2025年物業(yè)管理師職業(yè)資格認(rèn)證考試試題及答案詳解一、單項(xiàng)選擇題（共20題，每題1分，共20分。每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)最符合題意）1.根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，業(yè)主大會(huì)決定籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金時(shí)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積（）以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)（）以上的業(yè)主同意。A.1/2；1/2B.2/3；2/3C.3/4；3/4D.1/3；1/3答案：B解析：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十二條規(guī)定，業(yè)主大會(huì)決定籌集和使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。其他事項(xiàng)需經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)同意。2.某小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同約定“公共區(qū)域照明電費(fèi)由全體業(yè)主分?jǐn)偂?，但部分業(yè)主以“未使用過(guò)樓道燈”為由拒交。根據(jù)《民法典》，正確的處理方式是（）。A.業(yè)主未使用則無(wú)需分?jǐn)侭.業(yè)主需按戶(hù)均等分?jǐn)侰.業(yè)主需按專(zhuān)有面積比例分?jǐn)侱.物業(yè)企業(yè)承擔(dān)未收部分答案：C解析：《民法典》第二百八十三條規(guī)定，建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)?、收益分配等事?xiàng)，有約定的按照約定；沒(méi)有約定或約定不明確的，按照業(yè)主專(zhuān)有部分面積所占比例確定。本題中合同已約定“全體業(yè)主分?jǐn)偂?，但未明確比例，應(yīng)按專(zhuān)有面積比例分?jǐn)偂?.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在消防管理中發(fā)現(xiàn)某業(yè)主違規(guī)在樓道堆放易燃雜物，正確的處理流程是（）。A.直接清理雜物并罰款200元B.口頭警告后立即清理C.書(shū)面通知限期整改，逾期未改則報(bào)告消防部門(mén)D.拍照取證后聯(lián)系業(yè)主，若不在場(chǎng)則自行清理答案：C解析：根據(jù)《消防法》第二十八條，任何單位、個(gè)人不得占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口。物業(yè)服務(wù)企業(yè)無(wú)行政處罰權(quán)，應(yīng)首先書(shū)面通知業(yè)主限期整改（《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十五條）；逾期未改的，向消防救援機(jī)構(gòu)報(bào)告，由其依法處理。4.某小區(qū)電梯出現(xiàn)故障停梯，業(yè)主報(bào)修后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在（）內(nèi)聯(lián)系電梯維保單位到場(chǎng)維修。A.10分鐘B.30分鐘C.1小時(shí)D.2小時(shí)答案：B解析：《特種設(shè)備安全法》第四十一條規(guī)定，電梯維保單位接到故障通知后，應(yīng)當(dāng)立即趕赴現(xiàn)場(chǎng)，并采取必要的應(yīng)急救援措施。物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為電梯使用單位，應(yīng)在接到報(bào)修后30分鐘內(nèi)聯(lián)系維保單位（參照《電梯使用管理與維護(hù)保養(yǎng)規(guī)則》TSGT5001-2009要求）。5.業(yè)主委員會(huì)任期屆滿前（），應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，進(jìn)行換屆選舉。A.1個(gè)月B.2個(gè)月C.3個(gè)月D.6個(gè)月答案：C解析：《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第三十二條規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)任期屆滿前3個(gè)月，應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，進(jìn)行換屆選舉，并報(bào)告物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。二、多項(xiàng)選擇題（共10題，每題2分，共20分。每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）1.下列屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)公共服務(wù)內(nèi)容的有（）。A.小區(qū)門(mén)禁系統(tǒng)日常維護(hù)B.業(yè)主專(zhuān)有部分裝修監(jiān)管C.公共綠化修剪養(yǎng)護(hù)D.業(yè)主家庭財(cái)物保管E.消防設(shè)施年度檢測(cè)答案：ABCE解析：公共服務(wù)是面向全體業(yè)主的基礎(chǔ)性服務(wù)，包括公共設(shè)施設(shè)備維護(hù)（A、E）、公共環(huán)境管理（C）、裝修管理（B）。業(yè)主家庭財(cái)物保管屬于特約服務(wù)，需另行約定（《物業(yè)服務(wù)合同》示范文本）。2.根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中應(yīng)履行的義務(wù)包括（）。A.遵守管理規(guī)約B.執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定C.監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履約D.按時(shí)交納物業(yè)費(fèi)E.選舉業(yè)主委員會(huì)成員答案：ABD解析：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第七條規(guī)定，業(yè)主義務(wù)包括：遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；執(zhí)行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的決定；按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用等。C、E屬于業(yè)主權(quán)利（第十條、第二十七條）。3.某小區(qū)因開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題導(dǎo)致地下車(chē)庫(kù)漏水，業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可采取的合法措施有（）。A.向法院起訴要求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)B.對(duì)欠費(fèi)業(yè)主斷水?dāng)嚯奀.公布欠費(fèi)業(yè)主名單催繳D.要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)維修責(zé)任E.暫停對(duì)欠費(fèi)業(yè)主的服務(wù)答案：ACD解析：《民法典》第九百四十四條規(guī)定，業(yè)主不得以未接受或無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒付物業(yè)費(fèi)；物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)（B、E錯(cuò)誤）。公布欠費(fèi)名單（需符合個(gè)人信息保護(hù)規(guī)定）、起訴（A）、向開(kāi)發(fā)商追責(zé)（D）為合法措施。4.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在編制年度預(yù)算時(shí)，需重點(diǎn)考慮的成本項(xiàng)目包括（）。A.員工工資及社保B.公共區(qū)域水電費(fèi)C.電梯維保費(fèi)用D.業(yè)主投訴處理獎(jiǎng)金E.綠化養(yǎng)護(hù)材料費(fèi)答案：ABCE解析：物業(yè)服務(wù)成本包括人員費(fèi)用（A）、公共設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)費(fèi)（C）、公共能耗費(fèi)（B）、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)（E）等。投訴處理獎(jiǎng)金屬于激勵(lì)性支出，非固定成本（D錯(cuò)誤）。5.下列關(guān)于物業(yè)承接查驗(yàn)的說(shuō)法，正確的有（）。A.新建物業(yè)承接查驗(yàn)由建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同進(jìn)行B.查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題應(yīng)書(shū)面通知建設(shè)單位整改C.業(yè)主可參與承接查驗(yàn)過(guò)程監(jiān)督D.共用設(shè)施設(shè)備資料屬于查驗(yàn)內(nèi)容E.承接查驗(yàn)后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)所有問(wèn)題承擔(dān)責(zé)任答案：ABCD解析：《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》第六條規(guī)定，建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)共同對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)（A正確）。查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知建設(shè)單位限期整改（B正確）。業(yè)主有權(quán)參與監(jiān)督（C正確）。共用設(shè)施設(shè)備資料是查驗(yàn)的重要內(nèi)容（D正確）。建設(shè)單位應(yīng)承擔(dān)整改責(zé)任，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不承擔(dān)原建設(shè)問(wèn)題（E錯(cuò)誤）。三、案例分析題（共4題，每題15分，共60分）案例一：某小區(qū)2020年交付，共有6棟18層住宅，1200戶(hù)業(yè)主。2024年8月，部分業(yè)主反映小區(qū)公共區(qū)域墻面脫落、路燈損壞率達(dá)40%、電梯故障率上升。業(yè)主委員會(huì)認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行合同義務(wù)，要求公開(kāi)近3年公共收益收支明細(xì)并解聘物業(yè)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)稱(chēng)墻面脫落是開(kāi)發(fā)商施工質(zhì)量問(wèn)題，路燈損壞因部分業(yè)主惡意破壞，電梯故障因使用年限增加，且已按合同約定每季度公示公共收益。雙方協(xié)商未果，50戶(hù)業(yè)主聯(lián)合向街道辦投訴。問(wèn)題1：業(yè)主委員會(huì)要求公開(kāi)公共收益明細(xì)是否合法？說(shuō)明依據(jù)。問(wèn)題2：針對(duì)墻面脫落問(wèn)題，責(zé)任主體如何認(rèn)定？問(wèn)題3：街道辦應(yīng)如何處理該投訴？答案及解析：?jiǎn)栴}1：合法。依據(jù)《民法典》第二百八十一條，建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)定期公布；第九百四十三條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)定期將服務(wù)的事項(xiàng)、負(fù)責(zé)人員、質(zhì)量要求、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、履行情況，以及維修資金使用情況、業(yè)主共有部分的經(jīng)營(yíng)與收益情況等以合理方式向業(yè)主公開(kāi)并向業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)報(bào)告。因此，業(yè)主委員會(huì)有權(quán)要求公開(kāi)近3年公共收益收支明細(xì)。問(wèn)題2：墻面脫落的責(zé)任主體需分情況認(rèn)定：（1）若墻面脫落發(fā)生在保修期內(nèi)（《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》規(guī)定，外墻面防滲漏保修期為5年，一般裝飾工程保修期為2年），則由建設(shè)單位（開(kāi)發(fā)商）承擔(dān)維修責(zé)任；（2）若已過(guò)保修期，屬于公共部位損壞，應(yīng)使用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金維修，由全體業(yè)主共同承擔(dān)；（3）若物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行日常巡查、維護(hù)義務(wù)（如未及時(shí)發(fā)現(xiàn)墻面空鼓并報(bào)修），則需承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任（《物業(yè)服務(wù)合同》中“公共區(qū)域維護(hù)”條款）。問(wèn)題3：街道辦應(yīng)按以下步驟處理：（1）受理投訴并調(diào)查核實(shí)：調(diào)取物業(yè)服務(wù)合同、公共收益公示記錄、維修記錄等資料，詢(xún)問(wèn)雙方當(dāng)事人及部分業(yè)主；（2）組織調(diào)解：召集業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)召開(kāi)協(xié)調(diào)會(huì)，明確雙方權(quán)利義務(wù)。若確認(rèn)物業(yè)未履行合同義務(wù)（如路燈維修率未達(dá)標(biāo)），督促其限期整改；若屬開(kāi)發(fā)商責(zé)任，引導(dǎo)業(yè)主通過(guò)法律途徑向開(kāi)發(fā)商主張權(quán)利；（3）指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)程序：若業(yè)主委員會(huì)提出解聘物業(yè)，街道辦應(yīng)指導(dǎo)其按照《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，表決解聘事項(xiàng)需經(jīng)專(zhuān)有部分占總面積過(guò)半且人數(shù)過(guò)半的業(yè)主同意；（4）跟蹤反饋：整改期滿后復(fù)查整改情況，若物業(yè)仍不履行義務(wù)，建議業(yè)主通過(guò)訴訟解決；若業(yè)主大會(huì)表決通過(guò)解聘，指導(dǎo)做好新舊物業(yè)交接工作（《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》第二十八條）。案例二：某高層小區(qū)發(fā)生火災(zāi)，起因是15樓業(yè)主違規(guī)使用大功率電器引發(fā)電氣線路短路。火災(zāi)導(dǎo)致16樓部分住戶(hù)財(cái)物受損，消防救援時(shí)擊碎14樓窗戶(hù)用于排煙。事后，16樓業(yè)主要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)賠償損失，14樓業(yè)主要求賠償窗戶(hù)損失，違規(guī)業(yè)主稱(chēng)“物業(yè)未提醒安全用電”拒絕擔(dān)責(zé)。問(wèn)題1：16樓業(yè)主的損失應(yīng)由誰(shuí)承擔(dān)？說(shuō)明理由。問(wèn)題2：14樓窗戶(hù)損失應(yīng)由誰(shuí)承擔(dān)？依據(jù)是什么？問(wèn)題3：物業(yè)服務(wù)企業(yè)在火災(zāi)預(yù)防中應(yīng)履行哪些義務(wù)？答案及解析：?jiǎn)栴}1：主要由15樓違規(guī)業(yè)主承擔(dān)，物業(yè)可能承擔(dān)補(bǔ)充責(zé)任。根據(jù)《民法典》第一千一百六十五條，行為人因過(guò)錯(cuò)侵害他人民事權(quán)益造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。15樓業(yè)主違規(guī)使用大功率電器是火災(zāi)直接原因，應(yīng)承擔(dān)主要賠償責(zé)任。若物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行消防宣傳（如未在單元門(mén)張貼安全用電提示）、巡查義務(wù)（如未發(fā)現(xiàn)線路超負(fù)荷隱患），則存在過(guò)錯(cuò)，需承擔(dān)相應(yīng)補(bǔ)充責(zé)任（《消防法》第十八條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)承擔(dān)管理區(qū)域內(nèi)的消防安全責(zé)任，提供消防安全防范服務(wù)）。問(wèn)題2：由消防救援機(jī)構(gòu)承擔(dān)，或由全體業(yè)主共同承擔(dān)?！断婪ā返谒氖艞l規(guī)定，國(guó)家綜合性消防救援隊(duì)、專(zhuān)職消防隊(duì)撲救火災(zāi)、應(yīng)急救援，不得收取任何費(fèi)用。但根據(jù)《行政強(qiáng)制法》第二十六條，因查封、扣押發(fā)生的保管費(fèi)用由行政機(jī)關(guān)承擔(dān)；因緊急情況為避免更大損失采取的必要措施（如擊碎窗戶(hù)排煙），屬于合理緊急處置，由此造成的損失可申請(qǐng)財(cái)政補(bǔ)償。若小區(qū)已投保公共責(zé)任險(xiǎn)，可由保險(xiǎn)公司賠付；未投保的，一般由全體業(yè)主共同承擔(dān)（視為公共事務(wù)支出）。問(wèn)題3：物業(yè)服務(wù)企業(yè)的火災(zāi)預(yù)防義務(wù)包括：（1）制定消防安全制度，落實(shí)消防安全責(zé)任制（《消防法》第十八條）；（2）組織防火檢查，及時(shí)消除火災(zāi)隱患（如定期檢查電氣線路、消防設(shè)施）；（3）保障疏散通道、安全出口、消防車(chē)通道暢通（《消防法》第二十八條）；（4）組織業(yè)主進(jìn)行消防演練（每年至少1次，《機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)、事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》第二十六條）；（5）開(kāi)展消防宣傳教育（如通過(guò)公告欄、業(yè)主群普及安全用電、用火知識(shí)）；（6）維護(hù)管理消防設(shè)施設(shè)備（確保滅火器、消防栓、煙感報(bào)警系統(tǒng)正常運(yùn)行）。案例三：某小區(qū)業(yè)主李某將住宅改為棋牌室對(duì)外經(jīng)營(yíng)，導(dǎo)致樓道噪音擾民、人員混雜。相鄰業(yè)主張某多次投訴，物業(yè)服務(wù)企業(yè)上門(mén)勸阻，李某稱(chēng)“房屋是我的，我有權(quán)使用”。張某向社區(qū)、城管部門(mén)反映，城管認(rèn)定李某未辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照屬無(wú)證經(jīng)營(yíng)，責(zé)令停業(yè)；李某仍繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，張某遂起訴李某和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。問(wèn)題1：李某將住宅改為經(jīng)營(yíng)性用房是否合法？依據(jù)是什么？問(wèn)題2：物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否應(yīng)對(duì)張某的損失承擔(dān)責(zé)任？說(shuō)明理由。問(wèn)題3：若法院判決李某停止經(jīng)營(yíng)，其拒不執(zhí)行，張某可采取哪些措施？答案及解析：?jiǎn)栴}1：不合法?！睹穹ǖ洹返诙倨呤艞l規(guī)定，業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意。李某未取得相鄰業(yè)主（如張某）同意，且未辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照，違反上述規(guī)定。問(wèn)題2：可能承擔(dān)部分責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)任需看是否履行了管理義務(wù)：（1）若物業(yè)已按《管理規(guī)約》和《物業(yè)服務(wù)合同》約定，對(duì)李某的違規(guī)行為進(jìn)行勸阻、制止，并及時(shí)向有關(guān)部門(mén)報(bào)告（如向城管、社區(qū)反映），則不承擔(dān)責(zé)任；（2）若物業(yè)未履行勸阻義務(wù)或未及時(shí)報(bào)告，導(dǎo)致?lián)p害擴(kuò)大（如長(zhǎng)期放任經(jīng)營(yíng)），則需承擔(dān)相應(yīng)的補(bǔ)充責(zé)任（《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十五條規(guī)定，對(duì)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告）。問(wèn)題3：張某可采取以下措施：（1）向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行：根據(jù)《民事訴訟法》第二百四十九條，被執(zhí)行人未按執(zhí)行通知履行法律文書(shū)確定的義務(wù)，人民法院有權(quán)采取強(qiáng)制執(zhí)行措施，如查封棋牌室設(shè)備、限制李某進(jìn)入經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所；（2）要求李某賠償損失：若因噪音等造成張某人身或財(cái)產(chǎn)損害，可另行提起侵權(quán)賠償訴訟；（3）向相關(guān)部門(mén)舉報(bào)：若李某繼續(xù)無(wú)證經(jīng)營(yíng)，可向市場(chǎng)監(jiān)管部門(mén)反映，由其依法處罰（《無(wú)證無(wú)照經(jīng)營(yíng)查處辦法》第五條）。案例四：某物業(yè)服務(wù)企業(yè)擬對(duì)小區(qū)電梯進(jìn)行升級(jí)改造，預(yù)算50萬(wàn)元。經(jīng)統(tǒng)計(jì)，專(zhuān)有部分占建筑物總面積60%的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)55%的業(yè)主同意使用維修資金。部分反對(duì)業(yè)主認(rèn)為“未達(dá)到法定比例”，拒絕簽字；物業(yè)稱(chēng)“已超過(guò)半數(shù)即可”，并啟動(dòng)改造。改造完成后，反對(duì)業(yè)主以“程序違法”為由，要求撤銷(xiāo)改造決定并賠償損失。問(wèn)題1：使用維修資金的表決比例是否符合規(guī)定？說(shuō)明依據(jù)。問(wèn)題2：反對(duì)業(yè)主的訴求是否能得到支持？為什么？問(wèn)題3：物業(yè)服務(wù)企業(yè)在使用維修資金過(guò)程中應(yīng)履行哪些程序？答案及解析：?jiǎn)栴}1：不符合規(guī)定?！睹穹ǖ洹返诙倨呤藯l規(guī)定，使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，應(yīng)