在房產(chǎn)交易實踐中，因市場波動、政策調(diào)整或履約障礙等因素，房屋買賣合同的解除成為不少交易主體需要面對的問題。合法合規(guī)地完成解除手續(xù)，既能清晰劃分雙方權(quán)利義務，也能有效避免后續(xù)糾紛。本文結(jié)合《民法典》及實務操作經(jīng)驗，系統(tǒng)梳理解除流程，并提供協(xié)議范例，供交易雙方參考。一、房屋買賣合同解除的情形界定房屋買賣合同的解除分為法定解除與約定解除兩類，需結(jié)合具體情形判斷解除權(quán)的行使依據(jù)：（一）法定解除情形根據(jù)《民法典》第五百六十三條，法定解除權(quán)的觸發(fā)條件包括：1.不可抗力：因自然災害、政策突變（如限購導致買方喪失購房資格）等不可預見、不可避免的客觀情況，致使合同目的無法實現(xiàn)。2.根本違約：一方遲延履行主要債務（如賣方逾期交房超合理期限、房屋被司法查封；買方經(jīng)催告后仍不支付房款），或履行債務不符合約定（如房屋存在重大質(zhì)量瑕疵、產(chǎn)權(quán)存在抵押未告知），導致合同目的落空。3.其他法定情形：如一方明確表示或以行為表明不履行主要債務（預期違約），或因情勢變更（需經(jīng)法院/仲裁機構(gòu)認定）導致合同顯失公平。（二）約定解除情形交易雙方可在合同中自愿約定解除條件，例如：“若買方未在約定期限前支付首付款，賣方有權(quán)解除合同”“若房屋實測面積與約定面積誤差超過3%，買方有權(quán)解除合同”。當約定條件成就時，守約方可依約解除合同。二、解除手續(xù)的實務操作流程解除手續(xù)需根據(jù)“協(xié)商解除”或“法定/司法解除”的路徑選擇不同操作方式：（一）協(xié)商解除：友好解約的五步流程協(xié)商解除是最常見的解約方式，核心是雙方就解約條件達成一致：1.意向溝通：雙方以書面（郵件、函件）或面談方式提出解除意向，圍繞“解約原因、責任分配、款項返還、房屋交接”等核心問題協(xié)商。建議全程保留溝通記錄（如微信聊天、會議紀要），避免口頭約定引發(fā)爭議。2.擬定解除協(xié)議：將協(xié)商結(jié)果轉(zhuǎn)化為書面協(xié)議（參考下文“協(xié)議范例”），明確原合同信息、解除原因、雙方義務（如退款時間、房屋返還標準）、違約責任等。協(xié)議需雙方簽字（或蓋章）確認，確保條款無歧義。3.履行協(xié)議內(nèi)容：款項返還：賣方按約定退還購房款（含定金），建議通過銀行轉(zhuǎn)賬并備注“解除合同退款”；房屋交接：買方騰空房屋，返還鑰匙、門禁卡等物品，雙方簽署《房屋交接確認單》；資料返還：買方返還合同原件，賣方返還收款收據(jù)。4.后續(xù)手續(xù)辦理：若合同已網(wǎng)簽/備案，雙方需共同到房管部門提交《解除協(xié)議》《撤銷網(wǎng)簽申請書》等材料，辦理撤銷手續(xù)（部分地區(qū)支持單方憑生效協(xié)議申請）；若涉及銀行貸款，需與貸款銀行協(xié)商解除借款合同及抵押登記（銀行可能要求提前還款并支付違約金，雙方應在解除協(xié)議中明確責任承擔）。（二）法定/司法解除：依法律程序解約若雙方無法協(xié)商一致，守約方可通過法定程序解除合同：1.催告履行：守約方以書面形式（如EMS快遞、律師函）催告違約方在合理期限內(nèi)履行義務（如“催告買方3日內(nèi)支付房款”），保留催告憑證（快遞單、郵件回執(zhí)）。2.發(fā)出解除通知：若催告后對方仍未履行，守約方可發(fā)《解除合同通知書》，說明解除事由（如“因你方逾期交房超90日，現(xiàn)依法解除合同”）、依據(jù)及后續(xù)要求（如“3日內(nèi)返還房屋，10日內(nèi)退還房款”）。通知到達對方時，合同解除。3.異議與救濟：對方對解除有異議的，可在3個月內(nèi)訴至法院或申請仲裁，請求確認解除效力。法院/仲裁機構(gòu)將結(jié)合證據(jù)（催告記錄、違約事實）判定解除是否合法。4.執(zhí)行與后續(xù)：若司法程序確認解除有效，雙方按判決/裁決履行返還、退款等義務，再辦理網(wǎng)簽撤銷、貸款解除等手續(xù)。三、房屋買賣合同解除協(xié)議（范例）以下為協(xié)商解除的協(xié)議范例，交易雙方可根據(jù)實際情況調(diào)整條款：房屋買賣合同解除協(xié)議甲方（賣方）：______（姓名/公司名稱），身份證號/統(tǒng)一社會信用代碼：______，住址/地址：______乙方（買方）：______（姓名/公司名稱），身份證號/統(tǒng)一社會信用代碼：______，住址/地址：______鑒于甲、乙雙方于____年____月____日簽訂《房屋買賣合同》（合同編號：______），約定乙方向甲方購買位于______（房屋地址，不動產(chǎn)權(quán)證號：______）的房產(chǎn)。現(xiàn)因______（解除原因，如“乙方因政策調(diào)整喪失購房資格”“甲方逾期交房經(jīng)催告未改正”），經(jīng)雙方協(xié)商一致，就解除原合同事宜達成如下協(xié)議：1.原合同解除自本協(xié)議簽訂之日起，原合同的權(quán)利義務終止，雙方不再受原合同約束。2.款項返還甲方應于本協(xié)議簽訂后____日內(nèi)，向乙方退還已收取的購房款（含定金）共計人民幣______元（大寫：______），支付方式為銀行轉(zhuǎn)賬（乙方賬戶：開戶行______，賬號______）。乙方確認收到款項后，應向甲方出具收款確認書。3.房屋返還乙方應于本協(xié)議簽訂后____日內(nèi)，將房屋騰空并返還給甲方，返還時房屋應保持“交付時的原狀（正常損耗除外）”，并移交房屋鑰匙、門禁卡、交房通知書等相關(guān)物品及資料。4.違約責任若甲方未按約定時間退款，每逾期一日，按應退款項的______%向乙方支付違約金；若乙方未按約定時間返還房屋，每逾期一日，按原合同總房款的______%向甲方支付違約金。5.其他約定雙方確認，除本協(xié)議約定的款項及責任外，互不追究對方在原合同履行過程中的其他責任；本協(xié)議生效后，雙方應配合辦理網(wǎng)簽合同撤銷、貸款合同解除（如涉及）等手續(xù)，產(chǎn)生的費用由______方承擔。6.爭議解決本協(xié)議履行過程中發(fā)生爭議，雙方應協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可向______（房屋所在地）人民法院提起訴訟。7.協(xié)議生效本協(xié)議一式____份，甲乙雙方各執(zhí)____份，自雙方簽字（或蓋章）之日起生效。甲方（簽字/蓋章）：________日期：____年____月____日乙方（簽字/蓋章）：________日期：____年____月____日四、解除過程中的關(guān)鍵注意事項（一）證據(jù)留存：全程留痕防糾紛所有溝通（催告、協(xié)商、通知）均需書面化，保留快遞單、郵件、聊天記錄等；款項支付通過銀行轉(zhuǎn)賬并備注用途，避免現(xiàn)金交易。涉及房屋交接的，簽署《房屋交接確認單》并拍照留存。（二）解除時間的法律效果協(xié)商解除：以《解除協(xié)議》簽訂時間為準，合同權(quán)利義務終止；法定解除：以《解除合同通知書》到達對方時間為準，若走司法程序，以判決/裁決生效時間為準。解除后，違約方仍需承擔賠償責任（如因違約導致解除，守約方可主張損失賠償）。（三）貸款合同的聯(lián)動處理若購房時辦理了按揭貸款，解除房屋買賣合同后，需與銀行協(xié)商解除借款合同。根據(jù)《民法典》，借款合同與買賣合同為獨立合同，銀行可能要求提前還款并支付違約金，雙方應在《解除協(xié)議》中明確貸款解除的責任主體及費用承擔。（四）備案與網(wǎng)簽的撤銷流程不同地區(qū)撤銷流程不同，一般需雙方共同到場，提交《解除協(xié)議》《撤銷申請書》等材料。若一方不配合，可憑生效的《解除協(xié)議》或司法文書單方申請撤銷（具體咨詢房屋所在地不動產(chǎn)登記中心）。（五）風險防范建議簽約時明確約定解除條件（如付款期限、交房標準、解約后的退款方式），避免模糊表述