會(huì)計(jì)實(shí)操文庫1/1做賬實(shí)操-房地產(chǎn)竣工后的賬務(wù)一、核心前提說明房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工后，賬務(wù)核心從“開發(fā)成本歸集”轉(zhuǎn)向“收入確認(rèn)、成本結(jié)轉(zhuǎn)、資產(chǎn)清算”，需遵循《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)——收入》（新收入準(zhǔn)則）與《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第4號(hào)——固定資產(chǎn)》；關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)：需先完成“竣工結(jié)算”（確定最終開發(fā)成本），再辦理“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移”（確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)），最后進(jìn)行“項(xiàng)目清算”（結(jié)轉(zhuǎn)結(jié)余、處理遺留事項(xiàng)）。二、竣工后核心賬務(wù)處理（按流程排序）（一）開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)：從“開發(fā)成本”轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品”項(xiàng)目竣工并辦理結(jié)算后，需將歸集的全部開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)至“開發(fā)產(chǎn)品”（庫存商品性質(zhì)），為后續(xù)銷售結(jié)轉(zhuǎn)做準(zhǔn)備。會(huì)計(jì)分錄說明借：開發(fā)產(chǎn)品—住宅開發(fā)產(chǎn)品—商業(yè)裙樓開發(fā)產(chǎn)品—地下車庫貸：開發(fā)成本—土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)開發(fā)成本—前期工程費(fèi)開發(fā)成本—建筑安裝工程費(fèi)開發(fā)成本—基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)開發(fā)成本—公共配套設(shè)施費(fèi)開發(fā)成本—開發(fā)間接費(fèi)用1.“開發(fā)產(chǎn)品”需按業(yè)態(tài)（住宅、商業(yè)、車庫）細(xì)分，便于后續(xù)按業(yè)態(tài)結(jié)轉(zhuǎn)成本；2.“開發(fā)成本”明細(xì)需與竣工結(jié)算報(bào)告一致，確保成本數(shù)據(jù)準(zhǔn)確；3.若存在未完工公共配套設(shè)施，需按“預(yù)算成本”暫估入賬，后續(xù)結(jié)算后調(diào)整。（二）收入確認(rèn)：竣工交付后確認(rèn)銷售收入根據(jù)新收入準(zhǔn)則，房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工交付、業(yè)主取得控制權(quán)時(shí)，需從“預(yù)收賬款”（或“合同負(fù)債”）結(jié)轉(zhuǎn)至“主營業(yè)務(wù)收入”。會(huì)計(jì)分錄說明1.確認(rèn)收入：借：預(yù)收賬款/合同負(fù)債（已收房款）應(yīng)收賬款（未收房款，如按揭未放款）貸：主營業(yè)務(wù)收入—住宅銷售收入主營業(yè)務(wù)收入—商業(yè)銷售收入應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）1.需按“業(yè)態(tài)”區(qū)分收入明細(xì)，與“開發(fā)產(chǎn)品”對(duì)應(yīng)；2.增值稅銷項(xiàng)稅額=（含稅收入-土地價(jià)款）÷（1+9%）×9%（按一般計(jì)稅方法）；3.若為分期收款，需按“控制權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)點(diǎn)”一次性確認(rèn)收入，不按收款進(jìn)度分?jǐn)偂?.結(jié)轉(zhuǎn)土地價(jià)款抵減的銷項(xiàng)稅額：借：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額抵減）貸：主營業(yè)務(wù)成本依據(jù)財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文，土地價(jià)款可抵減增值稅銷項(xiàng)稅額，需同步調(diào)整成本。（三）銷售成本結(jié)轉(zhuǎn)：按“配比原則”結(jié)轉(zhuǎn)對(duì)應(yīng)開發(fā)產(chǎn)品成本收入確認(rèn)后，需按“已售開發(fā)產(chǎn)品面積占總可售面積比例”，結(jié)轉(zhuǎn)對(duì)應(yīng)“開發(fā)產(chǎn)品”成本至“主營業(yè)務(wù)成本”。會(huì)計(jì)分錄說明借：主營業(yè)務(wù)成本—住宅銷售成本主營業(yè)務(wù)成本—商業(yè)銷售成本貸：開發(fā)產(chǎn)品—住宅開發(fā)產(chǎn)品—商業(yè)裙樓1.成本結(jié)轉(zhuǎn)公式：當(dāng)期結(jié)轉(zhuǎn)成本=（某業(yè)態(tài)總開發(fā)成本÷該業(yè)態(tài)總可售面積）×當(dāng)期已售面積；2.需保留“面積計(jì)算表”“成本分配表”作為附件，確保數(shù)據(jù)可追溯；3.若存在“公共配套設(shè)施費(fèi)”，需按“受益原則”分配至各業(yè)態(tài)成本。（四）完工后費(fèi)用處理：結(jié)轉(zhuǎn)期間費(fèi)用與遺留支出竣工后發(fā)生的項(xiàng)目維護(hù)費(fèi)（如保修期內(nèi)維修支出）：借：銷售費(fèi)用—維修保養(yǎng)費(fèi)貸：銀行存款/應(yīng)付賬款（注：若預(yù)提過“質(zhì)量保證金”，需先沖減預(yù)提：借：預(yù)提費(fèi)用—質(zhì)量保證金，貸：銀行存款）項(xiàng)目竣工后剩余開發(fā)間接費(fèi)用結(jié)轉(zhuǎn)：借：開發(fā)成本—開發(fā)間接費(fèi)用（未歸集完畢部分）貸：應(yīng)付職工薪酬/累計(jì)折舊（竣工后仍發(fā)生的人員工資、設(shè)備折舊）同步結(jié)轉(zhuǎn)至開發(fā)產(chǎn)品：借：開發(fā)產(chǎn)品—XX業(yè)態(tài)貸：開發(fā)成本—開發(fā)間接費(fèi)用（五）資產(chǎn)清算：處理剩余資產(chǎn)與債務(wù)剩余開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用（如辦公用房）：借：固定資產(chǎn)—辦公用房貸：開發(fā)產(chǎn)品—商業(yè)裙樓（按“開發(fā)產(chǎn)品賬面價(jià)值”入賬，次月開始計(jì)提折舊）處置剩余材料/設(shè)備（如施工剩余鋼材、臨時(shí)設(shè)施）：借：銀行存款貸：其他業(yè)務(wù)收入應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)成本：借：其他業(yè)務(wù)成本貸：原材料/臨時(shí)設(shè)施結(jié)清項(xiàng)目相關(guān)債務(wù)（如應(yīng)付工程款、質(zhì)保金）：借：應(yīng)付賬款—XX施工單位預(yù)提費(fèi)用—質(zhì)量保證金貸：銀行存款（若存在扣款，如工程質(zhì)量問題扣款：借：應(yīng)付賬款，貸：營業(yè)外收入—扣款收入）三、竣工后稅務(wù)處理相關(guān)賬務(wù)（一）企業(yè)所得稅：完工后調(diào)整計(jì)稅毛利房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工前按“預(yù)計(jì)毛利率”預(yù)繳所得稅，竣工后需按“實(shí)際毛利”調(diào)整：會(huì)計(jì)分錄說明1.計(jì)算實(shí)際毛利與預(yù)繳毛利差異：實(shí)際毛利=主營業(yè)務(wù)收入-主營業(yè)務(wù)成本-稅金及附加預(yù)繳毛利=已預(yù)繳期間的“預(yù)收賬款×預(yù)計(jì)毛利率”需按項(xiàng)目分別計(jì)算，留存“竣工結(jié)算報(bào)告”“收入成本明細(xì)表”備查。2.補(bǔ)提差異部分所得稅：借：所得稅費(fèi)用—當(dāng)期所得稅貸：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交企業(yè)所得稅若實(shí)際毛利＜預(yù)繳毛利，產(chǎn)生可抵扣差異：借：遞延所得稅資產(chǎn)，貸：所得稅費(fèi)用（二）土地增值稅清算相關(guān)賬務(wù)預(yù)繳土地增值稅結(jié)轉(zhuǎn)：借：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交土地增值稅（預(yù)繳）貸：稅金及附加—土地增值稅（竣工前預(yù)繳部分）清算后補(bǔ)繳/退還土地增值稅：（1）補(bǔ)繳：借：稅金及附加—土地增值稅，貸：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交土地增值稅；繳納時(shí)：借：應(yīng)交稅費(fèi)，貸：銀行存款（2）退還：借：銀行存款，貸：稅金及附加—土地增值稅（或以前年度損益調(diào)整，若涉及跨年）四、竣工后賬務(wù)核對(duì)與歸檔要點(diǎn)數(shù)據(jù)核對(duì)：開發(fā)成本總額與竣工結(jié)算報(bào)告一致；已售面積與房管局備案面積一致；收入確認(rèn)金額與《商品房買賣合同》總金額一致。資料歸檔：需留存“竣工結(jié)算報(bào)告”“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移證明”“面積測繪報(bào)告”“土地增值稅清算報(bào)告”作為賬務(wù)附件，保存期至少10年。遺留事項(xiàng)跟蹤：建立“項(xiàng)目竣工后遺留事項(xiàng)臺(tái)賬”，跟蹤未結(jié)清債務(wù)、未出售資產(chǎn)、質(zhì)保期維修等，確保賬務(wù)無遺漏。五、常見特殊場景處理分期開發(fā)項(xiàng)目竣工：僅結(jié)轉(zhuǎn)當(dāng)期竣工業(yè)態(tài)的開發(fā)成本，未竣工業(yè)態(tài)仍保留在“開發(fā)成本”科目，待后續(xù)竣工后處理。合作開發(fā)項(xiàng)目竣工：按合作協(xié)議分配利潤時(shí)：借：利潤分配—應(yīng)付合作方利潤貸：應(yīng)付賬款—合作方支付時(shí)：借：應(yīng)付賬款—合作