會計實操文庫1/9做賬實操-物業(yè)管理公司的成本核算物業(yè)管理公司的成本核算聚焦于“服務(wù)輸出”的全流程，核心是歸集為業(yè)主/租戶提供公共服務(wù)（如安保、保潔、維修）及管理運營產(chǎn)生的各類支出，為收費定價、服務(wù)優(yōu)化和利潤分析提供依據(jù)。其成本具有“分散性”“持續(xù)性”特點（涉及多個服務(wù)環(huán)節(jié)和長期維護），以下是詳細核算框架：一、成本核算對象與周期核算對象核心：按物業(yè)項目（如某小區(qū)、某寫字樓）核算，因不同項目的管理面積、服務(wù)標準（如高端住宅vs普通住宅）差異大，單獨核算是評估項目盈利性的基礎(chǔ)；輔助：按服務(wù)類型（安保、保潔、綠化、工程維修）核算，便于分析各專項服務(wù)的成本效率。核算周期

因服務(wù)持續(xù)穩(wěn)定，通常以月度為基礎(chǔ)核算（與物業(yè)費收取周期匹配），季度/年度進行匯總分析（結(jié)合預算與實際差異）。二、成本構(gòu)成及歸集方法物業(yè)公司成本可分為直接服務(wù)成本（與專項服務(wù)直接相關(guān)）和間接管理成本（支撐整體運營），具體構(gòu)成如下：（一）直接服務(wù)成本：專項服務(wù)支出（核心，占比60%-80%）即用于為業(yè)主提供具體服務(wù)的成本，與“看得見的服務(wù)”直接掛鉤，包括五大類：

安保服務(wù)成本

為維護公共安全產(chǎn)生的支出，包括：人工：保安人員工資、社保、加班費、崗位津貼（如夜班補貼）；物料與設(shè)備：監(jiān)控設(shè)備（攝像頭、硬盤錄像機）折舊、對講機、巡邏車（油費、維修）、消防器材（滅火器、水帶）及年檢費、門禁系統(tǒng)維護費；其他：安保服裝、夜間照明電費（小區(qū)主干道、地下車庫）。歸集方法：按“誰受益誰承擔”原則，直接計入對應(yīng)物業(yè)項目。人工成本按考勤記錄核算，設(shè)備折舊按“直線法”（年限5-10年）計提，物料按領(lǐng)用單（如對講機電池更換）歸集。保潔服務(wù)成本

維持公共區(qū)域清潔的支出，包括：人工：保潔員工資、社保（含外包保潔團隊的服務(wù)費）；物料：清潔工具（掃帚、拖把、吸塵器）及耗材（垃圾袋、消毒液、清潔劑、地毯清洗劑）；設(shè)備：洗地機、高壓水槍等折舊及維修費；其他：垃圾清運費（支付給環(huán)衛(wèi)部門）、化糞池清理費。歸集方法：人工成本按保潔范圍（如某樓棟由3名保潔負責）分攤，物料按“先進先出法”計算采購成本，結(jié)合領(lǐng)用記錄計入項目。綠化養(yǎng)護成本

針對公共綠化（草坪、樹木、花卉）的維護支出，包括：人工：綠化工人工資、社保（含外包綠化團隊的服務(wù)費）；物料：苗木補種費（枯死樹木更換）、肥料、農(nóng)藥、灌溉水管/噴頭；設(shè)備：割草機、灑水車折舊及維修費；其他：綠化灌溉電費/水費。歸集方法：按綠化面積占比分攤（如某小區(qū)綠化面積1000㎡，占總管理面積5%），物料成本按采購發(fā)票及領(lǐng)用記錄歸集。工程維修成本

保障公共設(shè)施正常運行的支出（不含業(yè)主專屬設(shè)施維修，如戶內(nèi)水管破裂），包括：人工：維修工工資、社保（含外包維修團隊的服務(wù)費）；物料：維修材料（水管、電線、閥門、燈泡、瓷磚）、零配件（水泵軸承、電梯易損件）；設(shè)備：維修工具（扳手、萬用表）折舊、電梯年檢費（強制支出）、消防系統(tǒng)維護費；其他：公共區(qū)域漏水搶修費、管道疏通費。歸集方法：按維修記錄（如某單元電梯維修）直接計入項目，大額維修（如屋頂防水翻新）可按“長期待攤費用”分月攤銷（避免單月成本驟增）。公共能耗成本

為公共區(qū)域提供基礎(chǔ)保障的能源支出，是物業(yè)公司重要的變動成本，包括：電費：路燈、樓道燈、地下車庫照明、水泵（二次供水）、電梯運行、監(jiān)控系統(tǒng)用電；水費：公共衛(wèi)生間用水、綠化灌溉、景觀水池換水；燃氣/暖氣費：部分小區(qū)公共區(qū)域（如會所、大堂）的供暖支出。歸集方法：按水電表讀數(shù)（公共區(qū)域獨立電表）計算，直接計入對應(yīng)項目（若與業(yè)主共用電表，需按“公共區(qū)域面積占比”分攤）。（二）間接管理成本：運營支撐支出為保障物業(yè)公司整體運轉(zhuǎn)的非直接服務(wù)成本，包括：

管理人工成本項目管理人員：項目經(jīng)理、客服專員、財務(wù)（項目派駐）的工資、社保、獎金；總部職能人員：公司總部行政、人事、財務(wù)、市場人員的工資（按各項目管理面積占比分攤至項目）。辦公及行政成本辦公費用：辦公用品（紙張、打印機墨盒）、通訊費（電話、網(wǎng)絡(luò)）、辦公水電費、物業(yè)費（物業(yè)公司自身辦公場所的租金或折舊）；差旅及培訓：員工差旅費、服務(wù)技能培訓費（如消防知識培訓）；其他：公章刻制、資質(zhì)年檢、審計費等。財務(wù)及稅費成本財務(wù)費用：銀行貸款利息（如用于小區(qū)設(shè)施改造的貸款）、手續(xù)費；稅費：增值稅及附加、印花稅（租賃合同、合同協(xié)議）等。其他間接成本資產(chǎn)折舊：公司總部辦公設(shè)備（電腦、打印機）、車輛（巡檢車）折舊；壞賬損失：業(yè)主拖欠物業(yè)費形成的壞賬（按計提比例計入）；應(yīng)急儲備：突發(fā)公共事件（如臺風后小區(qū)清理）的臨時支出。歸集方法：總部費用按“管理面積”或“收入占比”分攤至各項目（如A項目管理面積占公司總管理面積30%，則分攤30%的總部行政費），其他費用按實際發(fā)生額計入。三、成本核算核心公式某物業(yè)項目總成本

=直接服務(wù)成本（安保+保潔+綠化+維修+公共能耗）+間接管理成本（分攤至該項目的部分）單位面積成本

=項目總成本÷項目管理面積（元/㎡?月）——用于對比不同項目的成本效率（如高端小區(qū)單位面積成本通常高于普通小區(qū)）成本收入比

=項目總成本÷項目物業(yè)費收入×100%（理想值＜80%，反映成本控制效率）專項服務(wù)單位成本

=某專項服務(wù)成本（如保潔）÷對應(yīng)服務(wù)面積（如保潔面積）——用于優(yōu)化專項服務(wù)（如降低單位保潔成本）四、成本核算關(guān)鍵注意事項區(qū)分“代收代繳”與“自營成本”

物業(yè)公司代收的業(yè)主水電費、燃氣費屬于“代收款”，不算成本；但公共區(qū)域的能耗（如路燈電費）屬于自營成本，需單獨核算。公共維修基金的特殊性

向業(yè)主收取的“公共維修基金”（用于房屋主體維修）屬于?？顚Ｓ?，其支出不計入日常成本（單獨列支，需業(yè)主大會審批）?？罩梅康某杀痉謹?/p>

小區(qū)未售出的空置房，物業(yè)公司仍需提供基礎(chǔ)服務(wù)（如安保、保潔），其成本需由“已入住業(yè)主物業(yè)費”或“開發(fā)商補貼”承擔，核算時需明確分攤規(guī)則。動態(tài)監(jiān)控“變動成本”

公共能耗、維修材料屬于變動成本（隨服務(wù)量增加而上升），需通過技術(shù)手段優(yōu)化（如更換LED路燈降低電費、批量采購維修材料壓價）。分項目核算的必要性

不同物業(yè)項目的盈利差異可能很大（如老小區(qū)設(shè)施老化，維修成本