城市共建的實踐模式分析報告目錄TOC\o"1-3"\h\u909城市共建的實踐模式分析報告 140721TOD導向下的城市社區(qū)設計 1230002存量空間再激活的城市更新 4287873城市級文旅地標的打造 7新時代背景下，我國的社會基本矛盾由人民日益增長的物質(zhì)文化需要同落后的社會生產(chǎn)之間的矛盾轉變?yōu)槿嗣袢找嬖鲩L的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾；國家的發(fā)展階段從高速增長階段轉化為高質(zhì)量發(fā)展階段，質(zhì)量比速度更加重要。新型城鎮(zhèn)化快速發(fā)展、建設人民城市理念的提出，迫使各行業(yè)發(fā)展與城市建設的緊密關聯(lián)，將企業(yè)的品牌戰(zhàn)略或者產(chǎn)業(yè)的升級與城市的發(fā)展規(guī)劃相契合。對于地產(chǎn)行業(yè)來說，由于國民對美好生活文化需求的升級、地產(chǎn)行業(yè)“房子是用來住的”定位強化，驅使著眾多房企從城市服務商的角色轉變?yōu)槌鞘羞\營商、建設商，在充分發(fā)揮主觀能動性的基礎下，實現(xiàn)與城市的協(xié)同建設。房企名稱原品牌定位現(xiàn)品牌定位品牌定位升級時間融創(chuàng)中國中國家庭美好活整合服務商美好城市共建者2020年萬科集團城市配套服務商城鄉(xiāng)建設與生活服務商2018年華潤置地綜合性發(fā)展商城市綜合投資開發(fā)運營商2018年表1部分房企品牌定位升級情況1TOD導向下的城市社區(qū)設計受時代變化和行業(yè)發(fā)展趨勢的驅使，萬科集團在2017年將自己的品牌戰(zhàn)略定位從城市配套服務商升級為城鄉(xiāng)建設與生活服務商，希望用健康、可持續(xù)的發(fā)展道路在城鄉(xiāng)建設處更加美好的生活場景，滿足城鄉(xiāng)居民的美好生活需求。筆者主要以上海萬科進行分析，得出其與上海這座城市實現(xiàn)共建的模式。TOD即以公共交通為導向的城市開發(fā)，來源于新城市主義理論下的城市開發(fā)模式。我國TOD發(fā)展的基礎設施建設是迅速的，但存在站點同質(zhì)化嚴重、業(yè)態(tài)分布單一的問題。萬科集團在縫合城市、TOD開發(fā)理念的影響下，開發(fā)出了“地鐵車輛段上蓋開發(fā)”的綜合開發(fā)模式，包括地鐵站+停車庫+試車線+維修車間+車場上蓋（結構標高）距地面約9米，如上海天空之城項目。上海天空之城位于青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)徐盈路西側，是上海萬科在地鐵17號線徐涇車輛段上蓋綜合開發(fā)的，融合了住宅、商業(yè)、辦公、會所、幼兒園等公共配套多重業(yè)態(tài)的綜合地產(chǎn)項目，包括35萬方住宅、幼兒園、社區(qū)中心，14萬方商業(yè)，近10萬方辦公場所和近5萬方綠地。圖8上海萬科天空之城區(qū)位示意圖在城市設計上，采用蓋上蓋下一體化的設計模式，實現(xiàn)蓋上規(guī)劃設計方案與蓋下功能布局的充分交圈。地下層建停車庫，地面層建軌道交通，9-18米建住宅車庫，9米之上建商業(yè)和辦公，18米之上建住宅。還運用三軸方案，規(guī)劃“水、光、綠”三軸，串聯(lián)起被割裂的地塊，實現(xiàn)人、地鐵、商業(yè)的聚集，通過綠軸、光軸連通周邊地塊，提供直達軌交的便利通路。圖9上海萬科天空之城多元公共空間示意圖產(chǎn)業(yè)上依托與虹橋商務區(qū)的產(chǎn)業(yè)動能，規(guī)劃出的9萬方辦公空間，包含了大型標準辦公樓、企業(yè)總部辦公和磨面機較為靈活的中小獨棟辦公，可以滿足不同企業(yè)的辦公需求。辦公園區(qū)與商業(yè)設施的緊密結合，可實現(xiàn)辦公大堂與軌交站廳的直達，免去車道的干擾。圖10上海萬科天空之城鳥瞰示意圖天空之城用垂直業(yè)態(tài)布局的TOD模式，以七大規(guī)劃原則來實現(xiàn)軌交與城市的融合。提供多元互補的場景功能，保持居住和非居住功能的混合平衡；約每150-200米步行距離設計節(jié)點，高頻串聯(lián)各功能場景；混合多種類型、密度的居住、工作和商業(yè)；在公共交通站點附近修建商業(yè)、住宅、辦公樓、公園和公共建筑；通過多條路線實現(xiàn)各業(yè)態(tài)場景的共享；社區(qū)中所有街道和街區(qū)都按照人性化的尺度設計，實現(xiàn)步行可達；商業(yè)內(nèi)容實現(xiàn)全時覆蓋，部分可實現(xiàn)一周7天均24小時的營業(yè)。天空之城在TOD模式下的垂直布局，在合理規(guī)劃城市土地資源的基礎下，又將商業(yè)、辦公、生活等功能集于一體，為居民造出了一個步行可達生活圈。圖11上海萬科天空之城剖面圖TOD的開發(fā)模式將城市軌道交通系統(tǒng)與城市的空間規(guī)劃有機整合，借助于軌道交通大容量客運與網(wǎng)絡連接的優(yōu)勢，對垂直空間充分利用，以此實現(xiàn)建設用地的零增長，還響應了城市集約用地的要求，有利于城市空間布局的優(yōu)化。萬科天空之城對TOD模式的實踐，擴大了周邊的工作人口、居住人口，在提高軌道交通運營收入的同時，也能帶動周邊地塊的經(jīng)濟發(fā)展，在豐富該區(qū)域配套功能的同時也能改善城市空間優(yōu)化問題，實現(xiàn)城市的可持續(xù)發(fā)展。2存量空間再激活的城市更新城市更新，是一個全球城市探討了很久的共同話題，“十四五”規(guī)劃首次提出“實施城市更新行動”，為創(chuàng)新城市建設運營模式、推進新型城鎮(zhèn)化建設指明了前進方向。城市更新不僅是對城市功能的重新定位，也是孕育城市發(fā)展新動能的重要抓手，“實施城市更新行動，對全面提升城市發(fā)展質(zhì)量、不斷滿足人民群眾日益增長的美好生活需要、促進社會經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展有重要意義?！蓖趺苫?實施城市更新行動[J].城市勘測,2021(01):5-7.王蒙徽.實施城市更新行動[J].城市勘測,2021(01):5-7.時間文件/會議政策主要內(nèi)容2019.7中共中央政治局會議實施城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、城市停車場、城鄉(xiāng)冷鏈物流設施建設等補短板工程2019.9《中央財政城鎮(zhèn)保障性安居工程專項資金管理辦法》首次將老舊小區(qū)改造納入支持范圍2019.122019年中央經(jīng)濟工作會議加強城市更新和存量住房改造提升2020.10《中共中央關于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和二0三五遠景目標的建議》實施城市更新行動，推進城市生態(tài)修復，強化歷史文化保護2020.12中央經(jīng)濟工作會議要實施城市更新行動，推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造2021.3《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和2035遠景目標綱要》要實施城市更新行動，推動城市空間結構優(yōu)化和品質(zhì)提升表22019-2021年中央部分城市更新政策城市更新滿足城市功能升級需求的發(fā)展過程中，已成為城市發(fā)展的新方向；城市土地紅利的逐漸消失，加速了房企涉水城市更新的進程。作為頭部房企的融創(chuàng)在2020年12月召開了一場城市更新的研討會，發(fā)表了其之于上海的城市更新戰(zhàn)略：“以人為新”為理念指引，重點聚焦承擔城市功能的開放式街區(qū)、里弄更新以及歷史風貌保護與新生三大領域。融創(chuàng)在上海的城市更新舉措主要集中在市中心文化歷史悠久的黃浦區(qū)，這里可以看見上海最傳統(tǒng)的居住生活形態(tài)，也是老舊住房密布、空間狹窄、商居混雜的主要區(qū)域，城市活力衰退，這種老城廂地塊的更新速度慢、難度很大。包括正在更新中的董家渡項目、北京東路項目，以及更新完成的上海廣場。主要模式類別政府主導型政府收儲、政府統(tǒng)租、綜合整治市場主導型農(nóng)村集體自行改造、村企合作改造、原土地使用權人自改、企業(yè)收購改造、連片改造中多個權利主體將房地產(chǎn)權益轉移至單一主體改造政府和市場合作型以毛地出讓方式引入社會力量實施改造、土地整理表3我國城市更新的主要開發(fā)模式上海廣場所在的淮海中路，迄今有120年的歷史，積淀了豐富的歷史文化精神。更新前的上海廣場是上海淮海中路東面標志性建筑之一，傳統(tǒng)單一、設計陳舊，是專注于零售和餐飲的商業(yè)項目；提供的片面化的商品及服務只能滿足周邊居民和普通辦公人群的淺層次需求。從2018年融創(chuàng)等四方資本的收購到2020年的更新亮相，上海廣場成為融合淮海路百年歷史風貌，集合共享辦公、時尚餐飲、零售、藝術商業(yè)等多業(yè)態(tài)的微型城市公共空間。一、二層為商業(yè)零售，三、四、五層引入創(chuàng)新活力辦公空間的Wework模式,形成“商辦同圈”的生態(tài)自循環(huán)模式。建筑空間的更新中，不改變原建筑弧形的外立面，以漸變的絲網(wǎng)印刷釉點圖案的全玻璃幕墻配作為裝飾，最大限度地兼具了辦公采光和商業(yè)物業(yè)的動感；內(nèi)部中庭用無邊界大樓梯實現(xiàn)商業(yè)與辦公的過渡，飛天樓梯的建造更是為室內(nèi)的垂直空間帶來交錯的多層次視覺體驗。圖12上海廣場建筑立面改造前后對比圖社交空間的打造上，在建筑內(nèi)部以強化上下層通高方向互動的更新設計手法，用環(huán)狀的平面布局，將社交空間、開放市集分布余橢圓邊緣，以此打破人與人的界限，增加社群的交互可能。圖13上海廣場室內(nèi)實景圖商業(yè)模式的更新上則引入“無邊界的藝術消費空間”的商業(yè)理念，通過舉辦國內(nèi)外當代藝術展活動、設計具有文化藝術性的零售空間、引入知名文化I的形式P，用藝術、文化對有限的建筑進行填充和豐富，引發(fā)國內(nèi)外的當代藝術文化與生活美學空間在上海廣場這座建筑內(nèi)實現(xiàn)情境體驗的共振，滿足白領社群的社交需求，反哺商圈消費量級的提升。融創(chuàng)對上海廣場的更新將一個單純的商業(yè)項目升級為上海的公共藝術平臺，用文化藝術來實現(xiàn)人與建筑、城市的互動，商業(yè)、辦公、文化藝術的高度融合，既保留了淮海中路原有的歷史韻味，又打造出了全新的文化藝術空間，實現(xiàn)存量空間的再激活，成為了城市新的藝術地標。3城市級文旅地標的打造文旅產(chǎn)業(yè)是詩與遠方相融合的幸福產(chǎn)業(yè)，是國家提振消費的重要引擎。文旅產(chǎn)業(yè)在城市發(fā)展中的加持，在挖掘城市文化、增強城市文化軟實力的同時，還可以優(yōu)化城市的產(chǎn)業(yè)布局，帶動其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，實現(xiàn)以產(chǎn)帶城、產(chǎn)城聯(lián)動，助力城市的經(jīng)濟增長。作為2019年中國文旅地產(chǎn)綜合實力TOP1的融創(chuàng)文旅集團，利用長三角區(qū)域豐富的經(jīng)濟、文化、交通資源優(yōu)勢，布局了多座文旅地產(chǎn)項目，極大地促進了長三角區(qū)域文旅產(chǎn)業(yè)的升級和文旅消費的增長。2014年開始規(guī)劃、2019年開園的無錫融創(chuàng)文旅城在開業(yè)當天便收獲了近30萬人次的客流，開業(yè)半年達853萬人次客流；無錫市旅游局數(shù)據(jù)顯示，無錫融創(chuàng)文旅城開業(yè)后的2019年，全年旅游收入達到2061.90億元，比上年增長5.7%數(shù)據(jù)來源：融創(chuàng)文旅集團、無錫市旅游局。數(shù)據(jù)來源：融創(chuàng)文旅集團、無錫市旅游局圖14無錫融創(chuàng)文旅城示意地圖無錫融創(chuàng)文旅城位于無錫市濱湖區(qū)、太湖北側，占地面積240萬㎡，距離市中心約15公里，距離高鐵站、機場約20公里，地鐵1號線可直達。建有融創(chuàng)樂園、融創(chuàng)茂、雪世界、海世界、水世界、高端酒店群、太湖秀劇場、濱湖酒吧街等八大業(yè)態(tài)，是集度假、旅游、文化、商業(yè)等多項內(nèi)容于一體的一站式綜合旅游度假目的地，也是無錫全域旅游空間結構“一島雙環(huán)兩翼四區(qū)”一島：馬山度假島，雙環(huán)：環(huán)城古運河、環(huán)蠡湖，兩翼：江陰、宜興，四區(qū)：山水城、陽山、翠屏山、吳文化一島：馬山度假島，雙環(huán)：環(huán)城古運河、環(huán)蠡湖，兩翼：江陰、宜興，四區(qū)：山水城、陽山、翠屏山、吳文化因地制宜定制出具有城市文化特色的特有IP。無錫有著豐富的吳越文化和江南文化，無錫融創(chuàng)文旅城根據(jù)當?shù)氐奈幕Y源，融入文旅設計并打造出特有的城市文化IP。整個文旅城的建筑以當?shù)匚幕厣珵樵煨挽`感，如江南竹林風格的太湖秀劇場、杜鵑花形狀的商業(yè)茂；融創(chuàng)樂園與吳文化相融，如以吳王寶劍為型設計的跳樓機、以吳王之劍為型設計的大擺錘；樂園和水世界的建筑也融入了江南水鄉(xiāng)文化元素，如古運河風格的商街，可供游覽的江南烏篷船。圖15無錫融創(chuàng)文旅城太湖秀劇場、商街實景圖科技加持，打造沉浸式的文旅體驗。融創(chuàng)樂園內(nèi)的飛越江蘇項目運用全數(shù)碼5D技術，一鏡式展現(xiàn)江蘇的歷史風土、人文風貌；劇場內(nèi)的舞臺設計和表演均使用沉浸式手法，給觀眾一場身臨其境的文化盛宴。圖16融創(chuàng)樂園沉浸式產(chǎn)品圖此外無錫融創(chuàng)文旅城還開發(fā)出了文創(chuàng)市集、花車巡游、煙花晚會等夜游項目，將文化演繹、體驗活動與夜游融合，打造出集文