我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)特征研究國(guó)內(nèi)外文獻(xiàn)綜述1998年7月3日，國(guó)務(wù)院下發(fā)了《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，標(biāo)志房地產(chǎn)業(yè)全面市場(chǎng)化的開(kāi)始，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)逐步成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。本部分基于不同視角分析我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)特征。1.1基于縱向歷史角度的房?jī)r(jià)波動(dòng)特征縱觀過(guò)去20年我國(guó)商品房銷售價(jià)格的變化情況，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)不斷上漲的趨勢(shì)，但上漲速度存在一定程度的波動(dòng)。1998年，我國(guó)商品房平均銷售價(jià)格2063元/平方米，其中商品住宅平均銷售價(jià)格1854元/平方米。2019年，我國(guó)商品房平均銷售價(jià)格9310元/平方米，其中商品住宅平均銷售價(jià)格9287元/平方米。1998-2019年，商品房平均銷售價(jià)格上漲4.5倍，商品住宅平均銷售價(jià)格上漲超過(guò)5倍。整體而言，自1998年住房制度改革以來(lái)，我國(guó)商品房?jī)r(jià)格呈現(xiàn)不斷上漲趨勢(shì)。但從商品房?jī)r(jià)格增速來(lái)看，商品房?jī)r(jià)格呈現(xiàn)一定程度的波動(dòng)。1998-2019年，商品房平均銷售價(jià)格同比增速最低為-1.66%、最高為23.19%，波動(dòng)幅度近25個(gè)百分點(diǎn)；商品住宅平均銷售價(jià)格同比增速最低為-1.91%、最高為24.72%，波動(dòng)幅度超過(guò)25個(gè)百分點(diǎn)。特別需要注意的是，商品房平均銷售價(jià)格及商品住宅平均銷售價(jià)格同比增速最低的年份均是2008年，2008年全球金融危機(jī)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展均產(chǎn)生了較大影響。但這種負(fù)面影響并未持久，特別是房地產(chǎn)市場(chǎng)后續(xù)持續(xù)高速發(fā)展，房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)快速上漲，2009年商品房平均銷售價(jià)格及商品住宅平均銷售價(jià)格同比增速分別達(dá)到23.19%和24.72%，均為1998-2019年最高值。面對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)，在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程中的不同時(shí)期，政府也采取了相應(yīng)的調(diào)控措施來(lái)調(diào)節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格，但這些措施從本質(zhì)上來(lái)講，還是在改變房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期。圖2.SEQ圖2.\*ARABIC4商品房（住宅）平均銷售價(jià)格Figure2.4AverageSellingPriceofCommercialHousing(Residential)圖2.SEQ圖2.\*ARABIC5商品房（住宅）平均銷售價(jià)格同比增速Figure2.5GrowthRateofSverageSalesPriceofCommercialHousing(Residential)1.2基于東西部差異角度的房?jī)r(jià)波動(dòng)特征從不同區(qū)域看房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，發(fā)現(xiàn)自2015年開(kāi)始，雖然各省市區(qū)的住宅平均銷售價(jià)格都有大幅增長(zhǎng)趨勢(shì)，但是不同區(qū)域的增長(zhǎng)幅度差異巨大。東部地區(qū)各省市區(qū)的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)明顯高于中、西部省市。2019年位于東部地區(qū)的浙江、廣東、天津住宅平均銷售價(jià)格分別為15304元平方米、14262元平方米和15380元平方米；而西部地區(qū)的平均銷售價(jià)格只有7030元平方米。即使在同一區(qū)域內(nèi)部，房?jī)r(jià)也表現(xiàn)出巨大的差異。圖2.SEQ圖2.\*ARABIC6房地產(chǎn)價(jià)格與房地產(chǎn)的投資Figure2.6RealEstatePricesandRealEstateInvestment1.3基于城市分化角度的房?jī)r(jià)波動(dòng)特征當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)分化格局明顯，不同城市房?jī)r(jià)分化現(xiàn)象嚴(yán)重。本研究從35個(gè)大中城市商品房平均銷售價(jià)格以及一線城市、二線城市和三線城市的百城住宅同比價(jià)格指數(shù)兩個(gè)方面對(duì)城市房?jī)r(jià)分化進(jìn)行深入分析。從35個(gè)大中城市房?jī)r(jià)變化情況來(lái)看，2002-2019年35個(gè)大中城市商品房平均銷售價(jià)格從3620元/平方米上漲至15320元/平方米、上漲超過(guò)4.5倍，同期全國(guó)商品房平均銷售價(jià)格從2250元/平方米上漲至9310元/平方米、上漲4倍左右。從一線、二線和三線城市的百城住宅同比價(jià)格指數(shù)來(lái)看，2016年以前，中國(guó)各等級(jí)城市房?jī)r(jià)具有一致波動(dòng)的特征，即一、二、三線城市同比價(jià)格指數(shù)呈現(xiàn)同頻同向變動(dòng)，且一線城市房?jī)r(jià)增速高于二線城市，二線城市高于三線城市，而后三個(gè)等級(jí)城市房?jī)r(jià)波動(dòng)的頻率出現(xiàn)異化特征，一線城市房?jī)r(jià)的同比增速逐漸依次低于二線城市和三線城市，二線城市逐漸低于三線城市。這說(shuō)明，2016年之前的住房?jī)r(jià)格具有區(qū)域協(xié)同的變化趨勢(shì)，一、二、三線城市房?jī)r(jià)展現(xiàn)同漲同落的一致變化趨勢(shì)，而2016年以后的住房市場(chǎng)則出現(xiàn)一線城市房?jī)r(jià)增速帶動(dòng)二線城市，二線城市帶動(dòng)三線城市階梯發(fā)展的特點(diǎn)。具體而言，當(dāng)一線城市同比指數(shù)高于二線城市時(shí)，二線城市房?jī)r(jià)指數(shù)不斷上升，一旦低于二線城市，二線城市住房?jī)r(jià)格指數(shù)開(kāi)始下降，二線城市對(duì)三線城市房?jī)r(jià)走勢(shì)的作用效果類似。圖2.SEQ圖2.\*ARABIC7城市房地產(chǎn)價(jià)格Figure2.7CityRealEstatePrices此外，在同比住房?jī)r(jià)格指數(shù)變化速率上，一線城市領(lǐng)先于二線城市，二線城市領(lǐng)先于三線城市，整體而言，一線城市住房?jī)r(jià)格的波動(dòng)性強(qiáng)于二線城市，二線城市強(qiáng)于三線城市。從2010年6月至2019年6月期間，一、二、三線城市住房平均價(jià)格的走勢(shì)看，根據(jù)其平均房?jī)r(jià)的相對(duì)變化趨勢(shì)特征可以將樣本區(qū)間劃分為三個(gè)區(qū)段，分別為2012年12月以前、2013年1月至2016年12月和2017年1月以后，在第一階段和第三階段內(nèi)，三個(gè)等級(jí)區(qū)域的平均房?jī)r(jià)維持平穩(wěn)，趨勢(shì)特征并不明顯，而在第二階段內(nèi)，三個(gè)區(qū)域城市的平均房?jī)r(jià)展現(xiàn)出了明顯的差異化趨勢(shì)特征。第一階段內(nèi)，一、二、三線城市的房?jī)r(jià)均較為平穩(wěn)，但進(jìn)入第二時(shí)段后，一線城市平均房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅上漲，三線城市平均房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅下降，而二線城市的房?jī)r(jià)則小幅下滑，步入第三時(shí)段后，三個(gè)區(qū)域城市的房?jī)r(jià)再次維持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)，但此時(shí)二、三線城市房?jī)r(jià)呈現(xiàn)微弱上揚(yáng)趨勢(shì)，一線城市則呈現(xiàn)微弱下降趨勢(shì)。圖2.SEQ圖2.\*ARABIC8城市房地產(chǎn)價(jià)格Figure2.8CityRealEstatePrices參考文獻(xiàn)曾海艦.2012.房產(chǎn)價(jià)值與公司投融資變動(dòng)——抵押擔(dān)保渠道效應(yīng)的中國(guó)經(jīng)驗(yàn)證據(jù)[J].管理世界,(05):125-136.暢紅琴,李艷.2018.房?jī)r(jià)門檻、研發(fā)投入與技術(shù)創(chuàng)新[J].管理現(xiàn)代化,38(05):56-59.陳斌開(kāi),金簫,歐陽(yáng)滌非.2015.住房?jī)r(jià)格、資源錯(cuò)配與中國(guó)工業(yè)企業(yè)生產(chǎn)率[J].世界經(jīng)濟(jì),38(04):77-98.陳斌開(kāi),張川川.2016.人力資本和中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格[J].中國(guó)社會(huì)科學(xué),(5):43-64.陳斌開(kāi).2018.房?jī)r(jià)過(guò)快上漲無(wú)益于推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)[J].新華月報(bào),(18):31-32.陳麗蘭,劉廣平.2018.房?jī)r(jià)變動(dòng)對(duì)制造業(yè)上市公司投資的影響研究[J].技術(shù)經(jīng)濟(jì)與管理研究,(04):113-117.陳詩(shī)一,王祥.2016.融資成本、房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)與貨幣政策傳導(dǎo)[J].金融研究,(03):1-14.陳曉,魏蘭葉.2017.經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展路徑研究—基于房地產(chǎn)投資水平分析[J].商業(yè)經(jīng)濟(jì)研究.陳忠陽(yáng),劉呂科.2009.小企業(yè)信貸約束研究的最新進(jìn)展[J].經(jīng)濟(jì)理論與經(jīng)濟(jì)管理,(03):32-36.程博.2018.房?jī)r(jià)高昂對(duì)制造業(yè)的擠出效應(yīng)及其防范[J].社會(huì)科學(xué)家,(03):70-76.崔光燦,劉羽晞.2019.土地財(cái)政、房地產(chǎn)投資與“產(chǎn)業(yè)空心化”[J].金融與經(jīng)濟(jì),(10):52-58.戴金平,金永軍,陳柳欽.2005.貨幣政策的產(chǎn)業(yè)效應(yīng)分析——基于中國(guó)貨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