成都混合型商業(yè)市場(chǎng)研究1.一、大成都商業(yè)環(huán)境研究1、成都商業(yè)發(fā)展格局2、城市規(guī)劃方向3、成都商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展預(yù)測(cè)二、大城南混合性商業(yè)環(huán)境研究1、商圈情況2、混合物業(yè)個(gè)盤研究2.1臨街商業(yè)2.2別墅式商業(yè)2.3寫字樓2.4酒店（酒店式公寓）2.5內(nèi)部交通三、項(xiàng)目區(qū)域研究1、混合物業(yè)調(diào)查2、***商業(yè)需求客戶資料分析四、對(duì)項(xiàng)目的建議2.大成都商業(yè)環(huán)境研究3.成都商業(yè)發(fā)展格局市中心商業(yè)圈火車北站商業(yè)圈人民南路商業(yè)圈世紀(jì)城、遠(yuǎn)大商業(yè)圈萬(wàn)達(dá)商業(yè)圈萬(wàn)年場(chǎng)商業(yè)圈紅牌樓商業(yè)圈金沙商業(yè)圈營(yíng)門口、茶店子商業(yè)圈東大街商業(yè)圈批發(fā)零售、物流汽配、百貨運(yùn)輸、百貨、商業(yè)中心休閑、百貨、商業(yè)中心休閑、百貨商務(wù)、金融商務(wù)、休閑、商業(yè)中心會(huì)展、商務(wù)、休閑商務(wù)、休閑、百貨、商業(yè)中心休閑娛樂、運(yùn)動(dòng)4.規(guī)劃目的：實(shí)現(xiàn)大成都戰(zhàn)略、實(shí)現(xiàn)第二圈城全面發(fā)展。東部：現(xiàn)代制造、產(chǎn)業(yè)服務(wù)城；西部：高端創(chuàng)意、休閑宜居城；北部：綜合商貿(mào)、物流產(chǎn)業(yè)城；南部：現(xiàn)代服務(wù)、高新技術(shù)城。南部新城定位：科技城南、商務(wù)城南、國(guó)際城南、宜居城南城市建設(shè)規(guī)劃財(cái)富城北中產(chǎn)城東人文城西向西向南向東國(guó)際城南國(guó)際城南定位：城市新中心，現(xiàn)代化新城區(qū)成都商業(yè)發(fā)展引擎之一——地鐵被定為城市新中心的國(guó)際城南，將成為成都另一新興商業(yè)集中區(qū)，引領(lǐng)城市向南發(fā)展。5.到2012年成都將初步建設(shè)成為西部金融機(jī)構(gòu)中心、西部金融市場(chǎng)和交易中心、西部金融服務(wù)中心。并將科學(xué)規(guī)劃金融總部商務(wù)區(qū)、金融產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、金融后臺(tái)服務(wù)業(yè)集聚區(qū)，這些區(qū)域集中分布在東大街及城南片區(qū)。成都商業(yè)定位

——西部經(jīng)濟(jì)高地西部金融中心由此可以預(yù)計(jì)，未來人南沿線片區(qū)商業(yè)類型仍將以商務(wù)、金融、休閑娛樂、商業(yè)中心等為主。可能涉及的形態(tài)有：休閑娛樂（咖啡廳、茶樓、KTV、洗浴……）、餐飲（普通快餐、特色餐飲……）、購(gòu)物中心、酒店、會(huì)議、辦公、小型商業(yè)步行街、品牌旗艦店、小型購(gòu)物超市、銀行等。成都商業(yè)未來發(fā)展前景預(yù)測(cè)6.2010年住宅重要調(diào)控政策一覽成都商業(yè)未來發(fā)展前景預(yù)測(cè)案例：看看能否通過同行，或其它途徑，找到1-2個(gè)非住宅案例，通過新政前后項(xiàng)目推盤節(jié)奏和銷售量來說明新政對(duì)商業(yè)市場(chǎng)的影響程度。對(duì)住宅市場(chǎng)的持續(xù)調(diào)控，商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)是否將迎來更多新契機(jī)？2010.1.10國(guó)辦發(fā)出通知，出臺(tái)國(guó)十一條，嚴(yán)格二套房貸款管理，首付不低于40%2010.2.20銀監(jiān)會(huì)發(fā)布流動(dòng)資金貸款管理暫行辦法打擊炒房者2010.3.22國(guó)土資源局出臺(tái)了19條土地調(diào)控新政，抑制投機(jī)，打擊圈地2010.4.11銀監(jiān)會(huì)：銀行不得對(duì)投機(jī)投資購(gòu)房貸款2010.4.15國(guó)務(wù)院常委會(huì)：二套房貸款首付不得低于50%2010.4.17國(guó)務(wù)院發(fā)出《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》，即新國(guó)十條2010.4.18國(guó)務(wù)院：房?jī)r(jià)過高地區(qū)可暫停發(fā)放第三套房貸2010.6.5住建部發(fā)布關(guān)于規(guī)范二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知2010.7.27國(guó)務(wù)院：出臺(tái)“新36條”分工細(xì)則，鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間資本2010.8.26六部門聯(lián)合試行住房公積金督察員制度，以確保資金安全2010.9.30商品房首付款比例調(diào)整到30%及以上，3套房貸暫停2010.10.7北京、廣州等12大城市頒布限購(gòu)令；2010.10.18財(cái)政部：大戶型、非自住和高檔房將征房產(chǎn)稅2010.10.20央行上調(diào)人民幣存貸基準(zhǔn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn)；住建部：五年期住房公積金貸款利率上調(diào)至3.50%2010.11.111月1日起，全面取消房貸7折利率，銀行給予房貸客戶的利率優(yōu)惠下限調(diào)整為同檔期基準(zhǔn)利率的85%。2010.11.5監(jiān)管部門：房企貸款總額不得超過在建工程50%2010.11.9住建部：人均住房建筑面積低于當(dāng)?shù)仄骄?，僅限購(gòu)買普通自住房，方可獲公積金二套房貸款2010.11.10央行：16日起上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)7.新政之后1-3個(gè)月，商業(yè)市場(chǎng)迎來發(fā)展黃金期，在新增供應(yīng)面積保持平穩(wěn)增長(zhǎng)的情況下，交易面積較新政前呈現(xiàn)大幅度上升，6、7月甚至超過了住宅物業(yè)成交總量。成都商業(yè)未來發(fā)展前景預(yù)測(cè)國(guó)家住宅政策調(diào)控愈演愈烈，住宅市場(chǎng)持續(xù)受到制約；但寫字樓、商鋪、酒店等商業(yè)類物業(yè)并未像預(yù)期中一樣，大幅度上漲，而是保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)發(fā)展。8.人口增多、基礎(chǔ)工業(yè)、全球企業(yè)涌入經(jīng)濟(jì)總量及增長(zhǎng)率位居西部之首、招商引資、交通快速發(fā)展招商代理、經(jīng)營(yíng)、后期管理將更加完善；向“國(guó)際化”方向發(fā)展；隨著市場(chǎng)的逐步走高和成熟，商業(yè)地產(chǎn)法律監(jiān)管體系將更加完善；“混商”建筑形式將廣為使用；（混商建筑形式，即可以體現(xiàn)商業(yè)的黃金價(jià)值，又可以彰顯住宅的品質(zhì)；同時(shí)在開發(fā)資金上還可以互相補(bǔ)充）。地鐵帶動(dòng)，地鐵沿線周邊將成為商業(yè)發(fā)展熱點(diǎn)；城市商圈的壯大，商業(yè)將不斷向外擴(kuò)張，將有更多新興商業(yè)區(qū)；成都商業(yè)未來發(fā)展前景預(yù)測(cè)美國(guó)知名財(cái)經(jīng)雜志《福布斯》發(fā)布全球未來10年發(fā)展最快城市研究報(bào)告，成都位列榜首?？偮窂剑篊BD特色商務(wù)、多元化發(fā)展格局9.大城南混合型商業(yè)環(huán)境研究10.商圈情況世紀(jì)城商圈遠(yuǎn)大商圈區(qū)域說明：大城南主要指城南三環(huán)外南延線區(qū)域站南商圈經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)現(xiàn)有各商圈輻射力有限，需進(jìn)一步擴(kuò)張，待發(fā)展成熟還需一定時(shí)間。大源商圈中和商圈極地海洋商圈會(huì)展經(jīng)濟(jì)圈11.極地海洋商圈以餐飲、休閑娛樂、商務(wù)類商業(yè)為主；價(jià)格水平：租：120元/m2；售：26000元/m2客戶群體：周邊居民及游玩人員世紀(jì)城商圈遠(yuǎn)大商圈以會(huì)展、商務(wù)、休閑類商業(yè)為主；價(jià)格水平：100-1000元/m2客戶群體：軟件園及會(huì)展人群情景式休閑類商業(yè)、特色餐飲、休閑娛樂、商務(wù)類商業(yè)為主；價(jià)格水平：租：50元/m2

：商圈情況中和商圈大源商圈建材、娛樂、餐飲類商業(yè)為主；價(jià)格水平：租：80-100元/m2

：此片區(qū)目前尚未形成商業(yè)業(yè)態(tài)明確的商圈，未來將打造成以伊藤洋華堂為中心的綜合商圈12.商圈情況每個(gè)商圈商業(yè)業(yè)態(tài)統(tǒng)計(jì)圖表，附照片，加客戶群分析13.南延線區(qū)域目前僅有世紀(jì)城和遠(yuǎn)大項(xiàng)目已初步形成商圈；南延線在建項(xiàng)目：美年/香年廣場(chǎng)、新希望國(guó)際、蜀都中心等寫字樓、世豪廣場(chǎng)等；未來，待區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有混合物業(yè)項(xiàng)目投入使用后，南延線區(qū)域商圈輻射邊將大幅度提高。單個(gè)板塊的壯大和板塊間的互動(dòng)，將引領(lǐng)南延線商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展方向；本項(xiàng)目作為中和商業(yè)物業(yè)標(biāo)桿性項(xiàng)目，將起承接其它各板塊和帶動(dòng)中和板塊的重要作用。世紀(jì)城遠(yuǎn)大中和大源成都商業(yè)發(fā)展格局會(huì)展經(jīng)濟(jì)圈14.混合物業(yè)個(gè)盤研究——站南商圈臨街商業(yè)項(xiàng)目名字車位業(yè)態(tài)總體量（㎡）面積區(qū)間（㎡）分布位置租售方式租售價(jià)格（元/㎡）租售率客戶群體管理及服務(wù)方式融城理想100零售、餐飲、娛樂2萬(wàn)50-3000底樓1-3F租租金：120-300臨近地鐵口租金最高100%成都居多物業(yè)管理公司大鼎世紀(jì)廣場(chǎng)781未定2萬(wàn)400-1300底樓1、2F售未推未推//康普雷斯586大賣場(chǎng)2萬(wàn)1800底樓1-4F整體出售15000-20000100%成都物業(yè)管理公司大鼎世紀(jì)廣場(chǎng)融城理想康普雷斯15.臨街商業(yè)物業(yè)多采用出售方式，且因商業(yè)投資價(jià)值在整個(gè)項(xiàng)目中相對(duì)最高，銷售率普遍達(dá)100%；建筑樓層均控制在3F以下，且以1-2F居多，此類商業(yè)形式更容易存活；由于體量不大，大多數(shù)項(xiàng)目仍由物業(yè)管理公司一并管理；由于其商業(yè)類型位置的特殊性，商業(yè)業(yè)態(tài)大多以特色餐飲、娛樂、品牌旗艦店等為主；就購(gòu)買力用途而言，以個(gè)人投資目的為主；經(jīng)營(yíng)者多以租賃為主；購(gòu)買客群以個(gè)體戶、及高收入人群為主，此類人群一般已擁有一套以上住宅物業(yè)，經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)?；旌衔飿I(yè)個(gè)盤研究——站南商圈該區(qū)域商業(yè)較項(xiàng)目片區(qū)更具前瞻性，發(fā)展?jié)摿巴顿Y價(jià)格更高。16.項(xiàng)目名字車位業(yè)態(tài)體量（㎡）面積區(qū)間（㎡）物業(yè)類型租售方式租售價(jià)格租售率客戶群體管理及服務(wù)方式康普雷斯586酒店2.7萬(wàn)整體高層整體出售均價(jià)10500///酒店（酒店式公寓）混合物業(yè)個(gè)盤研究——站南商圈康普雷斯酒店15層整體出售，良好的地段以及歐尚、迪卡儂等六大商家環(huán)繞等原因，商業(yè)氣氛成熟、品質(zhì)高端、人氣旺盛，酒店銷售狀況十分熱門，目前已有多位客戶有意購(gòu)買，即將競(jìng)價(jià)拍賣。17.寫字樓——硬件項(xiàng)目名字總體量（㎡）面積區(qū)間（㎡）單層面積（M）租售模式租售價(jià)格（元/㎡）租售率付款方式創(chuàng)新點(diǎn)新政后客戶投資變化與本項(xiàng)目對(duì)比融城理想7萬(wàn)60-1981700分割出售9000-10000售完，部分出租按揭居多8級(jí)抗震標(biāo)準(zhǔn)，“職住一體”、“商住復(fù)合”/地段及商圈成熟優(yōu)勢(shì)大鼎世紀(jì)廣場(chǎng)4萬(wàn)129-390200010F以下零售，10-19層分割出售，20F以上整層出售均價(jià)16000售約30%一次性付款居多生態(tài)植面建筑體，VAV空調(diào)，超甲級(jí)低碳，五星級(jí)酒店變化不大，價(jià)格、地段合適就會(huì)出手檔次高，配置先進(jìn)德商國(guó)際9萬(wàn)360-30003000半層以上出售均1400060%一次性付款居多Artdeco風(fēng)格，高空生態(tài)花園無變化純寫字樓，貴族氣質(zhì)的artdeco建筑風(fēng)格康普雷斯9萬(wàn)40-18001800A座1-17F拆零出售，18-25F整層出售，26F自用；B座16-21F拆零出售，22-24F整層出售均價(jià)1200080%一次性付款、按揭付款無差別空中商務(wù)平臺(tái)，人性化員工特區(qū)，國(guó)際賣場(chǎng)無變化高端商業(yè)圈混合物業(yè)個(gè)盤研究——站南商圈18.成都寫字樓物業(yè)與住宅物業(yè)價(jià)格相差不大；純投資性客戶較少，以企業(yè)購(gòu)買自用為主；混合物業(yè)個(gè)盤研究——站南商圈大鼎世紀(jì)廣場(chǎng)康普雷斯融城理想德商國(guó)際19.臨街商業(yè)項(xiàng)目名字車位業(yè)態(tài)總體量（㎡）面積區(qū)間（㎡）分布位置租售方式租售價(jià)格(元/㎡)租售率客戶群體管理及服務(wù)方式凱旋廣場(chǎng)668零售0.3萬(wàn)50-410底樓1F售16000-25000100%成都本地物業(yè)管理公司蜀都中心1400除餐飲1萬(wàn)2000底樓1、2F售未推未推//美年廣場(chǎng)·美庫(kù)1000未定0.34萬(wàn)30-180底樓1F租未推未推//航興國(guó)際500高端休閑，西餐廳、咖啡廳等0.2萬(wàn)1500（兩層一起賣）底樓1、2F售均18000100%成都居多物業(yè)管理公司混合物業(yè)個(gè)盤研究——會(huì)展商圈受會(huì)展、地鐵、項(xiàng)目自身規(guī)模等影響，未來商業(yè)易起步；而靠近中和方向如御庭上郡、楠香山等，受周邊配套等現(xiàn)狀影響，未來商業(yè)起步難度相對(duì)較大，目前項(xiàng)目自身并未形成商圈。20.項(xiàng)目名稱車位業(yè)態(tài)總體量（㎡）面積區(qū)間（㎡）物業(yè)類型租售方式租售價(jià)格租售率客戶群體管理及服務(wù)方式遠(yuǎn)大·荷蘭水街地面200地下200商業(yè)步行街3萬(wàn)300-700聯(lián)排別墅，4層租50元/㎡余700平未售成都居多開發(fā)商成立商業(yè)管理中心別墅式商業(yè)商業(yè)業(yè)態(tài)是以特色餐飲、休閑娛樂為主的主題商業(yè)步行街，建筑風(fēng)格、街道裝飾等都具有荷蘭異域風(fēng)情，相較周邊而言具有稀缺性，易吸引周邊消費(fèi)人群；荷蘭風(fēng)情主題表現(xiàn)不夠濃郁，僅僅是在建筑裝飾上表現(xiàn)，沒有賦予更深層次的表現(xiàn)，由于沒有做到指定性招商規(guī)劃，如已經(jīng)存在的商業(yè)與荷蘭風(fēng)情大相庭徑；目前商業(yè)街商業(yè)氣氛較冷淡，周邊項(xiàng)目大多尚未入住，有效消費(fèi)客戶不多?；旌衔飿I(yè)個(gè)盤研究——會(huì)展商圈21.寫字樓——硬件項(xiàng)目名字車位業(yè)態(tài)總體量（㎡）面積區(qū)間（㎡）單層面積層高（M）分布位置寫字樓層數(shù)（F）租售方式凱旋廣場(chǎng)668寫字樓11萬(wàn)446-554200041、2、3#1、2棟12F，3棟32F售蜀都中心1400寫字樓、住宅、酒店式公寓、商鋪10萬(wàn)150-165016503.61、2#36F售航興國(guó)際500寫字樓、酒店6萬(wàn)110-530150041、2#23F售美年廣場(chǎng)·美庫(kù)1000寫字樓10萬(wàn)60-260200051#12F售周邊寫字樓項(xiàng)目較多，現(xiàn)有在建寫字樓體量超過40萬(wàn)方，主要集中在會(huì)展板塊；本項(xiàng)目片區(qū)寫字樓市場(chǎng)較會(huì)展片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)力有限，不宜修建過高檔次辦公物業(yè)。混合物業(yè)個(gè)盤研究——會(huì)展商圈22.寫字樓——軟件項(xiàng)目名字租售模式租售價(jià)格（元/㎡）價(jià)格層差租售率付款方式客戶群體管理及服務(wù)方式創(chuàng)新點(diǎn)新政后客戶投資變化凱旋廣場(chǎng)根據(jù)客戶需求均10500無90%按揭居多大四川范圍物業(yè)管理千平米雙大堂，節(jié)能環(huán)保建筑，新風(fēng)生態(tài)系統(tǒng)，5A只能系統(tǒng)有變化，但此類客戶不多蜀都中心根據(jù)銷售情況，不好賣的樓層分割出售均110005065%分期居多大四川范圍物業(yè)管理錯(cuò)時(shí)車位使用系統(tǒng)，領(lǐng)先中央空調(diào)分戶計(jì)量變化不大航興國(guó)際多整層出售，最低半層起售10000-16000無1期尾盤，2期間蓄客一次性付款居多大四川范圍物業(yè)管理3.57超低容積率，15米南北大堂無變化，客戶多企業(yè)自用美年廣場(chǎng)·美庫(kù)分割出售均9000無90%一次性付款居多大四川范圍物業(yè)管理純LOFT無變化，高端的客戶，投資目標(biāo)明確區(qū)域以中高檔寫字樓物業(yè)為主；純投資性需求比例少，公司自用比例多；因此住宅調(diào)控政策對(duì)此類寫字樓物業(yè)市場(chǎng)未產(chǎn)生明利好影響?；旌衔飿I(yè)個(gè)盤研究——會(huì)展商圈23.區(qū)域內(nèi)，現(xiàn)有在售寫字樓均設(shè)置有分戶式中央空調(diào)，本項(xiàng)目寫字樓產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)占弱勢(shì)，定價(jià)不宜過高；建議項(xiàng)目寫字樓價(jià)格控制在7000-9000元/平方米之間。24.項(xiàng)目名字車位業(yè)態(tài)體量（㎡）面積區(qū)間（㎡）物業(yè)類型租售方式租售價(jià)格租售率客戶群體管理及服務(wù)方式航興國(guó)際500寫字樓、商務(wù)酒店1萬(wàn)整體多層6F未定未定///蜀都中心1400寫字樓、住宅、酒店式公寓、商鋪10萬(wàn)50-60平超高層36F未定未定//第一太平洋戴維斯康普雷斯586酒店2.7萬(wàn)整體高層整體出售均價(jià)10500///酒店（酒店式公寓）未來新增項(xiàng)目“匯城國(guó)際”，與本項(xiàng)目存在“競(jìng)合”關(guān)系；隨著板塊發(fā)展的逐步成熟，辦公/住宅投入使用的增多，酒店物業(yè)將走出新景象。混合物業(yè)個(gè)盤研究——會(huì)展商圈25.大城南區(qū)域現(xiàn)有在售混合型物業(yè)項(xiàng)目約12個(gè)，總體量約110萬(wàn)方；（此數(shù)據(jù)包含本項(xiàng)目片區(qū)項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)）；未來已知新增供應(yīng)混合型物業(yè)項(xiàng)目3個(gè)，開盤日期都預(yù)定在2011年5、6月份，總量約30余萬(wàn)?？梢灶A(yù)測(cè)，隨著大城南各種市政規(guī)劃的落實(shí)及商業(yè)氛圍的逐漸成熟，將有越來越多的混合商業(yè)加入競(jìng)爭(zhēng)行列，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)逐步升級(jí)。價(jià)格范圍：商業(yè)1-2.3萬(wàn)（其中1F：1.5萬(wàn)-2.3萬(wàn)元/平方米，2F：1萬(wàn)-1.5萬(wàn)元/平方米左元右）；以投資類客戶購(gòu)買居多，經(jīng)營(yíng)類客戶租賃居多。寫字樓：0.9萬(wàn)-1.6萬(wàn)/平方米。投資類客戶相比較少，公司自用購(gòu)買較多（如：新興中小企業(yè)、IT、信息類行業(yè)等）。大城南受城市規(guī)劃定位等因素影響，其投資市場(chǎng)一向被看好，根據(jù)近期區(qū)域購(gòu)得土地性質(zhì)、未來發(fā)展規(guī)劃等可以預(yù)計(jì)，大城南未來仍將是成都主城區(qū)發(fā)展的領(lǐng)頭羊，商業(yè)發(fā)展?jié)摿艽?。商?wù)、休閑娛樂、服務(wù)類商業(yè)將成為大城南商業(yè)發(fā)展主力軍。區(qū)域說明：大城南主要指城南三環(huán)外南延線區(qū)域大城南區(qū)域小結(jié)26.項(xiàng)目區(qū)域研究27.混合物業(yè)個(gè)盤研究——中和臨街商業(yè)項(xiàng)目名字車位業(yè)態(tài)總體量（㎡）面積區(qū)間（㎡）分布位置租售方式租售價(jià)格(元/㎡)租售率客戶群體管理及服務(wù)方式翡翠半島18零售200040-110底樓1F售15000-2000080%成都本地物業(yè)管理公司御廷上郡/除餐飲推出約0.35萬(wàn)35-235底樓1F售均23000/成都、中和物業(yè)管理楠香山/零售、餐飲45個(gè)鋪面30-300底樓1F售均1500090%成都、中和物業(yè)管理公司翡翠半島御廷上郡楠香山28.周邊項(xiàng)目商業(yè)體量較小，多為臨街底商，樓層均控制在2F以下；因其體量小，定位不明確，故，各項(xiàng)目對(duì)商鋪業(yè)態(tài)無明確劃分，面積段也以普通商鋪面積段方式進(jìn)行拆分；項(xiàng)目周邊臨街商業(yè)銷售價(jià)格（已定價(jià)項(xiàng)目）均在2.3萬(wàn)元/平方米以下；客戶群主