2025年土地估價(jià)師《基礎(chǔ)理論與方法》練習(xí)考試時(shí)間：______分鐘總分：______分姓名：______一、單項(xiàng)選擇題（本大題共20小題，每小題1分，共20分。在每小題列出的四個(gè)選項(xiàng)中，只有一個(gè)是符合題目要求的，請(qǐng)將正確選項(xiàng)字母填在題后的括號(hào)內(nèi)。）1.下列關(guān)于土地特性的描述，錯(cuò)誤的是（）。A.土地位置的固定性B.土地質(zhì)量的差異性C.土地效用的永續(xù)性D.土地供給的稀缺性2.在土地估價(jià)中，將估價(jià)結(jié)果與估價(jià)對(duì)象所處的區(qū)域條件、個(gè)別條件進(jìn)行比較修正，所依據(jù)的估價(jià)方法是（）。A.剩余法B.成本法C.市場(chǎng)法D.收益法3.某土地的收益法評(píng)估結(jié)果顯著高于市場(chǎng)法評(píng)估結(jié)果，在不考慮其他因素的情況下，可能的原因是（）。A.選擇的比較案例與估價(jià)對(duì)象不類似B.估算的未來收益過高C.選取的土地還原率過低D.估價(jià)對(duì)象具有特殊用途價(jià)值4.下列不屬于影響土地價(jià)格的經(jīng)濟(jì)因素的是（）。A.人口密度B.交通條件C.城市規(guī)劃D.土地開發(fā)政策5.計(jì)算建筑物重新構(gòu)建成本時(shí)，通常采用的方法是（）。A.收益法B.市場(chǎng)法C.成本法D.剩余法6.在土地估價(jià)中，地價(jià)影響因素分析的核心是（）。A.識(shí)別影響地價(jià)的因素B.判斷因素作用的性質(zhì)（正向/負(fù)向）C.確定因素作用的大小D.以上都是7.我國土地所有權(quán)的基本形式是（）。A.國家所有和集體所有B.國家所有和私人所有C.集體所有和私人所有D.國家所有8.土地估價(jià)報(bào)告的核心內(nèi)容通常不包括（）。A.估價(jià)對(duì)象描述B.估價(jià)目的與依據(jù)C.估價(jià)方法選用與測(cè)算過程D.估價(jià)結(jié)果及其使用限制9.下列關(guān)于土地還原率的表述，正確的是（）。A.是國家規(guī)定的固定利率B.通常采用銀行存款利率C.是投資者所要求的最低收益率D.取決于土地的用途和位置10.采用市場(chǎng)法進(jìn)行土地估價(jià)時(shí)，選取的交易案例應(yīng)滿足的基本要求不包括（）。A.交易目的為買賣B.交易時(shí)間與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相近C.交易價(jià)格真實(shí)、公允D.交易地塊面積遠(yuǎn)大于估價(jià)對(duì)象11.某宗土地的年收益為100萬元，土地還原率為10%，則該土地的收益價(jià)格約為（）萬元。A.1000B.100C.10D.無法計(jì)算12.土地估價(jià)中的“區(qū)域因素”是指（）。A.限制宗地利用的具體物理?xiàng)l件B.影響該區(qū)域內(nèi)所有宗地的共同因素C.特定宗地獨(dú)有的自然條件D.土地的經(jīng)濟(jì)地理位置13.基準(zhǔn)地價(jià)是（）。A.某一具體地塊的價(jià)格B.某一區(qū)域內(nèi)土地的平均價(jià)格C.某一用途土地在某一區(qū)段的平均水平價(jià)格D.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的最高價(jià)格14.在成本法中，估算土地價(jià)值時(shí)，不應(yīng)計(jì)入的費(fèi)用是（）。A.開發(fā)建設(shè)成本B.投資利息C.土地增值收益D.折舊15.剩余法適用的對(duì)象通常是（）。A.具有收益性的土地B.待開發(fā)建設(shè)的土地C.已完成開發(fā)的土地D.任何類型的土地16.土地估價(jià)師在進(jìn)行地價(jià)影響因素分析時(shí)，主要運(yùn)用的是（）。A.定量分析方法B.定性分析方法C.定量與定性相結(jié)合方法D.數(shù)理統(tǒng)計(jì)方法17.根據(jù)我國《城市房地產(chǎn)管理法》，土地使用權(quán)出讓可以采取的方式不包括（）。A.拍賣B.招標(biāo)C.協(xié)議D.掛牌18.土地估價(jià)報(bào)告應(yīng)客觀、公正，其核心要求是（）。A.估價(jià)結(jié)果越高越好B.符合委托方的要求C.依據(jù)充分，結(jié)論合理D.便于稅務(wù)機(jī)關(guān)征收稅費(fèi)19.在運(yùn)用市場(chǎng)法進(jìn)行估價(jià)時(shí)，對(duì)交易情況修正主要是修正（）對(duì)交易價(jià)格的影響。A.土地位置B.交易時(shí)間C.交易者心態(tài)D.宗地面積20.下列關(guān)于土地分等定級(jí)工作的表述，錯(cuò)誤的是（）。A.土地分等是在區(qū)域范圍內(nèi)進(jìn)行B.土地定級(jí)是在宗地級(jí)別上進(jìn)行C.土地分等結(jié)果通常用于制定土地等級(jí)基準(zhǔn)地價(jià)D.土地定級(jí)結(jié)果通常用于劃分土地級(jí)別二、多項(xiàng)選擇題（本大題共10小題，每小題2分，共20分。在每小題列出的五個(gè)選項(xiàng)中，有多項(xiàng)是符合題目要求的，請(qǐng)將正確選項(xiàng)字母填在題后的括號(hào)內(nèi)。多選、少選或錯(cuò)選均不得分。）21.土地的自然特性包括（）。A.位置固定性B.不可替代性C.效用永續(xù)性D.有限性E.可復(fù)制性22.影響土地價(jià)格的社會(huì)因素主要包括（）。A.人口數(shù)量與結(jié)構(gòu)B.社會(huì)治安狀況C.文化教育水平D.經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平E.土地政策法規(guī)23.市場(chǎng)法估價(jià)的主要步驟包括（）。A.搜集交易案例B.篩選和確定可比案例C.建立比較基準(zhǔn)D.進(jìn)行交易情況、市場(chǎng)狀況、區(qū)域因素、個(gè)別因素修正E.計(jì)算并確定比準(zhǔn)價(jià)格24.土地成本法估價(jià)需要考慮的折舊包括（）。A.物質(zhì)折舊B.功能折舊C.經(jīng)濟(jì)折舊D.自然折舊E.土地折舊25.土地估價(jià)報(bào)告的主要內(nèi)容通常有（）。A.估價(jià)對(duì)象描述B.估價(jià)目的、依據(jù)和假設(shè)前提C.估價(jià)方法選用及測(cè)算過程D.估價(jià)結(jié)果及使用限制E.估價(jià)師聲明和簽名蓋章26.影響土地還原率的因素主要有（）。A.土地用途B.土地位置C.社會(huì)平均利潤率D.土地風(fēng)險(xiǎn)E.土地面積27.收益法估價(jià)中，估算凈收益應(yīng)注意（）。A.收益的客觀性B.收益的穩(wěn)定性C.收益的合法性D.收益的預(yù)測(cè)期E.收益的現(xiàn)值28.基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估常用的方法有（）。A.市場(chǎng)法B.收益法C.成本法D.剩余法E.指數(shù)法29.土地估價(jià)師職業(yè)道德的基本要求包括（）。A.客觀公正B.誠實(shí)守信C.維護(hù)利益D.保守秘密E.遵守法規(guī)30.土地估價(jià)中的“個(gè)別因素”是指（）。A.影響區(qū)域內(nèi)所有宗地的共同因素B.限制宗地利用的具體物理?xiàng)l件C.特定宗地獨(dú)有的自然條件D.土地的經(jīng)濟(jì)地理位置E.宗地形狀三、判斷題（本大題共10小題，每小題1分，共10分。請(qǐng)判斷下列表述是否正確，正確的填“√”，錯(cuò)誤的填“×”。）31.土地具有稀缺性，但可以通過努力增加其供應(yīng)量。（）32.市場(chǎng)法估價(jià)的核心是尋找與估價(jià)對(duì)象具有替代性的交易案例。（）33.土地還原率在數(shù)值上等于銀行存款利率。（）34.成本法估價(jià)通常適用于新開發(fā)的土地或缺乏市場(chǎng)交易案例的土地。（）35.土地估價(jià)報(bào)告必須由兩名以上注冊(cè)土地估價(jià)師簽字。（）36.城市土地的區(qū)位價(jià)值是其最根本的價(jià)值來源。（）37.土地增值收益是土地開發(fā)建設(shè)過程中產(chǎn)生的額外收益。（）38.土地估價(jià)師在估價(jià)過程中可以隨意設(shè)定估價(jià)假設(shè)前提。（）39.土地定級(jí)通常采用等級(jí)體系來表示土地質(zhì)量優(yōu)劣。（）40.任何土地估價(jià)方法計(jì)算出的結(jié)果都可以直接作為最終估價(jià)結(jié)果。（）四、簡答題（本大題共3小題，每小題5分，共15分。）41.簡述土地估價(jià)中的“最高最佳使用”原則及其意義。42.簡述影響土地價(jià)格的自然因素及其作用。43.簡述土地估價(jià)師在撰寫估價(jià)報(bào)告時(shí)應(yīng)遵循的基本要求。五、計(jì)算題（本大題共2小題，每小題10分，共20分。）44.某宗土地的收益法評(píng)估結(jié)果為800萬元，市場(chǎng)法評(píng)估結(jié)果為750萬元?？紤]區(qū)域因素，市場(chǎng)法結(jié)果需上調(diào)5%；考慮個(gè)別因素，市場(chǎng)法結(jié)果需下調(diào)3%。假設(shè)收益法評(píng)估結(jié)果更接近真實(shí)價(jià)值，請(qǐng)計(jì)算該宗土地的最終估價(jià)結(jié)果。45.某待開發(fā)土地面積為1000平方米，預(yù)期建成后可獲年租金收入80萬元，土地還原率為10%，建筑物重置成本為3000元/平方米，開發(fā)周期為2年，建設(shè)期年利率為6%，土地開發(fā)費(fèi)為土地價(jià)值的5%。假設(shè)建筑物建成后即可出租，請(qǐng)采用剩余法估算該宗土地的價(jià)值。（計(jì)算結(jié)果保留兩位小數(shù)）---試卷答案一、單項(xiàng)選擇題1.C2.C3.B4.C5.C6.D7.A8.D9.C10.D11.A12.B13.C14.C15.B16.C17.D18.C19.C20.B二、多項(xiàng)選擇題21.ABD22.ABCD23.ABCDE24.ABC25.ABCDE26.ABCD27.ABCD28.ABC29.ABD30.BC三、判斷題31.×32.√33.×34.√35.√36.√37.√38.×39.√40.×四、簡答題41.最高最佳使用原則是指土地估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象能夠帶來最大價(jià)值的使用方式為前提進(jìn)行。意義在于：確保估價(jià)結(jié)果的合理性，體現(xiàn)土地資源的有效配置，避免因限制不合理的開發(fā)利用而導(dǎo)致估價(jià)結(jié)果偏低或虛高。42.影響土地價(jià)格的自然因素主要包括：（1）地質(zhì)條件：如土層厚度、土壤肥力等，影響土地的適宜性。（2）地形地貌：如坡度、坡向等，影響土地利用和開發(fā)難度。（3）氣候條件：如光照、氣溫、降水等，影響農(nóng)業(yè)或某些特定用途的土地價(jià)值。（4）水文條件：如水源豐沛程度、水域分布等，影響生活、生產(chǎn)用水及土地價(jià)值。作用在于：這些因素直接或間接影響土地的適宜性、開發(fā)成本和利用效率，從而影響土地價(jià)格水平。43.土地估價(jià)師撰寫估價(jià)報(bào)告應(yīng)遵循的基本要求包括：（1）客觀公正：依據(jù)充分，不受外界因素干擾，獨(dú)立、公正地表達(dá)估價(jià)意見。（2）真實(shí)準(zhǔn)確：反映估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況，數(shù)據(jù)、事實(shí)準(zhǔn)確無誤，計(jì)算過程嚴(yán)謹(jǐn)。（3）內(nèi)容完整：包含估價(jià)報(bào)告的所有必要部分，要素齊全，符合規(guī)范要求。（4）結(jié)構(gòu)清晰：邏輯嚴(yán)謹(jǐn)，層次分明，語言簡練、專業(yè)、規(guī)范。（5）格式規(guī)范：符合國家或行業(yè)規(guī)定的格式標(biāo)準(zhǔn)。（6）說明充分：對(duì)估價(jià)中使用的原理、方法、假設(shè)、限制條件等做出清晰說明。（7）簽名蓋章：由合格的估價(jià)師簽字蓋章，承擔(dān)責(zé)任。五、計(jì)算題44.解析思路：本題考查市場(chǎng)法結(jié)果的修正。首先計(jì)算考慮區(qū)域因素后的市場(chǎng)法結(jié)果（750萬*(1+5%)），再計(jì)算考慮個(gè)別因素后的結(jié)果（上一步結(jié)果*(1-3%)），最終結(jié)果取加權(quán)平均值或按題目暗示直接采用修正后的結(jié)果。市場(chǎng)法初步修正結(jié)果=750*(1+5%)=787.5萬元市場(chǎng)法最終修正結(jié)果=787.5*(1-3%)=765.5625萬元由于收益法結(jié)果（800萬）被認(rèn)為更接近真實(shí)價(jià)值，最終估價(jià)結(jié)果取兩者之間的某個(gè)值，通常在兩者之間或偏向收益法結(jié)果。此處按修正后的市場(chǎng)法結(jié)果計(jì)算。最終估價(jià)結(jié)果=765.56萬元45.解析思路：本題考查剩余法計(jì)算。首先計(jì)算開發(fā)完成后的土地價(jià)值（收益法），即V=A/r=80/10%=800萬元。然后計(jì)算開發(fā)成本，包括建筑物成本（1000*3000）和土地開發(fā)費(fèi)（V*5%=800*5%=40萬元），總開發(fā)成本=3000*1000+40萬=3040萬元。接著計(jì)算投資利息，包括建筑物建設(shè)期利息（3000元/m2*1000m2*6%*2/2）和土地開發(fā)費(fèi)利息（40萬*6%*2/2=24萬元），總利息=(3000*1000*6%*1)+24=180+24=204萬元。最后用土地價(jià)值減去開發(fā)成本和投資利息得到土地價(jià)值：土地價(jià)值=800-(3040/2)=800-1520=-720萬元。顯然結(jié)果為負(fù)，說明項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上不可行，或參數(shù)設(shè)定需調(diào)整。按題目要求計(jì)算過程。建筑物重置成本總額=3000元/平方米*1000平方米=3000萬元土地開發(fā)費(fèi)總額=土地價(jià)值總額*5%=V*5%開發(fā)周期利息=(建筑物重置成本總額/2)*6%*2+V*5%*6%*1=(3000/2)*6%*2+V*5%*6%=180+0.03V開發(fā)總成本=建筑物重置成本總額+土地開發(fā)費(fèi)總額=3000+0.05V投資總利息=開