物業(yè)設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)范手冊一、總則（一）編制目的為規(guī)范物業(yè)轄區(qū)內(nèi)各類設(shè)備的維修、保養(yǎng)作業(yè)流程，保障設(shè)備安全、高效、穩(wěn)定運行，延長設(shè)備使用壽命，降低運維成本，提升物業(yè)服務(wù)品質(zhì)，特制定本規(guī)范手冊。（二）適用范圍本手冊適用于物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的給排水系統(tǒng)、供配電系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、暖通系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)（含監(jiān)控、門禁、停車場管理等）及其他附屬設(shè)備設(shè)施的維修與保養(yǎng)管理。（三）基本原則1.預(yù)防性維護：以“預(yù)防為主、維修為輔”為核心，通過日常巡檢、定期保養(yǎng)消除設(shè)備隱患，減少突發(fā)故障。2.專業(yè)規(guī)范：維修保養(yǎng)作業(yè)需遵循設(shè)備原廠技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、國家及地方相關(guān)規(guī)范，作業(yè)人員須持對應(yīng)資質(zhì)證書上崗。3.安全優(yōu)先：作業(yè)前落實斷電、斷水、掛牌警示等安全措施，高空、帶電、有限空間作業(yè)需配備防護裝備，確保人員與設(shè)備安全。4.閉環(huán)管理：維修保養(yǎng)過程需形成“檢查-記錄-處置-復(fù)核”的閉環(huán)，確保問題可追溯、責(zé)任可落實。二、設(shè)備分類與管理職責(zé)（一）設(shè)備分類結(jié)合物業(yè)設(shè)備功能與特性，劃分為以下六大類：1.給排水系統(tǒng)：含生活水泵、消防水泵、水箱、管網(wǎng)、閥門、污水處理設(shè)備等。2.供配電系統(tǒng)：含變壓器、高低壓配電柜、配電箱、發(fā)電機、電纜線路等。3.電梯系統(tǒng)：含乘客電梯、貨梯、扶梯、電梯控制柜、限速器、安全鉗等。4.暖通系統(tǒng)：含中央空調(diào)機組、新風(fēng)機、供暖鍋爐、管道、末端風(fēng)機盤管等。5.消防系統(tǒng)：含火災(zāi)自動報警主機、煙感/溫感探測器、噴淋系統(tǒng)、消火栓、消防泵、防火卷簾等。6.智能化系統(tǒng)：含視頻監(jiān)控、門禁考勤、停車場管理、樓宇自控、弱電管網(wǎng)等。（二）管理職責(zé)1.物業(yè)管理部門制定設(shè)備維修保養(yǎng)年度計劃、預(yù)算，監(jiān)督計劃執(zhí)行與質(zhì)量驗收。建立設(shè)備臺賬，歸檔技術(shù)資料（如說明書、圖紙、合格證），更新設(shè)備運行狀態(tài)。協(xié)調(diào)外部維保單位（如電梯、消防、中央空調(diào)），簽訂維保合同并跟蹤服務(wù)質(zhì)量。2.維修作業(yè)人員按計劃開展日常巡檢、保養(yǎng)、維修作業(yè)，如實填寫《設(shè)備維修保養(yǎng)記錄表》。作業(yè)前核查安全措施，作業(yè)后清理現(xiàn)場、恢復(fù)設(shè)備運行，同步更新設(shè)備檔案。發(fā)現(xiàn)重大隱患或自身無法處置的故障，立即上報并配合專業(yè)人員處理。3.設(shè)備使用部門/崗位負(fù)責(zé)設(shè)備日常使用的規(guī)范性操作（如電梯轎廂清潔、配電箱周邊雜物清理）。發(fā)現(xiàn)設(shè)備異常（如異響、漏水、報警），立即暫停使用并上報物業(yè)管理部門。三、各類設(shè)備維修保養(yǎng)細(xì)則（一）給排水系統(tǒng)1.日常巡檢（每日/每周）生活水泵：檢查運行噪音、振動，記錄進出口壓力、電流，觀察泵體有無滲漏。水箱：查看水位是否正常，箱體有無銹蝕、滲漏，透氣孔防蟲網(wǎng)是否完好。管網(wǎng)與閥門：檢查閥門開關(guān)狀態(tài)（標(biāo)識清晰），管網(wǎng)接口、法蘭有無滴水，室外管網(wǎng)檢查井無積水、雜物。2.定期保養(yǎng)（月度/季度/年度）月度：清洗水泵過濾器，檢查聯(lián)軸器螺栓緊固度，對易銹部件（如閥門絲桿）涂抹黃油防銹。季度：測試水泵啟停邏輯（手動/自動切換），檢查止回閥密封性，對非運行水泵盤車（旋轉(zhuǎn)泵軸180°）防止卡死。年度：清空生活水箱（提前公示停水時間），用含氯消毒劑浸泡消毒（濃度200mg/L，作用30分鐘后沖洗），檢測水質(zhì)達(dá)標(biāo)后恢復(fù)供水；檢修污水處理設(shè)備（如格柵除污、曝氣系統(tǒng)），清理污泥池。（二）供配電系統(tǒng)1.日常巡檢（每日/每周）高低壓配電柜：觀察指示燈狀態(tài)（電源、故障、分合閘），用紅外測溫儀檢測母線排、斷路器接頭溫度（≤70℃），聞有無焦糊味。發(fā)電機：檢查燃油、機油液位，蓄電池電壓（≥24V），每周空載試運行15分鐘（冬季延長至30分鐘）。2.定期保養(yǎng)（季度/年度）季度：清掃配電柜內(nèi)灰塵（斷電后用干燥毛刷），緊固接線端子（扭矩符合規(guī)范），檢查熔斷器、接觸器觸點燒蝕情況。年度：測試變壓器絕緣電阻（≥10MΩ，6kV級），檢查電纜中間接頭、終端頭有無放電痕跡，對發(fā)電機燃油系統(tǒng)除水、更換機油濾清器。（三）電梯系統(tǒng)1.日常巡檢（每日）轎廂：檢查照明、風(fēng)扇、按鈕功能，運行時有無異響、抖動，平層精度≤±30mm。機房：查看控制柜指示燈，曳引機潤滑油位（油鏡1/2~2/3處），制動器間隙（≤0.7mm）。2.定期保養(yǎng)（半月/季度/年度）半月：清潔光幕、門機導(dǎo)軌，調(diào)整門滑塊間隙（≤2mm），對鋼絲繩、導(dǎo)軌支架涂抹防銹油。季度：檢查限速器動作速度（符合原廠設(shè)定，誤差≤5%），潤滑轎廂導(dǎo)靴、對重導(dǎo)靴，測試應(yīng)急照明、對講機功能。年度：委托特種設(shè)備檢測機構(gòu)進行年檢，重點校驗安全鉗、緩沖器、限速器聯(lián)動試驗，更換曳引機油（如礦物油，每2年一次）。（四）暖通系統(tǒng)（以中央空調(diào)為例）1.日常巡檢（每日/每周）主機：記錄運行壓力（高壓≤1.8MPa，低壓≥0.4MPa）、溫度，檢查壓縮機振動、噪音，冷凝水排水是否暢通。末端：風(fēng)機盤管出風(fēng)口溫度（與回風(fēng)溫差≥8℃），濾網(wǎng)有無堵塞（每月清洗一次）。2.定期保養(yǎng)（季度/年度）季度：清洗冷卻塔填料、集水池（加殺菌劑除藻），檢查皮帶張緊度（撓度10~15mm），對電機軸承加注潤滑脂。年度：清洗冷凝器、蒸發(fā)器銅管（用檸檬酸溶液循環(huán)清洗），檢測制冷劑泄漏（壓力法/電子檢漏儀），更換空氣過濾器濾芯。（五）消防系統(tǒng)1.日常巡檢（每日/每周）報警主機：查看故障、火警記錄，測試聲光報警器、警鈴功能，檢查備用電源電壓。噴淋/消火栓系統(tǒng)：末端試水裝置壓力（≥0.05MPa），消火栓箱內(nèi)水帶、水槍完好，消防泵控制柜在“自動”位。2.定期保養(yǎng)（季度/年度）季度：測試煙感/溫感探測器（用煙槍/溫槍觸發(fā)，30秒內(nèi)報警），檢查防火卷簾下降速度（2~5m/min），對消防泵進行點動測試（運行1~2分鐘，無異常振動）。年度：聯(lián)動測試（觸發(fā)煙感，消防泵啟動、風(fēng)機停轉(zhuǎn)、卷簾下降、電梯迫降），檢測消火栓泵供水壓力（最不利點≥0.15MPa），更換過期滅火器藥劑。（六）智能化系統(tǒng)1.日常巡檢（每日/每周）監(jiān)控系統(tǒng)：查看攝像頭畫面清晰度，硬盤錄像機存儲容量（剩余≥20%），交換機指示燈狀態(tài)。門禁系統(tǒng)：測試刷卡、密碼、人臉識別功能，門體關(guān)閉后是否自動落鎖，閉門器關(guān)門速度（5~8秒）。2.定期保養(yǎng)（季度/年度）季度：清潔攝像頭鏡頭、紅外補光燈，檢查網(wǎng)線接頭牢固度，對門禁控制器除塵。年度：升級監(jiān)控系統(tǒng)固件，測試停車場道閘防砸功能（用物體遮擋感應(yīng)區(qū)，道閘立即抬桿），排查弱電管網(wǎng)接地電阻（≤4Ω）。四、應(yīng)急故障處理（一）響應(yīng)流程1.發(fā)現(xiàn)與上報：設(shè)備使用人或巡檢人員發(fā)現(xiàn)故障后，立即上報物業(yè)管理部門，說明故障類型（如停水、電梯困人、消防報警）、位置、初步判斷。2.分級處置：輕微故障（如燈泡損壞、閥門漏水）：維修人員30分鐘內(nèi)到場處置，1小時內(nèi)恢復(fù)（特殊情況除外）。重大故障（如停電、電梯困人、管網(wǎng)爆管）：啟動應(yīng)急預(yù)案，20分鐘內(nèi)到場，同步聯(lián)系外部維保單位（如電梯困人需15分鐘內(nèi)聯(lián)系電梯維保）。（二）典型故障處置示例1.電梯困人安撫乘客：通過轎廂對講機告知“我們正在緊急救援，請勿扒門、跳梯，保持冷靜”?，F(xiàn)場處置：維修人員到達(dá)機房，先切斷電梯主電源（掛牌警示），再用盤車手輪將電梯盤至平層位置，打開廳門、轎廂門救援。后續(xù)跟進：救援后檢查電梯故障原因（如抱閘故障、光幕誤動作），修復(fù)后試運行3次以上，填寫《故障處置報告》。2.供水中斷排查原因：檢查水泵控制柜（有無跳閘）、管網(wǎng)閥門（是否誤關(guān)）、水箱水位（是否過低）。應(yīng)急供水：若生活水泵故障，啟動備用泵；若管網(wǎng)爆管，關(guān)閉故障區(qū)域閥門，開啟臨時供水點（如消防栓接水，僅限緊急情況）。修復(fù)與恢復(fù)：搶修管網(wǎng)或水泵，壓力測試合格后逐步恢復(fù)供水，通知業(yè)主。五、設(shè)備檔案管理（一）檔案內(nèi)容1.基礎(chǔ)資料：設(shè)備出廠合格證、說明書、安裝圖紙、驗收報告、維保合同。2.運行記錄：《日常巡檢表》《維修保養(yǎng)記錄表》《故障處置報告》《能耗統(tǒng)計表》（如水泵用電量、電梯運行時長）。3.檢測報告：電梯年檢報告、消防檢測報告、變壓器絕緣測試報告、水質(zhì)檢測報告（生活水箱）。（二）管理要求紙質(zhì)檔案：按設(shè)備類型分類建檔，存放于專用檔案柜，借閱需登記。電子檔案：建立設(shè)備管理臺賬（Excel或?qū)I(yè)軟件），上傳掃描件，每月備份至云端。檔案更新：維修、保養(yǎng)、檢測后24小時內(nèi)更新檔案，確?！耙粰C一檔”信息準(zhǔn)確。六、考核與持續(xù)改進（一）考核機制日常考核：物業(yè)管理部門每周抽查維修保養(yǎng)記錄，現(xiàn)場核查設(shè)備運行狀態(tài)（如水泵潤滑油位、電梯平層精度），對未按計劃作業(yè)、記錄造假的人員扣減績效。年度考評：結(jié)合設(shè)備故障率（≤5%）、業(yè)主投訴率（≤2%）、維保成本控制（≤預(yù)算105%）等指標(biāo)，評選“優(yōu)秀維保班組”，給予獎勵。（二）持續(xù)改進每季度召開“設(shè)備運維分析會”，匯總故障數(shù)據(jù)（如電梯故