二手房交易涉及大額資金與復(fù)雜權(quán)屬關(guān)系，買賣合同是保障交易安全、明確雙方權(quán)利義務(wù)的核心文件。本文從實(shí)務(wù)角度梳理合同簽訂的關(guān)鍵注意事項(xiàng)，并提供合規(guī)實(shí)用的合同范本，助力交易雙方規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、順利履約。一、二手房買賣合同核心注意事項(xiàng)（一）房屋基本信息：從“表面描述”到“權(quán)屬穿透”1.信息準(zhǔn)確性：合同中房屋地址、產(chǎn)權(quán)證號、建筑面積、套內(nèi)面積需與不動產(chǎn)證完全一致，避免因筆誤導(dǎo)致過戶障礙。2.產(chǎn)權(quán)核驗(yàn)：要求賣方提供不動產(chǎn)證、身份證原件核對，通過不動產(chǎn)登記中心官網(wǎng)或線下窗口查詢產(chǎn)權(quán)狀態(tài)（有無抵押、查封、異議登記）。若房屋為多人共有（如夫妻共有、繼承共有），需所有共有人簽署《同意出售聲明書》（范本見附件），避免“無權(quán)處分”糾紛。關(guān)注房屋性質(zhì)：經(jīng)濟(jì)適用房需滿5年上市、軍產(chǎn)房/校產(chǎn)房多受交易限制，需提前核實(shí)上市條件。（二）價(jià)款與付款：從“金額約定”到“風(fēng)險(xiǎn)分層”1.價(jià)款細(xì)節(jié)：總房款需大小寫一致，明確是否包含裝修、家具家電（建議附《房屋交接清單》列明）。定金條款：金額不超過總房款20%（超過部分無定金罰則效力），約定“買方違約定金沒收，賣方違約雙倍返還”，避免用“訂金”（訂金僅為預(yù)付款，無懲罰性）。2.付款節(jié)奏：分階段支付（如“定金→首付→貸款→尾款”），明確每筆款項(xiàng)的支付時(shí)間、條件、賬戶（建議走資金監(jiān)管賬戶，避免賣方挪用）。貸款約定：明確“貸款未獲批時(shí)，買方需補(bǔ)足全款或雙方解約互不違約”，避免因政策變動或資質(zhì)問題導(dǎo)致違約。（三）交付與過戶：從“時(shí)間約定”到“交割閉環(huán)”1.交付標(biāo)準(zhǔn)：明確交房時(shí)間（如“過戶后3日內(nèi)”），約定交付狀態(tài)（“清空房屋”或“保留約定物品”），附《房屋交接清單》記錄水電氣表讀數(shù)、物業(yè)費(fèi)、維修基金余額、戶口情況等。物業(yè)交割：要求賣方結(jié)清交房前的物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)等，買方驗(yàn)收后簽署《交割確認(rèn)書》。2.過戶流程：約定“買方貸款獲批后15日內(nèi)網(wǎng)簽，網(wǎng)簽后7日內(nèi)過戶”，明確雙方配合義務(wù)（賣方提供材料、買方繳稅過戶）。逾期過戶責(zé)任：如“賣方逾期過戶每日按總房款萬分之五支付違約金，逾期超30日買方可解約并索賠”。（四）違約責(zé)任：從“模糊約定”到“可量化追責(zé)”1.違約情形分層：輕微違約（如逾期付款/交房）：約定每日違約金（如“未付房款萬分之三”“總房款萬分之二”），避免“天價(jià)違約金”無效風(fēng)險(xiǎn)。根本違約（如賣方隱瞞抵押、買方拒付全款）：約定解約權(quán)及賠償范圍（如“賣方違約需返還房款+利息+房價(jià)上漲差價(jià)，買方違約賣方?jīng)]收定金+房價(jià)下跌差價(jià)”）。2.特殊違約條款：戶口遷移：約定“賣方于交房前遷出戶口，逾期每日支付500元違約金，買方保留尾款10萬元作為保證金”。房屋瑕疵：賣方需書面披露房屋漏水、違建、兇宅等情況，隱瞞則“買方解約并索賠總房款20%”。（五）特殊場景：從“常規(guī)條款”到“個性化補(bǔ)充”1.租賃房屋：若房屋有租戶，需附租賃合同，約定“買賣不破租賃”或“租戶于過戶前解約，租金結(jié)算至交房日”。2.政策變動：約定“因限購、限貸政策導(dǎo)致買方失去購房資格，雙方解約互不違約，已付款項(xiàng)無息退還”。3.爭議解決：優(yōu)先選擇“房屋所在地法院訴訟”（仲裁需明確機(jī)構(gòu)，成本較高）。二、二手房買賣合同實(shí)用范本（注：范本可根據(jù)交易場景調(diào)整，建議簽約前由律師審核）二手房買賣合同合同編號：[自定義]簽訂時(shí)間：[具體日期]簽訂地點(diǎn)：[城市]第一條合同當(dāng)事人出賣方（甲方）：姓名______，身份證號______，聯(lián)系地址______，電話______。買受方（乙方）：姓名______，身份證號______，聯(lián)系地址______，電話______。第二條房屋基本狀況1.坐落：______市______區(qū)______路______號______單元______室（與不動產(chǎn)證一致）。2.產(chǎn)權(quán)證號：______（不動產(chǎn)權(quán)證/房產(chǎn)證編號）。3.面積：建筑面積______㎡，套內(nèi)面積______㎡（以產(chǎn)權(quán)證為準(zhǔn)）。4.權(quán)屬：甲方為【單獨(dú)所有/共同所有】，共有人（如有）已簽署《同意出售聲明書》（附件1）。5.產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀：無抵押/查封（或：抵押于______，甲方承諾______年____月____日前解押；查封于______，甲方承諾______年____月____日前解封）。第三條價(jià)款與支付1.總房款：人民幣（大寫）______元整（￥______），【包含/不包含】裝修、家具家電（詳見附件2《房屋交接清單》）。2.付款方式：定金：簽約時(shí)支付______元（≤總房款20%），支付至甲方指定賬戶：______（開戶行：______，賬號：______）。首付：乙方于______年____月____日前支付______元（含定金），支付至資金監(jiān)管賬戶（或甲方賬戶）。貸款：乙方申請銀行貸款______元，貸款機(jī)構(gòu)為______。若貸款未獲批，乙方應(yīng)于______日內(nèi)補(bǔ)足全款或雙方解約，互不違約。尾款：過戶后______日內(nèi)，乙方支付尾款______元。第四條交付與過戶1.交房時(shí)間：甲方于______年____月____日前交房，結(jié)清交房前物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)等，簽署《交割確認(rèn)書》（附件3）。2.過戶時(shí)間：乙方貸款獲批后______日內(nèi)，雙方共同辦理網(wǎng)簽、過戶手續(xù)，甲方配合提供材料，乙方承擔(dān)稅費(fèi)（或約定：______）。第五條違約責(zé)任1.甲方違約：隱瞞產(chǎn)權(quán)瑕疵、逾期交房超______日，乙方解約，甲方返還房款+利息+房價(jià)上漲差價(jià)（或按總房款______%賠償）。逾期過戶每日按總房款萬分之______支付違約金，超______日乙方解約并索賠。2.乙方違約：逾期付款超______日，甲方解約，沒收定金+房價(jià)下跌差價(jià)（或按總房款______%賠償）。第六條爭議解決協(xié)商不成，向房屋所在地人民法院訴訟。第七條其他約定1.戶口遷移：甲方于______年____月____日前遷出戶口，逾期每日支付______元違約金（附件4《戶口遷移承諾書》）。2.租賃情況：房屋現(xiàn)有租戶______，租期至______年____月____日，租金結(jié)算至______日（“買賣不破租賃”/租戶解約）。甲方（簽字/按?。篲_____乙方（簽字/按?。篲_____共有人（簽字/按?。篲_____（如有）附件：1.共有人同意出售聲明書2.房屋交接清單（含裝修、家電明細(xì)）3.交割確認(rèn)書（水電氣、物業(yè)結(jié)清證明）4.戶口遷移承諾書三、實(shí)務(wù)建議1.前置核查：簽約前要求賣方提供不動產(chǎn)證、身份證、共有人同意書，通過官方渠道核驗(yàn)產(chǎn)權(quán)。2.資金監(jiān)管：優(yōu)先選擇資金監(jiān)管賬戶支付房款，避免賣方卷款跑