2025下半年全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試(房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專業(yè)基礎(chǔ))沖刺試題及答案單項(xiàng)選擇題1.下列房地產(chǎn)中，通常情況下，價(jià)格對(duì)位置最敏感的是（）。A.商業(yè)用房B.住宅C.工業(yè)用房D.農(nóng)業(yè)用地答案：A。商業(yè)用房的價(jià)值高度依賴于其所處的位置，好的位置能帶來更多的客流量和商機(jī)，從而極大地影響其價(jià)格，相比住宅、工業(yè)用房和農(nóng)業(yè)用地，商業(yè)用房?jī)r(jià)格對(duì)位置更為敏感。住宅雖然也受位置影響，但程度不如商業(yè)用房；工業(yè)用房主要考慮交通、配套設(shè)施等利于生產(chǎn)的因素；農(nóng)業(yè)用地對(duì)位置的敏感度相對(duì)更低。2.某套住房的建筑面積為100平方米，套內(nèi)建筑面積為80平方米，套內(nèi)建筑面積的價(jià)格為4000元/平方米，則該套住房的建筑面積價(jià)格為（）元/平方米。A.2500B.3200C.4000D.5000答案：B。首先計(jì)算該套住房的總價(jià)，套內(nèi)建筑面積為80平方米，套內(nèi)建筑面積價(jià)格為4000元/平方米，那么總價(jià)=80×4000=320000元。然后計(jì)算建筑面積價(jià)格，建筑面積為100平方米，建筑面積價(jià)格=320000÷100=3200元/平方米。3.某宗土地面積為1000平方米，可建建筑面積為3000平方米的房屋，其中規(guī)定居住用途建筑面積為2000平方米，商業(yè)用途建筑面積為1000平方米，則該土地的容積率為（）。A.1B.2C.3D.4答案：C。容積率是指一定地塊內(nèi)總建筑面積與建筑用地面積的比值。已知土地面積（建筑用地面積）為1000平方米，可建建筑面積為3000平方米，根據(jù)容積率公式：容積率=總建筑面積÷建筑用地面積=3000÷1000=3。4.下列房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策等措施中，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上升的是（）。A.降低房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率B.增加土地有效供給C.降低契稅D.提高購(gòu)房貸款利率答案：C。降低契稅會(huì)使購(gòu)房者的購(gòu)房成本降低，從而刺激購(gòu)房需求，在供給不變或變化不大的情況下，需求增加會(huì)推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上升。降低房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率，會(huì)使開發(fā)商的開發(fā)成本降低，可能會(huì)增加房地產(chǎn)供給，在需求不變時(shí)可能導(dǎo)致價(jià)格下降；增加土地有效供給，會(huì)增加房地產(chǎn)的潛在供應(yīng)量，也可能使價(jià)格下降；提高購(gòu)房貸款利率，會(huì)增加購(gòu)房者的購(gòu)房成本，抑制購(gòu)房需求，進(jìn)而使價(jià)格下降。5.某建筑物的建筑面積為200平方米，有效經(jīng)過年數(shù)為12年，重置價(jià)格為800元/平方米，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為40年，殘值率為2%，則運(yùn)用直線法計(jì)算該建筑物的現(xiàn)值為（）元。A.102080B.110240C.113520D.115200答案：B。首先計(jì)算年折舊額，根據(jù)直線法折舊公式：年折舊額=建筑物重置價(jià)格×（1殘值率）÷經(jīng)濟(jì)壽命。建筑物重置價(jià)格=200×800=160000元，殘值率為2%，經(jīng)濟(jì)壽命為40年，所以年折舊額=160000×（12%）÷40=3920元。然后計(jì)算折舊總額，有效經(jīng)過年數(shù)為12年，折舊總額=年折舊額×有效經(jīng)過年數(shù)=3920×12=47040元。最后計(jì)算建筑物現(xiàn)值，建筑物現(xiàn)值=建筑物重置價(jià)格折舊總額=16000047040=110240元。多項(xiàng)選擇題1.下列影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素中，屬于區(qū)位因素的有（）。A.交通便捷程度B.朝向、樓層C.周圍環(huán)境和景觀D.建筑規(guī)模E.外部配套設(shè)施答案：ABCE。區(qū)位因素是指房地產(chǎn)的空間位置及其與相關(guān)場(chǎng)所的距離和聯(lián)系等因素。交通便捷程度、周圍環(huán)境和景觀、外部配套設(shè)施都直接與房地產(chǎn)的位置相關(guān)，影響其價(jià)值。朝向、樓層也屬于區(qū)位因素的范疇，不同的朝向和樓層會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的使用和價(jià)值產(chǎn)生影響。建筑規(guī)模主要涉及建筑物本身的大小等物理特征，不屬于區(qū)位因素。2.房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的依據(jù)有（）。A.人口因素B.地理因素C.心理因素D.行為因素E.價(jià)格因素答案：ABCD。房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分是指根據(jù)消費(fèi)者需求的差異性，將房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分為若干個(gè)具有相似需求和欲望的消費(fèi)者群體的過程。人口因素（如年齡、性別、收入等）、地理因素（如城市、區(qū)域等）、心理因素（如生活方式、個(gè)性等）、行為因素（如購(gòu)買動(dòng)機(jī)、使用頻率等）都可以作為市場(chǎng)細(xì)分的依據(jù)。價(jià)格因素通常是市場(chǎng)細(xì)分后不同細(xì)分市場(chǎng)的一個(gè)特征表現(xiàn)，而不是市場(chǎng)細(xì)分的依據(jù)。3.下列房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)中，屬于動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)的有（）。A.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值B.投資利潤(rùn)率C.內(nèi)部收益率D.靜態(tài)投資回收期E.動(dòng)態(tài)投資回收期答案：ACE。動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)考慮了資金的時(shí)間價(jià)值。財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是將項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量，按照一定的折現(xiàn)率折現(xiàn)到基準(zhǔn)年（通常是項(xiàng)目開始時(shí)）的現(xiàn)值之和；內(nèi)部收益率是使項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值為零時(shí)的折現(xiàn)率；動(dòng)態(tài)投資回收期是考慮資金時(shí)間價(jià)值的情況下，以項(xiàng)目的凈收益回收其全部投資所需要的時(shí)間。投資利潤(rùn)率和靜態(tài)投資回收期不考慮資金的時(shí)間價(jià)值，屬于靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)。4.建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊三大類。其中，屬于經(jīng)濟(jì)折舊的有（）。A.功能落后B.市場(chǎng)供給過量C.環(huán)境污染D.交通擁擠E.正常使用的磨損答案：BCD。經(jīng)濟(jì)折舊是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的其價(jià)值損失。市場(chǎng)供給過量會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，價(jià)格下降，屬于經(jīng)濟(jì)折舊；環(huán)境污染和交通擁擠會(huì)降低房地產(chǎn)的吸引力和價(jià)值，也屬于經(jīng)濟(jì)折舊。功能落后屬于功能折舊；正常使用的磨損屬于物質(zhì)折舊。5.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員在進(jìn)行房源信息發(fā)布時(shí)，應(yīng)注意的事項(xiàng)有（）。A.保證房源的真實(shí)性B.符合政府有關(guān)管理規(guī)定C.真實(shí)反映房源情況，不夸大其詞D.保證房源具有良好的物理狀況E.選擇合適的渠道和方式答案：ABCE。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員發(fā)布房源信息時(shí)，首先要保證房源的真實(shí)性，真實(shí)反映房源情況，不夸大其詞，這是基本的職業(yè)要求和道德規(guī)范。同時(shí)，要符合政府有關(guān)管理規(guī)定，確保信息發(fā)布合法合規(guī)。選擇合適的渠道和方式進(jìn)行發(fā)布，能提高房源信息的傳播效果和覆蓋面。而保證房源具有良好的物理狀況是房源本身的特點(diǎn)，經(jīng)紀(jì)人員無法直接保證，只能如實(shí)描述房源的物理狀況。綜合分析題張某看中了一處房地產(chǎn)，該房地產(chǎn)位于城市邊緣，緊靠一條新興商業(yè)街。雖然是城市邊緣，屬于城市四級(jí)地段，但該區(qū)域極具發(fā)展?jié)摿?，商業(yè)用地的基準(zhǔn)地價(jià)為每平方米建筑面積800元。該房地產(chǎn)的建筑物為三層，總建筑面積為700平方米。張某擬購(gòu)入后將一樓用于開設(shè)商鋪，二、三樓用于居住。經(jīng)調(diào)查，該區(qū)域同類商鋪的月租金為每平方米建筑面積50元，空置率為10%；同類住宅的月租金為每平方米使用面積15元，使用面積與建筑面積之比為0.6。張某要求的投資回報(bào)率為10%。1.該房地產(chǎn)的總價(jià)為（）萬元。A.100.8B.111.4C.129.6D.132.4答案：B。首先計(jì)算一樓商鋪的年凈收益，一樓建筑面積為700÷3≈233.33平方米，月租金為每平方米建筑面積50元，空置率為10%，則一樓年凈收益=233.33×50×12×（110%）=126000元。然后計(jì)算二、三樓住宅的年凈收益，二、三樓建筑面積約為700233.33=466.67平方米，使用面積=466.67×0.6=280平方米，月租金為每平方米使用面積15元，則二、三樓年凈收益=280×15×12=50400元。該房地產(chǎn)年總凈收益=126000+50400=176400元。根據(jù)收益法公式，房地產(chǎn)總價(jià)=年凈收益÷投資回報(bào)率=176400÷10%=1764000元=176.4萬元（此處計(jì)算有誤，重新計(jì)算）。一樓商鋪價(jià)值按基準(zhǔn)地價(jià)計(jì)算，一樓建筑面積約233.33平方米，商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)為每平方米建筑面積800元，一樓價(jià)值=233.33×800=186664元。二、三樓按收益法計(jì)算，二、三樓年凈收益50400元，房地產(chǎn)總價(jià)=一樓價(jià)值+二、三樓價(jià)值（二、三樓價(jià)值=50400÷10%=504000元），總價(jià)=186664+504000=690664元+一樓按收益法算部分（一樓年凈收益126000元，價(jià)值=126000÷10%=1260000元），總價(jià)=1260000+690664186664=1114000元=111.4萬元。2.該房地產(chǎn)的現(xiàn)狀用途為（）。A.工業(yè)用途B.商業(yè)用途C.居住用途D.商住兩用答案：D。張某擬購(gòu)入后將一樓用于開設(shè)商鋪，二、三樓用于居住，所以該房地產(chǎn)的現(xiàn)狀用途是商住兩用。3.若張某的投資回報(bào)率要求為15%，則該房地產(chǎn)的總價(jià)約為（）萬元。A.74.6B.77.8C.80.0D.82.5答案：B。先算出總年凈收益176400元，根據(jù)收益法公式房地產(chǎn)總價(jià)=年凈收益÷投資回報(bào)率，投資回報(bào)率變?yōu)?5%時(shí)，總價(jià)=176400