2025年物業(yè)管理師考試物業(yè)管理法律法規(guī)試卷(含答案)一、單項(xiàng)選擇題（共20題，每題1.5分，共30分。每題只有1個(gè)正確選項(xiàng)）1.根據(jù)《民法典》及《物業(yè)管理?xiàng)l例》，下列主體中，不屬于業(yè)主的是（）。A.房屋所有權(quán)人張三B.依法繼承房屋但未完成產(chǎn)權(quán)登記的李四C.通過(guò)合法買(mǎi)賣(mài)已實(shí)際入住但未辦理過(guò)戶(hù)的王五D.房屋承租人趙六答案：D2.某小區(qū)擬使用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金對(duì)電梯進(jìn)行大修，根據(jù)《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》，該事項(xiàng)需經(jīng)（）同意。A.專(zhuān)有部分占建筑物總面積1/2以上且人數(shù)1/2以上的業(yè)主B.專(zhuān)有部分占建筑物總面積2/3以上且人數(shù)2/3以上的業(yè)主C.專(zhuān)有部分占建筑物總面積1/2以上且人數(shù)2/3以上的業(yè)主D.專(zhuān)有部分占建筑物總面積2/3以上且人數(shù)1/2以上的業(yè)主答案：B3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》中約定“業(yè)主未按期繳納物業(yè)費(fèi)的，每日按欠費(fèi)金額的5‰收取違約金”。根據(jù)《民法典》，該條款的效力為（）。A.有效，屬于意思自治范疇B.部分有效，違約金比例不得超過(guò)LPR的4倍C.無(wú)效，物業(yè)服務(wù)企業(yè)無(wú)權(quán)約定違約金D.效力待定，需經(jīng)業(yè)主大會(huì)追認(rèn)答案：B（注：參照《民法典》第585條，違約金過(guò)高可請(qǐng)求調(diào)整，司法實(shí)踐中一般以L(fǎng)PR的1.5-4倍為合理范圍）4.某小區(qū)公共電梯內(nèi)安裝廣告，廣告公司支付的年收益為12萬(wàn)元。根據(jù)《民法典》第282條，該收益在扣除合理成本后應(yīng)（）。A.歸物業(yè)服務(wù)企業(yè)所有B.歸業(yè)主共有C.由業(yè)主委員會(huì)支配使用D.50%歸業(yè)主、50%歸物業(yè)答案：B5.業(yè)主大會(huì)會(huì)議采用書(shū)面征求意見(jiàn)形式召開(kāi)，需滿(mǎn)足的法定條件不包括（）。A.征求意見(jiàn)稿需提前15日送達(dá)全體業(yè)主B.需由街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府派員監(jiān)督C.業(yè)主反饋意見(jiàn)需實(shí)名簽署D.未反饋意見(jiàn)的業(yè)主視為棄權(quán)答案：D（注：未反饋意見(jiàn)不當(dāng)然視為棄權(quán)，需在管理規(guī)約或議事規(guī)則中明確）6.物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主違規(guī)將住宅改為經(jīng)營(yíng)性用房（“住改商”），應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)是（）。A.直接強(qiáng)制恢復(fù)原狀B.立即向業(yè)主收取經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)C.予以勸阻并報(bào)告相關(guān)行政主管部門(mén)D.要求業(yè)主委員會(huì)解除其業(yè)主身份答案：C（依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第45條）7.某小區(qū)業(yè)主因房屋外墻滲水（屬公共區(qū)域）多次要求物業(yè)維修未果，遂拒交物業(yè)費(fèi)。根據(jù)《民法典》第944條，法院對(duì)業(yè)主抗辯的認(rèn)定應(yīng)為（）。A.業(yè)主無(wú)權(quán)拒交，因物業(yè)費(fèi)與維修義務(wù)無(wú)直接關(guān)聯(lián)B.業(yè)主有權(quán)拒交，因物業(yè)未履行維修義務(wù)C.業(yè)主部分拒交，需按比例減免D.業(yè)主需先自行維修后向物業(yè)追償答案：B（注：外墻滲水屬共有部分，物業(yè)未履行維修義務(wù)，業(yè)主可主張抗辯）8.物業(yè)服務(wù)合同終止后，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不移交物業(yè)檔案資料及公共設(shè)施設(shè)備，業(yè)主委員會(huì)可采取的合法措施是（）。A.自行撬鎖接管B.向公安機(jī)關(guān)報(bào)案C.向法院提起訴訟要求移交D.組織業(yè)主圍堵物業(yè)辦公室答案：C（依據(jù)《民法典》第949條）9.住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用范圍不包括（）。A.小區(qū)道路破損修復(fù)B.業(yè)主戶(hù)內(nèi)水管漏水維修C.電梯控制系統(tǒng)升級(jí)D.消防設(shè)施老化更換答案：B（注：維修資金僅用于共有部分）10.業(yè)主委員會(huì)委員出現(xiàn)下列情形時(shí)，無(wú)需終止資格的是（）。A.因犯罪被判處有期徒刑1年B.拖欠物業(yè)費(fèi)累計(jì)達(dá)2年C.喪失民事行為能力D.連續(xù)3次未參加業(yè)主委員會(huì)會(huì)議答案：D（注：需“連續(xù)3次以上”或“累計(jì)5次以上”，具體以地方規(guī)定為準(zhǔn)）11.某物業(yè)服務(wù)企業(yè)將小區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)轉(zhuǎn)包給第三方公司，根據(jù)《民法典》第941條，該行為（）。A.有效，物業(yè)可自主決定分包B.無(wú)效，需經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意C.部分有效，不得將全部服務(wù)轉(zhuǎn)包D.效力待定，需經(jīng)業(yè)主委員會(huì)追認(rèn)答案：C（注：禁止全部轉(zhuǎn)包，但可分包部分專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)）12.業(yè)主大會(huì)決定解聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)，新物業(yè)尚未入駐期間，原物業(yè)的義務(wù)是（）。A.立即退出小區(qū)B.繼續(xù)提供服務(wù)至新物業(yè)入駐C.僅維持基礎(chǔ)安保D.停止所有服務(wù)答案：B（依據(jù)《民法典》第950條“后合同義務(wù)”）13.某小區(qū)規(guī)劃中配套的幼兒園，其產(chǎn)權(quán)歸屬應(yīng)（）。A.歸開(kāi)發(fā)商所有B.歸全體業(yè)主共有C.按建設(shè)成本分?jǐn)偞_定D.以規(guī)劃審批文件為準(zhǔn)答案：D（注：配套幼兒園產(chǎn)權(quán)需依據(jù)規(guī)劃文件或購(gòu)房合同約定）14.業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)公布的公共收益收支明細(xì)有異議，可采取的合法途徑是（）。A.要求物業(yè)提供原始憑證核對(duì)B.組織業(yè)主堵門(mén)抗議C.在業(yè)主群發(fā)布不實(shí)言論指責(zé)物業(yè)D.拒絕繳納下一年度物業(yè)費(fèi)答案：A（依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第6條業(yè)主知情權(quán)）15.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在小區(qū)內(nèi)設(shè)置的“高空拋物監(jiān)控”，其數(shù)據(jù)使用需遵守的核心原則是（）。A.僅用于高空拋物取證，不得泄露業(yè)主隱私B.可用于其他治安管理C.經(jīng)物業(yè)同意后可提供給第三方D.無(wú)需告知業(yè)主答案：A（依據(jù)《個(gè)人信息保護(hù)法》第13條“最小必要原則”）16.業(yè)主大會(huì)表決“調(diào)整物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)”事項(xiàng)時(shí)，某業(yè)主未參與表決。若該事項(xiàng)通過(guò)的條件是“雙過(guò)半”，則未表決業(yè)主的票數(shù)應(yīng)（）。A.計(jì)入反對(duì)票B.計(jì)入贊成票C.不計(jì)入表決基數(shù)D.按管理規(guī)約約定處理答案：D（注：需在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確未表決票的處理方式）17.物業(yè)服務(wù)企業(yè)因管理不善導(dǎo)致小區(qū)公共區(qū)域發(fā)生盜竊案件，業(yè)主主張物業(yè)承擔(dān)賠償責(zé)任，法院認(rèn)定的關(guān)鍵是（）。A.物業(yè)是否收取了高額物業(yè)費(fèi)B.物業(yè)是否盡到合理安全保障義務(wù)C.業(yè)主是否自行安裝了防盜設(shè)備D.盜竊金額是否超過(guò)5000元答案：B（依據(jù)《民法典》第1198條安全保障義務(wù)）18.某小區(qū)未成立業(yè)主委員會(huì)，需解聘原物業(yè)，可由（）組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)。A.物業(yè)服務(wù)企業(yè)B.街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府C.5名以上業(yè)主聯(lián)名D.社區(qū)居民委員會(huì)答案：B（依據(jù)《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第5條）19.住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的利息收益應(yīng)（）。A.歸物業(yè)服務(wù)企業(yè)所有B.轉(zhuǎn)入維修資金滾存使用C.由業(yè)主委員會(huì)平分D.用于沖抵下年度物業(yè)費(fèi)答案：B（依據(jù)《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》第27條）20.業(yè)主將房屋出租給承租人，承租人未繳納物業(yè)費(fèi)，根據(jù)《民法典》第944條，（）。A.物業(yè)只能向承租人追討B(tài).物業(yè)只能向業(yè)主追討C.物業(yè)可向業(yè)主或承租人追討D.物業(yè)無(wú)權(quán)追討答案：C（注：業(yè)主與承租人的內(nèi)部約定不得對(duì)抗物業(yè)）二、多項(xiàng)選擇題（共10題，每題2分，共20分。每題有2-4個(gè)正確選項(xiàng)，錯(cuò)選、漏選均不得分）1.根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有的權(quán)利包括（）。A.提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議B.監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作C.決定選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)D.對(duì)物業(yè)共用部位使用情況提出質(zhì)詢(xún)答案：ABD（注：“決定選聘物業(yè)”屬業(yè)主大會(huì)職權(quán)）2.下列情形中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可提前解除物業(yè)服務(wù)合同的是（）。A.業(yè)主大會(huì)未按約定支付物業(yè)費(fèi)B.物業(yè)因經(jīng)營(yíng)困難無(wú)法繼續(xù)服務(wù)C.業(yè)主委員會(huì)嚴(yán)重違反合同約定D.企業(yè)被吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執(zhí)照答案：CD（注：需法定或約定解除事由）3.住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的籌集方式包括（）。A.業(yè)主購(gòu)房時(shí)按比例繳納B.公共收益轉(zhuǎn)入C.業(yè)主大會(huì)決議補(bǔ)建D.開(kāi)發(fā)商贈(zèng)與答案：ABC4.業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)包括（）。A.執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定B.監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行合同C.決定使用維修資金D.組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議答案：ABD（注：“決定使用維修資金”屬業(yè)主大會(huì)職權(quán)）5.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)包括（）。A.定期公布公共收益收支情況B.對(duì)業(yè)主違規(guī)裝修行為進(jìn)行制止C.保管業(yè)主個(gè)人信息不泄露D.確保小區(qū)內(nèi)不發(fā)生任何安全事故答案：ABC（注：物業(yè)無(wú)法保證“零事故”，僅需盡合理義務(wù)）6.下列屬于業(yè)主共同決定的事項(xiàng)有（）。A.制定和修改管理規(guī)約B.選舉業(yè)主委員會(huì)主任C.改建小區(qū)大門(mén)D.調(diào)整物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)答案：ACD（注：“選舉業(yè)委會(huì)成員”屬共同決定，“選舉主任”屬業(yè)委會(huì)內(nèi)部事務(wù)）7.物業(yè)服務(wù)合同終止后，原物業(yè)應(yīng)移交的資料包括（）。A.小區(qū)竣工總平面圖B.電梯維護(hù)保養(yǎng)記錄C.業(yè)主聯(lián)系方式清單D.公共收益收支憑證答案：ABD（注：業(yè)主聯(lián)系方式屬個(gè)人信息，不得移交）8.業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)的合法理由包括（）。A.物業(yè)未按合同約定提供綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)B.房屋質(zhì)量問(wèn)題導(dǎo)致漏水（屬開(kāi)發(fā)商責(zé)任）C.物業(yè)擅自提高物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)D.業(yè)主長(zhǎng)期未居住答案：AC（注：房屋質(zhì)量問(wèn)題由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)，未居住不構(gòu)成拒交理由）9.關(guān)于“住改商”，下列說(shuō)法正確的是（）。A.需經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意B.物業(yè)發(fā)現(xiàn)后應(yīng)立即停水停電C.業(yè)主可向規(guī)劃部門(mén)舉報(bào)D.即使通過(guò)審批，仍需遵守管理規(guī)約答案：ACD10.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在疫情防控期間的義務(wù)包括（）。A.配合社區(qū)開(kāi)展人員登記B.對(duì)公共區(qū)域進(jìn)行消毒C.限制業(yè)主出入小區(qū)D.向業(yè)主收取額外防疫費(fèi)用答案：AB（注：限制出入需依法，額外收費(fèi)需業(yè)主同意）三、案例分析題（共3題，每題20分，共60分）案例一：2024年3月，某小區(qū)業(yè)主李某以“物業(yè)未履行電梯維修義務(wù)”為由，連續(xù)6個(gè)月拒交物業(yè)費(fèi)（每月500元）。經(jīng)查，該小區(qū)電梯于2024年1月出現(xiàn)故障，物業(yè)聯(lián)系維保單位后，因配件缺貨延遲至3月修復(fù)。李某認(rèn)為物業(yè)拖延維修，影響其正常生活，故拒交費(fèi)用。問(wèn)題：1.李某拒交物業(yè)費(fèi)是否合法？說(shuō)明法律依據(jù)。（10分）2.若物業(yè)起訴李某支付物業(yè)費(fèi)及違約金，法院應(yīng)如何判決？（10分）答案：1.李某部分拒交合法。根據(jù)《民法典》第944條，物業(yè)服務(wù)人未按照約定提供服務(wù)的，業(yè)主可以請(qǐng)求減少物業(yè)費(fèi)。本案中，物業(yè)因配件缺貨延遲維修，雖非故意，但確實(shí)未完全履行電梯維護(hù)義務(wù)，構(gòu)成部分違約。李某可主張減免對(duì)應(yīng)期間（1-2月）的物業(yè)費(fèi)，但3月后電梯修復(fù)，應(yīng)正常繳納。2.法院應(yīng)判決李某支付3-8月的物業(yè)費(fèi)（500元×6=3000元），并對(duì)1-2月的物業(yè)費(fèi)酌情減免（如按80%計(jì)算，即500×2×80%=800元）。關(guān)于違約金，若合同約定的違約金過(guò)高（如超過(guò)LPR的4倍），法院可依法調(diào)整。案例二：某小區(qū)業(yè)主委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“業(yè)委會(huì)”）未經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決，與某廣告公司簽訂合同，在小區(qū)公共區(qū)域設(shè)置10個(gè)廣告燈箱，年收益8萬(wàn)元。業(yè)委會(huì)將其中5萬(wàn)元用于補(bǔ)充辦公經(jīng)費(fèi)，3萬(wàn)元存入業(yè)委會(huì)賬戶(hù)。部分業(yè)主發(fā)現(xiàn)后，聯(lián)名要求業(yè)委會(huì)公開(kāi)收支明細(xì)并返還收益。問(wèn)題：1.業(yè)委會(huì)的行為是否合法？說(shuō)明法律依據(jù)。（10分）2.業(yè)主可通過(guò)哪些途徑維權(quán)？（10分）答案：1.業(yè)委會(huì)的行為不合法。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第15條，業(yè)委會(huì)負(fù)責(zé)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定，無(wú)權(quán)自行決定利用公共區(qū)域經(jīng)營(yíng)。設(shè)置廣告屬“利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)”，需經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決（《民法典》第278條）。此外，公共收益扣除成本后應(yīng)歸業(yè)主共有（《民法典》第282條），業(yè)委會(huì)擅自用于辦公經(jīng)費(fèi)違反規(guī)定。2.業(yè)主可通過(guò)以下途徑維權(quán)：①向街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府投訴，要求責(zé)令業(yè)委會(huì)改正（《物業(yè)管理?xiàng)l例》第19條）；②向法院提起訴訟，請(qǐng)求確認(rèn)業(yè)委會(huì)與廣告公司的合同無(wú)效，并返還收益（《民法典》第154條）；③提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，罷免違規(guī)業(yè)委會(huì)成員（《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第46條）。案例三：2023年10月，某小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“物業(yè)”）以“人工成本上漲”為由，未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，將物業(yè)費(fèi)從2.5元/㎡·月上調(diào)至3元/㎡·月。業(yè)主王某等50人（占小區(qū)業(yè)主總數(shù)30%）拒絕繳納上調(diào)部分費(fèi)用，物業(yè)遂對(duì)王某家采取停水措施。王某起訴物業(yè)，要求恢復(fù)供水并返還多收費(fèi)用。問(wèn)題：1.物業(yè)上調(diào)物業(yè)費(fèi)的行為是否有效？說(shuō)明法律依據(jù)。（10分）2.物