設施設備管理

為確保項目房屋結構完好，各種設施設備始終處于完好狀態(tài)，設施設

備正常運行，結合該項目使用性質(zhì)和項目管理需要，特制定房屋建筑本體

及配套設施設備維修養(yǎng)護方案（含基礎）、機電設備維修方案、綠化養(yǎng)護、

道路養(yǎng)護、供配電系統(tǒng)維護維修、上下水系統(tǒng)維護維修、空調(diào)維修養(yǎng)護、

消防設施設備維護維修、電梯設備維護維修、消監(jiān)控弱電系統(tǒng)維修維護、

特約服務和應急預案等相關管理方案，在房屋及設施設備管理中，我司嚴

格按照公司制定的管理制度和專業(yè)作業(yè)指導書中的工作內(nèi)容、標準、程序

和要求，科學管理、精心維護，以高標準的物業(yè)服務為項目提供良好的環(huán)

境。

一、崗位職責

（一）工程主管崗位職責

L制定項目工程系統(tǒng)管理方案（年度、月度備品、節(jié)能降耗、應急措施

等方案）；

2.組織部門員工實施工程系統(tǒng)管理方案，按照有關維護保養(yǎng)制度，督導

下屬保質(zhì)保量完成工作；

3.檢查工程系統(tǒng)設咯的運轉(zhuǎn)情況，及時處理問題；

4.組織檢修設備，排除故障和隱患，做好設備記錄；

5.協(xié)助領導處理重大工程的遺留問題；

6.檢查下屬的出勤情況，做好考勤檔案的管理；

7.做好班組培訓工作，提高員工的工作技能及服務意識，做好會議記錄;

8.掌握員工思想動態(tài)，做好員工關懷與指導教育；

9.組織人員及時處理客戶的相關報修工作；

10.落實綠化保養(yǎng)方案維護苗木的生成，制定實施方案；

11.完成上級交辦的其他工作。

（二）綜合維修工崗位職責

1.巡視、檢修管轄區(qū)域公共區(qū)域各項工程設備、設施，保障各項設備正

常運行，做好巡視記錄，記錄每臺設備當日數(shù)據(jù)；

2.負責工程設施設備及工具的維護與保養(yǎng)；

3.協(xié)助其他維修人員進行設備維修，定期對生活水池/水箱進行消毒；

4.協(xié)助巡檢、維護項目公共區(qū)域裝修情況；

5.檢查維護項目內(nèi)給排水、采暖供熱、電力系統(tǒng)、消防噴淋等設備設施；

6.根據(jù)維修流程，負責公共區(qū)域設施及入戶維修工作；

7.定期檢查、維修項目內(nèi)送、排風管道和閥門；

8.定期檢查、維修動力操作盤/箱、樓層強電間內(nèi)線路、各接線排、照

明開關及線路；

9.配合消防中心值班人員，定期對自動報警系統(tǒng)設備進行檢查、試驗及

維修；

10.負責處理工作范圍內(nèi)的隱患及重大事件，并及時上報，并做記錄；

1L按照領用手續(xù)，合理使用所領工具，并做好保管、維修、報廢工作；

12.完成上級交辦的其他工作。

（三）弱電維修工崗位職責

1.制定轄區(qū)弱電系統(tǒng)檢修計劃，做好門禁、消監(jiān)控等弱電設備的維保工

作，確保其安全正常運行;

2.掌握轄區(qū)弱電系統(tǒng)工作原理、線路走向、技術性能、操作及維修方法，

處理業(yè)主報修，并將維修結果反饋給前臺；

3.做好工具的維護保養(yǎng)；

4.參與驗收、接管園區(qū)弱電系統(tǒng)；

5.了解轄區(qū)弱電系統(tǒng)狀態(tài)，掌握線路走向及轄區(qū)設備原理、技術性能;

6.協(xié)助巡視電器設備及樓內(nèi)照明、儀表的工作情況，抄錄各項數(shù)據(jù)并做

好報表；

7.完成上級交辦的其他工作。

（四）高壓工崗位職責

L巡檢、維護高壓配電房設備，監(jiān)視各儀表工作情況，做好各項運行記

錄，保證轄區(qū)正常供電；

2.協(xié)助供電局定期對高壓線路進行檢查、檢修，確保供電安全；

3,出現(xiàn)緊急情況時，采取應急措施，進行跟蹤協(xié)調(diào)，并及時上報領導；

4.熟練掌握高壓系統(tǒng)新技術，根據(jù)用電情況合理使用電容補償器，保證

正常供電情況下做好節(jié)能降耗；

5.負責高壓配電房衛(wèi)生清潔工作；

6.協(xié)助設備維修工保證各分樓配電室的供電安全；

7.完成上級交辦的其他工作。

（五）空調(diào)維修工崗位職責

1.熟練掌握各類空調(diào)制冷、采暖設備操作、維修保養(yǎng)規(guī)程；

2.接到報單后應盡快到位檢修設備，維修完畢后做好記錄上報領班；

3.定時巡查項目內(nèi)設備，并準確記錄各種運行數(shù)據(jù)，做好設備管理工作;

4.協(xié)助領班對不合理的系統(tǒng)及設備提出改造可行性方案，完善設計和施

工遺留的缺陷；

5.依據(jù)維修保養(yǎng)制度的要求按時、按質(zhì)、按量對空調(diào)設備進行維修保養(yǎng);

6.發(fā)生事故時，應保持冷靜，按照操作規(guī)程及時排除故障，完成后填寫

事故報告，交領班審閱；

7.完成上級交辦的其他工作。

二、管理制度

（一）安全管理部分

1、工程安全管理制度

（1）工程部全體員工必須加強安全意識，貫徹安全第一、預防為主的

方針，確保安全生產(chǎn)，同時要求嚴格執(zhí)行管理公司制定的治安管理制度，

協(xié)同安保部門認真做好本項目相關設備，特別是動力、電力系統(tǒng)安全生產(chǎn)

工作和防火防盜工作。

（1）實行誰主管誰負責的安全責任制。

①工程部的安全工作由工程部負責。

②工程主管負責分管本系統(tǒng)范圍內(nèi)的安全工作。

③班組長負責該班管轄范圍的安全工徑。

④員工負責當班管轄范圍內(nèi)的安全工作。

（3）嚴格執(zhí)行澡作規(guī)程，嚴禁違章作業(yè)，并有義務監(jiān)督外來施工單位

和維保公司執(zhí)行有關安全規(guī)定。

（4）工作人員工作時，要穿工作服，高空作業(yè)必須系好安全帶，戴安

全帽，有高空落物危險的要有人監(jiān)護，拉警示線，掛標示牌。

（5）帶電作業(yè)必須穿安全靴，戴安全手套，使用合格的安全工具，作

業(yè)區(qū)要懸掛標示牌，必要時要拉警示線。

（6）在轉(zhuǎn)動設備上工作時，嚴禁戴手套，防止卷入機內(nèi)。有長發(fā)及長

辨者要戴工作帽，將長發(fā)及長辨藏在帽內(nèi)；

（7）工作需要動火時，要辦理動火證。危險地區(qū)（如:電房、發(fā)電機房、

煤氣設施、車場、油庫和密閉空間等）動火要公司防火責任人審批。

(8)進入高壓配電間工作要辦理工作票，電氣作業(yè)要按電氣安全管理

制度規(guī)定執(zhí)行。

(9)未經(jīng)工程部主管或項目經(jīng)理批準，外來人員(包括參觀學習、探親

訪友、施工人員)禁止進入設備間和機房，經(jīng)批準進入人員必須辦好登記手

續(xù)，由值班人員陪同進入。

2、工程安全檢查制度

(1)安全生產(chǎn)檢查的目的

建立與服務規(guī)模相適應的專職安全生產(chǎn)管理機構和安全生產(chǎn)保障體系,

配備具有相應管理能力和足夠數(shù)量的專職安全生產(chǎn)管理人員并建立健全安

全生產(chǎn)管理責任制度，制定和確定安全生產(chǎn)考核指標，完善各項安全生產(chǎn)

規(guī)章制度、獎懲辦法及操作規(guī)程。

(2)安全生產(chǎn)檢查的內(nèi)容

①查行政措施。內(nèi)容主要包括：查領導、查制度、查隱患、查組織、

查教育培訓、查事故處理。

②查安全設施。內(nèi)容主要包括：查安全設施、機械設備、勞保用品使

用情況。

③在檢查過程中發(fā)現(xiàn)的隱患，進行限期整改，并在限期內(nèi)書面寫出整

改措施和結果報項目管理處。

④項目管理處安全生產(chǎn)領導小組及相關部門對隱患整改結果實地進行

復查，如發(fā)現(xiàn)未按期整改或整改不徹底，仍然存在隱患，將對有關責任人

進行處罰，直至完全消除不安全因素。

⑤各部門制定完善本部門的安全生產(chǎn)管理體系，按有關規(guī)定配備兼職

安全管理人員，落實安全生產(chǎn)管理責任，并組織監(jiān)督、檢查安全管理工作

實施情況，認真做好檢查記錄。

3、工程特種作業(yè)持證上崗制度

(1)工程部負責對管理處特種作業(yè)人員的需求審核和崗位核定，建立

健全特種作業(yè)人員的個人檔案。

(2)各部門不得隨意變動特種作業(yè)人員的崗位。如遇作業(yè)者本人不適

合該工作崗位或本部門因工作實際需要變動，必須事先報工程部，待工程

主管同意后，方可變動。

(3)特種作業(yè)的范圍

①電工(運行、維修)作業(yè)。

②金屬焊接(切割)作業(yè)。

③壓力容器操作

④高處作業(yè)

⑤消防中控室作業(yè)

(4)日常管理

①特種作業(yè)人員必須持證上崗，嚴禁無證操作。

特種作業(yè)人員在獨立上崗作業(yè)前，必須按照國家有關規(guī)定進行與本工

種相適應的、專業(yè)技術理論學習和實踐操作訓練。經(jīng)有資質(zhì)的專業(yè)培訓，

考核合格后，持有關行政管理機構該發(fā)的有效操作證件方能上崗作業(yè)。

②特種作業(yè)人員應熟知本崗位及工種的安全技術操作規(guī)程，嚴格按照

相關規(guī)程進行操作。

③特種作業(yè)人員作業(yè)前須對設備及周圍環(huán)境進行檢查，清除周圍影響

安全作業(yè)的物品，嚴禁設備沒有停穩(wěn)進行檢查、修理、焊接、加油、清掃

等違章行為。焊工作業(yè)（含明火作業(yè)）時必須對周圍的設備、設施、物品進行

安全保護或隔離，嚴格遵守動火審批程序。

④特種作業(yè)人員必須正確使用個人防護用品用具，嚴禁使用有缺陷的

防護用品用具。

⑤安裝、檢修、維修等作業(yè)時必須嚴格遵守安全作業(yè)技術規(guī)程，作業(yè)

結束后必須清理現(xiàn)場殘留物，關閉電源，防止遺留事故隱患，因作業(yè)疏忽

或違章操作而造成的安全事故的，視情節(jié)按照有關規(guī)章制度追究責任人責

任，或移交司法機關處理。

⑥特種作業(yè)人員在操作期間，發(fā)覺視力障礙，反應遲緩，體力不支，

血壓上升行身體不適等有危及安全作業(yè)的情況時，應立即停止作業(yè)，任何

人不得強行命令或指揮其進行作業(yè)。

⑦特種作業(yè)人員在工具缺陷、作業(yè)環(huán)境不良的生產(chǎn)作業(yè)環(huán)境，且無可

靠防護用品和無可靠防范措施情況下，有權拒絕作業(yè)。

⑧各部門應加強規(guī)范化管理，對特種作業(yè)人員生產(chǎn)作業(yè)過程中出現(xiàn)的

違章行為，及時進行糾正和教育。

⑨安全管理人員、安全員有權對違章從事特種作業(yè)的行為進行制止和

處理。

（5）特種作業(yè)人員的培訓、發(fā)證和復審

①增加使用特種作業(yè)人員的，報總公司行政人事部，由行政人事部負

責落實培訓取證工作。

②安排特種作業(yè)人員參加脫產(chǎn)培訓，受培訓人員必須按時參加學習,

參加考核。

③取得“特種作業(yè)操作資格證”的特種作業(yè)人員，必須按國家規(guī)定的

期限進行復審，復審不合格的，不得繼續(xù)獨立從事特種作業(yè)。

④特種作業(yè)人員操作證件到期需要繼續(xù)復審的，提前二個月將復審人

員名單報行政人事部。

(6)供方人員在項目范圍內(nèi)從事特種作業(yè)的，特種作業(yè)人員必須具備

“特種作業(yè)操作資格證工

(7)對違章作業(yè)，按物業(yè)公司《獎懲管理規(guī)定》進行處罰。對于以下

情況，由管理處調(diào)離本崗位或采取解除勞動合同的措施，并追究責任。

①持證作業(yè)人員違章操作造成事故的；

②持證作業(yè)人員發(fā)現(xiàn)事故隱患或者其他不安全因素未立即報告造成事

故的；

4、機房安全管理制度

(1)安全工器具的配置要求：

①配電室內(nèi)應配備防雨絕緣操作桿一根，絕緣夾鉗一把，并根據(jù)電工

人數(shù)配備相應數(shù)量的安全帽。

②配電室應配備絕緣手套兩雙、絕緣靴兩雙和絕緣隔板、絕緣墊、絕

緣站臺各一個。

③根據(jù)電壓等級，配備相應電壓等級的高、低壓驗電筆各一支，并按

照接線方式配備相應數(shù)量的多股銅接地線，但每個電壓等級不得少于2組

接地線。

④根據(jù)配備設施的實際運行情況，配備相應數(shù)量的標示牌、圍欄、腳

扣等其它安全用具。

⑤根據(jù)配電設施分布的地點，配備相應數(shù)量的電氣滅火器材，并定期

檢查。

(2)安全用具的試驗要求：

①安全工器具的電氣試驗，必須經(jīng)國家認可的專業(yè)部門的試驗人員進

行試驗。按照國家電力公司《電力安全工器具預防性試驗規(guī)程》(試驗)標

準試驗。

②安全工器具試驗合格后應粘貼試驗合格標簽，標簽除標明試驗“合

格”字樣外，還應標明試驗日期及到期時間，并出具試驗報告。

③為進行電氣試驗前，安全用具先要經(jīng)外觀檢查，如有絕緣老化、有

裂紋，外表漆層脫落，連接部分松動、銹蝕、斷裂等記錄，須經(jīng)處理后方

可試驗。

④絕緣手套、絕緣靴等橡膠制品的安全用具，須進行泄漏電流和交流

耐壓試驗。在試驗中，電流表異常擺動，超過規(guī)定的最高值或發(fā)生擊穿時，

該安全工器具應禁止使用。

⑤絕緣隔板應每年按試驗標準進行一次電氣試驗，絕緣墊每兩年進行

一次交流耐壓和泄漏試驗。

(3)安全工器具的使用管理：

①每次使用前，必須認真檢查，如檢查安全用具表面有無損傷、絕緣

手套、絕緣靴有無裂縫，絕緣墊有無破洞，安全用具的瓷件有無裂紋等。

②使用前應將安全工器具擦拭干凈，驗電器使用前要做檢查，以免使

用中得出錯誤結論，造成事故。

③使用完的安全工器具，要擦拭干凈，放到固定位置，不可隨意亂扔

亂放，也不準另作他用，更不能用其他工具來代替安全工器具。不能用短

路法代替接地線，接地線與導線連接必須使用專用的夾頭，不能用普通繩

帶代替安全腰帶。

④安全工器具應有專人負責，妥善保管，防止受潮，防止臟污和損壞，

絕緣操作桿應放在固定木架上，不得貼墻放置或橫放在墻根。絕緣靴、絕

緣手套應放在箱、柜內(nèi)，不得放在陽光暴曬或有酸、堿、油的地方。驗電

器應放在盒內(nèi)，置于通風干燥處。

5、工程部鑰匙管理制度

（1）凡24小歸值班機房，除值班人員掌握一套外，其余鑰匙交工程

部主管統(tǒng)一保管。

（2）任何人不得私自配鑰匙。

（3）凡非24小時值班機房，值班完成后將鑰匙交24小時值班機房保

管，以備發(fā)生緊急情況后，能打開機房門。

（4）無關人員不得借用機房鑰匙。

（5）遺失鑰匙須立即報告。

（6）無人值班機房借用鑰匙需登記。

6、工程突發(fā)事件管理

（1）跳閘

分回路跳閘，應立即通知維修值班人員和部門主管，請求協(xié)查線路，

同時告知相關部門。待查明故障原因并排除，確認后合閘送電，如開關燒

壞，用備用回路送電，并及時搶修、更換開關。

(2)斷電

高壓供電回路斷電，應立即通知維修值班人員和部門主管，同時告知

客服等相關部門，并按操作規(guī)程拉閘斷電，同時，啟用備用回路電源供電。

(3)洪訊

供電和變配電場所受到洪訊威脅時，要及時通知維修值班人員和部門

主管，請求立即作好防汛和抗洪搶險工作，時刻關注汛情，及時調(diào)整供電

方案，必要時需停電處理，啟用防汛應急方案。

(4)火險

發(fā)生火險要及時通知維修值班人員和部門主管，同時，積極自救滅火，

等待援助，必要時啟用火災應急預案，待火險排除要積極配合相關部門查

明原因，作好記錄。如果緊急停電一次事故中發(fā)生死亡的重大事故，領導

小組組長或副組長要親自到現(xiàn)場進行指揮搶險工作。并積極配合職能部門

作相關處理。

(二)設施設備管理部分

1、設施設備管理制度

(1)由工程部(設備設施管理部門)應建立健全《設備臺賬》。

(2)設備管理以安全、正常、經(jīng)濟運行為標準，設備的操作、保養(yǎng)、

維修由工程部(設備設施管理部門)專業(yè)技術人員實施；相關專業(yè)人員必須具

備相應的資質(zhì)、上崗證。

(3)智能控制、消防、電梯、供電、供水設備管理實行24小時值班

制度；未經(jīng)主管部門領導許可，非值班人員一律不得進入值班室及設備運

行間。

（4）設備運行、維修、保養(yǎng)必須嚴格按照相關操作規(guī)程進行，并做好

相應的安全措施和技術措施，謹防事故發(fā)生。

（5）設備管理、運行、維修人員應全面了解和掌握設備運行規(guī)律，貫

徹“預防為主”方針，防止安全事故發(fā)生。

（6）值班室、設備運行間應按規(guī)范要求，配備合格的消防器材及相關

警示標志。

（7）值班室、設備運行間等工作場地，嚴禁吸煙。

（8）值班室、設備運行間等工作場地、設備及附屬設施應始終保持清

潔衛(wèi)生，嚴禁堆放雜物及搭晾衣物。

（9）設備運行間應保持通風、照明良好，應急燈始終完好，門窗開啟

靈活無破損，并有防鼠、防蛇、防小動物進入的相關措施。

（10）每年年底前，工程部（設備設施管理部門）對所管物業(yè)項目的設備

設施維護保養(yǎng)情況進行一次拉網(wǎng)式大檢查，針對檢查中發(fā)現(xiàn)的問題制訂下

一年《年度設備設施保養(yǎng)計劃》、《年度設備設施大中修計劃》。

（11）水泵房設備管理制度

①專人負責。

②保持清潔衛(wèi)生，做到每日清掃，保持空氣流通，禁止吸煙，泵及管

道每月檢查一次。

③水泵房內(nèi)設各種管道、閥門、焊口、接頭等應做到不滲、不漏、不

銹，做好維修和保養(yǎng)工作。

④水泵房的門、窗和各原預留洞口應加紗鐵網(wǎng)以避免各種小動物進入

水泵房。

⑤每天應對水泵房進行巡邏，檢查水泵的運行情況，有無異聲、異味，

溫升、電流變化、壓力運行、檢查供電設備和供電箱等是否運行正常。泵

房的排水系統(tǒng)應保證正常運行，保證水泵房的安全、可靠。

⑥水泵房嚴禁非工作人員隨意進入，外人進入管理處主任人員批示方

可進入。

⑦做好水泵房的日檢、周檢、季檢和年檢工作，并做好詳細維修記錄。

⑧生活飲用水箱蓋必須加鎖、鑰匙并由工程主管保管。

⑨水箱內(nèi)應保持清潔衛(wèi)生，不得有雜物和懸浮物，并定期進行清理、

消毒，清洗人員必須是專業(yè)人員，持有健康證和專業(yè)證書。水箱的透氣管

和泄水、溢水管應加鐵網(wǎng)，避免小動物爬入水箱內(nèi)。水箱蓋平時應蓋好加

鎖，鑰匙由專人負責保管。水箱內(nèi)浮球應定期檢查，避免浮球失靈造成事

故，水箱無水安全系統(tǒng)應給予試驗調(diào)試，消毒柜應正常使用并定期檢查和

更換燈管。

⑩生活水泵應每星期輪換一次、接觸器主開關每月檢查一次。起動后

檢查壓力是否達到設定壓力，電流是否在常規(guī)狀態(tài)，泵體是否平穩(wěn)運行，

噪音是否過大，電機是否過熱等現(xiàn)象。查看在壓力達到設定壓力時水泵工

作數(shù)據(jù)是否正常。嚴禁在出水閥未開啟時水泵長時間運行。

2、設施設備檔案管理制度

（1）建立原始資料檔案

設備在接管后均應建立原始資料檔案和重要設備的維修資料檔案。原

始資料檔案主要包括：訂貨合同、安裝合同、設備安裝圖與建筑結構圖、

驗收記錄、測試記錄、產(chǎn)品與配套件的合格證、使用維護說明、遺留問題

處理協(xié)議與會議記要等。

(2)建立設備臺帳

建立設備臺帳制度可以掌握設備的相關信息，進行有針對性地維修管

理工作。設備臺帳主要包括：設備類別、編號、名稱、規(guī)格、性能參數(shù)、

技術特征、生產(chǎn)日期、安裝時間、安裝地點、使用日期、中間停用日期、

預計使用年限、預提大修更新基金、進行大修理次數(shù)和日期、報廢清理情

況等。

(3)設備運行維修資料

設備運行維修資料主要包括值班記錄、交班記錄、運行日記、運行周

報、運行月報、檢查記錄、報修單、維修記錄等。

3、設施設備標識管理制度

(1)標識的種類

標識包括樓牌、樓層牌、門牌、綠化提示牌、提示牌、交通導向標志、

方向指示標志、警示標志、公告欄及各種記錄等。

(2)標識的制作

①標識設計與制作必須符合公司的規(guī)定。

②部門根據(jù)工作需要提出標識的制作需求，按照物資采購程序進行審

批后，由公司負責統(tǒng)一制作。

③標識制作時，應先要求供應商先設計出效果圖或制作樣本，經(jīng)確為

滿足使用要求后，方可制作。

④標識制作、安裝完成后，申請部門與采購人員負責對所有標識的效

果、質(zhì)量進行驗收。

(3)標識的使用規(guī)定

①各類設備、設施、場所應張貼相應標識。

②各大樓用標牌子以識別。

③在各大樓明顯位置設置區(qū)域示意圖，標示建筑構成和方位。

④各類設備房，如配電室、水泵房、發(fā)電機房、停車庫等均用標識牌

清晰標識出名稱。

⑤區(qū)域內(nèi)道路交通標識須完整，在各入口處須有禁鳴、限速標識，在

主要路口等公共地方設引路標識。

⑥立體車庫要對車輛限高、限重、限長、限寬的標識，標識貼于出入

口的顯眼部位。

⑦地下車庫入匚顯眼部位要有對車輛限高、限速、禁止鳴笛的標識。

⑧高層樓宇應在每層電梯廳顯眼部位掛貼“消防示意圖”、“如遇火警，

請勿使用升降機”的標識。消防通道出入口、地下室出入口消防標識。

⑨區(qū)域內(nèi)顯著位置須有報警電話標識。

⑩游泳池須有水深標識，以及“小心地滑”等警示標識。

@凌壓器和環(huán)網(wǎng)柜上掛“高壓危險，請勿靠近”的告示牌。11)所有機

房出入口應懸掛“機房重地、非請勿進”的字牌。

?水景附近須有“請勿戲水”標識，欄桿—上須有“請勿翻越”或“禁

止攀爬”標識。

?標識機電設備按各設備名稱、設備責任人標識，標識牌掛貼在設備

顯眼部位。

?庫存物資名稱應掛貼于貨架或物資上，庫房門口應貼上“嚴禁煙火”

的告示牌。

頓寸綠化名稱、生長習性和科別以及產(chǎn)地進行標識。主要部位設置有

與植物相符的綠化標識牌，并安裝位置妥當、醒目，標識清晰、完整、干

凈。

(5)在服務過程中，應根據(jù)服務的內(nèi)容、性質(zhì)在顯眼位置設立提示標

識，服務完成后，撤除提示標識。

①電梯例行檢修保養(yǎng)時，在電梯井門口掛放“保養(yǎng)中”告示牌并安裝

圍欄。

②高空作業(yè)時，在危險區(qū)周邊用警戒帶圈出警戒區(qū)域，對于區(qū)域內(nèi)的

財產(chǎn)要做好防護措施，并放置“危險勿近”告示牌。

③配電設備維修時，在開關上掛“有人工作，禁止合閘”告示牌。

④清潔大堂、潮濕下雨天氣時，應在顯眼部位放置“小心地滑”告示

牌。

⑤在公共場所刷油漆時，如果油膝未干而現(xiàn)場又無工作人員時，應在

顯眼部位放置“油漆未干，請勿觸摸”的告示牌。

4、設施設備登記卡管理制度

(1)已經(jīng)安裝完畢并驗收合格的設備設施，在轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)的同時,

統(tǒng)一建賬登記。臺賬、卡片一式兩份，由主管部門和公司財務部各執(zhí)一份。

(2)臺帳和卡片由設備管理員管理，公司財務部由分管設備的財會人

員負責。

(3)新添設備沒施和退出使用的設備設施，憑有關憑證，記入臺帳卡

和銷帳注銷卡片。

(4)設備設施折舊、大修、事故、內(nèi)部調(diào)配、調(diào)出、報廢等，都應根

據(jù)有關憑證登記在卡片內(nèi)，集團內(nèi)部調(diào)配轉(zhuǎn)移時，卡片隨機轉(zhuǎn)移接收單位。

5、設施設備巡查制度

(1)高低壓配電室:每日需對配電室內(nèi)各配電柜、變壓器、直流屏等設

備進行外觀性檢查，配電室內(nèi)是否有異味、漏水等情況，并作好記錄。

(2)給排水：每日需對生活水泵、變頻控制柜、噴淋泵、消防泵、穩(wěn)

壓泵、水池、水箱及主供水管上的閘閥做外觀性檢查，判斷設備運行是否

正常。

(3)中控室：每日需對中控室內(nèi)設備運行狀況進行外觀性檢查。監(jiān)控

系統(tǒng)攝像機是否運行正常，硬盤錄像及是否在錄像狀態(tài)。

(4)公共照明：每日接報修維修情況，夜間照明情況。

(5)滲水井：每日對滲水井進行外觀檢查、判斷水泵運行是否正常。

(6)雨、污水井：每日需對園區(qū)內(nèi)各下水井進行外觀性檢查，判斷是

否有堵、漏等現(xiàn)象C

(7)監(jiān)控系統(tǒng)：攝像機信號是否正常，攝像角度是否正確，球罩、槍

罩是否清潔，硬盤錄像機運行是否正常。

(8)門禁系統(tǒng)：電腦運行是否正常，軟件運行是否正常，各門禁點是

否有故障，閉門器是否完好。

(9)道閘系統(tǒng)：電腦軟件運行是否正常，各閘機底座是否穩(wěn)固，讀卡

器是否正常。

6、設施設備維護保養(yǎng)制度

(1)不許自行對高壓供電設備進行維修保養(yǎng)。如遇此類設備出現(xiàn)故障,

應報請專業(yè)供電主管部門處理。

(2)所有特種設備設施一律實行外委維護保養(yǎng)。對于外委項目維保,

指派專人監(jiān)督維修保養(yǎng)質(zhì)量；每次外委項目實施作業(yè)前，外委單位應先到

工程部辦理進場作業(yè)手續(xù)方可到設備安裝地點進行作業(yè)。

(3)維修

①檢查中如發(fā)現(xiàn)設備設施存在隱患或性能劣變，工程主管應提前備好

相關備件，預訂維修時間實施作業(yè)。

②如在預定維修時間施工影響客戶正常生活，則需報經(jīng)理同意后方可

實施，并提前告知轄區(qū)內(nèi)客戶。

③工程主管應督導維修人員按時作業(yè)。

④施工前，維修人員應備好工具及備件，提前攜至作業(yè)現(xiàn)場。

⑤維修完畢后，應就維修情況進行檢查，填寫《設備設施維修記錄》。

(4)保養(yǎng)

①實施保養(yǎng)計劃前，各維修班長應制訂材料采購計劃并報批，提前組

織維修保養(yǎng)材料。

②正式施工前，維修人員應準備好操徑工具、協(xié)調(diào)相關部門創(chuàng)造保養(yǎng)

條件，提前攜至作業(yè)現(xiàn)場；施工時，應先按安全要求懸掛警示牌，做好安

全防護措施，要求相關人員做好配合。

③保養(yǎng)完畢后，保養(yǎng)人應如實填寫《設備設施保養(yǎng)記錄》

(5)緊急故障處理

①接到緊急故障處理請求，工程部主管應迅速組織人力至故障現(xiàn)場搶

修；重大故障，應同時向管理處主任、公司主管領導報告。

②到達現(xiàn)場后，工程部主管應查看現(xiàn)場、了解故障原因，制訂搶修方

案。

③實施搶修前，嚴格按照安全規(guī)范做好防護措施，并要求相關人員予

以配合。

④維修時以不擴大故障及隱患為前提。無法確認故障原因時，切不可

盲目亂動，應集中商議，找出最佳方案；如屬特種設備，應請求有關單位

配合支援。

⑤故障處理完畢后，應做好事故起因分析，制訂相應的防范措施。

⑥每次緊急故障處理完畢后，工程部經(jīng)理應如實寫出書面報告上報相

關部門。

7、設施設備事故報告制度

（1）對于設備事故，工程部全體員工均負有逐級上報的責任；

（2）凡發(fā)生設備故障和事故、當事人必須及時向直屬領導匯報；

（3）若設備故障或事故危及人身安全或設備安全，當事人應先處理后

匯報；

（4）凡發(fā)生設備故障和事故、當事人必須在值班記錄或工作日志中做

詳細記錄，并保護好事故現(xiàn)場。

（5）事故發(fā)生后24小時之內(nèi)，由工程部經(jīng)理組織召開事故分析會議，

分析原因，制定措施，做到三不放過（即事故原因分析不清不放過；事故責

任者與群眾未受到教育不放過；沒有制定出防范措施不放過。）

（6）事故發(fā)生單位，應立即填寫事故報告，三日內(nèi)報送總經(jīng)辦簽署意

見后，上報公司，聽后公司處理指示。

8、承接查驗業(yè)務管理

（1）物業(yè)管理資料移交

物業(yè)承接驗收憶建設單位向物業(yè)管理企業(yè)移交下列物業(yè)資料：

①竣工驗收資粕。包括竣工總平面圖，單體建筑、結構、.設備竣工圖，

配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等資料。

②技術資料。包括設備設施的安裝、使用和維護保養(yǎng)等資料。

③物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件。

④物業(yè)管理所必需的其他資料。如物業(yè)的規(guī)劃、建設的有關資料;有關

房屋產(chǎn)權權屬的資粕;工程驗收的各種簽證、記錄、證明等。

（2）物業(yè)現(xiàn)場驗收

物業(yè)現(xiàn)場驗收包括物業(yè)共用部位共用設施設備驗收和物業(yè)管理區(qū)域環(huán)

境驗收兩個方面。

①物業(yè)共用部位共用設施設備驗收主要涉及以下內(nèi)容：

1）對給水和暖氣管線做打壓實驗，檢查各類閥閘是否靈活，各類配件、

支架是否齊全完好，檢查排水系統(tǒng)是否通暢；

2）檢查相關的儀表、儀器是否齊全、完好，所有設備設施是否符合國

家規(guī)定的安全標準；

3）消防、采暖、電梯等須有政府認可的專業(yè)驗收合格證書；

4）空調(diào)、發(fā)電機、電梯機房、高壓泵房等高噪音設備設施是否有環(huán)保

驗收合格證；

5）檢查溝、井等附屬設施是否符合規(guī)定要求。

②物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境驗收

1）檢查道路、圍墻是否完整，物業(yè)管理區(qū)域的甬路是否與大市政主干

道正確接通；

2）臨時設施及臨時用房是否拆除清理干凈，場地是否平整；

3）物業(yè)區(qū)域是否建立垃圾存放處或垃圾中轉(zhuǎn)站；

4）停車場是否符合交通管理部門要求，有否交通標志和減速設施；

5）綠化是否符合設計要求，草坪、花卉、喬灌木長勢是否良好，有否

病蟲害。

（三）電梯維保外包監(jiān)督管理制度

為保證電梯外包服務質(zhì)量達到合同要求的質(zhì)量標準，確保電梯運行良

好，延長電梯使用壽命，降低電梯使用成本，特制定本辦法。

1.適用范圍。

本辦法適用于管理項目項目范圍內(nèi)所有電梯的維保外包工作的監(jiān)督檢

查。

2.職責o

1、項目工程部主管陳陽聲負責電梯維保外包監(jiān)督檢查工作的實施情況。

2、設備維修工（兼職電梯管理員）具體負責電梯的運行檢查及維保外

包監(jiān)督檢查工作。

3.程序要點

1、巡視檢查

1）電梯維修工維修工兩周應對電梯的主要部位至少巡視一次；

2）巡視檢查的主要內(nèi)容如下：

①轎廂和對重導靴油盒油量是否足夠；

②電梯運行是否有誤異常振動和聲響，舒適感有無明顯變化；

③開關門有無異常（順暢），轎廂內(nèi)應急燈是否可靠；

④地坑限速器、張緊裝置、開關和碰鐵距離是否異常；

⑤補償鏈是否有異響；

⑥地坑有無積水或臟物；

3）對于電梯巡檢情況，應完整規(guī)范地記錄在《電梯及機房巡檢記錄表》

內(nèi)，于每月的月底前將上個月的記錄整理成冊后交工程部存檔，保存期為2

年。

4）巡檢過程中如發(fā)現(xiàn)上述情況有不正常時，設備維修工應及時通知電

梯維保公司予以解決，并做好《電梯故障處理記錄表》。

2、維保監(jiān)督檢查

1）設備維修工按照維保合同的規(guī)定對維保公司半月、月、季度、年度

保養(yǎng)工作內(nèi)容進行確認，并將確認的《電梯維修保養(yǎng)記錄表》留存，每季

度整理成冊后叫工程部存檔，長期保存。

2）設備維修工與維保公司銜接具體的保養(yǎng)工作時間，保養(yǎng)工作時間不

能影響本物業(yè)的經(jīng)營和服務。

3）若電梯發(fā)生故障，設備維修工必須及時通知維保公司到場處理，同

時在電梯門廳處懸掛“電梯停用、正在檢修”的標識牌，并通知客戶服務

部，由客戶服務部做好客戶解釋工作。電梯故障處理完后，設備維修工將

故障處理情況記錄在《電梯故障處理記錄表》中。

4）設備維修工在巡檢過程中不認真檢查或漏檢，造成電梯運行不良或

縮短電梯使用壽命，應承擔連帶責任，并作為設備維修工績效考核的依據(jù)。

5）每季度由工程部經(jīng)理根據(jù)《電梯維修保養(yǎng)記錄表》、《電梯及機房巡

檢記錄表》、《電梯故障記錄表》的內(nèi)容以書面形式評價維保公司是否按照

電梯維保合同約定的內(nèi)容和標準提供了專業(yè)的維保服務，憑此評價報告作

為付款的依據(jù)。

（四）對講機使用及維護制度

1、對講機屬公用物品，使用人員應愛護、防止摔碰、發(fā)現(xiàn)故障應及時

報修，不得私自拆卸。如有損壞、丟失、應照價賠償。

2、使用對講機時應防水、防潮，并避免在高溫、雷擊、具有電磁干擾、

爆炸危險場所使用。

3、不得將對講機帶出工作范圍或轉(zhuǎn)借他人、不得用做工作之外使用。

4、每班交接班時應仔細檢查對講機頻道、外觀、音量、并進行通話實

驗，如有問題及時上報。

5、使用人應確保對講通訊信號暢通，并在呼叫兩次內(nèi)作出回答。

6、使用對講機時，應保持對講機垂直位置，呼叫時與身體保持不低于

10公分。

7、使用時應按住對講機左側(cè)發(fā)射鍵，說出事由、呼叫人，呼叫完畢后，

應及時松開發(fā)射鍵，在地下室，最高層與最低層可能影響信號發(fā)射，應盡

量到信號暢通的場所呼叫。

8、更換電池，安裝電池或卸取耳機時，應先關閉對講機方可操作。并

注意電池的保養(yǎng)維護及充電時間。不可把對講機與天線分離及故意拆卸玩

弄。

9、使用對講機時必須語言文明，不得講方言、講臟話或爭吵。

10、使用對講機時，呼叫內(nèi)容必須簡潔、明了、表達清楚，禁止講與

工作無關事項。

(五)工程部值班/交接班部分

1、工程部值班管理制度

(1)值班人員必須堅守崗位，不得擅自離崗、串崗。如有特殊情況，

必須向主管或項目經(jīng)理請假，經(jīng)準許后方可離開。

(2)值班電話為工作電話，不得長時間占用電話聊天，不得打私人電

話。

(3)每班必須按規(guī)定時間及范圍巡檢所轄設備，做到腿勤、眼尖、耳

靈、手快、腦活，并認真填寫設備運行及巡檢記錄，及時發(fā)現(xiàn)并處理設備

隱患。

(4)須按計劃及主管之安排做好設備日常保養(yǎng)和維修。如有較大故障,

值班人員無力處理時，應立即報告上級領班或主管。

(5)值班人員用餐時，必須輪換進行，必須保持值班室內(nèi)24小時有

人值班，當班人員嚴禁飲酒。

(6)值班人員必須每班打掃值班室衛(wèi)生，每班兩次，清潔地面、窗臺、

門窗、設備表面等所有產(chǎn)生積塵之處，隨時保持值班范圍內(nèi)之清潔衛(wèi)生。

(7)非值班人員未經(jīng)許可不準進入配電室，如有違者，值班人員必須立

即制止，否則追究其責任。如有來訪者，必須進行登記。

(8)任何易燃、易爆物品，不準暫放、存放于值班室，違者一切責任

由值班人員負責。

2、工程部交接班管理

(1)嚴格按規(guī)定執(zhí)行，確保正常交接班。

①值班人員應按統(tǒng)一安排的班次值班，不得遲到、早退、無故缺勤,

不得私自調(diào)班、頂亞。因故不能值班者，必須征得主管領導同意，按規(guī)定

辦理請假手續(xù)，才能請假。

②交接班雙方必須做好交接班的準備工作，準時進行交接班。交接班

的準備工作包括：查看運行記錄，介紹運行狀況和方式，以及設備檢修、

變更等情況；清點儀表、工具等交接材料;險查設備狀況。交接班人在值班

日志簽字確認。

下列情況不得交接班：

①在事故處理未完或重大設備啟動或停機時；

②交接班準備工作未完成時；

③接班人數(shù)未能達到規(guī)定人數(shù)的最低人數(shù)限度時；

④接班人員有酒醉現(xiàn)象或其它神智不清而未找到頂班人時。

（六）相關表格

1、巡視記錄表

樓號：NO：

巡檢時巡檢情巡檢人

編號巡檢內(nèi)容

間況員

1頂層天臺門、鎖是否完好

2樓頂面防水、隔溫層及衛(wèi)生情況

3樓頂雨水管有無堵住現(xiàn)象

4樓頂設施（包括防雷保護裝置）有無損壞

5電梯機房內(nèi)有無異常空調(diào)運行是否正常

6各層管井門、鎖情況

7各戶防盜門是否關閉、鎖上

各樓層消防栓封條、配套消防件有無破壞

8

或缺少情況及滴、漏水現(xiàn)象

9各樓層燈罩、聲控燈、公共照明是否正常

采暖間有無漏、滲水情況，自動排氣閥、

10波紋管、供回避水閥及各管有無異常情況

及開關水情況

電表間、電表箱內(nèi)電源是否正常，開關、

11

電表等有無異常、異響、損壞現(xiàn)象

12天然氣單元總閥有無漏氣、滲氣異常情況

設備設施及給水開關閥、各壓力表是否正

13

常

14其他

備注：此表填寫公整，情況屬實；每周至少要巡查一次以上。

班長確認：主管確認：

2、供水系統(tǒng)電氣檢查表

項目檢查標準檢查結果備注

開、閉靈活，漏電保護

開關

正常，標志清晰

控制系統(tǒng)正常，指示正

控制確，開關定值、熱保護

值正確

配電箱

線路無破損，無老化現(xiàn)

線路象，固定牢固，接線正

確

接地接地良好

雙電源切換切換正常

電機絕緣良好

生活水裒

三相電流平衡

電機絕緣良好

消防水栗

三相電流平衡

設備

電機絕緣良好

噴淋水交

三相電流平衡

紫外線消毒完好無損

水位浮動定位準確、動作靈活

檢修說明

檢查人：領班：主管:

供水系統(tǒng)電氣設備檢修項目及標準

1、動力配電箱檢查：①柜內(nèi)元器件的型號、規(guī)格符合要求，開閉靈活，漏

電開關插電試驗正常；②線路無損壞、無老化現(xiàn)象，線路緊固、無松動；

⑤每個回路控制、保護、指示正確；④盤柜要接地良好；⑤柜內(nèi)清潔、無

雜物；⑥回路標志值晰、正確；⑦雙電源切換正常；

2、控制系統(tǒng)檢查：①單機就地控制；②變頻控制；⑤水位控制器控制；

3、電力設備檢查：①按照使用說明，設備使用情況良好，控制、保護、指

示正確，電機轉(zhuǎn)動靈活，無卡阻、雜音；②電機絕緣電阻良好，三相電流

平衡并記錄，接地良好；⑤依據(jù)使用說明，對電機進行加油保養(yǎng)；

4、檢修合格后劃“十。

5、每月至少檢杳至少一次。

年月日

3、維修單

維修單

________物業(yè)管理有限公司——區(qū)域

日期：年月日NO:

一、登記登記人：聯(lián)系電話：

時間；

房號：號樓單元房

時分

報修/維修內(nèi)容

備注：□緊急口派修口另約口特約（有償）服務

接收

二、工程部

/維修人員：

接收時間：完成情況備注：-

聯(lián)

在維修過程中，

處理時間：管

可能出現(xiàn)以

理

元，時間：下意外情況：

處

消耗材料

1、啻

序

號材料名稱數(shù)量2、

13、

24、

35、

工程主管/^長認可：客服員：日期：

三、客戶填寫

1、我對以上工作的完成，請打

滿意口不滿意口

2、費用_____________元，（大寫：）

客戶/業(yè)主簽字：年月日

備注：如客戶無粉聯(lián)以白聯(lián)為準，第一聯(lián)為白色，在右邊標注'一聯(lián)管理處存檔'；

第二聯(lián)為綠色，在右邊標注'二聯(lián)工程部存檔"第三聯(lián)為粉色，在右邊標注‘三

聯(lián)客戶保留'

4、交接班表

交接班表

項目管理處NO:

日期交班人/接班人交接事項

三、建筑及配套設施管護（含基礎）

我公司針對項目等大樓建筑和配套設施設備的實際情況，對房屋本體

及配套設施設備維修養(yǎng)護方案具體如下：

（一）總體標準

1、定期對房屋結構及涉及使用安全的部位進行檢查，包括建筑物墻面、

樓梯扶手護欄、樓蓋、屋頂、天面、梁、柱、內(nèi)外墻體、基礎承重結構、

衛(wèi)生間、大樓散水、樓梯間、走道、連廊通道、門廳、庭院、設備機房等，

對損壞處及時聯(lián)系維修處理，巡查、保養(yǎng)記錄完善，發(fā)現(xiàn)重大問題及時制

定方案報業(yè)主單位處理，如而必要配備完善的警示提示及溫馨告示標牌。

2、樓宇外觀始終保持完好、整潔；外墻建材貼面無破損、無污染，及

時完成油漆涂刷，保持通風道的通暢、干凈。

3、未經(jīng)業(yè)主單位許可，各部位不得出現(xiàn)亂搭建、亂堆放現(xiàn)象。防止基

礎、樓板不合理荷載，防止漏水浸水確保房屋內(nèi)外墻面、天花、門窗的完

好和正常使用；及時完成各項零星維修任務，零修合格率90%。

4、設施設備24小時管理，管理范圍內(nèi)公共區(qū)域及辦公室、會議室內(nèi)

原配備的設施維修更換（如室內(nèi)頂板、空開、開關、插座、照明燈管、空

調(diào)開關等），但不含使用單位的自有設備（如文件柜、抽屜鎖、桌椅、門鎖

具更換維修等），確保其能完好正常使用。

5、對各照明系統(tǒng)進行維修、養(yǎng)護、運行和管理，包括外圍路燈、廣場

亮麗燈、公共照明、辦公室內(nèi)照明、泛光燈及景觀照明等，24小時內(nèi)定時

巡檢，發(fā)現(xiàn)問題及時維修處理，并填寫維修及巡檢記錄保證正常使用。

6、對屬于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的市政公用設施和附屬建筑物、構筑物的維

修、養(yǎng)護和管理，包括室外公共設施、道路、內(nèi)外停車場、廣場、國旗臺、

噴泉設施、踏步臺階等，且包括室外垃圾桶、果皮箱、廣場健身器材、網(wǎng)

球場、籃球場配套設施、休閑座椅、宣傳欄、指示牌設施日常維護等。

7、對公共衛(wèi)生間原配備設施進行日常巡檢、維修。如：小便池感應閥、

拖把池水龍頭、大便池沖水閥、洗手混合抵、下水管道、地漏、檢修蓋板、

換氣扇、隔門扣配件等；

8、對LED電子大屏進行巡檢等運行管理，操作、播放臺帳建立完善，

確保LED大屏內(nèi)容播放安全，大屏用電安全。

9、設施日常檢修、場地衛(wèi)生保潔、巡檢等管理工作（配套設施自然老

化、中修、大修及更新改造費用不在測算范圍，由業(yè)主甲方負責）。

10、各樓層黨務公開欄LED燈具維修、巡檢、操作管理等。

（二）具體指標

序號指標名稱指標測定公式計算測定依據(jù)

（完好房屋

每棟樓房及配套設施部分，不

建筑面積十

房屋及配得出現(xiàn)墻面、地面、頂面等損

基本完好房

套設施完壞、污銹，安裝有序完好，無亂

190%以上屋建筑面積

好率搭建、亂懸掛、亂張貼現(xiàn)象.

）/房屋總建

標識等無缺損，修繕制度和保

筑面積X

修措施得到落實。

100%

每次受理維修服務時，根據(jù)”

零修、急修公共、特約服務單”真實詳細

及時完成次填寫維修事項、接修時間、地

零修、急修

290%數(shù)/零修、急點、報修時間、維修結果、報

及時率

修總數(shù)X修人簽字等項目之后，追蹤服

100%務單作回訪，不出現(xiàn)未回訪或

記錄缺失項。

維修合

格率：工程合格數(shù)

行政區(qū)內(nèi)所有維修工程有詳

維修工程99%回訪/工程總數(shù)

細的維修記錄及驗收記錄，確

質(zhì)量合格率：重大X100%

3保工程質(zhì)量并建檔造冊，有質(zhì)

率及回訪維修維修回訪數(shù)

檢驗收記錄，回訪記錄及回訪

率100%（其/總維修數(shù)

整改措施。

他95%以X100%

±）

4停車場完90%以上停車場完好全面落實管理制度，建檔記錄

好率面積/停車，巡檢、修繕制度和保修措施

場總面積義得到落實，不出現(xiàn)積水、破損

100%、擅自改變用途等現(xiàn)象.車輛

停放有序，設施設備完好整潔

O

設施設備24小時管理制度、操

公共設施設

作規(guī)程，運行、維護保養(yǎng)及維

公共設施備完好數(shù)/

修記錄完整。各項設施設備按

5設備完好90%以上公共設施設

計劃實施年、季、月、周、日

率備總數(shù)X

、小時巡檢維護，確保其能完

100%

好正常使用。

維修服務回責任落實,維修服務實行24小

維修服務訪數(shù)/維修時管理制度、操作規(guī)程，維修

695%

回訪率服務總數(shù)X服務記錄完整，追蹤回訪，確

100%保回訪真實有效。

區(qū)內(nèi)照明隨時處于完好狀態(tài)，

路燈完好數(shù)

公共照明24小時內(nèi)定時巡檢，發(fā)現(xiàn)問題

795%以上/路燈總數(shù)

完好率及時維修處理，填寫維修及巡

X100%

檢記錄保證正常使用。

（三）房屋本體及配套設施維修養(yǎng)護計劃

針對項目等大樓房屋的實際情況，我公司對房屋本體及配套設施設備

的維修養(yǎng)護管理，堅持以預防為主的計劃性維修保養(yǎng)和應急性的修繕養(yǎng)護

相結合的原則，引入綠色環(huán)保的理念，編制科學性和操作性強的修繕養(yǎng)護

計劃，積極使用新技術，應用節(jié)能環(huán)保型新材料、新工藝實施維護。在維

修養(yǎng)護實施過程中，堅決杜絕使用含有;＜、蔡、苯等易揮發(fā)物質(zhì)、嚴重污

染環(huán)境和危害人體健康的材料。

1、房屋本體及配套設施設備（含基礎）維修養(yǎng)護的原則是：

在保修期內(nèi)，房屋建筑的主體結構、防水工程和裝飾工程出現(xiàn)的質(zhì)量

問題，由我公司督促施工單位負責整改，并配合業(yè)主單位進行檢查和監(jiān)督

落實，處理結果以書面形式報物業(yè)主管部門。

非正常使用因素和保修期后出現(xiàn)的一般性房屋損壞，我公司負責維修

養(yǎng)護。每年初由我公司根據(jù)上年度房屋管理狀況制訂大、中修計劃或更新

修繕計劃，報物業(yè)主管部門批準后實施。

a房屋本體維修養(yǎng)護計劃表

序時間

項目次數(shù)維修養(yǎng)護內(nèi)容

號

同隔

檢查地基有無超過允許范圍的不均勻沉降。

1地基基礎每年12.檢查基礎有無開裂、破損，勒腳有無破

損。

1.檢查有無變形、裂縫、腐蝕。

梁每年1

2.檢查罄體結構性能是否完好。

承L檢查有無彎曲變形、裂縫、腐蝕。

板每年1

重2.檢查整體結構性能是否完好。

2

結1.檢查有無傾斜，變形、裂縫、腐蝕。

柱每年1

構2?檢查整體結構性能是否完好。

1.檢查有無孔洞、裂縫、腐蝕。

承重墻每年1

2.檢查整體結構性能是否完好。

每半

3非承重墻11.檢查墻體有無裂縫、孔洞、風化等缺陷。

年

1.檢查雨水口有無堵塞，發(fā)現(xiàn)異常及時疏

通。

2.發(fā)現(xiàn)涂料防水層破損、老化造成屋面滲

屋防水漏及時修復或更換。

4每周1

面涂層3.檢查隔熱層，有無空洞、起鼓、滲漏，

發(fā)現(xiàn)損壞及時修復

4.檢查避雷設施有無脫焊和間斷，發(fā)現(xiàn)異

常及時補焊，油漆。

1.檢查樓地面是否平整完好，有無空鼓和

破裂。

2.檢查地面飾面磚、地毯、地膠有無松脫、

5樓地面每月1

空鼓、破損，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。

3.更換大面積松脫、破損的地面飾面材料。

4.對大理石進行拋光、打蠟處理。

1.檢查扶手、踏步有無損壞，發(fā)現(xiàn)異常隨

時修復。

6樓梯每季1

2.補換損壞的地磚。

3.修復空鼓的地磚。

1.檢查地面磚有無起砂、空鼓、開裂、松

脫；發(fā)現(xiàn)異常及時修復。

7公共通道每周12.公共通道及門廳的墻面有無污跡和剝落,

發(fā)現(xiàn)異常隨時處理。

3.檢查中庭外廊護欄玻璃、支架、護欄網(wǎng)

是否完好。發(fā)現(xiàn)異常及時處理。

1.檢查扶手、踏步有無損壞，發(fā)現(xiàn)異常隨

每半

1時修復。

年

2.補換損壞、空鼓的地磚。

1.油漆金屬支架和護欄網(wǎng)。

每年12.對空鼓、開裂、損壞的地磚予以修復或

更換。

1.修補內(nèi)墻面裂縫、起鼓、脫落部分。

2.處理內(nèi)墻面變色現(xiàn)象。

每月1

內(nèi)3.處理內(nèi)墻面局部滲漏。

涂料、

8墻4.更換破損的墻面磚。

墻面磚

面1.處理內(nèi)墻面大面積滲漏。

每季12.雨季對用戶窗臺進行密封維護檢查，杜

絕雨水侵入。

1.記錄破損的玻璃幕墻、設置危險標識，

每月1聯(lián)系更換。

2.清冼外墻飾面人為造成的污染部分。

1.結合外墻清洗作業(yè)，并檢查外墻面的使

外裝飾、每季用狀況。

1

9墻玻璃幕墻度2.處理外墻面變色現(xiàn)象；檢查加固外墻金

面、裝飾條屬構件與裝飾條。

L雨季時期對用戶窗臺進行密封維護檢查,

杜絕雨水侵入。

每年1

2.對于外墻面大面積滲漏久修無效的，局

部翻新以防止?jié)B漏面積擴大。

1.暴雨天氣及時發(fā)布信息并啟動預案，提

前關好、鎖好門窗。

根據(jù)需要

2.外墻清洗必須使用綠色環(huán)保型清潔劑。

3.更換玻璃幕墻應按原設計要求進行。

1.檢查有無擦、劃、舌1、踏壞，發(fā)現(xiàn)損壞

每周1

及時修補。

10吊頂1.加強防水、防腐、防裂、防脹、防霉變工

每月1作，發(fā)現(xiàn)有水浸、腐爛、脹裂、霉變的部分

及時修復。

1.檢查木門門扇有無松動、下垂、翹曲變

形、霉變和腐朽。

11門窗每月12.門轉(zhuǎn)軸或摩擦磨損部位加潤滑油。

3.（塑）鋼門窗、鋁合金門窗有無變形、生

銹。

b公用設施維修養(yǎng)護計劃表

序

號項目時間次數(shù)維修養(yǎng)護內(nèi)容

1.檢查路面有無積水。

2.檢查道路路面有無起殼、地鼓、裂縫。

1路面路基每周1

3.檢查路基有無塌陷。

4.發(fā)現(xiàn)異常及時處理或修復。

1.檢查燈具完好情況，即壞即修。

路燈、園林