房地產(chǎn)項(xiàng)目施工合同管理辦法一、總則為規(guī)范房地產(chǎn)項(xiàng)目施工合同管理，防范法律與經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，保障項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量、進(jìn)度及投資目標(biāo)順利實(shí)現(xiàn)，依據(jù)《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國建筑法》等法律法規(guī)，結(jié)合公司房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理實(shí)際，制定本辦法。本辦法適用于公司及所屬項(xiàng)目公司開發(fā)的各類房地產(chǎn)項(xiàng)目（含住宅、商業(yè)、綜合體等）的施工合同管理，涵蓋施工總承包、專業(yè)分包、勞務(wù)分包、材料設(shè)備供應(yīng)等與工程建設(shè)相關(guān)的合同。房地產(chǎn)項(xiàng)目施工合同管理遵循依法合規(guī)、權(quán)責(zé)對(duì)等、風(fēng)險(xiǎn)防控、全程管控原則，確保合同訂立嚴(yán)謹(jǐn)規(guī)范、履行全程受控、糾紛妥善處置。公司工程管理中心、成本管理中心、法務(wù)合規(guī)部及項(xiàng)目公司工程部、成本部、項(xiàng)目部等部門依職責(zé)分工開展合同管理工作：項(xiàng)目公司工程部主要承擔(dān)施工技術(shù)要求審核、現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)度與質(zhì)量管控、簽證變更發(fā)起及現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)等職責(zé)；項(xiàng)目公司成本部負(fù)責(zé)合同造價(jià)審核、價(jià)款支付管理、結(jié)算爭(zhēng)議處理；法務(wù)合規(guī)部聚焦合同合法性審查、糾紛法律支持及合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)防控；集團(tuán)工程管理中心則統(tǒng)籌合同管理體系建設(shè)、重大合同評(píng)審及跨項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)總結(jié)。二、合同訂立管理（一）前期準(zhǔn)備項(xiàng)目啟動(dòng)階段，項(xiàng)目公司需結(jié)合規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)節(jié)奏，明確施工承包范圍、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)（如抗震等級(jí)、節(jié)能要求）、工期目標(biāo)（含關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)），形成《項(xiàng)目施工策劃書》，作為合同訂立的核心依據(jù)。供方選擇優(yōu)先從公司《合格供方名錄》中選取承包人；新供方需通過資格預(yù)審（審查營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)等級(jí)、安全生產(chǎn)許可證、類似項(xiàng)目業(yè)績(jī)、財(cái)務(wù)狀況等），并組織現(xiàn)場(chǎng)考察（重點(diǎn)評(píng)估施工能力、管理團(tuán)隊(duì)、誠信記錄），嚴(yán)禁將工程發(fā)包給無資質(zhì)或超越資質(zhì)的單位。成本部需聯(lián)合工程部、法務(wù)部，結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)確定合同計(jì)價(jià)方式（如固定總價(jià)、可調(diào)單價(jià)、成本加酬金）、付款節(jié)點(diǎn)（與進(jìn)度、質(zhì)量、驗(yàn)收掛鉤）、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)原則（如材料漲價(jià)風(fēng)險(xiǎn)、工期延誤責(zé)任），形成《合同策劃方案》。（二）合同評(píng)審合同文本（含招標(biāo)文件、補(bǔ)充協(xié)議）需經(jīng)多部門聯(lián)合評(píng)審：工程部審核施工范圍、工期、技術(shù)條款（如施工組織設(shè)計(jì)要求、質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)）的可行性；成本部審核造價(jià)構(gòu)成、計(jì)價(jià)規(guī)則、付款比例及結(jié)算條款的合理性；法務(wù)部審核合同主體資格、違約責(zé)任、爭(zhēng)議解決方式等法律條款的合規(guī)性；項(xiàng)目部結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)條件，提出場(chǎng)地移交、臨水臨電等配套要求。評(píng)審意見需形成《合同評(píng)審記錄表》，經(jīng)各部門負(fù)責(zé)人簽字確認(rèn)后，報(bào)公司分管領(lǐng)導(dǎo)審批。（三）合同簽訂簽約主體應(yīng)為公司或項(xiàng)目公司（具備獨(dú)立簽約權(quán)限），嚴(yán)禁以項(xiàng)目部名義簽訂合同。合同文本優(yōu)先使用公司標(biāo)準(zhǔn)示范文本；無示范文本的，由法務(wù)部主導(dǎo)起草，確保條款公平合理。補(bǔ)充協(xié)議不得與主合同核心條款沖突。合同簽訂前需完成內(nèi)部審批流程（經(jīng)辦人→部門負(fù)責(zé)人→分管領(lǐng)導(dǎo)→總經(jīng)理），審批通過后加蓋公司合同專用章。三、合同履行管理（一）進(jìn)度管理承包人應(yīng)在合同簽訂后7日內(nèi)提交《總進(jìn)度計(jì)劃》（含橫道圖、網(wǎng)絡(luò)圖），經(jīng)項(xiàng)目公司工程部審核后作為工期管控依據(jù)，關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)（如基礎(chǔ)完工、主體封頂、竣工驗(yàn)收）需在合同中明確考核標(biāo)準(zhǔn)。項(xiàng)目部每周跟蹤進(jìn)度，對(duì)比計(jì)劃與實(shí)際完成情況，形成《進(jìn)度周報(bào)》。若延誤超10天（或關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)延誤），工程部應(yīng)約談承包人，要求提交《趕工方案》，并評(píng)估對(duì)總工期的影響，必要時(shí)啟動(dòng)索賠程序。（二）質(zhì)量管理合同簽訂后，工程部應(yīng)組織技術(shù)交底（含設(shè)計(jì)圖紙、施工規(guī)范、質(zhì)量通病防治要求），形成書面交底記錄，雙方簽字確認(rèn)。項(xiàng)目部按“三檢制”（自檢、互檢、專檢）開展質(zhì)量檢查，重點(diǎn)抽查隱蔽工程、關(guān)鍵工序（如鋼筋綁扎、混凝土澆筑）。發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題應(yīng)簽發(fā)《整改通知單》，要求承包人限時(shí)整改，整改完成后復(fù)查合格方可進(jìn)入下一道工序。分部分項(xiàng)工程驗(yàn)收需嚴(yán)格執(zhí)行合同約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（如涉及創(chuàng)優(yōu)的項(xiàng)目，需明確創(chuàng)優(yōu)措施及驗(yàn)收流程），驗(yàn)收不合格的，承包人應(yīng)無償返修，工期不予順延。（三）價(jià)款管理預(yù)付款比例原則上不超過合同價(jià)的30%，需承包人提供等額銀行保函或履約擔(dān)保，且在進(jìn)度款中按比例抵扣。承包人按月（或節(jié)點(diǎn)）提交《進(jìn)度款申請(qǐng)單》，附已完工程量清單、質(zhì)量驗(yàn)收證明。成本部7日內(nèi)完成審核，扣除甲供材款、質(zhì)保金（一般為5%）及違約扣款后，報(bào)項(xiàng)目部、分管領(lǐng)導(dǎo)審批，審批通過后15日內(nèi)支付。工程竣工驗(yàn)收合格且結(jié)算完成后，承包人提交《結(jié)算款申請(qǐng)單》，成本部核對(duì)結(jié)算金額，法務(wù)部審核結(jié)算協(xié)議合法性，經(jīng)審批后支付至結(jié)算價(jià)的97%，剩余3%作為質(zhì)保金，待質(zhì)保期滿無質(zhì)量問題后支付。（四）簽證管理現(xiàn)場(chǎng)簽證分為工程簽證（如設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)條件變化）和經(jīng)濟(jì)簽證（如價(jià)款調(diào)整），需遵循“一事一簽、即時(shí)簽證”原則，嚴(yán)禁事后補(bǔ)簽。承包人應(yīng)在簽證事件發(fā)生后7日內(nèi)提交《簽證申請(qǐng)單》，附變更依據(jù)（如設(shè)計(jì)變更單、會(huì)議紀(jì)要）、工程量計(jì)算書、費(fèi)用預(yù)算。工程部2日內(nèi)核實(shí)事實(shí)，成本部3日內(nèi)審核費(fèi)用，經(jīng)項(xiàng)目部、分管領(lǐng)導(dǎo)審批后生效。簽證文件需編號(hào)歸檔，作為結(jié)算依據(jù)；無簽證或簽證手續(xù)不全的，結(jié)算時(shí)不予認(rèn)可。（五）溝通協(xié)調(diào)項(xiàng)目公司每周召開工程例會(huì)，通報(bào)進(jìn)度、質(zhì)量、簽證等情況，協(xié)調(diào)解決現(xiàn)場(chǎng)問題，形成《會(huì)議紀(jì)要》并發(fā)送至相關(guān)方。對(duì)于合同履行中的爭(zhēng)議（如工期延誤責(zé)任、價(jià)款爭(zhēng)議），優(yōu)先通過協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可按合同約定啟動(dòng)調(diào)解、仲裁或訴訟程序（合同中應(yīng)明確爭(zhēng)議解決方式，避免管轄爭(zhēng)議）。四、變更與索賠管理（一）變更管理設(shè)計(jì)變更由設(shè)計(jì)單位出具《設(shè)計(jì)變更通知單》，項(xiàng)目部組織承包人、監(jiān)理單位現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)，成本部評(píng)估造價(jià)影響，形成《變更造價(jià)分析報(bào)告》，經(jīng)審批后實(shí)施。承包人因施工需要提出的工程變更，需提交《變更申請(qǐng)單》，說明變更原因、方案及造價(jià)變化，經(jīng)工程部、成本部審核，分管領(lǐng)導(dǎo)審批后實(shí)施，嚴(yán)禁承包人擅自變更。（二）索賠管理承包人提出索賠的，需在索賠事件發(fā)生后28日內(nèi)提交《索賠意向書》，附索賠依據(jù)（合同條款、簽證、會(huì)議紀(jì)要等）、索賠計(jì)算書（工期、費(fèi)用明細(xì)）。項(xiàng)目部5日內(nèi)核實(shí)索賠事件真實(shí)性，成本部10日內(nèi)審核索賠金額，法務(wù)部評(píng)估索賠依據(jù)的合法性。對(duì)于合理索賠，按合同約定支付；對(duì)于不合理索賠，書面回復(fù)并說明理由，必要時(shí)委托第三方造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)評(píng)估。公司提出的反索賠（如承包人工期延誤、質(zhì)量缺陷造成的損失），由成本部、法務(wù)部聯(lián)合發(fā)起，按合同約定追償。五、合同檔案管理（一）檔案分類合同檔案包括合同文本及附件（招標(biāo)文件、補(bǔ)充協(xié)議）、評(píng)審記錄、簽證文件、變更通知、付款憑證、驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、索賠資料、會(huì)議紀(jì)要等。（二）歸檔要求合同簽訂后3日內(nèi)，經(jīng)辦人將合同文本及附件移交檔案管理員，按項(xiàng)目、合同類型分類編號(hào)（如“XX項(xiàng)目-施工總承包合同-____”）。履行過程中產(chǎn)生的簽證、變更、付款等資料，應(yīng)在事件完成后7日內(nèi)歸檔，確保資料完整、簽字蓋章齊全。（三）保管與查閱檔案管理員應(yīng)建立《合同檔案臺(tái)賬》，定期備份電子檔案，紙質(zhì)檔案存放于專用檔案室，做好防潮、防火、防盜措施。內(nèi)部人員查閱檔案需填寫《檔案借閱單》，經(jīng)部門負(fù)責(zé)人審批；外部單位查閱需經(jīng)分管領(lǐng)導(dǎo)審批，且不得復(fù)制核心商業(yè)條款。六、監(jiān)督與考核（一）監(jiān)督機(jī)制集團(tuán)工程管理中心每季度抽查項(xiàng)目合同管理情況，重點(diǎn)檢查合同履行偏差、簽證變更合規(guī)性、付款審核流程，形成《監(jiān)督檢查報(bào)告》并通報(bào)整改。內(nèi)部審計(jì)部每年對(duì)重大項(xiàng)目（合同額較大的項(xiàng)目）開展合同審計(jì)，評(píng)估管理漏洞，提出改進(jìn)建議。（二）考核指標(biāo)合同履約率：實(shí)際履約情況與合同約定的符合率，目標(biāo)值≥95%；糾紛發(fā)生率：合同糾紛數(shù)量占總合同數(shù)的比例，目標(biāo)值≤5%；成本控制率：結(jié)算價(jià)與合同價(jià)的偏差率，目標(biāo)值≤±3%。（三）獎(jiǎng)懲措施對(duì)合同管理優(yōu)秀的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)（履約率高、糾紛少、成本控制佳），給予年度績(jī)效加分、獎(jiǎng)金獎(jiǎng)勵(lì)；對(duì)管理混亂（如簽證造假、付款超付、糾紛敗訴）的責(zé)任人，視情節(jié)輕重給予警告、降職、扣發(fā)獎(jiǎng)金，涉嫌違法的移交司法機(jī)關(guān)。七、附則1.本辦法由公司工程管理中心、法務(wù)合規(guī)部負(fù)責(zé)解釋，