第二節(jié)個(gè)人貸款產(chǎn)品的分類

一、按產(chǎn)品用途分類

1.個(gè)人住房貸款：即指貸款人向借款人發(fā)放可以用于購(gòu)置自用普通住

房的貸款。

(1)自營(yíng)性個(gè)人住房貸款

(2)公積金個(gè)人住房貸款

(3)個(gè)人住房組合貸款

2.個(gè)人消費(fèi)貸款：是指銀行向個(gè)人發(fā)放的用于消費(fèi)的貸款。

(1)個(gè)人汽車貸款：購(gòu)置汽車的貸款——自用車、商用車;新車、二手

車

(2)個(gè)人教育貸款：滿足在讀學(xué)生或親屬、監(jiān)護(hù)人的就學(xué)資金需求的

貸款：國(guó)家助學(xué)貸款、商業(yè)助學(xué)貸款

(3)個(gè)人耐用消費(fèi)品貸款：大額耐用消費(fèi)品貸款：大型電器

(4)個(gè)人消費(fèi)額度貸款：在期限和額度內(nèi)循環(huán)使用的人民幣貸款

(5)個(gè)人旅游消費(fèi)貸款：銀行認(rèn)可的旅行社組織的旅游

(6)個(gè)人醫(yī)療貸款：就醫(yī)時(shí)資金短缺的需求

3.個(gè)人經(jīng)營(yíng)類貸款：指銀行向從事合法生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的個(gè)人發(fā)放的，用于

定向購(gòu)置或租賃商用房、機(jī)械設(shè)備、以及用于滿足個(gè)人控制的企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)

營(yíng)流動(dòng)資金需求和其他合理資金需求的貸款

(1)專項(xiàng)貸款

(2)流動(dòng)資金貸款

二、按擔(dān)保方式分類

L個(gè)人抵押貸款：自然人或第三方提供的、經(jīng)銀行認(rèn)可的、符合規(guī)定

的財(cái)產(chǎn)作為抵押物而向個(gè)人發(fā)放的貸款。

主要都是固定資產(chǎn)、財(cái)產(chǎn)

2.個(gè)人質(zhì)押貸款：質(zhì)物出質(zhì)，作為質(zhì)押物獲取貸款

主要都是金融資產(chǎn)、財(cái)產(chǎn)權(quán)利

3.個(gè)人保證貸款：第三方提供保證的貸款

4.個(gè)人信用貸款：無須提供任何擔(dān)保的貸款

一、貸款對(duì)象

僅限于自然人，不包括法人。具有完全民事行為能力的自然人

二、貸款利率

三、貸款期限

貸款從發(fā)放到約定的最后還款或清償?shù)钠谙蕖?/p>

借款期限并非越長(zhǎng)越好，一般在15?20年最為合理

四、還款方式

1.到期一次還本付息法(1年以內(nèi))

五、擔(dān)保方式

六、貸款額度

第2講：第二章個(gè)人貸款營(yíng)銷

第一節(jié)個(gè)人貸款目標(biāo)市場(chǎng)分析

一、市場(chǎng)環(huán)境分析

銀行在完全“購(gòu)置行為、市場(chǎng)細(xì)分、目標(biāo)選擇和市場(chǎng)定位〃四大分析

任務(wù)的基礎(chǔ)上應(yīng)做到“四化〃：

(1)經(jīng)?；?/p>

(2)系統(tǒng)化

(3)科學(xué)化

(4)制度化

3、銀行市場(chǎng)環(huán)境分析的內(nèi)容

(1)外部環(huán)境

①宏觀環(huán)境

②微觀環(huán)境

⑵內(nèi)部環(huán)境

①銀行內(nèi)部資源分析

②銀行自身實(shí)力分析

4.市場(chǎng)環(huán)境分析的根本方法來源：

銀行主要采用SWOT分析方法對(duì)其內(nèi)外部環(huán)境進(jìn)行綜合分析。其中，

S(Strength)表示優(yōu)勢(shì)，W(Weak)表示劣勢(shì),0(Opportunity)表示機(jī)遇，

T(Threat)表示威脅。

二、市場(chǎng)細(xì)分

市場(chǎng)細(xì)分是20世紀(jì)50年代中期由美國(guó)市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)家溫德爾?斯密首

先提出的一個(gè)概念。

L銀行市場(chǎng)細(xì)分的定義來源：

所謂市場(chǎng)細(xì)分，就是營(yíng)銷者通過市場(chǎng)調(diào)研，根據(jù)整體市場(chǎng)上顧客需求

的差異性，以影響顧客需求和欲望的某些因素為依據(jù)，把某一產(chǎn)品的市場(chǎng)

整體劃分為若干個(gè)消費(fèi)者群的市場(chǎng)分類過程。所分出的市場(chǎng)稱為細(xì)分市

場(chǎng)。

市場(chǎng)細(xì)分是一個(gè)信息分析和歸納的過程，也是一個(gè)目標(biāo)策略制定的過

程。

2.銀行市場(chǎng)細(xì)分的作用來源：

(1)有利于選擇目標(biāo)市場(chǎng)和制定營(yíng)銷策略

(2)有利于開掘市場(chǎng)時(shí)機(jī)，開拓新市場(chǎng)，更好地滿足不同客戶對(duì)金融

產(chǎn)品的需求

(3)有利于集中人力、物力投入目標(biāo)市場(chǎng)，提高銀行的經(jīng)濟(jì)效益

3.市場(chǎng)細(xì)分的原則、標(biāo)準(zhǔn)與戰(zhàn)略

(1)市場(chǎng)細(xì)分的原則

①可衡量性原則

②可進(jìn)入性原則

③差異性原則

④經(jīng)濟(jì)性原則

(2)市場(chǎng)細(xì)分的標(biāo)準(zhǔn)

個(gè)人貸款市場(chǎng)細(xì)分的標(biāo)準(zhǔn)主要有人口因素、地理因素、心里因素、行

為因素和利益因素等。

(3)市場(chǎng)細(xì)分的策略

①集中策略

②差異性策略

三、市場(chǎng)選擇和定位

(1)市場(chǎng)選擇的意義

①市場(chǎng)選擇使銀行可以充分發(fā)揮優(yōu)勢(shì)并實(shí)現(xiàn)其經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和戰(zhàn)略。

②市場(chǎng)選擇使銀行可以加倍發(fā)揮其強(qiáng)于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的地方，從而獲得最

大回報(bào)并將優(yōu)勢(shì)保持下去。

③市場(chǎng)選擇構(gòu)成銀行營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)管理策略的一局部。來源：

④市場(chǎng)選擇使銀行可以充分利用它的資源，將時(shí)間、金錢和精力投入

到更有戰(zhàn)略意義的客戶群上。

⑤市場(chǎng)選擇使銀行可以針對(duì)外部環(huán)境做出反應(yīng)，例如，充分利用競(jìng)爭(zhēng)

者的進(jìn)入障礙，或者針對(duì)利益相關(guān)者或環(huán)境因素所造成的約束條件做出反

應(yīng)。

(2)市場(chǎng)選擇標(biāo)準(zhǔn)來源：

①符合銀行的目標(biāo)和能力

②有一定的規(guī)模和開展?jié)摿?/p>

③細(xì)分市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的吸引力

(1)銀行市場(chǎng)定位的含義

所謂銀行市場(chǎng)定位就是找位置，就是銀行針對(duì)面臨的環(huán)境和所處的位

置考慮當(dāng)前客戶的需求特點(diǎn)，設(shè)計(jì)表達(dá)銀行特定形象的效勞和產(chǎn)品，展示

銀行的鮮明個(gè)性，從而在目標(biāo)市場(chǎng)上確定恰當(dāng)?shù)奈恢谩?/p>

(2)銀行市場(chǎng)定位的原則

①發(fā)揮優(yōu)勢(shì)

②圍繞目標(biāo)

③突出特色

(3)銀行市場(chǎng)定位的步驟

①識(shí)別重要屬性

②制定定位圖

③定位選擇

④執(zhí)行定位

(4)銀行市場(chǎng)定位策略

①客戶定位策略

②產(chǎn)品定位策略

③形象定位策略

④利益定位策略

⑤競(jìng)爭(zhēng)定位策略

⑥聯(lián)盟定位策略

例題：銀行市場(chǎng)定位的原則包括()。

答案：ABCD

解析；以上四項(xiàng)都屬于銀行市場(chǎng)定位的原則

第二節(jié)個(gè)人貸款客戶定位

個(gè)人貸款客戶定位主要包括合作單位定位和貸款客戶定位兩局部?jī)?nèi)

容。

一、合作單位定位

⑴一手個(gè)人住房貸款合作單位

對(duì)于一手個(gè)人住房貸款，商業(yè)銀行最主要的合作單位是房地產(chǎn)開發(fā)

商。

目前，商業(yè)性個(gè)人一手住房貸款中較為普遍的貸款營(yíng)銷方式是銀行與

房地產(chǎn)開發(fā)商合作的方式。

(2)二手個(gè)人住房貸款合作單位

對(duì)于二手個(gè)人住房貸款，商業(yè)銀行最主要的合作單位是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公

司，兩者之間其實(shí)是貸款產(chǎn)品的代理人與被代理人的關(guān)系。

(3)合作單位準(zhǔn)入

(1)其他個(gè)人貸款合作單位

(2)其他個(gè)人貸款合作單位準(zhǔn)入

二、貸款客戶定位

客戶定位，是商業(yè)銀行對(duì)效勞對(duì)象的選擇，也就是商業(yè)銀行根據(jù)自身

的優(yōu)勢(shì)來選擇客戶，滿足客戶需求，使客戶成為自己忠實(shí)伙伴的過程。

第三節(jié)個(gè)人貸款營(yíng)銷渠道

銀行營(yíng)銷渠道是指提供銀行效勞和方便客戶使用銀行效勞的各種手

段，即銀行產(chǎn)品和效勞從銀行流傳到客戶手中所經(jīng)過的流通途徑，有合作

單位營(yíng)銷、網(wǎng)點(diǎn)機(jī)構(gòu)營(yíng)銷和網(wǎng)上銀行營(yíng)銷三種。

一、合作單位營(yíng)銷

(1)一手個(gè)人住房貸款合作單位營(yíng)銷：銀行與房地產(chǎn)開發(fā)商合作營(yíng)銷

的流程

(2)二手個(gè)人住房貸款合作單位營(yíng)銷

二、網(wǎng)點(diǎn)機(jī)構(gòu)營(yíng)銷

網(wǎng)點(diǎn)機(jī)構(gòu)是銀行業(yè)務(wù)人員面對(duì)面向客戶銷售產(chǎn)品的場(chǎng)所，也是銀行想

象的我體，迄今為止，網(wǎng)點(diǎn)機(jī)構(gòu)營(yíng)銷仍然是銀行最重要的營(yíng)銷渠道。

(1)全方位網(wǎng)點(diǎn)機(jī)構(gòu)營(yíng)銷渠道

(2)專業(yè)性網(wǎng)點(diǎn)機(jī)構(gòu)營(yíng)銷渠道

(3)高端化網(wǎng)點(diǎn)機(jī)構(gòu)營(yíng)銷渠道

(4)零售型網(wǎng)點(diǎn)機(jī)構(gòu)營(yíng)銷渠道

2.“直客式〃個(gè)人貸款營(yíng)銷模式

所謂“直客式〃個(gè)人貸款，就是利用銀行網(wǎng)點(diǎn)和理財(cái)中心作為銷售和

效勞的主渠道，銀行客戶經(jīng)理按照“了解你的客戶，做熟悉客戶"的原則,

直接營(yíng)銷客戶，受理客戶貸款需求。

三、網(wǎng)上銀行營(yíng)銷

①電子虛擬效勞方式

②運(yùn)行環(huán)境開放

③模糊的業(yè)務(wù)時(shí)空界限

④業(yè)務(wù)實(shí)時(shí)處理，效勞效率高

⑤設(shè)立本錢低，降低了銀行本錢

⑥嚴(yán)密的平安系統(tǒng)，保證交易平安

(1)信息效勞功能

(2)展示與查詢功能

(3)綜合業(yè)務(wù)功能

3.網(wǎng)上銀行營(yíng)銷途徑來源：的美女編輯們

(1)建立形象統(tǒng)一、功能齊全的商業(yè)銀行網(wǎng)站

(2)利用搜索引擎擴(kuò)大銀行網(wǎng)站的知名度

(3)利用網(wǎng)絡(luò)廣告開展銀行形象、產(chǎn)品和效勞的宣傳

(4)利用信息發(fā)布和信息收集手段增強(qiáng)銀行的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)

(5)利用交互鏈接和廣告互換增加銀行網(wǎng)站的訪問量

第四節(jié)個(gè)人貸款營(yíng)銷組織

一、營(yíng)銷人員

(一)銀行營(yíng)銷人員分類

1.客戶經(jīng)理是銀行營(yíng)銷人員的主力：高級(jí)、一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)和見習(xí)

2.中國(guó)銀行業(yè)營(yíng)銷人員分類：分別按照職責(zé)、崗位、職業(yè)、業(yè)務(wù)、產(chǎn)

品、市場(chǎng)、級(jí)別和層級(jí)八個(gè)方面來分

(二)銀行營(yíng)銷人員能力要求

1.品質(zhì)：誠(chéng)信、自信心

2.技能；銷售、觀察分析、應(yīng)變能力

3.知識(shí)：企業(yè)知識(shí)、產(chǎn)品知識(shí)

(三)銀行營(yíng)銷人員訓(xùn)練

1.最正確營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)：花時(shí)間訓(xùn)練營(yíng)銷人員技能提高一一建立互信

關(guān)系一一更多授權(quán)一一團(tuán)隊(duì)高績(jī)效；

2.差的營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)：不花時(shí)間訓(xùn)練一一技能低一一互不信任一一工作量

增加一一壓力增大一一無法授權(quán)一一失敗的一群人

二、營(yíng)銷機(jī)構(gòu)

(一)銀行營(yíng)銷組織職責(zé)

1.不同級(jí)別的銀行承當(dāng)著不同的營(yíng)銷職責(zé)論壇

總行：主要職責(zé)是管理：制定營(yíng)銷戰(zhàn)略;進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分;制定營(yíng)銷制度;

牽頭營(yíng)銷;客戶管理系統(tǒng)、客戶效勞和產(chǎn)品開發(fā);推動(dòng)全行營(yíng)銷;建立對(duì)外

門戶網(wǎng)站;建立海內(nèi)外營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)，與海內(nèi)外同行建立合作關(guān)系。

分行：主要職責(zé)是區(qū)域市場(chǎng)的管理：上傳下達(dá);研究、細(xì)化營(yíng)銷方案;

協(xié)調(diào)、推動(dòng)營(yíng)銷;實(shí)施對(duì)營(yíng)銷人員的管理;細(xì)化總部出臺(tái)的營(yíng)銷制度;收集

和發(fā)布本區(qū)域的營(yíng)銷信息;負(fù)責(zé)本區(qū)域的重要行業(yè)、關(guān)鍵客戶的業(yè)務(wù);本區(qū)

域的廣告籌劃和宣傳；分銷渠道建設(shè)；處理公共關(guān)系；與當(dāng)?shù)匦袠I(yè)合作。

支行：主要負(fù)責(zé)實(shí)施具體營(yíng)銷：客戶開發(fā)與維護(hù)，直接進(jìn)行業(yè)務(wù)談判;

實(shí)現(xiàn)交易，為客戶提供效勞;收集和反應(yīng)客戶信息，處理客戶異議;進(jìn)行市

場(chǎng)調(diào)查，了解市場(chǎng)環(huán)境，為銀行進(jìn)行營(yíng)銷活動(dòng)做好準(zhǔn)備工作；客戶風(fēng)險(xiǎn)的

具體管理;建立營(yíng)銷隊(duì)伍。

2.銀行營(yíng)銷組織模式選擇：

(1)職能型營(yíng)銷組織

(2)產(chǎn)品型營(yíng)銷組織

(3)市場(chǎng)型營(yíng)銷組織

(4)區(qū)域型營(yíng)銷組織

三、營(yíng)銷管理

(一)銀行營(yíng)銷管理的概念

1.管理是在特定環(huán)境下，為實(shí)現(xiàn)組織目標(biāo)而對(duì)組織資源進(jìn)行方案、組

織、領(lǐng)導(dǎo)與控制的系統(tǒng)過程。

2.銀行營(yíng)銷管理是為創(chuàng)造到達(dá)個(gè)人和機(jī)構(gòu)目標(biāo)的交換而規(guī)劃和實(shí)施

的理念、產(chǎn)品、效勞設(shè)想、定價(jià)和促銷的過程。

(-)銀行營(yíng)銷管理的框架來源：

分析營(yíng)銷時(shí)機(jī)一一調(diào)整業(yè)務(wù)組合一一制定營(yíng)銷戰(zhàn)略一一設(shè)計(jì)營(yíng)銷方

案一一實(shí)施營(yíng)銷控制

第五節(jié)個(gè)人貸款營(yíng)銷方法

一、品牌營(yíng)銷

1.銀行品牌營(yíng)銷的概念：品牌營(yíng)銷是指將產(chǎn)品或效勞與其競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手區(qū)

分開的名稱、術(shù)語、象征、符號(hào)、設(shè)計(jì)或它們的綜合運(yùn)用，通過發(fā)現(xiàn)、創(chuàng)

造和交付價(jià)值以滿足一定目標(biāo)市場(chǎng)的需求，同時(shí)獲取利潤(rùn)的一種營(yíng)銷活

動(dòng)。

品牌是銀行的核心競(jìng)爭(zhēng)力

2.銀行品牌營(yíng)銷的重要性：

(1)二八定律：20%的品牌占據(jù)80%的市場(chǎng)

(2)消費(fèi)者對(duì)金融產(chǎn)品認(rèn)知不深，判斷能力差;金融產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)

重

⑴質(zhì)量第一

⑵誠(chéng)信至上

(3)定位準(zhǔn)確

(4)個(gè)性鮮明

(5)巧妙傳播

(1)改變銀行運(yùn)作常規(guī)

(2)傳播品牌

(3)整合品牌資源

(4)建立品牌工作室

(5)為品牌創(chuàng)造影響力和崇高感

二、策略營(yíng)銷

1.銀行營(yíng)銷策略的內(nèi)涵：是指銀行在復(fù)雜的、變化的市場(chǎng)環(huán)境中，為

了實(shí)現(xiàn)特定的營(yíng)銷目標(biāo)以求得生存開展而制定的全局性、決定性和長(zhǎng)期性

的規(guī)劃與決策。

2.有效的營(yíng)銷策略應(yīng)該是營(yíng)銷目標(biāo)與營(yíng)銷手段的統(tǒng)一論壇

3.銀行營(yíng)銷策略(美國(guó)一一邁克爾?波特的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略理論)

(1)低本錢策略

(2)產(chǎn)品差異策略

(3)專業(yè)化策略

(4)群眾營(yíng)銷策略來源：的美女編輯們

(5)單一營(yíng)銷策略

(6)情感營(yíng)銷策略

(7)分層營(yíng)銷策略

(8)交叉營(yíng)銷策略

三、定向營(yíng)銷

1.銀行與客戶之間需要建立一個(gè)長(zhǎng)期友好的關(guān)系，為了保證做到共

贏，雙方必須建立有效的交流渠道。

2.交流階段的五個(gè)步驟：感覺、認(rèn)知、獲得、開展和保存

后三個(gè)就是一對(duì)一的精確定位營(yíng)銷，以銷售為最終目的來源：

3.銀行應(yīng)重點(diǎn)營(yíng)銷優(yōu)質(zhì)客戶，加大對(duì)優(yōu)質(zhì)客戶的定向營(yíng)銷力度，對(duì)于

優(yōu)質(zhì)客戶要開辟綠色通道，在辦理業(yè)務(wù)時(shí)做到區(qū)別對(duì)待，爭(zhēng)取在定向營(yíng)銷

上取得突破。

在線習(xí)題

第三章個(gè)人住房貸款

第一節(jié)個(gè)人住房貸款基礎(chǔ)知識(shí)

一、個(gè)人住房貸款的概念和分類來源：

個(gè)人住房貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購(gòu)置自用普通住房的

貸款。

(1)按照資金來源劃分，個(gè)人住房貸款包括自營(yíng)性個(gè)人住房貸款、公

積金個(gè)人住房貸款和個(gè)人住房組合貸款。

(2)按照住房交易形態(tài)劃分，個(gè)人住房貸款可分為新建房個(gè)人住房貸

款、個(gè)人再交易住房貸款和個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓貸款。

①新建房個(gè)人住房貸款。俗稱個(gè)人一手房貸款，是指銀行向符合條件

的個(gè)人發(fā)放的、用于在一級(jí)市場(chǎng)上購(gòu)置住房的貸款。

②個(gè)人再交易住房貸款。俗稱個(gè)人二手房住房貸款，是指銀行向個(gè)人

發(fā)放的、用于購(gòu)置在住房二級(jí)市場(chǎng)上合法交易的各類型個(gè)人住房的貸款。

③個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓貸款。是指當(dāng)尚未結(jié)清個(gè)人住房貸款的客戶出售用該

貸款購(gòu)置的住房時(shí)，銀行用信貸資金向購(gòu)置該住房的個(gè)人發(fā)放的個(gè)人住房

貸款。

(3)按照貸款利率確實(shí)定方式劃分，個(gè)人住房貸款可分為固定利率貸

款和浮動(dòng)利率貸款。

二、個(gè)人住房貸款的特征

個(gè)人住房貸款與其他個(gè)人貸款相比，具有以下特點(diǎn)：

(1)貸款金額大、期限長(zhǎng)

個(gè)人住房貸款相對(duì)其他個(gè)人貸款而言金額較大，期限也較長(zhǎng)，通常為

10-20年，最長(zhǎng)可達(dá)30年，絕大多數(shù)采取分期付款的方式。

(2)以抵押為前提建立的借貸關(guān)系

在抵押的情形下借款人或第三人不轉(zhuǎn)移對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)的占有。

(3)風(fēng)險(xiǎn)因素類似，風(fēng)險(xiǎn)具有系統(tǒng)性特點(diǎn)

除了客戶還款能力和還款意愿等方面的因素外，房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的穩(wěn)

定性和標(biāo)準(zhǔn)性對(duì)個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的影響也較大。

三、個(gè)人住房貸款的開展歷程

個(gè)人住房貸款在各國(guó)個(gè)人貸款業(yè)務(wù)中都是最主要的產(chǎn)品，在我國(guó)也是

最早開辦、規(guī)模最大的個(gè)人貸款產(chǎn)品。國(guó)內(nèi)個(gè)人住房貸款最早萌芽于改革

開放初期，源于城市住宅制度的改革。20世紀(jì)80年代中期，作為首批住

房體制改革的試點(diǎn)城市，煙臺(tái)、蚌埠兩市分別成立了住房?jī)?chǔ)蓄銀行，開始

發(fā)放住房貸款。截至2008年11月，我國(guó)個(gè)人住房貸款余額已到達(dá)2.95

萬億元，比1997年年底增長(zhǎng)155倍，占全部商業(yè)銀行人民幣貸款余額的

10%,

四、個(gè)人住房貸款的要素

(1)貸款對(duì)象

個(gè)人住房貸款的對(duì)象應(yīng)是具有完全民事行為能力的自然人。申請(qǐng)人還

須滿足貸款銀行的其他要求，例如：

①合法有效的身份或居留證明；

②有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，良好的信用，歸還貸款本息的能力；

③有合法有效的購(gòu)置(建造、大修)住房的合同、協(xié)議以及貸款銀行要

求提供的其他證明文件；

④有貸款銀行認(rèn)可的資產(chǎn)進(jìn)行抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的法

人、其他經(jīng)濟(jì)組織或自然人作為保證人；

⑤貸款銀行規(guī)定的其他條件。

(2)貸款利率

個(gè)人住房貸款的利率按商業(yè)性貸款利率執(zhí)行，上限放開，實(shí)行下限管

理。中國(guó)人民銀行2008年10月27日公布新的個(gè)人住房貸款利率，個(gè)人

住房貸款的下限利率水平為相應(yīng)期限檔次貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，商業(yè)銀

行可根據(jù)具體情況自主確定利率水平和內(nèi)部定價(jià)規(guī)則。

實(shí)踐中，銀行多是于次年1月1日起按相應(yīng)的利率檔次執(zhí)行新的利率

規(guī)定。

(3)貸款期限

個(gè)人一手房貸款和二手房貸款的期限由銀行根據(jù)實(shí)際情況合理確定，

最長(zhǎng)期限都為30年。個(gè)人二手房貸款的期限不能超過所購(gòu)住房的剩余使

用年限。對(duì)于借款人已離退休或即將離退休的(目前法定退休年齡為男60

歲，女55歲)，貸款期限不宜過長(zhǎng)，一般男性自然人的還款期限不超過65

歲，女性自然人的還款年限不超過60歲。符合相關(guān)條件的，男性可放寬

至70歲，女性可放寬至65歲。

(4)還款方式

個(gè)人住房貸款可采取多種還款方式進(jìn)行還款。例如：一次還本付息法、

等額本息還款法、等額本金還款法、等比累進(jìn)還款法、等額累進(jìn)還款法及

減按還款法、組合還款法等多種方法。其中，以等額本息還款法和等額本

金還款法最為常用。

個(gè)人住房貸款可實(shí)行抵押、質(zhì)押和保證三種擔(dān)保方式。貸款銀行可根

據(jù)借款人的具體情況，采用一種或同時(shí)采用幾種貸款擔(dān)保方式。

在貸款期間，經(jīng)貸款銀行同意，借款人可根據(jù)實(shí)際情況變更貸款擔(dān)保

方式。抵押物、質(zhì)押權(quán)利、保證人發(fā)生變更的，應(yīng)與貸款銀行重新簽訂相

應(yīng)的擔(dān)保合同。

(6)貸款額度

個(gè)人住房貸款中，對(duì)購(gòu)置首套自住房且套型建筑面積在90平方米以

下的，貸款的發(fā)放額度一般是按擬購(gòu)(建造、大修)住房?jī)r(jià)格扣除其不低于

價(jià)款20%的首期付款后的數(shù)量來確定;對(duì)購(gòu)置首套自住房且套型建筑面積

在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于30%;對(duì)已利用貸款購(gòu)置住

房又申請(qǐng)購(gòu)置第二套(含)以上住房的，貸款首付比例不得低于40%o從控

制風(fēng)險(xiǎn)的角度，個(gè)人住房貸款的首付比例應(yīng)隨購(gòu)置住房套數(shù)的增加而提

IWJo

中國(guó)人民銀行決定自2008年10月27日起，將最低首付款比例調(diào)整

為20虬金融機(jī)構(gòu)對(duì)客戶的貸款利率、首付款比例，應(yīng)根據(jù)借款人是首次

購(gòu)房或非首次購(gòu)房、自住房或非自住房、套型建筑面積等是否是普通住房,

以及借款人信用記錄和還款能力等風(fēng)險(xiǎn)因素在下限以上區(qū)別確定。對(duì)居民

首次購(gòu)置普通自住房和改善型普通自住房貸款需求，金融機(jī)構(gòu)可在首付款

比例上按優(yōu)惠條件給予支持。

第二節(jié)貸款流程

個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)操作包括貸款的受理和調(diào)查、審查和審批、簽約和

發(fā)放以及貸后與檔案管理四個(gè)環(huán)節(jié)。

一、貸款的受理與調(diào)查

(1)貸前咨詢來源：

銀行通過現(xiàn)場(chǎng)咨詢、窗環(huán)球，網(wǎng)校口咨詢、電話銀行、網(wǎng)上銀行、業(yè)

務(wù)咨詢宣傳手冊(cè)等渠道和方式，向擬申請(qǐng)個(gè)人住房貸款的個(gè)人提供有關(guān)信

息咨詢效勞

(2)貸款的受理程序

①接受申請(qǐng)

貸款受理人應(yīng)要求借款申請(qǐng)人填寫“個(gè)人住房借款申請(qǐng)書〃，并按銀

行要求提交相關(guān)申請(qǐng)材料。對(duì)于有共同申請(qǐng)人，應(yīng)同時(shí)要求共同申請(qǐng)人提

交有關(guān)申請(qǐng)材料。

②初審。

貸款受理人應(yīng)對(duì)借款申請(qǐng)人提交的借款申請(qǐng)書及申請(qǐng)材料進(jìn)行初審，

主要審查借款申請(qǐng)人的主體資格及借款中請(qǐng)人所提交材料的完整性與標(biāo)

準(zhǔn)性。

貸前調(diào)查是對(duì)住房樓盤工程和借款人提供的全部文件、材料的真實(shí)

性、合法性、完整性、可行性以及對(duì)借款人的品行、信譽(yù)、償債能力、擔(dān)

保手環(huán)球,網(wǎng)校段落實(shí)情況等進(jìn)行的調(diào)查和評(píng)估。

(1)對(duì)開發(fā)商及樓盤工程的調(diào)查

(2)對(duì)借款人的調(diào)查

二、貸款的審查和審批

貸款審查人負(fù)責(zé)對(duì)借款申請(qǐng)人提交的材料進(jìn)行合規(guī)性審查，對(duì)貸前調(diào)

查人提交的“個(gè)人住房貸款調(diào)查審批表〃、面談?dòng)涗浺约百J前調(diào)查的內(nèi)容

是否完整進(jìn)行審查。

貸款審杳人審杳完畢后，應(yīng)對(duì)貸前調(diào)杳人提出的調(diào)杳意見和貸款建議

是否合理、合規(guī)等在“個(gè)人住房貸款調(diào)查審查表〃上簽署審查意見，連同

環(huán)球,網(wǎng)校申請(qǐng)材料、面談?dòng)涗浀纫徊⑺徒毁J款審批人進(jìn)行審批。

(1)組織報(bào)批材料

⑵審批

(3)提出審批意見

①同意

②否決表示不同意按申報(bào)的方案辦理該筆業(yè)務(wù)。

(4)審批意見落實(shí)

業(yè)務(wù)部門應(yīng)根據(jù)貸款審批人的審批意見做好以下工作：

①對(duì)未獲批準(zhǔn)的借款申請(qǐng)，貸前調(diào)查人應(yīng)及時(shí)告知借款人，將有關(guān)材

料退還，并做好解釋工作，同時(shí)做好信貸拒批記錄存檔；

②對(duì)需補(bǔ)充材料的，貸前調(diào)查人應(yīng)按要求及時(shí)補(bǔ)充材料后重新履行審

查、審批程序；

③對(duì)經(jīng)審批同意或有條件同意的貸款，信貸經(jīng)辦人員應(yīng)及時(shí)通知借款

申請(qǐng)人并按要求落實(shí)有關(guān)條件、辦理合同簽約和發(fā)放貸款等。

三、貸款的簽約和發(fā)放

1、貸款的簽約

經(jīng)審批同意的，貸款銀行與借款人環(huán)球，網(wǎng)校、開發(fā)商簽訂個(gè)人住房

貸款合同，明確各方權(quán)利和義務(wù)。貸款的簽約流程如下：

(1)填寫合同

(2)審核合同

合同填寫完畢后，填寫人員應(yīng)及時(shí)將有關(guān)合同文本交合同復(fù)核人員進(jìn)

行復(fù)核。同筆貸款的合同填寫人與合同復(fù)核人不得為同一人。

(3)簽訂合同

合同填寫并復(fù)核無誤后，貸款發(fā)放環(huán)球,網(wǎng)校人應(yīng)負(fù)責(zé)與借款人(包括

共同借款人)、擔(dān)保人(抵押人、出質(zhì)人、保證人)簽訂合同。

2、貸款的發(fā)放

(1)落實(shí)貸款發(fā)放條件

貸款發(fā)放前，貸款發(fā)放人應(yīng)落實(shí)有關(guān)貸款發(fā)放條件。

(2)貸款劃付A.貸款發(fā)放崗位人員應(yīng)填寫或打印相關(guān)文件，交信貸主

管審核簽字

B.會(huì)計(jì)部門進(jìn)行開立賬戶、劃款

C.貸款發(fā)放崗位人員將貸款發(fā)放、劃付到約定賬戶

四、貸后與檔案管理

個(gè)人住房貸款的貸后與檔案管理是指貸款發(fā)放后到合同終止期間對(duì)

有關(guān)事宜的管理，包括貸款本息回收、合同變更、貸后檢查、貸款的風(fēng)險(xiǎn)

分類與不良貸款管理以及貸款檔案管理等工作。它關(guān)系到信貸資產(chǎn)能否平

安收回，是個(gè)人住房貸款工作的重要環(huán)節(jié)之一。

L貸款的回收來源：

銀行根據(jù)借款合同的約定進(jìn)行貸款的回收。借款人與銀行應(yīng)在借款合

同中約定借款人歸還借款采取的支付方式、還款方式和還款方案等。借款

人按借款合同約定歸還貸款本息，銀行則將還款情況定期告知借款人。

(1)貸款支付方式來源：

貸款的支付方式有委托扣款和柜面還款兩種方式。

(2)還款方式

借款人要按照借款合同中規(guī)定的還款方式進(jìn)行還款。常用的個(gè)人住房

貸款還款方式包括等額本息還款法和等額本金還款法兩種。

2、合同變更

(1)根本規(guī)定

(2)合同主體變更論壇

(3)借款期限調(diào)整

期限調(diào)整指借款人因某種特殊原因，向貸款銀行申請(qǐng)變更貸款還款期

限，包括延長(zhǎng)期限、縮短期限等。借款人需要調(diào)整借款期限，應(yīng)向銀行提

交期限調(diào)整申請(qǐng)書，并必須具備以下前提條件：貸款未到期;無欠息;無拖

欠本金，本期本金已歸還。期限調(diào)整后，銀行將重新為借款人計(jì)算分期還

款額。

延長(zhǎng)期限是指借款人申請(qǐng)?jiān)谠瓉斫杩钇谙薜幕A(chǔ)上延長(zhǎng)一定的期限，

借款合同到期日則相應(yīng)延長(zhǎng)。原借款期限與延長(zhǎng)期限之和不得超過有關(guān)期

限規(guī)定的要求;原借款期限加上延長(zhǎng)期限到達(dá)新的利率期限檔次時(shí)，從延

長(zhǎng)之日起，貸款利率按新的期限檔次利率執(zhí)行。已計(jì)收的利息不再調(diào)整。

如遇法定利率調(diào)整，從延長(zhǎng)之日起，貸款利率按新的法定利率同期限檔次

利率執(zhí)行。來源：

縮短期限是指借款人申請(qǐng)?jiān)谠瓉斫杩畹幕A(chǔ)上縮短一定的借款期限，

借款合同到期日則相應(yīng)提前。對(duì)分期還款類個(gè)人貸款賬戶，縮短期限后，

貸款到期日期至少在下個(gè)結(jié)息期內(nèi)，即剩余有效還款期數(shù)不能為零。對(duì)到

期一次還本付息類個(gè)人貸款賬戶，不允許縮短借款期限。縮短借款期限后

新的借款期限到達(dá)新的利率期限檔次時(shí)，從縮短之日起，貸款利率按新的

期限檔次利率執(zhí)行。已計(jì)收的利息不再調(diào)整。如遇法定利率調(diào)整，從縮短

之日起，貸款利率將按照合同約定的利率執(zhí)行或按國(guó)家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

(4)分期還款額的調(diào)整

(5)還款方式變更

按照個(gè)人住房貸款的還款方式劃分為分期還款方式和到期一次還本

付息方式兩大類。

(6)擔(dān)保變更

3、貸后檢查

貸后檢查是以借款人、抵(質(zhì))押物、擔(dān)保人、擔(dān)保物、合作開發(fā)商及

工程為對(duì)象，通過客戶提供、訪談、實(shí)地檢查、行內(nèi)資源查詢等途徑獲取

信息，對(duì)影響個(gè)人住房貸款資產(chǎn)質(zhì)量的因素進(jìn)行持續(xù)跟蹤調(diào)查、分析，并

采取相應(yīng)補(bǔ)救措施的過程，判斷借款人的風(fēng)險(xiǎn)狀況，提出相應(yīng)的預(yù)防或補(bǔ)

救措施。

(1)對(duì)借款人的檢查

(2)對(duì)保證人的檢查

(3)對(duì)抵押物的檢查

(4)對(duì)質(zhì)押權(quán)利的檢查

(5)對(duì)開發(fā)商和工程以及合作機(jī)構(gòu)檢查的要點(diǎn)

4、貸款風(fēng)險(xiǎn)分類和不良貸款的管理

(1)貸款風(fēng)險(xiǎn)分類

貸款風(fēng)險(xiǎn)分類指按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和程序?qū)J款資產(chǎn)進(jìn)行分類。貸款風(fēng)險(xiǎn)

分類一般先進(jìn)行定量分類，即先根據(jù)借款人連續(xù)違約次(期)數(shù)進(jìn)行分類，

再進(jìn)行定性分類，即根據(jù)借款人違約性質(zhì)和貸款風(fēng)險(xiǎn)程度對(duì)定量分類結(jié)果

進(jìn)行必要的修正和調(diào)整。

貸款風(fēng)險(xiǎn)分類應(yīng)遵循不可拆分原則，即一筆貸款只能處于一種貸款形

態(tài)，而不能同時(shí)處于多種貸款形態(tài)。貸款形態(tài)分正常、關(guān)注、次級(jí)、可疑

和損失五類。

正常貸款：借款人一直能正常還本付息，不存在任何影響貸款本息及

時(shí)、全額歸還的不良因素，或借款人未正常還款屬偶然性因素造成的。

關(guān)注貸款：借款人雖能還本付息，但已存在影響貸款本息及時(shí)、全額

歸還的不良因素。

次級(jí)貸款：借款人的正常收入已不能保證及時(shí)、全額歸還貸款本息，

需要通過出售、變賣資產(chǎn)、對(duì)外借款、保證人、保險(xiǎn)人履行保證、保險(xiǎn)責(zé)

任或處理抵(質(zhì))押物才能歸還全部貸款本息。

可疑貸款：貸款銀行已要求借款人及有關(guān)責(zé)任人履行保證、保險(xiǎn)責(zé)任、

處理抵(質(zhì))押物，預(yù)計(jì)貸款可能發(fā)生一定損失，但損失金額尚不能確定。

損失貸款：借款人無力歸還貸款;履行保證、保險(xiǎn)責(zé)任和處理抵(質(zhì))

押物后仍未能清償?shù)馁J款及借款人死亡，或依照《中華人民共和國(guó)民法通

則》的規(guī)定，宣告失蹤或死亡，以其財(cái)產(chǎn)或遺產(chǎn)清償后，仍未能還清的貸

款。

(2)不良貸款的認(rèn)定

按照五級(jí)分類方式，不良個(gè)人住房貸款包括五級(jí)分類中的后三類貸

款，即次級(jí)、可疑和損失類貸款。銀行應(yīng)按照銀行監(jiān)管部門的規(guī)定定期對(duì)

不良個(gè)人住房貸款進(jìn)行認(rèn)定。

銀行要適時(shí)對(duì)不良貸款進(jìn)行分析，建立不良個(gè)人住房貸款臺(tái)賬，落實(shí)

不良貸款清收責(zé)任人，實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)不良貸款回收情況。

(3)不良貸款的催收

對(duì)不同拖欠期限的不良個(gè)人住房貸款的催收可采取不同的方式，如電

話催收、信函催收、上門催收、通過中介機(jī)構(gòu)催收，以及采取法律手段催

收等方式。同時(shí)，應(yīng)利用信息技術(shù)對(duì)不良貸款催收情況進(jìn)行登記管理，實(shí)

現(xiàn)不良貸款催收管理的自動(dòng)化。個(gè)人住房貸款出現(xiàn)違約后，銀行的經(jīng)辦人

員或相關(guān)管理人員應(yīng)該按照規(guī)定程序，對(duì)未按期還款的借款人發(fā)出催收提

示和催收通知，催促借款人清償違約貸款。

(4)不良貸款的處置

5、貸后檔案管理

個(gè)人住房貸款檔案是指銀行在經(jīng)辦和管理個(gè)人住房貸款工作中形成

的具有史料價(jià)值及參考利用價(jià)值的貸款管理專業(yè)技術(shù)材料的總稱。個(gè)人住

房貸款檔案管理是指?jìng)€(gè)人住房貸款發(fā)放后有關(guān)貸款資料的收集整理、歸檔

登記、保存、借（查）閱管理、移交及管理、退回和銷毀的全過程。它是根

據(jù)《中華人民共和國(guó)檔案法》（以下簡(jiǎn)稱《檔案法》）及有關(guān)制度的規(guī)定和

要求，對(duì)貸款檔案進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)的管理，以保證貸款檔案的平安、完整與有效

利用。

⑴貸款檔案的內(nèi)容

貸款檔案可以是原件，也可以是具有法律效力的復(fù)印件。

①借款人的相關(guān)資料來源：的美女編輯們

②貸后管理的相關(guān)資料

（2）檔案的收集整理和歸檔登記來源：

銀行貸款經(jīng)辦人根據(jù)個(gè)人住房貸款歸檔要求，在貸款發(fā)放后，收集整

理需要?dú)w檔的個(gè)人住房貸款資料，并交檔案管理人員進(jìn)行登記。

（3）檔案的借（查）閱管理

個(gè)人住房貸款檔案借閱是指對(duì)已登記的個(gè)人住房貸款檔案資料的查

閱、借出、歸還等進(jìn)行管理，并保存全部交易的歷史信息，可以實(shí)現(xiàn)對(duì)借

閱已歸檔資料情況的登記及監(jiān)控。檔案的借（查）閱可以利用計(jì)算機(jī)系統(tǒng)或

人工進(jìn)行。來源：的美女編輯們

當(dāng)已歸檔保存的個(gè)人住房貸款檔案發(fā)生借出、借閱、歸還時(shí)，檔案管

理員應(yīng)根據(jù)有關(guān)的檔案管理規(guī)定，要求借閱、查詢?nèi)藛T填寫有關(guān)的登記表

并簽字，對(duì)于借閱有關(guān)貸款的重要檔案資料，必須經(jīng)過有權(quán)人員的審批同

意。檔案管理員還應(yīng)對(duì)借閱、歸還等進(jìn)行登記。

（4）檔案的移交和接管來源：的美女編輯們

根據(jù)業(yè)務(wù)需要，有關(guān)個(gè)人住房貸款檔案需要移交給其他檔案管理機(jī)構(gòu)

或部門時(shí)，進(jìn)行檔案的移交和接管工作，移交和接管雙方應(yīng)根據(jù)有關(guān)規(guī)定

填寫移交和接管有關(guān)清單，雙方簽字，并進(jìn)行有關(guān)信息的登記工作。

(5)檔案的退回

借款人還清貸款本息后，一些檔案材料需要退還借款人。

第三節(jié)風(fēng)險(xiǎn)管理

一、合作機(jī)構(gòu)管理

(1)合作機(jī)構(gòu)分析的要點(diǎn)

(2)與房地產(chǎn)開發(fā)商合作關(guān)系確實(shí)定及合作管理

①確立合作意向。

②合作后的管理。論壇

(3)與其他社會(huì)中介機(jī)構(gòu)的合作管理

其他社會(huì)合作機(jī)構(gòu)包括：房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、擔(dān)保公司和律師事務(wù)所等。

(1)房地產(chǎn)開發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)的欺詐風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)的欺詐風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為“假個(gè)貸〃。

所謂“假個(gè)貸”一般是指借款人并不具有真實(shí)的購(gòu)房目的，采取各種

手段套取銀行個(gè)人住房貸款的行為。“假個(gè)貸〃的“假〃，一是指不具有

真實(shí)的購(gòu)房目的;二是指虛構(gòu)購(gòu)房行為使其具有“真實(shí)〃的表象;三是指捏

造借款人資料或者其他相關(guān)資料等。來源；

“假個(gè)貸〃的主要成因包括開發(fā)商利用“個(gè)貸〃惡意套取銀行資金進(jìn)

行詐騙;開發(fā)商為緩解樓盤銷售窘境而實(shí)施“假個(gè)貸〃；開發(fā)商為獲得優(yōu)惠

貸款而實(shí)施“假個(gè)貸〃；銀行的管理漏洞給“假個(gè)貸〃以可乘之機(jī)等。

(2)擔(dān)保公司的擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)

在個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)中，由專業(yè)擔(dān)保公司為借款人提供連帶責(zé)任保證

的情況比較常見。當(dāng)借款人采用專業(yè)擔(dān)保公司提供的保證擔(dān)保申請(qǐng)個(gè)人住

房貸款時(shí)，擔(dān)保公司的擔(dān)保能力缺乏會(huì)給銀行帶來風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)踐中，有地方

政府背景的擔(dān)保公司通常實(shí)力較強(qiáng)，而且經(jīng)營(yíng)相對(duì)標(biāo)準(zhǔn)，而民營(yíng)背景的擔(dān)

保公司往往由于資金實(shí)力和內(nèi)部管理等問題給貸款帶來一定的風(fēng)險(xiǎn)，主要

的表現(xiàn)在“擔(dān)保放大倍數(shù)〃過大，即擔(dān)保公司對(duì)外提供擔(dān)保的余額與自身

實(shí)收資本的倍數(shù)過大，造成過度擔(dān)保而導(dǎo)致最終無力代償。

(3)其他合作機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)

在二手房貸款業(yè)務(wù)中，往往涉及多個(gè)社會(huì)中介機(jī)構(gòu)，如房屋中介機(jī)構(gòu)、

評(píng)估機(jī)構(gòu)及律師事務(wù)所等。社會(huì)中介機(jī)構(gòu)一般負(fù)責(zé)受理客戶的申請(qǐng)和委

托，對(duì)交易的房產(chǎn)進(jìn)行查冊(cè)、通知評(píng)估，代理審查客戶貸款申請(qǐng)，代理客

戶進(jìn)行房產(chǎn)交易，指導(dǎo)客戶簽訂相關(guān)合同和安排銀行約定客戶，代辦公證

“抵押手續(xù)〃，代理客戶進(jìn)行房款和房屋交割等。在二手房交易中由于房

產(chǎn)的買賣雙方均是通過代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行交易，且銀行的貸款一般直接轉(zhuǎn)入社

會(huì)中介機(jī)構(gòu)賬戶，因此，可能在社會(huì)中介機(jī)構(gòu)環(huán)節(jié)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。

商業(yè)銀行開展個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，離不開合作機(jī)構(gòu)。銀行要深入了解

和理解合作機(jī)構(gòu)的運(yùn)作，在充分利用合作機(jī)構(gòu)的同時(shí)，采取多種措施有效

控制由合作機(jī)構(gòu)帶來的風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的健康開展。

(1)“假個(gè)貸〃的防控措施

①加強(qiáng)一線人員建設(shè)，嚴(yán)把貸款準(zhǔn)入關(guān)。

②進(jìn)一步完善個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)保證金制度。

③要積極利用法律手段，追究當(dāng)事人刑事責(zé)任，加大“假個(gè)貸〃的實(shí)

施本錢。

(2)其他合作機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)的防控措施

①深入調(diào)查，選擇講信用、重誠(chéng)信的合作機(jī)構(gòu)。

②業(yè)務(wù)合作中不過分依賴合作機(jī)構(gòu)。

③嚴(yán)格執(zhí)行準(zhǔn)入退出制度。

④有效利用保證金制度。

⑤嚴(yán)格執(zhí)行回訪制度。

二、操作風(fēng)險(xiǎn)

操作風(fēng)險(xiǎn)是指在個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)操作過程中，由于違反操作規(guī)程或

操作中存在疏漏等情況而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，是一種發(fā)生在實(shí)務(wù)操作中的、內(nèi)部

形成的非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

1、貸款流程中的風(fēng)險(xiǎn)

(1)貸款受理和調(diào)查中的風(fēng)險(xiǎn)

①貸款受理中的風(fēng)險(xiǎn)。

②貸前調(diào)查中的風(fēng)險(xiǎn)

(2)貸款審查和審批中的風(fēng)險(xiǎn)

貸款審批環(huán)節(jié)主要業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制點(diǎn)為：

①未按獨(dú)立公正原則審批

②不按權(quán)限審批貸款，使得貸款超授權(quán)發(fā)放

③審批人員對(duì)應(yīng)審查的內(nèi)容審查不嚴(yán)，導(dǎo)致向不符合條件的借款人發(fā)

放貸款。

⑶貸款簽約和發(fā)放中的風(fēng)險(xiǎn)

①合同簽訂的風(fēng)險(xiǎn)。

②貸款發(fā)放的風(fēng)險(xiǎn)。

(4)貸后與檔案管理中的風(fēng)險(xiǎn)

①貸后管理的風(fēng)險(xiǎn)c

C.逾期貸款催收不及時(shí)，不良貸款處置不力

D.未按規(guī)定保管借款合同、擔(dān)保合同等重要貸款檔案資料

②檔案管理中的風(fēng)險(xiǎn)。

2、法律和政策風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)于個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，各種法律、法規(guī)等強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)很復(fù)雜。

⑴借款人主體資格

①未成年人能否申請(qǐng)個(gè)人住房貸款問題。

②外籍自然人能否辦理住房貸款問題。

(2)合同有效性風(fēng)險(xiǎn)

目前，個(gè)人貸款業(yè)務(wù)中所采用的借款合同根本都是統(tǒng)一的格式文本，

但實(shí)際業(yè)務(wù)中還會(huì)根據(jù)不同情況與客戶簽訂補(bǔ)充協(xié)議及特別條款，這就要

求銀行必須注意合同及協(xié)議的有效性，防止相關(guān)條款或具體內(nèi)容等出現(xiàn)問

題，以躲避可能的法律風(fēng)險(xiǎn)。

①格式條款無效。

②未履行法定提示義務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。

③格式條款解釋風(fēng)險(xiǎn)。

④格式條款與非格式條款不?致的風(fēng)險(xiǎn)。

(3)擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)

銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的擔(dān)保方式主要有抵押、質(zhì)押、保證三種方式。

我國(guó)《擔(dān)保法》及《物權(quán)法》司法解釋對(duì)擔(dān)保方式作了較為詳盡的規(guī)定。

個(gè)人住房貸款中的擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)主要來源于以下幾個(gè)方面：

①抵押擔(dān)保的法律風(fēng)險(xiǎn)：

②質(zhì)押擔(dān)保的法律風(fēng)險(xiǎn)。

③保證擔(dān)保的法律風(fēng)險(xiǎn)，主要表現(xiàn)在：

(4)訴訟時(shí)效風(fēng)險(xiǎn)

在個(gè)人住房貸款實(shí)踐中，由于經(jīng)辦人員法律知識(shí)的缺陷或工作責(zé)任心

問題，未能及時(shí)中斷訴訟時(shí)效或雖有中斷訴訟時(shí)效行為但沒有及時(shí)保存中

斷訴訟時(shí)效證據(jù)，導(dǎo)致訴訟中處于不利或被動(dòng)的地位。

(5)政策風(fēng)驗(yàn)

政策風(fēng)險(xiǎn)是指政府的金融政策或相關(guān)法律、法規(guī)發(fā)生重大變化或是有

重要的舉措出臺(tái)，引起市場(chǎng)波動(dòng)，從而給商業(yè)銀行帶來的風(fēng)險(xiǎn)。政策風(fēng)險(xiǎn)

屬于個(gè)人住房貸款的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)之一，由于這些風(fēng)險(xiǎn)來自外部，因此是單

一行業(yè)、單一銀行所無法防止的。比較常見的政策風(fēng)險(xiǎn)如下：

①對(duì)境外人士購(gòu)房的限制。

②對(duì)購(gòu)房人資格的政策性限制。

③抵押品執(zhí)行的政策性限制。

3、操作風(fēng)險(xiǎn)的防范措施

(1)提高貸款經(jīng)辦人員職'也操守和敬業(yè)精神

(2)掌握并嚴(yán)格遵守個(gè)人住房貸款相關(guān)的規(guī)章制度和法律法規(guī)

(3)嚴(yán)格落實(shí)貸前調(diào)查和貸后檢查

三、信用風(fēng)險(xiǎn)

個(gè)人住房貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)通常是因借款人的還款能力和還款意愿的

下降而導(dǎo)致的。因此，防范個(gè)人住房貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)，就要求個(gè)人住房貸

款的經(jīng)辦人員通過細(xì)致的工作，把握好借款人的還款能力和還款意愿。

1、信用風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)形式

借款人的信用風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為還款能力風(fēng)險(xiǎn)和還款意愿風(fēng)險(xiǎn)兩個(gè)方

面。

(1)還款能力風(fēng)險(xiǎn)

從信用風(fēng)險(xiǎn)的角度來看，還款能力表達(dá)的是借款人客觀的財(cái)務(wù)狀況，

即在客觀情況下借款人能夠按時(shí)足額還款的能力。

(2)還款意愿風(fēng)險(xiǎn)來源：

還款意愿是指借款人對(duì)歸還銀行貸款的態(tài)度。在還款能力確定的情況

下，借款人還可能成心欺詐，通過偽造的個(gè)人信用資料騙取銀行的貸款，

從而產(chǎn)生還款意愿風(fēng)險(xiǎn)。

2、信用風(fēng)險(xiǎn)防范措施

(1)加強(qiáng)對(duì)借款人還款能力的甄別

具體的措施將從驗(yàn)證借款人的工資收入、租金收入、投資收入和經(jīng)營(yíng)

收入四個(gè)方面來介紹。

①驗(yàn)證工資收入的真實(shí)性。

②驗(yàn)證租金收入的真實(shí)性。

③驗(yàn)證投資收入的真實(shí)性。

④驗(yàn)證經(jīng)營(yíng)收入的真實(shí)性。

⑵深入了解客戶還款意愿

第四節(jié)公積金個(gè)人住房貸款

一、基礎(chǔ)知識(shí)

公積金個(gè)人住房貸款也稱委托性住房公積金貸款，是各地住房公積金

管理中心運(yùn)用個(gè)人機(jī)器所在單位所繳納的住房公積金，委托商業(yè)銀行想購(gòu)

置、建造、翻建、大修自住房的住房公積金繳存人以及在職期間繳存住房

公積金的離退休職工發(fā)放的專項(xiàng)住房消費(fèi)貸款。

公積金個(gè)人住房貸款是住房公積金使用的中心內(nèi)容。公積金個(gè)人住房

貸款實(shí)行“存貸結(jié)合、先存后貸、整借零還和貸款擔(dān)?！ǖ脑瓌t。

2.公積金個(gè)人住房貸款的特點(diǎn)論壇

(1)互助性

公積金個(gè)人住房貸款其資金來源為單位和個(gè)人共同繳存的住房公積

金。

(2)普遍性

只要是具有完全民事行為能力、正常繳存住房公積金的職工，都可申

請(qǐng)公積金個(gè)人住房貸款。

(3)利率低來源：

相對(duì)商業(yè)貸款，公積金個(gè)人住房貸款的利率相對(duì)較低。

(4)期限長(zhǎng)

目前，公積金個(gè)人住房貸款最長(zhǎng)期限為30年(貸款期限不得超過法定

離退休年齡后5年)。

(1)貸款對(duì)象

公積金個(gè)人住房貸款是繳存公積金的職工才享有的一種貸款權(quán)利，只

要是公積金繳存的職工，均可申請(qǐng)公積金個(gè)人住房貸款。申請(qǐng)公積金個(gè)人

住房貸款必須符合住房公積金管理部門有關(guān)公積金個(gè)人住房貸款的規(guī)定。

(2)貸款利率

公積金個(gè)人住房貸款的利率按人民銀行規(guī)定的公積金個(gè)人住房貸款

利率執(zhí)行，中國(guó)人民銀行于2008年10月27日宣布下調(diào)公積金個(gè)人住房

貸款利率。其中，5年期以下(含5年)調(diào)整為4.05%,5年期以上調(diào)整為

4.59%o

(3)貸款期限

公積金個(gè)人住房貸款的期限最長(zhǎng)為30年，如當(dāng)?shù)毓e金管理中心有

特殊規(guī)定，按當(dāng)?shù)刈》抗e金信貸政策執(zhí)行。

(4)還款方式

公積金個(gè)人住房貸款的還款方式包括等額本息還款法、等額本金還款

法和一次還本付息法。貸款期限在1年以內(nèi)(含1年)的實(shí)行到期一次還本

付息;貸款期限在1年以上的，借款人從發(fā)放貸款的次月起歸還貸款本息,

一般采取等額本息還款法或等額本金還款法。

(5)擔(dān)保方式

目前，公積金個(gè)人住房貸款擔(dān)保方式一般有抵押、質(zhì)押和保證三種方

式。實(shí)踐中，住房置業(yè)擔(dān)保公司所提供的連帶責(zé)任擔(dān)保是常見的保證方式。

(6)貸款額度

公積金個(gè)人住房貸款的最高額度按當(dāng)?shù)刈》抗e金管理部門的有關(guān)

規(guī)定執(zhí)行，單筆貸款額度不能超過當(dāng)?shù)刈》抗e金管理中心規(guī)定的最高貸

款額度。一般購(gòu)置普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用房的，貸款額度最高不超過所

購(gòu)置住房總價(jià)款的80%;購(gòu)置集資建造住房(房改房)的，貸款額度最高不超

過所購(gòu)置住房總價(jià)款的90%;購(gòu)置二手房的，貸款額度最高不超過所購(gòu)置住

房總價(jià)款的70%;用有價(jià)證券質(zhì)押貸款的，貸款額度最高不超過有價(jià)證券票

面額度的90%;建造、翻建大修住房的，貸款額度不超過所需費(fèi)用的60%。

4、公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的職責(zé)分工和操作模式

(1)職責(zé)分工

①公積金管理中心根本職責(zé)。制定公積金信貸政策、負(fù)責(zé)信貸審批和

承當(dāng)公積金信貸風(fēng)險(xiǎn)。

②承辦銀行職責(zé)：

a.根本職責(zé)：公積金借款合同簽約、發(fā)放、職工貸款賬戶設(shè)立和計(jì)結(jié)

息以及金融手續(xù)操作。

b.可委托代理職責(zé)：貸前咨詢受理、調(diào)查審核、信息錄入，貸后審核、

催收、查詢對(duì)賬。

(2)操作模式

第一種模式是“銀行受理，公積金管理中心審核審批，銀行操作〃模

式。

第二種模式是“公積金管理中心受理、審核審批，銀行操作〃模式。

第三種模式是“公積金管理中心和承辦銀行聯(lián)動(dòng)〃模式。

⑴承當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)的主體不同

(2)資金來源不同

(3)貸款對(duì)象不同

(4)貸款利率不同

(5)審批主體不同

二、貸款流程

1、貸款的受理和調(diào)查

銀行要先和公積金管理中心簽訂“住房公積金貸款業(yè)務(wù)委托協(xié)議

書〃，聯(lián)得公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的承辦權(quán)之后才能接受委托辦理公積

金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)。

2.貸款的審杳和審批論壇

(1)貸前審查

管理中心收到申請(qǐng)材料后，先由業(yè)務(wù)部門經(jīng)辦人員對(duì)借款人的資信狀

況.進(jìn)行考察、測(cè)算、核實(shí)，簽署意見，經(jīng)業(yè)務(wù)部門負(fù)責(zé)人審查后，報(bào)管

理中心分管負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)。

(2)貸款審批

①登記臺(tái)賬。

②貸款審批。

③核對(duì)或登記臺(tái)賬。

(1)貸款簽約

①合同簽約。來源：

②擔(dān)保落實(shí)。

③申領(lǐng)和存撥基金。

⑵貸款的發(fā)放

4、貸后與檔案管理

⑴貸款檢查

⑵協(xié)助不良貸款催收

(3)對(duì)賬工作

(4)基金清退和利息劃回

(5)貸款手續(xù)費(fèi)的結(jié)算

(6)擔(dān)保貸后管理

(7)貸款數(shù)據(jù)的報(bào)送

(8)委托協(xié)議終止

(9)檔案管理

在線習(xí)題

第四章

第一節(jié)基礎(chǔ)知識(shí)

一、個(gè)人汽車貸款的含義和分類

個(gè)人汽車貸款是指銀行向個(gè)人發(fā)放的用于購(gòu)置汽車的貸款。

個(gè)人汽車貸款所購(gòu)車輛按用途可以劃分為自用車和商用車。自用車是

指借款人申請(qǐng)汽車貸款購(gòu)置的、不以營(yíng)利為目的的汽車;商用車是指借款

人申請(qǐng)汽車貸款購(gòu)置的、以營(yíng)利為目的的汽車。

個(gè)人汽車貸款所購(gòu)車輛按注冊(cè)登記情況可以劃分為新車和二手車。二

手車是指從辦理完機(jī)動(dòng)車注冊(cè)登記手續(xù)到規(guī)定報(bào)廢年限一年之前進(jìn)行所

有權(quán)變更并依法辦理過戶手續(xù)的汽車。

二、個(gè)人汽車貸款的特征

該類貸款的特點(diǎn)主要表達(dá)在以下幾個(gè)方面：

(1)作為汽車金融效勞領(lǐng)域的主要內(nèi)容之一，在汽車產(chǎn)業(yè)和汽車市場(chǎng)

開展中占有一席之地

(2)與汽車市場(chǎng)的多種行業(yè)機(jī)構(gòu)具有密切關(guān)系

(3)風(fēng)險(xiǎn)管理難度相對(duì)較大

三、個(gè)人汽車貸款的開展歷程

國(guó)內(nèi)最初的汽車貸款業(yè)務(wù)最早出現(xiàn)于1993年。銀行業(yè)的汽車貸款業(yè)

務(wù)萌芽于1996年，當(dāng)時(shí)中國(guó)建設(shè)銀行與一汽集團(tuán)建立了長(zhǎng)期戰(zhàn)略合作伙

伴關(guān)系。作為合作的一項(xiàng)內(nèi)容，中國(guó)建設(shè)銀行在局部地區(qū)試點(diǎn)辦理一汽群

眾轎車的汽車貸款業(yè)務(wù)，開始了國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行個(gè)人汽車貸款業(yè)務(wù)的嘗試。

1998年9月公布《汽車消費(fèi)貸款管理方法(試點(diǎn)方法)》。

2004年8月，中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合公布了《汽車貸款管理

方法》?！镀囐J款管理方法》在貸款人、借款人范圍，車貸首付比例和年

限等關(guān)鍵問題上，都與1998年的《汽車消費(fèi)貸款管理方法(試點(diǎn)方法)》

有很大不同，主要有以下幾點(diǎn)：

首先，調(diào)整了貸款入主體范圍。

其次，細(xì)化了借款人類型。

最后，擴(kuò)大了貸款購(gòu)車的品種。來源：考試大的美女編輯們

另外，《汽車貸款管理方法》還明確規(guī)定，購(gòu)車人在購(gòu)置二手車時(shí)也

可以申請(qǐng)貸款。

四、個(gè)人汽車貸款的原則和運(yùn)行模式

(1)個(gè)人汽車貸款的原則

個(gè)人汽車貸款實(shí)行“設(shè)定擔(dān)保，分類管理，特定用途〃的原則。

“設(shè)定擔(dān)?！ㄖ附杩钊松暾?qǐng)個(gè)人汽車貸款需提供所購(gòu)汽車抵押或其他

有效擔(dān)保；

“分類管理〃指按照貸款所購(gòu)車輛種類和用途的不同，對(duì)個(gè)人汽車貸

款設(shè)定不同的貸款條件；

“特定用途〃指?jìng)€(gè)人汽車貸款專項(xiàng)用于借款人購(gòu)置汽車，不允許挪作

他用O

(2)個(gè)人汽車貸款的運(yùn)行模式

目前，個(gè)人汽車貸款最主要的運(yùn)行模式包括“間客式〃與“直客式〃

兩種。

①“間客式〃模式，“間客式〃運(yùn)行模式在目前個(gè)人汽車貸款市場(chǎng)中

占主導(dǎo)地位。該模式是指由購(gòu)車人首先到經(jīng)銷商處挑選車輛，然后通過經(jīng)

銷商的推薦到合作銀行辦理貸款手續(xù)。

簡(jiǎn)單來說，“間客式〃運(yùn)行模式就是“先買車，后貸款〃。其貸款流

程為：選車一一準(zhǔn)備所需資料一一與經(jīng)銷商簽訂購(gòu)置合同一一銀行在經(jīng)銷

商或第三方的協(xié)助下做資信情況調(diào)查一一銀行審批、放款一一客戶提車。

②“直客式〃模式。與“間客式〃的“先購(gòu)車，后貸款〃相反，純粹

的“直客式〃汽車貸款模式實(shí)際上是“先貸款，后買車〃。

“直客式〃運(yùn)行模式的貸款流程為：到銀行網(wǎng)點(diǎn)填寫個(gè)人汽車貸款借

款申請(qǐng)書一一銀行對(duì)客戶進(jìn)行資信調(diào)查一一銀行審批貸款一一客戶與銀

行簽訂借款合同一一客戶到經(jīng)銷商處選定車輛并向銀行交納購(gòu)車首付一

一銀行代理提車、上戶和辦理抵押登記手續(xù)一一銀行放款一一客戶提車。

五、貸款要素

(1)貸款對(duì)象

個(gè)人汽車貸款的對(duì)象應(yīng)該是具有完全民事行為能力的自然人。

(2)貸款利率

個(gè)人汽車貸款利率按照中國(guó)人民銀行規(guī)定的同期貸款利率規(guī)定執(zhí)行，

并允許貸款銀行按照中國(guó)人民銀行利率規(guī)定實(shí)行上下浮動(dòng)。

(3)貸款期限

個(gè)人汽車貸款的貸款期限(含展期)不得超過5年，其中，二手車貸款

的貸款期限(含展期)不得超過3年。

每筆貸款只可以展期一次，展期期限不得超過1年，展期之后全部貸

款期限不得超過貸款銀行規(guī)定的最長(zhǎng)期限，同時(shí)對(duì)展期的貸款應(yīng)重新落實(shí)

擔(dān)保。

(4)還款方式

個(gè)人汽車貸款的還款方式包括等額本息還款法、等額本金還款法、一

次還本付息法、按月還息任意還本法等多種還款方式，具體方式根據(jù)各商

業(yè)銀行的規(guī)定來執(zhí)行。

(5)擔(dān)保方式

申請(qǐng)個(gè)人汽車貸款，借款人須提供一定的擔(dān)保后措施，包括質(zhì)押、以

貸款所購(gòu)車輛作抵押、房地產(chǎn)抵押和第三方保證等，還可采取購(gòu)置個(gè)人汽

車貸款履約保證保險(xiǎn)的方式。考試大論壇

(6)貸款額度

所購(gòu)車輛為自用車的，貸款額度不得超過所購(gòu)汽車價(jià)格的80%;所購(gòu)車

輛為商用車的，貸款額度不得超過所購(gòu)汽車價(jià)格的70%;所購(gòu)車輛為二手車

的，貸款額度不得超過借款人所購(gòu)汽車價(jià)格的50%汽車價(jià)格，對(duì)于新車是

指汽車實(shí)際成交價(jià)格與汽車生產(chǎn)商公布價(jià)格中兩者的低者；對(duì)于二手車是

指汽車實(shí)際成交價(jià)格與貸款銀行認(rèn)可的評(píng)估價(jià)格中兩者的低者。上述成交

價(jià)格均不得含有各類附加稅、費(fèi)及保費(fèi)等。

第二節(jié)貸款流程

個(gè)人汽車貸款業(yè)務(wù)操作包括貸款的受理和調(diào)查、審查和審批、簽約和

發(fā)放以及貸后與檔案管理四個(gè)環(huán)節(jié)。

一、貸款的受理和調(diào)杳

個(gè)人汽車貸款的受理是指從客戶向銀行提交借款申請(qǐng)書、銀行手里到

上報(bào)審核的全過程。

銀行通過現(xiàn)場(chǎng)咨詢、窗口咨詢、電話銀行、網(wǎng)上銀行、業(yè)務(wù)咨詢宣傳

手冊(cè)等渠道和方式，向擬申請(qǐng)個(gè)人住房貸款的個(gè)人提供有關(guān)信息咨詢效

勞。

貸款受理人應(yīng)要求借款申請(qǐng)人填寫個(gè)人汽車貸款借款申請(qǐng)書，并按銀

行要求提交相關(guān)申請(qǐng)材料。對(duì)于有共同申請(qǐng)人，應(yīng)同時(shí)要求共同申請(qǐng)人提

交有關(guān)申請(qǐng)材料。

銀行受理人應(yīng)對(duì)借款申請(qǐng)人提交的借款申請(qǐng)書及申請(qǐng)材料進(jìn)行初審，

主要審查借款申請(qǐng)人的主體資格及借款申請(qǐng)人所提交材料的完整性與標(biāo)

準(zhǔn)性。經(jīng)初審符合要求后，經(jīng)辦人應(yīng)將借款申請(qǐng)書及申請(qǐng)材料交由貸前調(diào)

查人進(jìn)行貸前調(diào)查。

貸前調(diào)查是指?jìng)€(gè)人汽車貸款貸前處理中非常重要的環(huán)節(jié)，主要由貸前

調(diào)查人審核申請(qǐng)材料是否真實(shí)、完整、合法、有效，調(diào)查借款申請(qǐng)人的還

款能力、還款意愿、購(gòu)車行為的真實(shí)性以及貸款擔(dān)保等情況。

(1)調(diào)查方式

貸前調(diào)查可以采取審查借款申請(qǐng)材料、面談借款申請(qǐng)人、查詢個(gè)人信

用、實(shí)地調(diào)查和電話調(diào)查等多種方式進(jìn)行。

(2)調(diào)查內(nèi)容

貸前調(diào)查人在調(diào)查申請(qǐng)人根本情況、貸款用途和貸款擔(dān)保等情況時(shí)，

應(yīng)重點(diǎn)調(diào)杳以下內(nèi)容：

①材料一致性的調(diào)查。

②借款人身份、資信、經(jīng)濟(jì)狀況和借款用途的調(diào)查。

③擔(dān)保情況的調(diào)查。

(3)調(diào)查中應(yīng)注意的問題來源：考試大

貸前調(diào)查完成后，貸前調(diào)查人應(yīng)對(duì)調(diào)查結(jié)果進(jìn)行整理、分析，提出是

否同意貸款的明確意見及貸款額度、貸款期限、貸款利率、擔(dān)保方式、還

款方式、劃款方式等方面的建議，并形成對(duì)借款申請(qǐng)人還款能力、還款意

愿、擔(dān)保情況以及其他情況等方面的調(diào)查意見，連同申請(qǐng)資料等一并送交

貸款審核人進(jìn)行貸款審核。

二、貸款的審查和審批

1.貸款審查來源：考試大的美女編輯們

貸款審查人負(fù)責(zé)對(duì)借款申請(qǐng)人提交的材料進(jìn)行合規(guī)性審查，對(duì)貸前調(diào)

查人提交的面談?dòng)涗浀壬暾?qǐng)材料以及貸前調(diào)查內(nèi)容是否完整等進(jìn)行審查。

貸款審查人審查完畢后，應(yīng)對(duì)貸前調(diào)查人提出的調(diào)查意見和貸款建議

是否合理、合規(guī)等提出書面審查意見，連同申請(qǐng)材料、面談?dòng)涗浀纫徊⑺?/p>

交貸款審批人進(jìn)行審批。

2.貸款審批來源：考試大的美女編輯們

貸款審批人依據(jù)銀行個(gè)人汽車貸款方法及相關(guān)規(guī)定，結(jié)合國(guó)家宏觀調(diào)

控政策，從銀行利益出發(fā)審查每筆個(gè)人汽車貸款的合規(guī)性、可行性及經(jīng)濟(jì)

性，根據(jù)借款人的還款能力以及抵押擔(dān)保的充分性與可行性等情況，分析

該筆業(yè)務(wù)預(yù)計(jì)給銀行帶來的收益和風(fēng)險(xiǎn)。

貸款審批人應(yīng)根據(jù)審查情況簽署審批意見，對(duì)不同意貸款的，應(yīng)寫明

拒批理由；對(duì)需補(bǔ)充材料后再審批的，應(yīng)詳細(xì)說明需要補(bǔ)充的材料名稱與

內(nèi)容;對(duì)同意或有條件同意貸款的，如貸款條件與申報(bào)審批的貸款方案內(nèi)

容不一致的，應(yīng)提出明確的調(diào)整意見。貸款審批人簽署審批意見后，應(yīng)將

審批表連同有關(guān)材料退還業(yè)務(wù)部門。

三、貸款的簽約和發(fā)放

1.貸款的簽約來源：考試大

對(duì)經(jīng)審批同意的貸款，應(yīng)及時(shí)通知借款申請(qǐng)人以及其他相關(guān)人(包括

抵護(hù)人和出質(zhì)人等)，確認(rèn)簽約的時(shí)間，簽署“個(gè)人汽車貸款借款合同〃

和相關(guān)擔(dān)保合同。其流程如下：

(1)填寫合同

(2)審核合同

(3)簽訂合同

2.貸款的發(fā)放

(1)落實(shí)貸款發(fā)放條件：貸款發(fā)放前，應(yīng)落實(shí)有關(guān)貸款發(fā)放條件。

(2)貸款發(fā)放

四、貸后與檔案管理

個(gè)人汽車貸款的貸后與檔案管理是指貸款發(fā)放后到合同終止前對(duì)有

關(guān)事宜的管理，包括貸款的回收、合同變更、貸后檢查、不良貸款管理及

貸后檔案管理五個(gè)局部。

貸款的回收是指借款人按借款合同約定的還款方案、還款方式及時(shí)、

足額地歸還貸款本息。貸款的支付方式有委托扣款和柜臺(tái)還款兩種方式。

借款人可在合同中選定一種還款方式，也可根據(jù)具體情況在貸款期限內(nèi)進(jìn)

行變更。貸款回收的原則是先收息、后收本，全部到期、利隨本清。

(1)提前還款

(2)期限調(diào)整

(3)還款方式變更

個(gè)人汽車貸款的還款方式有多種，比較常用的是等額本息還款法、等

額本金還款法和到期一次還本付息三種。

(4)借款合同的變更與解除

3.貸后檢查

貸后檢查是以借款人、抵(質(zhì))押物、保證人等為對(duì)象，通過客戶提供、

訪談、實(shí)地檢查和行內(nèi)資源查詢等途徑獲取信息,對(duì)影響個(gè)人汽車貸款資

產(chǎn)質(zhì)量的因素進(jìn)行持續(xù)跟蹤調(diào)查、分析，并采取相應(yīng)補(bǔ)救措施的過程。

⑴對(duì)借款人進(jìn)行貸后檢查的主要內(nèi)容

⑵對(duì)保證人及抵(質(zhì))。押物進(jìn)行檢查的主要內(nèi)容

關(guān)于不良個(gè)人汽車貸款的管理，銀行首先要按照貸款風(fēng)險(xiǎn)五級(jí)分類法

對(duì)不良個(gè)人汽車貸款進(jìn)行認(rèn)定，認(rèn)定之后要適時(shí)對(duì)不良貸款進(jìn)行分析，建

立個(gè)必汽車貸款的不良貸款臺(tái)賬，落實(shí)不良貸款清收責(zé)任人，實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)不

良貸款回收情況。

貸后檔案管理是指?jìng)€(gè)人汽車貸款發(fā)放后有關(guān)貸款資料的收集整理、歸

檔登記、保存、借(查)閱管理、移交及管理、退回和銷毀的全過程。它是

根據(jù)《橫案法》及有關(guān)制度的規(guī)定和要求，對(duì)貸款檔案進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)的管理，

以保證貸款檔案的平安、完整和有效利用。

(1)檔案的收集整理和歸檔登記

(2)檔案的借(查)閱管理來源：

(3)檔案的移交和接管

(4)檔案的退回和銷毀

第三節(jié)風(fēng)險(xiǎn)管理

一、合作機(jī)構(gòu)管理

(1)汽車經(jīng)銷商的欺詐風(fēng)險(xiǎn)

汽車經(jīng)銷商的欺詐行為主要包括：

①一車多貸。汽車經(jīng)銷商同購(gòu)車人相互勾結(jié)，以同一套購(gòu)車資料向多

家銀行申請(qǐng)貸款，而這一套購(gòu)車資料是完全真實(shí)的。

②甲貸乙用。實(shí)際用款人取得名義借款人的支持，以名義借款人的身

份套取購(gòu)車貸款。情節(jié)較輕的，實(shí)際用款人根本能以名義借款人的身份還

本付息;情節(jié)嚴(yán)重的，名義借款人失蹤，實(shí)際用款人懸空貸款。

③虛報(bào)車價(jià)。經(jīng)銷商和借款人相勾結(jié)，采取提高車輛合同價(jià)格、簽訂

與實(shí)際買賣的汽車型號(hào)不相同的購(gòu)車合同等方式虛報(bào)車價(jià)，并以該價(jià)格向

銀行書請(qǐng)貸款，致使購(gòu)車人實(shí)質(zhì)上以零首付甚至負(fù)首付形式購(gòu)置汽車。

④冒名頂替。盜用普通客戶的身份資料購(gòu)置汽車并申請(qǐng)銀行貸款。

⑤全部造假。犯罪分子偽造包括身份資料、購(gòu)車資料、資產(chǎn)證明等一

整套資料套取銀行貸款。

⑥虛假車行。不法分子注冊(cè)成立經(jīng)銷汽車的空殼公司，在無一輛現(xiàn)貨

潮車可賣的情況下，以無抵押貸款為誘惑，吸引居民辦理個(gè)人汽車貸款，

并達(dá)瑚騙貸騙保的目的。

(2)合作機(jī)構(gòu)的擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)

合作機(jī)構(gòu)的擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)主要是保險(xiǎn)公司的履約保證保險(xiǎn)以及汽車經(jīng)銷

商翔專業(yè)擔(dān)保公司的第三方保證擔(dān)保。

①保險(xiǎn)公司履約保證保險(xiǎn)。銀行在與保險(xiǎn)公司的合作過程中可能存在

以下風(fēng)險(xiǎn)：

a.保險(xiǎn)公司依法解除保險(xiǎn)合同，貸款銀行的債權(quán)難以得到保障。

“護(hù)身符〃，貸款銀行難以追究保險(xiǎn)公司的保險(xiǎn)責(zé)任。

d.銀保合作協(xié)議的效力有待確認(rèn)，銀行降低風(fēng)險(xiǎn)的努力難以到達(dá)預(yù)期

效果。

②第三方保證擔(dān)保。第三方保證擔(dān)保主要包括汽車經(jīng)銷商保證擔(dān)保和

專業(yè)擔(dān)保公司保證擔(dān)保。這一擔(dān)保方式存在的主要風(fēng)險(xiǎn)在于保證人往往缺

乏足夠的風(fēng)險(xiǎn)承當(dāng)能力，在僅提供少量保證金的情況下提供巨額貸款擔(dān)

保，一旦借款人違約，擔(dān)保公司往往難以承當(dāng)保證責(zé)任，造成風(fēng)險(xiǎn)隱患。

2、合作機(jī)構(gòu)管理的風(fēng)險(xiǎn)防控措施來源：

①加強(qiáng)貸前調(diào)查，切實(shí)核查經(jīng)銷商的資信狀況。

②按照銀行的相關(guān)要求，嚴(yán)格控制合作擔(dān)保機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)人，動(dòng)態(tài)監(jiān)控合

作擔(dān)保機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)管理情況、資金實(shí)力和擔(dān)保能力，及時(shí)調(diào)整其擔(dān)保額度。

③由經(jīng)銷商、專業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)擔(dān)保的貸款，應(yīng)實(shí)時(shí)監(jiān)控?fù)?dān)保方是否保持

足額的保證金。

④與保險(xiǎn)公司的履約保證保險(xiǎn)合作，應(yīng)嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定擬定合作協(xié)

議，約定履約保證保險(xiǎn)的辦理、出險(xiǎn)理賠、免責(zé)條款等事項(xiàng)，防止事后因

合作協(xié)議的無效或漏洞無法理賠，造成貸款損失情況的發(fā)生。

二、操作風(fēng)險(xiǎn)

(1)貸款受理和調(diào)查中的風(fēng)險(xiǎn)

個(gè)人汽車貸款受理和調(diào)查環(huán)節(jié)是經(jīng)辦人員與借款人接觸的重要環(huán)節(jié)，

對(duì)于貸款質(zhì)量有著至關(guān)重要的作用，這一環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)主要在以下幾個(gè)方

面：

①借款申請(qǐng)人的主體資格是否符合銀行個(gè)人汽車貸款管理方法的相

關(guān)規(guī)定。

②借款申請(qǐng)人所提交的材料是否真實(shí)、合法。

③借款申請(qǐng)人的擔(dān)保措施是否足額、有效。

(2)貸款審查和審批中的風(fēng)險(xiǎn)

個(gè)人汽車貸款審查和審批環(huán)節(jié)的主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)包括：

①沁業(yè)務(wù)不合規(guī)，業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與效益不匹配；

②不按權(quán)限審批貸款，使得貸款超授權(quán)發(fā)放；

③審批人對(duì)應(yīng)審查的內(nèi)容審查不嚴(yán)，導(dǎo)致向不具備貸款發(fā)放條件的借

款人發(fā)放貸款，貸款容易發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)或出現(xiàn)內(nèi)外勾結(jié)騙取銀行信貸資金的情

況。

(3)貸款簽約和發(fā)放中的風(fēng)險(xiǎn)

(4)貸后和檔案管理中的風(fēng)險(xiǎn)

①掌握個(gè)人汽車貸款業(yè)務(wù)的規(guī)章制度；

②標(biāo)準(zhǔn)業(yè)務(wù)操作；

③熟悉關(guān)于操作風(fēng)險(xiǎn)的管理政策；

④把握個(gè)人汽車貸款業(yè)務(wù)流程中的主要操作風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)；

⑤對(duì)于關(guān)鍵操作，完成后應(yīng)做好記錄備查，盡職免責(zé)，提高自我保護(hù)

能力。

三、信用風(fēng)險(xiǎn)

借款人作為第一還款義務(wù)人，其資信狀況直接影響到汽車貸款的質(zhì)

量。

個(gè)人汽車貸款信用風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為借款人還款能力的降低和還款意

愿的變化。另外，借款人的信用欺詐和惡意逃債行為也是對(duì)貸款資金平安

威脅很大的信用風(fēng)險(xiǎn)。

⑴借款人的還款能力風(fēng)險(xiǎn)

⑵借款人的還款意愿風(fēng)險(xiǎn)

(3)借款人的欺詐風(fēng)險(xiǎn)

2.信用風(fēng)險(xiǎn)的防控措施來源：

(1)嚴(yán)格審查客戶信息資料的真實(shí)性

(2)詳細(xì)調(diào)查客戶的還款能力

(3)科學(xué)合理地確定客戶還款方式

在線習(xí)題

第五章個(gè)人教育貸款

第一節(jié)基礎(chǔ)知識(shí)

一、個(gè)人教育貸款的含義和分類

個(gè)人教育貸款是銀行向在讀學(xué)生或其直系親屬、法定監(jiān)護(hù)人發(fā)放的用

于滿足其就學(xué)資金需求的貸款。根據(jù)貸款性質(zhì)的不同將個(gè)人教育貸款分為

國(guó)家助學(xué)貸款和商業(yè)助學(xué)貸款。

(1)國(guó)家助學(xué)貸款

國(guó)家助學(xué)貸款是由國(guó)家指定的商業(yè)銀行面向在校的全日制高等學(xué)校

中經(jīng)濟(jì)確實(shí)困難的本?？茖W(xué)生(含高職學(xué)生)、研究生以及第二學(xué)士學(xué)位學(xué)

生發(fā)放的，用于環(huán)球，網(wǎng)校幫助他們支付在校期間的學(xué)費(fèi)和日常生活費(fèi)，

并由教育部門設(shè)立“助學(xué)貸款專戶資金〃給予財(cái)政貼息的貸款。它是運(yùn)用

金融手段支持教育，資助經(jīng)濟(jì)困難學(xué)生完成學(xué)業(yè)的重要形式。

國(guó)家助學(xué)貸款采取借款人一次申請(qǐng)、貸款銀行一次審批、單戶核算、

分次發(fā)放的方式，實(shí)行“財(cái)政貼息、風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償、信用發(fā)放、專款專用和按

期歸還〃的原則。

其中，財(cái)政貼息是指國(guó)家以承當(dāng)局部利息的方式，對(duì)學(xué)生辦理國(guó)家助

學(xué)貸款進(jìn)行補(bǔ)貼;風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償是指根據(jù)“風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)〃的原則，按當(dāng)年實(shí)際發(fā)

放的國(guó)家助學(xué)貸款金額的一定比例對(duì)經(jīng)辦銀行給予補(bǔ)償；

信用發(fā)放是指學(xué)生不提供任何擔(dān)保方式辦理國(guó)家助學(xué)貸款;專款專用

是指國(guó)家助學(xué)貸款僅允許用于支付學(xué)費(fèi)、住宿費(fèi)和生活費(fèi)用，不得用于其

他方面，銀行以分環(huán)球：網(wǎng)校次發(fā)放的方法，降低一次發(fā)放的金額，予以

控制。

中國(guó)工商銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行和中國(guó)建設(shè)銀行為中國(guó)人民

銀行批準(zhǔn)的國(guó)家助學(xué)貸款經(jīng)辦銀行，負(fù)責(zé)辦理國(guó)家助學(xué)貸款的審核、發(fā)放

和回收等工作。為保證國(guó)家助學(xué)貸款政策的順利實(shí)施，由教育部、財(cái)政部、

中國(guó)人民銀行和國(guó)家助學(xué)貸款經(jīng)辦銀行組成全國(guó)助學(xué)貸款部際協(xié)調(diào)小組，

負(fù)責(zé)制定國(guó)家助學(xué)貸款政策，確定中央部委所屬高校年度國(guó)家助學(xué)貸款指

導(dǎo)性方案。

(2)商業(yè)助學(xué)貸款

商業(yè)助學(xué)貸款是指銀行按商業(yè)原則自主向個(gè)人發(fā)放的用于支持境內(nèi)

高等院校困難學(xué)生學(xué)費(fèi)、住宿費(fèi)和就讀期間根本生活費(fèi)的商業(yè)貸款。商業(yè)

助學(xué)貸款實(shí)行環(huán)球，網(wǎng)?！熬植孔曰I、有效擔(dān)保、專款專用和按期歸還〃

的原則。

與國(guó)家助學(xué)貸款相比，商業(yè)助學(xué)貸款財(cái)政環(huán)球，網(wǎng)校不貼息，各商業(yè)

銀行、城市信用社和農(nóng)村信用社等金融機(jī)構(gòu)均可開辦。例如，中國(guó)農(nóng)業(yè)銀

行的“金鑰匙〃助學(xué)貸款和中國(guó)建設(shè)銀行的“圓夢(mèng)〃助學(xué)貸款等都屬于商

業(yè)助學(xué)貸款。

二、個(gè)人教育貸款的業(yè)務(wù)特征

從各國(guó)開展情況來看，個(gè)人教育貸款具有環(huán)球，網(wǎng)校與其他個(gè)人貸款

所不同的一些特點(diǎn)，主要表達(dá)在以下兩個(gè)方面:

一是具有社會(huì)公益性，政策參與程度較高。

二是多為信用類貸款，風(fēng)險(xiǎn)度相對(duì)較高。

三、個(gè)人教育貸款的開展歷程

四、貸款要素

（1）國(guó)家助學(xué)貸款的要素

①貸款對(duì)象。

國(guó)家助學(xué)貸款的貸款對(duì)象是中華人民共和國(guó)境內(nèi)的（不含香港特別行

政區(qū)和澳門特別行政區(qū)、臺(tái)灣地區(qū)）普通高等學(xué)校中經(jīng)濟(jì)確實(shí)困難的全日

制本專科生（含高職牛.）、研究生和第二學(xué)士學(xué)位學(xué)生。

②貸款利率。

國(guó)家助學(xué)貸款的利率執(zhí)行中國(guó)人民銀行規(guī)定的同期貸款基準(zhǔn)利率，不

上浮。如遇中國(guó)人民銀行調(diào)整貸款利率，執(zhí)行中國(guó)人民銀行的有關(guān)規(guī)定。

③貸款期限。

原國(guó)家助學(xué)貸款管理方法規(guī)定國(guó)家助學(xué)貸款的期限最長(zhǎng)不得超過8

年，新國(guó)家助學(xué)貸款管理方法規(guī)定借款人必須在畢業(yè)后6年內(nèi)述清，貸款

期限最長(zhǎng)不得超過10年。貸款學(xué)生畢業(yè)后繼續(xù)攻讀研究生及第二學(xué)位的,

在讀期間貸款期限相應(yīng)延長(zhǎng)，貸款期限延長(zhǎng)須經(jīng)貸款銀行許可。

④還款方式。

新國(guó)家助學(xué)貸款管理方法的還款方法包括等額本金還款法、等額本息

還款法兩種，但借款人須在“借款合同〃中約定一種還款方法。

學(xué)生在校期間的貸款利息全部由財(cái)政補(bǔ)貼，畢業(yè)后開始?xì)w還貸款本

息，原國(guó)家助學(xué)貸款管理方法規(guī)定學(xué)生自畢業(yè)之日起開始?xì)w還貸款本息，

新國(guó)家助學(xué)貸款管理方法規(guī)定首次還款日應(yīng)不遲于畢業(yè)后兩年。

⑤擔(dān)保方式。

國(guó)家助學(xué)貸款的擔(dān)保方式采用的是個(gè)人信用擔(dān)保的方式。

⑥貸款額度。

新國(guó)家助學(xué)貸款管理方法的貸款額度為每人每學(xué)年最高不超過6000

元，總額度按正常完成學(xué)業(yè)所需年度乘以學(xué)年所需金額確定，具體額度由

借款人所在學(xué)校的總貸款額度，學(xué)費(fèi)、住宿費(fèi)和生活費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及學(xué)生的困

難程度確定。每所院校的貸款總量根據(jù)全國(guó)和省級(jí)國(guó)家助學(xué)貸款管理中心

確定的指標(biāo)控制。

(2)商業(yè)助學(xué)貸款的要素

①貸款對(duì)象。

商業(yè)助學(xué)貸款的貸款對(duì)象是在境內(nèi)高等院校就讀的全日制本專科生、

研究生和第二學(xué)士學(xué)位學(xué)生。貸款銀行可根據(jù)業(yè)務(wù)開展需要和風(fēng)險(xiǎn)管理能

力，自主確定開辦針對(duì)境內(nèi)其他非義務(wù)教育階段全日制學(xué)校在校困難譽(yù)生

的商業(yè)助學(xué)貸款。

②

商業(yè)助學(xué)貸款的利率按中國(guó)人民銀行規(guī)定的利率政策執(zhí)行，原則上不

上浮。借款人可申請(qǐng)利息本金化，即在校年限內(nèi)的貸款利息按年計(jì)人次年

度借款本金。如遇中國(guó)人民銀行調(diào)整貸款利率，執(zhí)行中國(guó)人民銀行的有關(guān)

規(guī)定。

③貸款期限。

商業(yè)助學(xué)貸款的期限原則上為借款人在校學(xué)制年限加6每轄借款人在

校學(xué)制年限指從貸款發(fā)放至借款人畢業(yè)或終止學(xué)業(yè)的期間。對(duì)借款威畢業(yè)

后繼續(xù)攻讀學(xué)位的，借款人在校年限和貸款期限可相應(yīng)延長(zhǎng)，貸款期限延

長(zhǎng)須經(jīng)貸款銀行許可。

④還款方式。

歸還貸款在借款人離校后次月開始，貸款可按月、按季或按年分次歸

還，利隨本清，也可在貸款到期時(shí)一次性歸還。

⑤擔(dān)保方式。來源：

申請(qǐng)商業(yè)助學(xué)貸款，借款人須提供一