù)降雨導(dǎo)致租賃房屋（地址：XX市XX區(qū)XX路XX號(hào)XX單元XX室）主臥東墻、客廳北墻發(fā)生滲水，墻面出現(xiàn)面積約2平方米的霉斑，滲水導(dǎo)致地板起翹、衣柜木質(zhì)部分腐爛，已無(wú)法滿(mǎn)足正常居住條件?！笔聦?shí)描述需具體、客觀，避免模糊表述（如“墻面有點(diǎn)滲水”），必要時(shí)可附滲水現(xiàn)場(chǎng)照片作為合同附件，但需在合同中注明“附件照片與本合同具有同等法律效力”。（二）合同解除的條件與生效時(shí)間明確約定解除合同的觸發(fā)條件，通常為“出租人未在收到承租人書(shū)面維修通知后X日內(nèi)完成維修，或維修后仍無(wú)法解決滲水問(wèn)題”。例如：“承租人已于2023年8月10日向出租人發(fā)出書(shū)面維修通知，要求于2023年8月25日前修復(fù)滲水問(wèn)題。截至本合同簽訂日（2023年9月5日），出租人未采取任何維修措施，滲水問(wèn)題持續(xù)存在，故雙方一致同意解除原《房屋租賃合同》（合同編號(hào)：XXX），解除時(shí)間為本合同簽訂之日?！保ㄈ┳饨鹋c押金的結(jié)算條款租金結(jié)算：根據(jù)實(shí)際租賃期限計(jì)算租金，多退少補(bǔ)。例如：“原合同約定月租金為5000元，租金支付至2023年9月30日，現(xiàn)因合同于2023年9月5日解除，承租人實(shí)際租賃至2023年9月5日，出租人應(yīng)退還2023年9月6日至9月30日期間的租金共計(jì)4167元（5000元÷30天×25天）。”押金退還：押金（通常為1-3個(gè)月租金）的退還需扣除承租人應(yīng)承擔(dān)的費(fèi)用（如未結(jié)清的水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)），但因滲水問(wèn)題導(dǎo)致的退租屬于出租人違約，押金不得因“提前退租”為由扣除。例如：“出租人應(yīng)于本合同簽訂后7日內(nèi)，將扣除2023年8月水電費(fèi)300元后的剩余押金9700元（押金總額10000元）退還至承租人指定銀行賬戶(hù)?！保ㄋ模┓课莘颠€與物品交接條款退租合同需明確房屋返還的時(shí)間、狀態(tài)及物品交接清單。因滲水可能導(dǎo)致承租人遺留物品受損，雙方應(yīng)在交接時(shí)對(duì)物品狀況進(jìn)行確認(rèn)，并約定損壞物品的賠償責(zé)任。例如：“承租人應(yīng)于2023年9月10日前將租賃房屋騰空并返還出租人，返還時(shí)房屋內(nèi)原有設(shè)施（空調(diào)、熱水器、燃?xì)庠畹龋?yīng)保持正常使用狀態(tài)（自然損耗除外）。對(duì)于因滲水導(dǎo)致的承租人遺留物品損失（詳見(jiàn)附件《物品損失清單》），出租人同意賠償人民幣2000元，該款項(xiàng)與押金一并退還?！保ㄎ澹┻`約責(zé)任與爭(zhēng)議解決條款若出租人未按約定退還租金、押金或賠償損失，需承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任，例如：“出租人逾期退還上述款項(xiàng)的，每逾期一日按未付款金額的0.05%向承租人支付違約金。雙方因本合同履行發(fā)生爭(zhēng)議的，應(yīng)先協(xié)商解決；協(xié)商不成的，任何一方可向租賃房屋所在地人民法院提起訴訟?！比?、退租過(guò)程中的證據(jù)留存與風(fēng)險(xiǎn)防范（一）證據(jù)收集的關(guān)鍵環(huán)節(jié)滲水問(wèn)題的證據(jù)：包括滲水現(xiàn)場(chǎng)照片、視頻（需記錄拍攝時(shí)間）、物業(yè)或第三方維修機(jī)構(gòu)出具的滲水原因鑒定報(bào)告（如有）、與房東的溝通記錄（微信、短信、郵件等，需明確時(shí)間、內(nèi)容及對(duì)方回復(fù)）。例如，租戶(hù)可在發(fā)現(xiàn)滲水后立即拍攝墻面滲水視頻，并標(biāo)注“2023年8月1日14:00拍攝于租賃房屋主臥”，同時(shí)通過(guò)微信向房東發(fā)送視頻并留言“墻面滲水嚴(yán)重，已影響居住，請(qǐng)盡快維修”，若房東未回復(fù)，需保留微信聊天記錄截圖作為未履行維修義務(wù)的證據(jù)。通知義務(wù)的證據(jù)：書(shū)面維修通知需以快遞形式寄送（建議使用EMS并注明“維修通知函”），保留快遞底單及簽收記錄；若通過(guò)電子郵件發(fā)送，需使用已讀回執(zhí)功能或在郵件正文中注明“請(qǐng)收到后回復(fù)確認(rèn)”，并留存發(fā)送成功的郵件截圖。物品損失的證據(jù)：對(duì)因滲水受損的物品，需拍攝照片、保留購(gòu)買(mǎi)憑證（如發(fā)票、網(wǎng)購(gòu)訂單截圖），并制作詳細(xì)的損失清單（包括物品名稱(chēng)、品牌、購(gòu)買(mǎi)時(shí)間、價(jià)格、受損程度等），必要時(shí)可申請(qǐng)公證處對(duì)損失情況進(jìn)行公證。（二）常見(jiàn)風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)策略房東否認(rèn)滲水事實(shí)：若房東以“滲水是承租人使用不當(dāng)導(dǎo)致”為由拒絕承認(rèn)，承租人可提供物業(yè)證明（如整棟樓同戶(hù)型均出現(xiàn)滲水，證明非個(gè)人原因）或第三方鑒定報(bào)告（如防水工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)出具的“房屋防水失效導(dǎo)致滲水”的結(jié)論），反駁房東主張。押金扣除爭(zhēng)議：部分房東可能以“提前退租需扣除押金”為由拒絕全額退還押金，承租人可依據(jù)《民法典》第五百七十七條“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任”，主張房東因未履行維修義務(wù)構(gòu)成違約，無(wú)權(quán)扣除押金，并提供合同、溝通記錄等證據(jù)證明。退租后物品丟失或損壞索賠：為避免房東在接收房屋后以“物品損壞”為由反向索賠，承租人應(yīng)在返還房屋時(shí)與房東共同簽署《房屋交接確認(rèn)書(shū)》，注明“房屋內(nèi)設(shè)施及物品狀況良好，無(wú)損壞（自然損耗除外）”，并拍攝交接時(shí)的視頻作為證據(jù)。四、特殊場(chǎng)景下的退租合同處理（一）轉(zhuǎn)租情況下的退租責(zé)任劃分若承租人將房屋轉(zhuǎn)租給次承租人，因滲水問(wèn)題導(dǎo)致次承租人退租，原承租人需先與次承租人協(xié)商解除轉(zhuǎn)租合同，再與房東協(xié)商解除原租賃合同。此時(shí)，退租合同中需明確原承租人、房東、次承租人三方的權(quán)利義務(wù)，例如：“因租賃房屋滲水導(dǎo)致次承租人無(wú)法居住，原承租人已與次承租人解除轉(zhuǎn)租合同并退還押金及剩余租金共計(jì)8000元，該筆費(fèi)用由房東承擔(dān)，從原承租人應(yīng)退押金中抵扣。”（二）租賃期間涉及房屋抵押或查封的情況若租賃房屋因房東債務(wù)問(wèn)題被抵押或查封，且滲水問(wèn)題發(fā)生在抵押/查封之后，承租人需注意：根據(jù)《民法典》第四百零五條“抵押權(quán)設(shè)立前，抵押財(cái)產(chǎn)已經(jīng)出租并轉(zhuǎn)移占有的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響”，但查封后的房屋可能無(wú)法正常使用，此時(shí)承租人可依據(jù)“情勢(shì)變更”原則主張解除合同，退租合同中需注明“因租賃房屋被查封導(dǎo)致無(wú)法繼續(xù)履行合同，雙方同意解除合同，互不承擔(dān)違約責(zé)任”。（三）季節(jié)性滲水與長(zhǎng)期維修的特殊約定對(duì)于雨季周期性滲水（如每年6-9月必發(fā)），若房東承諾在非雨季進(jìn)行徹底維修，承租人可與房東簽訂附條件的退租合同，例如：“雙方同意暫不解除合同，房東應(yīng)于2023年10月30日前完成房屋防水維修，維修期間承租人可臨時(shí)搬離，房東承擔(dān)搬家費(fèi)用及臨時(shí)住宿費(fèi)用（每月不超過(guò)原租金的50%）；若2024年雨季再次發(fā)生滲水，承租人有權(quán)無(wú)條件解除合同，房東需退還全部押金及剩余租金?！蔽?、司法實(shí)踐中退租合同的裁判傾向（一）法院對(duì)滲水問(wèn)題的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)在司法案例中，法院通常從“是否影響正常居住”角度判斷滲水問(wèn)題是否構(gòu)成退租理由。例如，在（2022）滬01民終XX號(hào)案件中，法院認(rèn)為“租賃房屋臥室墻面滲水導(dǎo)致墻面發(fā)霉、被褥潮濕，已對(duì)承租人的身體健康及居住舒適度造成實(shí)質(zhì)性影響，符合《民法典》第七百二十四條‘租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時(shí)解除合同’的情形，承租人有權(quán)解除合同并要求退還押金”。（二）租金與押金退還的裁判規(guī)則租金退還：法院一般支持承租人要求退還未實(shí)際使用期間租金的主張，但需扣除已實(shí)際居住的部分。例如，若承租人在合同解除后仍占用房屋10天，該10天的租金需從應(yīng)退租金中扣除。押金退還：只要承租人無(wú)違約行為（如拖欠租金、損壞房屋設(shè)施），法院通常判決房東全額退還押金。對(duì)于因滲水導(dǎo)致的承租人損失，若承租人能提供充分證據(jù)（如維修發(fā)票、物品購(gòu)買(mǎi)憑證），法院可支持賠償請(qǐng)求，但賠償金額需與實(shí)際損失相當(dāng)。（三）舉證責(zé)任的分配根據(jù)“誰(shuí)主張，誰(shuí)舉證”原則，承租人需證明以下事實(shí)：（1）租賃房屋存在滲水問(wèn)題；（2）已通知出租人維修；（3）滲水問(wèn)題未得到解決且影響居住；（4）因滲水導(dǎo)致的損失金額。若承租人無(wú)法提供上述證據(jù)，可能承擔(dān)敗訴風(fēng)險(xiǎn)。例如，某租戶(hù)僅口頭告知房東滲水問(wèn)題，未保留書(shū)面證據(jù)，房東否認(rèn)收到通知，法院可能因證據(jù)不足不支持承租人的解除合同請(qǐng)求。六、合同履行后的后續(xù)事項(xiàng)處理退租合同簽訂后，承租人需及時(shí)辦理水電、燃?xì)狻拵У荣M(fèi)用的結(jié)清及注銷(xiāo)手續(xù)，避免因費(fèi)用未結(jié)清影響押金退還；同時(shí)，要求出租人出具租金、押金及賠償款的收款收據(jù)，并注明“雙方就租賃房屋退租事宜已全部結(jié)清，無(wú)其他爭(zhēng)議”。若涉及轉(zhuǎn)租，承租人還需與次承租人結(jié)清相關(guān)費(fèi)用，避免次承租人向原承租人主張權(quán)利。此外，承租人應(yīng)將租賃房屋的鑰匙、門(mén)禁卡等物品交還出租人，并要求出租人出具《物品交接清單》，注明“已收到承租人返還的全部物品，房屋狀態(tài)符