房地產(chǎn)項(xiàng)目啟動(dòng)會指引項(xiàng)目啟動(dòng)會指引集團(tuán)運(yùn)營中心什么是項(xiàng)目啟動(dòng)會啟動(dòng)會是通過多次會議,短時(shí)間、高強(qiáng)度、高效率、群策群力完成對項(xiàng)目第一次、也是最重要的一次決策,實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目高周轉(zhuǎn)?！藛T〉地區(qū)公司總經(jīng)理(必須參加第一次和最后一次會議);運(yùn)營副總(建議盡可能參加每一次會議);集團(tuán)運(yùn)營中心(主要參加新公司前三個(gè)項(xiàng)目)〉項(xiàng)目總監(jiān),項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)成員會議主持人:項(xiàng)目總監(jiān)(是每一次會議的主持)會議召開方式需召開多次會議〉每次會議均需做出決策,并定出決策點(diǎn)〉每次會后,分頭收集信息,進(jìn)行專業(yè)間碰撞按時(shí)完成啟動(dòng)會成果的關(guān)鍵啟動(dòng)會之前或者拿地階段,針對項(xiàng)目預(yù)策,必須與政府歸口管理部門關(guān)鍵人員提前溝通,以保證啟動(dòng)會方案報(bào)批通過,降低方案反復(fù)的風(fēng)險(xiǎn)拿地預(yù)案必須達(dá)到應(yīng)有的深庋要求,特別是第一期和示范區(qū),這是提高項(xiàng)目啟動(dòng)會效率的前提啟動(dòng)會是我們對項(xiàng)目的判斷和決策,是項(xiàng)目的其中一個(gè)階段性成果。若由于市場變化或政府報(bào)批原因,預(yù)案、成本等被調(diào)整甚至顛覆,可直接反映在方案階段成果中,不再重新召開啟動(dòng)會。原則、目的1.明確項(xiàng)目成功標(biāo)尺及具體指標(biāo),達(dá)成共識、做出承諾。2.對項(xiàng)目進(jìn)行沙盤推演,設(shè)定項(xiàng)目的價(jià)值點(diǎn)、決策點(diǎn)、控制點(diǎn)3.識別項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn),提出預(yù)案4.啟動(dòng)會是職能向項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的交底會5.針對目標(biāo)和工作范國做好減法,對意愿和能力、資源之間的差距應(yīng)有清醒認(rèn)識啟動(dòng)會邏輯圖風(fēng)險(xiǎn)顯化價(jià)值挖掘體驗(yàn)區(qū)選址定位產(chǎn)品定位成本測算市場定位二級計(jì)劃投資測算項(xiàng)目成功標(biāo)尺(產(chǎn)品成功、管理成功)第一次啟動(dòng)會第一次啟動(dòng)會成果1.《總經(jīng)理初定項(xiàng)目成功標(biāo)尺》(包括項(xiàng)目總貨值)2.《地塊條件交底紀(jì)要》3.《項(xiàng)目基本建設(shè)程序及報(bào)建風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)》4.《地塊周邊市政接口》5.《市場調(diào)研及客戶訪談》提交要求取得土地(第一筆土地款支付時(shí)間)后,10個(gè)日歷日內(nèi)責(zé)任人:《總經(jīng)理初定項(xiàng)目成功標(biāo)尺》(包括項(xiàng)目總貨值)---項(xiàng)目總監(jiān)2.《地塊條件交底紀(jì)要》項(xiàng)目發(fā)展經(jīng)理3.《項(xiàng)目基本建設(shè)程序及報(bào)建風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)》項(xiàng)目報(bào)建主管4.《地塊周邊市政接口》---項(xiàng)目工程經(jīng)理市場調(diào)研及客戶訪談-項(xiàng)目營銷經(jīng)理審批流程責(zé)任人---項(xiàng)目總監(jiān)《總經(jīng)理初定項(xiàng)目成功標(biāo)尺》1根據(jù)集團(tuán)及地區(qū)公司戰(zhàn)略和預(yù)算一地區(qū)公司總經(jīng)理初定項(xiàng)目成功標(biāo)尺項(xiàng)目產(chǎn)品成功:1.銷售凈利率IRR3.銷售總貨值4.推盤計(jì)劃及年度簽約額項(xiàng)目管理成功:1.拿地到項(xiàng)目開工、開盤工期2.交房一次成功率3.成本偏差率(與目標(biāo)成本基準(zhǔn)版比較)項(xiàng)目分期原則項(xiàng)目分期應(yīng)兼顧工程項(xiàng)目本身的特點(diǎn)、管理的規(guī)模、營銷推盤需要不同等因不同的竣備時(shí)間,宜為不同分期。(便于項(xiàng)目的收入、成本確認(rèn))同一大地塊但中間有大市政道路或其他地塊隔斷,宜為不同分期。(便于工程管理大型公建商業(yè)與住宅一起,即使竣備時(shí)間相同,宜為不同分期。(便于成本的分?jǐn)偤蛣?dòng)態(tài)成本管理)項(xiàng)目的分期應(yīng)在項(xiàng)目啟動(dòng)會時(shí)確定,如后續(xù)分期不明確,可先明確笫一期的范圍,后面各期打包為笫二期,待條件明確后,再行拆分。當(dāng)項(xiàng)目二期之間的竣備時(shí)間差超過12個(gè)月,或項(xiàng)目成本分期編制時(shí),應(yīng)將項(xiàng)目的模型對應(yīng)分開編制,并分別確定項(xiàng)目的成功標(biāo)尺。謝謝你的閱讀知識就是財(cái)富豐富你的人生71、既然我已經(jīng)踏上這條道路，那么，任何東西都不應(yīng)妨礙我沿著這條路走下去。——康德

72、家庭成為快樂的種子在外也不致成為障礙物但在旅行之際卻是夜間的伴侶?！魅_

73、堅(jiān)持意志